凤凰城项目营销策划书全案

目录项目简介凤凰城项目基本数据表一期可售资源分析：凤凰城一期现有房源价格表二期房源情况介绍户型配比情况分析二期认购价格表二期工程进度表项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计2003年5月底办下。由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。赌凤凰洲城项钢目基秤本数易据表标案名贱：凤叠凰城掉开发司商：露河南黎华夏忆军创雀实业急有限孕公司跑投资妄商：落郑州材市鑫困山置血业有咱限公渠司滴位置丝：凤窄凰路刻与凤营台路止交叉泳口信开发币业绩燕：郑读州商演品大邪世界费售楼读部地经址：江郑汴铁路商枪品大婚世界伟，检唯察院体对面线挨：6笔51摇99嘱22旦深65帝19研97烈7都物业耀管理赏：0叨.3扯2元揭/平共方米职.月杂公交韵线路钩：2乞08搜、8罚5、闭60扔1、历27初、7圣7、统87熔园林饥绿化哈景观混：简败单绿瓣化饱占地欠面积史：4衣55幕71侍平方毕米陵建筑谱设计赛风格压：筐无特敌色。比建筑采面积移：9舱21浩60屿平方加米。汽其中金一期拘54奏66法0平售方米垂，二蔬期1鸡45佣00或平方京米，艳板式乱小高退层2鉴30秤00乘平方客米。枯五证高情况呀：全筝绿化正率：粪32尚.3和%种获奖采情况骄：不肯详。钩楼盘冲形态螺：8其栋多笛层，劳6栋眉连排司别墅蜓，两突栋板洋式小芬高层导。漂一期貌可售亿资源亭分析钥：塑凤凰霞城5腰#楼阁销售阔情况涂一览惧表壮一单怖元搬二单离元秆三单恨元竭四单幕元哲五单杠元类东稠中宴西敌东拣中草西堂东腹西谷东浊西丽东抢西捕74捷50盛.5呢2雹33早.0过7我33络.0岂7接50犹.5居2竖74宝10仅1.碗17恒92棍.8宋8欺97拦.8概8欲97章.8跪8盛97屠.8崇8方10革1.扫07猛一层那二层钱三层库D竹#勤四层连D移五层未六层甲七层属凤凰秆城7眉#楼辞销售界情况叠一览额表龟东一广单元胁东二歪单元絮东三舞单元桐东悦西畏东篮西梁东票西室面积刮：1铺59玻.6巷97奴㎡（终其中炎七层撒为1腊40校.9县97尚㎡）适一层槐二层栗三层像四层勇五层匀六层世七层摸凤凰贿城9恐#楼孔销售州情况粪一览勾表椒东一哄单元律东二驴单元轰东三学单元蛛东榆西旨东仆西烦东眨西牵面积换：1脏59飘.6弃97渡㎡（誓其中苹七层萍为1帜40富.9互97妙㎡）他一层隙二层终三层颤任部戴长揪四层酷五层稳六层继七层应凤凰烘城1榜1#现楼销年售情伙况一饺览表赶东一把单元申东二疑单元紧东三沿单元啊东振西漏东泡西硬东范西毛面积竟：1朱59亲.6厦67坝㎡（羞其中盈七层粮为1俗23涝.3脉3㎡示）拆一层俭二层知三层嗓四层刘五层肚#猫#祝六层拿七层都凤凰树城1牢3#辰楼销壮售情恩况一锡览表肚东一锅单元敌东二终单元玩东三蜡单元杜东铜西么东坑西厦东百西仍面积寻：1宜59晨.6腹97唯㎡（条其中址七层冬为1炭40棒.9杰97历㎡）叨一层处二层丽三层绪任部黄长引任部轨长棕四层玻#虚五层金六层扑#闷七层尊凤凰罢城1钳5#抢楼销继售情与况一贴览表茂一单饿元轧二单避元敲三单胞元福四单鞋元良东价中校西享东旦西计东柄西滋东鹿西歼77搏.9汁8㎡坝41溉.0捕4㎡吧33夫.8瓣8㎡础12顷7.猪99田㎡筋12诚7.闸99准㎡筝12脚7.翠99荷㎡成12呆7.峡99尽㎡初12涛7.熔99辉㎡鞋12晕7.田99掩㎡辆一层紧二层首#痛#犁四层遇五层孕六层每15六0.繁78勇13抛0.缎36虚七层美#手一期榜现房吼可售较资源泰总计悟37扫套。尘总面镇积5自17态8平龙方米观。猴其中班：1肠60静平方但米2料3套局，将阻近3丘68悄0平这方米他，比妈例为杯71麻.1尝%。寄半隶侨藏晋毛1壳27迁平米叙9套踩，将则近1锅14仗3平纺方米夫，比士例为额22窜.1食%。旅优已暮弃密引1湖60垒平米睛分布丹：6谨层1爽1套裁，5煤层9兽套，趟4层招1套耳，3贵层2谅套，足必规怪应订部12犁7平友米分乔布：筑7层会1套钞，5稠层1宵套，偷4层返4套感，3俊层2揉套，匠2层勿1套逆。柴由此恋可见障：挺余房孩销售臂重点姐在于贞，1讯60骡平米泄的销栏售，匙尤其就是高辩楼层鱼。升另有区30预00混平米晨地下统室，丰可做手仓储六空间脑使用跳。州楼号篮层数皂5#缝7、磁9、记11急、1昨3#蹲15物#况1、爪2单组元露3、载4、领5单奔元手1、遥2、废3、芝4配1单睬元旋2、就3、椒4单饥元绵七层高15漂66荷15艺85泽15仙28诚1拣59耍9失15钳40寒六层黄16棋28间1湿59优2愤17寄18畜五层探17幸58白17缓48钞1税81优8朋17驴68伙四层培18萄86乒18侍86额1毫91劈7碍18震8瑞6蜂三层网19泊26柔19仁2饰7顷19必27逮19银27堡二层燥18巨98帮18乎86遮18惑8吹8锻18床7建8网一层针18疑58背18卷5暮8偷18舰58榆18降78询凤凰招城一渐期现盗有房蓬源价疼格表沙单位星：元辟/建毕筑平芳方米喉晕二之期睁房扭源申情弦况踩介触绍炕户型秤配比们情况斜分析驶户型跑A薯B堪C酷D洽E栋F凤G晌H晨I邪J眠K狸L垄M宴N梅O亩P售Q趣户型偷类型参一室水一卫赛一室娘一卫彩复式满两室贵两厅病两室界两厅仗复式咬复式汽两室颂两厅腿复式杠一室贫一卫拨一室叉一卫亮复式取一室笼一卫惩一室锡一卫都复式院一室惠一卫嫁一室即一卫啦单位针面积露29塞.5讲7㎡土44蛮.7虽9扩㎡挠89长.5车8㎡怕81磨.7席2㎡狡95抗.2狡3㎡参13稿7.着59驴㎡大16欢1.蕉66难㎡氧86迁.5债2饥㎡亦15旬4.竹62臂㎡漠29裹.5扭7㎡锄44翁.7耽9㎡礼89爸.5未8㎡北29没.5辫7㎡鸦44叔.7旦9㎡岛89尚.5纯8㎡趟30结.5坚9脾㎡辅41旱.1车7瓣㎡榆套数剧40饰32元8照3碎3位1瓶1谜56咱14秤20站16键4剑5娱4耽1顶40探40共所占宴比例据13返.8锻9%罩11深.1迟1%倒2.敲7%溜1.刻04反%留0.遣14悟%糟0.饰35翠%建0.加35央%轿19绍.4策4%崇4.梳86藏%愁6.廊94狗%卖5.鬼56垂%本1.都38莲%仔1.戴73虑%竭1.瓣38系%昆0.晃35畜%琴13瞒.8获9%弃13绞.8吩9%都面积励（栗㎡）矩11纽82步.8冈14唉33雀.2展8痒71阳6.钥64绑24煤5.桑16骆28陆5.归69煤13泊7.态59贴16母1.锋66沫47歼89渣.6企8朵21师64撞.6兽8身59董1.哭4佣71丧6.超64冶35算8.莲32盆14旱8.钟95蜘17撇9.商16跨89开.5柏8抓16据46要.8参12菌23暖.6密面积柄比例驶7.涌36当%生8.楚92诊%再4.五46垄%暂1.饿52满%激1.仇77着%泳0.耳86话%顽1%体29情.8牺%采13葵.5碧%故3.钟68碍%四4.猜46霉%格2.纸23渴%秋0.嗽92母%先1.舱11擦%落0.崇55任%杠10腔.2木5%视7.达6%眼坐落签3#与楼第粥一部楚分、序南婆—践北壤1蔽—浙4单梁元蚁3#跑楼第稀二部券分、丙东北腿—晓西南锹5单先元稠3#虾第三午部分荐、东性—棚西6此—舞12办单元荷3#耍第四薄部分销、东燃南乔—情西北去13猪—则15踏单元效2#妥楼、娃东脆—本西1裕—各5单杜元壁建筑寇层面艺积2批——征5层贿59睬4.羞88秋㎡遵17府6.某95竿㎡余12绵11梦.2榆8沾㎡询37模1.光8洪㎡捐71门7.蛮6万㎡签单元菊数术四个田单元蓬两个传单元剂七个充单元剥三个包单元刻五个裹单元哲楼栋液面积驳33侨32闲.7汁2㎡秤83世0.阀1㎡鸡69因54纵.3猾6㎡斜20地84夫.0岸5㎡望28阶70进.4蝴㎡喂楼栋注案值扶凤凰筹城二捡期开非发2玉88稿套住范宅房困源，说规划责建筑限面积容14片50品0㎡响，实毙际建申筑面任积1奋60郑71浑㎡（波估算维值）般，绿偏化率棋32奸.3谈%，晓建筑未密度硬27橡.8银%，肆容积鲜率2码.0芽。（节商铺身除外椅）汉同样茅户型绳分类斗情况雄一室婚一卫枕两室济一厅栗复式走商铺努总套起数绵19设7罗62疤29踏38留户型仁配比阿60梅.4介%稿19缩%逝8.碰9%暑11绵.7竭%陶各部认分面惰积宵71痒22砖.6师3香53厕20搁.5松3鼓36辣28燕.4慨7肤25母45庭.7化8窝面积缩配比们38兄.2击%廉28怨.5摔%瘦19挪.4晴%裁13搬.6关%伍各部惕分案冠值血案值塑比例胶户型赢配比汁上一挂室一工卫所灭占比理例较稼重，默推广穷侧重嗽点应云该放沸在一鲁室一触卫上兴两室户两厅凡86疲.5响2㎡她在单跟项户欠型配侍比中偿所占否比例枪为1虎9.哀44盼%，姜是所丹有户稍型中革最多蒙，佩金额狼配比短上商崭铺所县占比绪例较云重，慧由于咏商铺镇和住闻宅是苦两种旬不同雷建筑旺形式带，因和此可丝以分枯开来丙推广搜。买二期棕认购石价格盼表穗躬却贯尚毛杆循墙拴本正灾脸饶廊车陡趁求叼绕誓甩毅荷昏肝美某暮谊籍灵等屈戏魄还挎填宁凡婚笨巾齐烘丝平描萄翻殖幕蜓乏姑罗套虾单央位：稳元/裳㎡猛楼号尤层数羊2#雀楼迈3#检——并1组秆3#盒——纪2组轮3#酸——代3组傍3#退——查4组裁楼层醉均价蕉1芳——桂5单薪元愉1像——碎4单割元症5单延元梳6羊——限12正单元国13肿——旺15吐单元时一层锣16悟98胁商铺横商铺跃商铺确商铺晨16美98炼二层领17格98瞒17妨55膨17夏88玩18污08湾17宅87葵.2歉5评三层济18奇48轨18侵12汗17词96揉18变78术18颤78补18换42设.4腹四层逢17框78伤17疤86仰18青28针18忠58苗18驻48纪18渡19奶.6勉五层尊无圆16衬72沾17行06洲17罗58挥17填58述17怎23捕.5纲六层谋无润15唇78欣15奴76叹15社66掩16唤22倡16宗18屑16歇28仪15端98兰七层创无厅露台歪露台凳各栋辞楼均糖价厅17耐80恐.5豪17企20猪17具24谈17槽80关.1摸17镜84案总均峰价孝17葛50惹二期拥工程辈进度骄表屋5月材动工候9月仁20党日主体体完登工叼10墙月1鸦5日煤——探12陵月1倾0日乡外立巷面完疏工晨20恒04削年元晓月2敲0日万交房芽二期齿价格气定位践内部握认购拾10括%，养17埋50怀元/雾平方浇米蜓开盘树销售虑20荐%，支18械00战元/扇平方米米妨强销衔，1墓85姻0元粱/平铲方米隆-1浓95袍0元购/平租方米蛾商铺勇价格惕60胜00使元/嫌平方毯米，强以上械。目录闲市场务概况摘及基芳本竞名争格竿局岁郑汴群路市纸场调笋研报旷告滩周边旧竞争暖楼盘热郑州民市小颤户型结的调霜查报降告头市场背概况偏及基桥本竞额争格谅局：爽东南迹板块顶及郑络汴路搬商圈述。送郑州戒房地糖产市疲场的怨东南筐板块裳主要采由三翠部分笋组成驶：郑捉汴路霉沿线县、东沙明路皆南段星沿线型、航宿海东达路与型10妙7国真道沿仁线。俊郑汴捞路沿旧线主风要由牧建业毒、英不协、末百合尝花苑则、东巨方明汉珠等发中高保档楼均盘组至成。集在郑老汴路搅商圈狐的支斧撑下虽，这怜里已榜经成诵为明盆确的泡高尚昂住宅镇区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