戴德梁行某酒店公寓项目策划

一、前言水晶岛项目的定位调整工作是项目目前的重点，是项目开展营销工作的前提和基础。在前一阶段，我行通过对西安写字楼、住宅、商业等本项目所涉及到的各类市场的详细供需调查，把握了西安目前的市场特点和未来发展走势，明确了项目所面临的市场压力和机遇。同时对与项目区位、档次、物业类型有类似性的北京商务综合建筑体进行了专题研究，以掌握综合建筑体的基本规律，作为本项目定位的依据。此外对项目自身条件也进行了详细分析，作为项目定位的前提条件。在上述分析的基础上，结合市场特点及未来发展走势、综合建筑体的规律、项目自身条件三个方面提出了我们的定位建议。即：项目总体定位为高档次商务综合建筑体，项目的三个主要功能之间，应形成运转良好的互动作用，成为西高新乃至西安市独特的高品质综合性项目。具体体现在整体项目应以写字楼为主要功能，公寓配合写字楼，形成项目的主体；商业配套作为对二者功能的补充和完善，三种功能在统一的商务氛围下相互支撑，形成1+1大于2的合力效应，最终能够以较强的综合实力参与市场竞争。通过与贵司的沟通和研讨，以上的基本定位已经达到了双方的共识。但在此基础上还需要进一步细化有关问题，才能够达到可操作的程度。由于时间紧迫，而且定位工作的深化也需要阶段性深入，在第一阶段报告中，定位的细化程度还不足，因此我们在项目基本定位确定的基础上，结合项目急待解决的具体问题，对项目的定位进行了补充和细化，以便促进项目的定位落实到可操作的层面。目前需要细化的问题主要包括：公寓的详细定位，以及相应的细化定位问题，如交通组织、大堂分割、装修、经营管理方式、与已售出物业的关系问题等；公寓底商定位，包括业态、布局、规模等；写字楼低商定位，包括业态、布局、规模等；水晶石的功能细化、业态组合、经营管理模式等；作为综合建筑体，上述需细化定位的内容之间是有联系的，特别是作为项目主要功能的公寓的定位更是关键。在项目总体定位于高档商务综合建筑体的前提下，写字楼、商务俱乐部——水晶石的定位方向已经明确，而且是与总体定位吻合，提升项目总体价值的。但公寓的定位还需要明确，公寓内应当包含何种功能才能够与项目的总体定位吻合，与写字楼、水晶石等起到相互促进的作用。而且公寓的功能细化，公寓与其他物业的关系明确之后，公寓的功能划分、交通组织；公寓低商的定位、写字楼底商的定位等将迎刃而解。因此，在项目定位细化调整阶段，核心的问题是公寓的定位问题。二、公寓细化定位在公寓细化定位上，关键的问题是在公寓中是否需要设立酒店的功能。在是否需要酒店明确之后，才能够确定公寓内还应安排何种类型的公寓产品，以及公寓、写字楼低商配套等定位细化的问题。因此，我们首先对酒店功能的必要性和具体产品模式进行确定，在据此考虑其他功能的设置。酒店功能定位汽一）宝酒店滤功能膝存在时的必册要性脑分析吨市场炉需要杀高档俯酒店垮西高冬新作陷为西厦安经皂济发跑展最链活跃房的区援域，叫入住温企业屠达到宰近脑50辛00烂家，芝其中煤不乏幕世界动50刘0竟强企冶业和但国内疑知名牙企业讨。企套业的渐聚集捉，除姻了进开行生跳产、洲研发代等活滩动，全也同游时会撑产生接商务谱交流间的需邮要，盘对高铜档次大酒店敏有较自为强铲烈的妹需求浴。同仆时西晓高新避经过和多年炮的发工展，窜已经息成为技综合罚性的婆城区雪，商叉务活短动日神趋频绪繁。所目前量的酒攀店设踩施明植显不滴足，柿全区半知名诵酒店余仅有灶一家包三星姨级酒时店，础已无画法满指足商原务活帜动的捞需要脊。因榜此从签市场慈情况扩来看倒，高简新区虫存在介着对焰高档饶次四山星级筐、五垒星级靠商务逮酒店六的需睬求。培酒店丑是商扛务型排综合电建筑贴体中挨的重让要功渣能尺通过舒对商童务综适合建斑筑体享的专腾题研木究，肤在大表型的啦商务垦综合示性项眉目中枝，写赔字楼弓、公恒寓、鲁酒店锄和商帮业是煎最重简要和要基本裂的功窄能。脊而且袄酒店鹅的比婶重在找综合每性项碗目中膀，所酸占比惊例一直般介味于辛10卫％－昏30蹈％，靠公寓糖基本胃为服见务式旦公寓抄，比薄例介壁于纺15低％－阅25舍％。堆本项篮目中捆公寓伤部分隙的规今模比泼例在弃50么%奋左右诊，如羊果考格虑酒劣店功越能和忍投资厨服务坡型公蛛寓两临种功忙能，动其比愚重完柱全吻健合较座为理跃想的氏综合蛮建筑释体酒汉店与狭公寓城的规荡模比石例。旨符合险贵司氏的长胀期发急展战窑略板贵司晌作为鸟西安量最具屿实力悟的开直发企吓业之跨一，长多年奋来开驳发了勾大量娘的房蒙地产女物业抛，都京在市盆场中煌产生遣了较针大的谎影响怀力，碌贵司块一直牙是市乳场的蕉引领疫者和杯开拓裁者。服在高刘新区网经济游快速寻发展催，房勒地产法市场即竞争肉日趋开激烈观的情纯况下冒，贵顶司为坊自己黄提出局了新料的要餐求和缝挑战胶，涉研足新卸的市毒场领良域，掉开发愉西安示市场逢还几诊乎属慈于空时白的涂高档棍次综侦合性煎项目陡和酒坦店类碍产品牧，继宗续保炼持对或市场添的引论导，档是企费业发玉展的用新的子一步邮和重诚要的挨战略降。引综合首来看希，西撒高新抗区域秧酒店式设施腐不足洋，而睁市场主又对侨高档危酒店镰有较详大的狮需求逝，开恼发高迷档次混酒店捧产品骗可以启满足阔市场洗需求无，有堡良好乱的市误场空咱间。枣同时略作为伙商务传综合墓建筑航体，蜡酒店亚是必塌备的婶功能敲，对龄项目必的品础质保幸持在匙高水瞒平是炭有力姨的支袜撑，斥并使敢项目侍总体浪价值顾有较榨大的朱提升字。此右外，灭开发例酒店丹产品黑也是畜贵司社引领妹市场归的重共要举界措，赠是涉冲足新谁的市初场领煌域的郑重要岛步骤趋。因挥此综习合而贿言，犯对于安本项妨目安些排酒共店类病产品夺是必呈要的间。即二）式酒店造功能怜的具案体类秒型分型析达酒店秧功能趣类型症可以钳分为确三种戴类型碍：纯纪酒店泽、产孩权式武酒店杏和进池行酒军店式兵经营诊和管顺理的爷公寓馒式酒被店。敲下面清我们况对三泪种酒唤店类约型在旱本项拦目中考的适狗应性德进行地分析槐，选别择较时为适紫合本越项目络的酒速店功喘能类纤型。殿纯酒径店骆纯酒朋店是延拥有赖40叫年产严权，胀产权极与经疼营权踪统一恋，通躁过经神营获勾取长扣期收患益的浙酒店还类型滑。通链过我笛们对凡北京耀商务掌综合等建筑路体的课专题息研究辽，在想商务墨综合舅建筑层体内斩的酒锈店一诱般都雁是4鸭星级挑、5晚星级迅高档粮次的脾纯酒约店，龄产权课与经克营权下不分档离，淋由知觉名酒史店管乡理公哥司经字营管秆理，端是商聪务综耍合建烂筑体旗高品恶质的权有力厘保证华，对须综合诸建筑散体内计的其睁它功荡能有论较强拆的支携持作饲用。猴对于惭本项盈目而师言，设设置笛纯酒价店的归有利餐因素皮是：辅1.亮市场暗当中某缺乏缺高档饿次酒撞店，悲而对封高档两酒店蜂的需块求在亏不断岗增长忌；2喘.酒谜店是陕商务归综合聪建筑驰体中睡的重胁要功次能，筑有利进于综业合建摆筑体贤不同析功能镇的协脑调，绢促进扫总体百价值没提升窝。模但不置利因畅素也籍很明方显：梯纯酒申店是寨进行厦长期汗经营共获取情收益要的，回一般加不出更售，狸资金傍的回挂收期拌限比疤较长翼。贵御司开洒发酒湾店物站业，烤是涉除足新比的市截场领电域，否迎接猾新的盲挑战别的战检略考件虑，铅纯酒升店的皂开发三存在赠着高仔投入创与难鉴以快附速回败笼资党金的括矛盾嫌，对络公司慈继续船做市寄场市荡场领执航者错在资藏金支长持方锄面有稿不足申。控四、渡五星惑级高疗档酒旋店是如西高抖新市忠场所澡需要寸的，醉高档净酒店耍对装寺修、高设施啦设备炉的要歇求较槽高，尝本项仪目如扫果建粮设纯出酒店卡无疑漂需要立加大桂成本舞投入邀，风坟险大馋，而陷长期药经营饥是否叔能够或保证临项目衔成本槽的顺腥利回照收存烛在不筋确定罚性，僚而且斗后期督的经米营也猴存在线风险趁。如作为喉纯酒捡店，相国家只有严莲格的误星级轮评定些标准止，而锁本项槽目本拨身是甲公寓末，无贿论在型空间以上、垃设施喇设备妇配置滨、配咏套设班施的瓣配备折等方鄙面，饮都无糟法达辩到国移家标饿准，未难以嫂按照露星级诞评定棵的标美准进酸行改侄造，魂从而矛无法堤保证蚊作为滤纯酒荡店所祝必须督的档沾次标峡准。是根据秒项目魔目前由的现遮状条民件，馅已经漏无法杂作成框纯酒驳店，雀而且垒已经燥有相津当数有量的良房间够出售资出去脆，使域后期就进行召酒店疤式管酿理的果难度庆很大四。因蓝此在月经营斗管理榴方面碑，找旱到知茅名酒柏店管其理公嚼司进西行经复营和啦管理吉是比年较困址难的愈。主通过秆以上这分析挖，可废以判和断，把本项洁目不适适合驶开发峡纯酒辉店。旧产权项式酒拦店挑产权木式酒茂店是义旅游妖与房涂地产乡相结然合的拐产物永。产朽权式埋酒店喉即投彼资者剃购买秀酒店海的客俗房后粥一般骂不在寨酒店肃居住民，而套是将会客房缝委托绵给酒两店管戒理公当司统像一出味租经俯营，音获取游一定录的投扑资回昆报，酸同时跪获得盼酒店贿管理自公司掉赠送厕的一需定期异限的匙免费炒入住鼓权。百产权亲式酒纹店一舅般位徒于自尤然景件色优壶美的恒旅游的度假街区，饺满足封投资岭者休乘闲度偷假和聪获取跨投资亏收益他的双赞重需另求。佣产权朱式酒哨店也议是真攻正的采酒店腊，产葡权为花40月年，偿进行枯酒店腾式经鹅营与雀管理话，长车期收臂益。袜作为清一种捎投资惊产品寄，投沟资者赛拥有行产权瓶和收瘦益权陡，但慰没有虽经营絮权。捆从国搭外的贱经验拜来看晒，产掠权式焰酒店蔬的成你功要司素中援有几淋个必细要的朴因素辫：懒有庞览大的丢客户赢群峡位于池自然壳景观围、娱步乐休编闲资芳源优级越的也旅游逆度假防区载专业躺的管穗理公飘司和粘网络窗化经笨营抬对于宜本项临目而长言，根开发稀产权勾式酒鼠店不抗是理阔想的钱方案怕，存轮在以缺下制冲约问在题：忙产权篇式酒千店的货土地泥使用皮权限编是侄40灾年，开也需诞要进缺行星葛级的洗评定惭才能弹保证慰品质轰，吸绵引投长资者概，因浇此需酱要加欢大前蜘期的薯成本圆投入拆。阅西高来新是制产业长区，卫不是垄旅游衬区，怨对客君户的弓吸引吃力比高较差绍。绪由于池不是苹旅游呆区，展产权苗式酒笔店只炕能作线为投厕资工鲜具，尽而西说安客骄户的牲投资盼多带瞎有多圾重需挥求属倡性，衡仅能少满足庭其投死资需厚求的蓝产品伸对其涛吸引纳力不渐足。觉与本脆项目烦商务棋氛围六不协振调。贝为吸群引投玩资者尾，大纱多数朵产权选式酒枯店需携对投撒资者怠有投多资回盏报的首承诺悟，无育疑加冤大了猴开发语商的亮经营岂风险厚。旧由于阻存在英上述肺制约控因素便，有琴产权失式酒渔店管车理经娱验的宁酒店递管理巨公司泻会对区项目裹的经幸营前映景进袜行评顽估，泊达成角合作苗的可销能性孝会比池较低魄。转公寓哄式酒锣店梨根据唱北京重、上月海等东发达新城市改的经惩验，诸在高所档商没务综式合建异筑体绪内或墓在商芽务区做内，均已经捐出现蛇了起迎到酒酿店功伐能并构且进眠行酒掌店管效理的巴公寓虽式酒映店。牙虽然衔在本含质上鸣，它笋们是估有7很0年侍产权枯的公晶寓，楚但它亚们实段现了滩一定枪时期叼内产垃权与盛经营池权的鸭完全识分离夕，并共且通讽过酒掠店的若销售遵渠道露获得询租客洒，由萌专业伪的酒撞店管件理公间司统般一经纤营管亲理，威从品凶质到蛮管理义到服杆务都盛接近溜或达稻到高听档酒亚店的枪水平马，客拦户以苦短期护的商姑务客浆人为武主。屠此类害公寓剩式酒涛店兼经顾了帆产权自式酒搬店与放居住床型公涂寓的丽属性护，购先买者摸可以热满足淹其自霸用与贱投资洁的多允重需朴求，寺对购舒买者糖而言炎比较赚有保拉障。蕉此类约产品革的基裙本操费作模袋式是混：调（危1蛋）开籍发商文通过乖高品粱质的供装修启和组伟建专竭门的等酒店责管理侍公司要，将及项目取包装额成高握端产伤品蓝——纵四、贡五星享级酒慨店，屑从而吃使投糊资者生感觉座到项沈目未皱来的扇保值盛增值猫能力讨，吸粮引投还资者众注意棉；口（展2广）通傍过长粉期的插返租纲、承类诺替愚投资付者还摸月供昂款等皮特殊五的投迁资模炼式，葡促使瘦有意吴向的绵投资超者进没行实现质的脾投资每，并窄且实匙现较剖长时斤间内准的投窜资者俱的产葡权与未经营笼权分雨离，在酒店票管理摸公司念可以典获得拳长时愁间的缠经营妇管理凡权，雁从而欧保证轨了将爹公寓伟按照嗓酒店右的方铅式进萄行经衔营管义理，虫实现哀酒店促的功竹能。贞（毙3跟）在致项目套进入货经营宿阶段共，为竞投资便者提桐供一疫定期手限的荡免费普使用爹权。封（已4膏）通英过后亭期的绸经营惯，获越取经详营收槽入，黄实现池对投啊资者磁的承酿诺。峰对于螺本项受目而悔言，撕采取体此种数方式殖对于膏投资此者有辛一定阅吸引稍力：留由于瓦一定落时期伏的产怖权与员经营毕权分免离，非使得硬项目仿实现握了酒舒店的法功能祖，而阶酒店肚在西牙高新府是有殊良好铲的市勺场前踏景的惧，因励此，睁作为冻酒店丹功能境的产箭品其诵产品嘉本身完的品路质有陷保障重，而蜂且开侵发商氧的承半诺和阀市场面潜力艘可以件使投卷资者恨获得沈稳定阿的回倾报，碌物业贴有升乱值的快可能筝性。僵对投努资者逆而言悔，用宵较少无的投虎资获案得了章高品武质的撤物业泰，而环且物司业保唱值增自值的正能力敢比较沙强，接通常注还可难以得规到一炭定期泡限的漠免费脖使用脆权，甜因此烧有较冻强的俩吸引趴力。酒对于张开发株商而不言，匪采取瞎此种差方式晚主要往的好美处在叨于：吴将公液寓产势品包也装成甘高档拿酒店迫，在蝇按照慰高档旦酒店宏的价太格出墙售给凉投资租者。绩用高渗总价奖获取忆较高妥的首聪付款堵，一杜次性耽获得啦大部膜分成惨本的题回收买。贱西高告新高著档酒蓄店缺地乏，壶使得冷经营掩收入护有保究证，霸在扣涌除承玩诺的摧返租趟或按胶揭款川以及牙经营败成本央后，鸟可能箩不仅温回收突了全坛部成疫本，店而且桥可以狡获得盼额外辰的经征营利衡润。羡通过吩获得慧长期往的统拐一经貌营管滑理权质，实肿现高以档酒顿店的么功能慨，对龄于综年合建查筑体峡总体爽功能扣的协折调和色总体医价值斤的提集升有愈促进燕作用型。插可以饲带动艘其它批物业映的保加值增宾值，挠提高恭公寓搏的品叔质，享促进集其销阻售。蛛但此炮种模泰式在挠市场稍及经古营方滑面也饺存在蝴着一讽定风梦险：拣投资负者实径质上疗是用驶较高坚的首屡付款敏购买报了吸15房年后释的可先以继澡续使惯用肝55属年的跃公寓口产品蜘，是片一种捆期货伴投资户。颗15壮年后申产品践的价蒸值如团何难千以得胁到保秧证。维而且拳投资沈者让裁渡了狮首期肝款的纲时间眼价值吃，丧太失了移用其晕投资易其它踢项目键的收氧益。残因此补投资漠者对霜项目肌15事年后德的品砖质和年市场雄情况雀最为费担心昼，而酬且会帐希望榆在刃15衣年内司获得概一定岸的附盗加权毕利。钳因此镰开发甩商应命当定浓期更彩换装远修和崇家具蛾，保狸证项斩目的脚品质放，并鉴且给泪予投掌资者睬一定狮期限涛的使胖用权涛或其路它优忌惠。追此种袜模式骆适合际于对葵项目写成本故构成草不了袄解，春投资朝渠道喘少，稀不理罢解资吸金时腹间价桌值的怠投资耻者。注为达图到酒砖店的告品质代，开难发商竞在前淹期必寒须要醋增大光投资弊成本墓，使薄项目雅销售铃风险朗加大浑。塔必须慰与专浴业的准酒店路管理秩团队输合作漆，有示良好造的酒揪店销桶售渠鉴道，肿才能侄够保次证项慢目的读稳定梳回报傅。哪在项柴目经慌营期懂间，渔还要酱定期学重新畜装修如和更呢换家雾具，赏需要水追加稼投资墓，增咸大了芬经营比风险舱。伞项目仁目前长的公阅寓价扫格平反均在烧36颜00捎元柜/工平方烈米，松而高抢档酒申店的纤价格战会非棉常高棍，与眠项目秒前期鸭定价荡有较跑大区尤别，暖价格滨跨度像大，洞对销帆售会份造成饥不利炉影响更。魄4.旧适合雹本项美目的岩酒店康类型程通过煤以上役三种弯酒店饿类型俘的分黎析，讯可以筝看出则，酒眠店式叠公寓节是较琴为适仰合的队类型劈。狐符合慕公司伸的经医营发随展战艰略，性从单婚纯的念住宅惜开发勤向复来合房素地产耻开发馋过渡外。薄符合姐商务敲综合善建筑名体的优基本尼规律饮。俭对项斤目整降体品陡质有溉提升塞作用养，保法证项当目总伪体价端值和渣高回答报。今符合缓目前耻市场变中投众资者科的投纷资心彼理和性多重妈投资猛的目岩的。躲能够尚提升步公寓桃及其蜻它物泄业的惊价值贼，带废动其后经营激和销盘售，写缩短炉回款易速度记。告酒店建的直幅接客腐户是倍投资甚者，绪间接踪客户彼（租摔客）腹是短鉴期居渣住的培商务需客人叛。面直接扁客户洞是投箭资者吗，他艺们是拴将本扮项目名作为已酒店触和一显种投畜资产圆品来踩购买邪的，阔他们床所看垃中的造是高酱档酒瓶店和作专业捕的经召营管景理为动项目仓带来中保值幼和增另值。锄间接之客户彩是短谅期居翅住的爆商务骗客人慎。由骆于商降务团贵体客熄人对租配套崖的要惕求比纯较高洞，而充项目喇本身币是公育寓，膝配套摩设施容与专趣门的午酒店矿会存间在一仙定差什距，触一方岔面虽沫然可苦以通双过商港业配麻套设统施在修一定圾程度砖上加于以弥元补，谷但另洗一方滔面可退以将歼重点赏侧重炸在短此期居观住的立商务炒散客阅，因零为短疏期居柱住的村商务失散客刑承租驴能力誉较强校，对械于保及持较愤高的份经营蔬收益冠，进慌而实陪现对乳投资煌者的指承诺反有好温处。等而对考于旅刘游客地人，砖因为毙西高蹲新不途是旅根游区序，对呈旅游选客人么的吸依引力盐不强辰，而锤且旅开游客嫁人的介价格蒜承受申能力润也比且较低陪，因辆此不周是理阁想的趁客户殖。对爸于西羞安，灰特别锡是西壳高新匹而言览，由额于商此务活坟动越聪来越括活跃期，短袍期的榴商务游客人涝数量腐比较呢多，政周边旨众多序企业代、写决字楼笨的商内务人刚士应烦当是用酒店啊式公傅寓的熊主要古客户岩，而播且如伏果本拨项目请酒店纲特色豪较为球鲜明忆，提际供与嚷住酒却店不捉同的纠居住锄感受脸，很博可能妖会吸驰引更轻大范溉围的刚商务苦客人赌。饥（二纲）公焰寓类籍型定环位织对于鉴本项艘目的反公寓叫而言伏，除橡了设熄置酒冻店功挖能以顷外，驻还应池当有虾其他残的公辉寓类皆型。敏我们齿下面叮对有弦可能车的公规寓类招型一该一进晃行分丑析，改从而鉴判断瞒最为狠适合粮的公狭寓类封型。坚纯公雹寓嘴纯公刺寓是江以自罚用为借主要济目的富，兼姨顾其虑它需指求的岩公寓佩。根弯据我源们的到对西竭高新绢住宅未市场说的调北查，吧目前臭住宅谢市场升的发烂展态桌势良标好，遮人们局普遍疼对西删高新调的住艰宅市忌场较待为看扫好，圆需求激较为饥旺盛筋。鬼但纯摸公寓反的客辨户对愿户型他的需淡求相化对比童较大努，户为型选厨择上唉以斯2恳－附3贝室为希主，伪而本倒项目剩公寓犬以一舞居为蚀主，钥在户堂型上习难以衰满足症纯公负寓用继户的才需要稠。胞而且森，纯算公寓躲与本致项目态作为使商务聪综合册建筑秆体的素定位弯不吻产合，恶对项妥目总难体的精品质厨有影诚响。珍酒店献功能不与自孙住公若寓不即协调仁，对腹酒店雾的品布质也制有影烘响。右商住临公寓净随着涝高新宗区的剩发展钉，各泥类公雹司越讽来越绩聚集泊，成挑长型供企业近和小早公司废对商仙住公吼寓有份需求叛。竭根据追我们敢对商板住公稼司的考调查光，他蔑们对玻户型输的需核求也授多为舱2-腿3岭居，狗以满庭足办怕公的炎需要泥，而拴本项袄目公俩寓户扫型无岔法满床足商旗住的松要求楼。物商住遮公寓抹档次筛与酒访店、增写字稿楼的棒档次普不匹耳配，脆对项庭目总叙体品喝质有呈影响攀，会什造成稼品质艇下降党，收溪益减熟少，澡不能矮达到翅高档盗次商圆务综永合建协筑体狮的基帅本要枣求。立酒店牺式公攀寓逆根据然北京妇、上式海等寨发达低城市乱的经竭验，除酒店凭式公编寓大双多是天采取海大产色权统迷一经叫营的机方式作，其膏分销批渠道径是传服统的寻房地嚼产销怖售渠惰道，非与房减地产夕中介鼓公司执进行筐合作运。客刷户以鼠长住攻客户遣为主尸，主渣要是崇国内团外高脂级商偶务人繁士和嫌高级虑白领氏。这素种产欺品是宪长期烫经营吸，获到取长堵期收橡益的铲，投定资成躁本逐瞎期回用收而毅不是叮快速妄变现丛。这愧样对潮本项候目的雀资金剪压力忌会比颂较大惠，不沿是理忘想的痰方式英。圈以出浆售为考主的旷酒店丙式公拥寓，寄若承逼诺较闲长时蛋期的发回报狮，则幸成为斗以投基资为趴主兼亏顾自陆用的斤投资计产品网，为慌保证挡品质镇，应咬统一姻管理拌和经杨营，夜以获添得稳肆定的绝收益攀。此蜂种模盼式其换实与令前面景讨论柱过的蚂实现角酒店惕功能汤的公喜寓式崭酒店著类似辉，作简为一捆种新敬的投遮资产串品，茂本项晴目的碧公寓米部分坛完全攻做成仅此种洁产品幅市场五风险浓比较竖大。竞如果道仅承以诺较林短期裂限的顽回报对，也趣需要询提供迷装修案，与叼酒店刘的硬砌件投蜡入差浑别不叛大，藏但两串种产件品会稿产生胃竞争块。必疯须采聚取统糊一经谎营的贺方式塘，否斯则小猫业主际为获拐得客抹户，蚁会竞启相压婆价，俊品质某难有模保证鼠。在济客户宇方面遮也会线与酒帖店客阻人有丘冲突重。而叔且包他租的稍风险辟较大饮。由利于采扣取酒扬店式锋经营慌管理否，物哈业管寸理费哗会比铃较高栏，对丛于自挥用客咬户不除划算衬，会鼠将自倾用客喇户或迁先期春自用折后期紧考虑到投资披的客惯户排驰除在励目标结客户述之外乳，会安加大底项目超的市蛛场风牙险。甲投资唤型服瞎务公滴寓只与上泻面提闯到的偿采取牌短期稠承诺格的酒粪店式称公寓溜相比滔，投野资型阀服务烂公寓画可以见在保取证项剧目档受次的窗基础拳上，忍采取蒜菜单按式装斤修方青案，矩由开业发商托统一盾负责清装修布，使掉项目哥的品趋质有蛾保障碗。同街时服普务内泉容也局是可趋选择掉的，缴使物贴业管咸理费呀降低区，从域而可炭以吸抖引投巡资者膏、自氧用者壳、自肆用与没投资丹兼顾恰者、益作为肢客户舅招待紧场所诉的企筹业等肿多种舟客户堤，分垒散了开市场音风险眉。而遣且投现资型茧服务零公寓伏的用曲家多保为长框期用箭户，跪与酒德店以您短期蛛商务爱客人树为主编也并畅不矛拌盾，滤在档周次上侍虽然跃与酒集店相寄比有座一定窗差距过，但戴也是斤高品进质的福。根瓶据我约们对天于综温合建饱筑体柿的研莲究，亦服务忙式公挎寓也撇是基果本功红能之疲一，更对于夹综合尸建筑佳体内抚的其邀它功厚能也被可以脚起到都支持圈作用蛇，对撇项目挪总体松价值茎提升漫有帮种助作拢用。丝因此柿，综考合比货较几耳种公毛寓类诚型，疑投资津型服唤务公帖寓是悠最为厚适合墓的公管寓类浆型。末（三励）水津晶岛尊公寓看细化伍定位愈1.窝旨目标赞客户保1.贼1适目标牢客户慕（1及）公壳寓式挥酒店佛客户抱群严酒店悔的直搭接客场户是略投资励者，斯间接禁客户沈（租原客）覆是短竟期居陪住的造商务进客人差。臭（2培）投蔬资型赶服务粥公寓睡客户虎群伟投资嗓者：蕉对该顾项目语有投尼资意年向的验客户搂，希斥望首织期投敲资额出较少本的客阔户割自用寒型：钓高新桐区工涝作的巧外籍纷和外掘地高盼级管围理人喝员惰将其艘作为城接待的客户换的相境关公印司叼在西匆高新禾工作导的白延领，以短期舱自主啊，长植期投校资导2到．项蛇目现朵有条晋件分虑析你2.外1晃设施术设备谁相对棉于纯霞酒店蚕而言懂，上壳述二适种物纺业类灯型对色于楼除宇的匆设施凯设备逮不存莫在明谊确的联规定兰性要蒙求，嚼而取逐决于仔市场混和目骨标客庄户的架需求凭。俘本公造寓楼根可配肉备揭24惠小时宝热水韵、户旁式中岗央空奇调，宝具备亏基本管智能纯化配蹲置，芹基本阴满足蚕商务潜客户罩的使纠用要罢求，匹对于厚整体雀物业雨的品欺质有很一定第提升液作用再。呜2.研2刷配套靠设施史相对播于纯汉酒店语而言愿，借“攀公寓挡式酒纷店膏+贺投资鸣型服特务公布寓种”惠二种岗物业椒类型孔对于兵楼宇器的公瓣共配良套设渔施并赤无具初体要贯求，适主要林取决穷于市跟场和披目标三客户虑的需当求。螺但针本对本随项目能的具肌体区冲位，政目前贤尚未秤成熟传，商趴业配什套设防施应晒尽量进配置绩全面勺，满老足客扩户多晒方面纯的需底求。慧2.搜3效户型资公寓尊楼的舌户型柄原本奖按照价商务凡公寓酬的标毫准设欺计，过户型悦面积栏、配鞋比等挨与公截寓式欧酒店资及投剧资型佩服务焦公寓修均较腾为吻燃合。注2.亡4字总平姓面布侄局及淋出入色口辫商务虽居住狸功能这所必兆须的漠临街伟面、扰多个译与城狼市道竞路的摊连接允口本蛮公寓钥楼均乱满足虹要求篮。公约寓楼扎的人滥行、仆货流亮、内燃部出炎入口少设置园不仅臣满足放使用前要求扭，为鱼公寓你的管丝理和此服务交预留痛了条调件。桨3逼．具星体的省组合涌形式婆“浅公寓尺式酒玩店萝+捉投资讲型服织务公锋寓向”总的范具体劫组合寻形式医基本喇有如碧下二拌种方矛式：池分楼严层组础合欧竖向餐组合猎下面姥将对时此二勾种方午式加到以分巩析说酬明。榨3.华1夹分楼谢层组字合膛3.泄1.某1候组合身方式这分楼锁层组床合又作分为舱二种添方式秋，其亡一为爬将公废寓式掠酒店折设在唉公寓食楼高范层部尚分，鹅其下戒部为挂投资颤式公土寓，钩即竞“迫上部吵公寓快式酒止店、机下部我投资壁型服追务公伴寓州”灵，另棉一种赏方式府为将炼公寓绍式酒妻店设时在公旧寓楼乘低层汪部分冷，而宇投资谣型服召务公裹寓位耕于高虎层部膀分，浅即尽“脸下部打公寓晓式酒娘店、雁上部孔投资代型服盗务公们寓臂”掀。缝不同男的上灭下组执合方旁式，粱在不寨考虑娃电梯目和大喉堂使纯用的刮前提限下，师区别勺如下姓：快3.衰1.盯1.唤1汉上部挨公寓遵式酒梦店、亩下部咸投资仍型服偿务公报寓扑将公堪寓式拆酒店耗设在化大楼痕的高才楼层态或低豆楼层室，本刻身并滑无本呀质性漂的差秀别；谎公寓森式酒冻店位丹于高妹层部烂分，父酒店城客房棋将拥识有较鞠好的损视野形和采游光、冬景观穗等。扇嚷3.况1.括1.秤2住上部皇公寓慕式酒锅店、赔下部飘投资像型服殖务公舟寓视由于颠本项堤目西非南侧代隔路肉的木学塔寨否变电位站，踢将公壳寓式避酒店玻设在枣下部撞，距雕离变抱电站华较近症，而帜使公膨寓距娘离变栏电站减相对熊较远寒。公约寓式矩酒店想为短拼期散彻租客标，对胁此不阿会特妻别注到意，最可将菌此不旅利影缘响化疑解。饥从经使营角煎度，性由于起下部醋3-壁5铃层有演38隙套已孝售户家型承薄诺卖5诸年返欺租，狸将公狸寓式手酒店储设在恨低层陈，正格好将走这些秀承诺钞客户僵纳入烈酒店悼式管文理，东可以舰通过羊补充纳协议杏将此法部分碑房间与纳入卷公寓傅式酒制店客哗房，找实施盏统一叉经营哭管理缴，所罪得收坦益统宴一返患还小表业主赛，有须利于射贵公茄司实葛践承绸诺。彩3.嘉1.烫2坚电梯现和大顶堂的纽使用什从整蛛个大各楼的奏安全袍性角车度，感二种怜物业玩虽然星都是降公寓漫，但概公寓蹄式酒狐店为假短期贷租户芽，而红投资找性公拣寓以裤长期榴租客凡为主特，所此以电召梯和苍大堂法仍应阀当分枪用。遥以免断人流们混杂版，对喜双方董安全说角成蜜隐患缠，降澡低整黑体物垄业的俩档次榴。厌一旦潜采用于横向旷分割虎的方面案，崇必然污会造醒成从辅电梯砍厅到世房间寨交通社距离咸过长烛的问酷题，栗对于皮酒店淡客人童而言恭，由凉于是详短期纠居住念，对樱此可拉能不匆会特魄别关剩注。韵但对疤于公禽寓的丛客人线，由征于是稀长期戚居住呜，过翻长的真交通贸距离幅必然台会给滋其带多来不冒便，由从而帖降低鞭其购违买投禁资或砌自用幅的兴芽趣，盲不利爬于项认目销丹售。笨因此眼横向提分割贴的方盾案对荷项目殿的销圣售和喜客户客的居么住影璃响很跌大，默不是扶理想胶方案链。盲3.颜2熊竖向凝组合时3.坡2.耐1织公寓仁楼的恨平面提布局非具有回双大裁堂的常特点乳，有搬利于安竖向同分割帽。公缎寓式拼酒店陵和投询资型睡服务切公寓钞可各秧自使墙用一暴个大记堂，练各自草独立锦成区践、分额区使猜用、解分区记管理列，解足决了密公寓腐式酒伤店与梅公寓偶混用雄电梯阀和大随堂的役问题玉；岂但此姥种分产割方商式最愿大的胀问题黑是各谱层平坊面被约分成轻二部番分，共每一蔬部分岸的消度防疏企散楼紧梯只枕有一沈个，距不符规合消快防规习范，爬补救厌措施年是在侦分割策处设芒防火坡门，毅作为跳另一壤个逃跟生出设口，您满足暖紧急狐逃生败的要纯求；凑而从箩电梯武服务抵面积松的角开度分首析，院标准凤层香6追部电饰梯均竟分为绑2历组，深一组滔3造部电纷梯，惯电梯奴数量陪相同因，决疫定其雄服务伐的面因积也界尽量暮相同振，所窄以纵主向分凑割方木案需返要尽奋量均牛等的酸划分糠标准括层平谨面，骨否则钥会出饭现一隙边电随梯过内剩，早而一味边电必梯不怀够使洋用的适情况匆，会茎降低魔公寓免的档虏次。为目前雾在僚G-道G1羽轴的睁防火辉分界五线基乡本将扎整个特平面扎划分阻为近蝶似相微等的凭两部齐分，励基本图符合争电梯孤的服蓄务能绝力。振3.鉴2.群2老分区俗方式蜜采用亡竖向蓬分割氧的形叼式，炎有二棚种分霉割方良式可嫩供选枪择，宅其一逢为根虎据东烘大堂蜻面积溜较大和、适辽合作破为公置寓式拾酒店沈大堂牵的特责点，桑将公缺寓楼氧东半钓部分要改为文公寓舞式酒锁店使菠用，扭而西盘半部膨分仍切作为亚投资呢性公棍寓；歌其二敌为西衣部作仰为公概寓式医酒店逝而东问部作应为公帽寓。居两种摔方案姐各有吐优势似和不盗足之愧处，剖现分扰述如堪下：绕3.熟2.捆2.摘1雨公寓季式酒穗店设倦在东茧侧梯优势垦：借首层予东侧睛大堂平宽敞订气派协，适随合作员为公农寓式毛酒店全的大腾堂。亿东侧绑1-霸2圾层商慰业配姑套面追积充饭足，贼有利野于安原排公约寓式腔酒店治的服舟务配司套设哥施。肺劣势灭：板但木喝塔寨芹变电佛站在欠西侧杠，公顺寓式片酒店队位于撑东侧镜，而辫以长贱期居霸住为凶主的埋投资蛋性公扬寓位抖于西牺侧。诸投资笋性公们寓客裤户对糊于居续住环惜境要俘求相争对较伸高，育对于丈木塔兔寨变节电站漫的存铸在会虾较为坡关注竹，不套利于暮投资耳性公丹寓的资销售资和出左租。亮整个才公寓页楼的妇服务荡/历消防券电梯株位于演大楼蛋的西辟部，振公寓友式酒委店无附法顺歪利使经用到昼服务景电梯头，而舰投资拌性公胞寓反受而不盖十分斜需要膛服务午电梯终。券3.秀2.捆2.杠2应公寓怀式酒笔店设常在西崭侧宇优势飞：克将公竹寓式伯酒店闭设在郑公寓摘楼西锐侧，须靠近吵木塔恼寨变肚电站熄，淡衰化变登电站郊对于仅投资拖型服梅务公丰寓的蒙不利农影响耽，有舱利于底投资亦性公稠寓的蒙销售陶和出津租。萌同时涨公寓剩式酒架店必哲须的户服务缘电梯亭（及盘消防彻电梯坟）位做于西陡部，爱便于皮使用馆。互洗衣慢房等虾设施西位于抽西部漂，便采于公锤寓式吨酒店评使用千。隙公寓角式酒之店位催于公饲寓楼护西部则，距梢离水菊晶岛德写字扯楼相另对稍幼近，扬接近压办公禽楼的恩商务当氛围饱，功深能、咸档次斩较为竖协调夺，便爆于配咬套设撞施共赖享。掌劣势掌：枪西部男大堂蚀的面榨积相李对较街小，兵空间悼相对刷局促菌，对榆于公词寓式璃酒店到而言麦，与汉公寓需式酒携店的少形象期和档闸次不忙符，葬不够厉气派便。饮酒店污式首其层、戴二层辅的商机业配庭套面顿积较铅少，嘴1-下2赶层总疗面积由约统17赢40暑平方村米，妥而且湾其中贪包含呜货运坝出入勤口、越煤气谨表间暴、智盈能化还机房掩等设律备用幅房，苦不能商满足差公寓灿式酒宰店对董于配醉套设重施需哪求；迈而投灵资型爪服务棉公寓初的贸1-拔2饱层总菠面积摧为约陪28剃30摧平方绕米，蛙面积尝较为覆宽松绵，其涂配套息面积土和功庸能可叠以与刃公寓确式酒碍店共紫享一闹部分踏，甚排至在啦写字嫌楼的跌配套深中也骡有需丹要与探公寓骗式酒烂店共垒享的耽功能结。但嘴这种配共享阀配套夏，特异别是炮公寓锻式酒呈店与奋投资峡性公蓬寓共良享配杆套，央使用到不便馆，同浆样造猴成一可定程煎度的醉人流祥混杂皇，带阳来相考应的训管理仗和安悉全问银题。铁公寓帖式酒游店还胡需借克用写众字楼脱的配晋套设释施。谜3.仓2.童3箩安全总问题洋竖向景分区稀的方乓式，疲仍需膜保证艇每层败的消滑防疏面散，流需要于在防糖火分粱区处雹加设割甲级绘防火曲门（占按照化现图展纸为售每层脖走廊派的艳G幻轴举-G针1络轴处器）。友为确炼保日森常居红住使馋用的毛安全部性，厉此处剃需要跑增加颈人员查或电挠子监偏控设陷施予避以管您理和芽防范烦。石3.跑2.郊4淘电梯炉数量巴根据挨我行法多年冬对于载酒店仗市场此的经狠验，烦一个姨运转辽良好乔、盈英利顺叫利的捏酒店尾，存犁在一续定的兆客观炕规律抬，即倒需要五一定丛的规昂模效妇应，滤其基啄本盈营利的乓规模云大致牛在仇30隶0疯个客洋房，未才能宜取得丸合理李的收灭益。篇而躁30遮0求间客阁房的僻酒店充，对租于客脂用电乞梯数拳量的我要求麦基本汁是平耻均边60竖-9弯0恶间客抵房需攻要一映部电拳梯，钟按照妻此标理准，社30余0关间客膊房约衔需要泪4-刷5乘部客驶用电阵梯。迈而本艳项目暖经过棋竖向志分割蜘，东兆、西帽两部狱分各念3假部客袋梯，惑对于售公寓蹲式酒划店，话电梯烫数量培较为店紧张寻。瑞3.健2.折55向货运域电梯购由于槐公寓划式酒橡店提还供酒烤店式结服务按，进掘行房但间日脏常清剩洁护素理需妄要专胞用的临货运稳电梯毁，加仙上西绍部原德有的琴三部雀电梯吹，公未寓式恳酒店饿共拥征有四嫁部电至梯，似基本绿满足辛使用福要求端。蛾3.肚2.益6薯分摊糠面积捞需要赔重新袍计算家由于靠公寓心式酒竭店和温投资凶性公想寓均纷以出惠售为乐主，陆而由否于竖释向分瞒割，数公共帝部分胳可分译摊面盲积的愉分摊民对象加与原织整栋霜公寓傍楼统栏一分荒摊的辟情况有有所削不同枕，需窑要重卖新进肉行销宏售面床积的夏计算舰，重秩新核凉算每底户的坦销售扎面积览。触3.茧2.池7庭新的只销售奏面积直与原披销售敌面积姿的矛蹈盾匪由于络销售奴面积什分摊秧原则烤为按兄照实份际使定用进涌行分抵摊，壶投资穗性公慢寓位迹于东赔部，附其大半堂等歇可分丑摊公沸共空逼间面衰积相春对较税大，叹造成诉销售慰面积逼可能拣有所扩变化茫，对盼于已膜经出矮售的般公寓泄部分斤，需番要与掏小业吴主协荐商解头决重其新计松算分爸摊面甘积使颤户型现的销吴售面怠积变进化的嘉问题牛。票3.态2.标8歼与已央售出柳户型珠的矛躺盾倍从经森营角四度，嗽由于疯目前私已经脂售出访公寓挡近戒20洁0露套，矿而且裙在戒3-便5讽层有铲38度套已猜售户闹型承四诺番5承年返较租。俱公寓筐楼经竖过竖恭向分程割，鞠这些侵已售赌户型侵一部跃分位催于公旗寓式虚酒店竭内，针另一弱部分盛位于京投资菌型服破务公处寓内候。位耻于公践寓式胖酒店勿内的栏已售尊户型板，需倚通过抬补充剥协议天等方徒式，故将此狮部分改已售廉房间愤纳入滥公寓老式酒处店客躺房内肃，实巾施统万一经呈营管旬理，斩可望巧通过习将所宗得收香益统挖一返均还业布主，拥实践煮贵公显司的烦有关签返租舱承诺滨。但残位于过投资韵性公赛寓内凳的已礼售户蚊型，望特别偿是承剩诺返米租的升户型拢，其械矛盾溜较难赶处理激。雾3.全2.盾9于公寓搭式酒拨店与膊原已励售公映寓之拨间的测价格孕差婆通过之将原窜普通普服务羡式公尊寓改滔为公抚寓式钟酒店客，大雾幅度副提升昌了公猜寓的影销售敢价格汇；而烘原服怖务式词公寓姿的价掠格已痰经被夸市场丧所接帜受和便认可雨；现占通过罩改为顽公寓题式酒否店而宅使价异格大弟幅上残扬，升市场枪的接弱受和包认可娇是一窜个难肺题。物如果散不能薪够为赔市场伐所接概受，球公寓持式酒脉店的坊销售盗可能熊会面层临困劲难。劲3.牌2.厦10跌公寓睡式酒姨店的避管理祝公司漫要确鼻保公龙寓式站酒店侨的酒裳店品浅质，缎需要点聘请括专业甜的酒这店管教理公协司进新行专毕业化起的服外务和壮管理英。而凤本项准目与伯投资情性公录寓同邪处于潮一栋妙楼内联，在鹊分界玩处由嘴于消漫防条置件限启制不脉能够活完全袜分隔赴，具碍有安饱全和无流线叫混杂举的隐湖患。殃这样其的情唱况为端寻找著有经伸验、喉高品日质的竹酒店选公司杏造成毒了难铁度。攻结论租：霜根据丸与贵倾公司遗的沟垒通和衫交流斯，考纽虑水捧晶岛祝公寓屯已经杠售出厕一部遣分，乡且其自中脂3-豆5重层有鱼38佛套公花寓对企客户氧作过对关于圣5项年投副资回直报的娱承诺朝；并绿结合公上述滥对于管公寓周物业输定位伯三种悟组合那方式伙的分秘析，变我行用建议码将公勒寓定予位于薯“甚公寓疗式酒央店介+安投资粒性公胳寓摘”郑的组钩合方以式。脑建议隶将公袭寓式搁酒店非设在舟公寓稳楼的痒西半捐部分撒，投浇资型惊服务趟公寓泻设在佛公寓降楼东菠半部猎分。凑（四傲）商架业配勿套定秆位细野化卡根据筋上述稳设置超，公兽寓楼私的服1-独2痛层商箩业配宝套按牙照为梦各自路上部各物业熄类型剖服务截的原杀则进夺行布悠局和士功能篇安排急。同倍时考译虑到涌公寓净式酒欧店对含配套扮的要抛求相薯对投扔资型梯服务派公寓坚要高乓，公鞭寓的规配套盈可以王与公蜡寓式马酒店蹲共享极。叹公寓舞楼定吊位为索“摸公寓怒式酒闸店勺+湾投资挠性公宋寓赔”慢，组版合方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