基于房价租金比的城市住宅空间价格分布实证

基于房价租金比的城市住宅空间价格分布实证研究本研究受美国林肯土地政策研究院基金资助。吴宇哲吴次芳作者简介：吴宇哲，浙江大学土地管理系副教授，博士，副系主任；吴次芳，浙江大学东南土地管理学院，教授，博士，博士生导师，院长。[摘要与告白]一般而言，房价租金比是衡量房地产市场泡沫的重要指标之一。目前房价租金比的研究往往以区域为研究对象，计算区域平均的房价租金比，用来判断区域的房地产市场情况。然而，由于住宅空间位置的差异性对其价格的影响非常大，以区域为研究对象忽略了住宅的空间差异，这样得出结论的可靠性受的影响。本文试以地块为研究对象，计算每个地块的房价租金比，使结论更具说服力。本研究以杭州为案例，利用地理信息系统（GIS）空间局部内插法（Kriging）得到房价租金比的空间分布。研究结果表明杭州市城区住宅价格较合理的区域分布在老城区、老文教区等区域，面积占中心城区的32.66%；城郊一些区域的住宅价格具有泡沫成分，分布在浙江大学紫金港校区附近、钱江新城、火车东站以东等区域，面积占中心城区的27.14%；其余区域价格也具有一定的风险，风险主要来自于金融政策的变化，面积占中心城区的40.21%。绪论房价租金比概念在房地产价格评估中，收益还原法是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。收益还原法的基本意图是：由于物业的耐用期限很长，因此当拥有一处物业，不仅现在能取得一定的纯收益，而且能预期在将来继续取得这个纯收益，这样，这一物业的价格就相当于这样一个货币额(Value)：（公式1）式中，Income表示纯收益，Rate表示收益还原利率。公式1可以这样理解，如果将货币额(Value)存入银行，银行的年存款利率为Rate，每年可以从银行获得一笔数额大小为Income的利息。公式1假设了物业的使用期限是无限的。若考虑有期限，假定使用期限为n，公式变为：（公式2）而实际上，当年用使用年限为70年，收益还原利率达到7%时，用公式1计算结果代替公式2的计算结果的误差不超过1%（表1），所以当物业使用年限较长时，可以直接用公式1来估算物业价格。表SEQ表\*ARABIC1物业价格不同年期相当于无限期的百分比(单位:%)悄年期捞10迹年后瞧20姑年逆30炊年跳40研年膜50肃年作60相年忽70仙年揪80娱年泛90胞年电10俘0烫年须1康9.话47塑18荐.0叙5旬25革.8级1漆32引.8蛾3劈39先.2谊0晕44越.9宋6蜻50欠.1支7益54肥.8拨9肉59位.1抛6废63致.0耳3卫2热17嘉.9丹7菊32屿.7亡0脑44醉.7骂9串54降.7每1拥62放.8丹5睁69励.5询2掠75剪.0虽0伐79巷.4脑9失83牙.1冰7混86池.2汪0归3献25斯.5搏9乎44厅.6山3紧58循.8毕0享69烦.3汪4且77段.1辉9塑83男.0枪3录87蔽.3裙7茂90浪.6台0诚93要.0诞1罢94丝.8游0尽4齐32毁.4堪4守54哑.3捆6拌69社.1狗7锣79锯.1册7两85午.9枯3外90案.4悟9服93寒.5菠8浸95粪.6厕6剃97式.0竟7难98班.0哥2陈5仙38警.6堂1秩62胞.3键1因76峰.8蜡6亭85晃.8摇0更91恢.2牌8羊94证.6妇5旋96密.7幅1锁97替.9承8施98计.7录6悔99味.2游4黑6敞44烟.1猎6购68催.8产2反82脸.5舌9扁90香.2粗8蛮94厦.5戴7鬼96幼.9亡7炉98两.3酷1素99嗽.0绸5闷99严.4况7仪99茫.7咸1叹7凤49缸.1听7云74碎.1龄6滑86轰.8昂6隆93标.3划2置96旷.6亡1较98刃.2辜7茅99炉.1币2刻99隶.5珍5花99脸.7颜7叮99悔.8滨8营8海53醉.6迎8豪78计.5助5赢90靠.0榜6只95舌.4婶0丈97增.8匆7净99拖.0缠1碍99近.5挪4寄99控.7泳9酒99扑.9筑0遇99划.9誉5标9挣57宿.7掘6咐82铺.1决6嫂92脾.4工6六96浆.8市2肾98交.6阅6箱99草.4拦3待99殿.7傍6痛99傲.9抚0溪99返.9概6这99辫.9参8亡10陈61农.4御5浙85若.1殃4退94奸.2趁7晓97都.7担9畅99杆.1伙5树99捐.6币7谱99好.8断7橡99腥.9拖5倾99熄.9界8柱99恰.9规9显然，公式1还可以变为：（公式3）定义RatioBR=1/Rate为房价租金比，Value以住宅的单位面积售价（PerPrice）计算，Income以住宅的单位面积的月租金（MonthRent）计算，即有公式：（公式4）房价租金比的作用括仅从童使用绕的角誓度来仰说，膜无论区购房淹还是役租房素，都刮能满壁足居职住的悼效用课。但锻是，栏一般腐认为滥住宅丘租赁主通常柜难以丈用于南市场耕投机欢，市皆场均胜衡状叮态之敏下的全租金现往往寄真实按反映女了住耀宅市能场整堆体的剪供需薯关系简；而封居民否的购泄房行匆为往笑往具缎有潜才在的谨投资迷性，君使得识住宅雪买卖循交易匹往往咸具有猾投机豆性，毙房价谨可能滔发生聚背离问价值待而产颠生泡残沫。党所以津，房宿价租捉金比茶是衡蛋量房克地产晃市场碧泡沫再的重喇要指羡标之萝一。并由公幕式3作可知逗，理顾论上求房价诱租金值比为林收益爬还原量利率码的倒庸数。段所以步，如劲果能这确定湾客观雀的收满益还轿原利脸率，虹那么户就可巩以得良到合说理的宾房价挂租金弊比。责对于祥收益冲还原仆利率他的确扮定，咸许多写学者老开展赵了深恒入的奇探讨肯，都改有着荣各自哥的主贤张，慢如山凝本正洁幸归春纳的扮7种果主张供，林惭英彦系提出旧的停“梅实质符利率桑”另概念箭。林掏英彦域并认串实质馒利率禾可直帮接作投为土惰地的符还原六利率尺，若肠是建奔筑物下的还怒原利惹率则傍在该久利率把基础婆上再闸加2贿%。耀国家榴标准训《房权地产总估价型规范即（腊GB色/T俭50智29基1-具19蒜99杆）》泄指出帜，收血益还脚原利馒率可币采用址安全龟利率虽加风嗓险调黑整值弯法确乡定。疮安全触利率冲可选韵用同涝一时仁期的恰一年虽期国枪债年茧利率晌或中撑国人博民银隐行公坐布的择一年惕期存志款年锋利率可；风喊险调枪整值粱应根郑据估剖价对凤象所粉在地染区的府经济指现状获及未权来预念测等去确定真。如如果画采用咳目前踏中国章人民著银行煮公布备的一焦年期纪人民醋币存暗款年所利率冒1.霉98脏%，香再考订虑2漫%的允风险具调整悉值，精收益榆还原且利率约为3晕.9膀8%鸣。另旦外，红目前狂大部貌分的摩购房筋者借帖助于单住房索金融锤，所写以需维考虑忍商业重性住缝房抵碗押贷崭款利怒率，郊直接嗓采用通20汁04嗽年1抄0月堪29膏日前尸执行常的商毁业性客住房倒抵押晶贷款派年利爽率5纽.7皮6%2004年10月29日后商业性住房抵押贷款年利率为6.12%。御，作样为收精益还睡原利湖率。妨因此致，合衡理的朱房价馋租金沃比应盖为2疲08悼~3躬02脾，表郊2列砍出了队几种备具有拔代表他性的饼理论粱房价探租金导比值略2004年10月29日后商业性住房抵押贷款年利率为6.12%。馋表SEQ合表虚\*飘A揭RA薄BI大C狼2叔几晶种具鞋有代青表性云的理袋论房熊价租愤金比熟值禾理论盏房价滑租金埋比蒙60筒6铲40画3娱30天2维20推8膊收益索还原岔利率柴1.涉98牺%坡2.扭98盆%目3.男98额%局5.俭76可%赢说虏明仙直接家采用带存款瓦利率饲计算型采用蒙存款虚利率便+1宜%的轧风险切调整盖值计液算井采用判存款碎利率夫+2阿%的匀风险交调整亭值计扑算结直接武采用也商业钢性住根房抵哨押贷西款年青利率毯计算腊当房导价租类金比乱大于辰60详6时轰，意破味着跳收益赌还原塘利率势不到麻银行吃存款掌利率找，房潮价具啦有明借显的佳泡沫垮；当川房价袍租金诸比介谁于4伸03柔~6忽06失时，总此时找收益替还原季利率剩仅能贺满足宰银行炉存款柄利率舱，风缸险补旨偿不虾足1耕%，呆仅略依高于徐三年勉期的锤国债稠利率辈2.垄89维%，偷低于徒五年椒期的彼国债蓝利率馒3.崇14楚%，墙此时姿，房节价具垮有泡仓沫成极分；增当房吴价租匹金比绣介于大30责2~点40松3时瓣，此扭时收服益还姜原利毙率能彼满足老银行背存款截利率休，风潜险补佣偿介魔于1坦%~方2%核，房事价具泡一定援的风丛险。香房价匙租金集比空既间分题布研针究的醒意义绸目前验房价顾租金株比的栽研究捷往往析以区骑域为扶研究教对象捏，计刮算区写域平损均的窃房价芬租金污比，某用来麦判断似区域迈的房凶地产麦市场数情况学。然幸而，枝由于趋住宅担空间诵位置扁的差娃异性拍对其却价格吐的影牧响非哈常大腔，以迟区域脉为研岂究对乒象忽窄略了母住宅殃的空州间差削异，成这样怖得出夫结论死的可爪靠性段受的涉影响泻。本缝研究凶试以业地块沿为研雾究对许象，钟计算酷每个睡地块喉的房毛价租姻金比挨，使圈结论踢更具吩说服拘力。匙房栗价与促租金嫩空间茂分布并分析吐案例帽与数羞据案例在本研茎究以胆杭州险市中糖心城五区住叠宅地饰价为僚例（REF_Ref155681442\h铃图群1筋）。矿杭州奸市地堆处长住江三饱角洲减的南害翼，哲是浙倍江省授省会欣城市欧，是纹全省陈的政药治、腥经济们、文娘化中箭心。稠杭州片市中角心城甲区的筐房地淋产市另场发辩育比肾较成乒熟，蛙尤其箩是住猛宅的片开发溜、交见易比刚较频予繁。英19金98含年以漏来，胀杭州岁市房批地产曲市场呜持续疾升温黎，价往格不未断上农涨，塌尤其枕20趟01第年以径来，叔每年渐房价轿持续揉飙涨亏10晒00箱元以揪上，煌在全养国形桌成了蔬房地近产业渴的影“间杭州炼现象改”尊。随“消杭州组现象勇”杰是中蓄国房燃地产飘业内式关注起的焦鲁点，我杭州症住宅肆市场张在沿藏海地也区具笔有很墙强的起代表喜性。菠图SEQ真图齐\*呈A虏RA梦BI翅C毫1梳研爷究实盯例杭啦州市努中心忆城区欧示意跟图数据余住宅江买卖窃和租嘱赁的飘样点卡以住寺宅区撞为单吧位，级其空不间分蓬布如REF_Ref155681451\h减图范3拦所示扯。并掏通过秃建筑抚修正却体系牺，把俊建造急时间王统一控到2陕00唉4年严，楼淹层统眉一到反修正愧系数婚为0拘的标驾准层壁，总副楼层婆统一旺到多雕层住却宅，膊报价锣为2机00咽4年菊12困月。担图SEQ征图笑\*栏A万RA番BI付C贤3奏住萌宅区驱空间搞位置尊示意泡图疲住宅鱼买卖背价格介分析裹中，集采用爷单位炸面积队价格数（元鼓/平驱方米寺），脆得到睬有效栗样本顽27鼓7个墙；住县宅租薄金价葡格分颤析中撞，采具用单享位面戏积月两租金幸（元贵/平象方米显），总得到必有效喷样本尾17割8个稀。REF_Ref155682230\h漠表夏3匆列出涌了样哪本的书描述外性统超计量三。穗表SEQ舟表姑\*呜A呆RA反BI描C搏3掏住悬宅买功卖样岁点租性赁样峰点的纠面述师性统沉计量懒（单状位：斩元/绘平方园米）斜分穗类凉样本脆容量闪平均杏值窜中位交数挨最小字值衣最大恐值帝下四及分位浇上四殃分位绞标准决差嚷住宅某买卖腾价格托27若7奋90凉54夕.5记5扁87网54光.3嘱6甜27熄61闪.2引8闷16孟88短4.列37焰80砖31睛.9占8践96窝48晚.沉20泄11本1.读4赏9碍住宅场月租锹金涌17络8胳28疮.3晕7坟27弹.2破7牛9.桶66帅61疯.1瓦5取22锐.7龙2库32逮.0盘0热8.筒13倘研究投方法虫本研签究利硬用地图理信日息系暂统（版GI葛S）浮中空锋间局马部内西插法焰（K枣ri竖gi被ng站）得你到房胖价租换金比足的空惭间分霉布。示Kr才ig蔽in拦g来眨自地润统计梯学，槽也是宽空间鸦统计式的重创要方蝶法，素其主厘要是谊以区头域化师变量痒理论东为基牲础。艳半方垫差函猪数，卧是地私统计盼学所篇特有抓的基蛛本工鼠具。列设x规和谢x+旺h为阔空间睁上的新任意饼两点狡，h猛为两层点间桥的距热离，络P(排x)脖是随邪机变罢量P蚂在x纳处的厘取值乳，定正义半喊方差衬函数焰：迈（公诞式5飞）牌i.役e.返:答（公弓式6棵）估在实得际应览用时把，空链间位竭置x蚂i掀和x演i扭+h圾的观俭测值由分别馅为Z抹(x废i像)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