农产品综合批发市场建设项目可行性研究报告书

第一章总论第一节项目摘要一、项目名称：农副产品综合批发市场建设项目二、建设性质：新建三、主管单位：XX省农牧厅四、项目监管责任人XXXX省农牧厅副厅长XXXX省农牧厅市场与经济信息处处长五、建设单位：XX县海发农贸批发市场企业性质：合伙企业执行合伙企业事务合伙人：六、建设地点：XX省XX县XXXX七、建设期限：1年，即20XX年11月--20XX年12月八、建设内容及规模新建农副产品综合批发市场1处，占地68亩,分交易区、仓储区、管理服务区三个区域实施建设，交易区设蔬菜区、粮油区、瓜果区、干鲜区、小商品区、水产区、家禽区、牛羊肉区、饲料经营区等功能区。建设内容包括交易区生产设施建设、配套服务及公用设施建设和主要仪器设备购置三项内容。1、生产设施建设新建18栋铺面房，总建筑面积16497.8平方米；新建交易大棚3栋、5589.2平方米，配套砼板交易摊位612平方米；新建露天交易平台2000平方米；新建蔬菜、果品恒温保鲜库1座、建筑面积3828.5平方米。2、配套及公用设施建设新建市场综合办公楼1座、768平方米，员工宿舍、食堂、健身室、门卫、值班室663平方米，水厕3处、64.8平方米，大门3座，停车场2处、600平方米，市场道路630米，地坪1200平方米，给排水管线1950米，消防设施2套，锅炉房48平方米，锅炉1套，管线800米，配电间48平方米，变配电设备1套，输电线路2000米，路灯20盏，垃圾箱20个，垃圾车1辆。3、主要仪器设备购置市场管理服务区购置安装农产品质检系统、信息发布系统和电子结算系统各1套，包括安装检验检测系统设备44台，信息采集发布系统设备22台，电子结算系统设备7台；保鲜库区购置安装恒温保鲜系统设备1套、64台。九、投资估算与资金筹措XX县农副产品综合批发市场建设项目总投资3730.08万元，其中：工程费用投资3335.64万元，工程建设其他费用216.82万元；基本预备费177.62万元。工程费用中建筑工程费2902.64万元，设备购置费433万元。总投资中，申请中央补助资金1000万元，地方配套及企业自筹资金2730.08万元。中央补助资金1000万元主要用于市场水、电、路等基础设施建设。十、建设效益项目建设效益主要体现在社会效益，同时具有较好的经济效益。项目税后财务内部收益率为13.58%，财务净现值为1230.26万元，包含建设期的静态投资回收期为7.38年，各项指标均符合要求，说明项目具有一定的盈利能力和抗风险能力，经济上可行。通过本项目建设，可以促进XX县第三产业的发展，为产业转型提供基础性带动力量；可安排劳动力就业1000多人，间接带动就业数百人,对于解决XX县就业问题做出贡献；可使本县农产品市场的竞争力大大提高，年商品交易额将会超过1.2亿元，成为XX县最大的综合性市场；对XX县的财政做出一定的贡献；对于方便群众，增加商品品种选择，平抑物价，提供商贸流通环境，增加商品流通等，都发挥着极为重要的作用；对于促进XX县经济发展、社会和谐、安定团结等都具有重要意义。第二节可行性研究报告编制依据一、《XX省小城镇农畜产品综合交易市场建设规划（20XX-2010年）》；二、XX省农牧厅《XX省农牧业和农牧区经济发展“十一五”规划》；三、《XX市国民经济和社会发展“十一五”规划》；四、《XX县“十一五”发展规划》；五、《XX县“十一五”第三产业发展规划》；六、项目建设单位提供资料。第三节综合评价和结论本项目符合国家产业结构调整和投资方向、经济效益、社会效益显著、经营期对环境没有较大的污染、抗风险能力较强。对促进经济结构调整，增加就业，整合第三产业资源等，都具有十分重要的意义，建议相关上级部门尽早立项。第四节存在问题与建议一、存在问题1、市场地处XX，商贸集散车流量和人流量较大，容易造成交通堵塞，应注意交通管理，加强疏导。2、本项目主要以农副产品综合批发交易为主，人员集中，货物来源于各行各业，种类复杂多样。因此，人员安全、防火、防雨雪、防雷、防污染等安全隐患方面的主要问题应引起管理部门的高度重视。3、商贸区由于人员流动性大，是盗、抢的高发地区，加强防盗、防抢等保安措施。二、建议1、加强分区经营指导，有针对性的引进入驻企业，提高档次，做到经营分区合理布局，有利于商户经营，方便群众，促进市场繁荣。2、加强企业规范化管理，提高服务档次和质量。进一步增强服务意识，增加服务内容，为商户提供优质服务。尤其是随着商贸流通业管理水平的提高，竞争的加剧，信息化服务将成为竞争得主要内容，建议中心市场能进一步加强信息化的服务。3、市场要做好消防、防盗等设施和采取措施，加强防火、防盗、防抢管理，有关管理部门按时定期检测消防设施是否正常、做好宣传，提高每个入住商户的消防、安全意识。第二章项目背景及必要性第一节项目建设背景农业、农村和农民问题是关系我们党和国家工作全局的一个根本性问题，如何解决好“三农”问题，其中一个重要任务就是如何进一步完善和加强农业基础设施建设。没有过硬的农业基础设施，农业和农村经济就不可能得到健康持续的发展，农民生活水平、收入水平，也不可能得到全面提高。为此，加强和完善农业基础设施建设在当前乃至今后都具有十分重大而深远的意义。农业基础设施建设、农业劳动生产率、农产品科技贡献率、农业商品率低势增长，农产品流通不畅，是直接影响了农村经济发展、农业增效、农民增收最主要的几个因素。而农产品流通不畅、信息不灵是影响其它因素功效发挥的主要环节。因此，加快农产品流通基础设施建设、加快农副产品流通的步伐，已成为农村进一步发展的当务之急。XX县作为传统农业大县，加快农副产品流通体系建设尤为紧迫。近年来，XX县不断调整优化农业产业结构，加快了农业产业化的进程。随着农业投入的增加和农业科技含量的提高，农业进一步发展的主要矛盾正在从生产领域转向市场流通领域，农民增产不增收已成为当前农业和农村工作日益突出的问题，农副产品销售不畅、价格下跌，农民进入市场组织化程度低等是制约农民增收的“瓶颈”，也是XX县当前农副产品流通工作亟待解决的突出问题。改革开放以来，XX县农副产品流通基础设施状况逐步得到改善，但远远不能满足农副产品流通发展的要求，仍然是影响农民增收、农业发展、农村繁荣、农村稳定的重要因素。XX县农副产品流通虽然取得了一定的成绩，但随着农产品市场的流通量和流通范围的不断扩大，现有市场已远远不能满足现实流通需要。整合XX县农副产品流通资源、发挥政企、政农之间的中介组织作用，为广大农民提供农副产品生产、储藏、加工、营销、信息、技术、培训等服务体系建设仍很薄弱。XX县农副产品综合批发市场的建成，将起到政企、政农之间的中介组织作用，一头连接着广大农民，一头连接着市场。将发挥农副产品流通的龙头带动作用。并为进一步保证市民餐桌的食品安全，规范农副产品流通秩序，发挥重要作用。根据XX县政府“关于桥头地区农副产品综合批发市场建设”的会议精神，为尽快改善本县农副产品批发市场规模小、基础设施薄弱、功能单一、管理不规范的现状，进一步搞活流通，提升档次，推进农业发展，增加农民收入，丰富群众“菜篮子”的需要，特提出该项目。第二节项目区农业产业化发展现状目前，XX县以各乡村现有的特色农产品基地为依托，建立了22个专业协会和76个中介服务组织，利用当地具有一定影响和组织经营能力的能人，组建各种营销服务组织，健全营销网络，拓宽农产品的市场流通渠道，在政策、资金、项目等方面向重点龙头企业和种养大户倾斜，支持龙头企业做大做强。近年来，XX县努力使传统农业向现代农业转变，精心打造服务城市的特色农业，通过基地示范、龙头带动、协会推进，发展无公害蔬菜、杂交油菜、草畜养殖等特色产业。20XX年，全县粮食种植面积33.3万亩，产量达81731吨；油料种植面积28.8万亩，产量达44355吨。在稳定粮油生产的同时，大力发展经济作物和养殖业，增加农民收入。20XX年全县蔬菜种植面积达到4.8万亩，产量达117382吨。共建成各类蔬菜温室8830栋、万亩无公害蔬菜基地1个，千亩农作物新品种示范基地9个，百亩示范田55处，经营黄瓜、双孢菇、红葱、胡萝卜等特色农产品，通过推广实施栽培新技术和蔬菜新、特品种，经营蔬菜成为就地转移农村剩余劳动力，增加农民收入的主渠道之一。20XX年全县5个乡镇的6个村开展特色农业基地建设，建成7个无公害特色农业基地，4个村的农产品通过无公害认证，带动农户8000户，年纯收入3200万元，设施农业收入占农民人均收入的18%。另外，有关部门选派科技特派员分赴20个乡镇入村服务，摸索创新农业生产模式，以品种更新为重点，在巩固和扩大传统农产品示范基地的基础上，大力推广种植新、特农产品，培育“绿草源”、“老爷山”等农产品品牌；积极推广园区化饲养、集约化经营、机械化挤奶的规范化饲养管理模式，逐步建立起了16个养殖重点村，新建牲畜暖棚950座，扶持发展牛羊育肥贩运规模户4500多户，累计贩运育肥出栏牛羊66万多头(只)，实现纯收入5200多万元。随着产业化经营的步步推进，该县不断加快技术创新，提升农产品加工企业的整体水平和综合效益。全县现有农牧业产业化龙头企业13家，产品种类达48个，去年实现销售收入1.14亿元，带动农户15.7万户，户均增收760元。第三节项目建设的必要性一、是提高农民收入，扩大内需的关键环节改革开放以来，XX县农村经济发生了巨大变化，主要农副产品产量快速增长，供求关系得到了根本改善，大部分农副产品已由普遍短缺转为阶段性、结构性和局部过剩，从2006年全省统计年鉴可以看出，XX县农副产品产量已经达到15万吨左右，供大于需。农副产品流通领域普遍出现了“卖难”现象，农业增产不增收，农民收入增张缓慢，影响XX县国民经济建设快速发展。加快农副产品流通基础设施建设，可以有效缓解XX县农副产品销售不畅，价格低廉，农民增产不增收，农村市场低迷等问题。二、是调整XX县农村产业结构的有效途径建立高效、畅通的农副产品流通体系可以实现农业生产和流通的良性循环，引导农民和农副产品生产者自觉地跟踪市场需要，以销定产，形成农村经济内在的产业结构调整机制，改善农村经济运行的质量。完善的农副产品流通基础设施是高效、畅通的流通体系得以建立的物质基础和重要条件。三、是提高农业综合效益的重要途径要提高农业综合效益，增加农民收入，就必须延伸农业产业链条，增加农业的附加值。流通作为农业产业链条的一个重要环节，是实现农产品价值的重要手段。物流意味着农产品流通领域向两端延伸和拓宽，以最小的成本把生产者提供的物品直接发送到用户（包括厂家、商店、超市，甚至消费者）手中。以市场为导向、以现代技术手段为基础、以服务区域农产品流通为目的的现代物流体系，不仅能为经营主体提供真实、准确的有效信息，减少市场运营过程中的不确定性和盲目性，并能有效地提高农产品流通速度，提高区域农产品流通的效率和效益，还可以降低将大大减低其运营成本和风险，使农产品在流通过程中实现增值。四、是进一步搞活农产品流通的重要手段XX县农副产品品种多、数量大。20XX年，全县蔬菜产量103908吨、水果产量352吨、肉类总产量24142吨、奶类产量20939吨、禽蛋产量1360吨,全年农副产品总产量在15万吨左右，其中80%是通过鲜销，销往本地和外地市场。还有近3.5万吨的农产品加工成品要进入流通领域，农副产品流通压力很大。前几年大通大宗农副产品多次出现卖难，与流通基础建设严重滞后密切相关。另一方面，鲜活农副产品流通难度大、要求高，往往由于运输状况和产品保鲜技术等原因，在流通过程中易造成大量的损耗。有数据统计，我国水果蔬菜等农副产品在采摘、运输、储存等物流环节上的损失率在25-30%左右，也就是说1/4强的农产品在物流环节中被消耗掉了。而发达国家的果蔬损失率则控制在5%以下，美国蔬菜水果物流则更为典型，由于供应链条畅通、保鲜技术先进，水果蔬菜在物流环节的损耗率仅有1-2%，对比之下触目惊心。而解决这些问题与矛盾，靠的是农副产品现代物流，提高流通速度和效率。五、是完善农业产业化经营机制的重要保证农业产业化是实现农业增效、农民增收的重要途径。农副产品流通体系是农业产业化经营赖以发展的导向和载体。要加快传统农业加速向布局区域化、生产专业化、经营一体化、服务社会化和管理企业化的现代农业转变，离不开农副产品流通体系的支撑。通过农副产品流通体系建设，将农产品生产、经营的各个环节、各个主体有机联结在一起，容易结成生产、加工、销售的有机结合和相互促进的利益共同体，实现共同发展。六、是XX县农业发展的迫切需要建设发达农业是全国加速发展实现农业现代化的重要议题。在过去的几年里，XX县农业工作取得了突破性的进展，初步建立了以农民专业合作社为微观经营主体的农业产业化组织体系、以“绿色358行动”为抓手的农产品质量保障体系、以农业龙头企业为主体的农产品加工体系，精心打造了农业产业发展的三只轮子。如何推进农副产品流通体系建设计划，精心打造农业产业发展“第四只轮子”，建成发达的流通业，做到四轮驱动，推进农业现代化建设，日益成为农业发展的当务之急。目前，XX县农产品市场流通模式仍处于现货交易的原始集散阶段，现代物流模式刚刚起步。农产品流通的主要模式是按照“产地收购——产地市场集散——销地市场集散——城乡商贩零售”的路径进行现货交易，处于原始的市场交换的基础流通状态。第四节项目建设的重要意义农副产品市场是一个地区的窗口形象，它与其它商品市场一样作为生产者与经销商乃至最终消费者之间的纽带，作为城乡居民的“菜篮子”商品供应的主要场所和农产品流通的主要渠道，与人民群众生活质量密切相关。它不仅具有一定的社会性，而且还具有很强的公益性，与其他商业设施的功能相比，其社会价值取向更能体现政府形象。搞好城市农副产品市场改造提升，不但可提高一个城市的品位，而且可增强市域经济的发展潜力，提升经济发展的整体水平，对促进城镇化进程、构建和谐社会和新农村建设将起到积极作用，是商贸服务业为农业提供服务，畅通农副产品供求信息，扩大农副产品销售渠道，满足人们消费需求的重要手段，也是解决“三农”问题，解决再就业的有效途径。一、有利于农村产业结构的调整优化和区域经济的增长农村产业结构的调整和优化是农村经济快速增长、城乡二元结构差异消除和农民收入提高的必然途径。农副产品市场的改造提升有利于改善农村消费环境，引导和方便农民进入市场，并促使他们根据市场供需的变化趋势，及时调整农业结构，加快规模经营和专业化生产，推动农业产业化进程，使农村经济逐步实现商品化、专业化、社会化，促进区域经济的增长。二、有利于XX县县域经济的发展农副产品市场的改造提升与XX县县城发展密不可分。一方面，农副产品市场的改造提升应该依托于XX县的发展。因为是XX县区域经济、文化、交通的中心，是人流、商品流、信息流的主要集散地，而且，它能够提供农副产品市场发展所必须依托的配套基础设施，有利于减少市场配套设施建设投资，降低交易成本；另一方面，农副产品市场的改造提升能够促进人流、商品流、信息流向XX县县城的更大集聚，从而带动其相关产业和基础设施的发展，有利于产业结构的优化和提升，提高人口规模和经济实力。三、有利于人口素质的提高经济的发展最根本的决定因素是人。农村经济落后一个很重要的原因就是农村人口素质相对较低，比较保守，商品经济意识较差。通过农副产品市场的改造提升，提高管理者和经营者的整体素质，引入先进的管理、经营理念，激发和提高他们的商品意识、市场竞争意识，开阔他们的眼界，逐步提高他们自身的素质，培养出一批农村能人，并以他们的示范效应带动农村经济的发展。四、有利于保障食品安全XX县现有农副产品市场“脏、乱、差”现象普遍存在，影响市容，影响交通，而且对城乡居民的消费安全和食品安全带来了极大的隐患。推进农副产品市场的改造提升，改善市场经营环境，建立健全各项制度，加强农副产品市场的管理，提高经营者素质和服务质量，对方便群众日常生活，保障群众食品安全，提高群众的生活质量，具有重要的现实意义。第五节项目建设的可行性分析一、项目建设具备良好的政策环境和发展机遇随着我国西部大开发战略的深入实施，为XX省经济的大发展带来了难得的历史机遇，国家发改委《20XX年——2010年现代农业示范项目建设规划》的实施，加大了对特色农业发展项目的支持力度，农牧业产业化和特色农业得到了各级政府的普遍关注和高度重视。XX省也相继出台了一系列加快发展农牧业产业化经营的政策，促进农牧业产业化发展。其中要求改变和完善传统农贸市场经营机制和管理模式，改善农副产品交易环境，提升市场层次，建立现代农贸市场体系。因此，对该项目建设奠定了良好的政策环境。二、具有明显的农牧业资源优势XX县是全省粮食生产大县，地理位置、气候条件相对优越，特色农牧业发展较快，农牧业生产优质化、标准化、产业化、品牌化优势明显，全县油菜、马铃薯、蚕豆、蔬菜、食用菌、中藏药材、牛羊肉、花卉、水果等地方特色农畜产品带基本形成，油料种植面积已超过30万亩，“西繁东育”“自繁自育”为主的农区牛羊育肥和生猪养殖发展迅猛，农副产品资源优势明显。三、区位优势明显该项目拟建市场于XX向阳路，属城乡结合部，距离县城3公里。位于本县工业开发区上游，在3-4年可与开发区建设相连，与周边集贸市场联动，从长远看有较好的发展前途。XX大厂矿较多，城镇人口集中，消费量需求大，消费档次也相对较高，农副产品购买力较强。拟建市场交通便利，商品调运灵活方便，群众和个体工商户参与程度高，也可促进周边餐饮业服务也的发展，增加就业，将为城镇经济发展注入新的活力。因此，从全县规划和长远发展看，该项目都会得到当地政府的支持和产业政策的支持。第三章建设条件第一节项目区概况一、地理位置条件XX县位于XX省东部，祁连山麓之南，是XX市所属的三县之一，三面环山，湟水支流北川河贯流全境。东邻互助土族自治县，西与湟中、海晏县相邻，北隔大坂山与门源回族自治县相望，南与XX市区直接相连。全线东西最长处约95公里，南北最宽处约85公里，总面积约3090平方公里。县城XX距XX市35公里，宁大铁路、宁大高速公路由西宁至XX，宁张公路贯穿全境，在境内长达86公里，是XX市通向河西走廊的重要通道。也是XX市工业、商贸扩市的主要区域。二、自然环境条件XX县年降雨量550一620mm，蒸发量1120mm，相对湿度68％。年平均气温0一5℃，年日照时数2450—2550小时，总辐射量137.5—141.5千卡／平方厘米，生理辐射量67.5—69.2千卡／平方厘米。>O℃保证率80％的积温1500一1750℃，≥5℃保证率80％的积温1330—1580℃，≥10℃保证率80％的积温600全县水资源较丰富，地表水年产量6.96亿立方米，地下水储量2.8亿立方米，是XX市最主要水资源地之一，XX市60%的城市用水来自该县。三、社会经济条件XX县是XX市直辖县，又是一个少数民族自治县。20XX年统计，XX县人口为433904人，人口密度为每平方公里140.42人，其中汉族占53.28%，回族占28.89%，土族占9.93%，藏族占6.59%，其它21个民族占1.31%。森林覆盖率为26.4%，县城覆盖率为19.14%。是XX省商业粮基地和全国500家粮食生产大县之一，XX县交通便利，信息畅通，区位优势明显。县乡公路基本实现黑色化，是全国“星火计划密集区”。乡村通电率和广播电视开通率均达100%，XX县工业基础雄厚，已初步形成冶金、煤炭、电力、建材、化工、农畜产品加工的工业体系。“十一五”期间，XX县紧紧围绕“工业强县、农业立县、科技兴县、商贸富县”的发展目标。根据XX省统计年鉴（20XX）统计：全县现有耕地46501.7公顷，水浇地占17.94%，浅山地占40.97%，脑山地占40.13%，临时性耕地占0.96%；粮食作物播种面积23033.7公顷，油料播种面积19387.0公顷，蔬菜播种面积2669.8公顷；粮食总产量83171吨，油料产量47305吨，水果产量352吨，肉类总产量24142吨，奶类产量20939吨，禽蛋产量1360吨，蔬菜产量103908吨。农副产品中80%是通过农副产品市场以鲜销方式，销往本地和外地市场。第二节选址条件一、建设地点选址1、项目建设地点该项目新建地点选址于XX县XXXX。2、场址土地权属类别及占地面积建设用地所有权属为国家，公司以拍卖形式已购得商用建设用地68亩，土地出让金和土地使用税享受国家和XX县招商引资相关优惠政策。3、项目原场址利用情况原场址为XX县XX园林片区农用土地，建设用地符合XX县土地利用总体规划，符合供地政策。建设用地未压覆以查明资源储量的矿床，地处地质灾害稳定区，发生地质灾害的危险性小，适宜工程建设。二、场址建设条件1、地形、地貌条件XX县基本地形地貌的基本骨架是在祁连山运动和燕山运动中形成的次生型地貌，次生型地貌主要以冲积为主。以北川为骨架形成的掌状结构地貌，山川相间，北川是最主要的经济活动区和生产基地，东西长50多公里，最宽处6公里，南边有景阳川，北面有东峡川。XX既是该县的地理中心位置，也是地形地貌的交汇点，XX是县城的所在地，地势平坦，为冲积性河谷平原,是该县的经济、社会、中心，也是交通和地形地貌的交汇点。桥头是最主要的商贸中心，镇区东西沿河谷展布，人民路是该市区的中心道路，也是人员最为集中的地区，解放路是宁张公路穿过市区的过境线，地势平坦，为冲积性河谷平原。2、工程地质与水文地质条件该建设地点是冲积河谷阶地，上层为3-5米厚的黄土层，以下为沙石，再下为砾石、地质基础良好。建设地平面高于北川河水面5米，排水较畅，随着市政建设和防洪标准的提高，该地区不存在积水或洪涝灾害的威胁。冲击沉降砾石承载力均极好，在20kg-40kg3、周边建筑物与环境条件周围环境没有污染的加工企业，四面开阔，周边为单位办公区和人口居住区，也没有其他严重危害人体健康的污染物存在。环境条件符合国家标准。4、城市规划或区域性规划要求根据国务院批准的XX县县城总体规划，该区域是人居商贸批发适宜区，符合XX县长远规划的要求。5、交通条件XX距西宁35公里，有宁张公路贯穿全境，市场和宁大公路相连结，从县城到各乡镇都有柏油公路可达。从西宁到XX县城有铁路线、货运量目前有较大的空余量，交通十分方便，宁大高速路建成以后，从XX市区到XX县的时间缩短到20分钟以内。该市场有山城路、向阳路和景林路三条公路均可直达市场，其中景林路贯穿市场。6、社会环境条件XX有10万以上的常住人口，主要依赖于桥头供应的乡镇人口也在20万以上。有极大市场购买力和空余容量7、法律支持条件根据XX县城镇规划，该区域是商贸、人居区域，建设符合XX县城镇总体规划。建设项目得到了县委、县政府的大力支持，办理了一切有关审批手续，经营手续齐全。8、公共设施条件该项目市场内部供电、供水、排水、通信、消防均需新建。三通可利用城镇现有网络系统接入即可使用。第三节实施项目的有利条件一、国家重视发展农副产品流通，提供了优惠政策和条件县委、县政府的大力支持。国家关于加快农副业的决定，是我国在经济转型期重要的决定，在人均GDP水平超过1000美元后，这种转型就是适当的时机。我省经济发展虽然滞后，但根据XX县目前的人均GDP水平，实现这种转型已具备了基本条件。县委、县政府的大力支持，提供了企业重组优惠政策，为企业的发展提供了有利条件。二、建设地点优越，区位优势明显项目选址由于地处县政府所在地XX，具有较大的区位优势，加之基础设施基本完善，节约投资。三、市场员工齐心协力，积极性、主动性高由于企业为合伙人，员工全员聘用制，利益的紧密相关，员工的积极性、主动性得以充分发挥，为企业发展注入了新的活力。四、市场有较大的需求XX县作为XX市的卫星城镇，是西宁将来主要的工业区和商贸区，随着人口的增加和经济收入的提高，对农副产品的需求大幅增加。现在虽然仍在建设阶段，但商铺已全部租出。第四节主要问题及解决方案一、存在的问题1、观念不新，没有形成搞活农副产品流通的浓厚氛围一方面，大部分农民缺乏抗风险的意识和能力，缺乏市场意识，安于现状，满足于小富即安，不能围绕市场搞生产，不能大胆闯市场，主动搞活农产品流通。另一方面，部分干部缺乏正确引导和服务，对如何按市场需求引导农民调整心里没底，缺乏明晰的方向。2、档次不高，没有形成农副产品大流通的市场由于市场建设的起点不高、规模不大，多数市场只能满足简单的、自给自足的商品交换，很不适应农副产品大流通、大市场的发展要求。全县目前仍然没有一个上档次、辐射性广、带动力强的大型农副产品交易市场。3、环境不优，没有形成货畅其流的绿色大通道一方面，对农副产品流通业扶持的力度不够大。比如银信部门难以及时为农副产品加工企业、生产基地建设和营销大户提供强有力的信贷支持；农业部门科技下乡活动没有真正开展起来，农民想什么，种什么，盼什么的问题没有得到真正的解决。同时，部门协作不够紧密，农技部门只管生产，农资部门只管生资供应，粮食、供销、外贸等部门只管销售，没有形成整体功能。另一方面，环境还不够优。流通环节中乱收费、乱扣车、乱罚款及索拿卡要的现象时有发生，损害了经营者的利益，损害了政府的形象。4、农副产品市场建设与经济发展不相适应，规划布局建设不尽合理一方面是部分地方农副产品市场缺少，建设简陋，容量不足，基础设施缺乏，难以满足农民需求，也适应不了经济发展的需要；另一方面是在建设农副产品市场时不考虑实际，求大求新，重复建设，结果有场无市，市场建设效益低下，导致资源财富的严重浪费。此外，有的建设缺乏科学合理的规划布局，加之对农副产品市场建设不够重视，致使农副产品市场的规划布局建设普遍存在不合理的现象。XX县很多初具规模的农副产品市场是群众自发形成的，未经工商部门注册登记，缺少政府的引导和规划，往往沿交通干线布局，以街为市线状发展，既影响了镇容街貌，阻碍了交通，也不利于市场的进一步发展。5、农副产品市场建设资金短缺，建市场的优惠措施不到位这是影响当前农副产品市场建设滞后的一个主要原因。农村集贸市场资金需要量较大，这对于财政状况普遍紧张的XX县政府来说是不小的负担。因此，政府虽然认识到了市场建设的重要性，却力不从心，拿不出钱来建市场，甚至于建设市场的一些优惠措施也不能到位。6、有特色的专业市场化农副产品市场不多，辐射能力较弱在市场竞争中，特色、专业化是提高竞争力和吸引力的主要手段，农副产品市场的建设需要特色，需要专业化。这有利于推动农村的专业化生产、商品化经营，深化农村区域经济和社会生产的分工，促进农村产业结构的调整与优化，带动区域经济的增长。但目前，XX县农副产品市场普遍为综合性的低层次的农副产品和日杂市场，市场建设大众化，而有鲜明地方特色的专业化市场却不多，辐射能力较弱。这就导致了市场的建设难以对农村产业结构的调整和优化、区域经济的增长起到显著的带动和引导作用。7、对农副产品市场的管理不够到位，“脏、乱、差”现象较为严重一是市场业主对市场经营的认识不到位。认为农副产品市场设施如何无所谓，只要市场有人来，能产生效益就可以了，没必要掏腰包来改善基础设施。二是经营者素质参差不齐，时不时会发生短斤缺两、以次充好、强买强卖等不诚信经营行为，对自身的经营行为缺乏正确的认识。三是保洁不到位。有的市场业主为了节约经营成本，减少开支，减少保洁人员，造成市场垃圾随意堆放，卫生状况极差。四是存在无序性的流动经营人员。这些经营者随意性强，往往今天到这个市场乱设摊，明天又去那个弄堂乱吆喝，今天卖蔬菜，明天卖鱼货，打一枪换一个地方，逃费又逃税。五是存在抢生意拉客的现象。表现在个别经营户为了一笔生意采取各种手段，让顾客购买其商品，同行之间经常会发生口角，争吵不休甚至打架斗殴，导致市场交易秩序混乱。六是管理人员和制度不到位。认为市场内不出大事就没关系，管理制度不够健全，对乱占道、乱设摊缺少有效的管理和教育，致使有的市场摊位成了仓库，货物堆放过多，又不够整齐，车辆任意停放，影响市场的总体经营环境。七是市场外围环境不够完善。多数市场外围的情况不容乐观：自行车、三轮车、机动车随意停放的现象还比较严重。有的市场外围无证摊贩较多，管理难度较大。上述问题的存在，导致XX县农副产品市场建设滞后，品位档次不高，功能不够完善，既影响农村商品经济的发展，也不利于统一的社会主义市场体系的建立，从而也就有损于城市经济的发展，不利于整个国民经济的发展。因此，农副产品市场的改造提升已经是一分非常紧迫和现实的任务。二、主要对策1、切实加强领导，牢固树立大市场、大流通的观念农副产品流通作为农业生产中最活跃的因素，对加快农村生产力发展具有不可替代的作用，必须毫不动摇地鼓励、支持和引导发展。要克服重种轻管，重生产轻流通、重数量轻效益、重基地轻市场的观念，以市场为导向，以基地为重点，以效益为中心，以农民增收为目标，正确引导农民群众抓好农副产品生产和流通体系建设。要成立农副产品流通领导小组，由分管领导挂帅，相关部门为成员单位，协调指导农副产品生产和流通体系建设。在抓流通方面，要下达一些硬指标，并纳入各级各部门年度目标管理，予以考核，奖罚兑现。同时，积极引导广大农民破除自给自足的封闭意识和小打小敲的小农经济观念，敢于闯市场、冒风险，努力形成大生产、大市场、大流通的市场经济意识。2、加快结构调整，努力建设各具特色的农副产品生产基地农副产品基地建设突出“一县一品”或“一镇一品”、“一品一业”，搞好规划，注重规模，并咬定目标长抓不懈。坚决克服和杜绝短期行为，对一个产品、一个基地、一个产业，要进行充分论证，实践证明是有前途的就要长期坚持，做大做强，切忌朝令夕改，半途而废。从XX县情况来看，要按照“规模调大、效益调高、品质调优、特色调明”的总原则，突出基地建设，抓好主导产业和特色产业。重点抓好肉类、蔬菜、水果三大主导产业。3、发展流通和加工企业，不断提升农副产品经济效益提升农副产品经济效益关键在于发展流通环节和加工企业，这也是搞活农副产品流通的根本出路。要用工业理念、市场理念和效益理念来谋划农副产品流通建设，把发展农副产品流通和加工企业摆到战略位置，作为一件带动全局的大事来抓。通过政府支持，企业为主自建和招商引资、外引内联等多种途径，培育一批农副产品流通和加工龙头企业是XX县县域经济发展的一个重要方面。4、突出市场建设，为农副产品提供强大的支撑要面向国内外大市场，搞活大流通，发展大产业。XX县政府决定以XX县中心饮食服务管理有限责任公司为主体，在XX兴建一个建筑面积在20000平方米以上的大型农副产品批发市场，形成带动全县，面向全省的农副产品集散地，拉动农副产品生产和流通大步迈进。同时，进一步完善县内现有市场的功能，不断扩大规模，注重发展粮食、水果、水产、畜牧等专业批发市场。加快农副产品市场建设步伐，提高农副产品市场对周边地区的辐射力。加强镇村集市建设,形成功能完善、配套齐全的市场网络，方便交易，搞活流通。5、壮大营销队伍，不断完善农副产品流通网络营销队伍是搞活农副产品流通的中坚力量。县里以供销部门牵头，采取股份合作的形式，尽快建立农副产品营销总公司，立马运作，做到有班子专抓，有场地办公，有营销人员专营，有车队专运。营销总公司要负责协调部门与营销队伍在土地、办证、税费等方面的关系，维护好营销队伍的合法权益。加快组建专业合作社、专业协会、股份合作组织，把分散、弱小的农副产品流通队伍组织起来，形成整体优势。鼓励发展营销大户，充分发挥其主力军作用，因势利导，提高农副产品流通队伍进入市场的组织化程度。鼓励有条件的营销组织积极探索和发展现代物流业，通过连锁经营、集中配送等方式，把农产品和加工成品打进大型专业零售企业，把产品销往全省各地。6、加大扶持力度，为农副产品流通营造良好环境一是出台优惠政策。重点解决土地流转、加工企业用地、市场建设用地、税费优惠、保护投资者利益等问题，以吸引外商和本地有识之士投资兴业。二是加大资金扶持力度。财政要拿出专门资金用于农产品示范基地建设。县里重点扶持3-5个龙头企业和农副产品流通组织，实行领导联系包干制度，包引导发展，包技术指导服务，包协调矛盾，扶持其做大做强。银信部门对好的项目、有市场竞争力的产品和运作良好、发展前景广阔的加工企业和流通组织主动予以信贷支持。适当放松对农副产品流通组织的信贷条件限制，下放贷款权限，加大信贷投放量。三是鼓励行政事业单位干部职工创办、领办、联办农副产品加工企业和流通组织，凡兴办此类企业的，按领办家庭工业有关政策同等对待。对作出突出贡献的，要予以重奖。四是大力优化发展环境。按照推进农业产业化的总体要求，牢固树立大局观念、全局观念，进一步增强服务意识，改善服务态度，提高服务水平。坚决克服利益驱动倾向，对故意扰乱和破坏流通发展环境的人和事，要予以严肃查处。严厉打击农副产品流通领域中的车霸、路霸、市霸、菜霸等各种违法犯罪行为，全面整治和规范市场经济秩序，为推进农副产品大生产、大流通，推进农业产业化进程营造一个良好的环境。第四章市场供求分析与前景预测第一节市场分析农副产品流通最主要的问题是市场容量，也就是说有没有消费市场需求，从人口来说，XX有居民10万人以上，随着北川工业区的建设，XX及周围地区人口规模将达到20万以上。虽然有其他市场，但农副产品的市场半径决定着市场的经营状况。该市场位于镇区，周边是人口最密集的地区，且该地区有较强的购买能力。该农副产品市场是XX县目前最大的农副产品综合市场，XX周边地区和XX县其它地区的群众都主要从XX购买农副产品，市场供需两旺。从收入和消费方向来说，该地区恩格尔系数仍然在45%以上，群众对农副产品有强烈购买需求和欲望。从人均GDP来说，XX县人均已超过了万元，达到了10092.3元，随着人们收入的增加、生活水平的提高，对农副产品的需求不论从数量上还是质量上的要求都会日益增长。因此，需要一个大型的农副产品交易综合市场，以满足人民生活水平提高的需求。并且，由于该地区原来就是XX的商业中心，有着传统和习惯的优势。第二节前景预测随着XX省农产品市场建设力度持续加大，各市场大力发展中介组织，为农产品的生产者、加工者和经营者提供信息化服务，为促进全省及XX县农副产品尽快转化为商品发挥了积极的作用。XX县日趋扩大的农副产品生产和加工规模，迫切需要建立以农副产品市场为主的农副产品流通渠道。一方面，XX县农民占全县总人口的80％以上，随着农村经济的快速发展，农民的收入和积余购买力、消费需求正在不断增长，消费观念正在不断更新，农民的生产生活条件不断改善。另一方面，随着北川工业区的建设，以XX为中心人口将达到20万以上。且生活水平不断提高，对农副产品的需求从数量和质量都会日益增长。因此，XX县中心农副产品市场无论是从深度上还是从广度上，发展潜力都是巨大的。第五章总图布置和建设方案第一节总图布置一、布置原则1、建筑物和构筑物布置力求紧凑合理，提高建筑系数，力求既有利于经营，又有利于施工。节约用地，节约工程投资。2、高低压输电、配套设施管线、市场布置等与外部联系方便，市场内运输力求运转环节少，路线短捷。3、设有保安设施及保安人员，符合安全保卫要求。4、总平面布置应符合防火、防爆、防噪、卫生等安全规定。5、妥善处理市场近期建设和远期发展的关系，为以后的发展留有余地，并为施工创造条件。二、总平面布置市场分为三个区域，即交易区、仓储区、管理服务区，交易区是市场的中心区域，其余区域均为交易区服务。交易区包括交易铺面、交易大棚和露天交易平台三类建筑，交易铺面分沿街和市场内两种形式，沿街铺面主要沿山城路南、向阳路西和景林路两侧进行布局，除1处超市外，均为双层砖混结构铺面房，市场内为单层砖混结构铺面房；市场中心布置3处交易大棚，内部分别为肉品、粮油和蔬菜交易摊位；市场北门附近布置为露天交易平台。管理服务区位于市场的西部，景林路西，管理服务区中心为综合服务楼、向北依次为职工食堂健身房和超市，向南为员工宿舍。仓储区重点指位于市场东南角的蔬菜、果品恒温保鲜库。为满足市场交易流程，保证交易流程短捷，不交叉、不逆行，交易区采用成片式布置以适应经营的连续及自动控制的要求。市场设计3处大门，东大门为货流入口，农产品货物均出入此大门，西大门为管理服务区出入口，北大门为人流入口，使人流和货流分开，避免交叉，确保货流和人流路线短捷，通畅安全。总体布局见附图—总平面布置示意图。第二节主要建设内容及规模项目建设内容包括交易区生产设施建设、配套服务及公用设施建设和主要仪器设备购置三项工程建设内容。一、交易区生产设施建设交易区设蔬菜区、粮油区、瓜果区、干鲜区、小商品区、水产区、家禽区、牛羊肉区、饲料经营区等功能区。共建设18栋铺面房，总建筑面积16497.8平方米，其中，市场内建设单层砖混铺面房4栋、2075平方米；市场周围沿街建设双层砖混房13栋、13975.2平方米；市场西北角建设单层砖混结构超市用房1栋、447.6平方米；市场内建设交易大棚3栋、5589.2平方米，配套砼板交易摊位612平方米；新建露天交易平台2000平方米；为保障果蔬产品品质、促进均衡供应，在市场东南角新建蔬菜、果品恒温保鲜库1座、建筑面积3828.5平方米。详见附表2。二、配套服务及公用设施建设为保障项目建成后市场能够正常运行、卫生和环境卫生符合国家相关规定，需进行最基本的配套设施建设。建设内容主要包括新建市场综合办公楼1座、768平方米，员工宿舍、食堂、健身室、门卫、值班室663平方米，水厕3处、64.8平方米，大门2座，停车场2处、600平方米，市场道路630米，地坪1200平方米，给排水管线1950米，消防设施2套，锅炉房48平方米，锅炉1套，管线800米，配电间48平方米，变配电设备1套，输电线路2000米，路灯20盏，垃圾箱20个，垃圾车1辆。详见附表3。三、主要仪器设备购置市场管理服务区购置安装农产品质检系统、信息发布系统和电子结算系统各1套。包括安装检验检测系统设备44台，信息采集发布系统设备22台，电子结算系统设备7台，保鲜库区购置安装恒温保鲜系统设备1套、64台。第三节建设方案一、主要生产设施建设方案建筑工程设计必需符合相关专业技术规范，包括建筑设计防火规范（GBJ16-87）、建筑灭火器配置设计规范（GBJ40-90）、工业企业爆炸和火灾安全危险环境电力设计规范（GBJ50058-92）、工业“三废”排放标准（GBJ1327-91）、洁净区企业噪声卫生标准（GBJ86-82）、工业企业设计卫生标准（TJ-34-79）、冷库设计规范（GB50072-2001）、室外排水设计规范（GBJ14-87）、室外给水设计规范（GBJ13-86）、室内给水排水和热水供应设计规范（GBJ15-86）、工业与民用建筑结构荷载规范（GBJ-9-87）、建筑防雷设计规范（GBJ57-87）等技术规程和当地生产实际建设。项目主要生产设施包括农畜产品交易铺面房、交易棚、露天交易平台和恒温保鲜库四项内容。建设方案按国家颁布的民用建筑规范执行。1、农畜产品交易铺面房市场共建设412栋铺面房，总建筑面积16497.8平方米，其中，市场内4栋、2075平方米；市场周围沿街13栋、13975.2平方米；市场西北角超市用房1栋、447.6平方米；除超市外，沿街铺面房均为上下二层铺面，每个开间3.6米×6米，共分648个开间、324个铺面；市场内铺面房为单层铺面，每个开间3.9米×6米，共分88个开间、88个铺面。铺面房建筑做法为外墙360厚粘土砖墙，中级抹灰，外刷彩色外墙涂料，内墙240厚粘土砖墙，室内墙面顶棚常规抹灰涂料刷白，地面为水泥砂浆地面，楼面为预制混凝土空心楼板，屋面做法由下到上依次为预制混凝土空心楼板，30mm（最薄处）炉渣找坡，100mm厚聚苯乙烯保温板，25mm厚的水泥砂浆一道，4mm厚SBS防水卷材防水层，双坡流水彩钢坡屋面，门窗采用铝合金门窗，一层临街商铺门窗外加卷闸门窗。考虑当地的气温，资金允许的情况下，可在外墙加60mm2、彩钢遮荫交易棚在市场分别建设钢架遮荫交易棚3处，1号交易棚为86.4米×24米，2号和3号交易棚均为51.7米×34米，棚顶常规采用PVC瓦或玻璃钢瓦（考虑气温最好采用耐寒性较好的材料），主骨架采用钢结构，三处钢架遮荫交易棚共计5589.2平方米，一处为肉品交易棚，一处为蔬菜交易棚，另一处为米面交易棚。内设宽1.2m的砼板交易摊位各3条，共3、露天交易平台露天交易平台布局在市场北门附近，砼结构地面，建筑面积20004、恒温保鲜库恒温保鲜库为单层保温夹层砖混结构，建筑总面积为3828.5平方米，从内部看呈筒子房结构。果蔬保鲜库高4.7米，设通风窗。果蔬保鲜库分16间，单间建筑面积约240平方米，单间容量约50吨，为挂机式冷库。地基采用干砂填料＋矿渣制品＋聚苯乙烯泡沫板＋混凝土四层保温铺垫，墙体和顶棚为砖砌体＋聚苯乙烯泡沫板＋砖砌体保温夹层结构，冷库制冷设备是挂机，不需要机房，悬挂冷风机。围护结构的隔气层设置在隔热层的高温侧，以防止湿气由高温侧向低温侧渗透而使隔热材料受潮失效。地坪、外墙及屋面三者的隔气层相互搭接连成整体，地坪与外墙的隔气层相互搭接。库体与低温空气接触的混凝土构件及面层采用325号普通硅酸盐水泥，混凝土的水泥用量≥275千克/二、配套辅助设施建设方案配套公用辅助设施主要包括市场内水、电、消防设施建设，道路及地坪建设，垃圾转运设备设施建设，市场周边人行道及排水输电设施建设，市场管理用房及门房值班室建设，公厕及大门建设等内容。1、市场道路、停车场及地坪市场内的道路、停车场和地坪采用现浇砼进行硬化，其结构层为15cm厚级配砂砾石垫层，25cm的C30砼随捣随抹，资金允许的情况下，面层可铺砌承重地砖，市场道路及地坪建设面积6570平方米，其中市场道路包括9米宽主干道路330米、6米宽支道300米，总长630米、面积4770平方米；停车场2处、面积62、垃圾收集设备设施建设市场内布置垃圾箱20个。垃圾清运车1辆，每日及时清理，运送至附近城区固定垃圾转运站。3、输电、供暖、给排水及消防设施建设供电电源拟由通过市场北侧的10KV高压线“T”接引入，在市场内设独立变、配电室，购置安装550KVA变压器1台，供保鲜库、照明、动力设备等用电，配电室结构形式采用砖混结构。市场内设置路灯采用高杆路灯，共设置路灯20盏，高9米，直径150#钢管化底座电杆，电缆采用直径500毫米硬质塑料管埋地引入，主线配线25平方毫米铜芯线，分支照明线路采用BV2.5铜芯线，每个回路单独装设熔断器，配电线路共长约市场内给水主干管道采用直径100毫米的室外塑料给水管，分支管道采用直径50、32毫米的塑料给水管，室内采用直径16毫米的铝塑复合管。室外给水管道共长约排水管道约1000米。排水管道用采用直径160毫米的PVC排水管（或铸铁管）埋地引向城镇市场采暖为自备锅炉供暖，锅炉房结构形式采用砖混结构，建筑面积48平方米，购置安装4T燃煤锅炉1台，布置室外供暖支管800米市场防火和消防设计遵照《建筑设计防火规范》（GBJ287-2001）和《中华人民共和国消防法》的规定进行,所有的建筑材料耐火等级不低于Ⅱ级。并按照建筑灭火器配置设计规范的规定在市场建筑物内配备相应的灭火器具，消火栓箱，室外设消防接水井一座并配置基本的消防通讯和报警装置。4、管理用房和其它辅助用房包括市场内必需配套建设的市场管理综合楼、员工宿舍、食堂、健身房、门卫值班室、公厕等，除建筑面积768平方米的管理用房为双层砖混结构外，其它用房均为单层砖混结构，建筑面积728平方米，建筑基本做法同市场铺面房；其中，公厕地面为防滑地砖，墙面瓷砖到顶，顶棚为PVC5、大门建设在市场的北、东、西面各设电动伸缩大门1座。东面大门主要为车辆进出，北面大门主要为商贾出入而设，西面大门位管理服务区出入口。三、主要设备选型方案1、农产品质量安全监测设备项目农产品质量安全监测体系设置在市场管理大楼内，本市场采取“农药残留快速检测法”，通过农产品生产基地和批发市场采样后经过萃取、纯化、浓缩等前期处理步骤，逐步进行定性和定量分析，主要分析的内容有：有机磷杀虫剂甲基对硫磷、氧化乐果、敌敌畏、甲拌磷、氨基酸酯类杀虫剂克百威、菊酯类杀虫剂氯氰菊酯、氰戊菊酯类杀虫剂氰戊菊酯的残留、重金属元素铅、砷、汞等共13个项目。设备选型需满足以上检测内容。具体设备详见下表。表5-1农产品质量安全监测体系设备一览表序号设备名称规格单位数量单价(元)1残留农药测试仪RP-410型台1230002电热恒温水浴锅HH-6台1100003电子精密天平ZKOJ1000台140004便携式电子天平O2CT600台1240005架盘天平BKJPT20台68006电热鼓风干燥箱SSIGW3台2180007理化干燥箱ZKLG100B台270008双级粉碎机TF5-300台1150009电热板台680010马福炉台6250011电导仪台1200012测汞仪台1100013真空泵台1100014酸度计台32800合计442、电子结算系统设备布置在市场管理大楼内，该系统由电子衡、计算机、服务器、监控器四部分组成。应满足结算先进、迅速、准确的要求，可以准确的量化每一个客户在市场上的经营情况，通过过磅、结算、管理、服务的一体化服务，实现电脑统一结算，从而减少计算差错率，提高市场服务功能，增加经营透明度，提高工作效率，使市场监督管理工作更加趋于正规化和现代化。XX衡器厂生产的电子衡可满足要求，微机选用P4品牌机，服务器选用万全3250r，监控设备选用3头。具体设备详见下表。表5-2电子结算系统设备一览表序号设备名称单位数量单价(元)1电子衡部1750002微机套280003服务器台2200004监控设备套11000005管理软件套180000合计73、信息收集发布系统设备收集并发布全国农产品信息，引导农户以市场为导向，合理调整种植结构，提高农户的经济收益。微机选用P4品牌机，大屏幕选用15平方米双基色LED显示屏。详见下表。表5-3信息收集发布系统设备一览表序号设备名称单位数量单价(元)1LED显示屏㎡15200002服务器台2200003微机台380004数码相机部18000合计224、保鲜库成套设备保鲜库设备选型应参考保鲜库建设的具体地点、库体建筑结构和形式、库容、具体储存物品的参数以及每个单间的库房容积等综合条件进行。设备选型的主要内容首先是机组的总体性能分析，它包括机组的制冷量、COP值、噪声、外形尺寸、运行重量等参数。其次，分析该机组的内部配置，它包括压缩机型式、冷凝器结构及布置、热力膨胀阀的配置、蒸发器型式、能量调节方式、融霜方式、安全保护及自动控制项目等等。设备布置必须考虑设备之间的合理间距，辅助热源的配置以及多台热泵整体运行噪声对周围环境的影响等。本项目按果蔬保鲜要求分别选择成套冷冻机组和制冷系统各4套。详见下表。表5-4冷藏保鲜成套设备一览表序号设备名称规格单位数量单价(元)1氨活塞制冷压缩机J8AS10台45000002蒸发冷凝器ZNX-320台4450003氨泵台4250004贮氨器NAX3.5台4350005冷风机KLL400台16150006手动平移门套1640007空气幕套161000合计64第四节项目实施计划1、20XX年12月完成项目可研报告的编制、审批工作；2、20XX年4月完成初步设计和建设项目的开工准备工作；3、20XX年4月底开工建设；4、20XX年10月竣工验收并交付使用。第六章投资估算及资金筹措第一节投资估算一、投资估算依据1、《全国统一安装工程预算定额XX省常用估价表》；2、《20XX年第一季度建设工程材料指导价格》以及XX省颁布的有关文件，同时参考目前建筑工程实际价格；3、《XX省建筑安装工程单位估算表》；4、《XX省市政工程预算定额》；5、前期费、管理费、监理费、勘察设计费和招标代理费分别按工程费用1%、1.5%、1.5%、1.5%和1%计取；6、基本预备费按工程费与工程建设其他费之和的5%计取。二、投资估算XX县农副产品综合批发市场建设项目总投资3730.08万元，其中：工程费用投资3335.64万元，工程建设其他费用216.82万元；基本预备费177.62万元。工程费用中建筑工程费2902.64万元，设备购置费433万元，详见附表1。第二节资金筹措项目总投资3730.08万元，其中申请中央补助资金1000万元，地方配套及企业自筹资金2730.08万元。中央补助资金1000万元主要用于市场水、电、路基础设施建设和部分建筑物建设。详见下表。表6-1 项目资金筹措方案单位：万元序号工程或费用名称总投资申请国家投资地方配套及自筹一工程费用3335.64605.562730.081交易铺面房1554.681554.682交易大棚347.59347.593露天交易平台40.0040.004保鲜库535.99535.995综合办公楼72.9672.966员工宿舍34.5634.567员工食堂及健身房20.8120.818门卫、值班室4.324.329水冲公厕5.185.1810电动伸缩大门6.006.0011道路及地坪185.10185.1012给排水工程48.8048.8013供热工程53.3253.3214供电工程38.3238.3215环保设施17.0017.0016绿化6.006.0017检验检测系统18.7018.7018信息采集发布系统41.2041.2019电子结算系统31.1031.1020恒温保鲜系统274.00150.52123.48二工程建设其他费用216.82216.821建设单位管理费50.0350.032项目前期费33.3633.363勘察设计费50.0350.034工程监理费50.0350.035招标代理费33.3633.36三预备费177.62177.62总投资合计3730.081000.002730.08第七章财务评价第一节基础数据一、评价依据国家发改委、建设部（2006年）颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。二、基础数据1、项目经济效益计算期12年，其中建设期为1年。2、项目基准内部收益率为8%。3、根据行业经验，市场入驻率经营期第一年按75%计算，第二年后达到100%。4、所得税税率25%，盈余公积金和公益金分别为税后利润的10%和5%。第二节营业收入、税金及附加估算一、营业价格根据当地将来市场发展趋势，结合当地各类市场摊位租赁费现行市场价格进行测算，详见下表。表7-1各类摊位单位租赁费用估算表序号内容单位租赁价（元/月）建筑面积(m2)备注1市场铺面房m24016497.84共737间、412个摊位2砼板交易摊位m210612分340个摊位3露天交易平台m252000共500个摊位4租赁保鲜库m2603828.51分16个间5超市m240447.6二、营业收入达产年预计租赁费收入共1086.89万元，其中市场铺面房租赁收入791.9万元，砼板交易摊位租赁收入7.34万元，露天交易平台租赁收入12万元，保鲜库租赁费收入275.65万元，超市租赁收入21.48万元，详见附表8《营业收入、税金及附加估算表》。三、税金及附加1、营业税：根据我国现行税法和市场建设的规定“对纳税人转让土地使用权、销售建筑物及其它土地附着物，按销售征收5%营业税”，因此，市场经营应按营业额上交营业税，由工商管理部门及税务部门统一收取上缴。为便于计算，综合费率按5%计。2、城市维护建设税和教育费附加城市维护建设税，教育附加分别为营业税的5%、3%。3、经测算，达产年年营业税为51.76万元，城建税为2.59万元，教育附加税为1.55万元，合计销售税金总额为55.9万元，详见附表8。第三节总成本及经营成本估算一、总成本费用估算达产年总成本费用为470.42万元，全部为固定成本。各年费用详见附表5《总成本费用估算表》。其中：1、燃料、动力消耗市场发生的原材料、卫生、水电等燃料动力、物业管理费用由租赁者个人负担，不计入本项目成本。2、工资及福利预计需市场管理人员68人,其中市场管理、检测人员20人，保安、门卫和值班人员18人，环卫工人30人，月均工资分别按2000、1000和1000元计，福利费按年工资总额的14%计，预计年工资及福利费为120.38万元。3、折旧和摊销项目建成后，形成固定资产3646.69万元，固定资产原值残值率5%，从第2年开始计提，土建房屋按30年折旧，设备按15年折旧，其他按5年折旧，经测算达产年年折旧额178.44万元。项目递延资产和无形资产总计83.39万元，按5年平均摊销，年摊销费16.68万元，详见附表6《固定资产折旧及无形资产摊销表》。4、修理费按固定资产年折旧费的20%提取，达产年年支出修理费35.69万元。5、其他费用包括其他制造费用、其他管理费用和其他销售费用。其他制造费用按固定资产投资的1%计算，其他管理费用包含设施运行费等，按年工资及福利费×1/2×总定员计算，其他销售费用包含广告费，按年营业销售收入的2%计算。二、经营成本估算达产年经营成本275.3万元，固定成本470.42万元，可变成本0万元，详见附表5《总成本费用估算表》。第四节财务效益分析一、赢利能力分析1、所得税前项目财务净现值（8%）=2156.01万元＞0；项目财务内部收益率（IRR）=17.49%＞8%（ic）;税前静态投资回收期（Pt）=6.27年；2、所得税后项目财务净现值（8%）=1230.26万元＞0；项目资本金内部收益率（IRR）=13.58%＞8%（ic）;税后静态投资回收期（Pt）=7.38年；从上述的财务评价主要指标可以看出，本项目具有一定的财务盈利能力，实施本项目在财务上可行。详见附表9《项目现金流量表》。二、利润及利润分配项目达产年年产值1086.89万元，交纳税金及附加55.9万元，交纳所得税140.14万元，利润总额560.58万元，计算期各年的利润及其分配情况详见附表7《利润及利润分配表》。对项目所取得的净利润，除提取10%的法定盈余公积金和5%的公益金外，剩余部分作为未分配利润。经计算达产年该项目的投资利润率为15.03%，投资利税率16.53%。第五节不确定性分析本项目就建设投资、销售收入、经营成本等主要影响因素进行了单因素不确定因素分析，敏感性分析结果见下表。表7-2财务敏感性分析表变动因素财务指标变动幅度上升10%上升5%不变降低5%降低10%建设投资NPV(万元)税前1890.962023.482156.012288.532421.05税后965.221097.741230.261362.781495.31IRR税前15.64%16.52%17.49%18.55%19.71%税后12.01%12.76%13.58%14.47%15.46%Pt(年)税前6.766.526.276.025.78税后7.977.677.387.076.76经营成本NPV(万元)税前1977.252066.632156.012245.392334.77税后1096.191163.231230.261297.301364.33IRR税前16.72%17.11%17.49%17.87%18.26%税后12.98%13.28%13.58%13.88%14.17%Pt(年)税前6.476.376.276.186.09税后7.597.487.387.267.16营业收入NPV(万元)税前2851.162503.582156.011808.431460.85税后1751.631490.951230.26969.58708.89IRR税前20.39%18.95%17.49%16.01%14.52%税后15.85%14.72%13.58%12.42%11.25%Pt(年)税前5.645.936.276.667.11税后6.656.997.387.808.32根据上表可见，营业收入变化对项目影响较大，其次为建设投资，再次为经营成本，当营业收入、建设投资或经营成本分别降低10%时，项目仍可行。敏感性分析结果显示，项目抗风险能力较强。第六节财务评价结论按照有关项目经济评价标准和国家农业基本建设项目财务指标对农贸市场建设项目的财务内部收益率大于8%，财务净现值大于零的要求，本项目通过分析评价，项目税后财务内部收益率为13.58%，财务净现值为1230.26万元，包含建设期的静态投资回收期为7.38年，各项指标均符合要求，说明项目具有一定的盈利能力，抗风险能力较强，经济上可行。第八章社会效益一、改善经营环境通过项目的建设，市场基础设施尤其在仓储、保鲜、信息传输等方面有了大的改进。由于农副产品不同于其它的商品，有些商品无法品牌化、条码化或以其它手段信息化，在销售过程中无法与物流一起创建优势品牌，进一步拓展市场。因此,这些基础设施和运输条件的改进，为今后进一步开发保鲜产品、品牌农产品集装箱器具、农副产品保鲜冷藏等提供了设施条件。二、促进流通当前，我省大多数都是县域经济，即各县的发展都有不同的特点和经济规模。农牧区物流网络的布局形式是以当地经济发展的规模及对物流的需求而定的。但不论各县的经济情况怎样，总的基本情况是以县城为中心，以各地的城镇为主要点，形成遍布全县的一张网络。通过项目的实施，可以改善本县农村的物流基础设施薄弱的现状，促进XX县第三产业的发展，为产业转型提供基础性带动力量。项目可使本县农产品市场的竞争力大大提高，年商品交易额将会超过1.2亿元，成为XX县最大的综合性市场，对XX县的财政做出一定的贡献。三、扩大就业建设农产品批发市场是促进农村市场化、企业化、城镇化的有效手段。有了市场，才会有人、有企业进入,有人、有企业的进入，市场才会更进一步繁荣。因此，除人口规模外,农村的城镇化水平很大程度上取决于经济规模，其中就包括物流服务的市场规模。没有良好的物流服务市场，产品交易的形成与发展将遇到极大的困难，就很难形成相应的经济规模。项目建成后可安排劳动力就业1000多人，间接带动就业数百人,对于解决XX县就业问题做出贡献。四、增加农民收入项目实施后，将获得显著的社会生态效益，有利于通过市场引导来调整优化产业结构，为当地优势资源的自由贸易打开通道，形成了产、供、销一条龙的产业体系，推动区域农业产业化进程。同时，市场建设市场、道路基础设施的改善，对区域农村经济和社会发展产生推动作用，对加快农村社会文明建设，引导广大农民群众提高文明生活，迅速转变观念，提高科学文化素质具有重要的示范、先导作用。项目建成后，将使大通及周边地区的广大农民群众直接或间接受益，不但可在市场内获得部分就业，同时项目建设对进一步增加农民收入，加快脱贫致富步伐，合理调节市场价格具有重要作用。同时，市场的健康稳定发展，进一步带动了餐饮、住宿、运输等相关服务业的蓬勃发展，将对增加地方财政收入，发展地方经济发挥重要作用。五、加快地方经济发展我省现代农牧区物流体系的构建，需要良好的基础设施建设支持。除了铁路、空运、航运等建设外，联结城镇乡村的公路网建设、农畜产品的集中储存保管及加工配送中心建设、网络信息平台建设等均占据相当重要的地位。农村物流基础设施建设的加强和完善同时又会拉动农村物流总需求，使目前农村经济发展迟缓的局面得到缓解。项目建设使农产品市场规模和竞争力大大提高，对于增加地方财政收入，方便群众，增加商品品种选择，平抑物价，提供商贸流通环境，增加商品流通等，都发挥着极为重要的作用；对于促进XX县经济发展、社会和谐、安定团结等都具有重要意义。六、壮大企业实力农产品品种多、数量大，其流通非一家企业包揽得下，尤其是农村经济作物、养殖品，以及一些小品种农产品的流通，是需要发展包括私营、股份制、合作制等多种所有制成分的物流企业来共同完成。因此，政府应出台相应的政策、法规，按照农村物流产业化的发展方向，政府力量尽快退出农产品和农资领域的运作，鼓励农村物流业的发展和确立农村物流的合法地位，做到不以身份而以效益来识别整合和扶持对象，只要其从事农产品流通，有利于农业发展和农民增收，就应该给予支持和整合，并通过体制创新、改造、培育，改变原有农产品流通企业规模小、服务单一和封闭运行的现状，壮大专业从事农村物流的主体。第九章招标方案为确保工程质量，提高投资效益，本项目根据农业部《农业基本建设项目招标投标管理规定》第十二条进行土建工程和仪器设备的招标投标工作。一、项目招标范围1、土建工程：土建施工实行总承包招标，建设内容包括18栋铺面房，总建筑面积16497.8平方米；交易大棚3栋、5589.2平方米，配套交易摊位；露天交易平台2000平方米；蔬菜、果品恒温保鲜库1座、建筑面积3828.5平方米，配套管理和其它用房，水、电、路、围墙大门、环保设施等。2、仪器设备：重点对冷藏保鲜设备、农产品质检设备、信息发布系统和电子结算系统设备进行招标采购。二、招标组织形式由建设单位委托具有资质的招标中介机构进行招标。三、招标方式公开招标。第十章节能节水与环境保护第一节节能节水措施依据《中华人民共和国节约能源法》，项目建设必须实行节能节水措施，总的原则是：1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。2、充分挖掘潜力，结合具体情况，尽可能做到能源综合利用。具体措施为：1.使用新型节能灯具，节约电能。2.配电室安装低压电容补偿器，提高功率因数。3.所有设备均采用国家规定的节能产品。4.完善水、电、汽等各级计量仪表，以利于节能和管理。5.利用建筑空间，尽量采用自然排风方式，节省设备购置费和用电量。交易市场对于入驻商户进行节能节水宣传教育，为了达到节约的目的，公司（市场）采取了以下措施：一是确定每个经营户的用电用水指标，在指标内优惠或免收，超过部分加倍征收。二是采取巡查制度，督促经营者节电节水。三是登记建卡制度，对于浪费能源和水资源的加以教育和处罚。第二节环境保护措施根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目属一般公用民用建筑，集商业和办公于一体，环境保护工作接受XX市环保部门的监督。项目建设及启用后，主要涉及到噪声、污水、固体废弃物等环境问题，只要加强管理，严格按照有关环保标准执行，基本上不会产生环境污染。一、建设期具体措施1、建设期妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施和河流；2、建设期不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；3、采取有效措施控制施工中的扬尘；4、禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；5、建设期对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害；6、建筑内隔断采用轻质隔墙、轻钢龙骨石膏板等，尽可能少采用压缩木材或对人体健康有不良影响的材料。二、经营管理期管理具体措施1、要及时发现和防止经营户使用高音设备招徕顾客，创造一个安静的购物环境；2、生活垃圾要有一个密闭的收集容器，并及时清运；3、经营性废弃物要督促经营户及时清理。要劝告经营户少使用塑料袋，要严格禁止使用聚氯乙烯塑料包装或盛装直接进口的食品；4、经营场地要及时清扫，保持清洁。第三节消防安全措施为贯彻“安全第一，预防为主”的方针，确保项目实施后防止和减少火灾的危害，保护人身和财产的安全，防患于未然，本项目要严格按照国家及地方有关消防、安全等现行标准及规范进行建设。1.建筑结构建筑物耐火等级为二级，并在醒目位置设有安全警示标志。2.消防给水和措施按消防部门要求市场内要设有消防取水口或水池。市场内设DN100消防管网，水压0.35Mpa，按设定同时火灾次数1次计，火灾延续时间为2小时，室外消防水量为20L/S，室内消防水量为10L/S，消防用水总量为30L/S。全市场设有消防管网、消防井至少2处、消防栓50余处，在改造的新建筑物内安装了防火自动喷淋系统和自动报警系统，以及防火卷闸门。并设置相应干粉灭火器等室内消防设施，可满足消防要求。同时，加强职工和商户三防教育，提高三防意识和安全意识。3、其它本项目设置消防控制中心、火灾报警。对于不宜用水灭火的房间，如变压器室、高低压配电室等处安置小型悬挂式灭火器。第十一章组织管理与运行第一节组织机构市场的组织机构设置原则上应体现机构精简、人员精干、效率高效的原则。一、管理机构该市场建设和经营单位（XX县海发农贸批发市场）为新组建合伙企业，市场管理机构股东（企业入伙人）大会是最高权利机构，决定市场重大事项。董事会是股东大会的常设机构，负责处理市场日常经营管理事务，董事长下设总经理。二、组织机构XX县海发农贸批发市场经营管理设总经理1名，副总经理2名，