东莞市写字楼市场现状调查

06东莞市写字楼市场现状调查（综合版）东莞是一个以制造业著称的城市，在相当长的一段时期里，这座城市里的企业是以劳动密集型的制造业为主。由于大部分东莞企业公办点都设置在工厂内部，写字楼市场租赁市场长期以来都难于兴旺起来，这一点在工厂相对集中的镇区表现尤为明显。

近年来，东莞市政府加速了城市发展步伐，在城市升级和产业升级的推动下，第二、三产业的比例明显提升。在行政中心落成后，东莞一改以往没有中心区的现状，吸引了越来越多的企业在城区设立办公点，写字楼需求曾经一度快速上升，但与其增加数量与城市写字楼开发总量还存在一定的差距。

为此，本调查从区域投资、企业选址和租金承受度等角度对东莞写字楼购租市场进行一次专项调查。写字楼购方现状调查有效样本量：210份【选购区域】东城南城居首

调查结果显示：在被访者中有187份样本希望在城区购买写字楼，占总意向样本数的89%。在东莞城区写字楼中，选择购买东城区的样本排在第一位，共84份，占210份样本问卷的40%；其他依次是南城区、镇区、莞城区和万江区，样本数量分别为76份、17份、10份和23份。

从统计数据可以看出，大部分的问卷样本倾向于城区写字楼，且超过六成多的样本有意购买东城和南城区写字楼，认可度较高。在镇区问卷样本中，多数选择经济发达的虎门、长安、常平、厚街等镇。[NextPage]【主购面积】集中在51-200平方米之间

调查结果显示：有141份调查样本选购面积位于81-200平方米之间，占有率高达49.1%

，足见这一范围是写字楼的消化集中点。在所有选购面积中101-150平方米选择率最高，有46份调查样本，占有率为22%。

其次是81-100平方米和151-200平方米的写字楼，占有率分别为20.5%和11%。其他的写字楼选购问卷样本数分别为50平方米以下的占6.7%、51-80平方米占有率为10.1%、201-250平方米占有率为9.0%、251-300平方米占有率为8.1%、301-400平方米占有率为5.2%；401-800平方米占有率为2.4%；800平方米以上占1.4%。【出租企望值】30-50元/月/方

调查结果显示：被访者写字楼出租租金期望期的月租金分别是：20元以下3.8%；21-25元占6.2%；26-30元占12.9%；31-35元占13.8%；36-40元占11.9%；41-45元占13.8%；46-50元占17.1%；51-55元占8.1%；55-60元占6.7%；60元以上占5.7%。

从数据可以看出，购楼群体对购后出租租金的期望值较高，有17.1%的投资企望写字楼租价可以租到46-50元/平方米以上，有近八成的购楼者期望租金可以达到30元/平方米以上。在市场调查中记者发现不少写字楼租金都在30元以下，其中不乏大型高档写字楼，说明购楼者的期望租金值较市场实际租金略高一些。[NextPage]【投资因素】长线投资倾向明显

调查结果显示：对于影响投资写字楼的主要因素，列为第一考虑因素的被访者比例分别是：价格占24.3%；位置占14.7%；质量占4.3%；商家信誉占6.2%；周边环境占8.6%；物业管理占10.9%；升值潜力占22.4%、实用率占8.6%；。我们可以发现：价格是第一位，其次是升值潜力。说明投资者多数是理性投资者。写字楼租方现状调查有效样本量：531份【求租区域】东城南城吸引力明显

调查结果显示：在回收的531份调查样本中，有意在东莞城区设立办公点的企业占总意向样本数的79.9%。选择在城区办公的调查问卷中，31.7%样本选择了东城区，24.9%的样本选择了南城区，13.7%的样本选择了莞城区，9.6%的样本选择了万江区。

从数据可以得出，东城区和南城区是企业办公的首选区域，占总意向调查样本的56.6%，可见两大区域对企业的吸引十分明显。在回收的镇区调查样本中，主要选择的镇区是虎门、厚街、长安、大朗、常平、塘厦等经济强镇。[NextPage]【求租面积】

小面积出租相对活跃

调查结果显示：在求租调查样本统计过程中，记者发现样本求租面积主要集中在51-80和81-100平方米两个面积段，其占有率高达45.8%。另外，101-150和151-200平方米这两个面积段也备受求租关注，其占有率也达到了26.6%。其他面积段的分别是：50平方米以下占81%，201-250平方米占8.1%，251-300平方米占6.2%，301-400平方米占2.8%，401-800平方米占1.9%，800平方米以上占0.1%。

从求租调查样本可以看出，东莞市的中小企业是写字楼市场的主力消费群，未来小面积的写字楼出租市场相对活跃。【意向月租金】

两千元之内市场空间大

调查结果显示：求租样本对支付写字楼租金相对偏低，主要集中在1001-1500元和1501-2000元两个价位，选择率分别为25.2%和24.3%，占据了近一半的样本数量。其他价格的租金占有率分别为：1000元以下为9.6%，2001-2500元为11.9%，2501-3000元为10%，3001-4000元为7.7%，4001-5000元为7.9%，5001-10000元为2.4%，10001-20000元为0.9%，2万元以上为0。

从数据可以看出，在写字楼租赁市场方面，求租方市场的租金支付意向相对较低，与对应的求租面积后，其每平方米租金在20元左右。[NextPage]【选租因素】

价格与位置起决定作用

调查结果显示：在影响写字要求租市场方面，影响原因依次为价格、位置、周边环境、物业管理、商家信誉、质量、户型。各大因素的样本占有率分别为：价格占30%；位置占25%；质量占4%；商家信誉占9%；周边环境占16%；物业管理占12%；升值潜力为0。

由此可见，求租方最关注的是租金价格问题，其次才是位置，这说东莞求租方租对写字楼要求不高，价格合理才是关键。晕南城咱与万窑江写动字楼目调查性写字柏楼一遇线调以查左【现铃状】有流南城铸楼盘客云集织塘万江糊略显等“冷碌清”

近年以来，南城区把建设新城区作为重点。新城区位于东莞大道两侧，市行政办事中心、人民会堂、歌剧院、展示中心、商贸中心等，带动新城建设的全面展开。

随着南城区新貌的日渐落成，南城区成了城区一带写字楼放量最多的区域。据了解，在该区域集中着包括第一国际二期、华凯广场、腾龙商务中心、胜和大厦、方中鸿福广场、华凯大厦、金盈大厦、中环财富广场、时代创展中心等众多个写字楼项目。

相比较起南城区扎堆写字楼的推出，万江写字楼市场则显得有点“冷清”。据了解，目前整个东莞产业都以制造业为主，作为一个后发区域，万江近几年来也在大力调整其产业结构，产业布局方面，都是以加工制造业为主。受这个因素支配，导致整个万江区写字楼市场发展相比较起其他区域要滞后很多。在商业地产方面，由于该区域拥有华南MALL大型项目，使其增值不少。【供求】南城供过于求

万江潜力较大

据东莞市统计局去年上半年的统计数据表明，截至去年上半年，东莞市的办公楼施工面积达到了193022平方米，其中今年新开工面积为63912平方米；而去年市建设局批准预售的写字楼，其分布情况为莞城区、南城区，另外在樟木头、寮步、大岭山、虎门也有少量放出。中心区写字楼的投放量达到全市最高。

以中心区周围的写字楼做个例子。据了解，早几年，该区域写字楼的租价是20元/平方米，而到现在大多数都在35元/平方米左右，甚至有些突破了40元以上。

从投资市场上来看，许多购买者也尝到了甜头。一从事贸易工作的某老板告诉记者，他于日前在南区某楼盘买下一套面积150平方米的写字楼，总造价70万元左右，据他表示，购买写字楼就象购买商品住房一样，对他来说，压力不会很大。他为记者算了一笔帐目，按照目前中心区域36元/平方米的租价，10年后就可以赚回本钱，以后就可以净赚几十年。[NextPage]【分析】短期租金上难

投资点在楼价差

调查了解，南城与万江两区的写字楼供应反差较大，呈现出一多一少的局面。目前，南城区处于供过于求的现状，这一点在新行政中心区相对突出，写字楼租金出现或暗藏下降势头。万江区则表现为写字楼供应量少，求租欲向不强的现状，消费力有待进一步培养。

从投资的角度来看，由于南城区求租方占据主导地位，投资者很难租到高价，特别是后入市写字楼的面世，加大了租赁市场的竞争，市场上品质相近写字楼已出现20元左右的租金差价，这是一种比较不正常的市场现象。因此，租金下滑可能性依旧存在，未来两三年内的租金增长幅度不会太大。姑滩花在万族江方辩面，惯由于双新迁挨总站斜、华构南M永AL声L、怠理想禁07凑69外等建序设的塞作用蝇，片眯区吸洒引力风有所载增加咬，写慌字楼孙投资赖相对售看好外，但樱投资子者也匆要注任意一析个问乖题，傻该片拖区各踏项工叮程投患入使探用时呀间较都短，美尚未糊形成侮规模枯，求匙租市悬场潜慰力远任不如女南城姥，所义以在耕投资喇时要雅注意诱区域械物业劝开发歪是否惭合理脾。译想业另一船方面门，投珠资者毒也要去注意赴到写颗字楼贵的价悠格优甩势，隔不要鸣因为牙出租浇率低兵而否招定写览字楼嗽的投听资价嗓值。名随着稠东莞到城市辣化建拉设不胁断深盲入和寸产业汤升级泄，将事会有建更多签的企蠢业入牙驻东梨莞，车写字争楼的腿升值泥潜力煎不容象忽视煌。摔东城馅与莞台城写歉字楼瓜调查击【现烧状】迁血东城偶“新渗兴之卡地”谎脱莞城顿“老积当益稻壮”摄傍驰借目前川东城挨区已胃建设糊成为舱一个抵集居镜住、舱行政叹办公懂、金爱融贸呜易等疼于一旧体的烂城区漫。据到了解吧，东番城区饱全力无打造到以东霸城大岩道为摩中心浪，花午园新小村、蛛主山雕、东径泰、养下桥凝、同浓沙为翼支点伶的核斗心商汪业圈奔。加鼠强商币业招亦商，蚀在建偿及建尼成世仍博广泥场、款君豪蚊商业怖中心演、星材河传卖说、灯世纪丢广场露、东慨泰友洒谊市财场等懂一批扶大型刃主题帽购物晌中心职，引旋进了良华润勿万家裙、海压雅百齿货、沈上海咳永乐向、好耻又多冰、家到乐福愉旗舰廉店等投一批舱国内男外知扎名的唤品牌莫项目去。个你体经角济发样展迅渴猛，饱全区泄个体哲工商痛户累勾计超俯过2味万户榆。怠丈住另一内方面亡，莞拿城区子处于疮市区迟核心峰，一柏直以粒来是渴全市材的政漆治、童经济遇和文住化中疼心，伍有着面良好吨的人清文环架境，叼历史搞文化隆底蕴牧深厚锋，人棍才、喜资金水、信歌息等并生产术要素曾集中仓；商隶贸基狮础雄请厚，骑传统介商业武和现与代商善贸业剧活力萌较强刚；工握业企采业集秤中，释第二涨产业角底子乏厚实脆，同游时参纵与东柏部工差业园快开发董，为耗第二笔产业特提供沃了新怖的发姜展平乳台。崇技注叫居住社商贸组发达狠莞城暗致力耽发展碎城市窃商贸径中心氏，有团沃尔供玛、刻家乐所福、抵百佳若、天蛇和、南经贸窃中心伸等大曾型购致物商靠场，设有建盈设中字的东株纵大检道日坝本银术座商好业街需。同祸时，丸周边买建有辩挡次唤最高敢、最只集中彼的高起尚住忧宅区扛、高吹尔夫薪球场扣等。铺寻【供懒求】翁毙市场桥供应逢量充颜足

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