美丽广场建设项目可行性研究报告书

美丽广场项目建议书PAGE36美丽广场BEAUTIFULPLAZA项目建议书衡阳“美丽广场”项目项目建议书衡阳星善置业有限公司（2014年4月，可研前）地址：衡阳市解放西路75号电话录第一章项目基本情况第二章项目建设必要性及依据第三章项目规划设计构想第四章项目市场分析第五章项目开发计划第六章项目投资估算与资金筹措第七章项目经济效益分析第八章项目社会评价分析第九章项目风险分析第十章结论及建议附件：美丽广场项目设计效果图衡阳星善置业有限公司营业执照、组织机构代码证项目国土证第一章项目基本情况一、项目名称：衡阳“美丽广场”二、项目类型本项目是以投资兴建按五星级标准打造的精品酒店、现代商业中心MALL为主，辅以部分住宅、公寓的城市综合体项目。三、项目位置1、基地位置：基地位于衡阳市东西交通大动脉——解放西路立交桥旁。东临驻衡某部队和财富和园商住楼，南面为中天星城住宅小区，西靠西外环路、华新开发区，北临解放西路立交桥、南华大学南校区。基地为原衡阳崇业互感器厂宗地，净地面积为58345㎡（约87.6亩，包含地块西北角原互感器厂职工家属区部分，需拆迁），用地性质为商业、住宅。地块呈相对规则长方形，沿解放路面宽约170米，沿外环路面宽约217米，纵深长360米，地势平坦，现有附属建筑物（厂区有车间、仓库、办公楼等，属自有产权，约9378.31㎡；家属房约8692㎡，属业主私产，需拆赔）。2、交通状况：基地西北侧为解放路立交桥，人流通过立交桥下可到达基地，在临基地西侧和北侧有立交桥匝道，附近有立交桥出口到达地面。基地距市政府3分钟车程，距衡阳火车站、高铁站15-20分钟车程，距在建衡阳南岳民用机场20-30分钟，距衡枣、衡大、京珠高速入口5分钟车程无堵塞直达。3、区位分析：基地处于城市中轴线上，未来城市发展的圆心位置，基地左侧为衡阳市华新开发区，高档房地产楼群林立，同时也是衡阳市行政职能中心，随着入住率的提升、人口的增加以及大体量综合化、现代化商业设施和公共交通的规划新建，将成为未来衡阳市的标志性中心地区；基地右侧为衡阳市老城区，人口稠密，有成熟商圈，但限制于原有规划，商业配套设施落后，档次偏低，形象度欠佳。四、项目定位本项目为“按五星级标准打造的精品酒店、甲级写字楼、商业中心及住宅为一体的大型城市综合体”，整体定位为：40万平米★城市中轴★一站式生活城本项目为超高层150米的准五星级酒店、甲级写字楼、商业中心及高端住宅为一体的大型城市综合体，建成后将集办公、购物、餐饮、住宿、金融、娱乐、影院、旅游等多功能于一体，进行全方位服务的高端城市生活区域，并具备市场竞争的差异化，具有地区标识性。五、项目投资开发单位：投资商：深圳市崇德益投资有限公司开发商：衡阳星善置业有限公司开发单位简介：衡阳星善置业有限公司于2011年由衡阳崇业互感器有限公司更名而来，原为国有工业企业，最早成立于1980年10月，注册资金2000万元，2002年由衡阳崇业建设开发集团有限公司兼并重组，成为衡阳崇业建设开发集团有限公司的子公司。2009年将原衡阳崇业互感器有限公司的工业经营项目剥离处置，仅留下土地、厂房和债权债务，为开发该项目做好了前期准备。2012年，引进深圳市崇德益投资有限公司作为主控股投资方，法人代表匡钰，开发团队均为业内10年以上开发从业经验人员，经验丰富、理念先进。第二章项目建设必要性及依据一、项目建设背景衡阳市位于湖南省东南部，湘江中游，东邻株洲，南抵郴州，西南接永州，西北挨邵阳，北达娄底、湘潭，面积15310平方公里，总人口813万，常住人口714万。衡阳地处五岳之一的南岳衡山之南，因山南水北为“阳”，故得此名。而因“北雁南飞，至此歇翅停回”，栖息于城南回雁峰，故雅称“雁城”。衡阳历来为湖南省第2大城市、中南重镇，也是国家老工业基地、国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国加工贸易重点承接地、全国商务综合行政执法试点城市、全国现代服务业改革试点城市、湖湘文化发源地、湘军发祥地、全国重要的综合交通主枢纽城市。京广、湘桂、衡茶吉3条铁路干线在此交汇，是南下通往广东、广西，东到江西福建，西达云贵川渝的门户。随着武深高铁的开通，南岳民用机场的开工建设，交通更趋通达。2011年底，中心城区面积130平方公里,户籍总人口138万，地区生产总值1746亿元，步入了中国特大城市行列。衡阳市中心城区面积按271平方公里200万人口的规模进行规划编制。根据衡阳市委、市政府规划，衡阳建设“西南云大”经济圈（以衡阳中心城区为核心，以西渡（衡阳县城）、南岳区（旅游胜地）、云集（衡南县城）、大浦（工业强镇）为卫星城的都市圈）。随着衡大高速公路建成、衡云干线（衡阳市区到云集）、南岳高速公路（衡阳市区到南岳）、船山大道西延西渡相继开工，衡阳西南云大都市区雏形初现。除交通外，市规划部门正进行“西南云大”产业布局规划，初步构想是南岳以旅游业为主、西渡以消费供应为主、大浦以工业为主、云集以物流为主，发展相关产业。截止2011年，衡阳现有13家世界500强工业企业，如中航国际集团、富士康科技集团、中建材、中国五矿集团公司、欧姆龙、中粮、香港玖龙、中兴通讯；16家央企的引领下，形成千帆竞发，群龙共舞的局面，先进制造业、新能源、新材料、生物医药、电子云谷、矿产开发与深加工、盐卤化工及精细化工、现代物流等8大千亿集群的雏形基本成型，重点产业更加给力。本项目地处城市经济发展主方向轴心，在城市商贸服务中心区域，同时又临近华新开发区商务行政中心。二、项目建设的必要性及依据1、项目符合城市规划，推进城市现代化建设“3+5”新型城市群的建设是湖南省十二五规划建设的重点之一，衡阳作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑、提高衡阳城市品位、加强衡阳市辐射功能。目前，衡阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，商业布局集中老城区夹小区域且设施亟待改善，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善衡阳市人民的居住条件，发展大商业，以商业拓展城市空间，已经成为衡阳市政府特别关心的问题之一。根据衡阳市十二五总体规划，衡阳要大力发展现代服务业，建设区域性现代服务中心，打造区域性消费中心，建设区域性中心城市。本项目以投资兴建高星级酒店及商业中心为主，将极大推动城市现代服务业的发展，带动相关产业发展，符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了“3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程、美化城市空间、创造新的城市景观、提升城市品位、打造城市地标都具有积极意义。2、旧城改造，利市利民为加快城市发展，衡阳近年来大力实施“塑城”行动，提出“敞开出口、拉开骨架、完善路网、抓好配套、片区开发、提升品质”的要求，加快城市新区建设和旧城改造。本项目用地位于衡阳市东西交通大动脉解放西路立交旁，原为衡阳崇业互感器厂宗地，企业停产已久，土地闲置，成为市中心的一片旧城，既不利于城市发展、土地利用，也影响了城市形象。本项目的建设，将城市中心工业用地转变为商住用地，参与旧城改造，符合衡阳市城市发展总体规划和要求，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，带动经济发展，美化城市面貌的需要。项目的建设对实现城市发展战略，推进城市提质扩容将起到积极的促进作用。3、促进就业、增加内需、刺激消费由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就再所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而房地产投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，房地产建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为城市中心区的大型综合体项目，将可提供约6000个就业岗位，为增加衡阳市当地社会就业作出一定的贡献。同时项目建设将进一步繁荣区域市场经济发展，增加内需，刺激消费。4、城市经济拉动和税收提高美丽广场项目占地约87.6亩，总建筑面积约40万平方米，直接参与土地的一级开发，是衡阳市难得一见的城市综合体项目大盘，总投资约16亿元，将极大地带动相关产业特别是第三产业的发展，拉动城市经济增长，经预测，项目建设销售期可为政府新增直接税收3.8亿元以上（建安税8550万元，销售税1.9亿元，存留资产土地增值和营业税1.08亿元），辐射税收2亿元。投入运营后，每年可为市财政贡献税收1亿元以上。第三章项目规划设计构想一、设计目标突出“和谐”、“舒适”、“实用”三大概念，打造衡阳市集高星级精品酒店、甲级写字楼、商业中心及高端住宅为一体的大型城市综合体，以超高150米建筑，时尚设计风格，打造城市地标，体现“高端、品质、品牌”。二、主要经济技术指标项目单位数量备注总用地面积㎡5834587.6亩总建筑面积㎡4066461、计容总建筑面积㎡266050其中：酒店㎡32720办公㎡21414.36商业（地上）㎡34497.32住宅㎡142365.14公寓㎡30367会所㎡46892、不计容总建筑面积㎡140596.68其中：地下室㎡90767商业（地下）㎡23600含超市15000㎡住宅及会所首层半地下室㎡4960各层平行车位面积㎡21269.683建筑容积率%4.564建筑密度%35%5绿化率%30%6机动车总位数个24387项目总投资万元161742三、项目功能分析四、项目规划指标的设定“长期经营+销售”的组合模式1、经营部分——酒店、商业中心【酒店】——长期经营，委托国际知名的酒店管理公司进行经营管理【商业中心】——长期经营，只租不售，并委托专业公司进行整体经营管理。2、销售部分——住宅、公寓、写字楼、配套商业。五、规划设计理念及原则1、强调环境与生态的和谐统一，坚持以下的设计理念和原则：1）生态性原则——充分利用自然条件。以免减少未来发展所可能导致的生态破坏，营造绿色生态的空间，强调设计遵从自然。自然的空间格局、自然的生态过程，意图营造精致的居住空间。2)人文性原则——以人为本，建立人与山、人与水、人与人之间亲切、和谐的关系。规划设计用板式点式建筑把空间互相连通的大院子。3）景观性原则——塑造优美的整体效果。4）实用性——设计的理念与方向符合功能定位。5）科技型原则——借助科技的手段和先进的设备，创造全新的，具有科技含量的景观、建筑特色。6）经济性原则——强调经济、实用、节约的设计原则，充分利用自然气候、地形、本地材料，构筑亲切宜人的空间。7）现代性原则——体现时代特征、构思新颖的现代建筑和现代开发模式。2、超高层商业综合体区1）布局原则：通过用地价值的判断和对现状条件的分析，在合适的地块选择合适的建筑类型及出入口。本区包括150米超高五星级酒店、办公、酒店式公寓、大型综合商业中心。综合商业沿两条城市主干道和基地内弧行规划路布置形成动态的建筑体量。地块北面直对城市主干道解放西路，车流、人流较多，适宜布置酒店和办公的超高层综合楼，既方便人流、车流疏散，也具有良好的展示性，易形成地标建筑。南面布置的酒店式公寓楼既远离了主干道的交通拥挤，也贴近了花园景观住宅区。2）流线设计：商业流线确定以一条主动线为主，通过灵活多样的产品类型和可操作性的开放空间来应对投资与使用二者之间的需求，促成综合效应、社会效用价值的最大化，以开放式的建筑综合体设计打造出衡阳的新地标。3）衡阳气候冬冷夏热，需要全天候的大型室内购物中心，本项目将是衡阳规模最大，档次最高的“室内购物中心”，打造城中商业村概念，集吃、住、玩、游、购物等于一体。3、花园景观住宅区在满足高容积率的前提下，在地块内部以点、线结合的方式布置高层住宅，给小区住户相对的私密性和领域感，在有限的空间里挖掘最大的景观面，给建筑最大最多的景观看点，丰富了建筑形态，更提高了地块价值。第四章项目市场分析一、宏观经济分析与判断【城市概况】：⊙湘南地区重要的政治、经济、文化中心与交通枢纽城市，11年常住人口813万，市区人口138万。⊙城市空间布局东拓南移，西沿北扩，“中心城+新城+卫星市镇”，远期规划为市区200万人口特大城市。⊙承接产业转移制造业基地、现代服务业改革试点城市、山水旅游城市、湘南区域性金融中心。【经济环境】：⊙近几年来衡阳GDP保持平稳快速增长，13年突破2000亿，主要经济指标增速高于全省平均水平。⊙城市第三产业比重较高，服务业发展快，旅游业持续旺盛，交通运输业快速增长。⊙继武广高铁通行后，南岳机场14年上半年将通航，“一小时经济圈”进一步完善。【居民消费】：⊙消费市场保持旺盛，社会消费品零售总额持续上涨。⊙居民消费结构中，吃穿支出比重有所下降，旅游住宿、教育文化娱乐等服务消费比重稳步上涨。【房地产投资】：⊙从2007开始，衡阳市房地产投资完成额迅速增长，大批外地房地产商看中衡阳市场潜力，涌入投资。⊙在房地产投资中，商品房住宅供应占绝对优势，其投资比例在2013年超过80%。⊙受商业发展影响，商业地产投资增加明显。⊙相比于长株潭地区，衡阳房地产市场还有很大发展空间。【小结】：衡阳具备良好的发展可观环境，正处于向副省级区域性中心城市发展过渡的阶段，但现有经济总量及产业层级仍存在较大的提升空间。目前城市非居住房地产市场发展相对滞后，近期受商业发展的影响，商业投资增幅明显。二、商业市场分析1、衡阳商业发展概况从衡阳商业发展历程来看，衡阳商业可以划分为四个阶段，衡阳商业目前正处于第三阶段到第四阶段的过度时期。阶段特点第一阶段90年代中后期。以零散商户为主，只能提供人们日常生活的基本需求，像最初的一些小百货店、小粮油店等，这种模式起点低、资金规模小、交易量小。第二阶段2000年开始，随着经济的进一步发展，零散商户逐渐壮大成“马路商业”为核心的连片临街商业网点，由经营的单一性逐渐发展成多样性，能比较全面地提供日常生活所需。第三阶段2004年开始，以大型商场、超市、专业市场为主，临街商业网点为辅，形成以专业化、规模化为经营特色的商业模式。第四阶段2010年开始，以晶珠MALL、崇业商业广场、宇元万向城、深国投步步高广场为代表的复合型综合体商业陆续进入市场，衡阳商业发展正在向大都市复合型现代商业目标发展，正在建设中的衡阳商业步行街、星美城市综合体、海通国际广场、崇盛国际购物公园等项目将把衡阳商业发展推向新的高度。2、商业市场格局衡阳市核心商圈位于老城区，以解放路与蒸湘路交汇处的莲湖广场向四周延长，主要以东西向的解放路、船山路，南北向的蒸湘路、蒸阳路、中山路沿线分布。老城区商圈为几条主干道商业街区（解放路、船山路、蒸湘路、蒸阳路、中山路），该商圈为传统老商业区，主要以超市百货、零售店为主，还包括手机通讯卖场、家电卖场、电脑城、小店面专业市场，辅以休闲娱乐餐饮商业，整体商业氛围较浓，但由于历史原因，老城区建筑密度大，道路窄，配套设施落后。新城区商圈为衡阳市华新开发区，借助政府行政职能部门的陆续迁入，形成行政商务文化中心。新城区规划好，配套起点高，近些年来，该片区房地产开发火热，入住人口不断攀升，且为衡阳市高收入人群聚居区，但目前片区内商业氛围较淡，商业地产项目较少。3、衡阳市商业环境分析①商业设施的规模和分布：各商业设施的规模都不大，目前最大的是晶珠MALL和崇业商业广场，营业面积约5万平米。商业供应区域集中度较高，目前主要集中分布在老城区，档次不高，缺乏区域辐射能力。②商业业态、商品的档次和种类：商业业态、商品种类较为齐全，现有大型大型百货店经济状况均不是很理想，消费产品以满足居民的基本生活需求为主，消费场所一般以大众消费为主，适合进行中高端商务活动的场所较少，中低档商品品类供应齐全，高档、顶级商品品种较少。③经营模式、消费结构相对于一、二线城市来说，经营模式比较落后，商业经营结构雷同，同质竞争严重；市场大多商业运作管理模式落后，缺少统一管理、统一营销，缺乏整体竞争力、品牌力。消费结构上仍以中低端消费为主，但中高端消费开始出现，受地区消费习惯影响，经营中低档商品的零售门店及商铺较多。④业态多元化发展已出现百货店、购物中心型现代商业形态，如晶珠MALL、崇业广场、华新步步高广场等。大型专业市场已形成雏形，如先锋路电脑城、解放路中建国际通讯广场、北部华源大市场、中亿汽贸城等。专业卖场发展迅速，如国美、苏宁、通程、泰阳等。外地超市陆续进驻，如人人乐、华润万家、沃尔玛。4、衡阳商业发展现状及趋势分析①发展方向：城市商业沿第一主干道解放路由东向西，由老城向新城发展，商业与行政中心往西发展已是大势所趋。②商业物业的规划与设计：出现广场、中庭、手扶电梯、连廊、休息区、平行停车位、购物餐饮娱乐多元化组合等现代设计，逐步重视人流动线的疏导和商场内外的交通组织，如晶珠广场、崇业广场、华新步步高广场。③商业运营管理：商业地产开发后期的商业运营管理逐步被重视，业态规划、招商、经营管理等后期商业操作对于一个商业项目的成败具有决定性作用。④多功能、多元化的综合类商业项目较少：衡阳缺乏高档的大型综合购物消费场所、缺乏特色、风情、主题性强的现代型商业物业。总结：目前衡阳的商业物业开发过程中，临街商铺过量开发，商铺的产品设计不合理，商业物业的后期运营逐渐被重视，商业物业的发展空间较大。5、本项目商业部分前景分析①本项目位于解放路、西外环路的城市中轴线上，毗邻华新开发区、市政府，地理位置佳，区位优势明显。②项目建设符合衡阳商业发展趋势，华新区的商业规划和发展较薄弱。③项目地块大，建筑体量大，配套全，国际顶尖设计团队设计，全力打造。④衡阳宏观经济向好，居民购买力旺盛，消费需求量大，高端消费待释放。总结：衡阳目前仍以传统商业形态为主，商业物业在规划设计、配套、业态等方面，对适用未来商业发展均存在不同大小的缺陷，为本项目成为未来衡阳商业领头羊提供了机会。三、酒店市场分析1、衡阳酒店物业市场状况衡阳主城区现有高星级酒店14家，其中1个准五星级酒店（林隐假日酒店）位于华新开发区，4个四星级酒店（雁城宾馆、神龙大酒店、华天大酒店、西湖饭店）均位于老城区。2、衡阳酒店行业经营状况①衡阳市区的中高星级酒店主要面对的客户是商务类客户、会议接待类客户、休闲旅游类客户和市区散客。②现有的四星级酒店均定位于商务型酒店，其中各酒店的客户源各有不同。华天酒店客户以部队及工业企业为主的接待类为主；雁城宾馆则以政府部门为主力客户；神农酒店以散客为主。③三星级及经济型酒店以市区散客为主力。经济型酒店因为房价区隔不明显，且缺乏相应的主题和特色，导致其被三星级及二星酒店进行客户分流比较明显，综合营业状况不尽乐观。④目前衡阳酒店业淡、旺季区分不太明显，四星级平均房价（折后）多集中在400元左右，高于400元以上的入住率会相对偏低。⑤一般来说，衡阳酒店业平均入住率在70%左右，节假日入住率超过90%，衡阳酒店业发展正处在黄金时期。3、衡阳酒店行业发展趋势分析①衡阳是湖南省第二大城市，湘南区域性中心城市，目前没有一家挂牌五星级酒店，与城市经济发展及城市形象不符，高端酒店市场亟待拓展。②目前衡阳酒店业经营状况良好，星级酒店入住率较高。衡阳确立以工业强市、商贸兴市、旅游旺市的发展目标，大量工业项目、世界500强的陆续进驻为衡阳经济注入新的动力，频繁的商务活动将可预期；鉴于衡阳连接长株潭与华南经济圈的交通区位，大力发展现代物流业，亦为衡阳带来可观的商业往来人流；作为中国优秀旅游城市，以南岳衡山为代表的衡阳旅游业发展迅猛，市区内派生大量旅游人流。各种利好为衡阳酒店业的发展和升级奠定了坚实的客源基础。③高端酒店将是衡阳在下一个竞争周期针对高端市场的发展趋势和热点。就衡阳“十二五”期间着力工业、物流、旅游的产业规划，可预见的是，未来几年内，商务、旅游将是衡阳酒店业争夺的热点，相应的酒店业发展主题或将会越来越清晰。④高端酒店项目的加入和竞争，将导演衡阳酒店业进行新一轮的发展革新，物业品质、发展主题和服务将大大考验衡阳酒店的整体素质。⑤衡阳目前再多出几家五星级酒店的规模是可以预期的，共享衡阳高端需求，综合五星级酒店的整体环境，将提升衡阳的城市形象品位，改善投资环境，提升商务、旅游接待能力。4、本项目酒店发展建议①据以上分析，衡阳本地酒店未来几年的竞争热点将会集中在高端酒店产品的竞争，目前衡阳最高端的林隐假日酒店为山水园林度假式酒店，品质较佳，其东南亚式的园林和风情已然揭示其着力旅游和度假的主题方向。即便如此，就目前衡阳的市场酒店供应来看，风格鲜明的主题型酒店仍较为缺失。②本项目定位为按五星级标准打造的精品酒店，其中客房设置、各项配套、内部装饰设计等具体细节需提前与目标引入的酒店管理公司进行商讨，做好充分市场调研。③就衡阳现状高星级酒店客源状况，工业企业、政府团体等协议客户占绝对主力。在突显性价比的前提下，适当的房价将大大吸引市区散客前往消费，也侧面说明衡阳本地居民享乐型超前消费的特征。④从中长期发展目标来看，随着长株潭经济圈的发展和衡阳经济的迈进，商务类客户将会大量增加。再者，随着衡阳市一系列旅游项目的建设和投入使用旅游类客户亦会逐渐增加。⑤本项目酒店结合自身品质，打造出独特风格和鲜明的整体环境，形成旗帜鲜明的差异化市场运营体系，前景可期。四、商品住宅市场分析1、衡阳房地产市场区域分布及特点1）老城区板块老城区为衡阳市老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高。老城区人口稠密，建筑物间距小，改造难度大，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到地段、规模和建筑规划水平的不同，住宅在3600-5000元/平方米左右。老城区比较有代表性的有龙泉幸福里、中泰·峰境、衡阳商业步行街、禧城雁巢、东洲水岸、碧桂园、湘粤名城、龙江阳光城、御江帝景等。主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，两、三栋楼体，多为高层，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主，城南片区位置有几个占地大、上规模的楼盘，售价多为3500-4800元/平方米左右。2）华新开发区板快华新开发区位于衡阳市西部，是衡阳市新的行政中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。衡阳市民对华新区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，但商业地产开发相对滞后。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为衡阳市民购房置业的首选区域。代表性的楼盘有沐林美郡、紫御华府、公园1号、西子莲花、冠都现代城、特变•水木融城、珠江愉景新城、棕榈园、香江水岸新城、恒大绿洲、银泰红城等。售价在3800-5200元/㎡左右。主要特征：普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺销,四房面积一般在160-190平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。3)立新片区板块相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，规划不好，建设速度比较慢，交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来，并且人气不高，缺乏基本的生活配套设施，生活的氛围远未形成。代表性楼盘有融冠水映豪庭、蒸湘世纪城等。主要特征：片区市场在售楼盘少，先天条件不足，主要通过价格优势抢占市场份额，但随着蒸水风光带延伸工程的建设，潜力巨大，新建的楼盘有英伦首府、金河湾1881、龙城金水丽都等，价格在3700-5000元/㎡左右。4)江东板块江东板快早期给人的印象是城区较老、杂乱，缺乏大型基础配套设施，但是随着这几年的大型市政配套建设，尤其是沿江路风光带的建设，区域内的绿化空间、居住环境等都大大提升，江岸沿线正催生着衡阳未来的江景豪宅板快。代表性楼盘有创景外滩、东方巴黎、景秀东岸、湘水明珠、利贞嘉苑、龙锦山庄等。主要特征：早期楼盘少，档次低，规模少，楼盘素质一般中档次以下，普遍价格比较低，但沿江的楼盘价格相对比较高，随着风光带的建设，沿江路将发展成为衡阳的豪宅地标。价格在3500-5000元/㎡左右。5）石鼓板块石鼓区地处衡阳北部，因石鼓书院而得名，历来商贾云集，是衡阳市人流、物流、信息流最密集的地区，区内的华源建材市场、五一副食品市场、中湘五金机电市场、永兴家居市场已成为湘南四大有影响的市场，规划中还将建设大型汽贸市场、农产品市场。历史、人气、旅游资源使得该片区内房地产开发热度不减，代表性楼盘有雅士林•欣城、雁栖湖•耀江花园、冠城江景、华瑞园、珠江帝景山庄、鸿豪城、蒸水1号、崇盛国际购物公园等。主要特征：靠市区中心位置，楼盘一般商住结合，虽亮点不多，市场消化得也快，靠边缘位置因土地条件有上规模的大盘，以整体规划、景观资源、价格优势吸引消费者。价格在3500-4800元/㎡左右。2、2013年衡阳房地产市场运行特点1）房地产开发投资进一步增长随着我市城镇化进程进一步加快，市场行情向好，投资信心充足，\o"衡阳市"衡阳市土地市场成交供应都较为活跃，尤其是优质地块引发激烈的争夺。在市场稳定的环境下，我市土地供求两旺的现象，开发企业的投资力度和投资规模继续温和回升，商品房供应量保持近20%的增速，全年共完成房地产开发投资72.76亿元，比去年增长6.12%。

2）商品房住宅均价小幅上扬在调控政策坚持遏制投机、投资性需求，坚持实施稳健的监管措施，我市新建商品房市场房价并没有出现大的下滑，从采集数据来看，我市大部份楼盘销售价格仍与去年保持整体平衡，但由于恒大绿洲、水木融城等精装楼盘陆续大量投入市场，使我市商品房住房均价同比去年，增幅为12.23%，新建商品房住宅网上签约均价为3917元/平方米。

3）商品房市场需求更趋合理

刚性需求是衡阳购房者的主力，2013年市场发展环境比较平稳，刚性需求和改善性需求均是呈现比较温和的释放，新建商品房网签成交与去年相比有所增长，全市全年新建商品房网签成交面积约309.25万㎡，同比增长约17.23%。消费主体以80－100平方米刚性需求及100－140平方米改善性需求是市场热销户型，占整个商品房住房销售的70%。

五、项目SWOT分析1、S—优势⊙区位优势：位于新老城区交界处，城市中轴线上，标识性强，展示性好，未来城市规划的圆心位置，具有优越的商业辐射力和凝聚力。⊙交通优势：处于城市南北、东西两条主干道交汇处，交通便利，道路通达，毗邻政府行政办公区，周边住宅区多，人气足，便于营销推广。⊙规模优势：本项目为商业、办公、酒店、住宅为一体的城市综合体，其它业态将带动商业的发展，体量可观，商业与住宅项目可形成互补共融的商业综合体效益。⊙拆迁优势：地块除西北角区域内有2栋原厂职工家属楼，面积约8700平米，其它均为原厂房建筑，整体拆迁压力不大，对项目未来顺利开发提供了有利的保证。⊙成本及稀缺优势：本项目土地为2002年兼并收购原衡阳互感器厂时取得，是衡阳城市中心区少有的大面积地块、绝版地块，将工业用地转为商住用地，亟待开发，地标项目将取得政府的大力支持，也会受到衡阳市民的关注。2、W—劣势⊙项目位于两条主干道交汇的立交桥下，对交通组织提出了更高地要求。⊙目前项目周边的商业氛围不高，衡阳市民还是习惯于在老城商业区消费，势必会延长未来商业项目的培育期。3、O—机会⊙衡阳高速的经济增长速度将带动商业进入发展转型期。未来该项目与周边其他住宅项目形成融合共生，在未来日益成熟的商业环境基础上，形成合力，有机会成为整个城市最具活力的商业消费中心区，发展潜力巨大。⊙衡阳市华新高新技术开发区晋升为国家级开发区。开发区内还没有成熟商圈，大型综合性、高起点、高配套的商业地产项目几乎是个空白。⊙衡阳建设大湘南区域性金融服务中心。4、T—威胁⊙项目周边有在建商业项目：衡阳商业步行街，未来几年还将建设的项目有海通国际广场、红星美凯龙城市综合体、崇盛国际购物公园、美美世界综合体（都处在城市边缘发展区域，位置及配套不成熟）。分析总结：整体而言，本项目面临的直接竞争对手不多，在建项目已逐渐入市，对本项目以后的销售影响不大。虽有不少大体量综合体，特别是同处解放西路的商业步行街项目，会对本项目形成一定的商业分流。但是，解放路作为“衡阳第一路”，本项目的出现也能让解放西路段的商业氛围更为浓厚，同时将引领城市商业发展从老城区解放东路（传统商业类型）向新城区（新兴商业类型）西移，松动老城区人口，使华新开发区的商贸发展更为繁荣。六、销售预测1、目标客户群定位本项目规划为衡阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：1）一类客户：企事业单位职工城市的快速发展，就业机会的增多，80、90年代出生的人口群体加速自主性刚性需求。仅项目周边的大型企事业单位就包括衡阳钢铁集团、南华大学、杨柳汽贸城、日鑫建材市场等等。2）二类客户：私营业主衡阳作为湘南中心城市，商贸、物流十分繁荣，未来发展更为迅速，中小私营业主较多，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主，需添置物业的不在少数，其中也包括相当多的外地来衡经商户。3）三类客户：公务员本项目三公里范围内就包括有市委、市政府、市工商局、市国土局、市物价局、市烟草局、市检察院、市广电中心等政府职能部门，该部分客户主要考虑就近工作，改善性需求也较多，本项目的定位和高标准、高起点建设也将契合公务员的高眼光。4）四类客户：衡阳在外地成功人士衡阳人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在本地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。5）五类客户：各下辖县区、乡镇成功人士衡阳的城市化率正在不断扩大，“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对项目的销售也将起到很大的促进作用。6）六类客户：各地房地产投资人士衡阳房价目前在全国来讲都偏低，数据显示，2013年全国商品房和住宅销售平均价格为6237元/㎡和5850元/㎡,衡阳现在的水平还不到4300元/㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。2、衡阳楼市价格现状：截止2013年底，根据业内人士市场调查，衡阳主要大型在售楼盘电梯楼价大致如下：中泰峰境均价4600元/平方米，恒大绿洲（精装）5200元/平方米，创景外滩5000元/平方米，融冠水映豪庭4700元/平方米，耀江花园4500元/平方米，雅士林欣城4200元/平方米，珠江愉景新城4200元/平方米。银泰红城4300元/平方米，御江帝景4500元/平方米，碧桂园4700元/平方米。3、项目销售价格定位根据本项目定位和建设标准，结合衡阳市楼市发展趋势，到本项目可销售时，标准层住宅实现销售均价不低于4800元/㎡，标准层精装公寓实现销售均价不低于6000元/㎡，地下车位使用权销售均价不低于2500元/㎡，标准层写字楼实现销售均价不低于7000元/㎡，配套商业销售均价不低于15000元/㎡。第五章项目开发计划一、项目开发期拟定2014年为前期准备期，2015年开始动工，分两期开发，一期开发住宅部分，二期开发酒店及商业，施工工期4年，即从2015年至2018年。二、项目实施进度安排至2014年底，完成项目前期勘察设计、规划报批和厂房拆迁工作；2015年1月至2015年10月，完成土地五通一平、桩基土方建设；2015年10月至2016年5月，完成一期住宅建筑主体工程建设；2016年6月至2017年3月，完成二期商业、公寓建筑主体工程建设，一期住宅外立面装修、水电安装同步完成；2017年4月至2018年4月，完成二期酒店建筑主体工程建设，商业、公寓的装修、水电安装同步进行；2018年5月至2018年底，完成酒店、商业外立面装修、水电安装以及项目景观道路及辅助公共设施的建设。三、项目实施过程控制措施1）、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目将由开发部和工程部对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2）、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化。3）、项目资金控制措施在项目实施过程中，加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何部门和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第六章项目投资估算与资金筹措一、投资估算详见下表：表1：项目总投资估算表项目数量计量标准总投资(万元)备注一、拆迁安置费用43231、过渡费用126户12000元/户1512、安置成本费用8692㎡4800元/㎡4172二、土地费用合计9121、土地出让金58345m24.7亩地按150万元/亩，其余总计172万元8772、土地出让契税877万元4%35三、规划设计费406646.5㎡35元/㎡1423含设计、审图费四、报建费266050㎡240元/㎡6385五、建安工程698501、土建406646.5㎡1300元/㎡528642、配套辅助工程16986A、给排水、消防406646.5㎡100元/㎡4066B、住宅外墙142365.14㎡25元/㎡356C、酒店、公寓幕墙31000㎡1500元/㎡4650C、水、电、气266050㎡120元/㎡3193D、智能、通信系统266050㎡30元/㎡798E、电梯1172732.14㎡80元/㎡1382住宅、公寓F、空调、通风、排烟54134㎡200元/㎡1083酒店地下室通风工程9076720元/㎡182G、绿化、景观、道路18458㎡300元/㎡554H、公寓公共区域装修30367㎡150元/㎡456I、其它工程266050㎡10元/㎡266六、装修484821、商场内装修34497㎡1500元/㎡51752、酒店内装修54134㎡8000元/㎡43307六、其它费用303671、监理费406646.5㎡12元/㎡4882、管理费406646.5㎡80元/㎡3253工资、福利、办公、业务招待等管理费用3、贷款利息50000万元10%250005年4、营销广告费406646.5㎡20元/㎡8135、不可预见费406646.5㎡20元/㎡813合计161742二、资金筹措美丽广场总投资161742万元，其中开发投资113260万元，后期商场、酒店装修投资48482万元，资金拟按如下方式筹集：1）企业自筹资金64000万元；2）预售房款投入47742万元；（按销售进度，40%销售收入再投入）3）融资50000万元（以本项目产权和股东及公司自有固定资产作抵押）表2：项目资金来源表序号项目资金（万元）比例1自有资金6400039.6%2销售收入再投入4774229.5%3融资贷款5000030.9%合计161742100%第七章项目经济效益分析考虑到项目酒店、地上商业、地下超市、商业车位作为持有物业，销售收入见下表：表3：销售收入预测表标的项目办公住宅公寓街铺合计面积（㎡）21414.36133673价（元/㎡）70004800600025000销售收入（万元）14990641631822021500118873根据衡阳市房地产项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，计算各时期的销售回款进度，见表5：表4：本项目开发产品分年销售比例预测表序号开发产品分年销售比例（%）及销售收入（万元）预测2016年2017年2018年2019年合计1住宅6030101002公寓3050201003办公3050201004街铺2050301005当年销售收入48263.843605.924005.32998118873表5：持有物业价值估算表持有物业面积（㎡）现时均价估算（元/㎡）价值（万元）地上商业34497.321500051746地下商业（超市）150001000015000酒店327201000032720地下室90767250022692合计172984.32122158持有物业出租，建造完工当年可收取租赁押金10000万元（酒店和商业），第一年租金收入见下表：持有物业面积（㎡）月/平米/元年租金（万元）商场34497.32602484酒店32720602356超市1500045810合计5650租金收入逐年递增，将作为项目融资贷款的主要还款来源。第八章项目社会评价分析一、项目对社会的影响分析 本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：1、引进先进的城市综合体开发理念，推动衡阳房地产业的发展衡阳市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。衡阳星善置业有限公司在开发理念上首先强调城市综合体改变的不是建筑，而是城市生活，作为一种新型的商业模式，综合体既是城市高速发展的产业，又是商业快速的结果，同时又提升了城市的形象，给服务业向高端发展提供了重要的载体。这种涵盖了酒店、购物中心、住宅等多种形态的新型产品和模式，具有城市名片和产业载体的双重价值，必将推动衡阳房地产业新的发展。当然，综合体的建设必须量体裁衣，保持冷静的头脑，思考如何将城市综合体引入一个健康科学的良性发展轨道，因为商业地产赢在商业，比起前期的地产开发，后期商业运营更关键。2、开发精品社区，提高住户的人居水准本项目的住宅部分因酒店和商业的配套，价值更加凸显，将从产品定位、户型设计、材料采购、景观打造、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到住宅定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，在城市综合体中的全新生活体验，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将提升整个衡阳住宅楼盘产品的建设品位，为衡阳市房地产的产品类别提供新的定义。3、发展衡阳市经济，从实质上提升区域价值根据衡阳市十二五发展规划制定的发展战略，衡阳市各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目将是衡阳市房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将有效改变衡阳华新开发区商业滞后发展的现实，提高城市品位，营造高品质的生活环境，提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升衡阳城市建设档次与水平，改善区域环境，提升衡阳地区的城市形象，具有十分重要的意义。二、社会评价结论本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能增加大量的就业机会，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地经济发展产生积极的影响。第九章项目风险分析一、政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的房地产市场降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。二、拆迁风险及措施项目西北角有两栋原互感器厂家属房需要拆迁，共计126户，8692平方米。在国家越来越重视保障民生权利和网络舆论监督越来越发达的背景下，2000年左右那种胡乱强拆的拆迁方式已经完全行不通，普通老百姓的法律意识越来越强，一切拆迁均要在依法依规的前提下进行，近几年全国各地拆迁中不断涌出的“最牛钉子户”是鲜明的例子。房屋的拆迁能否获得政府部门支持，顺利实现拆迁，是项目能否顺利规划实施的前提。为保障本项目的顺利实行，拆迁工作一定要坚持诚信、公平、合理的指导原则，迅速实现拆迁。建议：第一，最大限度地实现就地安置，拆迁合同保证先交房后搬迁，安置房建设按商品房设计、施工，超出拆赔面积的部分，给拆迁户较大幅度地购买优惠；第二，货币赔偿要保证拆迁户在同区域能购买到相同档次的住宅，并补偿合理的过渡费。三、销售风险及防范本项目地理位置优越、定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。但因该项目建设期与销售期均有一定时间段，这一时短正好处于全世界的经济危机期，国内经济也受到相当程度的影响，中央政府正利用这个有利时机进行宏观经济结构调整，对房地产行业的调控力度不断加大，全国房价上升趋势趋慢，销售大副缩减。建议该项目住宅设计主要面向中层收入者，少量照顾高端收入人群，户型设计以小户型为主，特别要以100㎡到125㎡之间紧凑型三室两厅为主，严格控制工程进度和施工质量，尤其对住宅部分而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。同时，一般的施工单位都有民间融资行为，在签定相关施工合同时，可要求各施工单位同意结算时抵扣相应比例房屋，使各施工单位老板成为项目的义务销售员，作为一种加快销售的手段。四、工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请贷款，保证融资渠道畅通，最好的方式是住宅与希望带资施工有实力的施工单位合作，全额垫资，高利润回报，商业部分特别是五星级酒店与有实力地品牌商家合作共建，即可保证充足建设资金，又能引进专业商业和五星级酒店专业管理团队，保证后期运营成功，还能享受市政府招商引资优惠政策。这样的方式既能保证形象工程进度，工程质量又有保障。工程质量方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，严格执行国家及省、市质量控制标准进行实时监控。总之，本项目定位较准确，优势较明显，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制开发成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。第十章结论及建议一、拟建方案的结论性意见综合以上章节，通过对当前宏观经济形式、衡阳市房地产市场的调查和分析，结合本项目特点及项目的财务评价分析，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，抗风险能力较强，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著，建议尽快做好规划设计，办理相关审批手续，投入开发建设。二、建议（1）根据项目位置、周边的辐射人群和导入情况，进行合理的商业定位；（2）提前进行主力店招商，扩大客户辐射范围；（3）商品住宅作为现金流产品，提前开发和销售，缓解资金压力；（4）商品住宅根据市场状况选择合适的入市时机；（5）合理安排融资计划，保证资金充足。目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 31.1项目提要 31.2项目概况 51.3结论与建议 8第二章项目建设的必要性 102.1项目提出背景 102.2项目建设必要性 14第三章场址条件 183.1地点与地理位置 183.2土地利用现状 183.3地形、地貌条件 183.10征地、拆迁条件 23第四章建设规模与建设方案 243.1建设规模 243.2建设方案 24第五章原材料燃料供应 325.1主要原辅材料供应 325.2主要燃料动力供应 32第六章项目总体布置 336.1设计依据 336.2建设标准 336.3土建工程 336.4设计方案 346.5辅助工程及其他工程方案