xx城市房地产市场环境研究报告

xx城市房地产市场环境研究报告目录目录 2一、城市背景及城市主要社会经济发展指标 31.xx城市基本概况 31.1区位概况 31.2自然条件 41.3历史、人文、文化概况 51.4xx城市空间结构、布局、主要行政区划 61.5xx人口规模、结构及分布 72.xx宏观经济表现及总量性指标 92.1xx产业结构、产业支柱及特色 92.2xx相关GDP、财政收入、人民生活水平等数据指标 113.xx城市规划及未来发展远景 133.1城市性质、定位 133.2城市功能结构、布局 133.3未来规划发展定位、布局 144.交通现状及未来规划 16二、xx市房地产市场发展概况 191.呼市房地产市场发展进程及重要特征 191.1呼市房地产发展进程 191.2呼市房地产市场重要特征 202.xx市房地产市场整体发展情况 212.1房地产投资及施工竣工情况 212.22004-2006年xx市土地供应情况调查 232.3客户需求情况调查与分析 562.4xx市房地产市场未来发展趋势 70

一、城市背景及城市主要社会经济发展指标1.xx城市基本概况1.1区位概况xx是xx自治区的首府，是自治区政治、经济、科技、文化、教育中心，蒙古语意为“青色的城”。xx土地总面积为1.7万平方公里，建成区面积149平方公里，现辖四区、四县、一旗、一个国家级开发区和一个国家级出口加工区。全市总人口260万，市区人口158万，是一个以蒙古族为自治民族，汉、满、回、朝鲜等36个民族共同聚居的塞外名城。

xx位于东经110°46′，北纬39°45′,地处温带内陆地区。属典型的温带大陆性气候，市区平均海拔1050米，夏无酷暑、冬无严寒、四季分明，年平均气温8℃左右，年平均风速为3.5米/秒。日照时间长，全年日照时数在2800～3000小时之间。年降雨量350～500毫米。全市二级以上优良天数从2001年的196天上升为2006年的313天。

近年来xx被国家确定为全国历史文化名城、科技兴市试点城市和北方沿边开放城市，2005年被命名为“中国乳都”，同时被评为中国“经济最具活力”的十个城市之一，2006年被评为“中国特色魅力城市200强”、“中国投资环境百佳城市”、“中国旅游竞争力百强城市”、“中国最具魅力金融生态城市”、“中国十大节庆城市”、“中国经济发展最具活力城市”。1.2自然条件xx市属温带大陆性季风气候，春季干旱多风，冬季寒冷干燥，夏季温热短促而降水集中。年平均温度北部山区2—2.5℃，南部丘陵6.5—6.7℃，≥10℃积温2000—3000℃，无霜期105—150天，大部分地区年日照时数在2800—3100小时，日照百分率56%，是全国除青藏高原外的又一高值区。全市年平均降水量400毫米左右。6-8月份集中，占年降水量的63——66%；降水很不稳定，年际变化大，如按80%保证率算，主要农业区仅250毫米降水。全市境内有大小河流21条，中小型水库26座，哈素海是境内最大的湖泊。除黄河外，较大的河流有清水河、浑河、大黑河、小黑河、什拉乌素河、抢盘河等，以及源于大青山、蛮汉山沟谷的几条季节性河沟。受构造、岩性及地貌的控制，地下水资源分布极不均匀，除丘陵山区外，广大的平原区都埋藏有较丰富的地下水。全境水质较好，适宜于农田灌溉和人畜饮用，但水资源人均占有量低，属水资源不足地区。据第二次土壤普查，xx市土壤类型较为复杂，共有12个土类。由于地形、地貌、气候、植被和水分条件的地域性差异，土壤分布具有明显的地域性和地带性特征。全市主要耕地土壤为潮土、栗钙土和栗褐土，平均有机质含量为1.79%，含氮0.06—0.11%，速效磷3.7—9.2ppm，速效钾79.8—157ppm，耕作土壤养分含量普遍较低，不经培肥难以满足各种农作物稳产、高产的需求。xx市林果、渔业、蔬菜、草场农作物等生物资源丰富，品种较多，是发展农林牧副渔综合生产的重要物质基础。境内已发现的矿床60余处，矿种30余种，贮量丰富，开发利用价值大。旅游资源有万部华严经塔、大窑文化遗址、昭君墓、乌素图召、五塔寺、大召、席力图召、清真大寺等文化古迹和乌素图、哈素海、大青山公园、托县南胡、武川李齐沟、白二爷沙坝风景旅游区及哈达门国家森林公园景区等。灿烂的文化、众多的名胜古迹，是发展旅游事业的良好基础。1.3历史、人文、文化概况xx市历史悠久、文化底蕴丰厚。且不论距今50万年前的“大窑文化”就已掀开了xx人类文明的历史，自战国建城，秦时期建郡已有2000多年的历史。战国时，赵武灵王在今托克托县境内始建“云中”城，是中国历史上最早封建城池之一。至今大青山依稀可辨的赵长城遗址，依旧在向人们诉说着赵武灵王在xx大地“变俗胡服，习骑射”的历史。公元前221年，秦始皇灭六国统一中国，曾在中国建立36郡，云中郡就是其中一郡。在漫长的历史过程中，各族人民又曾建立北魏的“盛乐”，辽代的“丰州”城。1572年，明代蒙古族首领阿拉坦汗率土默特部驻牧xx，并在今玉泉区境内“库库和屯”城。明廷曾赐名为“归化城”，是今日xx市的雏形。之后，清朝又在此基础扩域屯兵开市，修建了绥远成，xx开始成为中国北部边疆的军事重镇基商品集散地。xx是一座具有鲜明民族特点和众多名胜古迹的城市。这里有各种召庙50多座，最为著名的是太召、席力图召、乌素图召、喇嘛洞召。另有昭君墓、万部华严经塔、金刚座舍利宝塔、哈素海，清公主府、绥远城将军衙署等。城郊有不少草原旅游点，那里有芳草萋萋，牛羊遍地，鸟语花香，富有浓郁的塞外风情。新中国成立后，xx成为xx自治区首府，是全区政治、经济、科技、教育、文化中心。改革开放以来，xx被国务院确定为中国历史文化名城、科技兴市试点城市和北方沿边开放城市，是我国陆上、空中通往蒙古、俄罗斯以及东欧国家的重要桥梁并与之进行贸易往来的重要窗口。1.4xx城市空间结构、布局、主要行政区划xx市辖4区一旗，即新城区、回民区、玉泉区、赛罕区、托克托县、清水河县、武川县、和林格尔县及土默特左旗。[市区划分]xx辖市内共分四个区，即新城区、回民区、玉泉区、赛罕区。其统计表如下：项目

乡

镇

街道办事处社区居委会村民居委会全市5522262941007市区4826239226新城区1176029回民区

175619玉泉区1176056赛罕区25563122[旗县]项目

乡

镇

社区居委会村民居委会旗县511455781土左旗12413321托克托县6313120和林县11210145清水河县926102武川县13313931.5xx人口规模、结构及分布xx北依阴山，南溯黄河，市区平均海拔1050米，是一座以蒙古族为主体，汉族为多数，满、回、朝鲜等36个民族共同聚居的塞外名城。xx市全市共有人口260万人。市区人口158万人。城市总户数增加，平均每户人口递减，家庭向小型化方向发展。xx城市人口总数在近几年持续稳定的增长，2003年至2005年人口自然平均增长率为6.4‰，人口增长速度相对于1998～2002年平均每年9.2‰的自然增长率有所减缓。2006年xx市常住人口260万人（2006年统计数据），在全国35个省会级城市和计划单列市中，xx的总人口数较低，排在第29位。需要特别提及的是，以上人口数据只是根据户籍的统计，未记入流动人口。据xx市人口和计划生育工作领导小组公布的数据，2005年呼市流动人口达382,722人，主要集中在四个主要市区。流动人口增加是城市化进程的必然，他们也是购房的主力军。玉泉区和回民区人口相对比较密集，由于属于老城区，市民区域观念较强，人口流动性较小。新城区和赛罕区开发区发展较快，比较开放，外地企业和外地个体户以及郊区农民成为这两个区人口流动的主要力量，也为这两个区的房地产市场提供了大量客源。2.xx宏观经济表现及总量性指标2.1xx产业结构、产业支柱及特色近年来,xx经济呈快速发展之势。自2001年连续六年全市地区生产总值年均增长27％以上，增速位居全国27个省会城市第一，经济总量在全国5个少数民族自治区首府城市中位居第一；固定资产投资累计完成1628亿元，累计实际利用外资13.23亿美元，引进国内资金986亿元。2006年，全市地区生产总值实现900亿元，财政收入达到111.8亿元，城镇居民人均可支配收入达到14055元，农民人均纯收入达到5308元，经济结构进一步优化，三次产业结构比例为5.7:38.9:55.4。引进国内资金336亿元，引进境外资金4.83亿美元。

xx已经形成乳业、电子信息业、电力、生物制药、冶金化工、机械装备制造等具有特色和核心竞争优势的六大支柱产业。伊利、蒙牛、大唐托电、北方电力、晟纳吉单晶硅、南京大陆集团、航天科技集团、TCL、创维集团、阜丰生物、石药集团、欧美集团、中化三联、中海油天野化工、一汽亿阳、上海电气、力帆汽车、内蒙昆烟等一大批龙头企业的迅速崛起，为xx经济的持续高速发展奠定了坚实的基础，注入了新的活力。乳业，以伊利、蒙牛两大龙头企业为依托，带动了奶牛养殖业的快速发展，建成了全国最大的乳业基地，并被中国乳品工业协会正式命名为“中国乳都”。电力，以大唐托电为重点的电力建设快速发展，已建和在建电力项目装机容量近720万千瓦，到2007年，全市电力总装机容量达到1000万千瓦以上，xx市将成为国内地级市中最大的火力发电基地。IT业，已经引进了TCL、汉鼎光电、合谦电子、创维等一批大企业集团，初步形成IT制造业在xx市的聚集效应。生物制药，xx依托自身电力优势，依托自治区丰富的玉米产品，依托黄河水利资源，一批投资额度大、技术含量高的生物发酵项目相继建成。石家庄制药集团年产万吨青霉素项目已投产，产量占世界的1／4；华蒙金河饲用金霉素产量占世界的70％。经过几年的努力，xx市将成为北方地区重要的生物发酵制药基地。冶金化工，近几年，相继引进了年产120万吨不锈钢项目，年产24万吨PVC、烧碱项目，20万吨甲醇项目以及重油深加工项目。目前，xx市正在利用丰富的煤炭资源，积极引进煤制甲醇、煤转油等煤化工项目，使冶金化工成为xx又一支柱产业。机械制造，长春一汽汽车工业园、上海电气输配电等项目的引进对呼市机械制造装备产业集群形成和发展打下良好基础。2004-2006年xx市全市经济总量及各产业都呈快速发展态势，2006年，全市实现地区生产总值（GDP）900．1亿元，与2003年相比增长1．1倍，三年间GDP年均增长23．1％，其中第一产业增加值年均增长9．3％，第二、三产业增加值年均分别增长26．2％和23．0％。三次产业的发展变化，影响其比例关系，由2003年的8．6：36．1：55．3变为2006年的5．8：38．9：55．3，第一产业降落2．8个百分点，第二产业上升2．8个百分点，第三产业基本不变。从三个产业内部结构看，情况基本如下：第一产业，近几年来，xx市农业和畜牧业的产出已占到第一产业的90％左右，农业、畜牧业在第一产业增加值的比例关系，由2003年的40．5：49．7变为2006年的31．2：66．1，农业下降9．3个百分点，畜牧业上升16．4个百分点。畜牧业的快速上升得益于xx市"奶业兴市"战略的实施以及伊利和蒙牛两大乳业巨头的带动。第二产业，工业和建筑业在第二产业增加值的比例关系，由2003年的80：20变为2006年的81：19，工业上升1个百分点，建筑业下降1个百分点，说明工业绝对优势地位不仅不变，而且还有上升的趋势。第三产业，各行业发展普遍较快，但调整幅度各有不同，交通运输、仓储和邮政业、批发和零售业、住宿和餐饮业、金融保险业、房地产业、盈利性服务业和非盈利性服务业在第三产业中的比例关系，由2003年的24．5：18．2：11．9：6．8：4．5：15．3：18．8变为2006年的25．4：17．2：11．7：6．6：6．2：17．3：15．7，交通运输、仓储和邮政业、房地产业和盈利性服务业分别上升0．9、1．7和2．0个百分点，批发和零售业、住宿和餐饮业、金融保险业和非盈利性服务业分别下降1．0、0．2、0．2和3．1个百分点。xx市在经济结构调整中解决了部分经济结构失衡和不合理现象，但与发达地区相应阶段相比，还存在第三产业和非公有制经济比重偏低等一系列问题。2.2xx相关GDP、财政收入、人民生活水平等数据指标xx市近五年来经济快速增长，GDP年增长率一直保持在20%以上的高位，增长速度不但达到了呼市近期最高水平，而且在全国35个省会城市和计划单列市中也位居首位。2005年，xx市GDP达到743.66亿元，与2004年相比增长了45.2%，根据最新的统计数据显示，在刚刚过去的2006年，虽然xx市经济增长有所放缓，但GDP仍会突破900亿，继续保持20%以上的增长率。2004年呼市人均GDP为25,426元，2005年达到28,757元，2006年突破34000元。虽然增长速度快，但与东部大城市相比，无论人均GDP，还是GDP总量和财政收入，呼市仍然落后较多。2006年初的数据显示，在全国35个省会城市和计划单列市中，xx市人均GDP排在第12位，GDP总量排名第28位，地方财政收入排在第31位。在xx地区，GDP总量和仅次于包头市，位居第二，人均GDP和地方财政收入排在鄂尔多斯市和包头之后，居第三位。xx市2000-2007年财政收入单位：亿元xx市2000-2007年城镇居民人均可支配收入单位：元在岗工人工资平稳增长，城镇居民可支配收入高于全国平均水平。随着经济的发展，xx市人民生活水平不断提高。2005年，xx社会消费品零售总额达到305亿元，城乡居民储蓄年末余额达到379.6亿元。2006年，xx市城镇居民年人均可支配收入达到14055元，在全国35个省会城市和计划单列市排名第14位，并且高于全国平均水平。在岗工人平均工资也平稳增长，2006年为22533元，几乎在2003年的基础上翻了一番。3.xx城市规划及未来发展远景3.1城市性质、定位xx是xx重要的工业城市，也是我国重要的毛纺织工业中心之一，现已成为一个门类比较齐全的综合性工业城市。除传统的民族用品工业、轻纺工业外，制糖、卷烟、乳品、医药、化工、冶金、电力、建筑材料等工业都已形成较大规模。涌现出了仕奇集团、伊利乳业、蒙牛乳业、xx市卷烟厂等大型企业。近年来，xx借助得天独厚的自然条件，乳业发展迅速，已成为文明遐迩的"乳都"。

xx市还是xx的教育、科研、文化中心，现有xx大学、xx师范大学、xx农业大学、xx工业大学、xx财经学院、xx医学院等10多所高等院校。xx市还有中央、xx直属和市属的多家科研机构，学科遍及农、林、畜牧科学、社会科学、草原科学、水利科学等。近年来xx市文化事业发展迅速，大量文化设施建成并投入使用，市民的精神生活不断丰富。

xx具有悠久的历史，为国务院批准的国家历史文化名城，城区内保存有丰富的珍贵的名胜古迹，xx市又被誉为"召城"，有着丰富的召庙文化。xx不仅拥有鉴证历史的文物古迹，还拥有美丽的自然景观。借助西部大开发的契机，xx市市委、政府把发展旅游业作为城市的重点，努力使之成为呼市新的支柱产业，旅游基础设施得到基本改善。现在又有一批重大旅游项目已开工建设：蒙古风情园、乌素图大型滑雪场、拥有现代功能，集休闲娱乐于一体的高尔夫球场、人称"塞外西湖"的哈素海、而汇集了世界名亭和历代古币且环境优美的和林南山公园已向游人开放。3.2城市功能结构、布局xx市规模不断扩大，同时城市中心聚集度下降。城市在聚集与扩散这一对矛盾力的作用下，而形成不同结构。呼市在历史、经济、政治、市政设施等各方面原因作用下，城市规模不断扩大，现在建城区面积已经超过149平方公里，市区面积达2054平方公里。市政功能方面：xx通信网分为市话网、长话网、移动通信网，电话已全部实现交换程控化和传输数字化。市电话网现有市话局12个（含五个旗县区），程控交换设备总容量为290918门，全市共有话机250702部。现有两个移动电话局，一个模拟移动局。另一个是GSM数字移动局，总容量为16万门。xx地区由xx西部电网供电，并同华北、京津唐电网联网，电力充足，目前已建成220千伏、110千伏、35千伏、10千伏、6千伏、0.4千伏6个供电配电压等级的输电线路和220千伏、110千伏、35千伏3个等级变电站，形成了三级电压供网，总供电量7亿度。随着xx电厂的扩建和托克托电站群的兴建，xx的电力将更加充裕。xx市政府已经搬迁到如意开发区；市法院、市工商局、市税务局等已经搬迁到金桥开发区，市级商业中心主要是回民区中山西路，xx大学、师范大学、农业大学等高校区集中在赛罕区。由于城市规模相对较小，政治、经济、教育等功能区又比较分散，而且城市中心也缺乏支柱性产业，都使得城市中心聚集度下降，城市中心的聚集力量并不显著，因此即使在城市聚集发展的历史阶段，在市政设施完善后，城市边缘的发展受城市约束较弱。3.3未来规划发展定位、布局xx市未来的城市发展规划重点是改造旧的城区，建设新的城区；调整工业结构，发展园区经济。根据xx市的规划，城市发展是以中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心城和一般镇合理布局、功能互补的城市群。近三年来，市政基础设施和公用设施建设步伐不断加快，旧城区正逐步改造，新城区开发建设进展顺利，城区面积从78平方公里扩展到超过150平方公里，大大拓展了首府城市的发展空间。中心城区要控制密度、增强功能、优化环境。积极调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业，逐步将部分工业企业外迁，重点发展金融、商贸、信息等现代服务业。以园区经济为“龙头”拓展中心城区规模。3.3.1市政建设在市政建设方面，影响较大的二环路的建设和“两河”改造（扎达盖河与东河-小黑河）。目前二环路已基本建设完工，东河一期3.1公里改造在2003年全部完工,成为城市景观新亮点，小黑河改造可望于2007年自治区成立70周年时完工。3.3.2城市改造xx还进行了大规模的城市改造建设，建成区面积由2000年的83平方公里扩展为目前的149平方公里；市政基础设施建设步伐加快，引黄入呼、集中供热二期和三期、天然气入户、“两河一库”、电网改造、污水及垃圾处理、地下管网改造等一批重点工程的顺利实施，使全市在给排水、供热、供气、供电等方面能力得到很大提升，城市的承载能力和可持续发展能力进一步增强。以体育场和体育馆为重点的xx体育中心、以博物馆和乌兰恰特为重点的xx文化艺术中心以及xx国际会展中心已经建成投入使用。大召区块改造、昭君博物院建设、五塔寺复原、伊斯兰建筑特色景观街改造、归化古城重塑、成吉思汗大街建设以及沿街建筑物民族特色装饰等重点工程的实施。新华广场、大召广场、阿尔泰游乐园、大青山野生动物园、南湖湿地公园、蒙古风情园、太伟高尔夫度假村等一批公共绿地和公园广场相继改造建成，环城水系建设快速推进，绿色空间不断拓展。3.3.3道路建设道路建设力度加大，机场高速路、二环路、呼大高速公路、铁路的全线贯通以及正在建设的三环路，国道209线呼市至和林、和林至清水河，省道210线和林至山西杀虎口、省道102线呼市至凉城、省道104线呼市至武川、省道101线罗家营至哈乐，呼包高速公路另一幅(呼市段)、呼集高速公路(呼市段)及呼包高速公路辅道等一大批公路建设工程，同时建设了一批县乡公路，构建了首府城市四通八达的交通网。全市公路通车里程达到3750公里，黑色路面里程达到1985公里。自治区政府及市、区两级党政办公楼的外迁，进一步拉大了城市框架，拓展了发展空间。新市区开发建设有较大进展，中山西路商业街改造取得明显成效，中央商务区标志性项目已经启动，“三园三带三馆”等城市建设重点工程开始实施。作为2008年奥运会首都机场备降场的白塔机场扩建工程顺利完成，xx铁路东站建设也已奠基开工。绿化美化亮化和市容环境综合治理使城市宜居水平得到显著提升，城市功能分区更趋完善。一个民族特色鲜明、环境良好、功能完备、舒展大气的现代化草原大都市已经形成。4.交通现状及未来规划xx地理位置优越，城区东距首都北京440公里，北距内陆开放口岸二连浩特490公里，西至包头150公里，距准格尔大型能源基地100多公里，西南距鄂尔多斯天然气田300公里。

xx是国家45个公路主枢纽城市之一，市域内有公路94条，其中国道3条，省道5条，上等级公路3000多公里，110国道、209国道、呼准高速、京藏高速横贯全市。北京到xx高速公路的贯通，使xx到北京的时间缩短为4.5小时。京兰铁路经市区北侧通过，成为沟通北京，通往大西北的重要通道。xx机场是国家二级航空口岸机场和2008年北京奥运会的备用机场，可起降各种型号飞机，有通往国内主要城市的航线50余条，有达蒙古国首都乌兰巴托和俄罗斯赤塔的国际航线两条，通往俄罗斯和东欧诸国的货用包机航线，另外还开通了xx-香港、xx-上海-东京等不定期包机航线。同时xx还是xx中西部地区辐射冀、晋、陕部分地区面向全国和世界市场的重要商业流通中心，并以沿线城市、中心城市、资源富集地区的三大优势占据了中西部发展的有利地位。2005年3月，xx成功地开通了至德国法兰克福铁路专列“如意号”，全程运输距离9814公里，可到达国家主要有德国、荷兰等西欧国家和波兰、捷克、斯洛伐克、罗马尼亚、匈牙利、保加利亚、立陶宛、白俄罗斯等东欧国家以及俄罗斯加里宁格勒，列车运行速度700公里／天，物流运输仅15天（比海运缩短27天），费用与海运相差不多。专列主要面向东欧、西欧市场，从事跨越亚欧大陆的多式联运国际贸易业务，所运输的货物已经扩展到了电子产品、服装、日用品、药品、农产品、塑料制品等多个产品领域，吸纳的货源品类已形成规模。专列全程使用20英尺和40英尺国际标准集装箱，提供包括运输、仓储、装卸、通关和咨询等综合物流服务，并在沿途各国具有强大的分拨能力。专列物流通道安全、稳定、经济、便捷，使xx成为各类企业立足国内、开辟东西欧及俄蒙市场首选投资地区和国际物流基地。xx市交通方便，有京包铁路和110国道通过市区，京包高速公路大大缩短了两地间的交通时间。xx机场为4D级民航机场，与北京、广州、长沙、西安、太原、石家庄以及自治区内的锡林浩特、赤峰、海拉尔等地有定期航班，交通条件十分便利。xx市容整洁，城市绿化良好，市内建造了"青城"、"满都海"两处大型公园和多处街心供参考公园。市内有民族商场、天元商厦、百胜购物中心、北京华联商厦、维多利商厦等大型购物商场和义乌、祥和、通达等大型批发市场。近年来，城市基础设施得到明显改善，各主要交通干道（机场路、东风路、海拉尔路、中山路等）已重新扩路，修缮和绿化新华广场、街心花园，正在实现"现代化首府城市"的建设目标。呼市东西向是一条长轴，目前发展的重头戏在东部，特别是在位于白塔机场和中心城区之间的如意开发区及其西侧，中心城区与之相邻的地带，住宅建设正在形成一个高潮。一大批较为高档的住宅小区已经建成或者正在建设，如昭君花园、昭君别墅、芳汀花园、丽苑小区等。特别是原呼市市委、市府用地分别以近7000万和3000多万元的价格拍卖后，市政府的办公楼迁往如意开发区，中心城区与之连接的交通主干道——东风路和海拉尔东路已经建成，对该地区的房地产开发起到了推波助澜的作用。

二、xx市房地产市场发展概况1.呼市房地产市场发展进程及重要特征1.1呼市房地产发展进程回顾整个xx市房地产的五年发展史，概括而言，可以分为三个阶段：零星开发阶段（2000年以前）蓬勃发展阶段（2001-2003年）升级发展阶段（2004年-）呼市房地产市场经历从零星发展到蓬勃发展到目前的升级发展的阶段，产品形式经历了以下一些发展过程：第一代房地产开发：产品形式初期只是以一栋或几栋多层住宅形式出现，住宅形式也是非常简单的清水墙或普通涂料，门窗等建材也非常普通，基本无配套设施；一些零星的多层住宅目前仍是这样的形式。第二代房地产开发：产品形式仍是几栋多层住宅形式，建筑材料上开始使用一些铝合金窗或塑钢窗和防盗门，开始设置一些临街商业配套，如回民区部的金泉小区等；比第一代住宅开发有所改善，但整体品质没有太大变化。第三代房地产开发：开始注重综合小区建设，小区内部有一些幼儿园、车库、商业等配套设施，小区环境有一定程度的改善，开始有物业管理，与第一代、第二代住宅开发有了很大的提高，但由于开发比较早，产品仍是多层住宅形式，户型设计等还比较落后、配套等已经落后；如芳汀花园、仁和小区等。第四代房地产开发：小区环境整体有所改善，物业品质也有很大提升，规划等有了一定的改善，建筑形式开始逐步丰富，不仅有多层形式、也有小高层形式和情景洋房、别墅，门窗等建材也比较好，采光通风等都有了比较大的提高，如金宇文苑、学府康都、新希望家园，情景洋房有滨海新城一期、呼和佳地等，但整体规划理念还没有突破，缺乏对新的生活模式的引进和引导。第五代房地产开发：整体关注社区环境、物业管理，采用比较先进的规划理念，非常关注社区内居民的生活方式，更加强调人本关怀。目前这类项目较少，但也有如“东港国际”这样的代表项目。从目前来看，地产开发处于第四代开发阶段，和刚进入第五代开发，主要仍属于前四代产品并存的发展阶段。1.2呼市房地产市场重要特征市场需求理性最近四年是呼市房地产迅猛发展的四年，发展商纷纷开始大规模的营销活动，市场反映一般，置业者仍然选择自己认为适宜的方式选房购房。充分表明消费的理性特征。客户群体年轻化据近年的消费调查显示，深圳市场的置业群体呈明显年轻化的趋势，70年代及其以后的80年代消费者正从租赁市场的主力成为购买市场的主力，不仅是中低端市场主力，也是高端市场的主力。由此带来房地产市场的消费结构正在进一步年轻化。这将不仅改变传统的消费文化，同时也对房地产的产品定位提出了新的要求。产品功能多元化走在xx房地产业界前沿的发展商，近年在产品的规划、设计和开发上，十分注重满足不同层面、不同消费群落的置业诉求，已经成为一个相当显著的特点。特别随着xx国际化城市建设步伐的加快，高端品质、设计现代、兼有星级酒店服务的、具备商务公寓与时尚住宅功能的建筑已经成为引领市场的新秀，正在脱颖而出。产品品质同质化由于房地产传媒、地产策划代理、设计等专业服务的竞争产生的相对垄断，使得xx房地产在市场开发理念、产品规划、建筑和景观设计等方面出现明显的同质化趋势。包括建筑风格的“克隆化”、景观概念的“洋化”、户型设计的两极化（大、小）、教育和会所概念的强化、营销概念的小资化等。项目的非个性化和非原创化这将极大影响市场的良性发展，已形成价格战和广告战的非理性趋势。市场热点集中化受政府城市规划调整和土地出让等因素的影响，xx房地产的热点区域日趋集中，以新城区为主。高端市场由西向东直至如意区。随着如意开发区的建设规划，区域地产热度快速提升。市场焦点多极化住宅产品虽然还是xx地产的主角，但是，原先相对居于低位的商业、办公物业逐渐升稳，租售量增幅明显。出现这种转变，一方面固然是办公楼本身质素有了提高，另一方面反映了市场对办公楼市场的信心和良好预期。与高科技、金融、物流、会展、商服密切相关的房产开发与经营，正在呈现多极聚焦的态势，而且在运行中显示出极大的关联度。营销竞争白热化2006年xx地产市场的营销花样翻新，既精彩纷呈，也搏杀惨烈。从一个侧面说明了消费者因为理性而格外“挑剔”，同时也表明市场成熟度明显提高。成功的发展商的经验和无情的市场竞争法则都在证明，地段、社区、环境、户型、品质、交通、生态、文化、服务、教育、品位等等，无一不是争取客户、占领市场的必备要素，尤其是高端定位的产品，更是需要有至精至纯的质量追求和令人信服的性价比率和诚信服务。值得高兴的是，xx房地产市场正在经历和迈越这样的阶段。2.xx市房地产市场整体发展情况2.1房地产投资及施工竣工情况近年来，每年投资于xx房地产的资金不断增加，从2003年的27.4亿元增加到2006年的50.16亿元，几乎增长了一倍。随着投资额度的增加，投资的结构发生了一些席位的变化：虽然投资一直以住宅和商业营业用房为主体，且住宅比重较大，但住宅站总投资额度的比例逐年增加，从2003年的45%，上升到2006年的65%。另一方面，房地产施工面积和竣工面积也在逐年增加。以上的数据反映了xx对房地产的现实需求。2.22004-2006年xx市土地供应情况调查2.2.12004-2006年xx市土地供应情况2004年土地供应情况2004年共成交土地82宗，成交面积为1766859.437m2（合2650.28亩），成交总价为130639.724万元，平均成交单价为49.29万元/亩。共成交住宅用地54宗，成交总面积为1474563.16平方米（合2211.83亩），成交总价为94109.3306万元，平均成交单价为42.55万元/亩；以容积率1.5计算，则楼面地价为425.48元/平方米，2004年平均房价为1579元/平方米，楼面地价占房价比例为26.95%。，2005年土地供应情况2005年共成交土地63宗，成交面积为5884084.3m2（合8826.25亩），成交总价为340595.8万元，平均成交单价为38.59万元/亩；共成交住宅用地36宗，成交总面积为3810053.52平方米（合5715.05/亩），成交总价为254786.89万元，平均成交单价为44.58万元/亩；共成交商业用地29宗，成交总面积为708461.782平方米（合1062.66亩），成交总价为80995.272万元，平均成交单价为76.22万元/亩；共成交其他用地（旅游、生态兼容商业）1宗，成交总面积为1365569平方米（合2048.24亩），成交总价为4813.6307万元，平均成交单价为2.35万元/亩。住宅用地平均楼面地价425.99元/平方米，平均房价2475元/平方米，楼面地价占房价比例为17.21%。2006年土地供应情况2006年共成交土地54宗，成交面积4175244.9平方米（合6262.9亩），成交总价为413441.3万元，平均成交单价为66.02万元/亩。共成交住宅用地39宗，成交面积3665999.478平方米（合5499亩），成交总价为370437.606万元，平均成交单价为66.02万元/亩；共成交商业用地12宗，成交总面积为107437.62平方米（合161.2亩），成交总价为21664万元，平均成交单价为134.4万元/亩；成交其它用地3宗，成交总面积为401807.757平方米（合602.7亩），成交总价为21339.7万元，平均成交单价为35.4万元/亩；住宅用地平均楼面地价523.77元/平方米，平均房价3541元/平方米，楼面地价占房价比例为14.8%。其中商品住宅均价2729元／平方米。2007年土地供应情况截至2007年7月，xx是土地交易完成41宗（具体情况见下表），成交面积1921349.33平方米（合2882亩），成交总价为218063.4万元，平均成交单价为75.66万元/亩。共成交住宅用地33宗，成交面积1321328.67平方米（合1982亩），成交总价为194662.1862万元，平均成交单价为98.22万元/亩；共成交商业用地3宗，成交总面积为50986.67平方米（合76.48亩），成交总价为5477.9万元，平均成交单价为71.62万元/亩；成交其它用地5宗，成交总面积为549034平方米（合823.55亩），成交总价为17923.33万元，平均成交单价为21.76万元/亩；住宅用地平均楼面地价471.83元/平方米，平均房价3776元/平方米，楼面地价占房价比例为12.5%。其中商品住宅均价为2805元/平方米。2007年1月-7月xx市土地交易一览表：地块名称亩数用途年限容积率（〈=）成交单价（万元/亩）成交总价（万元）竟买单位史家巷以东地块(2007001)27.53商业兼容住宅40170.261934.371xx世源房地产开发有限公司德胜街以东地块(2007002)13.9住宅、公共建筑70401.268.02945.4686xx金禾泰房地产开发有限责任公司三里营西街以南地块(2007003)3.07住宅兼容商业701.483.1255.1253xx坤泰房地产开发有限公司玉泉区石羊桥南路以东地块(2007004)28.64商业400.26671918.899准格尔旗远征商贸有限责任公司玉泉区石头巷以东地块(2007005)12.07住宅兼容商业701.2123.031484.989xx祥利房地产开发有限责任公司大东园西侧地块(2007006)19.54住宅、商业70401.4921798.188xx祥利房地产开发有限责任公司丰州路以西(2007007)151.41住宅兼容商业701.611517411.78包头万龙房地产开发（集团）有限公司大学东街以南、春雨小区以东(2007008)23.51公共设施、居住40703.0/2.0148.873500内蒙昱华置业有限责任公司大玉石巷以东、小玉石巷以北地块(2007010)4.92住宅兼容商业701.477.31380.362xx市富恒房地产开发有限责任公司东五十家街南侧(2007011)5.4居住（城镇单一住宅）70158.03313.3679xx民和房地产有限公司正康巷西侧地块(2007012)4.6居住兼容商业701.439.96183.8236xx市磐基房地产开发有限公司新华大街以南、东护城河南街以东(2007013)12.83住宅、商服业70405.52002565.928xx鲁弟房地产有限公司乌兰东巷以南、三十五中以北地块(2007015)9.953住宅703.51311303.815xx口岸房地产开发有限公司团校巷以东地块(2007016)2.13住宅702.459.89127.5631xx尊宇房地产开发有限责任公司102省道以南、高压走廊以西地块(2007017)327.81住宅、公共设施70402.0/3.5258195.242xx市赛罕区房地产开发总公司段家窑地块(2007018)398殡葬设施用地500.01135174.013xx市古林人文纪念园有限责任公司车站西街以南地块(2007019)35.48居住兼容商业70401.465.52306.042xx市振西房地产开发有限公司世纪五路以北、昭乌达路以东地块(2007020)20.97居住兼容商业705.7501048.442xx利佰佳房地产开发有限公司新华大街北侧、迎宾路西侧地块(2007021)22.665居住、公寓、商业70403.5/5.5/5.53608159.295xx市鑫源房地产开发有限责任公司明秀巷以东地块(2007022)6.677住宅701711141.808xx市和记万隆房地产开发有限责任公司乌兰察布东街南、农委大院地块(2007025)3.67居住（城镇单一住宅）701.6107.88395.9055xx市雅宝利房地产开发有限公司成吉思汗大街以南、气象局西巷以西地块（地块一）(2007026)39.54居住兼容商业70402.5803163.174呼市协和房地产开发有限公司成吉思汗大街以南、气象局西巷以西地块（地块二）(2007026)157.27居住兼容商业70402.58012581.18鄂尔多斯市兴泰房地产开发有限公司百米大道以南、经二路以东地块(2007027)51.64公共设施4041015215.281xx金隅置地投资有限公司百米大道以南、腾飞路以西地块(2007028)225.08公共设施、住宅兼容商业40705.0/2.410122732.79xx金隅置地投资有限公司腾飞路以西、园二路以南地块(2007029)69.05住宅兼容商业702.4107.177400北京天创世缘房地产开发有限公司中山西路以南，锡林南路以西地块(2007024)105.83商业、办公、住宅40709.01406.343000xx海亮房地产开发有限公司规划园二路以北、东河东侧(2007023)60.23公共设施（商服业）40100呼和哈特市春华景致房地产有限责任公司鄂尔多斯大街以南、昭君路以西(2007031)23.46居住、公共设施居住70、公共设施40居住＜1.4公共设施＜3.5118.732785.414xx永兴达房地产开发有限责任公司成吉思汗大街以北、气象局西巷以西(2007032)53.04商业、住宅住宅70商业40＜1.580.0014243.258xx维多利置业有限公司成吉思汗大街以北、通道北路以东(2007033)62.892住宅兼容商业（城镇混合住宅）70＜2.577.00014842.691xx紫越房地产开发有限责任公司腾飞路以西、六纬路以南(2007034)47.83居住70＜2.5115.0075500.795xx富恒房地产开发有限责任公司成吉思汗大街以南、扎达盖河以西(2007035)199.45公共建筑、住宅公共建筑40，住宅70地块一＜3.0地块二＜1.253.000410570.93呼市华仁世纪房地产开发有限责任公司阿吉拉沁南路以西(2007036)43.876居住70＜1.686.33786.49鄂尔多斯市荣剑达房地产开发车站西街以南(2007037)3.23住宅兼容商业（城镇混合住宅）70＜1.6261.032843.1332xx新希望房地产开发成吉思汗大街以北(2007038)91.475居住兼容商业7079.77997297.865xx滨海投资有限公司102省道两侧(2007039)12.236交通设施40南侧地块＜0.35北侧地块＜0.1740.0004489.4452中石油内蒙呼市销售分公司成吉思汗大街以北(2007040)20.31办公40＜0.979.99181624.634中石油内蒙销售公司呼伦贝尔北路以东、铁木真广场以南(2007041)169.75居住兼容商业(城镇混合住宅)70＜1.280.001813580.31呼和佳地房地产开发有限责任公司乌兰察布东路以北、xx电力学校以东(2007043)9.612居住70<31.884.9996817.0159xx润宇房地产开发云中路以南、规划路以西(工2007001)325.82工业50＜0.619.20016255.82呼市力帆汽车部件有限公司海西路以南、西二环路以西（工2007002）35.853工业50＜0.522.0001788.7708xx亿丰建材有限公司锡林南路以东、灯泡厂前街以北(2007042)142.96公共设施、居住公共设施40居住70居住＜2.5公共设施＜3.500流牌2.2.2典型大宗土地交易情况2.2.2.12005年典型大宗土地交易案例地块一：呼土收储挂[2005012]地块地址：东邻呼伦北路、南邻成吉思汗大街、西邻气象局西巷、北邻绕城路交易时间：2005-04-29土地面积：561114.5平方米成交总价：30721.0189万元竞买单位：天津滨海发展控股有限公司天津滨海发展投资控股有限公司是天津市市政工程局所属国有独资企业，其前身是天津市滨海市政建设发展有限公司，成立于1997年9月，2005年年初正式更名为天津滨海发展投资控股有限公司。是以土地开发为资源依托，以城市基础设施建设为基础，以房地产开发为龙头，以生态、科技为配套，以餐饮娱乐、酒店带动土地升值，以城市开发运营为产业链的企业，总资产达到了50多亿元地块二：呼土收储挂[2005013]地块地址：赛罕区四纬路南、东河东侧、和平渠北侧交易时间：2005-04-29土地面积：644007.1平方米成交总价：33810.3728万元竞买单位：xx雅世春华置业有限公司xx雅世春华置业有限公司是由雅世置业有限公司（全国百强房地产企业之一）和xx春华水务开发有限责任公司合资组建的一家以房地产开发经营为主业的大型公司。公司成立于2004年11月30日，是一家高起点、经济实力雄厚、拥有现代经营管理模式的房地产开发企业，公司以开发建设中、高档项目为主，正在如意开发区东河岸边打造具有国际生活理念的“宜居水岸景观生活区”(即东岸国际项目)。2.2.2.22006年典型大宗土地交易案例地块一：呼土收储挂[2006004]地块地址：赛罕区徐家沙梁村交易时间：2006-05-10土地面积：345609.7平方米成交总价：43108.9841万元竞买单位：xx巨华房地产开发集团有限公司xx巨华房地产开发有限公司经xx自治区建设厅核准，资质等级三级，xx自治区工商行政管理局于1998年7月7日批准成立。注册资金6037万元，流动资金8000万元。主营房地产开发和物业管理是集拆迁、开发、设计、物业管理与服务为一体的现代化管理企业。地块二：呼土收储挂[2006005]地块地址：玉泉区通顺街以南交易时间：2006-05-10土地面积：300121.5平方米成交总价：22058.9303万元竞买单位：xx合和置业有限公司xx合和置业有限公司是杭州财开集团公司的下属的，主要以从事房地产开发、经营为主的企业。根据杭州财开集团公司与呼市政府签署的关于大召区块旧城改造协议对大召区块进行改造，项目占地380余亩。总投资逾十亿元。2.2.2.32007年上半年典型大宗土地交易案例地块一：102省道以南、高压走廊以西地块(2007017)交易时间：2007-4-30土地面积：218550.9平方米成交总价：8195.2422万元竞买单位：xx市赛罕区房地产开发总公司xx市赛罕区房地产开发总公司是一资质等级为叁级的集体所有制企业，注册资金为808万元。地块二：中山西路以南，锡林南路以西地块(2007024)交易时间：2007-5-22土地面积：70558.8611平方米成交总价：43000万元竞买单位：xx海亮房地产开发有限公司xx海亮房地产开发有限公司是浙江海亮集团下属的一家房地产开发公司。注册资金5000万元，员工1000人。2.2.2.4xx市土地供应情况小结xx市2004年——2007年上半年土地出让情况汇总表年份总供地面积总金额万元平均地价万元亩分类面积（亩）楼面地价元平方米平均房价（元平方米）土地成本所占比例住宅用地所占比例平方米亩住宅2211.83425.4826.95%其他438.45住宅5715425.99商业1062603.79其他20481532.61住宅5499523.7714.8%商业161.2965.9其他602.7年上半年住宅1982471.8312.5%商业76.48其他823.55xx的土地在2005年开始大规模供应，据统计2005年的土地成交量比2004年高出333%，在宏观调控的作用下，2006年的土地成交量有所下降，为2005年的70.9%。2004至2006年土地成交总价持续上扬，由于2005年成交的土地中，公建类用地较多，因而平均地价下跌，2006年平均地价大幅上涨；在住宅楼面均价方面，2006年上涨幅度较大，与2005年相比上涨了23%。2.2.3xx市2004年-2006年商品房销售情况2002-2006年商品房及住宅销售面积变化情况2002-2006年商品房及住宅销售面积表年份商品房销售面积万/平方米住宅销售面积万/平方米2002年121.34106.292003年137.4112.962004年172.6151.732005年224.1194.752006年143.47118.622002-2006年商品房及住宅销售面积变化图2002年到2005年，xx市的商品房销售面积持续上升，至2005年比2002年增加了184%，住宅销售面积亦成增及趋势，2006年由于所供应的土地公建类用途较多，故商品房销售面积和住宅销售面积有所下滑。2002-2006年xx市商品房销售价格及住宅销售价格情况2002-2006年xx市商品房销售价格及住宅销售价格表：年份商品房销售价格元/平方米住宅销售价格元/平方米2002年149512002003年155112772004年157913992005年247515402006年354127292007年上半年377628052002-2006年xx市商品房销售价格及住宅销售价格走势从图表中可以看出2002年至2007年上半年，商品房和商品住宅的销售价格一直呈上涨趋势，2005年度至2006年度增幅较大，至2007年上半年增幅趋缓。2.2.4xx市2007年上半年房地产市场具体情况1—6月份，xx市房地产开发投资增速放缓，商品房新开工面积减少，土地购置面积下降，存量土地面积增长，商品房竣工面积增长，商品房销售下降，二手房交易下降，90平方米以下的商品房住宅销售占43.7%，房屋销售价格平稳，市场总体运行良好。经济适用住房为中低收入家庭提供住房保障制度已正常运行。2.2.4.1经济适用住房及廉租房建设情况2007年，城市经济适用住房开发项目26个，其中包括13个在建项目。年计划投资16.11亿元，计划开工面积127.91万平方米，现已开工面积114.38万平方米。xx市经济适用住房办公室对今年在建经济适用住房项目进行跟踪检查。截止1—6月份，经济适用住房完成投资3.5亿元，开工面积114.38万平方米，其中新开工面积10万平方米，竣工房屋面积8.03万平方米。为了更好落实《xx市经济适用住房管理办法》，呼市政府今年又制定了《xx市经济适用住房建设管理规定》（呼证发[2007]52号）、《xx市经济适用住房销售管理规定》（呼证发[2007]53，号）两个文件，现有五个经济适用住房项目进行指导价格审核，并在xx市经济适用住房领导小组例会上原则通过，报xx市发展改革委员审核。第一批经济适用住房准购证在7月底进行媒体公示。截止1—6月份呼市玉泉区，回民区承担的200套廉租房建设已进入内装修，完成投资1000万元。2007年，全市租赁补贴户累计达到1055户，发放资金173.8万元，财政已列入预算安排。目前，发放租赁补贴已做到所报尽保。廉租住房工作已形成稳定的工作程序，廉租房对象的建档、申请、审批、退出机制已建立，形成顺畅的工作渠道。2.2.4.2房地产市场发展基本情况完成开发投资情况2007年1～6月xx市房地产完成开发投资20.32亿元，与上年同比增长5.65%。房地产开发投资占本年计划总投资额的比重为28.75%，与上年同期相比下降了9.53个百分点。其中，商品房建设投资额140898万元，其中土地开发投资额8512万元，与上年同期相比下降了54.8个百分点。（见表1）表12007年1-6月xx市房地产投资情况单位：万元、%项目2006年1--6月2007年1--6月计划投资(万元)502501706787完成投资(万元)192352203220其中:商品房建设投资(万元)173519140898土地开发投资(万元)188338512完成投资占计划投资比重(%)38.2828.75完成投资同比增长(%)1005.65资料来源：xx市2006年1-6月、2007年1-6月房地产开发统计报表汇总按用途划分的完成开发投资当中，住宅与去年同比增长16.56%，办公楼增长220.3%，商业营业用房和其他用房投资同比分别下降12.85%和53.85%。（见表2）表2按用途完成的开发投资单位：万元、%完成投资住宅办公楼商业营业用房其他2006年1-6月127293377935264260162007年1-6月148376121043073412006同比增长5.6516.56220.3-12.85-53.85资料来源：xx市2006年1-6月、2007年1-6月房地产开发统计报表汇总开发资金来源情况到位资金306820万元，同比增长20.45%。其中，国内贷款36524万元，同比增长137.55%，占本年到位资金的比重上升了5.86个百分点；外资由2006年的90万元增加到3200万元，增长幅度比较大；自筹资金157865万元，同比下降了13.65%，占本年到位资金比重下降20.33个百分点；定金和预付款97656万元，同比增长135.8%，占本年到位资金比重上升了15.54个百分点。（见表3）表32007年1-6月xx市房地产资金来源情况单位：万元、%2007年1-6月2006年1-6月2007年比2006年增长本年资金来源合计38313130026527.61、上年末结余资金763114554067.572、本年资金来源小计30682025472520.45（1）国家预算内资金200-100（2）国内贷款3652415375137.55（3）债券（4）利用外资3200903455.56其中：外商直接投资3200（5）自筹资金157865182830-13.65其中：自有资金107038108656-1.49（6）其他资金来源1092315623094.26其中：集资6271700795.86定金及预收款9765641414135.8资料来源：xx市2006年1-6月、2007年1-6月房地产开发统计报表汇总土地开发与购置完成土地开发面积减少了71.97万平方米，同比下降了58.35%；土地购置面积减少了116.68万平方米，同比下降66.98%；但是待开发土地面积增加了39.28万平方米，同比增长16.29%。（见表4）表42007年1-6月土地开发与购置单位：万平方米、%本年完成开发土地面积待开发土地面积本年购置土地面积2006年1-6月123.34241.07174.082007年1-6月51.37280.3557.48同比增长-58.3516.29-66.98资料来源：xx市2006年1-6月、2007年1-6月房地产开发统计报表汇总商品房建设情况1-6月房屋施工面积总量722.83万平方米，与上年同比增长49.27%；其中，商品住宅施工面积为532.71万平方米，与上年同比增长83.93%。与1-5月相比，商品房施工面积增加了75.89万平方米，其中，商品住宅施工面积增加了57.84万平方米。在施工面积中，房屋新开工面积82.02万平方米，与上年同比下降67.71%。其中，商品住宅新开工面积66.79万平方米，与上年同比下降66.97%。与1-5月相比，商品房新开工面积增加了38.67万平方米，其中，商品住宅新开工面积增加34.93万平方米。房屋竣工面积63.46万平方米，与上年同比增长77.71%。与1-5月相比，竣工面积增加了27.75万平方米。其中，商品住宅竣工面积47.04万平方米，同比增长72.75%。与1-5月相比，商品住宅竣工面积增加了19.81万平方米。图12007年1-6月房屋施工、新开工、竣工情况资料来源：xx市2006年1-6月、2007年1-6月房地产开发统计报表汇总商品房交易情况1-6月，xx市商品房实际销售额101322万元，同比增长5.96%，实际登记销售面积34.2万平方米，同比下降48%；商品房现售面积24.1万平方米，与上年同比下降57.7%，与1—5月相比增长了25.4%成交金额59456.21万元，同比下降了48.7%，与1-5月相比增长了27.2%。其中，住宅销售金额46152.92万元，同比下降了48.7%，与1—5月相比增长了16.83%，成交面积20万平方米，同比下降56.4%，与1-5月相比增长了19.5%。商品房预售金额27322.38万元，同比增长了33.88%，与1—5月相比增长了32.6%，预售面积10.1万平方米，同比增长15.8%，与1-5月相比增长了26.8%。其中，住宅预售金额22144.46万元，同比增长了16.17%，与1—5月相比增长了14.2%，其中预售住宅面积8.65万平方米，同比增长12%，与1-5月相比增长了13.7%。二手房成交金额49963.59万元，同比下降了61.8%，与1—5月相比增长了33.7%，成交面积25.49万平方米，同比下降67.32%，与1-5月相比增长了35.15%。其中，二手住房成交金额35995万元，同比下降了58.9%，与1—5月相比增长了41.7%，成交面积20.51万平方米，同比下降65.9%，与1-5月相比增长了41.46%。图22007年商品房地产交易情况单位：万平方米、%资料来源：xx市房管局2007年1-6月商品房供需基本情况表图32007年商品住房地产交易情况资料来源：xx市房管局2007年1-6月商品房供需基本情况表2.2.4.3商品房价格情况商品房价格截止6月末，商品房平均售价3776元/平方米，与去年同比增长4.2%，与上月环比增长0.67%。其中商品住宅平均售价2805元/平方米，同比增长4.1%。与上月环比增长0.75%。（见图4）图42006年1-6月与2007年1-6月房屋价格走势图52006年1-6月与2007年1-6月住宅价格走势资料来源：xx市房管局2007年1-6月商品房供需基本情况表不同价位新建商品房情况不同价位新建商品住房登记销售面积构成与2006年相比，1000-1500元/平方米的住房由24.63%下降到16.37%，1500-2000元/平方米由44%下降到26.%，2500-3000元/平方米的由17.49%上升到19.37，销售套数由10.93%上升到18.6%，3000-4000元/平方米的由1.06%上升到5.13，销售套数由1.25%上升到4.15%。图62007年1-6月与2006年1-6月不同价位商品房价格比较资料来源：xx市房管局2007年1-6月商品房供需基本情况表二手房基本情况本期二手房成交面积25.49万平方米，与上年同比下降了67.23%，比5月环比上升了35.15%；平均销售价格1960元/平方米，同比上升16.8%，比5月环比下降了1.15%；其中，二手住房成交面积20.51万平方米，与上年同比下降了65.9%，比5月环比增长了41.6%，二手住房平均销售价格1755元/平方米，同比上升20.15%,比5月增长了0.06%。2.2.4.4商品房空置情况商品房空置面积119.29万平方米，比去年同期增长了3.3%。其中空置一年以上26.22万平方米，占空置面积的21.98%，与上年同比下降了7.3个百分点，减少了2.06万平方米，与1-5月相比下降了1.5个百分点。商品房住宅空置一年以上16.96万平方米，占空置面积的14.2%，与上年同比增长了50.8%，增加了5.71万平方米，与1-5月相比增加了3.23个百分点。2.2.4.52007年上半年xx市房地产市场小结在“国六条”宏观政策调控下呼市经济适用住房和廉租房已引起市政府及有关部门的重视。现经济适用住房开工面积占商品房住宅开工面积的21.5%，完成投资比去年增加了3亿元，预计下半年新增开工面积较多。上半年xx市房地产开发投资增长趋于平稳，增幅不大。从资金来源看，国内贷款、外资、定金和预付款的增长趋势较快，自筹资金下降幅度较大，房地产信贷投资风险有所增大。完成土地开发面积和土地购置面积减少，但是待开发土地面积增加。反映了国家土地政策收紧及开发商购置土地成本增大，虽然待开发土地面积增加，但是未来土地开发会是减少趋势。施工和竣工面积同步增长，新开工面积在下降。住宅施工面积增长速度快于竣工面积增长速度，新开工面积下降幅度略慢于上述两项，表明一方面开发商对市场仍保持着销售乐观的态度，另一方面也表明宏观调控以来开发商谨慎的态度，未来一段时间市场供应的增长有可能会放缓。从交易情况看，现售和二手房交易同比均呈下降趋势，说明国家宏观调控后，人们买房的心态在趋于成熟。但预售始终呈增长态势，与5月相比也呈上升态势，表明房地产市场需求仍比较活跃。今年以来房屋价格走势基本平稳，销售价格环比增长不大，在全国部分城市房价涨幅较大的情况下，xx市没有形成大的涨幅，预计全年涨幅不超过5%，表明调控政策抑制房价过快上涨初现成效。为了贯彻“国六条”精神，呼市政府在年初组织各相关部门对全市房地产开发项目进行清理整顿，这是导致项目未能按时进行主要原因。不同价位新建商品住宅去年以来始终在高价位运行。登记销售面积2000元/平方米以下的下降速度为34%，2500-3000元/平方米的增长速度为11%，3000-4000元/平方米的涨幅超过了300个百分点。二手房下降幅度较大，主要原因是二手房价格涨幅太高，二是受税费政策影响，三是面积120平方米以上房屋交易不到五年税费执行新政策的影响，导致人们宁愿购买新房。商品房空置一年以上总的面积有所下降，但住宅空置一年以上的面积有所增加。2.2.5城市各区域房地产市场特色及市场表现xx地区目前已经建成和在建的地产项目主要集中在城市东部和南部，新城区和赛罕区最集中，以赛罕区更为突出，而未来供应量较大的区域则是如意开发区。2.2.5.1xx市各区域概况新城区目前的住宅开发集中在新华东街沿线和海拉尔东路沿线，包括亿峰岛·璞园、奈伦国际公寓、金都园、亲亲我家、丽苑三期领秀、海藤名苑、名都枫景、绿墅等。楼盘主力单价集中在3000元/平米—3500元/平米、3500元/平米—4000元/平米两个区域赛罕区住宅产业是随着兴安南路和大学东路道路的改造而受到市场关注的，价位和物业档次在整个呼市各区域是最高的，产品形式比较多样，目前发展已比较成熟，主要代表是巨海城、汇雅风尚、金宇文苑、桥华世纪村、学府康都、青城世家、东辰艺墅等。楼盘主力单价集中在3500元/平米—4000元/平米。回民区在过去几年住宅产品的档次不高，且消费群体对该区域的认同度较低，主要代表是汇豪天下和水岸世纪。从2006年开始，该区域将有水岸世纪、桃源水榭、筑家、清水湾、万嘉康城、西城锦绣、咱家项目等项目进入市场，市场供应量较大，但其物业档次和价位受区域的限制，仍将低于新城区和赛罕区。楼盘主力单价集中在1800元/平米—2300元/平米。玉泉区在过去几年与回民区相似，住宅产品的档次不高，且消费群体对该区域的认同度较低，主要代表是芳清园和五塔花园。由于在市政发展优先级上靠后，2006年新建项目教少，仅有御景苑小区4期和阳光馨苑二期两个较有规模的项目。并且建成和在建项目大都集中在大南街以东的鄂尔多斯大街两侧。楼盘主力单价集中在2000元/平米—3000元/平米。如意开发区土地资源比较丰富，项目较多有东岸国际、亿利傲东国际、麦迪逊花苑、上东陵海、青洲豪庭、滨海东河新区等，但目前由于周边配套设施尚不完善，购房者对该区域持观望态度，真正在建在售的项目较少。可以预计随着城市发展重心向东南迁移，加上政府的大力支持以及新华大街和二环线的交通便利，该区域生活配套的改善，未来几年会有相当大的市场供应量。楼盘主力单价集中在3000元/平米—4000元/平米。金桥开发区目前在售的项目主要有金桥国际、九合国际、滨河湾等。该区域景观和交通条件较好，毗邻住宅市场成熟的赛罕区，未来发展前景可观。生活配套不完善是目前该区域的薄弱点。楼盘主力单价集中在3000元/平米—3500元/平米。2.2.5.2重点区域和典型案例分析——如意开发区如意开发区宏观环境2000年7月经国务院批准晋升为国家级经济技术开发区，是全国49个国家级经济技术开发区之一，是国家火炬计划xx生物医药产业基地（中心区）。2003年9月经自治区人民政府批准，开发区被认定为自治区级高新技术产业开发区。2004年12月通过IS014001环境管理体系认证。如意区紧紧抓住西部大开发的历史机遇，坚持国务院制定的“三为主、两致力、一促进”的办区方针，坚持优势产业、特色产业和重点项目立区、科技兴区、人才强区的发展战略，成为中西部吸引外资和发展高新技术产业成绩最为显著的地区之一。如意区按照与社会主义市场经济相适应的原则，与国际惯例接轨，建立了高效、便捷管理体制和运行机制，实行“一站式”审批和“一条龙”服务。在良好的运行机制和完善的投资环境等因素的吸引下，如意开发区成为中外客商理想的投资场所。目前开发区现有各类工商企业526户.其中制造业企业143家,外商投资企业33家.2006年实现工业总产值100.3亿元,实现财政收入4.5亿元。三资项目多数来自美国、日本、韩国、新西兰、加拿大、新加坡、香港、台湾等国家和地区。2006年如意区现已形成特色明显的四大支柱产业,电子及信息产业、生物医药产业、贵金属及新材料产业、精细纺织产业。四大产业的产值占全部制造业产业的95.24%，2006年xx经济技术开发区如意区电子信息产业产值占全市电子信息产值的95.3%。开发区共有国家、自治区高新技术企业13家，占全部工业企业143家的9.1%；实现产值61.4亿元，占所有工业企业产值的61.2%。开发区坚定不移地实施自治区、呼市政府提出的资源转换战略，充分发挥地区的资源优势，把资源优势变成经济优势，已经成为呼市乃至自治区新的经济增长点，成为呼市、自治区对外开放的窗口；成为当地高新技产业的龙头区、辐射区。未来的如意开发区的发展将日益呈现出大盘云集，高端项目云集的趋势。尤其需要关注的是由滨海集团一级开发的东河新区板块。东河新区整理开发的土地北至110国道，南至京包铁路，西至呼哈铁路，东至阿拉沁沟向东约2000米，总面积近24000亩。未来的东河新区作为成吉思汗大街向东的延伸点，将构筑成为一片集理想居所、休闲旅游、中心商业、政务、科研、物流等业态于一体的城市多功能地带。典型案例分析亿峰岛·璞园案名亿峰岛¡璞园会所面积1800㎡工地位置：新华东街与如意路交汇处投资商xx亿峰岛房地产开发有限责任公司建筑类型高层联系电话：开发商xx亿峰岛房地产开发有限责任公司工程进度封顶建筑商江苏南通六建开盘日期2006.9.16规划设计xx新雅建筑设计交房日期2007.12.31景观设计规划户数759户规划用途住宅可售户数759户证照情况销售总金额6亿物业公司在售户数759户企划代理北京莲禾售出户数289户总建面积16.89万㎡销售率38%基地面积5.21万㎡容积率2.72建筑楼层27层得房率88%规划面积104.76-293.24㎡绿化率36.1%主力面积118.65-178.51㎡物业费1.5元/㎡·月热销面积104.76-182.87㎡银贷3成10-20年平均单价4000元/㎡车位数地下350个，车库44个单价范围3400-4600元/㎡主力总价47.5-71.4万元综合分析1．环境机能：小区内部配套:会所中小学:曙光学校、二中、附中分校幼儿园:曙光幼儿园银行:工行、农行、建行公交路线：3路，27路，53路，66路，51路，12路2．产品规划：共规划10栋27层高楼，由南向北依次是4座并列、两座并列、4座并列，在中心形成花园式广场及小区内部交通网。南侧与新华东街相邻的4栋底部有两层的商铺。3．建材设备结构:框架结构剪力墙大堂:精装电梯:合资电梯门窗:隔热断桥铝合金供电:市政供水:市政供气:市政采暖:地暖4．面积配比：户型格局面积M2朝向套数比例2居室2S2T1W104.76-112.26南7710%2居室2S1T2W130.17-140.78南19826%3居室3S1T2W122.82-148.92南446%3居室3S2T2W160.05-182.87南北24232%4居室4S2T2W203.69-233.40南北15420%5居室5S2T3W287.27-293.24南北446%总计104.76-293.24南或南北759100%5．价格分析：户型2S2T1W2S1T2W3S1T2W3S2T2W4S2T2W5S2T3W面积M2104.76-112.26130.17-140.78122.82-148.92160.05-182.87203.69-233.40287.27-293.24楼层差价50-80元/层位置差价邻新华东街的4栋较便宜，起价为3400元/㎡，其他3700元/㎡起价平均价格4000元/㎡单价范围3400-4600元/㎡总价范围41.9-117.3万元6．付款折扣：1.一次付款：优惠5%2.银行按揭：3成10-20年3.其它付款：分期付款：首期50%，二期45%，交房5%，优惠3%。7．广告媒体：户外媒体：工地围栏广告8．去化分析：户型2S2T1W2S1T2W3S1T2W(跃层)3S2T2W4S2T2W5S2T3W面积M2104.76-112.26130.17-140.78122.82-148.92160.05-182.87203.69-233.40287.27-293.24总户数771984424215444去化户