东方国际广场酒店公寓营销方案修改

东方国际广场酒店公寓（7号楼）营销方案题记….鉴于昆山市目前的房地产发展形式，为了使东方国际广场酒店式公寓项目能快速达到骄人的销售业绩，使开发商的资金快速回拢，准确时机打入市场，邦迪公司项目组就2006年国家房地产政策和市场进行了研究和分析，对项目营销的具体工作进行了统筹和安排，也希望开发商各位领导对方案及时审批和探讨，尽早给出意见，以便及时进行调整，准确把握市场机遇，抢占市场先机！此方案为工作计划方案,具体实施还需要论证!第一部分昆山房地产市场动态一、2006年昆山房地产总体开发经营情况☆2006年昆山总开发面积为1057万平方米，比上年增长7.62%☆新建商品住宅679.8万平方米，比上年增长9.24%。☆新增各类房产可预售面积467.42万平方米，比上年增长12.3%，完成合同备案400.7万平方米，比上年增长21.6%，以此可以看出，今年商品房的销售面积大幅提升。☆各类商品房均价为3847.93元/平方米，只比上年增长了8.36%，涨幅较为稳定，从中可以看出2006年频繁的政府宏观调控政策对于房地产市场的调控和规模效果已经初步体现，而昆山作为一个发展中的城市，外来人口日益增多，刚性需求逐渐加大，商品房价格的平衡上涨也不难理解。邦迪总结：总体而言，市场消费群体已经继续保持稳定，投资性、投机性需求受宏观调控的影响已逐渐淡出市场，在目前的市场环境下，本项目要赢得市场，就必须在产品质量和品牌推广上努力。拦二、姻20再06搏年房亏地产惩宏观因调控胶政策羞一览忆时间单政策泻主要惊内容洒20扛06乡年4零月2羡8日置房贷较利率雹再次吩上调稳购房障利率漫成本似增加使，标各志调睡控卷示土重阶来眠20葱06亚年5啄月1宏7日遇国六阵条出阻台监加强症全面佳调控世，新食一轮喉调控奔大幕惧开启闻20辅06睛年6开月1视日坟九部岂委六租一新记政色90粮平米掠，双插70怨%，乌二手娱房营监业税风20忘06爪年7民月1机3日杨《关菊于落朴实新使建住敞房结姜构比俗例要廊求的蝇若干笼建议邻》炊明确驰90扑平米当，双霉70挽%士20绒06赞年7用月2妄0日责《关殊于规作范房寨地产茂市场辟外资悄准入凝和管闷理的吓意见胸》牌限制熄外资牌（非澡房产点企业絮）购昂房，四外国氧人在硬华居葬住满伟一年寇方可乖购房膜20欲06额年7善月2室6日带个人董转让另住房坐缴纳矩个人妨所得聪税唐控制织投资兴投机仆购房毁二手碎房交姿易税姐20墙06狗年9桃月4伯日华《国妻务院择关于烤加强浊土地崭调控倒有关千问题埋的通笔知》走统一咏土地业出让矛标准炭20遣06个年9阅月7茂日既建设序部等锁开展尝房产坟交易付秩序枪专项霸整治节行动酷整治帆房地杜产市能场秩壮序据20察06昌年1永0月宫9日昂国土汇资源革部土挂地利康用清敬查市清查醒全国堵土地智利用悼情况正邦迪痒观点闲：跳根据动对2机00哭6年仙的国闹家房敬地产页政策塔宏观割调控变进行歇分析锯，在壳20厅07驶年挤“割90传-7葬0%处政策国”熄的实储施是吵主流滨政策判方向葱，在陈未来揉的市仪场上苹小户俱型面盼临着堤更多绿的机妇遇，落会有涉更多钥的小稠户型甩公寓逼和酒远店式陶公寓态出现板，在勤昆山愉同样况也是恶，但贱这也废意味肾着会祸有更瓶多的锯潜在抬的竞爸争对清手出躲现，案也就克是说娃东方氏国际功广场投也在投这个申市场酬的竞患争之犬中。犹三、摆昆山匆楼盘经20损06孔年促嘴销宣锅传活享动铅昆山影近些贫年的辽房地侦产行幸业，猴广告蝴营销缝越来海越具寒有举张足轻稿重的斗作用考，和帆前些贯年的择市场的环境活不同筒，现择在的比楼盘屑，不掀进行净品牌颜先期毕的宣慈传和揭推广纲是难梦以想牧象的盯，而玉聚集充人气槽，吸药引眼血球是草开发躬商的萌首要巴任务黑，无跑论是尖价格机上的辫优惠营，促苦销活斧动乃呢至赠邻送礼亩品，甘只要屑能够死吸引柜购房盏者，恰开发葬商总某是不烦遣余毅力，柏乐此疼不疲指，合代理有斤效的筝促俏蚂活动堡和促勒俏方拳式，稀自然矮能给于开发众商带千来极吼大的漆收益渐，包栗括品神牌知商名度趋的提茄升以等及具苗体销让售的躁红火线。夫20娃06终年度秤大型乌促销哲活动璃一览就：吧楼盘壤名称寒促销嫌活动啄内容况举办始时间咬备注吼世茂福·同蝶湖厨湾嘴大型汉文艺奥晚会伏，国毅际巨鲜星费剥翔助肉兴献外唱狼20惭06处/0顶8/常19极明星既效应耳世茂窄·竖蝶湖猛湾帅购买吴叠加美别墅承参与衣宝马挪轿车鸡抽奖觉20丢06愚/1焰0/奴01咬实物盟诱惑姐星河终·词金色或港湾芒昆山雷首届蒙美食涛文化森节进20乓06铃/0膜7/灾01寄文化反活动嗓宣传骡半岛葡·炭玲珑规花园呀时尚薄摄影烟大赛角20啦06叶/1盒1/浅10棒文艺退活动主宣传别华敏究·返世家块花园者君豪持酒店彻举行夕世界据十大忌名表蜓展输20叼06榴/1竿0/舅28吉文化厨活动李宣传印时代计中央愤社区丑房展天会大池型歌拉舞、黄音乐恼表演淹20五06毙/0丢5/赶01腹现场贪招揽吃人气拿东方模丽池哄首付脆88荐00里元起惧20叼06择/1很0/怨01疲低首卸付眨景枫扶嘉苑朴两房欲两万崇，三辨房三贱万胸20应06秩/0管3/蚊28脚—出低首挠付初佳盛裙花园桂按约进定条恳件签窃约付钱款，霉每平寻方返浇还2顷00尖元珍20连06呢/1日0/框01洗价格呼环湖视佳苑利团购隶活动互享受从98司折优域惠玩自—袭团购爷罗马脏假日瓦20宾06券圣诞比游园蠢会秃20指06踏/1单2/谱25谱节日碍活动盾自由纱都市菊建星祖体验尘之旅坚—冰品牌控体验抚鹿澄液天地舞购房尼赠送听中央麻空调艰和热甲水器系—离实物匹赠送丘第一跳阶段猫裁各项共工作柱准备猛期冷第二乞部分办喝各乡阶段滋工作龙计划仔为了津使项岗目在竟预期号时间亦内顺锡利开银展销裙售工苏作，切达到匪有条符不紊释的工冻作程喉序，徐我司瞧项目偶组将卡按步泛骤计捏划各云阶段离的工武作重滴点，献并予浪以遵鼓守执打行。歼公开秋发售惕的时店间确您定：谣20诱07鸭年5粮月1桐日倦理由顺：鉴舰于目炕前项侮目在廉工程雕和销糖售物犹料方讽面还舟没到米位的暖原因踢，加差之老浙客户择尚未壳处理左，故锤此还电需要朝时间项来完式成，衣“匙五.虽一黄贴金周股”壶又是塘销售推的旺斯季，至也是护昆山欠房展默会时适间，兄所以收我司绒认为狂该时面间是愈最合及适的梳时机慨，故舅不容啦错过命。宴项目座包装扒到位候◆◆恭◆◆夺工程河已全投面启警动泪围墙妙广告朗喷绘哀重新辱制作希完成返并安叛装（垃由广伙告公献司统扬一设绢计，字本地授广告荐制作腿安装奖）阿完成烫时间被：校20丈07佣年4追月1伏5日蜜——科20联07级年4校月2胆0日核原前国进路融公交费车站匹台广纺告牌味重新薪制作层并安连装（脊由广堤告公局司统暂一设速计，清本地迎广告调制作旋安装既）抖完成祥时间俩：系20吉07宗年4控月1叛5日胞——郊20盖07裹年4循月2铜0日迅售楼洲处（顽原销牌售中巡心）债内，敏需要颗重新盯布置颗，具炼体如符下：纷彻底租打扫故一次杜，玻安璃清赌洁明额亮签重新汇设计书制作李X展跟架，膜条幅锄喷绘够（内础容待术定）剑摆放额高档疾花草匀植物纱，前必台摆椒放两疾盆悼“逢台湾淋蝴蝶呢兰烤”关冷热便两用得（矿恢泉水欢）饮买水机凯1台下。拖销售怨接待流中心据内配凯（镰20得07穗年4胶月2致5日汗前完案成袍）：音保安允3名仗，要怠求身担高1唐.7泳8米伏以上滑，穿灯深蓝柄西装避，黑帜色领缩带，圣站立劝迎接涛客户刑，3内0分怠钟换副岗一糕次，辅主要钳负责或销售梢中心陪的安彩全，赵并为鸽客户叼开关市门，屑这样给则能吓体现巩东方沾国际血广场投的五骆星级敞服务驰档次兆。态保结饶员2饥名类，统束一制胜服，忙负责俱销售殿中心青及各蹦办公黄室的希清洁应，保位持厅袄内时复刻清急洁卫立生，誉服务拍员2六名淹，要斤求年扮轻女皮性，名统一涛制服益，负班责为费客户调泡茶委、煮告咖啡登和送棒饮料股，使捐客户宣有宾爪至如毙归的栏感觉唐，有亮如在植酒店依里的少尊贵责与享闷受。遥从而滤展现阅企业职的品阶牌于好实力千。耗新耳规划前后沙藏盘制许作，截版式象有带磨区域肥规划浊的，笋在浪20樱07壤年5例月1拳日骗前完猾成。丛销售马物料就准备撒◆◆优◆◆磁楼书此折页留设计吴印刷茅完成萌数量均：2菜00夹0本索搅规率格：伍待定次完成歌时间萝：A朴由壁广告望公司酿在样20华07灰年4谋月1紧0前慈完成棚设计尸定稿鼻；翅狗秘掌查章B鹅罗20臣07纸年4逮月2铺0日卡前侨完成廉印刷笑绸菠殊艇2.鸦.雅户型休图：新每种势户型婆各印裹刷2矮00右0份顷，背低面附葡“民置业眠计划评表颠”投。卖3诉.禁光四盘刻隶录，愁数量笋：竭/待怕定狼4.郑.锁手带白温凡迹数量其：2迅00说0个多昌5.芽壁一次咐性纸垒杯，唉有广装告公票司统王一设颠计（燥印有撒项目酒LO战GO锁、名耕称、鲁广告颗语和寸犬）农尸货踏吊依蹲数量险：1乳00宣00联只以贱上茶完成摔时间侵：俩A前由和广告努公司模在贯20震07归年4勾月1司0前适完成秤设计庸定稿劝；称辫很他稀及B城所20芹07宪年4相月2介0日莲前必完成哑印刷座童6.踪雨伞塘创览振盖炒因数量馒：1听00正0把蹦仪颠用敏途：站夏天细多雨庄、酷块热，肺对前裳来看波楼的幕客户戚赠送治特制萄的雨僚伞，鲜可以蒸起到希良好片的宣谅传作出用，贫同时设也可啊以展吃现贯企业坐实力哈和品梢牌宣砖传的选效果户。题钳煤切堵施垄完成叙时间毯：胸20押07暴年4株月2运5日随前葬7.站毯销宫售热锡线电遥话开荷通剑寸仙完体成时纳间：室20甲07孙年4休月1隆0日飞8.遥态银肃联P寺OS杠机，播方便另财务叼收款滚和客爱户交坟纳楼毁款。辨茂叠包完成费时间沃：旅20练07玩年4急月1装5日禾确定还法律隆文件降◆◆草◆腐完成赔时间复：六20辨07绢年4曲月1名5日疮——秃4月足20俗日投销售基五证纵齐全愈定稿雕《昆法山市荒商品帽房购透销合蛾同》芬，确顽定相秆关法划律约雷束条驶款；谢合同委购销仗双方多违约候责任尖、《蛇房产披证》悔办证巷时间兼；茎确定游交楼堵时间哈确定吸交楼质标准社《认修购协雨议书父》条去款确会定，把并印趴刷一滋式哨四范联；厦（一会联给提业主正、一茫联留狼财务倦、一蒙联留剧邦迪服公司汽、一桂联留说开发尼商行孝政部裂备案借。）拐物业残管理信公司痰确定馅◆◆著◆陈物业座管理突公司蠢确定冶，午完成滴时间供：碗20务07敬年4婶月2笋0日湾前击物业回管理臭费的备收费口标准纺收取期办法亏（管月理公怨司制灭订）村物业川管理泊服务网内容杠，在似完吉成时颜间：赛20聋07臂年5叼月1纪日前古第三筹部分忙津媒体砍投放康计划壮一、坑户外访广告悬牌侵◆◆责句歼1舍.森高速新公路甜口收铅费站攀、沪挺宁等奉高速丢公路悉旁广触告牌排位什提长宁2.蜻昆右山巴律士站迫广告遣牌腹俭绝申3.竟工级地大点型条絮幅及二、庙平报刊估、杂阀志揭◆旱惰笛乘1.腹享上海岂主要逆报刊每、苏否州主谦力报努刊，授周五圾版，竞公开可销售灵首月吉至少妈投放扬2版论，版载面不白小于君1/史2彩橡色版构，以补软文跑+平伍面广硬告形储式。将婶患择2财.真杂是志以以《昆熊山台当商》肠、《溪苏州既台商嘴》、眯《昆崭山家横园》笔、《茶昆山削楼市插》、君《中毒国民躲航》全等D加M杂伞志为斑主，丘5月线份版渐的，妨由4琴月份灶预定掏，5图月份哗出。毙三萍、煌电视款、网派络游◆究区钟晃1.冈槐在昆康山电崭视台宵发布插楼盘快信息壳，包皂括影迈视广吉告片句、销甜售信疲息、代电视扬飞字陷广告宫等；每敏接歉2辣.植建绢设企齐业网愧站或蓬楼盘逗网页脑四稍、弦尿DM仰直邮孕◆吧1.彻印叫刷D听M单匪，由纪邮政诊数据猎公司展或通主过台铸协将处DM演单和毛楼盘车资料拔传递苗台商演人士疏手中线。训糖另倍漫贤2柜.栋建议坑5月草份在春往返筋上海沉-浙蚁江、泰南京亚、苏拌州方俱向的暂高速饲公路晃收费判站投万放宣美传折粗页或朽DM寄单和洞精美享纪念创品，结此D优M单走需要摘印刷诱精美凤，设询计高踢雅。近（根渣据我衡司以恭往经来验，蛛此中羡方法肚直接稻有效丘，而唐且客爷户多炕为高勾端客纵户群沸体，修因此流，我切司力叙推此壶方案红，具江体操玩作方内案待要议）训五、期投放杏费用适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