西安房地产定位报告

西安房地产定位报告（讨论稿）二零零五年十月报告关注点西安市国民经济年增幅在12%以上，其中03-04的增幅在14.19%，高于全国的增长速度（9.5%），反映了宏观经济较好的增长态势。西安市人均GDP（04年：1832.16美元）介于1300-8000美元，说明其房地产发展处于快速上升阶段。以人均GDP12%的年平均增长速度，西安市人均GDP达到8000美元约需15年左右时间，说明西安房地产具有较长的增长空间，区域具备较强的长期投资潜力。区域现实及潜在的购买能力，为房地产业步入快速发展阶段提供必要的需求基础。西安楼市处于快速发展的前期阶段投资额呈现逐年递增的态势，其中2004年增幅比例为25%。巴商品缠房施晕工面岂积、剃竣工政面积乎、销膝售面拢积处吵于平匆稳增雾长态服势，竟竣工厘面积普略大嘱于销丢售面瓦积牧商品更房价仪格一淘直呈调现稳乎步上课升态倾势。私04辟年（赞26岁26霞元/向平米经）同冷比增宋加4羞79羡元/带平米碗，增竖幅达勿22签.3山%册预测白常量皱需求往量：仪至2掀02避0年还西安宫市商播品住倒宅潜舱在需金求约修在4佣39喷万平痒方米隐/年赌整体菌楼市缎供大声于求脚格局继、局酿部结姐构性灶不均捉衡问鬼题仍烘会延热续，要即低沉、中前档产捉品供蜡求关族系供铁大于升求，祝而真毯正高满档次赏产品乳在市少场上敏的则议呈现闪供小筒于求晴的格低局。鱼其中答04腐年供浊（6条00洽万平矛米）答、求茂（5史00窄万平配米）爬区域寿客源牢对特洲定公摸司/萌产品陈的品跃牌认眠同度宾尚未激形成恶，品兆牌塑挑造存冷在先勇机丝区域欠市场捕由封烫闭、果盲目践向开描发、集有序呈发展牢，利秧益群策体之具间的畜诚信万机制雪有待敌形成资区域庸重点匀项目呆供给槐主体改产品琴是价管格在网32袍00淋-3甚60分0元谢/差m发²层、面铜积在夺12梁1-您14稀0平厕米、雷户型蒸为爱3/语2/翼2密（5灾3%拨）的咱产品添。至区域宴滞销望的产证品为可16巡0㎡介以上宪的四订房和叫23语0㎡节以上帝的复品式住邻宅。慧症结种为总卫价高要、功唱能设勤计不另合理蛾、通鹅风采赏光性痕差。胞区域守需求葬主要弹产品营单价沫在2剧50郊0－跌35瞎00车元/采平方筒米的私面积扯在8温1－拌13瞒0平霜方米伞的铅2/集2/债1琴和3助/2花/2蛮。窗价格吼是区抢域客圣源考洋虑的驳最主家要因芒素，跪其次岗为交抓通、响项目牙区域撕、居折住环可境以俭及房宰屋朝贯向选黄择。伤项目健目标敌客源柿定位志——轰一群送来自恰高新耻区、零南郊岸区域竟（长展安区且）以葬及城似西（苗近高劫新区妥）的债以自我住为南主的拥科研鹿机构酷工作纱人员姑、高霞校教贱职人洞员、录企业战中层身职员慢以及述政府片部门禽工作苏人员灿。剪项目集定位某：役颐景馆园系鞋列-铅现代趴生态震园林西住宅躺户型宵面积找及配都比庸户屋型酸比例风一房韵一厅挪一卫狂（钱60猫平方反米得左右镰）伐8%蹄二房企二厅这一卫贪（8剩0－书10豆0平怖方米踩）廊35莫%宿三房激二厅傍二卫灾（1牧10从-1逝35朽平方锣米固）准50钟%使三房枣二厅稀二卫寺（1鹿35项－塌15奸0平纽方米烟）郑5%捡四房蹄二厅认二卫择（纷15奸0平览方米束以上练）竹2%撑商业题设置险：1让00迷00妥平米但的S伴HO涌PP满IN孔GM捆AL浆L瞒商业绘市场自的空握白、腥资源逝的向榨心聚浪集，厦商业瓣与住搏宅的胳联动狡（提驼高整爸体入借住率悲、社案区成巩熟度证）、辅打造扩“柱区域另商业叶中心要”忘土地凑增值物、价链格跳棉跃式蹲增长户，实秆现二降、三槐期利溜润最典大化押集团洒由局怪部住脂宅地惯产向块商业奖地产赵转型葵的试薯点-寒新的知利润狱增长巷点当水景松营造铲总体考沿用佣颐景野园的烦原有股手法骄，而隶在水医源的作维系备上可卖借鉴众区域煌诸如裳豪盛妨时代振华城侍等的牛相关塑措施恋目灯录TOC\o"1-3"\h\z塞一、绘西安竹基本榴概况窜1临1河、地功理位卡置迁1乘2惜、气校候散1鼓3驼、人窜口剃1桶4虽、经瞧济水备平超2舞6看、区澡域规合划情捡况丧3灶二、漆西安昂市房球地产耐业发骂展分截析董5柱1稼、房颤地产阻发展役各项浸指标贡分析多5停2宣、房贡地产践未来聋量预荐测辞7鞠3筝、西均安楼咏市区益域分辉析肿7颂（师1核）高旨新区鹿9套（帐2节）其吉他区补域勇11排三、共高新辽区楼病盘分体析贺12袋1菜、竞罩争分鹿析峡12弱（令1军）竞辰争个唱案分菜析忘12哈（品2宅）潜点在竞袋争情嚼况比21绸2伪、区炎域楼知盘特华点捧23袖3迎、区田域供冶给产悦品分纪析挤2径4廉4腥、区也域需良方市端场产咳品分跨析艘28歇5乱、区手域产挪品销好售抗钓性分鱼析织35世结论生36疫四、拼项目脆概况休38杰1魄、基符地情苹况幼38必2瞎、基丹地四骨至游38洗3求、规考划情扒况口3街8猎4棕、配原套情厘况粮38雨5青、道僵路状牛况赞38拳五、锻项目拒SW捏OT茂分析军40贩1抢、肉SW蛋OT挑分析均40斧2油、建斗议球42赴六、舍客源估分析贯43梢1旨、目娃标客效源定存位劈43秧2窑、客证源共此性及雄消费宵特性水46虾七、迁产品羞建议爆48臭1厨、总负体构羊想清48椒2洁、建责筑布田局岭48葱3室、建转筑形欣态津48刃4菌、户心型面侍积及愚配比框48鹊5债、商浴业设垒施建缺议劳5长0慎6别、道泻路系堆统设惯计面51浴7弄、主灭入口菊51励8勇、外喜立面斩51赵9闲、景促观设嘉计竞52徐10粘、会肌所设饺计眠55堂11树、售砍楼处哥55块12深、其糊他产芳品建耗议震56芝八、饥开发葡建议缘57沃1元、项孝目开侨发周睁期及缎案量拾建议场57尼2担、价底格的朝建议存57良附：厕区域卫楼盘扰信息饮59硬一、番西安孔基本夕概况扣1、糟地理括位置扯西安丝，着位于胜关中测盆地饱中部喝秦岭身北麓部，地敞跨渭减河南桂北两墓岸。干东北构距首妙都北仆京趁90勇0罩公里猎。谜辖境醉东西荣20桨4公妨里理，南苦北尾11晃6公音里喷；面鹅积9惕98籍3平乒方公佳里，稍其中榆市区朋面积直10元66所平方陕公里竞。洗2、返气候忍属温侧带大赤陆性灵季风陶气候望，四珍季分绝明。轮年平劈均气刃温抽13客.3乐℃争。最医高月罪均椒26桂.9冻℃队，最垄低月砌均－宫0.滑5℃犁。年共降水裁量汽61炸4毫水米踪，主象要集玉中在花7、腾8、躁9三奥个月打。全博年无句霜期粪20荒7天灾，年舰平均眨日照宇18钞01推小时绿。查风沙音影响柳较为看严重顺。骑3、绍人口腥年份初20辰01码20足02腥20辞03融20旁04躲西安举市人顿口辨69盟4.夹84教70援2.荐59著72乓6.忠58浊72疗5纽非农式业人恐口尼29炮2钓30停0焰31床2窗31偶8课总人释口增婆长率过1.恶12椒%日3.渣47为%栏3.掉4%胳-0例.1后%侵全市舟城市确化率振42逝．0睁2%眯42敌．7摆0%车40朽．9袋1%旺——冒数据鸣来源撇：《胃西安貌房地峡产年信鉴》慕房地壮产市悟场的栋发展忠与城狗市人孩口增借长、紫人口吴导入此、城旗市化捷之间世存在鹿不可皂分割绩的联樱系，灵从西电安人饼口和舱城市长人口付变动垃的数济据反片映，股人口析导入斜速度衣越快巧、城演市化沿发展疯进程协越快笛、人颈口导漏入动弃力越江大，奥当地插房地它产需羡求量由将越病大。话4、络经济贤水平价GD唯P：榆年增练幅在碗12壮%以烧上，渡其中偿03敲-0漆4的锹增幅寸在1领4.巷19夜%，茧高于霸全国穗的增壁长速汉度（阻9.虫5%巧），粘反映蛋了宏闪观经驼济较融好的哲增长寄态势渗。汇人均桥GD尖P贯：观人均纱GD腰P亦稳从1棉05列61摇.4循2元稍（0重2年柔）至爹15面11辜5.寿4元查（0佳4年沿），挖约合驴18粉32冰.1郑6美庄元，莲特别高是0绵3-勒04山年增买幅近置20疤%。阁表1馋：西同安市筒GD留P增绳长变覆动状棉况落年份企20略01抹-2钱00嗽2繁20植02乒-2芒00识3园20搞03汁-2芦00汁4慢GD醉P平母均增编幅姨12拆.2滤2%私14损.1榆5%夺14蹈.2帆%陡人均润GD蕉P增幼幅撇10卵.9期8%惨5.购24姑%追18北.耀4%龙西安惠市人组均G恼DP种介于躺13巾00魄-8链00备0美偿元，健说明铃其房守地产刑发展央处于品快速吉上升冠阶段渗。若革按照染人均风GD薯P1馆2%虽的年烟平均因增长拾速度耍，西样安市附人均想GD众P达技到8蹄00仔0美汽元约海需1瑞5年般左右温时间污，说备明西念安房箭地产派具有呀较长由的增声长空泳间，铺区域步具备服较强泄的投弟资潜绩力。性表2苏：人斗均G毙DP端与房朝地产缩市场抢发育旗状况叛的关丽系饶人均贪GD脑P制80魔0-牵13态00晌美元查13胡00仙-8争00鸭0美携元纳80叉00草-1添30添00牧美元孩13直00港0美升元以臂上堡住房撕房地羡产阶故段踢住房钓起步哪阶段萝快速底上升榆阶段融平稳非上升爷阶段掀下降嘉阶段铅恩格护尔系找数：威居民身恩格恨尔系农数开瞧始逐接年递至减，奖说明害居民寻生活校正有坚温饱给型生夫活向携以享千受和锁发展浊为标努志的路富裕贪生活浙转变雨。繁年份住19博99虽20软00拍20咸01穿20傲02射食品教支出狠19趁45篮.3尿6氏19决85孩.5破6既20六23准.9腾1花22孝05杨.3委8收人均越消费尺支出杯53举60揭.9饱8散54坊45拖.7在58们15摸.6咬6献64在19单.2亡1愁城镇句恩格凝尔系巧数企36倾.3冬%乏36叉.5蜘%腾34抛.8旗%杨34佣.4孕%姥城镇烈居民关人均陈可支济配收粱入：匙西安肚市居胸民收副入水浮平（创85字44归元）愚低于手全国功平均静水平晴（9身42灿2元云），到而农灿民收娘入水勾平（馒31刷43麻元）稿远高涨于全过国的客状态舌（2欠93妖6元忽）台表3柿：西五安市匹20及01薄-2很00当4年应收入缓水平山变动始状况恳。伴年份奋20氏01摸20宏02凉20婶03快20挤04递城镇躬居民隐人均蝴可支拨配收甘入（筋元）脉67房05来71杀80旬77臣84莲85课44沟农民姿人均强纯收块入士24肤90牧26愁42搞28础38僻31雾43漆6、津区域泡规划范情况织城市贤总体贴规划掀（2昏00仁4-呜20蛾20何）墨表4星：城版市规艘划规薯模构规划努居住川人口窜（万尺人）膛建设窜用地既面积闷（平顾方公烟里）灿人均弦居住作面积斧20幅05汇28开6.撑8款24金5.仙5功15歼20口10予69贤5鲜69没5立竟雪20悔20愈20换76逐5献78信8滚25您未来砖产业苹布局第中心留城市辜:城淘墙以弹内，耽行政仇中心置外迁椅，发牢展以落旅游罪、商节贸为春主的课支柱躬产业作。输惠厉外围府多个耀方向梦：布术置大洋型产晒业:举户县旬，结隙合高段新区亲二次混创业序，发案展高叉新技惨术产封业。守结论鬼：员从西抄安市绵的G蹲DP陵、人鸣均G真DP顷、人短口的足导入菊、产连业布啄局、护城镇慢收入团及城蛾市规磨划等认方面括来看莲，西疤安市蛋区域粘中心关的地却位已娘显现揉，对拴周边黑城市钱辐射渗作用削加强籍。嫁区域乎现实丧及潜院在的发购买昼能力葛，为墓房地昆产业撑步入杂快速停发展业阶段赛提供陪必要慕的需诵求基宿础。咐二、计西安杠市房宋地产颜业发骆展分船析篮1、宅房地除产发环展各讽项指乐标分瓣析四投资莲额:井呈历现逐杏年递体增的战态势湿，其辞中，颈20风04孝年的世增幅漆较大附，其师增幅韵比例馋为2龟5%突。更施工锤、竣后工、享销售蒜面积总:糕平稳撕增长环态势墓，竣抹工面研积略忘大于浩销售升面积没空置疗率:愈商品漆房空兰置总融面积灾经历伪了先槐减小竟后增腹加的抖态势轰，其洁中住榴宅空矿置状涂况呈慰现相雁同的收变化悄。凯西安母市商进品房届空置脊率在慰1%裹-1图0%纲之间贫，从矛侧面暂反映腊了西季安房缩地产磨市场极目前橡处于袋健康购的发农展状黄态，禾房地蹦产供燥求状忘态保挨持基岭本平繁衡。刊均价肃走势艳:骡呈现颂稳步拦上升劈态势棵。0盏4年瓶（2铁62织6元臭/平莲米）除同比霜增加问47览9元掌/平酿米，随增幅涌达2肝2.脂3%向，其斜从侧浩面说班明了衡西安践整体暮楼市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