2023年安徽省城镇化与合肥房地产市场分析报告

2023年安徽省城镇化与合肥房地产市场分析报告2023年5月目录一、安徽省经济发展及城镇化战略 31、安徽省的经济发展概况 32、安徽省的城镇化战略 5（1）安徽省正处于加速过程中 5（2）安徽省城镇化存在的主要问题 6（3）安徽的城镇化战略构想 7二、合肥房地产市场调研情况 91、合肥的城市发展规划 92、合肥市房地产市场的供给和需求情况 10（1）供给情况 10（2）需求情况 113、合肥万科调研情况 14（1）当地开发商竞争格局 14（2）万科在合肥的基本情况 144、合肥保利香槟国际项目实地调研情况 15三、调研结论 161、中部四省或许是推进新型城镇化的重点区域 162、安徽省的工业化与城镇化将维持高速发展 173、合肥房地产市场将持续稳健发展 18一、安徽省经济发展及城镇化战略1、安徽省的经济发展概况长期以来，安徽省的经济发展速度在全国范围内属于比较落后的，不仅远远落后于同属长江流域的江苏，即使与其他中部省份比，也稍逊一筹。但是，这种局面从2003年以来，有所改观。尤其是2023年以来，安徽省的经济发展速度大幅提升，不仅高于全国平均水平，在各省份中也是数一数二的。安徽经济发展的驱动力主要有两个：一是依靠政府投资，包括道路、电力、环保等城市基础设施；另一个在于大力发展工业化与城镇化、主动承接长三角区域的产业转移。举个例子，华东地区最大的金融机构的呼叫中心已经落户在合肥的巢湖区域。安徽的投资加速始于2003年。2022年，由于基数抬高，增速降低到24.2%，但比全国平均水平仍高出3.6个百分点。安徽省的投资增长的驱动力主要包括：工业化进入快速发展阶段；房地产市场的供需两旺、中国加入WTO之后，安徽为沿海地区的产业做配套等等。从去年的投资结构来看，基础设施投资增长迅猛，增速在40%左右，包括交通、电力、水利、教育文化卫生等；房地产投资增速为27.2%，虽然商品住宅市场受调控影响，但保障房、集资房的投资增长较快；相比之下，制造业增速较慢，采矿业仅增长1%、建筑业下降了8%。注：2021年8月22日，安徽省宣布撤销地级巢湖市，原地级巢湖市所辖的一区四县分别划归合肥、芜湖和马鞍山管辖在省辖市与地级市中，合肥是发展的重中之重。坊间有种说法，安徽正在举全省之力发展合肥。从过去几年的数据来看，合肥的经济增长速度确实远高于全省的平均水平。除此以外，处于长江中游（所谓皖江）的芜湖和安庆的经济发展水平也相对较高，而皖北区域相对落后。2、安徽省的城镇化战略（1）安徽省正处于加速过程中安徽省共有936个城镇，包括：22个市、56个县和858个镇。安徽的城镇化区域规划体系包括：六大中心城市：合肥、芜湖、安庆、黄山、阜阳和蚌埠；以及“一圈、一带、一群”的提法：以合肥为中心的城市圈、以合肥、芜湖为双核的皖江城市带和皖北城市群。安徽省政府对城镇化战略非常重视。十八大之后，目前正在申请成为新型城镇化综合试点省。过去十多年，安徽的城镇化处于加速的过程中。城镇化率从2000年的28%上升到了2022年的46.5%，年均提高1.54个百分点，是建国以来安徽省增长最快的阶段。与全国城镇化率的平均水平的差距也从低8.2个百分点，缩小差距到到6.1个百分点。（2）安徽省城镇化存在的主要问题安徽城镇化的问题主要在于：一、水平总体滞后、区域差距大；2021年，皖江城市带的城市化率为49.8%，但皖北城市群只有39.2%，两者相差10.6个百分点；四个核心城市：合肥、芜湖、马鞍山和铜陵的城市化率超过了60%，而阜阳、宿州不到40%。二、人口分布与资源分布不匹配。皖北地区的人口太多，而且缺乏水资源。因此，政府的对策之一，要想办法把皖北的人口导入到南部的皖江城市带，推进工业化和城镇化。三、城镇规模和结构不合理。合肥的城市首位度（GDP占全省GDP的比例）只有24.1%，低于中部地区的武汉和长沙（33.4%）。从某种意义上讲，地级市太多，不利于集聚。四、城市功能有待加强。五、半市民化现象严重。安徽省以户籍人口为标准的城市化率只有22.93%。（3）安徽的城镇化战略构想①目标与思路安徽省城镇化的目标是到2022年，城镇化率达到60%、2030年达到70%，走质量与速度并重的道路。从全国来看，城镇化主要以质量为主；但是安徽由于基数低，所以两者并重。全省的城镇化战略仍旧在制定中，主要的想法包括：一、城镇体系方面，实现“多规融合”（先从“三规”开始）。也就是，把主体功能规划、城乡建设规划、土地利用规划三者融合在一起。过去，三者之间的协调不够的。“多规融合”，可以提高效率。二、城镇规模合理。安徽省将根据产业发展潜力、资源承载能力来调整目前的城镇规模。三、争取高规模、高起点建设。包括，建设的时候考虑“先地下后地上”、全面提升市政建设和服务设施的功能档次；三、构筑城市群。国家规划中，提出了长江中游城市群的概念，起初仅包含了湖北、湖南和江西三省；之后，时任副总理的李克强在九江会议上，提出了安徽也要加入。如果确立的话，“中三角”将改成“中四角”。②户籍改革户籍改革方面的主要思路包括：第一、人口与资源环境相匹配，计划将皖北的人口向皖江城市带进行跨区域的迁移。第二、实行以居住证为核心的流动人口管理体制。给予常住人口享受一定的城市基本公共服务。三、就业方面，加大职业教育、技能培训。目前，农民工有回流的趋势，就是往县城、重点镇回流。原因是他们在大城市打工的收入与在县镇工作的收入差不多。四、探讨市民化的成本分摊机制，即由政府、用工单位和个人分摊。据推算，目前，在合肥的落户成本大约在6-10万元。五、低碳、绿色城镇化。六、为城镇化提供产业支撑。例如:在安徽的某个电缆之乡，光就业人口就有2万多人，可见产业集聚对人口集聚的促进作用。安徽与四川、河南一样，也是人口净流出大省。原来每年有新增50万人口外出打工，但这两年开始回流了。目前，流入流出已经快持平了，趋势变成开始净流入了。③土地资源土地资源方面，目前农村的土地已经开始流转起来。例如，在芜湖已经出现了集中拥有5000-6000亩土地的“大户”了。另一个措施是所谓的“增减挂”，即增加土地指标与宅基地的回收挂钩。在农村，政府试图用新的农村社区的住房与农民的宅基地交换，以实现集中居住。补偿标准达到了人均35平米，但农民的积极性并不高。原因在于，一方面，农民对土地有感情，生活方式方面也不适应，更重要的是，农民户口还有一些好处，例如可以分配耕地、可以生二胎等。二、合肥房地产市场调研情况1、合肥的城市发展规划合肥的经济也是从2023年以后呈现加速发展的态势，尤其是京沪高铁、沪蓉高铁的通车对合肥接受产业转移起到促进作用。合肥的经济特点是通过工业兴市。当地的大企业包括：江淮汽车、美的、海尔等家电企业、以京东方为代表的电子产业、联想也在近几年在合肥建设产业园；消费品企业方面，联合利华近年也将华东区总部迁到合肥。合肥经济的另一个特点是投资拉动型。这五六年度的GDP增速都在16—17%，GDP从2000亿增长到了3500亿。巢湖是省政府重点打造的板块，定位于金融后台服务基地，目标是导入20万产业人口。据悉，华东地区最大的金融呼叫中心将进驻。历来，合肥就有着“东贫西贵、南富北贱”之说,例如西部的大蜀山脚下的天鹅湖板块历来是所谓的富人区。即便如此,合肥各区域的房价落差并不大，这和市民之间贫富差距也不大有关。合肥的城市具有南边长、东西短的特点。因此，城市发展的趋势主要是向南、向北延伸，分别是滨湖新区和北部新城。在吞并了巢湖市之后，安徽举全省之力打造合肥、合肥则举全市之力打造滨湖新区。相比之下，北部新城的配套措施要弱不少，政府只是通过低价卖地来推动，实际上成为了低端人口的导入区。2、合肥市房地产市场的供给和需求情况（1）供给情况合肥的土地供应比较充足。每年的建设用地的指标约为4000亩，以3.0的容积率估计，大约可以兴建700-800万平米的商品住宅。实际上，每年的卖地都有所突破指标,尤其是北部的低价卖地。预计2022年的土地供应仍会有所增加，据传万达集团将在靠近巢湖的地区大举拿地。合肥的住宅用地价格比较平稳，大约维持在楼面地价每平米2200—2600元的区间之内。合肥的商品房预售标准比较低，工程超过地面一层，即可销售。合肥的房地产市场这两年的需求很旺盛。去年的供求比在1左右，住宅库存在400-500万平米，大约相当于6-7个月的库存。总体上看，合肥市场比较健康、风险低、波动小，适合快速开发。（2）需求情况合肥对周边的吸附力比较强，主要是公共资源比较集中，包括教育和医疗资源。目前，合肥的购房人群大约是以下几种：本地市民、安徽省内为在合肥入户以享受公共资源的人群（这部分人大约占30%，在限购之前占到50%）、大学毕业等留在合肥发展的新合肥人。合肥的房价基本没有泡沫，房价的可负担能力比较强。举例而言，90平米、均价8000元的一套住宅，首付只要20万元，月供也就2000—3000元，对年轻人而言，买房的压力并不大。2023年左右，合肥的房价大约在每平米4000元左右，这六七年大约涨了一倍，和一线城市相比，涨幅算比较温和的。去年合肥的房价最低时达到6400元，年末涨到6800元左右，涨幅并不算高。当然，品牌开发商的涨价幅度要大一些。根据合肥万科的研究，合肥房地产2022至2022年年平均的成交量在700万平米左右。由于调控的影响，2021年大约成交了450万平米，是近几年最差的年份；2022年，市场复苏，成交面积约为640万方。房价方面，2021年，均价在6900多元，2022年下降到6600-6700元。合肥的购房人比较务实，注重产品的功能，对附加值高的产品、豪宅产品并不特别感兴趣。市场的主流户型在90-110平米，市场需求以结婚等刚需为主。相比之下，豪宅产品销售艰难。典型的例子是：绿城在合肥开发的玫瑰庄园项目，总价超过1000万，在调控前还有淮南、铜陵等地的矿主来购买，调控之后，销售特别艰难。限购方面，合肥是最后一批公布限购政策的地方政府。合肥市四个行政区：庐阳、蜀山、瑶海和包河区实行限购，但镶嵌在市区的五个开发区：经济技术开发区、新站综合开发试验区、高新技术产业开发区、政务文化新区和滨湖新区并不限购。从土地供应来看，目前合肥的土地供应主要集中在五大新区之中。上周，合肥市场成交了2681套住宅，是2023年4月份以来，单周最高的成交记录，而且没有一家开发商成交超过百套（说明是普涨行情）。这是在去年第四季度楼市比较热销，一些品牌开发商出现短期卖断货的背景下取得的。价格方面，从成交均价来看，反而是比春节前有所下降。但这并不是说房价在下跌，而是因为售价较高的品牌开发商卖断货，导致中小开发商的成交占比上升，导致了均价的降低。这次国五条的出台，对二手房市场的影响是立竿见影的。从新房市场看，客户主要是三种心态：其一、不关心也无所谓的，那么影响不大，这个客群是主流；其二、本来想买，怕新政出来买不了的，就会加速入市；其三、本来就是观望心态的，就推迟了购买。3、合肥万科调研情况（1）当地开发商竞争格局外来开发商方面，绿地是最早进入合肥的大型开发商。其后，华润、万科、绿城等相继进入；2021年，保利和中海也进入合肥。目前，全国前十大房企中，仅世茂房地产尚未进入。此外，浙江、福建的地产商进入合肥的也比较多，上市公司中有禹州、明发、宋都、众安等。目前，在合肥市场上，市占率最高的是本地开发商蓝鼎地产，其土地储备较多，去年销售额在40-50亿左右，市占率约8%；其次，是华润置地；万科居第三，去年销售20亿出头，市占率约3%，今年的目标是35亿的销售额。（2）万科在合肥的基本情况万科在合肥目前有五个项目。2022年，万科通过股权收购，进入了合肥，拿下了金域华府和金色名郡两个比较靠近市中心的项目。这两个项目的楼面地价只有1000元/平米，目前住宅售价分别为11000元/平米和9000元/平米，盈利能力很好；2021年，万科在滨湖新区拿下万科城项目，楼面地价为2400元/平米，偏高。去年售价7500元/平米，利润空间较薄，但现在售价提到了8300元/平米；2022年，万科又先后拿下了万科蓝山和森林公园地块，位置好，地价便宜。其中，万科蓝山位于滨湖新区核心地段，又是地铁上盖项目，已成为当地热销楼盘，目前售价从8500元/平米提到了9000元/平米。该项目楼面地价才2100元/平米，投资回报率很高。相比之下，芜湖的房地产市场并不那么乐观，即使是万科在那里经营也不那么理想。主要原因是该城市的土地供应量过大。安徽省内其他值得万科投资的市场也并不多，每年住宅销量超过100万平米的只有合肥、芜湖、黄山和淮南四个城市。据称，在省内小城市发展的绿地和恒大地产的经营状况都比较艰难。4、合肥保利香槟国际项目实地调研情况保利地产在合肥目前有两个项目，分别是位于政务区的保利香槟国际和位于滨湖区的保利拉菲公馆。此次调研，我们重点调研了保利香槟国际项目，并与案场的销售经理进行了访谈，了解到以下的信息：保利香槟国际项目位于合肥市政务文化新区，地处习友路与集贤路的交界口，与恒大地产开发的恒大华府项目面对面，项目对口学区的初中是合肥五十中，是比较好的学校，距离李克强总理的母校合肥八中也比较近。总之，项目所处的社区是很不错的。项目于2022年4月份第一次开盘，现在卖的是第二期。我们调研前几天新推了12号楼，销售均价约8800元（精装修房），比去年开盘时上涨了1000多元，但仍然热销。这次推的房型为三种：86、104和115平米（每层楼四套房、86平米的小户型有两套）。从销售情况看，户型越小越好卖。原因在于目前客户主要是首套置业的刚性需求，户型小、总价低的房子更加符合市场的主流需求。相比之下，115平米的户型就不太好卖，据说一栋楼30多套只卖了4套。从案场现状来看，来看房、签约的客户络绎不绝，一直维持在5-6组以上。项目的销售是由保利公司和世联地产一起来实施的。现场的销售人员比较多，据说有30多位。而其他楼盘的销售人员没有那么多。保利地产给予自己销售人员的卖房提成是千分之一，楼盘好卖的时候，实际支付的比率在万分之五到六。据此推算，保利的销售人员的年收入大概在10万-20万左右。据说当地有些国企地产公司的销售员收入可达50万，要通过关系才能获得工作机会。三、调研结论1、中部四省或许是推进新型城镇化的重点区域我们认为，安徽、江西、湖北、湖南四省或许是推进新型城镇化的重点区域。我们得出这一结论的依据在于：首先，无论从官方文件还是媒体报道来看，武汉城市群、长株潭城市群、皖江城市带和环鄱阳湖城市群出现的频率是比较高的。未来可能的新的提法是：打造长江中游城市群，即中四角。以四大省会城市为核心，并顺长江而下，覆盖到鄂州、黄石、岳阳、九江、安庆、铜陵、芜湖、马鞍山等沿江城市。其次，中部四省在位置上距离长三角地区，而后者是中国经济最活跃的区域；同时，凭借长江航道穿过的交通便利、以及劳动力成本低的优势，中部四省将成为承接长三角地区产业转移的主要地区。2、安徽省的工业化与城镇化将维持高速发展安徽省加速工业化是已经成为事实，并将在未来的十年甚至更长的时间内维持高速发展：首先：政府投资是首要的驱动力。在中央政府及金融机构的支持下，道路、电力、环保等基础设施的投资将持续高速增长，带动工业化的发展；同时，凭借土地资源（指标）的优势、劳动力成本低、环保成本低等优势，安徽正在吸引越来越多的产业转移。过去，由于经济发展的落后，安徽成为劳动力输出的大省，城市化率水平较低。但是，现在这个局面正在发生转变：首先，安徽省的经济和工业化高速发展，正在创造出更多的第二产业的就业机会，可以吸纳从农村转移出来的富余劳动力，同时也吸引了原来长三角地区打工的劳动力回流；其次，政府通过提升合肥等核心城市的基础设施、实施居住证等方式，试图把北部的农业人口导入到南部的工业城市，从而实现了城镇化率的提升。3、合肥房地产市场将持续稳健发展2016年以来，合肥的房价虽然也有了翻倍以上的涨幅，但涨幅要低于北上广深以及沿海经济发达地区的中型城市。虽然，需求稳定增长，但是由于政府的土地供应充足，房地产市场供求平衡，房价表现温和。另一方面，合肥的房价可负担能力比较强，房价泡沫不大，房地产市场比较健康。展望未来，随着工业化与城市化的持续发展，土地资源或许会变得越来越稀缺，征地成本也会逐步提高，未来合肥的房价降持续坚挺或小幅上涨，市场表现将强于全国平均水平。

2023年三线白酒行业分析报告2023年4月目录一、三线白酒利好因素 PAGEREFToc368485545\h31、城镇化提高带来饮用量增加 PAGEREFToc368485546\h32、消费升级下，短期内三线名酒替代杂牌酒 PAGEREFToc368485547\h3二、三线白酒利空因素 PAGEREFToc368485548\h41、年轻人受教育程度提高，红酒饮用量提升 PAGEREFToc368485549\h42、受竞争打压和消费升级影响，被二线酒替代 PAGEREFToc368485550\h53、品牌力和价格有限，难以大范围扩张 PAGEREFToc368485551\h54、扩产带来的成本摊销问题 PAGEREFToc368485552\h7三、三线白酒：价格敏感度高，业绩波动大 PAGEREFToc368485553\h8四、主要竞争品牌现状及未来成长性预判断 PAGEREFToc368485554\h11五、老白干酒尚可期待 PAGEREFToc368485555\h12六、主要风险 PAGEREFToc368485556\h13一、三线白酒利好因素1、城镇化提高带来饮用量增加农村白酒消费的一个显著特点是消费呈集中性。据业内人士测算，农村春节期间白酒销量约占全年的75%以上，中秋节白酒的销量约占全年的15%，剩余10%的白酒消费多集中在农村的红白喜事中。由于消费的集中性，农村白酒消费的弹性相对较小。城镇化后，带来社交的便捷性，商务往来和朋友宴请增加，以及居民自身外出就餐机会增多，带来白酒销量的增加。2、消费升级下，短期内三线名酒替代杂牌酒我国已结束人口红利时代，劳动力数量在减少，供给压力之下，居民收入增长快于经济增长，尤其现行的教育制度对于技工等初级劳动力培训不够，初级劳动者数据更加少，收入增幅更快。如一些木工、水泥工在华东地区的收入都已经达到300-400元/天，远高于一般的办公室普通职员。初级劳动者，作为三线白酒的主要消费群体，随着收入的大幅提高，会更多的选择三线名酒，一些杂牌酒将逐渐被取代，这在短期内有利于三线名酒的增长。二、三线白酒利空因素1、年轻人受教育程度提高，红酒饮用量提升葡萄酒在精神特性上则是代表了品味和浪漫，文化教育程度越高则越容易接受葡萄酒文化。近年来，我国居民整体受教育程度在不断提高，每年大学毕业生人数在不断增加，他们的朋友聚会将更多的选择红酒消费。2、受竞争打压和消费升级影响，被二线酒替代过去在市场形势很好的情况下，厂家产品线都往上走，二线白酒重点打造500-800的次高端产品，三线白酒也重点打造100-200价位的相对的“高端”产品。但在目前市场形势相对转冷的情形下，二线白酒对100-200价位的份额之争是必然。此外，在消费升级下，一部分原本消费三线白酒的商务消费和居民个人消费会向二线白酒消费转移。中国人的爱面子文化，不同档次的消费是依据消费能力而决定的。当随着居民收入提高，品质意识增强，有能力消费更高档次的白酒时就有可能会选择品质更好品牌力更强的中高端白酒品牌。3、品牌力和价格有限，难以大范围扩张白酒蕴含着浓厚的文化色彩，各省都有自己的三线地产酒，品牌忠诚度都比较高。三线白酒由于品牌力有限，很难拓展其他区域市场。同时，也因为三线白酒品牌高度不够，定价低，即使拓展外围市场，也无法支撑目前高昂的广告费、物流费和销售费用。因此，三线白酒更多的局限于当地销售，大范围扩张的难度大，业绩大幅增长的可能性比较小。4、扩产带来的成本摊销问题三线白酒的扩产带来成本分摊问题，而随着消费升级，三线白酒的销量在下降，成本分摊问题会越来越严重。因此，从长期发展趋势来看，三线白酒谨慎乐观。三、三线白酒：价格敏感度高，业绩波动大三线白酒由于净利润率低，提价对净利润增长的敏感系数高，在市场供不应求的情况下，各品牌都享受产品升级和提价后的丰厚盈利。但随着市场政策环境变化，扩产后的产能过剩，以及消费升级部分消费者向二线白酒转移，市场将供大于求，而由于三线白酒品牌力不够，难以外延式扩张，同时因为品牌壁垒小，竞争将会加剧，在原先提价后高利润的基数上，有可能因销售费用的大幅增加而带来盈利的下降，从而有可能导致负增长。基于上述分析，我们判断，2023年上半年一线白酒价格下行主要打压二线白酒，三线白酒尚处于平稳运行，2023年下半年将逐渐传导到三线白酒，同时三线白酒内部将加剧竞争，增速