房地产开发贷款评估报告

某房地产开发贷款项目评估报告本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告。报告通过对借款人、项目、市场、筹资、财务、贷款风险的评价得出项目投资计划可行，财务评价符合贷款要求的结论。房地产开发贷款评估报告项目名称：河滨印象项目企业名称：四川万达房地产评估单位：成都精至诚房地产评估有限责任公司

二ΟΟ二年十一月二十九日•目录第一章

概

要一、借款人评价二、项目评价三、市场评价仰四、映投资录筹资乖评价隔五、扎财务沈评价培六、饰贷款诱风险起评价祝七、浅评估瘦结论闻第二肤章妇

贝借款滋人评剪价芽一、拍借款锤人概狗况票二、床经营本者素恢质及所管理待水平税三、歪信用懂状况宽评价粪四、洁资产喜负债授分析清五、隶盈利详能力粉及资嗓产运钉用效肾率扑六、助现金己流量菜分析树七、玻信用插状况歌评价主八、骨企业承前景斧评价缓第三究章散

贱项目缝建设悔条件困评价楚一、烈项目是建设符的必毫要性淘二、旁项目西建设隔内容纪、规妙模和薪建设贩三、筐项目哪实施满进程咸评价壳四、僚项目鸣建设寸条件补评价冤五、收设计胀单位目资质脉评价捎六、旺施工兰、监超理单挑位资肌质评忘价隶七、抛环境支保护著评价翅第四珠章秤

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配偿债敞能力笛评估妖一、镰项目夺财务泛效益阳预测绒二、问项目酬财务系现金晃流量财分析渡三、适资金保来源丹与运支用分路析坏四、棕项目皇偿债蛇能力待评估款五、疲项目匹敏感来性分懂析抄第七垫章粪贷款优风险孕与效阶应评领价冒一、内贷款该风险当评价改二、尾贷款丙担保找评价忌三、仙贷款连效应砌评价概要厘根据装四川帮万达底房地源产有谊限公巨司开慈发俩“命河滨题印象径”镇工程东申请买贷款春的需唯要，厌经工欠行液××带×请支行执初审驰，并如报工离行返×扣分行动营业骄部住只房信领贷处饭研究备决定怨，组弊成评丧估小岛组，舒于疗20络02寿年1乖1月母24酬日摇对该厦项目急进行日全面作评估揉（评方估基渐准日编确定规为镜20婆02期年9展月3偏0日蕉）。原根据汇项目感的现俭有资街料、豆开发深现状栗、项辰目实检施条峡件和汗可操晴作的致方案趁，参效照工督行燃“鉴房地呢产开攻发贷甜款评扭估办陕法桐”神的要狡求，划评估立组采伏用必贝要的婶评估山程序布，通休过对嘴借款川人综繁合情疏况及脖开发屿项目猪建设梁条件咳、市她场及脊预测宋、效咏益、柄风险帅等多辟方面程分析组得出够评估专结论惧，并帅于盟20钥02袍年1僵1月煎29拣日藏完成次评估培工作禽。现叫将评踪估报块告简做要概惹述如辉下：额一．飞借款哲人评赚价惯四川螺万达总房地排产有音限公恨司（览以下谱简称尸四川缴万达似）成弹立于须19纺99级年7嫂月2摘2日阻，是兆大连瞧万达航集团可股份尾有限赤公司线下属嘱的全杠资公售司。逢法人性代表肉××寻×若，注狮册资浩本2锯00跳0万竿元，趟分别愤由大跪连万醋达集揭团股胜份有雹限公诚司投捷资1锹80款0万排元和呈四川盐万达截房地沙产有基限公浅司投龄资2炉00庆万元背构成的；公妻司主韵营房棉地产选开发冈，具名有房汤地产丽三级慰开发洁资质迁。2照00申1年角1月青起正趴式进肌行倦“铃河滨限印象铃”功联排前别墅阴和复畜式别芦墅高很档住票宅小遥区项填目开沾发。涛在近番1年遭的销帆售时坐间里吨，在理成都怎市激五烈的讯市场洞竞争湖中，运“城河滨抄印象贞”辈业已胀取得补近2斜.5稀亿元阔的销完售佳补绩，便实际华到帐屯销售肌收入类为1好58识48博.8幅9元粗。截毙止2们00护2年示9月虚，公煮司资意产总终额为毒21做33慎5万耗元，勒负债劳总额筝为1逮34眼82蹲万元悦，所浪有者吃权益足为7境85毕2万扯元。奖四川幅万达志在工假行迹××劳×贷支行屠开有扮一般墓结算嗓帐户爬。截新止艘20还02沙年9亏月3掌0日咐，在艰工行吹××勒×爸支行旬存款沸余额纱为5俘57饥万元置；公龄司借莫款余笔额9表00联0万狠元，插其中棋工行倘××件×践支行叼借款签70带00巨万元按，中押行驴××掘支行梁借款玻20菜00呜万元黄，均净按时合付息历，无捆借款与逾期事现象验发生犬。企真业无剖不良调信用遥记录招，2戚00麦2年浩经工瞧行船×萍分行反审核风评定童信用视等级袋为A影A级亦。腥通过惹资产础负债够率、决盈利执能力灶及资转产运蓝用效旨率、莫现金蕉流量基的分雅析，肚得出唤以下老结论浩：企售业所章有者熔权益锣呈现诱增长洒趋势段,自倚身积制累增封加,浮对负浆债的续依赖烘程度迎减小缝，有寸较强忙的付兼息能怠力、御融资恳能力灭和偿电债能狗力。坛二．啊项目省评价脉“厌河滨殃印象燥”喜居住寨小区趁项目珍，位县于成先都市忍东南联部锦哥江区扔××垃乡永均兴村拒三、榨四组斤（贯××全×蔬村）述二环吐路内狭侧潮××肠×脖米，头地理则位置辈优越遍，交考通便栋利。阔该项小目总雕占地住16歌3,馆64窗8平花方米浪（含披代征制地4填1,抄02纺4平墙方米饱），显建筑居总面可积1麦16汇,0姐92采平方婚米，兰其中桨：商捆品住型宅1冶11驼,1劈62城平方巡米（绣可销疫售面阴积9若5,靠11祥8平叠方米症，赠洽送面奋积1零6,尖04库4平吧方米验），蓬会所诱2,良82义0平危方米趣，幼买儿园斩1,级49纱0平护方米桃，配疲套用思房6骑20干平方孙米。陵项目韵规划波设计喷有5率2幢窝住宅懒楼和预配套紧建筑弄，住钩宅户芝型均称为跃爬层式丧联排皆别墅耽和复眠式别依墅，辜面积割在第16窗0平致方米忆到葛29部8平龙方米肾之间砖，共麦40沟3套熔，其贴中联呆排别溉墅3艰19练套、榜复式贴别墅乳84冲套。借项目宁容积录率0近.9幕5，仅绿化馆率5盖3%姜。离项目横各项仅报批晒手续素齐备唯，建阶筑勘候察、酿设计杜、建塞设、锋监理郊单位甚均具凳有相录应资凑质。彼小区或于2票00凳1年案8月歌全面浇开工磨，截捷止2申00哀2年雕11悟月已着完成刊52斤栋住撑宅项灯目土但建工气程、喂外立仪面装难饰和楼水电于气安遗装；毯游泳睡池、酬配套贷用房箭、小肆区道抹路和记景观哭绿化板工程滤建设伴还在猴进行扶之中电，预闸计在涌20肿02书年1倍2月悠完工仆交房联。删三．搞市场表评价汁根据蛇企业百提供谈的资学料，铲“宝河滨键印象尺”夏项目半定位捞为大任规模飘高档抖联排蓄别墅幼和复苹式别幻墅小缘区，伶该项躁目具沙有地量理位踢置优杀越，顿小区环环境颜别具会一格啄等优洗越性雁，同尽时存肝在小拘区内参车位加比不锻足，瑞定位剑较高聋，销狮售不也容乐辨观等圈劣势昆。通皮过选候取交越易实谨例进衰行分陕析，炸得出摆联排侄别墅互平均统售价森53或91耕元颗/m框2捞，复铃式别由墅平这均售奖价4正18遍3元爹/m无2颜。本卸项目彼可实圣现销委售收拣入联典排别率墅4胆34伐66豆.6既1万鹿元，责复式借别墅古60崇61板.1后7万心元,夺预计腾可实画现销简售收筋入4锡95杯27述.7草8万榆元。魄四．触投资粗筹资悦评价连根据含企业菊提供止的经隆规划蚂局批怕准的寿总方诵案，币参考陡该开尾发企涛业在锻同类屯项目凉上的退开发矛成本巧以及养成都四市同桑类建伪设项蓬目经晓济技静术标暴准，幕并结狠合项羊目自孤身情蒜况，盾经测继算该妥项目卡总投劝资4盈05蕉73民.0绞9万溜元，肃其中订项目允开发胶成本忍（土扯地、铁房屋赚开发啦费及店其他雨）3浓56遇79胞.2奇0万密元，唇开发略费用唇（财篮务费训用、慰管理犯费用敌、销裹售费踪用）邪48效93班.8利9万狠元。沿经评双定单稠方成州本为胖34秩94安.9倚1元袄/平滋方米倡；其先中：阀土地临14贯89准.0泪4元笼/平爹方米筐、前研期工疯程费舰68棕.3钳0元耗/平娱方米艇，房锹屋开婶发费挑为1冠32蓬7.酷16税元/颠平方驻米、蔑费税以(主金要为炒综合伞报建永费、晕集资酱费)恐14宾0.沙85寄元/锦平方满米、央期间永费用对42线1.抗55中元/拔平方市米，振其他颤费用烈8.硬19润元/挂平方急米，馅不可米预见逮费3忙9.庭82妨元/蛙平方竟米。小企业键自筹糖资金老12夹47绕8.炊55害万元遣，工觉行土展地储新备贷宣款7却00仆0万节元（摘到期道万达材集团踢代还腐，详揉见附绢件：绪万达讲集团燃承诺接函，厚截止说20强02劲年1爆1月止末，砍已归足还1椅10忌0万写元）傻，中样行流亦动资尊金贷仙款2煎00块0万角元（五20舞03经年到侨期）备，向赔工行岂新增叔房地岔产开帐发贷袖款5间38芦3.支08同万元晋，销矩售滚潜动投玻入1意37全11蚕.4岂6万昨元。垫企业妙自筹浆资金采占总努投资买的3犬0.码76反%，询符合千规定渣的贷介款要毛求，筛截止渐评估腹基准她日，巨该项郊目已何投入渗资金泽为2阀92额29炭.9少3万丝元。迁五．规财务链评价塔经过势评估邪测算蝇，该王项目兽的各材项盈访利能心力指具标测抖算结塑果如责下：均（详厘见评电估主爪表4歼项目燕财务就现金祝流量俩表）北1、疲项目朽建成提后将暑实现落净利扔润4裙10耳8.以17傻万元糊；决2、绵内部骆投资者收益进率：筐按全贷部投瞧资计节为2吴6.制77茅%；掉3、门财务好净现奴值（撇还原演利率恭10猎％）曾：按庄全部锤投资藏计为至33情41膜.0申4万纪元；扬4、浅动态指投资对回收招期(降还原日利率屑10糟%)装：按衔全部况投资框计为提2.误03弦年；歇由以挂上可论以看屯出，筛该项负目内灶部投笨资收缘益率标均大槽于设战定的婚基准闪收益典率（僚设定党的基攀准收尸益率塑为1姜0％跌），识财务暖净现伐值大阿于零厦，说唉明该旷项目研在计呀算期森内按涂×屯行财邪务评维价标需准可嗓行。施六．琴贷款插风险涝评价虾通过是定性吹及定耳量分暖析，赚项目鹊财务捷抗风芝险能缸力较秩强。押通过炮定量敌计算暂，本焰项目州风险犹等级见为A炕A级翻，贷这款项协目综鱼合风诵险度唇为0逆.2过5，件低于贸风险掠度0升.6丝的界瓦限值寺。增该公专司向旅×环行提泊出贷袋款担斗保方纺式为盐其母路公司脊大连挠万达鱼集团额提供盖担保拣，经宣对担重保企叨业提脾供的哈经过的审计锄的财粪务报桂表分炉析，沉担保砍方大片连万劳达集防团股嘴份有伙限公鸟司2喉00悦1年划所有录者权第益为啊16龟.8虾亿元贫，其异中未孤分配跑利润盾为2胖.8凑7亿豪元，格对外爬担保慌为1日.9防亿元惊，且掉全部椅为集章团内地部担拆保。拌财务雅状况影良好石，担幻保方步式可廉行。榆七．龄评估鸟结论茶评估党小组著经过倾对企坐业综貌合情爪况、奶项目穷建设况条件订、投惯资估晌算，云筹资杜、销浙售及融偿债止能力烫、贷妹款风商险及况效应殿等多加方面悬进行避分析错测算饿，认状为兴“立河滨称印象伴”钥项目枯建设梳条件铸具备翻，目纹前，验土建凯已完湾成9剩0％季，景喉观已波完成印40渴％，评投资顺计划诚可行田，财挖务评享价符检合贷叠款要评求，秋项目敌被评莲为A钱A级沿，具撞有一半定的烘抗风勤险能仿力，桶该公鹊司向迷×吸行提兔出贷对款担头保方番式为驻其母汗公司好大连钳万达抹集团绞提供钟担保仇，经把对担宋保企惧业提是供的降经过州审计环的财壳务报醉表分乳析，姐担保森方大江连万妥达集壤团股盐份有泻限公象司2悔00顶1年板所有得者权蛇益为湖16酸.8艇亿元锡，其抖中未亮分配挖利润瓣为2千.8周7亿较元，贡财务鸟状况抛良好坐，担腾保方昆式可衣行。屈由于四项目笼在建橡设条翅件和向市场粮销售腊等方垒面存狡在一鼠定程驶度风砍险，先应对丰项目床资金井专款熔专用犯，对浇房屋砍开发基及销悬售回奶笼资霉金全宵程监投控，芦做好糖贷后渣管理西工作麦。烂借款馋人评劲价淋一．文借款脾人概社况嗽四川悟万达盯房地筐产有拍限公绿司（患以下耍简称拼四川为万达烫）成市立于妹19他99去年7俗月2货2日注，是意大连既万达能集团运股份锁有限旬公司躲下属卸的全脚资公反司。哈法人回代表匠××亿×农，注耍册资废本2岸00解0万衔元，冻分别却由大阳连万凉达集匪团股野份有传限公近司投倒资1府80士0万可元和忆四川茎万达乓房地岛产有候限公拐司投乡资2而00染万元监构成赢；该嫁公司写主营之房地绩产开筛发，钓具有今房地卸产三节级开盐发资练质。败四川嫂万达牵房地荣产有驻限公书司在俗成立禾之初舌就严陵格管悉理，词建立居了一民整套摧严格尝的管坛理制深度。轻作为亲大连泛万达因集团裹有限卡公司杀开拓僵中国林西部也市场晨的桥申头堡虎，四们川万手达在妖最初灾的两饱年主妻要代碰表集苦团从烤事战膛略性昂工作滤，包缴括市依场考过察，谈战略踩咨询速等，塞没有阴实际因操作号项目舌。代该公法司于纪20表01颂年架1搏月起酷正式家进行跌“摆河滨丸印象研”物联排别别墅谈和复若式别贷墅高稻档住破宅小穗区项祥目开队发。教“薪河滨蚕印象钩”却于2霞00求1年抓8月冰正式己开发倾，驼20酒01庸年1禾2月恰8日死正式泛开盘掠发售滨，在湿近1编年的区销售漆时间鸭里，第在成乡都市榜激烈捧的市鱼场竞威争中虑，差“引河滨赛印象炉”舟业已营取得至近2啊.5绞亿元逢的销眯售佳仁绩。刻售房潮率已潮接近勒50男%。冰开盘叔以来方，格“军河滨纠印象般”货已获痒得问20钓01唇年度喊“编成都锣市1计0大飞金奖单楼盘倍”承和柜“笼群众钥最喜卧爱的肠楼盘乎”槽等荣昨誉炉,恳通过椅“史亚太牺村生梨态住炮宅小狂区亭”笔的评箩审、继20购02粗年6键月份闭在由哗建设暗部主浸办的档20产02拾年中本国住惯宅创勾新夺尿标评箱选中晚，获射“起创新好示范母楼盘晶”翼综合矛大奖债。止二。排经营研者素批质及挣管理磨水平或四川乐万达虏房地娃产有扯限公隔司产吗权明享晰，狼制度月完善击，对锐内对疲外经参济关记系清巾晰，练无对退外投职资和悟诉讼吉等法掏律事郑宜。驶公司齐下设刑工程熟部、必配套仅部、腾开发赴部、释销售扎部、上策划划部、绑行政核部和往财务伍部7抗个部孟门；云现有勒正式瞎职工仪34秀人，绪其中席博士烘1人中，硕淡士5曲人，亿本科恐24海人，蚂大专流4人滴；具膏有高供级职功称4损人，话中初顶级职下称2伟8人击，公育司人打员配随置优仇势明庄显，梅素质副较高更，具握有一血定的认专业委技术出水平牲。姥四川悦万达旧房地凉产有谊限公恨司主鞭要领携导人晨基本污情况除如下兼：制法人患代表甚：耽××撤×缺，男浇，3趁9岁滩，硕丈士。舱总经福理：式××墨×烘，男但，3饲9岁弹，硕贡士。弓副总捡经理属：侵××穴，男显，4奋7岁附，博旦士。命财务选部经爱理：科××泄×猛，男嚷，2婚8岁振。搂三．圆信用罢状况武评价清该公腰司在腿工行备××劳×踏支行解开有医一般缩结算唇帐户卵。截终止2春00深2年才9月池末，躺该公波司在旧工行魂××截×理支行越存款运余额极为富55灶7万偷元；双公司糊借款围余额馋90床00佣万元进，其赢中工展行辨××活×石支行堤借款农70移00悄万元妖，中马行尾××黑支行壶借款伟20狼00漠万元齿，均峡按时乖付息横，无罪借款耕逾期使现象琴发生匹。企宾业无参不良害信用串记录莲，经荒省分章行审陡核评荷定其码20顿02纵年度始信用板等级序为A胳A级料。海四．美资产寿负债礼分析除企业屡财务猴状况威详见霞附件炭企业子的资执产负瓣债表歌。公这司的贝资产腹负债印状况惠及主树要经疯济指蒜标如令下表朗：拔资产窜负债牺及偿拨债能蛮力指猾标简元表流

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