凤凰城项目销售方案

[凤凰城]项目销售方案嘉兴六合地产营销策划二零一一年十二月一、代理项目基本概况1、项目基本构成精装酒店式公寓、步行街、卖场。2、项目经济指标酒店式公寓面积9513.72平方米；步行街面积12376.4平方米；卖场面积7201.68平方米。3、主力面积酒店式公寓45平方米；步行街独立一层30平方米左右，1-2层120平方米；卖场划分为30平方米的单元。二、项目SWOT分析锄1、滤优势妈（S贺）叔城市桨综合途体，傍聚集刘大量仓人气俘及商潮业配岁套，援发展匆前景韵无限朴。塑依托绵崇福桂广场致优势槐，聚极集人涛气。痒依托那崇福读广场鉴住宅兄入住垂，商公业形简成一仗定气生氛，即五星决级酒卖店开亭业，锈以及荒政府终大楼逼入住德，城膏市中探心地猪段完搁全显裕现。注崇福似广场味的成僻功运土作，封给投餐资者私带来活继续粮投资射凤凰柴城的猜信心污。功2、闭劣势汗（W慨）诵与崇邀福广光场有统崇新匀线隔荣断，闷道路改状况委一般顿。脾商业世体量赌较大滨，且充主力进集中趴在步赚行街凑1-杯2层亦，单塞套面穿积过费大，酷势必浓造成自单套垂物业买总价皇偏高爆，影耽响到庆客户五的投验资热抄情。袄3、饭机会滨（O细）止崇福画镇即信将撤抛镇建道市，笼变成饭崇德彼市，隆政府街的扶桑植力烂度及女各方焦面配高套会缝渐渐众完善散，也惠将更篮加吸颈引长隆三角略投资贺者的惯目光孔。当政府棉各部遍门入岸住崇棚福广宁场办舒公，魄崇福党行政耗商业谎中心议已然抖形成欺。谎4、暴威胁退（T妈）圆大型开城市绢综合谎体，缴必须鸽依托物良好计的招浊商以苍及后普期商三业管闻理。陵目前下难以狗保障条今后愁项目帜的稳埋定运匪行。遮崇福耐目前跨人口舟总量龙偏少束，餐是否邀有能青力消渐化现境有或壤将有距的商纲业。遮目前鉴崇福挤整体延商业以的售哑价及妨租金帐价格路完全覆不成魄正比卡，投腥资回惊报较符低，增投资腹者受谊益较趋差。总结功综上见所述精，项罗目的叼前景云还是绍比较容良好撇的，离机会扒及优上势远暖大于羊劣势州。我美们将抬凤凰工城定殖位为许崇福鸽广场效凤凰诞城，酸充分陆依托滩崇福娱广场现所带嫩来的补各种爱机遇东和机摔会，盾将凤亿凰城选打造内成与大崇福葱广场李相得犁益彰肠的，黎相辅锁相成斥的由为高档鸭别墅执、精功装酒虎店式宰公寓稳、大沃型商聋场、支品牌占步行炼街为薪一体知的城概市综估合体吗。君三技、销惠售策闻略挥1.惯项目注营销牧定位寨凤凰焦城项涛目锣包括冷大卖念场、蹈步行乞街嫁和S胸OH然O努公寓独三娘大部葬分，挑项目阀将神打造拍聚肿崇福旨商业惊中心桶。据产品鸡定位莲：撇提高台产品配的综针合竞廉争力告，在冲产品鹿设计驻、营圣销包黎装及匙商业壶管理法上以羽高档捏形象爸入市避。输商务机酒店避和精纷装酒欢店式蛾公寓解（1呈号楼猫）孟；店购物梨餐饮布商业碎综合母体（奔1号惜楼/下2号字楼/稍3号嗓楼）喊；伪品牌最服饰痒步行边街（浩5-荡8号仙楼）鄙；凭高档前小区纱配套苦商业涉（4柔2/岗43狮号楼术）劈。统商业瞧业态邀定位备：把商务垮酒店则：蒜国内车知名醒品牌杨，现铲正与赏开元煮曼居寒、如听家快晨捷、括汉庭词洽谈漫；柔单身物公寓领：源精装艘城市兴名仕壶馆禾；沿1-竟3号域楼商选铺：辱餐饮冈休闲话娱乐些区狸；露1号说楼综倦合体丽：险购物抗中心欢（大竟卖场建）煌，厉通过筹将两膜层商坏业划请分成开格子殖铺的答方式汽（单忌套1雾2-亦15最平方逆米疗），言推向易市场庄，现狗正与暴国美咳电器泳和世违纪华迁联洽则谈纲。库5-仔8号物楼：得高档捆品牌极服饰乎精品绣一条弓街判；嘴42流/4洗3号校底商构：势高档芽社区慢配套拳商业胀（洗播衣店碍、便纪利店沟、宠后物店坚、贺餐饮汁等）己形象暮定位盐：衣崇福刺唯一懂的集贿广场溉、裙政府察、挪酒店架、停居住铃、商沃业、桃办公刘为一邮体的障城市仍综合船体达。队2．滚营销求策划沉基本控原则里全面物领先做：周以我匆为主眯，经漫营理忽念先吐进、桌产品于精良获、价书格合纳理的阵产品豆，概乖念先杠行,梁从而歌取得聋区域胜领先画的市萝场地引位。社卖点射不可蓝一次乔推完因：货由于搞项目重的销堂售采吐用开丛门蓄束水的坏销售毙方式顷，销裳售周峡期相独对蓄油水能洽量，敲我们抬必须沫保持方市场熊的新德鲜度美，保咱持销英售工司作的职多次湿高潮欧，项皂目卖薪点需醒要进谁行有篇节奏阳、有社层次慈的推宫广，视根据蔽项目糠的营幼销周比期和裁工程季进度皆以及敌招商访进度洁进行搞合理找规划谷，有毙目的前的进式行宣奋传推剧广，密不能见一次扣性把孔卖点央推完尚。君形象丛先行稿，展蝶示先闸行煎：愿以强躁势概辽念树绣立本研案鲜钟明的秋市场愁形象积，确衰立品休牌经予营和早环境转优势柿以及棕区域避优势小，唤唯起市扎场对壁本案切的关棋注度那。提厨前展傲示主吗题概航念策慌略能油更好窃地为着本案司的推勾售与货形象航服务深。通虹过对培项目像的提帖前展特示和仗广告脉推广歉，形名成极功大的男市场傻震撼夺力，泉从而很迅速桶被市狮场认聪可。六招商依同行肯：辫招商腿同行粪，以岂全面并提升植商业纱品质乔，从兵高标架准邀缝请品宗牌陷商家触及商员家入阳手，钟形成愈本案父的鲜寇明形徒象和叨操作奴模式棚，通号过良讯好的旺招商宴造势压，带醋动销暑售的缝火热恶进行勿；通叠过前犬期的行招商稿，同科时也理能给亦项目构在推爹广过心程中脖提供剪不间朋断的吼炒作冬话题你。抚全面赠覆盖醒：召基于蒸资金预回笼恭等问因题，矮要想赴快速第的套敌现，熟所以敢，需夜要最颤大限稀度启扑动大贞众投辱资市覆场，货所以角，在册媒介坟安排题上，裹足够舞的密捎度和虎力度镜都是梢必不还可少露的。似同时佩，通弓过有葡效的懂促销哑措施罢挖掘桨并刺孤激潜梨在的觉大众骡客户谱，使悦他们况的投煤资愿毒望尽臣早地态爆发即。调内外领兼顾境：牲考虑炮到本演案短似时间词内的扩销售写目标乎，依告赖本垄地消届化是战不可派能的衡，我拿们必少须通注过对辨外来乡资金颜的招滨商推英广销之售来剖促进欠，内挠外同挺时进斜行，蹈以求脱在最虏短的幸时间叫内消丢化所递有的允物业六。孝客源花定位瓣：轿鉴于伐崇福己广场揉客源狂住宅骂以崇菌福本马地客艰户为己主锁，称酒店招式公覆寓以税杭州落、宁芝波、寿温州缘地区闸投资瞎客为骡主（吴萧山捕、慈斗溪、后温岭河等）辅，边步行教街以难杭州惭、宁皆波、懂温州猴地区源投资核客为协主。桶成交夫客户胁动机椅主要疫是投窗资总吸额不涨高，隐商业绞部分把价格藏与当澡地相叨比有遵比较梢大的德价差该，看孔中崇晕福的殿投资潮潜力盾。凤叶凰城帽客源蕉定位摊应该题是：肠商业叫部分娇主力午客源堪是杭记州、穷宁波储、温印州等愿浙江凯省内张经济创发达稻地区页投资璃客为棒主力榨购买浆客源洗、崇睁福广率场已斗成交舍客户歉和崇些福本坚地专糟业市窜场商炭户、常私营辞业主光。辅坦助客借源为痰桐乡哄市区小专业滩市场债商户倡、新屑桐乡驼人以叉及私喝营业爆主，醉以及团周边嘱区域奔私营泰业主剑（濮温院、于许村条、大傻麻、磨临平历等）仅。恼强势答启动碰：芽好的弯开端木是成拆功的戚一半杠。从饶形象散上，仇一开悼始，饭我们版就需肾要建续立强左势的违市场搜形象棒，建纲立项堂目的农高强鼓姿态房。从花销售夕上，痕我们渡也同沈样要缠让市道场感晶到强狼烈的旨购买稻冲动软和无史法拒娃绝的应诱惑廉，通锻过整勺合各令类型我传播家载体熊，通塌过轰竞动性渣的造四势安销排，才形成矩项目朵众望繁所归就的效捡应，党在利恭用大哨气的套开盘传控制阁，实鉴现强诉势启泳动。愚整合未资源糟：郊本项疤目为暗崇福甚镇繁政府盏的重每点项因目,举又是喊崇福邻政府仿办公腔的所族在地比，必缠然将木得到属政府视的大恐力政裁策支刺持以饺及大年买家愚、大饱商家云的协款助。采通过兼与政闯府、之媒体伸深度病合作待，利域用其筛权威核性与笋公正弄性，歇为本凉项目逃的推绒出摇洁旗呐拾喊。绿增强删项目纺品牌眠与产四品的喜社会傻效应垃。同颂时通滚过社戏会的著舆论冈，树唉立良揉好的压品牌殖形象凶和美昌誉度蛛。另钳外，速我们及应该奔与可胜能的奴大笔商家忍和大滨商家闸密切助沟通笛，充遍分发缝挥他嚷们的跌辐射慈力和杂影响械力.额优质像服务折：敬商业靠地产疗，不凭只是寄地产腹短期原行为荣，更钩多是罚商业菊长期格行为每，我袄们从狠一开森始就凳应该攀为进况场的屈经营炉者构柄建一胜个良更好的礼平台肤，为混他们匆解决策后顾搭之忧烧，同福时提绘供增揪值服硬务。诊这不雷仅仅向是公反司对欣客户盐的承季诺，员也是祝完善攻自我垮的要索求羽3．朽销售遵阶段壮划分狸及预龄测孕积累矩期（五20晓11捕.1岛0厚.0傲1－旺20啄1屠2境.匙02洲.多28设）朱：雀以消悲化现指有的钢客户梳资源拼为主崖，落帐实投订资群房体及冠首批钱推售纹单位执，积纯累意济向客汤户2桑00说组以瞎上减，留通过塌销售律代理咐商，状开展伪交一拒万元赠预定饶，开吴盘抵棚两万另元的坊优惠丹活动务，以同达到熟积累辉客户气的效燃果范。三首次续公开牌发售古期（薄20堆1件2职.橡03狱.来01穗－启20蹄1母2伴.0王6疾.扰3炎0骡）搁：糠项目我顺利安开盘园，有崖意向瘦客户梨，可县直接揉签订三正式渴认购唱书，获按公影布价教格直消接参贴与认尘购。甲同时暂通过踪超强宗的广眉告推射广，哪加强至项目例在市维场上耽的影鲜响力双。在孔此期睛间，晋计划敏完成鬼销售得目标柳的3然0％旱．根思据销碧售情僚况选辈择封造盘时董间。庙蓄势型销售地期（宿20哪1遍2趁.0另7翠.架0忆1－语20继1坝2掠.0哈9岂.交31棋）裁：严销售型全面吉进入角蓄势太期，搂通过木前期宏的招位商，绪同时粥给项学目在贿推广惰过程建中提狸供不隙间断膀的炒难作话粥题，米挖掘孤并积诉累潜驶在客歼户，艰视客持户积仓累量杯选择乔第二劝次发把售时华间。绿第二字次公适开发绩售（餐20蹈1葛2昆.1微0史.呆01丘－师20门11讽.1剖2.辱31编）蛛：中项目往进入妖良性仇互动掉期间吃，通岛过前怀期的羊销售养以及冰积累集带动快本次咐销售双，推伐出新驰单位撒，低败门槛敬等销贷售措末施，泼以及阵强势墓的媒纸体推摩广，单销售扇额达天到总斤销售解目标迟的5往0％深-6变0％蜡。沟持续廊销售从期（龟20磁1曲3广.阿0握1.膊01梯－友20瓦1腥3堡.4脆.3傍0）芝：货形象慨概念疯成型笼使销哈售额丘达到胀80英％。爪销售快尾期渗：拥项目籍全面返交付笑，销肝售接义近尾脊声，尚以开执业盛盟况，制以及崇特价烤，震凶撼价宪等营肆销措讲施，朋销售迟额超忌过9法0％合。治4．倚项目庄整体兴价格霜策略煮项目挤整体倚价格调策略洒：恋制定锹合理娱的价工格体券系能秀够有丸利于涌推动强项目怀的成皆功推艰广，干在竞群争激胞烈，悦国家决房地滤产调绞控政鞠策的命约束霞下，轮消费膝者日型渐理练性，蛮必须石冷静驼的进肯行价姐格体情系的仍制定对。庆整体愉价格池制定耗原则愿：缺确定存合理挠的利梨润率最：果在定峡价过壤程中保，确边定合鸣理利醉润率确，在血塑造葡项目紧优良狼的素洋质的赢同时奖，为戴了提把高项凡目的兽市场毯竞争债力，侵项目当必须余对购鸡买者板要有计吸引房力(芒不一筋定是传低价蹲)。责这需期要很啦好的宋项目脉包装离，同行时，别在项份目销悠售的缩前期着，价泡格不荣一定慧是最表高的骗，随虎着销弦售的完进度春的进友行，赶价格劝将逐联渐上须升，夹价格序上升积的过发程，食将伴讯随销度售控山制的另进行骂，合妙理进钓行价板格的烧调整局。质贴近庙市场堆的承歼受力敏：斯在制美定价宝格表乔时，狭必须虏保持立项目赴不同较区位尘之间曲的房铁源的作价格终均好报性。砍价格杰策略递：堪执行蛙“库低开违高走每”这的订评价策精略睡：松本案肺具有泰投资潮性，舅通过嘱逐步逮调价父能造巨成售怒价节症节上唱升、削打造田产品嘱不断骗增值鸭的印控象，盘让投羊资者枯认为贱本案鼻产品猜物有由所值婚或物笑超所跪值，迟增强甩投资艇者的吊投资悔信心肚，形智成销护售势梢能。季实际搏价格搞低于掠心理屡价格勉的价非格公所布策振略秃：度价格晓公布帽的时稼间，翻关系舞到销斗售势凝能的舟积蓄恢与释哀放的桃时机糠掌握浇，是笔销售情成功棉的关映键性猴因素项之一筐。销迈售前亲期的探推广回，是忽一个部不断伯提升独客户恢心理诞价格括的过川程，座在此舱阶段垒，客回户通杆过了井解项幕目，敲结合乎个人括的经株验，红明确姿项目旷在心侮目中趟的定国位，月尤其博是价腔格定挨位的酱判断劣。若伍实际霉价格讽低于尸心理棚价格瞧时，右则形特成销老售的您势能穴，而更且落屯差愈骆大，宁则势渣能愈呆强，烛既形女成了悬销售闲旺势理。反资之，矿则销河售将姐遇到男压力桐，甚吗至有宫可能伪功亏皮一篑睡。因涨此，寺只有利当客末户对彻项目脉形成鞋充分跑地认脚识，伴心理谦价位榆不断涝提高僚时，寻方可慢正式阳公布纸实际繁价格萄。阿定价幻建议哀：膊单身慎精装饭公寓地：9挑70输0元架/健平方裳米辞（折宇后净7敏80驰0洒元左供右）锡，3管年每屈年益5斥%回熊报，卷一次挣性返神还（日95秒折）序；臭1号鸽楼掩：此一层逢：充27药70轨0元蚂/玩平方死米战（折荣后2吓00铅00承元）浸二层郑：1弯25挖00腥元骆/票平方想米昨（折露后9走00达0元能）；胖2号浅楼：管建议违14狮00房万整门体打促包价创格推肃向市翅场；葬商铺哪：跪1层帆：2胞77待00纺元/游平方品米脆（折刊后2类00旗00处元左千右）部滨1-奇2层木：1局39漏00醒元/充平方茅米垂（折瓦后1域00浓00革元左配右）死2层浪：1臂25鸽00撑元/阳平方佛米哈（折陵后9樱00馋0元旅）渣；幕3层披：术69结25冲元/善平方罪米耕（折静后5瓦00款0元党左右慈）；面注：雁商铺登：3宅年每健年8荷%回拨报，稳一次姜性返晨还。索付款卫方式扇：释至目宾前为请止，脏国内秧银行枣向商酒业物涝业提浮供的蔬按揭蛛贷款养额一旬般只而可以议进行膜5成评10告年的捕按揭衣，加耻上金逼融机厌构对俯商业局投资蹦风险颜的过婚高估岔计，朽实际且上，翻商业纸物业作的按雀揭形仇式相导较住桶宅的查局限扮性较养大，庄本案把付款秩方式讯主要胖有二套种：让一次倚性付哄款朴：讽客户逼签订四合同捞时，腐或一余次性单付清欢，或烦支付厕总价晒款的型50哗%钥，约形定时鸭间内修支付匹总价耽款的劝50突%。速五成怜10京年银劳行按挨揭贷告款象：剂客户苍签订泳合同萍时，鸡支付文首期赤款5战0%纺；办规理银捉行按席揭手归续，非由银极行提崇供5燃0%伙的按境揭款僻，最竖长还踏款年剥限为往10舰年。洪各类浑型促坑销及鄙优惠蜻措施稿：差带租访约发目售足：虎买家琴购买邻本项薪目令商铺别及察单身巩公寓夜后，苗除商谋务酒饶店外婚，刊可自拆己使愚用，咽也可孔将物酿业回支租公亚司统图一经添营，查每年辜从公葱司这些里获绸得投伟资总胁额羞5词-8根%腐的稳林定回唱报，兽3结年后挡，公潮司将裹该房跑源单珠位归秀还给害买家错，届竖时买饺家将敲拥有摆一个榴成熟企的投怎资产被品，产可自接用也显可出及租。萝五仿、兆项目戚推广前策略急1．羽项目务定位石产品名核心肠功能朋为零打造归崇福乳唯一欠城市群综合剧体奸。切2．警项目奉推广穿概要洽项目欲推广趣主题罩概念义：磨崇福兴唯一智城市教综合鸟体舒。崖项目羽推广内目标茧：异形成傍明确除的区怕域品扔牌，滥打造先崇福名商圈震。活项目门推广完模式小：示以报妻纸和袖户外洗广告抚为主涛，电口视、厉广播申、D的M直闸邮为解辅。抱3．镇商业悲氛围州营造茶强势济商业爪广告活支持限，充汗分调悬动代差理商听信心马，形缴成强岗大的敲宣传却攻势侧，提比高本舟案知绘名度叼与美章益度笼，租害售两轰旺的摩造势唯会吸劣引更野多的趋投资禁者，遣从而北提升宽本案凡的消判费能恢力；巩全方双位的滋经营锄管理胞，给询入驻抱商家灭营造漏一个锈轻松遮的经哨营环硬境；榴定期嘴项目塑推广惠，形晋成滚喊滚人重流，臂聚集悦芸芸讨人气委，带极来巨械大消扬费群登体。唱4．裳现场逼包装抚策略笛沿用疫项目双视觉杰系统颂的核认心部能分：隆名称虎、标纽志、惜标准车字、谅标准呀色；刷接待堆中心铅、售学楼、原招商窝通道壳、销柿售主电体重吸新进辽行包叉装。稀5、嗽媒体壮策略很鉴于形：凶崇福肯广场监媒体云通路铜：层杭州凝、宁额波、位温州誉地区卖单页惠派发追；没外地程大客爱户D益S拜块访壁；猎外地恶主要轨地区曲户外敢道旗阴、P遭OP裳宣传粉；甘外地艺主要缝地区纸及现染场S随P活仁动（居外地赏以推脆荐会洞为主象，现置场以企折扣阁抽奖司为主帝）享；伸外地痒主要汇地区弄房展辜会酿；凶本地添主要络专业叹市场搅单页狐派发消；旷网络区；蓝项目邪区域逼内户义外P概OP决、道维旗、夫巨幅暮；滑销售姑现场尖包装匹（巨眨幅、光PO却P、愿旗帜吃、V瑞CR伙等）蕉。量崇福伏广场名成交驰客户倦主要被媒体鸟来源骑：丈单页潮派发惜（成我交比惯例为敌70似%）澡；纱户外渔媒体屿（成哥交比念例为僻20款%）孙、刺DS筐直接查拜访夹（成逮交比久例为庸10麦%）黑。葬得出他：爹凤凰剩城究媒体合策略贿：夫通过夸