国际公寓营销推广策略

天津泰达建设集团滨海分公司金融街三期·爱丽榭国际公寓营销推广策略总纲深圳百思勤策略·天津项目组二00五年五月五日前言“天生丽质不自弃”，策划是一个发现美、挖掘美、传播美的过程。庸人花毕生精力矫正自己的缺点，而智者却懂得将自己的长处发挥至登峰造极。爱丽榭是天津首屈一指的高科技生态住宅，但本身却存在内景观资源薄弱、配套简单的缺陷。策划不是考虑矫正缺陷，而是考虑怎样把长处发挥至登峰造极。俩人在森林散步，突遇一老虎。一人赶快弯腰系鞋带，另一人说：“系什么鞋带，你能跑得过老虎吗？”那人说：“我不用跑过老虎，我只要跑过你就行了。”策划不能创造人赛老虎的奇迹，但策划可以训练系鞋带的意识，将颓势扔给竞争者。爱丽榭的成功，需要所有人员“系鞋带”的训练与实践。毛泽东在《湖南农民运动考察报告》中提出“搅浑水”作为弱势力量寻求生存的战略。国共之战，毛不断搅浑水，敲打蒋鞭长莫及的痛处，“欲取之，先予之”，待得羽翼丰满，便“百万雄师过大江”。爱丽榭在面临新城国际、伴景湾两大竞争对手的夹攻之下，如何搅浑水，如何欲取之，先予之，这是要考虑的战略。晋第一伍部分粮示谷市场穿分析拿一、历市场出竞争杨者情招况善（一检）天首津市飘场高伐端产浙品概慨况透爱丽抵榭初听步定工位是去均价派60注00番元以佳上，腹产品声形象耗为高解档。常根据科天津纵市0这5年焦春季毁房交夸会的暂高端伏项目写情况柜来看阶，均宁价在扑60刷00胀元以标上的艺楼盘朴有2弄2个愈，其跟中别注墅项化目有痛5个漂。从留项目种地区供来看苹，9凝个在唯南开俩区，绩5个脸在河描西区牛，诵2个遣在和资平区傅，2刮个在秒开发毫区，宋1个粪在河小东区会，西滩青区那、东堂丽区龄、津端南区予各一浩个，线且均多为别斩墅；禾05淹年天篇津市拘场单毁价最孕高为斗均价迫13婶00压0元绣，项术目为忠中新竹集团使开发焰的老肚城厢胸11仗号公沈馆，半项目倘位于朴南开吴区老叨城厢千，项偿目形铁态为颜花园咱洋房城，体油量为庭50南00撤0平确米；乌其次坚为泰阶达集刃团开编发的彻格调辰故里币和创辰辉地害产开忙发的膝玛歌侦庄园送，项纷目形窃态均椒为别叨墅，导均价水均为浇12之00艳0元兄，前百者位塞于南竞开区躁南开名中学暮西侧猛，诱后者扛位于液西青易区。恶除以旬上三鄙个项凭目外灵，天润津其家他住私宅项涛目均他价最摸高为贸70氧00思元。喇从项腔目诉系求点燕来看浩，多怪数高火尚住职宅的潜主要培诉求扣点为余地段京，其陆次为枝内景减观和扔规划晌，如第老城豆厢1心1号洲公馆泡、格赌调故衬里、以依云凭小镇晋、津们河1凶号等横；值蔑得注稠意的毯是泰撑达格炸调故化里项抄目，寒其在蛛建材生上的炸突出移卖点程：中巴央空剖调、扰中央懂吸尘讨以及晴中空拳玻璃动、L瓶OW评-E披玻璃淋等；贤万科拔的假污日风种景项走目，此除了扮以万堆科的贷品牌次优势缠作为贿诉求角点外政，主迷要的甜卖点停就是岩室内洁自然念新风应系统维、遮扣阳系啊统、娃太阳翅能热衔水器纯、人猎工湿按地水甩循环赏净化宗系统抛、雨劈水收栽集系膜统一给系列华生态倾解决聚方案蹲，其捐推广次主题呀语是堪“定绑义新善一代半城市佩住居盏标准粒”。匙（二眠）开企发区猪高端泳产品迹概况很就目乖前市累场情愚况来界看，肿开发变区均吸价在粱60歉00饼元以暂上的驳项目娱有两蒙个：捉伴景险湾与馅万通冷新城爪国际蹦。这顺两个魂项目想的共会同特舌点是惨体量万相对弱较大对，新极城国蜘际的小住宅抓总建疑筑面扮积为围70接万平吓米，钱伴景求湾的冲总建闲筑面些积近牵30成万平近米，修住户龙共8税92脸户。播由于前体量勾大，瓦所以春小区根的配题套非绕常完躬善，翻档次脆也比拉较高州。尤沟其是糕新城貌国际逝，作危为泰竭达时念尚广冷场的验一部锅分，句其景五观湖腐、体挂育休集闲中脱心、葬国际渐会展桨中心嚷、五改星级音国际谨酒店端、景辉观园半林的年配套胳给人颜以高脾档、怕国际苹化的羽印象攻；伴雄景湾间除了碍主打币泰丰时公园略景观毯牌以尤外，战其内细部的蹈配套然如景恰观园粘林、桃私家前入户拼花园沾、私靠家入首户电卷梯、帅27佛0度暑观景倚窗以学及V旁IP那会员纳酒店吊、英歼式图史书馆魂、歌盼剧院刘等都单烘托我出了块高档则物业轿形象姜。叠从项员目推夕广来水看，盖两个刊项目办在房买交会艘上首母次亮帮相，摧伴景惩湾由如广州魄著名紫的合终富辉蜜煌物也业总桑代理魔，销冰售推镰广训响练有朱素，启项目预均价贩60乘00差元；找新城诉国际泡目前坝售价嫁没定利，但明估计陵也在存60怕00幸元以讲上。并从推棚广节俘奏看恩，两慰个项司目均液安排去在0划5年乘8、梨9月恩份开从盘销筝售。舍（三相）开笔发区废中低房档产寻品概普况坚开发爪区在惠售中痕低档去楼盘舒主要艺有泰拐达时口代、撒米兰新世纪府二期晕，雅插都天挡元、贝华馨呜园、蜜御景朝园邸苏二期录均处烦于尾晶盘销行售期专，御旋景园氏邸将祝有后直续三考期。惩以上卡项目勿的均户价都忌在4架50梯0元经上下好。从裳产品挣品质喇来看诱，部被分有泥一些及亮点蝶，如垃地下衫室、歪阳光早室、搭降板误卫生枝间、集阳台窃挑高鸭6米哈等；合户型含多在淋10削0-矛18姨0平积米，附园林油景观绒普遍印没有蒙特色顺。米店兰世距纪和披雅都珠天元连均有论水景底，因烧此销论售较口好，辉泰达女时代荐建有能架空驻层。撒削小弟结骑歇爱丽妄榭“消三中胡全汇洒”的召产品宴理念羊在天何津还此属于坝比较侧先进满，市龄场上呆基本螺上没投有同系类可鉴以匹机敌产天品。叉天津纺高档贤物业爽诉求艇点一我般都着集中蓬于强神调地铲段、扑景观巾和内遗外配洒套，里而对石于住午宅本宪身的谋舒适暴度则位少有港强调肠。整犁个天矩津市式场，概除顺副驰太昼阳城勿和万软科假台日风嫁景等可少数怀项目留强调忍舒适蛇度，疑其他地项目昼均较毯少涉描及。智这说撒明天训津住灭宅产烟品竞泡争还金是处科于一捎种粗障放产芳品竞爆争阶纱段，慧还未宽上升泊到人惯居这径个最忧关键谅、最花细节帝的层么面。孕道第二指部分抖雄拖产品锹定位较凭什祝么这嫂个价恒钱—杠—寻借找价踢格支棕撑密崖码蛋百思服勤价李值价展格比服理论委：悉产品筛属性迫定位铺——研形成址价值狭支撑姓体系丸：对摇于房鞭地产旦而言去，促河成购黎买的形因素中和动莲机十输分复猴杂，悔决非壮单一寄的“毕卖点谱”就格能实粗现，详所以消必须佣构建蝇产品刑完整太的价织值体稠系，早并经纽过总副结和名凝练湾，形昏成产裙品属液性定洞位，呈使整原个营抽销单德元和恋客户述对产筑品产嘱生一咏个统悲领性词、全缺面的蝴认识萌，这俊是一准个“欠面”滥的问狂题。茎核心问竞争深力帝——哈形成冠价值翁放大予核心晴，在草产品漫众多绵优势列中，巩哪一送个是墙独有块的、员唯一功的、芝最有撞打击凯力的虹，这羊是在穴不同宰的营轿销阶艘段，艳我们米突破载市场朝同质立化、烟打击康市场扭的关批键，培这是孩一个冈“点盯”的琴问题赖。得阶层炭认同拴感办——产形成热心理饺对位园，我良们打纤造的鸡产品怎形成瓣的“秃气场言”符德合相辨应客锅户的蹦心理励需求迹，将车使产补品的帮竞争档力进衣一步丹放大析。特俊别对兔于高丝端产窗品，述客户怨面相乘应较副窄，陆而目歪标客忌户的糊经济皮实力傅使其俘可选邮择面脏更广狂，阶师层认碰同感员是突撒破这里一矛赴盾的轧“利遥器”驾。价值体系核心竞争力价值体系核心竞争力阶层认同陡产品榴客户阶层认同境二、赵产品搏SW拘OT极分析宾从市询场和今目标炭客户模定位丑来看傅，爱昆丽榭及主要攻定位宅为开梳发区华市场至，因戏此，似对爱箭丽榭矿产品仪的分羊析主敢要还泡是以聋开发常区产盲品作知为参幻照系宁，尤挨其是掏“伴晕景湾病”和撑“新禽城国岗际”皮两个喘具有瓦直接项竞争帜性的施产品耳。一咳个完隐整的接房产蚊品主鸡要包稍括四蹦个方阀面：霸建筑显立面舒、景体观环册境、蔽室内洗空间絮、服度务管味理。肃以下述对爱咱丽榭复产品赠的分跳析主译要也竖从这橡个大寻的方基面来箱进行牌。睡（一并）爱纹丽榭卵优势烤1、削建筑嫁立面睛：响陶土婆砖和疗玻璃烫幕墙聚均属草于高丈科技沈产品护，节陪能、贫环保挪，且吹开发宵区属出于盐誓碱地准，用术涂料乐会很犹快泛述碱。和另外平，法孔式简避约主买义建赛筑立梁面显催得比撕较高环档。族2、苍外景时观、随外环持境：悠爱丽紧榭正宗对天居津最舱大的败开发轻式公鼠园泰坡丰公落园和幸植物沉园。缸另外添，项晒目位盘于开效发区钞核心庸地带予，周积边是昼金融胆街写注字楼性和成街熟翠惠亨居界住区霜。秩歉序井乒然，巡配套香成熟坊，生饱活十玩分方坟便。硬3、贴室内滨空间体：秒爱丽陆榭产各品配焰置很碧有优翻势，燥其主迅打卖建点“凡三中处全汇缺”系迫统在罪天津红属于凑首创烟，对移室内顺空间千舒适戴度有杂很大剩提升雾，抓阵住了煮消费男者买俘房子脑的最孝关键稍需求丽。狭4、珍服务景管理蛙：成服务朴方面缘，爱帖丽榭姥的酒啄店式去服务锯，4酷A智怪能化唐管理讽，1浸：1飞.2臣的车乞库配归置都确有相鹊当优养势。梅（二贩）爱禁丽榭钉劣势曲1、腔内景床观、肃内环领境：穗由于转项目搅体量泊小，臣且被惭综合殃楼隔绸成两支半，灭所以捡在小姥区规芳划、具内部叶景观蚁上比刮较差喝，景宝观园暖林小场且没箩有特及点，它档次欲显得球不高盆。算2、捕室内造空间皱：御爱丽古榭的会产品余建筑疾设计移上显纪得没随有特银色。壳目前篮市场达上流茶行的放如飘漫窗、宰角窗苗、露拢台、垦入户随花园芳、观蚊景浴渡室、交地下辣室、锦顶层振阁楼垫、阳引光室烛等都哗基本给没有轨，显湿得比翠较简踢单。嫁另外纱，户暮型设急计上吗缺乏拥亮点款。士3、金服务窃管理女：呆爱丽篮榭没监有豪德华会忽所，丛配套伙比较驳简单羞，游奔泳池恰小，乒显得突档次快不高扩。尿（三精）爱体丽榭株机会狐1、辨开发同区高顿端产葵品集堪中上丸市，祥形成里市场鼓氛围连。瓜开发爸区目马前即船将开蹲盘销津售的厕产品律中高甜端产付品比欣例较买大，汇相当陕于去准年天肢津市欧高档别产品远集中战上市改的情健况，睡而开博发区弄内聚擦集着园相当保一批斧有实冠力的皱消费预群体补，这际对爱忌丽榭糠来说忙是一课次很鞠好“缺借力吼”机冻会，勾搭上蜡市场怀平台片。只惕要在筛竞争请中充屋分凸境显出苗优势辉，很境容易呈形成庙市场使热点形。湿2、堪滨海振分公向司具杀有开物发区戚成熟圣客户值资源演。锤爱丽桐榭开码发商齐滨海努分公豪司在积开发溜区内绘是一喜个成非熟的欺开发楚商，久开发忧过成浓熟的竹项目牌。在叛客户粘层面攻有一尤定程抓度的券积累低，尤成其是骄写字炼楼客闷户对毛住宅勤客户秆直接构有一塘个对尝接和抢互补衡。另娃外，瓜初具瑞规模岩的滨总海会拜等对悼爱丽咳榭新糠项目晚信息舌的传遣播也尊提供客不少灵方便仔。这奸一点跪优势贤是其喘他新者入开毫发商育如伴椅景湾赠等无艰法比丹拟的疫。电3、脱伴景捕湾、顾新城轮国际误等产叙品还城没有得正式蒸开盘乡。赛竞争燥对手烧还没货有正帽式市蜂场动孙作，吊消费恋者市引场对田高档道产品翁还没蔑有一斧个正贵式认失知，马这点骆有利攀于爱威丽榭魄抢占挎先机净，给言市场拉定义臭高端纺产品要形象浇。堂即五该流慎朝4、匹爱丽钱榭开臂发体配量较包小，励营销谷目标公相对灾集中定。莲小盘伞的优脚势在磨于，舌可以张把客喂户圈井定在锻较小辉的范的围内编进行惯深度蚀打击辅，就介能实蹈现完革全消惜化，滥而较施大的淋盘必圣须面奉对更煤广的云客户羞层面族，很膛难体驻现产血品的区个性肾。然（四倍）爱元丽榭饥威胁雹1、卖伴景歉湾、缩新城胞国际供产品浙推出俊，其槽高档棉的配垃套以佩及产谁品设荣计上屯的亮过点塑兄造高邮端产显品形逼象，画对爱里丽榭单产生娇相当巷大威胆胁。慰2、疫从入屿市来暑看，强伴景齿湾和纵新城辅国际肠目前展已经熄亮相绢，比坦爱丽辱榭要脉早，胜可见出准备曲工作轿也要蚂早，徒这对朽爱丽路榭抢录占市伪场先撕机构样成威酿胁。丙3、近伴景千湾由尊广州六合富予辉煌警物业挺总代陶理销齐售，辜其销兴售团羡队比滩较规帐范，宰作战由能力总比较妇强，建这点侧也是队爱丽倒榭目剑前不霸及的荣。牧4视、开条发区顾其他暂中低昏档项禾目由存于单凤价较前低，丘户型虽面积爷较小休，总明价低犹，自秆然分务流了束一部铁分客合户。袍赶小托结鉴耐1、壤加强层优势坡：缝爱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