‘帝庭园’营销策划案

‘帝庭园’营销策划案前言1、昆明住宅市场总体概述昆明城市住宅建设发展较快。自1996年以来，昆明市投入住宅建设的资金达68亿元，开工住宅面积733万平方米，1998年10月为止，已竣工面积379万平方米。截至1998年10月，昆明市区内已建成面积超过2万平方米的新型住宅小区达82个，全市人均住房面积为10.6平方米。随昆明市城市化进程加快，城市人口占地持续增长，城市规模不断扩大，对住房的需求量也将进一步加大。据有关人口资料显示，昆明五华、盘龙两个城区的人口，1965年为42万人，1995年达908万人，包括西山区、官渡区非农业人口在内，城市人口实际已达180万人，另约有50万暂住人口。住房制度的改革将会形成住宅市场良性发展机制。随着住房制度政策的进一步深入，商品房市场更加活跃，资金的流动更趋向合理化，居住质量也会相应综合提高。住宅消费在居民的消费比重中逐渐增加，成为居民的消费热点和投资手段。昆明市城镇居民人均生活水平的逐步提高，居民生活质量亦随着提高，随着居民生活由“温饱型”向“小康型”过渡。日常用品及一般性家用耐用品逐步饱和后，消费热点转向住房、汽车消费这一消费趋势。2、昆明市近期房地产市场分析亚洲金融风暴，整个亚太地区都深受其害。云南昆明也或多或少受其影响，这对房地产市场亦有一定的负面影响。举世瞩目的云南昆明世界园艺博览会，在经过几年的筹备阶段，花费数十亿人民币，在5月1日正式开放。这个世界性的博览会，为昆明带来不少商业机会，数十亿的市政基础设施建设为昆明市房地产注入一股新的活力，同时为期半年的为数可观的游客消费为昆明市的社会经济更上一个台阶。由世博会引发昆明市各个经济领域的发展不可估量，其中房地产品发展更应是多种经济产业综合发展的结果，人们对投资房地产市场的信心亦因此而增强，几个楼盘的旺销亦说明这个事实。3、昆明市中高档住宅市场分析目前定位于中高档住宅的豪华住宅项目较多，据昆明市业内人士分析，面积在150平方米以上，售价超过3500，小区绿化率在40%的配套设施较完善、建筑质量较好，都可均称为豪华住宅。据统计，昆明市在建或已建好的豪华住宅约有30万平方米，而正在销售约为10万多平方米，尚有20万平方米未推出市场。尽随着弟市场肯竞争帆的加茂剧，辅房地吗产市悼场由备非理遭性市已场逐唤渐过诚渡到自理性害市场固发展染，这妇就决循定了充住宅屠市场今必定鲜向中箭高档寄、高雕品味籍、营毛造社森区环锦境好薯、规质划完隙善的眨配套摇设施姥的精寺品住螺宅市陆场发员展。方因此岸，开县发商忆在开菌发楼廉盘时骑，都荒较注半重精姐品意凑识，技努力良树立锐良好惨的口打碑，正才能搏在以企后的香市场腊竞争跑中立袄于不忽败之粗地。微二、瓦客户拜定位角根据房帝庭恢园的处物业记定位佛，对恒潜在齿的目纷标客矩户群碍进行崇锁定郑，周饭边地裂、州已、县缘富裕阅阶层乘有产哭业在兼昆明诊。职业忽.配外企救企业芬主迈.砖老板视阶层贺；私应营企栏业主茄、大渔型企并业股因份占掏有人待；虚.网企业嫩的高尽层经挺理阶伪层；盼.重金融忽、证凳券、匆贸易眼、电晨子、所艺术炊界成意功人粒士；泄.欣富裕浪市民白（股凉市暴茂利者垄、经帐商及开小生福意发诞达者云）润.撒较有扫经济轧实力豪的企谋业集抚团踏送.寺特殊映富裕矿阶层心理叹目标挺客户燃层的巩心理穗分析营：迟.概目标句客户嘉收入幼较高勇，有霸一定浊的社锈会阅膝历和谱经济喂基础增酱.对慎高素嚼质的刚住房盗需求籍殷切薄，向胸往高搜品味航的生讽活空缸间，帖崇尚今时尚予生活绑中.有口着较迹理智膏的投抖资意炒识，挠投资春前，鼓对楼丈盘的阴诸多软因素志进行佛综合拨考虑巡赌.交边通方筑便，扶宁静顺优雅量，小级区绿殊化好虽的小队区便负是首蚁选愧炕.对雄物业月管理箩服务许要求户甚高兰，要饼求有愚严密粉的保雄安措铃施及它便利脆的管鹅理服策务圾果.对性具有谣投资脾升值屑的空冰间的躺物业膛备加出关注腰贫二邪、项欲目评临析爹1劳位置丹介绍至帝庭似园位敏于昆货明市吃中心冰北部袍即原针昆明菊纺织棍厂后霞门，贞属于友旧城寒改造吸项目虚，东侍面为乎帝庭万园二乔期工被程及没规划才中的可城市僻绿化掠广场肥，紧赤临昆碧明市蛮环城烈东路套。据南面扬为在窝建下寄岗工略人一怎条街逝，接惜近昆羽明市夕中心剩主干阳道人肃民东桶路。抚西面剪为几堆幢散趁乱的狼居民砍住宅糊楼。屋北面润为富而春加智工产贿（配贱置照妇片）额周边吊环境慌错乱尚斑杂速，并恒无景技观。俭2呼、工间程技锋术资廊料斩帝庭浪园总极建筑袋面积膨逾4寸万平盲方米寺，1醉—岭8为防平面神或户路型，亏9夏—精10贷或1鲜0屈—日11铃层为将跃层铲，面戚积从班13顽3熊—李26终1平恒方米佛不等刻。押标准辨层户夫型：保三房魂二厅仗二卫盏：面感积1使35文.5窄5平撒方米雨，共羊15泪套戴电缘她全心耍絮栗漏湾驴桃溪好醉面积哈13冶3.折44践平方眨米，赤共1性5套锹正封贯旷续辱四房且二厅至二卫疑：面酬积1顷67栋.3纲8平夸方米抢，共锯17滑套旨同蠢慕症村苗点葡携政肺盯膨面积算15浓0.盖8平占方米介，共贞31苏套苗远描光蛋漏慢倡言饥倾巨哭痛面积到16逮3.杂14涂平方贝米，填共3便6套岁热棒盏居亿沈痕惊磁垮疫钳总面积估14特7.岸46东平方屈米，箱共3抄2套剩耻敌腥辛窗漆五房拔二厅搜二卫罪：面灾积1忽74缎.8鬼8平谋方米腊，共果51疼套逢跃层漠户型换：枝六鲜房三涝厅三简卫：姜面积决22亦3.独65爆平方层米，仪共2虫套罚席弹谦郊郊荒碧澡托渗脖束碑面积绪22幕4.拍63鸭平方钱米，换共2充套把念横私及判眼宽附视导扁帖盖面积篇26赞0.捐78羞平方谣米，旁共6缘套共景键梁暴维膏茂吊位傍看洞钉面积驻26笑0.防28户平方维米，妥共6示套贱炮咏侧栗叮凭惑作吧锄索肢加面积婆25员1.桑69常平方险米，闭共4睬套此培制帝贤运叨许外样功脉户音面积裁25其6.乓26乔平方的米，斗共4普套币总户资型共妥22帝1套版，其钓中标描准层怠为1冠97舅套，丸跃层丸为2粱4套团；睛户型沈比例较为：华三房诸、四率房、帅五房取、跃础层为蹄30磁：1疯16诱：5壮1：亚24棚帝庭肚园的光容积败率为肉5.堆71奇，绿裙化率蹲为6摸5%豆。夺3勒、项富目分走析鸽帝庭轰园处角于市鲁中心牌区北既部，崭属旧拼城改工造项销目，止亦有嘱优势吗亦有相不足拔之处祖。页优势串：1炕）处程于市赠中心固北部识，位孟置较首优越姿，有再较大短的升邻值潜聪力；诱骗参愧2）取周边挣皆无眼交通垄要道设，居谱住生效活安惕静宜颈人；比撕游祖3）晶一梯白两户坡，用碑户备量感方压便；纹窑卷抖4）避中心裂庭院任，小解区氛飞围容笔易营绒造；雪劈漏追马5）干附近目有规锦划中冰的绿跌化广樱场；浸冠荣多幸6）甲欧陆偿式园答林风君格，常可展钳示唯偷美空烤间，秒弥补皇了小良区外辨围景谊观耀衣豆匆犬笋不欧足；杯诊害晒毛7）撕24蓝小时予全天上候保直安服送务，量令业夕主高指枕无勒忧；捐弱旺烈疏8）昨酒店误式物福业管怒理令句业主旦备感达居家门生活风安享暑便利侵；律不足加之处渠：金坊悟短膛1庄）四税周皆跃无宜欢人景幅观；风吵写微烈2榨）昆斤明纺抖织厂凶在未杏来几皮年的凡搬迁固和其稠他项摆目的灰兴建晴在科迁贱启侍均会汗影响晚住户治生活骨；玩违根世帝3迷）户垮型功步能大框多不钟合理础，卧菊室旁提有电各梯，歇扰人肃休息披，且公多数鄙卧懒乖遍个内槽府思室门芒正对统客厅晌；架杰移悠段4笛）小名区呈负围分吹式建押筑，蛾通风赖不顺猜畅；设傍灿捞定5裁）公属交车液较少殃，出普入皆蠢不便柱；宅需睁射禁6拘）发算展商自首个愉发展竖项目裹，市栽场并淘无口话碑；虽谁山住党7矩）小们区的贤容积顷率高肾；古血怀二、哪项目蚕评析莫1任位置飘介绍侍帝庭塘园位露于昆退明市霞中心败北部禾即原业昆明泼纺织鲜厂后投门，晴属于贵旧城玉改造承项目适，东盈面为神帝庭扬园二依期工柴程及材规划泼中的昼城市罪绿化木广场棉，紧圆临昆姐明市道环城共东路队。丙南面斯为在缘建下仓岗工造人一打条街栽，接剪近昆锹明市典中心晴主干羞道人币民东辆路。微西面阅为几屑幢散毫乱的漂居民挠住宅汇楼。亭北面肯为富话春加异工产割（配惠置照堆片）韵周边蒙环境娇错乱昼斑杂若，并升无景询观。盏2阴、工寇程技品术资茎料州帝庭黎园总揭建筑冲面积蔽逾4初万平顺方米冷，1厅—吗8为把平面损或户演型，监9链—秀10飞或1响0扰—披11傲层为月跃层蜘，面擦积从上13准3旦—朵26羊1平泼方米重不等掉。壳标准蚀层户燥型：段三房浊二厅奇二卫森：面矛积1谁35哨.5免5平京方米稼，共宁15派套失吹护弃想僵走羡得椒陷滩肤欧柏翻面积何13丢3.娘44占平方路米，征共1卖5套饭屯弟萍层洋醋四房迎二厅堪二卫内：面消积1菊67严.3传8平骂方米列，共涂17淡套兰陵津居臣快他于村芝洞拢弯允面积直15蹲0.聋8平毁方米月，共俊31出套印因尖题蓄升深民小曾绢帝烂汗面积道16放3.死14软平方萍米，堪共3琴6套歇鬼较络浑昆族轰危昂梁肝企围面积蓄14卵7.测46缝平方扛米，凭共3甜2套唉城捆狐丹口美五房享二厅背二卫岔：面吧积1奋74微.8劫8平社方米携，共喷51藏套粉跃层诱户型饱：拘六推房三个厅三琴卫：湿面积哄22膀3.别65鸣平方慢米，劈共2地套洪竖踪乐植妻识似渣肾喘滤蹲弯面积贫22忍4.租63佛平方耽米，象共2坑套药盖诊童纯税拆棕蛾隔轧趣盏杯面积地26饰0.释78舞平方客米，舰共6竭套次作蔽裂丧冈汁汽孕业奏芹溜宰面积鸦26课0.效28热平方巷米，咸共6撕套屑烫鸽问斩乎伪赢卡猛宽谷显洽面积嘴25径1.题69剑平方脚米，震共4限套朽种沟掏术斜盆庭饭蚂采气懂散面积均25侮6.绸26揭平方效米，偿共4袖套绪总户盆型共哭22宅1套钱，其臂中标蜜准层演为1词97升套，垄跃层斯为2墨4套姑；和户型浸比例竖为：蜓三房呜、四状房、严五房律、跃蛋层为祸30错：1许16盗：5叹1：求24戏帝庭盒园的届容积赖率为婶5.还71冠，绿伪化率珍为6顺5%亩。驶3膨、项滑目分应析否帝庭甩园处顺于市猫中心蜡区北和部，望属旧沾城改种造项林目，座亦有角优势随亦有趋不足路之处设。球优势轻：1纽）处坊于市映中心施北部僵，位封置较寄优越讯，有铲较大捏的升忘值潜蛮力；匹下翠毫2）乳周边铲皆无瓦交通侦要道只，居遇住生送活安蜡静宜星人；位嚼凭贴3）披一梯知两户友，用责户备各感方孤便；脱厅开学4）践中心束庭院铸，小挂区氛挎围容拥易营彻造；喜慨漠边纪5）偏附近怕有规遮划中剂的绿挖化广伴场；贵芳精旁哑6）伯欧陆宽式园界林风陈格，糕可展鞠示唯摆美空垫间，寿弥补殖了小亡区外盘围景宁观脖份改邀弊拢不格足；肾尤弓承敏7）扮24复小时刷全天外候保伯安服序务，贿令业震主高乐枕无酷忧；芝缎帝奉座8）篮酒店棕式物喜业管柿理令灰业主逼备感棕居家屈生活从安享见便利骄；书不足瑞之处肃：秃款两彼斤1袭）四往周皆溪无宜软人景沟观；阿御羊座植2慢）昆依明纺跟织厂裹在未稠来几屠年的村搬迁挥和其找他项独目的算兴建悦寸粒醉损初代均会粉影响滚住户棉生活息；铜叙托映客3异）户德型功替能大申多不宇合理琴，卧迎室旁谢有电欢梯，委扰人昼休息泄，且径多数态卧悟熄胶后式茅轿询室门庙正对柔客厅做；祖或驼波周4劈）小顺区呈核围分芽式建犯筑，严通风啄不顺伸畅；察宋更道冬5惨）公廉交车捷较少列，出晨入皆经不便恨；族祥肆哗待6构）发拒展商午首个别发展贡项目程，市靠场并鞋无口务碑；鞠搞丸欣床7令）小减区的待容积凶率高特；置（二免）竞玻争楼阳盘分腥析独“摔知已勺知彼灭”俗方能茄“款百战答不殆习”愿。昆器明市瓜豪华失住宅统市场么竞争至激烈处，只较有准眯确地判综合骡分析览竞争摄楼盘醉的基内础上进，才芒能说府服客伐户，旨刺激伐目标浓客户准的购共买欲伟，最漂终达是到销始售目慌的。香脖气互惩赔呜锤端绒奇脉《世醒界花造苑》锡简介嫩：位删于世判博会纺大道再旁，驰共1恰26吹户，导多栋纵，主直力户嘱型为漫15熊0黎—略17赏0平脑方米奔，舌歼绝穿价气格为套41舞00茂—若46吴00名元/螺㎡。桨优势搏：现天楼推想出，昂外观倡俊朗肝，有谎较具这品味最的园扬林规辈划，蹦居家雕生活桑气氛延浓厚超，现饥买现付住，墓训练印有素相的保呜安，唇优质炉的物穴业管撑理服线务，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