安业清水河项目营销策划报告2

安业清水河项目营销策划报告市场调研与分析一、深圳宏观市场分析（一）深圳经济环境分析1、GDP指标：2004年深圳全市完成国民生产总值（GDP）3422.80亿元，同比增长17.3%；按常住人口计算的人均GDP59271元，同比增长7.8％，比上年有较大涨幅。2、固定资产投资：2004年，深圳全年全社会固定资产投资额1090.14亿元，同比增长14.9％，全年整体走势平稳。其中，基本建设投资458.96亿元，增长27.5％，占全社会固定资产投资比重为42.1％，投资比重年略有提高；房地产开发投资432.01亿元，增长4.7％，占39.6％，投资比重略有下降。3、消费指数：全年社会消费品零售总额915.45亿元，同比增长14.2％。其中，批发零售贸易业零售额758.87亿元，增长14.7％，餐饮业零售额156.58亿元，增长16.9％。4、生活水平：在岗职工年平均工资31928元，按可比口径及扣除物价因素，实际增长4.2％。城镇居民生活水平和质量稳步提高。2004年深圳城镇居民恩格尔系数为31.6%，按联合国粮农组织标准处在“富裕”水平。小结：各项经济指标显示，深圳总体经济运行保持良好的态势；社会固定投资稳步增长，城市建设步伐加快，固定资产投资结构进一步优化；居民收入水平及消费能力均得到进一步提高；消费升级加快，对经济增长拉动不断增强，但消费的拉动作用尚有很大的挖掘潜力。（二）2005年上半年深圳房地产市场发展总体形势1、开发情况：05年上半年，深圳房地产完成投资196.46亿元，同去年同期下降14.80％；商品房施工面积2216.87万㎡，比去年同期下降1.41％；商品房竣工面积214.91万平方米，比去年同期下降23.93％。房地产投资及建设规模逐渐减少。2、供应情况：05年上半年，新增盘量为63个，比去年同期减少11个；上半年新批售面积336.39万，同比下降9.10%，其中关外新批售量占到总量的57.51%；新盘供应以住宅供应为主，占预售面积的84.4%。与3、药销售货情况冶：仇全市缘上半露年商他品房独销售投面积朋48汉8.覆68明万平洋方米赔，同叼比增匀长1堪2.扫26上％，物其中态，住炼宅销萍售面搅积4骆34染.3攻2万鹿平方柳米，跪同比牵增长屋11嫁.0场3％坡。缸从住咏宅销柔售的昼户型翅结构阀来看沸，三混房以转下户赛型占谜75肚％，帅别墅尿仅占希1％忌，普晋通商贴品住继宅需泻求仍姐为市畅场主晓体需删求。槽从住娇宅销州售面宅积各碗行政还区分笨布来胡看，感特区摸外置鉴业已诉渐成侵主流孔，宝板安区坚已居师首位四占全慌市销勒售量欺的2欠8％地；龙娘岗、躬福田沿、南养山三减区销帜售量遥占全网市的泥比例馆均接崇近2染0％圾，居声其次否。耍此外笨，上隔半年堵各区拦住宅胡销售夸面积多变化统较大竞，住奉宅销茅售量瞒在3演、4糕月份式达到辟高峰处后，载6月拜份在驻国家宣调控弟措施也作用缠下有扎所回层落，恼除宝经安区远销售趴量环逼比增避加2乐9.卷8%阁，其雷他各握个区举均有净所下鹿降，托当月演全市定住宅元销售障量同忙比下吃降1搞3.起2％雹。析4、雅空置白情况请：懒截至围今年徐6月喂底，沟商品或房空轧置面赶积为爷14芳2.戚78屡万平炕方米但，同瓶比减温少3显8.烛57师％，砖在商突品房惭需求碌保持政10童%左呀右平基稳增净长、再建设小规模嚷减少伙的同絮时，抹商品灰房空家置量冒得到超了不戏断消乎化。晒5、馒价格列水平裕：樱今年削上半顽年，拌我市付住宅惕价格它继续苏呈现缴上升逃势头鹿，全肥市商右品住郊宅均厉价为宗65筒47均.8饺9元搂/平品方米拆，同后比上纽涨1齿2.佳05蜂％。越但从臭不同牌月份不的销蝶售价轮格来拥看，绕由于游政策博因素面的影土响，摘各月跪份的尸销售唐价格评出现除了小樱幅的土波动旬（如册下图筐），稠但整航体来微看，贴走势向基本狱平稳劲。腰月份材6月享环比俊5月洗环比劳4月散环比你3月惑环比蛇2月径环比延1月蚊价格窝67澡17寇.3冈9角2.未19偿%盘68精67掀.3鸦2叫5.筹59互%冲65谜03议.9召8冰—丰0.为31蚊%躲65张24户—中2.耳79聋%伸67顾11净.3故5乌8.献76搭%劣61价71谈从各跌区的李价格且走势蛇来看壮，特套区内雁房价距基本扯保持能平稳妖变动些。南才山区梳由于袜豪宅欣供应俩量较硬大，政上涨汇幅度剪较大却，较婆去年倡同期档上升准28病.6委1%梢。盐液田区艺同比冶上升芝7.宵55忽％。渣特区疤外两护区房黎价增听长明仰显较绿快。贤其中烟宝安椒同比盲上涨半27派.8拣9％朴，龙歼岗区鸭同比狸上涨证28若.8安3%扒。煎6、播住宅驼销售香面积逝价位到结构后：涌20梅05会年上尘半年欲（住旬宅部锐分按巴照户开型分亚类）粱14伙4平筋米以殃下索户形以套数萄建筑离面积殖金额削均价展(建社筑面寿积)朱均价案(套当内面烦积)牙别墅浇1晋14它2.葛21逐86贞37斥26巷.0勤0厚60刺73汪.5亡95攻38车7合67膛17橡.4日21元06役0箱单身台公寓杆25岸28贵10芳50抓73上.1劈8哗82书45知04尾46饱1.腥17垫78风46崭.9设54冷48家6题10需37欺3.畏93特34轻36约单身进宿舍永13般7宝11楚09忙1.崭98照76拾47催07叔57淹.0傲0酷68铲94腊.2划38对63摘0坚86窜10添.2圆82燃13疗1盘商务蔑公寓些53烧0乌36欠16南2.简55奴28捷28辜16肆31元1.亿00妙78膀20榴.6袜96料02很3消99省47齿.4浇76名65余9士一房玉住宅花78娘12犹32省60含77锦.8眠3饱25慌68意58勤03砍64搭.4划2晓78贞77典.2皂00遥25碑1济10筑27基3.现08逢37怕56粒二房嘴住宅锡13译22讲0植93货06公99忽.6杏9罩54购25富86坛28狠34额.6刷6驱58愚29鸦.8日74丑97妈7速72厚22狡.7奶71叹14剖1嘉三房币住宅麻15甘91墙5档16背55聪04洪7.俩42评91残90央12也14雄39待.3舱4边55寇52仓.7婶84鲜36粥6诵67终06饥.8扔20敬92胶5堤四房坛住宅魄19假16滔24急59龄19茄.8柿7驻13倾54泽06宜20纳24犁.0敬0紫55色06扭.1摇10绢68剃5喇65快42举.5晨07获84役7忧四房应以上庙10读0筛13私21闸4.外77醉68找50掀86若57捡.0滩0或51狸84荐.2坝48扑91变2远61园37鱼.4吵59收66便3视复式使住宅此50追0平52仍41酸6.声47已30坛01担51皮40造0.李92杂57轰26题.2剃80赔32迁6针67购72防.7净86壳34凡0漆20左0妹5年急上半宣年（盟住宅树部分父按照真户型螺分类浊）1软44镜平米联以上缝户形蔬套数电建筑尿面积仆金额犬均价躲(建刚筑面迎积)齿均价绳(套纸内面惰积)沸别墅资81醉28森04偶0.轨85被79菊18米10笔70还2.煎00丰28帆23阴7.厉75仅67证72握28他40及9.劈76期02陈96载单身则公寓慨1繁16拆4.会36歉41唤09提33秒.0抹0战25呀00笑.2盾00睡77洁8婆32学86钻.1堪49穷54尸0归商务杜公寓蛾14黄4所23霞04巾9.集79召21拒44匪18凯48垦6.刻00满93妇02碰.4爹05榴18猜4沫11拳42幸0.宫34让62黄77忍一房引住宅影9竟14舟53招.2悠3司97狼25丘52钻7.释00激66洲92志.3棋52罚20俭8处80着93厌.3炒42精59胆8煌二房扇住宅油2地31心0.奖04鞋19怖85材68岭4.洲00尊64收04坊.6域05弦85理7牧79亭82判.9离70剑16鱼9矛三房犁住宅赶10轻31稳16士39患20傍.8结5堪12坟83隐69始54六71蒜.9盏1洋78叹31遣.1谷90孩91哈8宁93纲21绩.3携04跌48兰7途四房么住宅筛24冬82辱42刻69萍01烂.9吸1辽33专13沸81施16袄74篮.5姨5舰77牺62封.4敞66颂26顽4刘92序92疼.9子87禾45元7谁四房义以上跑54笨2背10即29赢45罢.6胞5争76循83巧43满67谨6.斤00狠74能63昆.5衔85逝64魄9重89龄27毅.4芹37杠70臂9哭复式股住宅景10凡68颗22肤06蚀00员.脉80旁19盒62肃90榨45见59庆.0慨0甚88殖97例.9新93船83阁7袖10峰47间3.良77怨24用04铃据上盗表，肢今年乳1～疯6月顿，深炮圳市增住宅肾销售保总量仅中，瞧单套悠建筑诱面积办14势4平挖方米唉以内腥的普柄通商佣品住肆宅销改售套挣数占换全市温总套连数8考8.粮83甚%，收但实假际均靠价仅符比去扣年同蕉期上袭涨8周.5臭7％赛；口14瑞4平购方米挣以上稻的非劫普通版商品昏住宅丸销售汁量仅正占全歉部住避宅销寸量的棵11猎.1掠7%叨，但搂价格师同比洲增长洋17遗.8袋2％缩，增下长幅拒度较仔快。次此外剂，1众～6台月全粪市8感00脂0元怖以下寻的中县低价班位住队宅占论市场武比例畜78原％左撑右，句10聋00验0元融以上籍的高损价位愈住宅货仅占谱7％飞，低风、中屋、高配三个急价位当区间饺的比递例基恰本合岁理，腰以大麦众市借场为率主（佣见下仅图）扒。炼小结板：疤房地升产投档资增本速减世缓，中商品粥房建久设规赴模逐泉渐减扁小，凝空置固房不慨断消具化夜住宅肝需求耻持续南旺盛柳并保声持较叙高增君长速作度屿住宅准价格焦总体冲呈上偷升势但头，辽但走肉势基详本平达稳摇特区纲内房馋价基今本保卖持平地稳波戒动；偶特区勿外房悼价在等城市鸟化加租速作速用下私增长奋较快吧满足勤大众耳需求惕的普取通商软品住扫宅仍裤占主躺导地振位，欺且价龙格上蛾升幅瞎度基腹本合鉴理蓝（三浅）深略圳房波地产河宏观掠调控屑地方位措施械及其驼实施驼效果董为了责落实槽中央触加强挎房地报产市售场调馒控的次系列涝指示河精神逗，深担圳市蜓政府宰结合抛实际祸，以寻规范维市场愁、稳底定房唯价为彻目标写，陆没续出撤台了细一系模列措仓施，逝进一扬步在典深圳娘市范服围内捉加强亩房地顷产市首场调元控。惭从系氏列调萍控措胜施的榨实施调效果众看，客全市峡房地州产市并场秩分序进厌一步秤得到静规范暖，住肯房价烈格继君续保该持平厚稳，器市场揭供求徐双方据进一捕步趋轧于理隆性。想这些弟措施登及其炊作用喘具体拌反映凭在以掌下几肚方面予：络1、锣整顿毙房地六产虚邻假广夸告，尝打击口市场针非法李炒作罚行为扎（1抗）出爪台了卸《深剖圳市虹房地怨产广念告专感项整雀顿方泄案》贴，全失面开疏展房布地产习广告东专项洞整治张，规吊定凡宝未取小得商辅品房禽预售动许可牺证的否楼盘盈一律浆不允斧许发露布任谦何形晚式的盘销售婆广告变，对只无证闷发布池销售胖广告涛、广摧告内敲容缺蕉失、乔广告夜中含胆有虚巡假陈尽述、矛不良夜文化显、乱橡评比叹、非古法融援资、秘不正芝当竞裁争等羡方面瞧的内伪容进社行严景肃查酒处。雕序繁（2肠）出个台了像《关漏于规荡范我布市房扶地产讲市场蜂秩序奏严禁浑非法书炒卖孔房地迅产的趋通告甘》，燃从虽4月敬1日胶起禁遵止一绩切未斤取得吹预售奖许可词证的挂开发抗企业浆以溪“抽内部击认购形”涂、弄“盾内部便认筹稳”串、范“饮内部慈登记糊”疾等任哗何形门式变哑相开让展销彼售活妻动。辨以上缸措施日有效岩遏制热了市谣场炒败作问凡题，拾对规夫范市愁场、总稳定虫房价较起到丸积极盗的作妹用，缩并获提得了院广大羞消费膜者和麦众多较房地杠产开贷发经冲营企调业的伏好评崇与积圾极响溪应。教2、姿加强泰房地低产信展息建寒设，妙为市泰民购锦房提类供全铅面、畅及时蒜、准恭确的蜓市场非信息寄充分评利用聪房地做产信骄息系雾统的需强大范功能陈，及因时发坐布全立面的子市场巷信息夸，为饱市民何购房删提供咸方便颤。树（1雀）《叼商品惊房房薄源信芬息公娇示系堵统》搁，将曲20鱼01缝年以复来批超准销肚售的驴全市霉近千应个商帮品楼阅盘、既总面抖积近咸40付00逮万平绞方米非、总址套数根近4苏5万绪套的溪房源恶，通伐过网谢站（垫w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怎20玩05夹．0胸1滔信义宣假日鞋名城洲5期浊布吉民罗岗狮村之85凶00沿0亿74众06剑5同小高午层床2房耀-4使房督68蒸-1毕40金毛坯祝50炉00说20萌05榜．0味6肝1、毛市场检特点齿房地材产市搂场活企跃、笑成熟夜，供魂应量诉及需旧求量旋均较程大。秘项目形多为贪大中遇型规禽模，雅档次帮以中抢低档荒为主旦。建坝筑类喝型以罪高层鼓、小广高层索为主紧。照2、叮主力悔户型委户型该以中概等户栽型为讨主，掏面积底集中论在6深0融-1稻10踪平方肺米彼之间浇，其拖中二中房面誉积在跪60兽-8杀0平厨方米晃左右朝，三秆房面鼓积在井90忆-1宽10堵平方获米稳左右寺。斜的价矛格优时势等赖3、现价格矿区间产由于模是关蜓外价渗格普柜遍较悟低，背在3遮00钻0-膝55仰00拜元/辆平方芒米之巨间，收均价雹主要究集中暖在3芹50示0-检45诊00乖元/踏平方逐米之年间。降4、鲁营销定手段不区域辽市场角的特薯点较深为明舅显，号营销参手法狱也呈熊多面匠化、盾立体吹化及茂差异改化。捐各楼允盘从慕楼体梁包装驼、户应外广进告牌这、报按纸广炒告、烤参加弯大型金展销匪会等戒到私“重明星利”羊活动桨、辅滤助媒朱体的搏广告谅、外良销推温广、佳周边两区域饰及关阀口附德近派掉单、冻销售案折扣栗吸引始等，逼营销爬手段柴多样歌，实宾效性丸强。炮5、稠主要事客户廊群杰商品咬房消尊费群孔主要蜜是罗坝湖及振福田马区的除白领富、片肤区内槐的原他居民袄、白决领及合在区名域有组频繁滔生意脆往来灵的商成人，桶同时玩还有忠相当寇部分遮的外阿销市监场，莲主要辉是港谋销；袄小部育分的仪投资区人士奶。置东业目络的以冈一次续置业冶及自井住为投主。船6、蚀对清菠水河刘片区蹦的竞刺争分捷析驱总体原来看刷，布现吉片起区对臂清水围河片桌区的族竞争遮较大摆，并夏处于谊优势格地位千。尽毒管布皮吉片欲区处宵于特皆区外袋，但答凭借五其地灿缘优爱势、时发达巾的房挨地产柴市场尖、成霸熟的座生活词配套室、良昂好的桨生活如氛围码、便赔利的喂交通鱼体系怀及较询大，遣吸引劫置业强者前钓来置只业。纳近期减开通声的清董平快由速干赢线较精大程袖度的芽缓解躬了布悦吉关侧的交辉通压高力，舅给布休吉片程区的申房地珍产市水场带冤来利拢好，众也加杰强片盾区意渠向置相业者浴的置骂业信岗心。缝清水沃河片借区由遗于配批套、咬交通尾体系剩、居做住氛痕围、挨交通不体系橡、安刮全隐捷患等劲自身祖的劣隙势一骡时难溜以改再观，而短期在内，壁难以锯扭转阀片区坝的竞美争劣栗势地喝位。馆（二夸）洪电湖片葡区房挤地产菜市场京分析灰洪湖预片区铜主要诸是指鞠洪湖阀及洪染湖公膛园两宴侧的另水贝适、田骗贝、抵笋岗五、田在心及叮泥岗摔等区例域，神该片胞区原系功能改定位互是以撑工业走厂房欺、仓势库、食物流驼等为献主。纹随着展深圳已产业英结构霸的调浅整，正片区棋定位晚逐步鉴的改裁善和拿加强绳，近劳年来帅片区至房地蜻产市捎场活峰跃。肆主要察竞争扮楼盘扩如下占表；弟项目宣区域虽建筑狐面积壤（㎡追）照建筑布类型您总套懂数（秆套）木主力锣户型凉装修慢状况冷均价阵（元辨/平挖米）丝入市内时间代义肯泥岗候22荒00嚷0语小高迁层袄50蹲2擦一房该/二烈房须精装巩修狭58狡00才20免05躺.4炼.1董6体柔不游泥岗踪48盖00鲜0蚕高层座70伏5龟一房参/二浴房则精装带修滴64籍00凭20茂05遭.3蓬.5片咸芒屈傅笋岗临82旗35灰0视高层厉62惊8玉二房及/三隔房辉毛坯债80率00姐04根.1宝0.勒12踢虹桥肿星座搭笋岗为18摄18娇1忠高层割37狱8寨一房父/二冤房恩菜单颂式喊63组00开04唤.8皮.1量5粘虹桥匆金岸简笋岗伸37桂30恶0股高层但43固2追二房爷/三顶房淹毛坯午63撑00罚03梢.3伞.8电祥福德雅居换笋岗电58耽00蝶0太高层受86辟7树二房察精装呢修换60艇00料03茂.4泰.2税6关合正本星园颠水贝于69袖51原8岗高层侮49亮2宪三房阵毛坯班70描00屿03纲.9兰.2伶3垫泊林音花园邪水贝姨10赔00伤00难高层鼻10跪60信一房拔/二嚷房殊毛坯笋预计刘70萝00务即将鱼入市怨洪湖狮东岸使水贝眼37捡90宗8劝高层峡36桂8廉二房堂/三唱房饥毛坯狡70愉00许04刑.1快0.限1余典雅贱居胳水贝望13笼84社0土高层子20竭0福一房飞简单魂装修色65末00惹04喇.1原2.伤3驼新港输鸿花它园鸟