房屋中介产业及太平洋房屋营销策略

房屋仲介產業分析及太平洋房屋企業策略分析1.序論1.研究動機近年來我國經濟快速成長，累積龐大的外匯存底，國民所得大幅提高；反映在房地產上，便是購屋置產的強烈意願與換屋頻率、次數的相對增多。從選定標的物、談妥、簽約到移轉完成，過程牽涉廣泛，手續繁瑣複雜，既耗時費日又奔波勞累，遠非忙碌之現代人得以從容應付。於是，專業的房屋仲介業者在此背景應運而生。隨著整個時代的進步，房屋仲介自過去以跑單幫式的「掮客」角色演變成以房屋仲介公司的組織型態來從事居間介紹。二十一世紀的房屋仲介業將成為熱門新興行業已無庸置疑，但需在法令完備、證照制度實施下，房屋仲介產業發展才可能更健全。根據業者調查，全台灣透過房仲業買賣交易的房地產數量僅四成左右，還有六成以上的消費者並未選擇房仲業服務，若是樂觀看來，房仲業潛在的業務大餅可是相當可觀，房仲商機不可限量。國內消費者對房仲業的接受度已逐漸提高；然而由於這幾年來房仲市場不斷有生力軍加入，房仲業者在未來將面對激烈的市場挑戰，故不論是店頭式或樓面式、直營或加盟、區域小型或兼營的業者均不斷嘗試可行策略，或調整經營型態，以在房仲市場拔得頭籌；例如嘗試樓面式的經營業者設立店頭據點、直營連鎖之公司也試設立樓面式的據點、或開始吸收加盟店等，或者是塑造良好服務形象、提出可與競爭對手較勁的服務保證組合等方法以搶奪房仲市場的大餅。故本組想藉由研究房仲發展的歷史及各家房仲業者的策略做法來找出值得借鏡的策略做法並探討其成功因素，以供欲從事或正在從事房仲業的讀者參考。2.研究目的本組針對上述之研究動機而欲達成下列之目的：一、瞭解產業現況。二、分析產業中企業的競爭狀態。三、合理地解釋過去產業中企業的策略作法。3.界定研究範圍本組所研究之房仲業者均指從事房屋買賣與租賃事務的居間介紹服務以賺取一定報酬的人員。而目前房仲市場中有三大類的服務型態，包括直營、加盟與其他，直營業者均由總公司控管一切事務，成本也由公司負擔，如信義房屋、太平洋房屋、永慶房屋等；加盟業者由總公司提供一切know-how及logo等，但總公司只收取權利金，而成本均由各加盟店自行負擔，如力霸房屋、住商不動產等；其他中包括一些區域小型自營的房仲業者、樓面式經營房屋代銷業者及俗稱跑單幫的個人房仲業者。节本組成研究型旨在疫研究退房仲弟發展大歷史矛及各嘴房仲插業者喝的競鹿爭情吓況與搜策略窃做法谨，並参找出禁一套肆策略至邏輯晚以合盲理解瓦釋其望策略当成功爪或失可敗的刘因素别。故学本組酸研究上範圍碑只包末括民份國八拿十七朽年之场前的距房仲哭歷史糟及各喂房仲己業者沫的發闪展與师策略溉做法疫。外4.术章節享關聯妻性侦因本词組此宰份產核業報品告希诚望能聪了解碍產業身的歷姐史與理發展斗情況走、產脾業中晨企業活的競迁爭與夫發展畅狀態净，而毒找出商一套肾策略拥邏輯椅，以沉合理盐地解琴釋企葵業的淘策略咐做法抬。故韵先研尾究房徒仲業复的歷棕史與各發展匠，再挠對產吗業做级深入协分析酿，所兔得結由果才志能用检以解屡釋個惊案企缎業的用策略借發展供。所岭以本籍組的辉報告某結構颈如下笑安排鹊：阳在第锐一章朱序論答的部暮分，哗首先敲介紹烛本組富為何另選擇蛙房仲雅業為吼研究习對象加之動只機與惧目的趁、研饲究此班產業功所深尿入的瘦程度地、以申及此额份產半業分康析報没告的胃特色玉。薯在第役二章斗產業倦現況帽的描疾述方准面，篮本組损將目食前整波個房顽仲業垂、相茄關產防業及处其大督環境禁做深敌入淺谎出的这描寫爽，並躬找出艳此產勾業的沃特性甘，以裳為產侦業分帜析的订基礎宽。现在第违三章美產業匹分析源方面泉，綜吨合上民章所揪得的悠產業渣背景驻資料涛，在侄第一剩節中庄展開洋產業雨的價桃值鏈冠，再耀結合坚六大箱策略伏構面盼，為授本組刚進行烛分析励的基勺礎架麻構。晌在第陡二節朵中將哄房仲枕業者斜按照鸭其垂室直整拣合程秆度之眼高低富與其齿通路级分佈涉的範竹圍大脸小分畅為九勉個群练組進咳行分艰析，灶透過底對群殖組之垦組內串與組胳間的挠策略惩做法笋與差傅異的乘瞭解古，並牛透過叫策略链矩陣主將其会策略探的運颜用進然行剖弓析，善以合饱理地车解釋狮業者泪的策兰略做场法。妄在第鹿四章予個案笋分析睁方面攻，本域組選衡擇太膝平洋盛房屋趋公司建為個单案分肌析的其對象厨，在针第一衣節中喊先介半紹太群平洋孕房屋破的背谜景資剩料；揪第二锻節詳寇細說饿明太挡平洋棚房屋烟從事炊的價芒值鏈歼活動尸之內超容；母第三姿節中务以太总平洋祝房屋末的價奸值鏈痒搭配猴策略蛇形態眠，共胁同組今成策次略矩竖陣來换分析距太平免洋房详屋的惧策略善運用痒情況报。掏2.算現況陈之描吐述准1.泽營運竟狀況尚仲介选店窝(烫組俘)库數僻專案遇組織环單位持海外油單位个員工泻人數宽公司爽成立慕時間趟直營虑加盟除預售鉴新成集屋雁商業悼仲介珠仲介负預售正商鋪颗業務于幕僚虑合計助巨東杨6希6妖年胖2摸0夺3彩1横1伏2警2搭50阴信義孔7蒸0举年窜1误11迎0捡1起3要1担6印1密1炸7简87仔2崭84驶1孤07祥1玩震達立7售4奸年色2杂1传0敬2岂00壤3醒0惑2封30陵太平腔洋逃7鼻4违年报1拿24料4承7不1蹈9植45虽1肌99弦1辨14颜4恋中信茎7麻4闲年霸1捧4街0婚1佳9鼠6圾4掀0桌1喇36面住商膀7纳5罪年拒0椒1押80格1棚1妇44片6躲台灣发7漂5杂年检1于0宅0肌1具3铲7枕1悬僑福陷7当6荒年昏0俱4合5利1宣1闻1翁1拔4参50让力霸谋7昼7禁年家0月1唐41垦1洞41时0蛮1辈49毁1阅55锣9通永慶赴7醋7重年惨3估7名0塘1惠1膊4恰50熟ER笔A你8悦0棚年作2候2兽0千2省1快6梨國狮30奏00吓加盟轨店誉40危0疏2虏0差42胞0莫有巢毫氏污8载4凶年朵0膏3素0琴2与39抄7木2馅56凉資料鞋來源钳：信衡義不弓動產漆企研娱室锤表一激、主鸽要房功仲業掏者營糕業點楼數、卧員工张數一孟覽表已表一惊為目间前房御仲業龄者的摩營運珠情況敢，且但房仲鸭業在反佈點顶時有该「重皮北輕风南」叶的現寇象，岭且大聚台北利地區板多數已行政斥區還裂有密法集開面店的俩情形萍。而凭在一哀般鄉复鎮地龄區則跌通常绩是加腐盟業搞者優梦先進那駐，扑直營略業者可再選润擇地界進入叼。组2.途經營错型態跌台灣汗的房陵仲業妈發展盆至今茄，明抖顯的挡區隔娘出『吓樓面站式』歇與『倘店頭制式』始兩種蒜經營爹模式继，其雀中『倾店頭慰式』帐又可奥以分野為直球營系授統與谨加盟吗系統允兩種姨。樓辞面式奸以台纯灣房酬屋、赵巨東俩建設筛為代贼表；执店頭苦直營胆則有镜信義掠房屋揉、太娇平洋涂房屋得等；债而店驶頭加啦盟則播為住涌商不告動產渗、棍ER坚A掉、僑钞福房锅屋等脏。不案過，猎隨著视房仲咏市場磁的競阵爭激炼烈，刺先前避壁壘蒸分明耕的方哲式在析現今踩已逐制漸的谎轉趨秋模糊鬼，原讽本直贴營的青力霸匪房屋蜂在民蚂國八暮十二赌年時府採直愤營、寿加盟孤的雙昂軌制质度，产到了柿民國沃八十歇五年猛時則次全面言轉型渗為加毕盟店午制度米，同纷時由汗於加想盟店威拓展涛容易校，力翼霸的袍加盟片店數赖遽增穗。而代房仲横業發唉展到帆目前觉共有孙四家撕店數冤超過征百家杀，加杂盟店悼有住毒商不景動產铁、力飘霸，淘直營件店則突有太引平洋哑房屋沫以及迹信義哈房屋胸；由枯於大三型房刺仲業逃幾乎格一致烈積極剃擴張亚版圖倾，但每由於韵目前装國內胃房仲画使用奥率大销約只秘有四赵成左常右，晴與歐筋美各担國的威八、蹦九成仔使用挽率相伸較仍盐有極蹦大的贼發展轰空間屡。恨樓面辩式經崖營其题經營衡優點者便是牌在於贷成本蓄較低此，且昌因為太集中急於同冈一樓修面，万不必陶負擔盘較高母的租第金費抖用，幻加上野無底范薪或玻是低时底薪字，成辉本自源然比恶較低浮，而吓其缺坏點便杨是在谨於沒益有商齐圈的匀經營胡以及饿來店切客戶界的穩庄定支盐撐，管經營倚上全置靠主望動出勇擊，绍所以呀受市轧場景扔氣的踢起伏磨影響拾很大爱，經愈營的上風險织也相暴對增缓加。器目前牛已逐圈漸被间店頭瓶式的饱經營搅模式订蓋過项風采酸。扎店頭谊式經道營採浓取所恐謂的吨『商链圈深皇耕』盯政策液，以饮建立绳良好疏的鄰跪里關骨係為麻著眼省點，亿所以张在案迅源的颠開發贵以及阀物件欲的取倦得上咱會比皂較穩雷固，默但仍卷有其停缺點急，如雁開店米總成售本較雾高，屿加上旨適當质的店馆面不将易尋责找，利而適边任的酬的店轿長栽决培也座不易垦，所替以店洽的成朗長也详相對蜻比較渠吃力混。熊3.嫌服務存相關结措施堵資訊殖服務在方面雹近年牙來房富仲業唯者積翠極投临入研辟發電植腦資把訊系花統，夹如住宜商不腹動產滔的『贤觸控屿式物宇件查脂詢系购統』外、力悉霸房霉屋的讲『萬犹屋通班電腦思影像听交易检系統她』、挨信義规房屋桶的『惩商圈市地理辰資訊安系統或』及热太平是洋房贩屋的忌『生中活環伸境資疑訊系拉統』旋等。园這些像先進晴的不具動產值電腦武科技颠應用遵，不谅僅可让節省坊消費产者收沃集房学屋資渴料的远時間牌，由峡於資休料周厚全完竹善，灰更可殖因此吃提昇待房仲锁使用骡率，构加速巧成交享的速予度，治是經茫紀人填物件新開發央、行谨情鑑飞價、幻促成冒交易件的最器佳工辰具，厅同時杰也有谢協助采房仲宗業拓堂點評物估、驾營業拖效益矿、業董務拓夏展及划市場融分析爽等功例能。外表二先、各长房仲嚷業之饭電腦吃資訊捞系統危顧客款滿意疾方面寻買賣烛房屋顶，除包了價竖格，虚顧客眨最重酸視的钟便是叫交易呆安全耳。因低此，我房仲瓣業者吗研擬狸各項代服務蔬制度传或保央障措伐施，驶希望搬藉此洲不僅落提供殖消費衫者更肾多服仗務及垒保障炕，並运且能板夠帶愤來商讲機。肥而相裕關的霸服務级措施纳及制妖度包盖括有文：淹水電典保固洞制度庸零瑕控疵服叠務保第證严電腦蓝出價纱制度网認同坊卡、荷生活俯卡發规行灭顧客真滿意尽制度歼調查坛加強静顧客钉服務房信義处太平浊洋此力霸设永慶灶中信郑震達读E叙RA吨客服纹單位蛾客戶匠服務掉部胃客戶财服務路中心嗽加盟收服務鸟處购客戶模服務悼中心茎客戶穴服務茂中心请客戶弹服務艺中心攀雜誌卷寄贈幅成交愧7静年、晓委託包一個养月炉成交绞一年贸，委仍託、存資賃犹3巾次碧成交眨客戶谦成交斜、委魂託客于戶鲜成交优客戶全委託信、成基交、报索閱部客戶墓客戶内申訴趁制度遍設申畜訴專但線得設申拢訴專住線潮設申洽訴專框線临設申巷訴專气線嗓設申刊訴專蛮線黎設申肾訴專辰線直漏水导保固鹊制度吴1奥~3瓦1旨萬撇1暗~1锣1示萬燕1贝~1展1泊萬剥1盲~1盟1怖萬四不限尾屋齡锦1牵~1招1惕萬汁1著~3京0掏萬茧客戶欧滿意莲調查针成交乡、委天託客造戶，另列入送人員寒與店静頭績寿效評吃分怕成交保、委学託客垂戶，绘列入徒人員距績效窜考核虽成交守客戶转成交宋委託碰客戶零，並训列入暖人員文易店蚕參考院成交孟客戶改會員黎卡硬成交硬終身舅免年再費，耳購物耐折扣伯，公柿益捐炼贈者免年窗費，倘購物璃折扣渣，公冷益捐烤贈范成交用免年愁費，感委託鱼年費著優待军，購磨物折拔扣薯購物喂折扣悔其他垂代辦沈自用粱住宅尿，水血電過齐戶服恰務，灾成交殃客戶虑寄發住生日最卡挣代辦车優惠懂稅率木及節听稅手阶續，什生日援卡、酷客戶萄感謝闹函寄迷發垃搬家厌優惠似卷，都海沙宰幅射嘉結構龟免費岩檢測委搬家举優惠策卷，风海沙姜幅射镰結構苍免費伐檢測开海沙桑幅射挎檢測帮表三纲、房生屋仲撒介業驻顧客哨服務哄相關伐措施只表研交易船安全版(巡客戶践權益陡保障膛)植相關测措施贤由於拨房屋荐買賣祝金融惜龐大效、但舱糾紛鹿多，梅因此千一般材消費江者最展關心高的便端是買散賣交钟易的洋安全公，有具關協谊助產透權、惰資金椒的轉敞移，垦或防坑止有裂關屋财況、妖貸款里、稅桥賦、迎瑕疵柏、使秤用權胡等交由易糾微紛的绘發生按等都拐是房副仲業障者近耐年來僚努力塑、注炊意的趣問題伸。智目前光房仲吓業者盒已從连人員悦的招略募、炕訓練金、考禾照及田資訊牌公開嘉、產耐權調匪查、古代書沾審查陕、服道務費壶用、佣各種狭交易茄保障呀、客蛙戶申恶訴制自度等亮全面特展開豆行動虏，以失致力逼於保镜障消疮費者妨房屋券買賣扎的交育易安膛全。太表四牢為國拿內大光型房汇仲業摆者保鸽障房竖屋買远賣交衬易安权全的健重要阁措施斥：腊產權萌調查学單位熟代書负流程糟審查仰單位拆保障究額度假合作唤銀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