凤凰城项目营销策划书6

目录市场概况及基本竞争格局郑汴路市场调研报告周边竞争楼盘郑州市小户型的调查报告市场概况及基本竞争格局：东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿线、航海东路与107国道沿线。郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有处理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。小户型市场概况。自2001年底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2003年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。燕归园位于货栈街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是６０－８０平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归园二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。小户型市场详见附件：郑州市小户型的调查报告）勺商铺屡市场层商铺副是一倒个比驶较特犬殊的亲物业毙形态扇，商惕铺的丧价格蔽是由腾商铺闪能为程房东潜带来艇的租完金多牙少决虽定的码。目弓前郑艳州的塌商铺种市场尤尚处酬于起联步阶判段。坝凤凰某城二斥期商颈铺位跳于商朋品大拒世界淘、名闪优建车材市企场南笑端，品即将狐建成从的大剥卖场疑的商卫业价才值将络会决利定二秀期商跪铺的嫂价格左。人闭们对夸大卖贸场的括商业停认同砖也将阳影响列二期北商铺认的价喇格。序和二盖期商夹铺有夺竞争达的主佩要楼骂盘是傅建业毒新天穗地的成临街棕商铺薪、英片协尚姐未售祸出的纺部分妖商铺渗。强郑汴擦路市灿场调券研报葬告忧调查邻目的闻：了胃解郑慎汴路僻市场木的整耀体收朝入水想平和饮消费会者对手小户希型的佛认知伟和接暗受程柴度（愤凤凰我城购掘房消屋费支副撑力窑度）怎调查猎方法亏：分殃层随拍机抽厘样（煤不同需年龄枪层）菊和分微块随肤机抽柱样乖调查叮范围拍：郑依汴路辜东建俘材市路场、想灯饰潜市场冬、管议材市赤场、宽名优绝建材忽市场尾、商洁品大间世界浓调查誉完成撞时间雹：2严00作3.始4.杆14印在郑盛州，禾银基裳批发茫市场零和郑且汴路依建材物市场故是商振业比烫较密锤集的功两大坛板块淹，这逗里聚希集了斧数以陈万计编的大弦小商艺贩，钟他们虏收入宴不菲斗，他杆们绝迟大部插分是外外地来人，师他们音是郑迈州房愤地产筝消费厅的主房力军呼。了决解这文一人楚群的蔽收入狱水平请、消重费习银惯将沉对房有地产卵的投辅资有符一定黑的指制导意豆义。且20地03夹.4夏.1案4，眨动力伐公司贤市场罚部走厉访了求郑汴收路建讯材市耗场，般对小置户型舰的市哄场消辟化力嫁做了市调查墨，而锄这些庆建材纪市场专的小龙老板卫们对哈此漠陆不关腹心，羽或拒各不作鲜答，艳仅凭扁这一垄点，月就说泡明消年费者截对房叼地产朗市场福敏感剖度不丈够。择对此垃不仅盲感慨组，如戒果蚂州蚁不肉饿或锹对象单肉不旅感兴谊趣的炭时候效，一左群蚂航蚁还丙能啃挂死一帆头大衡象吗跪？消观费疲型软，微市场扎敏感纷度不渣高，悄小户丑型在焰郑汴盾路这哭块市贵场前窄景严屡峻。命对建增材市群场调启查的蕉几点惧发现是：毅大部镜分员循工租三房住酸，潜殃在客刷户存精在；足市场大潜量缴比较眼大，外但需砍要推跑广的附成本吹较高踢大部乒分员脂工来罪自外捷地或长郊县称，收呼入水晕平偏蒜低，过消费集力不储足嘴小户插型需盲求弹赔性非玩常大县，对馒价格偶非常齐敏感定市场承上有米很大慧不稳烧定因养素，傍8-生9月星份建激材市握场要涛拆迁且到莆纪田，展固有会的建脸材市劫场要竹做升秆级换落代颈外地手人居谦多，阵他们恐辛苦也拼搏接，如能果要染买房睁子的屠话，快更喜隙欢一具步到猴位奶商铺狼为上匙下两餐层，爸一般雕下面喝做门趴面，牧上面拼做仓留库和侨员工雀宿舍灰附近厚都市劈村庄精较多鸡，租弓房市题场一怠般8态0扯—墓15诸0元偿/月丑作为勿首次脏购买棕者，阵最重饿要的备还是炮价格夫他们踏讨厌届郑汴左路目方前的表工作面和居佩住环扎境，慢他们心寻求旋方便纺、安卵逸、番清净杠相当避一部窄分是项河南京总代混理，史无须沃过多魂的现帜场销休售银同类狐产品榨多，俱竞争裤激烈疲，压膀缩销倚售成没本是畏公司祝发展兔最重煎要的火问题框，故右一般兴员工州无福奇利分沿房的撑可能以普通刮员工拜不会辩因为芝工作库而就巨近选笑择居翻住地猴，他谋们往递往因渴为居姐住而纽更换熟工作码，普瘦通员湿工流昨动性和比较捉大告对6虎0雾—毛80侦平米迹的两套室较混感兴街趣，陡这部它分需朱求将谅转化绞为有催力的乘市场狸动力偏凤凰煎城知架名度战不高粗，口债碑不猪好趣外地概商人望对郑贸州的厕发展溜较失熄望，选但郑耗汴路铃的升环值充徐满信厘心愈郑汴唱路建醒材市脂场蕴龟涵了落较大岁的市案场潜弊力，笼随着犬郑东培新区倾的开脊发和拼郑汴竟路大万卖场乔的形结成，翼郑汴室路升原值的测前景赔就会订更加锯明朗泄化，丈故前层期概献念的名炒作菌成功锋与否拨直接蹈决定顺了项慨目的介运作务的好后坏，犁“轧注意础力经翁济愚”呜的时愚代，箩抓住价了消恐费者倘的眼忍球，份侵占福了客之户的跪意念麦，就筐意味陷着成佳功！省周边匆竞争接楼盘状建业弹城市在花园洗1蠢、位用置：世10尽7与燥郑汴姿路交传叉口俯2、嘱面积矩：占颂地2台46忧42柿0平困方米元，建丘筑面廉积2携7万堂平方脾米，粪二期降34敌栋，航建筑摆面积准7．寨18柳万平案方米托；三唱期3到7栋匀，建闪筑面长积1凳1万贿平方盘米。韵3、张工期资：二牌期9陷9．锈11器－2篮00恨0．悄10龄、三翅期2坡00负1年限4月权开工嗽。亮4、阔价格继：2识80龟0元还／平堤方米征。盆20刃02惰年4睁月最狸低价叮22杏15绪，最部高价辈38需00傍5、组户型软：三辛期1酸01遣－2仰63向平方镇米的溉二室判到五荒室、姑复式苍践沾二期浪14紧3－巷30般9平到方米偷的三偏室到员五室坊、复穗式百6、践车库游＋车半位：矿二期意71努＋9煤9静蜓百它疗三期豪17令4＋赵15盟7腔户型呼：盐4+两2饱房号钩：9擦1号墙楼X港单元夕9层搁东户掏房款留：建急筑面亦积：挽18懒5.搞84坐平方馅米，毛总款路61晶81羡03认元询基烛选按揭县优惠城1％雁，贷竹款额敬48召万，介北浅顷20丝年每终月还玉本付补息3地17炎8元挂/月渡。廉户型折：3粉+2脸房号引：9引2号直楼1焦单元状10愧层东说户坡房款鸭：建化筑面依积：至15泪7.溪89园平方客米，扣总款桑52材45悦10邪元漆有甘铃按揭芹优惠后1％办，贷光款总磁额：给40尘万佛崖葛岸20国年每曾月还址款本浅息2触64韵8元谅市调待日期兰：2哲00纸3年肺2月幻22牵日岔三期塞：籍交房守日期煌；2笛00检2-坟12良-3争1辱占地剃面积俗：8腾5亩割总建浙面积劫；1盖1万冬平米累户型屑面积晕：1绳39榆、1血50滴、1盘57玉（3罚+2焰）；活19保9复预式；书17愈0身—尸23棍0平捡方4控+2帜均价舟：3遮00保0元堡总价位范围蝇；2叼60拳0躺—照35痕00抚元/简平方抓市调叉日期休：2炎00摧3年我3月动24乎日散百阔合怨明花凯苑倚位置竞：商兴城东臣路与磨凤台舰路交邀叉口束向南孟50破米这开发黄项目蚀：一阳期六缘栋多铅层早父已入屡住，殿（入蛛住率络高达淡80傻%）派，二喝期4择栋小继高层欣准现浙房尘总建绍筑面尺积：骗9万毯平方栽米测绿化唤率：泉48草％，脂一楼在有私缩家花要园，调大概象十几巷平米彼楼层液施工龄程度历：多槽层现牺房，趴即买掉即住扮；小羡高层悉在建京户型冻：多祥层1值04沙.8均m锁2肯—汗17园2m拖2蜓；小锐高层龙没有嫁小户挎型，耐最小姑14芒0平拿米。偏价格菊：多思层，瓦均价室21市00本元/府平米统，三历楼2漠35奸0元仔/平虑米；是均价授26是00抹元/与平米窃。域售楼牢部比溜较压缺抑，澡售楼纲员语遵速太朝快、瞎盛气鹅凌人倦，态滋度恶虎劣，殊自1咏1：茎10势——私11跪:4碎5,旅有1品组客拒户，幅1通菠的。娇物业蹄管理成；0财.3绣2元眼每平这方每裂月暗市调滑日期停：2峰00什3年鞭2月汉9日观（大骗雨夹也雪）蚂东杨方爪懂明课珠珠跑位置需：溪郑汴央路和店商贸波路交盒叉口爽向北旧20馆0米栗交通罗：粘35僻路、悬20话8路霜、8枝5路毛、6肢0路导等，术下车恭步行肌20样0米鼓即到竟开发宝项目侦及销者售进微度：虽一期双4栋愿多层自，四践楼以内上已棒全部矿售完摩，（鲜只剩腹11升3.奔15娃一套搜，其帝它户纠型无坟房）铲；二新期4夺栋小敢高层意，其留中3趣栋已举交房讯，面四积在识12艳1.非有1困栋是释小户呢型，嘱一梯召三户支，面允积集困中在累60疑平米辛（一和室两赔厅）利、7既0平习米（污两室农两厅并）、改80堪平米健（两当室两吹厅）持，2色00趣3年报8月凶份交渔房，圈主要徐以销析售现痕房为同主。律结构凳：太多层耀为砖水混结吓构，秧小高缠层为射钢筋唤混凝虾土框业架剪穴力墙鼠结构卫配套浅设施雨：剪1、右地下妖室（震60紧0元询/m昌2椒）感2、趴2条袖桨线路径，一铸路内述线不捆收费足，一系路外渣线正铲常计棒费井3、含宽带奏网长4、混壁挂收炉采肾暖爆5、也现在津的售睡楼部灭即为偷以后宗的业抗主会插所丈绿化蛙率4腐3.夹7％骄物业燕管理瓦：骄东方逮物业围，收盲费标失准：转多层刚，每貌月每难平方雹0.统38壳元，涌小高厘层，满每月松每平轧方0璃.5番8元竟。侧主力她户型召户型诉：碍2+雪2+盯2：智95者.9冈1庆3+解2+桌2：膊13字4.停21团、1斤32祖.4涌9、说14斧5.冶76即、1己17撒.8典6、秧16机2.是85鹅6+兆3+者4（怕6、析7层姐复式差）：夺26稼4.积02佣、2堪51薯.1来9、届6+浙3+床2（柄6、劳7层茫复式猜）：康22天0.柄31屡3+海2+斗1：节11惕3.滩15戴4+淘3+些2：罗17俘5.拿59阀、2轮01扰.1备1斯价格置定位弦多层掩均价非21战00避元/受平方悦米，踢三楼闯价格拳为2融34妈9元凳/平桂米，输起价叮17腾60禁元/典平米雨；小拐高层稿（九停层半宰）均早价2妇40南0元票/平勒方米极，起迫价2柜25而5元从/平塌米。沉赠送峰：喘1、掠天然扔气集论资费鱼、安暴装费败：4滋00侄0元顽/户膏2、立龟初装福费：践15他8元矮/户镰（另王赠送衣区域袜网）纽3、能分户攻计量丙水表升、电痒表：丹60馅0元罗/户农4、慕单户符式独忆立采钩暖系悲统：方14笨00洲0元长/户惠5、剖单元红式对昌讲门俊铃系年统：散30孩0元货/户包鱼疾欺亮谢计沃19百05惯8元受附：位10绪号楼层43台1房域，面闹积1踪13洞.1催5平东方米跑，单非价2且34糠9元电，总牛价2店65她78毅9元耐；一机次性绳付款例优惠备7%默，按担揭优模惠4脑%。价售楼尺部现都场的纪气氛臂，把耀握的提很好退，无积论有肚无客帐户，渔总感侮觉到敌售楼他部里墓的热症列、饼亲切陷、和帐谐，谎但售芝楼员勇比较年涣散龙，大逼部分竖是新杰手，眯水平宅很一恳般。纷从1服0：叮00蔽——断11欺：0愚0现蠢场无叼一组含客户粥，仅哥有一梯通电坏话。早优势销：划1、孔与英纳协相趴邻，完价格稿比英泼协低选，有猪价格粉优势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