“峰景俊园”营销策划方案

“峰景俊园”营销策划方案________________________________________________________________前言本策划案是在与开发商进行充分沟通之后，考察了威海市房地产市场现状，并对项目所在片区及主要竞争对手进行了深度的调查和分析后形成的。本策划案了涵盖市场分析、产品策略及建议、营销策略和市场推广策略等几个方面的内容。巨鲨地产作为本土成熟的专业营销策划公司，深知与开发商合作过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠，公司上下无论是案前准备还是案中销售，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。本司认为，本策划案具有较强的可行性、操作性和可控制性，并具有市场和理论等几方面的有力支持。如果能够切实实施，将会取得预期成果。在此，谨向贵公司给予我们这样的机会表示由衷感谢！同时，预祝“峰景·俊园”项目销售取得圆满成功！威海巨鲨地产咨询目录棵第一绩部分改、市套场篇油项目严所面懂临的揪市场槐特征超项目旷及周顶边市弓场情咐况的砌调查嫂消费瞎者及均消费占行为顽分析栋未来棵市场兄预测析第二架部分黑、产万品篇者项目客描述段项目誓优劣羽势分拼析述项目杏目标也客户努定位盈项目挂市场边定位绸项目满生活双情景羽描述跪第三尸部分傻、营侄销篇象总体业销售璃策略哨销售挖价格瓶策略谦付款短方式东策略忍销售辨控制祸策略挖销售佣分期黎及资嫁金回孟笼计贯划芬销售己准备疯工作辜第四箭部分苍、推染广篇菠项目筹核心无推广拳主题净定位栏项目室主要模卖点狼荟萃袋项目里推广恋策略苏项目酱品牌耍整合盈策略而项目桐公关肥活动戒建议丢项目惹媒体托整合协策略算项目泉包装漆建议缓第五凭部分烦、相霸关设乖计稿踏第一月部分概、市堪场篇刊项目执所面岂临的蝇市场六特征吴威海案楼市辈整体器状况堪描述分析同项目叉及周棉边市途场情澡况的眯调查言周边烟在售童物业畜调查论可类撞比项雷目调零查分析何消费稍者及宪消费诱行为野分析萄未来飘市场享预测医新一灿轮开庆发热熄潮的房到来藏产品同种类购的日本趋丰咸富兽项目缩营销遇水平梢的提怎升漆消费约行为芬的理胸性回址归墨一、默项目关所面生临的煮市场走特征快（一妥）威浊海楼自市整志体状奖况描房述矮20权01判——随20羊0碧3痕年房钳地产著市场泰开发广量流指爪甜标吗20露01别年植同比但增长凳20心02臭年橡同比畅增长姓20恭0马3基年扬同比酸增长维施工哑面积毫堂(欺平米住)姜31矩2躬.9革万弦13姓.4缩6%释44掠2.哲4霸万泳41异.4腊%赞53扰1.肚1万煮20璃%逼竣工单面积被码(扩平米老)羞12疼4.选31湿万纸24及.4慢3%叛16屋9.拜8充万绢36私.6堤%易16疯9.翁7万迫持平携销售胖面积村谜(阵平米寸)稿98辉.7跑4风万它26病.9些8%民12望1.禾2影万旺22棚.7熄%狡15陪0.桨5万蓬24野.2剖%塔商品恩房销劣售总材额偶(括元渐)纪14案.7熟亿懒31晌.4牙%至20轿.4棵亿普39叔.2抢%载24拾.8肆亿蚕21庭.6堵%尸20字01牙——决20拨0铺3续年房店地产岗开发质投资缎单位羞：亿贵元寸指痕菜标掠20抬01清年类同比召增长贿20司02烦年骄同比目增长迈20睛0渗3集年锯同比究增长婚全社亏会固霉定资狭产投啄资伤11枯4.种22宗13鼓.8税%她18绸7.多2零63茧.9袜%林37志0.绵57歌11疯9%繁基本陶建设茎完成平投资浊30悟.3予2阻24辨.5叮%程49喊.0状7减61族.8户%鄙10员0.呆67剧10局5.美2%蜂更新裙改造旗完成杏投资置20钓.9新1蝶28榴.6讯%奏40殖.2帜8揪92披.7倡%翁80景.8驶4煤10出0歇.7猛%达房地甜产开缺发完周成投熟资威19嘴.3迹8炒10债.6颤%吐24旋.6主3行27绿.1问%股43督.6羽9夫77驼.4坦%况（二纱）分翻析牺虽然嫂20竹04线年的同综合师数据欢尚未划统计狸出来承，但称我们寒可以磁看出染威海饮自2归00皇1年壁以来意的房崖地产润开发耗呈现盘火热锄趋势纤，投竞资额鲜呈明衣显的井快速拣增长粮，未钱来一六两年彼内威棍海房炉地产护市场荡的竞懒争将师会更姨加激斤烈。芦在威档海于徒20骑03锯年1挣0月话获人虎居奖破后，乔楼市唐整体初上涨转了2解00倚—臣30堤0元狸/珠㎡（也数据宪来源伯于踩据盘信李息）伪。改土地厉新政愁的实皮施，绩使得崖土地洽价格鉴的上食涨，隐以及蒜钢筋沙、水支泥价答格的象上扬恼是导嗽致房岸价上偶涨的及根本虾原因吃。2意00忠4惨年3歌月份慨后部妹分楼尽盘上榨调繁10挠0墙元左硬右，副5、各6月嘱份整卵体威震海楼暗市的涝房价搅仍有竿部分硬攀升篮，至锤今年接“省人居镰节拒”栏期间串，威机海楼当市又橡有1霸00足—谢20股0元甜的涨校价，江整体羞楼市土价位误较高滑，但合总体铲销售弟形式停不容寇乐观命。码公园鸦地产待大量袭涌现闲，直塑接提薄升了怎威海扩豪宅槐市场糕的价鬼位。节华新劣园、适抱海乘花园俊、海弱燕新菠村、压水岸屯明居头等威氧海公卷园板视块的拿楼盘牵上市骑，推合动威娇海豪廉宅市捡场价优位的碍攀升连，价伟位基每本达闯到毛仰坯房帝43彼00主元以屯上的葬高价环，公强园、释海景冒得到症了前乓所未朽有的触市场势追捧泥。木商铺之市场略活跃肆，商垮铺价叨格高纸涨，尘业主遵投资先意识轿增强匪，投足资金赌额加勤大。马商铺敞投资去较多盒，侨肃乡城阵市广检场、甘财富灭中心盟等吸而引了笋大批臭的投膀资者陪进入撕房地罩产市课场，绪并创尘下了煤一个悠个的厕商铺栽最新裂高价绢——练侨乡巨城市轿广场涨商场喷内1匆20朗00粉元，捧街边看店铺阔20困00古0元僚，财会富中誓心则妹达到导19川80跨0辫—捆24魔80渗0元吧的高帜价。都楼市责涨价蛇风潮两，吸纤引了朗大批尝计划贡或准漠备购谷房人亮士的铲进入箭。记此轮仔房价电上涨改，很消大程接度上嘴也是个由于尾信息漏的不井透明订、不叠对位皱而导颂致购么房人粉心理灶预期逮产生温偏差肝，在篮担心灯土地昌“马断档车”剥导致斗房价钓暴涨天，害梦怕银烂行实纵行严厦审贷啦款、辈还款汪压力包加剧饶的情述况下仁，不戚少准陡购房俘人加击入了利此轮杨购房林风潮送，客真观上裳加大箭了需公求的专集中悼放量筝，进矮而推垂动了券房价舟。啦楼房拒上涨奔有着兄多方考面原晚因。护部分绍开发度企业装利用捧政策狐和市墓场信冰息的怨不对川称，柏恶意田炒作见，加魄上个锐别媒絮体不届加甄汇别，提大肆荷渲染领，使徐部分纺消费奥者盲晨目跟懂风，伟造成喇局部婆地区卫、个否别项吉目价劲格短碰期内斥出现迎非正袋常上迫涨以缴及土叶地和昌建筑假材料谎价格胖上涨我、拆罪迁成右本提伙高及条精装荣修商芦品房桂的增驰加所始致。臣二、孙项目奏及周壮边市汇场情巾况的胃调查输（一瞒）周罪边在纸售物欺业调瓣查幼比较倍内容牌寨子哄生活沫小区煎名流轧花园喊威建赶新村跟金猴手金色扣家园灿面缸积听两栋航小高翅层和庭四栋切多层旬，6乖80俩0平谱方米唇中心添绿地涉。辨小区圆住宅今占地处21肢87乒8介m馆2毙，规繁划建垂筑面浇积3耽.5斜万㎡下。一炼期6研栋多少层逗占地缎49击亩，释建筑垫面积应50柿00饶0㎡虾，1菠2栋坐欧式盛多层绍四栋仆多层盏，楼隙间距答22晒米。赏户化数祖小高及层1认70诉多户考，多奋层为柱回迁剂楼。古规划撤33娇0户贺,典销售微约7恰0%妹。车共位数肚1司:棚1翅小区收需售榴约1躁60刻户，迹现剩轻余1逮00况多户盒。旱90框多户税出售丈约8朗0户奋。捎工程嗽状况痕04挥年年相底交妄付得04最年年圈底交家付办多层价框架贱05及年春钩天交稳房刑05甘年6薄月交贴房蛾价常格唤基价办28慈90转30令80款28导10擦30帮00烘、3踢04透0、托30贼80侄均价倦33怎00值35糠00剧32爪60励34喷00臂最高熄价耻36蛇10亦37幕00淋35切60恒户型厘面积耐12肺1尚—郊13灶8遵m斤2状98汇—祝20鸭5宇m撑2鬼88归—叔12颤9.辽13支m勾2执10悦7锈—巡14悦1疼主力汁户型司12香1鉴—仗13姐8殿m借2湖三室菌二厅导一卫咬10匆1.网7唉—坐13瓜7.付7卫m饰2诸10捷0闯—婆11孩9浸m甜2絮10淡5.吹95岛、1般22件.愤87嗓m稿2绪畅销仆户型溜91无.3个—害10全1.牺7娘m狮2敌88盘—骆11软5冒m由2弄10油5.园95伍、1击22懒.8昏7忧m糊2浇备注储3F厚起每搞层加娇价8杠0元宰（二把）可尊类比血项目残调查蒜比较也内容计华新附园掏海上衔明珠护阳光已花园躁位神置字青岛党北路辛威海盒公园宪西垦经区边海上规公园秤北琴环翠蒙区戚戴东夼涌路键面森积功占地橡2.箩78于万m逃2反,借建筑巧面积田10绒万m朱2头。2精栋小归高层皆，5兰栋高将层旬占地施12瓜.传8万渴m销2劲建筑挠面积蔽14磁万m卫2短。4僵幢小绍高层闻，2藏7幢裙多层洞占地防6.血8胁万建触筑面特积7当.1说万，框小高寿层盏户捆数也34榜4户野，地臭下车召位4剩00强10宰23井户，伏二期草60良0多除套，某车位伸数4董00茎38施8户阁，车碧位数困28窑0个厕工程晴状况炕期房虏一期拴已交系房，斑二期邻小高存层1瓜0月极末交蜘房头——掏价披格包基价划42歌51涂小高斜层4你70青0匆30沈50鞠均价逗——横小高波层4穿85芦0欠36息00胃最高父价押——椒小高镰层5张60况0掏——次户型耳面积件12杯0榨—锁38巾0女m硬2氧66作—戒18喜3苦m浩2唇13榆4阅—漫21努8忆m迈2筛主力蒜户型消——冠二房灰/三胸房二昆厅二锹卫1景10泪—乞12爱0忍m变2爸四房痰二厅展二卫齐16仗8龟m碍2候畅销蛋户型搏——壳10交0碎m棚2窝左右餐三房顶二厅染二卫舒15邪5斗m爆2贩备注务高层进为首额家品融字型婚布局赤，三椒户两卵部电打梯，圾世界耽级物怜业管浅理顾搬问宿——坡第一怀太平侮戴维秧斯喘小高关层每善层上绩浮1帝00险—跑20寻0元趴购买辟人多腿公务抖员、晃商人锋，讲攻究风输水赶（三盾）分芦析障公务膏员会弊成为苹一块贞主力扶消费婶群体掀，并柱对楼叉盘的卷消费蛾群体改有一路定的沉带动款作用漆。跳配套尺上的糊创新兼，如睬直饮蛙水入目户可由有力妄提升爸楼盘筐的形天象。抹通过镜系统象、有拔效、存专业灵的操筒作，呈楼盘恼可以夺达到累较好发的销肃售业煎绩。球市场茶竞争搭更加驰激烈浴，房科地产像发展钻日趋幼成熟继，创紫新生上活方皇式将阅超越你产品绝成为尖新一奔轮房撇地产涂企业丈较量卸的热掏点，鼓生活服方式吉创新房将是唐今后拣若干煤年威县海房页地产够竞争淹的第寺一主爱题。庸“跨性价鹅比杏”禾是个闯很重殃要的蜻概念惯，有唯竞争葱力的泰房价卖应该盘是建时立在畏产品贩综合谋素质渣优秀乳基础泪之上蚂的。启这其拉中也盈包括教地段婆、产速品、副配套辜之外耻的可雕持续策性发湖展空酿间等机。撑三、骂消费缴者及自消费剃行为帅分析例外地肚投资四消费泡倾向奉带动敞本地托市场让消费体倾向摘。拘公园柴、海耗景房扣的热斯炒，尤带动碗了一防批消串费群拜讲究异生活毁品质买的消四费需夕求。辞韩国喜人、调鲜族搏人大其批量渠加入视购房弯潮。蛋出现诸韩人新、鲜状族人跌包买狮整栋械楼房悲做精杂装修荒后炒台房的膝现象弃，高速档房恼市场赢正在贿被有曲力地占开发剩，且孙高档渡房的矿消费剂群体瞧将包挡含五束湖四砍海的其外地炸人。涂在高匙价位捏的市粒场里约，参驾加团缠购将庄会成疯为现密消费锻群体演精明培置业省的一扰个倾锁向，告如医馆院员勇工、陪银行欢系统旱、公晨务员宜等。喜四、津未来明市场组预测葱（一业）新验一轮侵开发唱热潮畜的到悉来普预计恳威海扫楼市读未来乞2横—句3年泪内将郊是一嚼个喷镜涌期杨。并掀且这兼些项吓目有禁相当山一部遵分是追素质份较高炸的楼稿盘，叉一方抹面有煮助于根抬升于威海属楼市卫的整柿体素耐质，物另一倍方面臂将进慢一步碑增加村竞争塔的激拳烈程宿度，星未来茎的竞锈争主驶要体豪现在翠以下渡几点讨：抚价格喂竞争确。由鲜于目价前市邪场上量商品协房的斩供应农量剧写增，耽且基风本上情是同缺质产双品，皆相互狗间差胀异不忍大，穷下一偏步价季格将婚成为绣竞争吩的主纽要焦黑点。粥成本治控制笔得越肌好，吵性价它比越竭高的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