某市房地产市场发展状况及趋势

长沙房地产市场发展状况及趋势分析一、2003年长沙房地产市场基本状况近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。2003年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增长57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%，预计到12月底，房地产开发投资增幅将达到60%以上，占固定资产投资的比重将达1/3。2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡，竣工房屋面积256.46万㎡，较去年同期均有较大幅度增长。从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。3、二手房交易放量增长，住房二级市场日趋活跃2003年，全市共办理二手房交易9189起，成交面积118.79万㎡，成交金额22.27亿元，分别比去年同期增长39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面积28.47万㎡，成交金额3.33亿元，分别比去年同期增长76.96%、81.57%和92.54%。长沙市二手房交易量在60万㎡左右维持了五年之后，终于实现了突破，达到118万㎡，增长近一倍。我市住房二级市场经过多年培育之后，在政府宏观政策的调控下，特别是2003年10月我市出台“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场若干意见”（市政府58号文）的具体措施的作用下，市场活跃明显。4、房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障2003年，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积728.65万㎡，抵押权利价值194.20亿元，比去年同期增长76.82%、36.16%和29.40%。其中，个人住房抵押登记28078起，个人住房抵押贷款面积330.11万㎡，个人住房抵押权利价值70.36亿元，分别比去年同期增长75.95%、78.24%和58.97%。房地产抵押贷款连续六年保持了强劲增幅，尤其是直接用于个人消费的个人住房抵押贷款，成交起数从98年的613起至2003年的28078起，六年间增长了45倍。购房者的消费观念发生了根本的变化，国家启动内需，拉动消费的政策由于有了金融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业迅速发展的有力保障。符划5、素城市冠房屋梳拆迁污力度网不减亮，刺凑激了度房屋誉有效屯需求瓣的增堡长坛凉20辣03址年，蚀全市卖共动板迁居皮民5黑05灭6户幻，拆棚迁房融屋面缝积8找5.相74枣万㎡肺，分央别比调去年唉同期批增长灾78厌.4鉴7%届和2贞3.笨78毁%。躺其中曾，拆皇迁住父宅面围积4卡3.煤86付万㎡耗，比驰去年尺同期款增长巧24刷.3附2%秀。2室00痰3年暂，虽激然长同沙已胡基本告实现工"三延年大杯变样泛"的恼城市元建设葡总目您标，闸但城闪市房衣屋拆苍迁工彼作仍押在大幸力推碑进，爽新一尽轮城啊市建喇设正离在有叨序的阔展开慢。城皇市房港屋拆乔迁工烟作直劣接拉宫动了集房地正产投许资，技刺激御了住侍房的奶有效斯需求瓜，它菠为完咏善城粥市功当能，顾加快小城市锹基础死设施治建设军，改午善市范民的蛛居住找水平粉和质残量都释做出洒了较挥大的幻贡献留。匆歪6、运经济夕适用扫住房谈建设省全面烧得到余调控作，商怎品房居市场信结构发更趋仗合理零谢20串03吵年，读全市牙经济轰适用轰住房建小区惜建设垂共完趁成投醒资4绝.2唯8亿今元，页开工抓房屋碌面积候79愤.5辨0万桶㎡，眼竣工肿面积常58夕.6半0万寨㎡，沿分别引比去累年同庭期增识长-姿49爽.8副8%墨、-梢28意.7扇0%址和-驾6.轨54寺%。艳从年萍初开俗始，早长沙揪市人缠民政率府坚经决停侍止了摊公务昏员住穿宅小撑区建形设，呼控制箩了经么济适络用房缘建设傻规模钢，经英济适袖用住幻房建摆设规牌模全仅面压踢缩，忌经济覆适用械房占秆新增连商品酒房开顾发量刊的比漫重由圣调控鬼前的但接近趣50阵%到缘调控篇后的档20姥%以饺内，工使商涝品房阶市场烫结构缠趋于跌合理往。经裁济适优用住敢房大挂规模伸开发角对商杀品房教市场狸的影护响基街本消醒除。亦糟二、钥长沙仆市房粪地产俗市场描存在欲的主摸要问骄题撇携近年桌来，弦长沙池房地大产市忌场整慰体是薪健康劲的，橡没有配出现避过热龙和泡冤沫。坝但从浆市场洲供、尖求关趋系，言产品尼结构填，一枯、二成级市毛场的糖协调逮发展逐来看螺，也纯显露枣出了惨一些抵值得蝴引起辫关注酒和重腔视的界问题不，有介待进迫一步革探讨赴和解宝决。胆弟1、辰关于贸供求使关系受平衡市的问辰题烈膀19库98安年至哈20和03信年，身长沙泄商品浓房上昂市量等与销鱼售量榴呈现芽高速端增长白的态精势。坝从商限品房址竣工钱情况脚来看贱，六衰年共剃竣工鼠商品炸房面亏积1拜19凭5.挂95呼万㎡吊，年泉均递狡增2睁5.兆67闹%；昼从批砍准预榆售来壤看，驳六年灰间共献有1义45撕6.傻23朱万㎡很商品鱼房被凭批准忘上市贫销售甩，年政均递避增7忠5.矮50需%；膝从商亚品房卷销售絮情况科来看娱，六炎年间献共销边售商丘品房柴90拌8.唇49累万㎡晒，年虚均递杀增6点4.颤82怜%。锋从上科述数朴据可腿以看壳出，豪商品冈房市陡场容罗量在般快速赏增大堪，需脖求量此持续旨增加砖，其票增幅虾远大峰于其塘他商姐品销宿量的爸增幅冶。将剂竣工积量和劲销售拢量进歉行对柳比分扑析，散商品地房销造售量劝年均轨增幅辱远大饥于商幸品房务竣工洪量的焰增幅秘，因俩此，佳目前警长沙演市商煤品房厅空置染问题任并不更突出呀。将动批准木预售雹量与皱销售偿量进蹦行对退比分互析，蚕商品受房批衡准预老售量自明显婚大于袖商品气房销妇售量籍，商蓝品房甜批准魂预算镜的增荡长幅射度也己高于干销售昏的增华长幅丧度，辞如果押有效珍需求宅得不察到释稠放，状后市饥将存述在供逗大于镇求的仁矛盾槽。典肉2、尸关于己商品歉房结嗽构的辰问题耐林长沙牛市商烛品房周结构桐矛盾递体现芽在三咬个方引面秘卫一是霉经济跃适用样住房障建设蓝与商碗品房椅建设北的矛愿盾。库20律02赞年这亡一问喇题十弄分突挑出，公经长亮沙市区人民商政府只采取愤有效目措施诱后，弹这一格矛盾灶已基堤本化业解。孝贺二是侵高档桨商品决住房降与普符通商让品住伟房的往比例泊问题置。长倚沙市携目前喉高档留住宅炒的建壮设量佳呈上衰升之淘势，荐楼盘法的质丑量、款配套牢、环榆境等评方面炭的竞性争也胳日趋弃激烈芳，价阁格不奴断上哄涨，凝但有鲜效需谱求不唐足。全而经佛济适铸用住削房被拣压缩浓之后物，由虫于建兽材价隶格也臣在上便扬（丈据预刚测，救长沙苗砖混匹结构咱房屋泰建筑执成本扒比涨矮价前供增加稿了8骗0元领/M宜2霜），于价位语在2订00洞0元弱/㎡货左右逼的普挺通商棒品房奏的利觉润空苦间很怪小，馒其建亦设没塘有跟侧上来品，造乞成低瓶价商勉品房加市场女供给冈断层厚。葛富三是冷商品欺住宅硬与经瞎营性粪用房亭的比透例问绳题。舒从2捧00竞3年鼓批准财商品陆房的值上市邻情况耗来看趴，住煮宅占下总上验市量扩的比苗重为慎81状.4赶4%待，比近去年墨同期洋下降钓了5凉个百绢分点匆；商指业用牵房占挽总上够市量罚比重而为1芽1.械48遗%，轨较去陈年同岔期上僵升了闸2.云06检个百冷分点饱；写雁字楼标占总熔上市悉量的呈比重凯为6掀.2现8%涝，较窗去年枯同期倍上升储了2撑.1圾6个攻百分匙点。凉从各膝类商谦品房雾的市骄场表柿现来笑看，缎据长捐沙市坐房地稼产交简易中乔心最写近的学抽样乒调查灯显示速，在喂售楼奉盘中吸（含礼已批室准预捆售尚果未竣梢工的培商品纲房）烘住宅铜的销捏售率杆为6缎6.架04协%，民写字毒楼的挨销售迫率为私51呜.6暖3%软，商殿业用每房的剥销售妻率为首69堪.2岔1%洒。商疮业用果房的打销售伸情况援较好卡，特弃别是按独立漂门面符，基碑本处衔于脱蜡销状负态。咽雅目前循我市舌商品备房供液应都团有消鄙费需盯求，献但结蓄构性沾矛盾鹊已经浊出现惩，而甚且中徒低价劫位在慌减少谢，高架价位孕在上者升，盖潜伏瞧着结递构性阳供求犁不平培衡的魔问题腊。同裙时，师经营登性用忍房的血比重亿偏低帖，相壳对于己投资娘性需锅求扩闹大的蹦趋势饰，也数存在隐供给竟不平渠衡的不问题吃。友卧3、屿关于瞒房地躁产金夹融的管问题额声房地停产业购的发可展离荷不开耀金融剂的支婶持。截从开爽发企扛业来园看，怎长沙心市房栗地产达开发壤企业下资金论实力嫂雄厚近的不论多，酒在进刊行房军地产俩开发偿时自张有资堡金不画足，跟绝大把部分督资金妄靠金挣融机勉构贷腊款。膜据相船关部忆门提卡供的家数据穗，房纪地产戒开发析投资础中有抖80否%的似资金梯来自赚金融解机构毯及商刚品房剥的预杆售收守入。三金融陈机构乌对房哄地产该的支滤持程塞度相抬当高获，而号相应库的风蛮险也张很大菊，一鼻旦销兄售困涌难，宜资金楚链断锯裂，帐将会军造成喝严重插后果期。从辰消费步者购棋房来娃看，茧20皂03悉年长松沙共场有1倦98涝27划户商痕品房占办理骗了按禾揭手歪续，首占商备品房蹦总成义交量炊的7熄4.野22挤%。伶金融宗机构夜同时捞也支青撑了健商品影房市军场，麦只是顺相对惧于开镰发贷暂款来必说，映个贷免的风窜险相悬对要脂小。恋因此洁，房酿地产港贷款估要加草强风匪险防筑范措屠施，稼要对壁贷款康进行燥监管揉，完奔善和绕规范率信贷耀政策庆，使曾之有呜利于汪房地剥产市浩场的碧平衡必发展恼。令追4、精关于转住房国二级分市场课的问滴题妄夏住房匹二级务市场巨是否印活跃恶，标幸志溪着一匆个城针市的类房地短产市切场是协否成党熟。否20达03踪年，暑在长签沙市始政府扎的精狮心培晕育下茶，长东沙住予房二益级市育场被获迅速陷激活往，交衔易量田猛增梯。从秒住房姐一、斤二级老市场许的关补系来桌看，笔20湾03驼年，厨长沙戴住房干一、洒二级辜市场属交易犯量之晴比为骗2.佛52沟：1施，与首20龙02抢年相搂比(倦20保02圈年住丘房一稻、二毙级市卫场交压易量再之比叉为3燃.7订7：栗1)盗，住菠房一纺、二瓦级市权场交送易差启距明滑显缩妥小。煌但是灾与其绵他先枕进城担市相务比(童其比躬值为挖1：木1)亦，仍朝有较牙大差快距。鼻因此碌，长统沙住纽房二床级市渡场才蛛刚刚继起步成，住蒙房二百级市企场发凯展的对潜力吓虽然器巨大务，但府仍存姥在一消些需确要解效决的踩问题差。如静：房初地产毅中介疑服务副需要动发展模与规得范的福问题引；二姓手房刘按揭汉要大般力发萝展的胁问题弊；住控房梯遮级消偷费观槐念需苍要进夜一步喷培育娃的问吓题等吓等。焰杯三、缝20漏04愁年长所沙房皂地产屈市场宝发展芝分析睬洗20往04蛋年，邮长沙驻房地咽产市鬼场在建投资辩与需思求的拐双向促拉动咳下，该在政摄府宏聚观政风策的班调控痰和引宅导下嫌，仍血将保剂持较注快的杀增长夏速度抱。膊梦1、显从产扫业投军入角甜度分蒜析锡猜长沙部市近车几年昆来经谱济总饥量持羽续高礼速增链长，惜GD促P保旋持二笋位数嗓的增似长，伤对房对地产喉业的贸投入浅不断搂加大巡。9涛8年踢至2耻00付3年尿11舟月，彻全市税共完轮成房另地产凯开发绒投资孙32馅5.帆45默亿元他，占剃全市筝固定冠资产圣投资泊的1奇/3破。2词00勿4年评开始炊，长堪沙市衡将实怎施新休的“挎三年舞大变侧样”次战略苗，城日市路胶网及飞基础涝设施弊建设乓将得裙到极苦大提聚升，魄原有树的地耗域差锤别不朝断缩寸小，统地段扯升值压潜力木大，夺为房璃地产圾开发馒提供米了广榜阔的麻空间剑。芝成2、震从市脂场角沫度分赏析溜染——汤从购总房能膛力分救析，纠伴随璃长沙践经济蛾的增织长，悼城镇砖居民辈可支劝配收屋入逐仿年增辨多，撑98友年至集20全03漆年，泼长沙业人均化可支便配收酒入从由66悲50析元上数升到鞭了9司10鸽0元油左右过，增牛幅达无36华.8旬4%训。而秤近几触年长胃沙的山房价稳一直护较为同稳定奸，增艘幅较伍小，口这使眠得市索民的途住房熊购买拢能力班大为辫提高幕，个忧人购女买商泳品房揪占市碧场总随销量服的9门4%戒以上惜。订狡——诊从投找资角笋度分意析，先由于规股市给长期院低迷离，银活行利印率多隶次下甘调，碌而房葱地产团业保稠值、筹增值往功能假显著聪，使交得房孩地产窜市场金成为锋投资僚的重靠要领熊域。交加上岭银行益信贷钓的支羡持，潜大大守刺激钻了市海场的嗽需求哗，长餐沙目倡前通贤过按蜘揭贷垂款购奥买商耻品房击的比蚕例为驻74糠.2休2%滋，据肃长沙卧市房彻地产单交易块中心退最近卡的一跌次调洽查统旬计，警投资柏型置厚业者盯在购兼买各遮类商垄品房莫中的歇比重仅为：坝商品劣住房忧为1挑6.题10未%、鲜写字稠楼为领40复%、台商业旬用房舒为5尼9.铁80胃%。激靠——歪从消和费结两构分铺析，梢随着撒房地摔产市格场的杏发展牢，居切民住张房消飘费观圣念也前发生形了明包显的龟变化艘。改病善型出住房惕的需阵求较赔为明竹显，耳人们台已不扯能满纳足于锦“够牵住就仰行”捕的传戴统观灵念。猫长沙旨住房浸消费龙正由仪“居宅住型袍”向型“享锤受型述”转声变。贱二次浴置业牺、三盲次置鱼业的恼消费羡群体陡逐步骡扩大绩，长饥沙人注均居威住水堤平迅午速提半高。别至2剥00各3年侍，长迷沙人挂均居喜住建成筑面贿积达看22剩.0晴7㎡宅。尝正——踏从需储求关闪系分亲析，斯随着京长沙见城市瓜化进克程的妖加快扔，新题增城次市人服口增防幅较恳大。倾从1周99己8年乓到2剧00谋2年英末，谨长沙域市净钩增城陷市人甩口2弦2.灶08沟万人燥(含轻自然拿增长同和机渗械增烂长)怨，每诸年平抚均增冈长5宿.5痕2万灵人。绪在不寨考虑扭有效个购买害力的识情况市下，恰单从齿住房漫需求菠分析汇，长顽沙市狼每年少因人项口增罢长而左拉动疏住房僻需求唉将达阔到1意20炕万㎡净(蓝按目糊前我偷市人魄均居知住建印筑面购积为鹊22源.0浑7㎡笨计算鼻)。库实际全上2龟00吵2年触长沙奥市净岩增城车市人袄口为钱8.顺22村万人套，这挨一理协想需式求将原达到阶18词0万浪㎡。刚另外沈，城装市外盏来人非口的组购买创需求尾也不斜容忽烛视，各据统过计，余长沙比市目闯前外欢来人膝口购贺房的幅比重共为1陡5%娇左右探，这掏部分洽人群古也直忠接拉津动了府商品付房需胆求的石增长被。柜耗3、睛从政牌策角呜度分咏析跃棚——蜓从宏为观政坐策环拘境分面析，拜一是桐国家运把房香地产艳业作锐为国默民经钳济的抗支柱蝴产业途，加象大对尖房地债产业种发展昆的支羊持力洞度。帜二是悦国家遵将启济动消扔费、简拉动伐内需柴作为居国民躁经济机增长何的重升要举雾措，攻采取脚各种霜政策党和措助施，结大力活发展批和启叶动住漠宅消押费。赔三是竞深化患住房傅制度土改革眼，彻聚底停队止了瓜住房达实物恨分配许制度畏，全问面推荡进住六房商冬品化开，市计场化剑的进举程。维四是邻通过挂推进墨经济俱适用阴房及肝廉租吴房建途设，俗保障奸中、伐低收夕入家吹庭的丧住房扰需求梅。五拾是先六后出浆台了遗旨在喂依靠夹科技浮进步培，提峰高住喊房质怨量的幅一系件列标银准体应系，丑实施苹了小为康住澡宅和蜻康居狠工程挖试点隆，为退长沙墓房地新产业迎持续迅、健跟康发叮展提辨供了摩良好摇的外何部环庸境。漂蹲——情从长扎沙的姿政策签环境括分析简，近船几年幻来长嘱沙市子人民绪政府蛾十分像注重柿对房兔地产视市场镜的培炊育，列注重粥政策斩的引姑导，妹在先茧后出耀台了桌外地滩人购傻房入桂户、女取消舞房改佣房上抗市审凡批、侄简化子办事堆程序株、降铺低交等易成足本、脚允许茅经济悠适用纲房上坟市等衫一系任列政孕策措涉施的养基础抛上，硬20优03与年1老0月仆又出纤台了览长政吵发［戚20慰03裂］5灾8号庸文件术“长处沙市努人民候政府叙关于术进一信步搞射活房舞地产万市场尚的若屋干意战见”浪，进残一步屡放宽晕政策鹊。主使要措纵施有宵扩大范公房押出售抹范围攀；积帝极妥谋善处兄理了姑产权旋发证别中的甲历史稠遗留汤问题膛；进控一步伴降低维和调醒整商艺品房湾和二错手房寺交易蚁契税拆(二台手房统交易蝴契税姻降为难1%珍)；护提高输公积庄金贷蜡款额见度，棕加快赶住房爸货币蚁化进印程柜；坚俊决停从止公哪务员能小区袍建设互，控称制经井济适音用房毛建设甲规模吴等等钥。每株一项刮政策宁和措催施都依具有干极强骗的操详作性馒，将棵极大盗的激敢活潜费在的抛消费莫群。花世四、食主要证应对类措施铁卷1、通进一闸步明征确房辟地产宏市场勤发展块的指循导思兵想。属下坚持娱住房湖市场辽化的锁基本窗方向游，不小断完并善市虑场体掘系，忆坚持铜以需砖求为暮导向夹，调穷整供末应结秒构，扎满足芹不同躲收入管家庭加的住课房需坚要，书继续退深化挪改革贫，落五实城顿镇居睛民住渴房制盲度改秃革的亩各项化具体抚政策拥措施掀，进文一步悉完善粱住房浴一级扒市场戏，搞伙活住软房二临、三讯级市造场和叠租赁旺市场球，发单挥存馒量和尼增量朱住房卫联动血效应疤，增巴强和静带动俘居民卖住房老消费聚的积航极性佛。刻黎2、市进一蛛步调井整房盒地产格供给驴结构咱。短虹根据投住房依市场燕化进权程的版要求妨，市抱计划稍、建榴设、久国土朝、规嫂划、界房产阀、财查政、嫌物价鄙等各到职能吓部门令相互收配合哪，坚页持以奇需求照为导步向，椒认真而分析黑市场陵需求涛，加寄强宏展观调昼控和拔政策冤指导肯，合瓶理确待定年肾度房秒地产训开发恳供应问总量警，调咏整住孔宅与族非住庙宅结满构，舅注重稀加强把住宅品建设区，控恒制写从字楼顶建设揉规模路，特悦别是堡高档酿写字索楼、设高档搅商品远房营浑业用伶房，塌严格销控制颈别墅价、高季档公哲寓和却大户夫型建衣设项被目，递防止纠出现挺新的樱空置盘。重作点发谢展中迷低价错位的四普通恭商品阀住房乒，增浅加中扇低价盘位住功房供茎应比菠例，帖优先家满足及大多壮数居决民的顷住房健需求吊，逐润步实惨现多呢数家孕庭购纠买或栽承租思普通衣商品宪房，斧合理愁确定岗经济这适用怒住房绍和廉坟租住银房供赴应对妈象的姐具体嫌标准牌和范考围，精强化事住房划保障惜职能曲，切粪实做害好住猴房供滋应保默障工宣作。烦贱3、傍进一霉步深低化住丛房保扯障制任度改盼革。弃迎一是脖通过鞋深化打改革段，出铜台政球策，旧制定给适应鞠我市割住房仗实际水的保载障措顽施，薪消除筑一切封阻碍租市场可发展祝和居促民住木房消贺费的蚕体制改性、死政策印性障扯碍，至完善盼和落隙实住牛房货院币分拼配政呜策，虾不断驰提高缝职工忘购买俩商品途房的运支付割能力娱，切培实解沙决他扔们的跟住房膨问题苗。二踢是开观始建露立和湾完善假廉租膨住房姐制度免，合炎理确颤定城色市住睁房保揪障范猾围，蚀选准期开发拆地块症，着拾手组蕉织建吐设一店定数答量的术廉租命住房坟，满寸座城戴市低愧保无野房户在和进免城务酷工农截民的诊住房呢需求等。三跨是进兄一步梅加强姓经济肯适用陆住房犯建设匪的规千范管线理，裙严格悔控制养在中覆小户好型，屿严格煎审定县销售财对象耕，加等大政崖策支锁持力陷度，搞降低射建设距成本斥，保淹证建铜设质妈量，谁使城旨市低尿收入环家庭惰真正殊得到疏实惠服。四烘是逐往步推辞行经他济适不用房桑建设窜项目咸招投性标，报实行己申请胶审批召和公膝示制派度，加任何字单位蜡不得沉以集迎资、盖合作樱建房趴名义茶，变饥相搞相实物姿分房俗或房藏地产