物业管理经典解读

物业管理100问编写说明随着国民经济的发展和人们生活水平的提高，人们对居住提出了更高的要求，日益关注居住环境整洁、有序、优美；同时，房屋日渐成为大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋的使用、管理、维护和保值提出了更高要求，除了住得好，还要求房屋的保值增值。因此，物业管理与人们的生活日益密切。本手册按照国务院《物业管理条例》和国家及本市有关法规政策编写，目的是帮助业主、业主大会，业主委员会了解和掌握物业管理知识，维护正常的物业管理秩序。本手册内容主要分为七个部分，对物业管理的基本概念，买房时应关注的物业管理事项，入住后的业主大会制度、选聘和解聘物业管理企业、物业服务和费用、专项维修资金、物业使用和维护等方面知识和政策作了介绍。目录一、物业管理基本概念姻二、玩购房货时应忘关注命的物类业管栏理事绣项殿三、老业主宇大会恭及业恰主委头员会博四、统如何馋选聘蛙和解否聘物乞业管采理企士业犁五、剑物业延服务昂和费锐用滔六、元专项蔑维修熟资金海的归私集、袖使用化和管挣理淘七、蛾物业虫的使制用和投维护萄附：风物业路管理擦条例洪（梁国务浓院令宇第狐37这9昼号）矮北京烦市国觉土资武源和伴房屋议管理裕局关午于印遣发《赤北京刮市贯吐彻凤员发<漂物业具管理没条例泰>笋的若血干意威见》羊和《隆关于射开展企全市诚居住卸小亡叶颗区物他业管凉理企仰业服主务情锦况检弄查的护实施舞意见冶》的挂通知怨（碗京国宾土房散管物坊【合20涝04缠】邀33敌8贩号）洪一、括物业眠管理沿基本梨概念冬淘刚问纳1昼、什培么是容物业拣管理欠？间忧摆答参：物筑业管乞理指吊业主辅选聘虑物业煮管理盾企业黎，由冠业主异和物锐业管赞理企郑业按温照物效业服泄务合悲同约竞定，暑对房费屋及告配套镇的设代施设裳备和霜相关科场地讨进行付维修初、养絮护、袄管理海，维撒护相献关区应域内榜的环航境卫沃生和馅公共颜秩序使的活槽动。巴主要游从三右个角补度理介解：辉一惯业主称选聘慈有合阔格资凳质等蛛级证宋书的瓜物业舞管理搂企业穗来实择施物望业管跳理；截二哭物业互管理锡活动免中两挤个重途要的忽主体丰是业著主和尝物业望管理齿企业祖，双文方签己订物梦业服餐务合禽同，属明确膝双方麦的权带利义壶务；派三抓物业驱管理殿的内纯容是料对房镜屋及观配套眼的设船施设俩备和民相关魂场地趋进行邻维修碌、养脊护、敏管理舒，维转护相河关区虹域内飞的环晒境卫蠢生和李公共询秩序僻。女奴污问希2枣、为叶什么煌要实炮施物虎业管辞理？捎影飘答城：主导要有统三方腥面原样因客进观上嘱要求搅实施锦物业玉管理按：轮棉（薄1）拥房屋食产权阵多元鱼化。类随着构我国偏经济熔体制显由计序划经兴济向稿市场轻经济里转变昂，9疑0年今代初骄以来亲我市朱住房鹊制度摸改革旧逐步含变化货，房角屋商凯品化源，房题屋产核权多鸦元化药，个际人拥诱有房尘屋产催权的闲比例鲜越来厌越高胃，原穴来的灵公房月管理资体制延不能篇适应咽市场拥化和陶产权溉转移烛的形慕势。黑失（疫2）耐人们京生活虽水平拐的提悄高，答需求装增强两。房帝屋作嗽为价转值高赚的资撤产，顽是大屯多数趋家庭梅最主昨要财拉产以旱及财欣富积拢累的盼主要情形式梯，人馒们对齐房屋领财产讲的使训用、周维护帽、保花值提竿出了累较强酸的服匀务要航求，钻一方喉面要妻求住桑得好钓，房加屋状缠况保悦持的泽好，鬼环境刻整洁犬优美弹，同阻时还钳要求青房屋弓的保名值增玩值，洁这些趣都需役要高借水平负的专摘业物傻业管冈理服秀务。档呼（世3）组物业量项目茫建设落规模膏大，贺房屋饲及设适施设惠备的应维护竞管理阳要求晶专业滥性程头度高爆。一承个物办业项剩目里摇往往葡有成叔百上疏千业归主，朋众多康业主慎由于本房产鹊毗邻漠，在兴使用张管理缺物业译、在尿物业压的保宿值增猜值等祥方面场，全龄体业醉主形朗成公迫共性扎物业海管理些服务占需求避，而液且房辣屋建挑筑结筹构及懂设施垂设备馅较为僚复杂驰，对脉物业晓管理捷服务佛要求指转业荐文化涨程度祥高。瑞这种吃公共邀性的生物业兽管理固服务很不可检能由猾单个曲业主电或少握数业灶主来塑完成林，需格要通枝过全陆体业软主委屡托专懂业化树的物挣业管状理企抛业来复提供禾这种杂服务舒。梳羽稳恒问典3仅、什隐么是逆业主叔？业疼主在必物业潮管理处活动身中主班要有偷什么饿权利刃和义淹务？回忠愿答尖：房惠屋所卖有权守人为规业主渐。在森成立缸业主避大会油及组窑建业猾主委割员会北过程木中，亿除房畅屋权行属证跟书上盖记载骨的权近利人死可以浅认定尘为票“阴业主危”定外，哭购买恼预售数商品访房（竹含经库济适槽用房误），笨尚未违取得准房屋谷权属愤证书塞的，围房屋侧买卖坚合同箱记载琴的腿“欠购房倦人闲”凶可以险视为灭“肃业主商”遥。塞送金业匀主是幸物业傻管理海活动芝中的打重要喘主体富，物榨业管孔理离膨不开甚业主蜘的参穷与。络业主接的物歇业管补理权凶利和声义务莲是建志立在添对房矩屋拥讽有的专财产但权基踏础上动，业碌主既贿拥有菠物业悔管理骄区域绘内的盲一份夏房产寺，也谈是物泛业管江理区码域的孕成员敞。业辽主在畏物业本管理税中享比有权宣利，峰同时便也要监履行灯相应蜜的义敌务。欲蚁握业喊主在贤物业繁管理关活动切中享肆有的仙权力锻主要蹲有：宁接受烈物业芬服务虽；提悲议召阅开业注主大亲会，湾就物背业管额理的毅有关艇事项租提出撕建议阿；参滔加业柏主大棵会会株议，姻行使袜投票蹦权；傍选举鸭业主威委员豪会委毙员，概并享横有被伶选举电权等挺。同腾时负承有遵邀守业谦主公剑约和题业主命大会堤议事便规则亩，执做行业词主大侧会决何定和弟业主株大会月授权壁业主加委员杂会作物出的简决定炮，交起纳物左业服霜务费淡用等厅义务亦。荣二、周购房管时应倘关注西的物尖业管乖理事青项够裤唐问轮4浇、为种什么言购房苍时要垒关注酷物业谋管理朝事项惕？策友古答片：购乐房时膏就关吹注物透业管纺理，南才能蚀为将犬来的驼物业挤管理沉打下咽好的予基础凶。因究为在阅业主种大会叮成立鹅之前纽的前蛋期物释业管林理阶返段，烛物业天服务揉费用畜、服尽务内酷容和地质量辜要求烛等有斩关物酬业管员理事步项按竞房屋剩买卖浩时的霉约定让实行具。如痛果购突房时跟没有获约定萍，房盲屋买赠卖关冤系已滴经形鹅成，偿业主周到入稼住时闭发现矩物业每服务老费用训或者皆物业页服务确内容岛等不曾满意昂，就剖容易着产生菌矛盾候。因华此在乡购房候时要比与开吃发单棵位书哀面约屠定好障房屋吓入住键后的奶有关苦物业晚管理刻事项租，即千使是臂预售罢房屋寨，购蓄房时铸离入尊住还条有一霜段时告间，轨也应奇在购层房时棍与开领发单捡位约独定好妖物业佩管理杰事项居，才脚能有所效避蚕免入老住后齿的物书业管醉理纠金纷。模棉萝问视5馆、购法房时咸应注双意哪剂些物狸业管链理事仔项？伯访嫂答紧：主徒要签积订好役两个匠文件浓：房滔屋买窑卖合状同和镜业主浮临时残公约档。敌愚球购滚房时醋与开么发公岗司签追订的朽房屋恒买卖概合同添中要坐包含辜有物县业服第务费领用、券物业已服务日内容唯和质抽量要臣求等全内容炭；买继房人选同时兆要承泛诺遵储守业踏主临毙时公吗约。着访摸问驼6腐、是疲否可误以到共办理掌入住斜手续灯时再昂看业蹲主临楚时公碗约？挂胜丈伏答辜：买城房人骨在购感房时脸就要摊看业臣主临价时公律约，虽在签貌订房择屋买储卖合为同的谁同时昌要书袍面承源诺遵舱守临偏时业遥主公制约。地建设堆单位泡应当丑在销擦售房潮屋前样，制勇定业蜡主临以时公托约，既在房趴屋销乏售时乐，将蓄业主惯临时孔公约浮向买炮房人聚明示吧，并贵予以在说明助；不卖能到躺办理某入住孟手续呢时再捞将业芒主临跃时公私约出钥示给桂买房彩人看思。急派偷问群7彼、业开主临茂时公留约具味有什鬼么作冻用？咬写辨答秘：业耀主临摧时公浓约要弦求物葱业管牵理区度域内户全体缴业主残共同粗遵守叙，能阿起到芹规范躬业主甚在物睛业管枯理活睁动中剖行为滩，维甩护全仗体业躁主整守体权匆益的彩作用野。例旷如,享业主忽临时规公约赤规定嫁不允稿许在赵小区虑内堆衣放易鼓燃、苏易爆乔等危型险物答品，颤就是依为了抚保证姑小区典全体予住户婆的安剧全；歇又如届业主阵临时帝公约踪规定尚对欠页缴费罢用的饿业主梳，业陶主委秋员会跑和物威业管纠理企符业有馆权公核布欠掀费名孙单催窃缴，茂是为芝了维愉护全承体业六主的挺利益西，对掌欠费猛业主录的约爬束。凯走花问胶8邪、业眉主临戏时公甜约包孟括哪魄些主瑞要内吨容？俯脸磁答私：业义主临例时公全约由奉开发感企业柔在售洁房前含制订凡，主住要对仔有关服物业圣的使命用、漏维护大、管音理，身业主绘的共咏同利咳益，融业主顾应当坐履行撑的义轿务，融违反监公约窄应承没担的冬责任庆等事栏项依斑法作抹出约伸定。忙开发宇企业沸制订锻的业换主临崖时公唤约不痒能侵奥犯购吸房人纯的合废法权送益。告走宰问穿9化、违距反业驰主临丘时公倒约怎房么处撕理？岁梢忍答鹊：业许主违套反业倒主临错时公兆约的矛，应蹈该承久担相坟应的惕违约齿责任煤，比铜如个扁别业辞主不邮按照凝公约纱的规巨定使忽用公盾用部洁位公搁用设三施设剧备，歌造成茧损坏捞，是擦对其凡他业蒸主的查利益潜侵害棉，应站该赔登偿损铁失。帅文避对粉业主悠违反寻业主表临时仇公约彼的行圾为，觉相关池业主券、业踢主委夕员会年，物饭业管部理企渣业、政可以花督促嘱其改坊正；包协商饿调解猜不成怪的，扑可以饱提起亩诉讼游；违叫反相术关政烧策法旗规的拐，报并告有被关部同门。幕园险问圾10个、新拘的业创主临嫂时公齐约制杏度从滩什么喇时候错开始素实行离？原聋来已洁经签未署的桃物业借管理爷公约振是否拘继续岩有效宽？榴相密答手：2挡00竹3年升12逗月9两日后棕申领用预售颂许可兵证的棒新建孟项目伪，实减行新量的业勇主临麦时公纲约制字度。逃柄近原粪来已少经签伏署的杯物业兄管理瓶公约丧（或产房屋命使用辈、管情理、枝维修获公约蹄），暂在业尼主大写会通本过新厉的公句约前艘，原咏公约冬继续淹有效醋。动牛扩问踩11避、业暴主临秒时公效约和雄业主徐公约底有何灾区别咳？徐汪醉答蠢：业丑主临同时公钱约和亭业主漆公约盼均对劣物业汗管理耍区域输内全者体业患主具归有约毯束力洋。业障主临百时公桂约适宅用于伴业主嗽大会夺成立紫前的昆前期抛物业胡管理魄阶段脖；业符主公寒约是祝业主绝大会却成立李后，属经全烟体业条主所勿持投雀票权芹三分朋之二嗓以上动通过深后生登效。开艳改问触12续、房泽屋买挣卖合碑同中编包含嘴哪些窑有关役物业伤管理存的条筑款？少殿纲答淹：北熔京市删国土杀房管等局2维00讯3年撞12介月发玻布的谣新《无商品止房买来卖合晌同》焦示范经文本叉第二严十九咱条、暮二十阔条以节及附沈件四州均为划与物秩业管烛理有蝴关的誉条款纵。内蜡容包旧括物羞业服情务费堂用、亭物业枯服务株内容洁和质侧量要预求以旱及承将诺遵竹守业冈主临召时公知约等蔑。克烘缘问国13剑、开抬发企屠业制感订的武房屋撇买卖敏合同变中有退关物边业管丸理的令内容语，购兵房人份为什译么不知能随增意修具改，偿是不愁是霸骂王条渴款？钞慨殖答泉：由饺于物往业管星理服衡务具浇有公共共性摄的特置点，姑绿化丈、保裁洁、境公共嚼秩序够维护喷等物钟业服纳务，棋服务蛮内容家和服符务水爬平，裤对入左住的进每个产业主篮都是戒一样肺的，敢支付骑的费病用也芹应该缝是一挤样的字。如水果与刷每个掌业主颗约定约的公蹄共性室服务至内容持不一传样，染没有检可操瓜作性碎；如夏果约吵定的界费用卫不一泳样，稿一样栽的服狱务水券平，拌有的仓费用尺高，塌有的潮费用虫低，技对多世付费浊的业承主不躲公平旺。滥巨附因绢此，共房屋卧买卖泼合同桐中关氧于公逃共性木物业役服务连的费欲用，嫌服务编内容诉和质挠量要鉴求等归条款兔应由势开发腔企业芽根据锦前期主物业锤服务除合同无确定塔，与化前期偏物业固服务写合同表保持乔一致披，开奉发企瑞业在港售房兼时要滨将物欲业服岁务内迎容和慢费用暴等明缘示给票买房求人并渡进行都约定曲，但困不能要由个赤别购污房人逢与开臂发单邀位单旬独协孔商确贴定。枝这是涨由于尾前期驰物业迅管理挽的特峰殊性兄决定在的，弓目的也是为幸了维瑞护全觉体业凡主的墓合法愚权益归，不忆应理敌解为脉霸王市条款戚。泰尸府问徐14扒、房蚁屋买剥卖合制同中朽约定储的物月业服稠务费刊、服风务内要容和叔质量谷等在距什么哈阶段穿实行效？第写陶答仍：在词业主温大会喜成立悠前的野前期碌物业总管理器阶段须实行猎。业醒主大映会委唇托业喊主委鞠员会算与物槐业管疤理企比业签鸡订新倦的物彻业服晚务合浅同生僻效时部，物勺业服嘉务价小格、映服务评内容穗和质龄量等走按新概合同砌执行柴。固斥粱问赛15首、前愁期物泉业服狂务合改同如邀何签篮订，泛包含劣哪些抱主要痰内容怜？妨印庄答猾：前宁期物苹业服珠务合饥同由狱建设谊单位肉与物仔业管状理企视业签克订，果包含鸟主要些内容挨为前氏期物蚂业管仙理阶赴段的捧服务怨费用扩、服拆务内仗容和鬼质量受要求扭、双赌方的锻权利恋义务耻等。遵前期鄙物业衰服务围合同熄必须师采取爸书面牙形式懂。斜掏穴问漆16愤、业伟主大决会成斧立前筛，业岗主能驳否以荡未与捡物业宗管理翅企业陵签订允合同心为由团拒绝易交纳悦物业沉服务坛费用颠？眨收盐答尖：不希能。辱因为万按照纠规定帐，前欣期的税物业戒管理财企业竹由开打发建棍设单垄位委追托，据业主叉应当翼按照差约定券交纳鉴物业娃服务涝费用渣，接畅受物延业管族理企度业的济服务痰。冻忌派问孕17势、业渣主大冶会委肉托业奖主委裙员会签与物某业管侮理企轻业签党订物两业服掠务合松同后披，单正个业叛主能裤否以阔未与迹物业讽管理恢企业学签订拾合同宏为由卷拒绝侍交费圣？齐沉堡答悬：不汁能。鄙业主疯大会珠的决叛定对碎物业洽管理鸣区域怪内的稼全体筹业主联具有寄约束锄力。遗业主幅必须庙履行倒业主莫大会令委托乞业主病委员繁会与裙物业盲管理锋企业习签订乌的物红业服尾务合泥同的贪约定助，交些纳物仍业服峡务费迈用。曲三、佩业主狱大会粱及业匀主委唱员会泉箩异问被18鼻、什师么是顿业主腊大会稍？鲁纸辫答捧：物网业管讨理区完域内停全体没业主辟组成分业主拿大会杨。业班主大送会是避对应业物业址管理真区域份成立邪的，签一个总物业劳管理猎区域裂成立叔一个写业主碰大会汤。业闭主大励会代柱表和事维护菜物业洒管理煎区域堤内全垄体业咏主在驱物业饼管理郊活动练中的这合法垮权益宋。寿恶顷问舰19岩、如墙何划血分物予业管笋理区榜域？剧喝执答犹：物迅业所暮在地侦区、骨县国娘土房柴管局宫会同队街道紫办事锈处负乏责协带调物培业管鹅理区害域划概分工排作。彼划分姿住宅历物业碍管理炉区域臂应当晨考虑戚建筑妨规模卡、自辫然形丰成、坡设施早设备奋共用联程度寸及社壤区建榨设等毫因素疲；非苦住宅表区域屿划分厉主要霞考虑述建设择立项予、规赤划等坚因素欠；住座宅与呆非住傲宅结团构相源连的系区域讲，应港本着让有利场于物万业管境理的菌原则厌划定葡。五必抱问路20照、什丽么时宫候应宣成立悔业主候大会军？吴卡抄答秧：新供建和狂已建评成的岁商品应房（掏包括称经济流适用命房）枝入住俊率超景过5暴0%乞的或涌入住叙率不炮足5鸽0%蜓但首详户入摸住已扶满两栏年的居物业丘管理期区域羞；公党有住困房出款售率跃超过偶50群%的烈物业运管理东区域苦，应扰当尽胶快组蚂织召拼开首稿次业洽主大松会会译议，拉成立抹业主污大会每，选雷举产踏生业横主委喷员会吉。担拆口问谦21炼、如只何召他开首招次业评主大脑会会缓议，霉成立窄业主担大会垄？义解识答垒：应洽按以隐下步漫骤召凉开首词次业汉主大绣会会露议，熄成立将业主芹大会孔：冠独膨（粗1）抬成立滴筹备桌组，欺负责采业主焰大会师筹备粉工作返。贯看六住削宅物停业首鸡次业湖主大葬会会禾议由酱所在售地的队街道浙办事撕处负政责组阻织业殃主代赚表、战建设察单位慈（或灶公有拴住房移出售裂单位功）、顶社区欲居委龙会组料成业姓主大思会会嚷议筹穷备组吴；筹神备组懒中的殃业主蒸代表擦由筹合备组踏组成阔单位题按照萍业主剃自荐府、推伯荐的拆形式编在充友分听作取业倍主意畜见基绑础上绣确定水。非贝住宅漆物业框筹备穷组由干业主痕代表榜、建嫂设单怕位组辱成。公巡琴筹舌备组便的主米要职代责如格下：枯箭品①惕确定脸首次烟业主秘大会脚会议锋召开统的时冻间、解地点速、形画式和甚内容驳；列篇从②平按照密政府怖主管雅部门奏制订括的示兵范文凶本，照拟定勿《业涌主大逐会议浓事规蚀则》材（草漠案）芒和《妻业主旬公约滔》（颂草案知）；谎同跃③闷确定摊业主嫂身份令，确电定业筑主在税首次仗业主得大会啊会议集上的味投票仗权；就蜘颂④况确定澡业主骂委员题会委免员候绘选人惧产生帮办法经及名洁单；圾鞋文⑤趋做好验召开捎首次超业主错大会位会议垂的其简他准垃备工蒜作。洁秤概上外述工皂作谁①茎-涌④省应以老书面醉形式庙在物从业管拌理区暮域内逗公告祝。把痕话（演2）厕筹备屈组应瞒自组惩成之雷日起贱30著日内婆组织译召开今首次晋业主陪大会太会议锈，审雹议通蓬过《礼业主器大会伞议事塌规则竖》和皆《业侄主公口约》速，并误选举尺产生查业主颂委员绘会。性区、鸦县国蠢土房筹管局杰对筹咱备组鸽召开驰业主来大会愧会议忙工作朽进行漫指导段、监靠督。戴套乳业例主大攻会自训首次病业主戏大会衬会议腔召开排之日辟起成继立。至欠但问喷22凳、什根么情小况下崇可以捞不成泛立业隙主大骆会？抖泛挨答之：物网业管已理区俱域只担有一完个业作主，吗或者模业主谣人数守较少豪且经姑全体梦业主盈一致现同意录，可激以不锹成立晨业主思大会腔。决诉定不采成立跃业主舰大会死的，肤业主凭共同尝履行棍业主紫大会峰、业悠主委客员会爸职责清。腾易拨问雹23碍、如愤何确郊定业顶主在愿首次径业主盒大会吗会议革的投涝票权热？保盛赖答挺：首劝次业宏主大臭会会倘议的称投票泛权按向照业招主拥翅有的得物业膨建设戒面积刑计算鸟。以浸每一月平米旷为投奋票权建计算壁基数繁，不历足一哲平米询部分雀不予定计算溪。鹅当知以丘后业妨主大隔会会扬议的却投票怒权计慢票方恩式可陵以通完过《缓业主然大会降议事塑规则画》确号定。披格熟问岔24毯、业造主大壮会会萄议以复什么著形式咽召开吗？梁宏线答气：业老主大识会会蜻议可染以采铸取集渴体讨遗论形厌式，使也可芽以采玻取书端面征饰求意猫见形伶式。沙诚灵但拜应当论有物闸业管丑理区阔域内店持有蔬1/弄2以底上投谁票权隔的业售主参幼加。袄颜闲业景主因史故不喘能参秩加业羞主大堡会会惹议，钓可以披书面病委托上代理共人参漠加。态路舟问抓25怒、业命主大滔会是共否要嘱定期壳开会扭，由梯谁召泼开？请迫兔答络：业博主大邪会会据议分魔为定沸期会忌议和惕临时升会议皆。梦弓帖业拒主大锡会定尺期会巧议应卡当按凳照业订主大浴会议垦事规旷则的映规定冶由业犹主委宅员会焰组织吹召开唯。僚最权有脾下列唉情况茎之一亩的，夹业主绪委员怀会应膏当及循时组搭织召蜓开业搞主大闯会临盲时会吸议：忆冒沾(枕1)柳20食%以址上业后主提半议的宜；馋婚雪(束2)捎发生铺重大含事故费或者阶紧急续事件呢需要精及时浇处理眨的；学单骆(雷3)移业主斩大会腾议事议规则比或业腰主公扒约规番定的弯其他异情况欧。银跟更问体26甜、业亲主大军会具窝有哪末些主普要职系责？固驱转答棍：业振主大怖会主需要职胸责如坡下：腿轻翅（锋1）色制定法、修斯改业身主公睁约和比业主施大会洞议事誓规则灾；露芽描（夏2）湖选举余、更锐换业乳主委布员会德委员司，监厕督业圈主委敏员会学的工茎作；堡优定（磨3）稻选聘银、解汇聘物蔑业管编理企祝业；厦霸把（成4）暑决定肢专项常维修丰资金击使用奸、续滩筹方苏案，目并监今督实妨施；摄衣营（斜5）木制定飘、修绞改物位业管膊理区众域内规物业酿共用笔部位玩和共击用设孤施设株备的艇使用誓、公驴共秩发序和两环境针卫生悟的维温护等刮方面诸的规冷章制绣度；伴蹈昨（杯6）顾法律卵、法葡规或炸者业俗主大恳会议柿事规饥则规皮定的咸其他狗有关荒物业投管理厉的职教责。摸窄猜问吧27秘、业掘主大帅会如搭何决焦议才骡有效途？怨捷劝答奏：一巩般事甲项，喘必须稠经与唱会业到主所查持投药票权餐1讲/2士以上泄通过皱；业慢主大爱会作闷出制液定或伯修改把业主窑公约铜、业捆主大榜会议菜事规钉则、右选聘槐、解毅聘物菊业管私理企院业、鞠专项酒维修赵资金出使用亦、续截筹方座案的骂决定选，须贿经物凭业管张理区合域内努全体谱业主岂所持脂投票棕权准2/矮3以正上通被过。断没揪问哄28船、什件么是肤业主疗委员学会，鸽与业拣主大笨会是别什么纯关系啄？码回爽答筋：业途主委樱员会炮由业负主大警会选卸举产田生，罢是业敞主大呆会的演执行胀机构做，具姻体实各施业智主大或会的动决议婆。业穿主委萄员会冻组成荐人数滋一般遥为5秆至9罗人的饶单数勉，业医主委闲员会帖主任壁、副呀主任短在业朵主委费员会颂委员腰中推坟选产余生。锹敏原问即29帜、业微主委哈员会应职责恳是什宜么？赠早汪答阀：业小主委夹员会械的主枯要职丽责为翅：冰殖缴（惭1）凳召集劫业主杠大会痛会议企，报优告物踪业管遣理的误实施芦情况苍；迈蚂伤（陵2）关代表定业主涂与业相主大嚷会选饥聘的句物业和管理尝企业雹签订断物业配服务床合同冠；迹道年（蒜3）丙及时树了解水业主石、物漠业使腐用人朽的意怪见和东建议旱，监润督和蹲协助跳物业置管理间企业廊履行葵物业必服务乞合同谱；窗艇炎（住4）附监督脖业主半公约泛的实使施；霉确筹（壳5）已业主固大会拾赋予油的其膝他职养责。窄刻慨业颗主委俘员会留应当联监督桌违反谣物业路服务涛合同保约定努逾期符不交货纳物暖业服练务费谨用的拾业主毛，限刷期交毙纳物逆业服钉务费嚷用。腥错脸问盐30传、什擦么人优可以末当选汽业主检委员耕会委贷员？川致枯答竞：具贴备以乓下资摊格条喊件的怕业主畏可以胸成为示业主耗委员革会委溜员：防润组（咳1）献具有肤完全希民事辞行为拆能力果的业锁主；丹榴阅（掉2）障遵守税国家第有关闸法律掘、法叨规；贱成亩（沸3）喝遵守录业主爷大会揉议事欢规则号、业迫主公麦约、溜模范赔履行婆业主设义务胜；这煤桶（排4）蜜热心朝公益琴事业捞，责悄任心抛强，桐公正呜廉洁港，具曲有社蜜会公涨信力帽；土炒舰（鞭5）尘具有闲一定僻组织蚕能力身；匠赶倘（逝6）概具备返必要乓的工阅作时想间。雨奇微在钥实际觉工作粱中，炒鼓励熊和支眼持物存业管事理区殃域内折具有播业主馋身份胃的各谁级人义大代肯表和网政协光委员连作为仇业主捏委员艰会委拖员参袍与物燕业管蚊理。因阅恩问之31弓、业呜主委位员会舞是否纹需要量备案摇？急嘉宵答喜：业波主委企员会件应自疲选举克产生歌之日绪起3独0内桃，到惜物业板所在翻地的灾区、榴县国长土房夏管局早备案厦。备词案时像须提估交《沟业主碍委员圈会备拐案单酱》及队业主隔大会邻议事练规则问、业消主公游约、还业主米大会沃决议响、法疏律法管规规漏定其见它材粱料。腿榆爽问蹲32饥、业蔑主委冻员会疫如何印作出性决定赖？我需传答脚：经拢1/厘3以载上业晓主委棵员会却委员见提议勺或者目业主较委员集会主鲁任认劣为有颗必要含的，熔应当们及时系召开积业主碍委员澡会会廊议。者会议清应当匹有过翼半数脸委员喷出席沈，作岛出的肿决定芬须经钢委员跳人数桶半数孩以上描通过案。贞业主叨委员隆会的强决定驼应以表书面裤形式撒在物谷业管邮理区腹域内雀及时划公告站。栋恶田问葵33妥、什衔么情士况下搬业主免委员傍会委率员资芒格终兆止？世贿捧答布：出燕现以箭下情浓况时冬业主砍委员裂会委届员资喇格终乳止：滋胁架（柔1）充因物攻业转低让，暗灭失球等原垄因不炒在是沈业主惭的；秩在筛（许2）萄无故谋缺席碑业主版委员司会会投议连妻续三谦次以葵上的闭；铃弃夺（鼻3）贱因疾古病等飞原因板丧失页履行谈职责厘能力独的；种警宪（交4）馋有犯不罪行酷为的寇；吐曲所（鸭5）敏以书缠面形碑式向卷业主旨大会差提出却辞呈王的；萄唱乱（房6）蓝拒不危履行艰业主弄义务泉的；隐库迅（悲7）泻其他案原因毫不宜斯担任间业主淹委员捉会委感员的显。模泪认问交34量、业期主大微会、厨业主佳委员耀会是讲否可萄以作巾出于形物业画管理弓无关孕的决召定？朋盛汽答罗：业界主大页会、野业主氧委员粘会应衔当依走法履董行职涝责，较不得笨作出脸于物粱业管苹理无节关的赢决定条，不尊得从雅事与沙物业眠管理熟无关妻的活沾动。纠脾坑问宜35士、什妙么是衰业主范公约践？厦而胆答雕：业翼主公延约由钓全体辩业主甚共同舱制定仇，经糕业主结大会清会议挖通过节后，旧对全类体业筛主具德有约湿束力妹。主泪要内流容是炉对有元关物您业的梦使用臂、维斗护、盟管理件，业挺主的们共同露利益丽，业钩主应坏当履雪行的隙义务窗，违呼反公素约应看当承可担的河责任毕等事客项。牲侮鹅问邻36挽、什叼么是伴业主解大会泄议事府规则认？亭输希答烂：业奇主大付会议谦事规牌则由芒业主卸大会荣制定驳和修宪改，航由全雕体业挡主共酷同遵却守。浩卡抗业齐主大狼会议冈事规效则主角要就吊业主孤大会比的议绕事方择式、凡表决圆程序串、业幼主投研票权洁确定每方法裂、业视主委存员会名的组瓦成和路委员类任期轨等事田项作定出约工定。滤姨别问滤37逢、业驰主大烦会、监业主培委员铅会与鸟社区类建设酒是怎头样的槽关系孕？课寿慰答舌：居循住区劣物业箱管理型纳入婆社区甘建设毕，是泥我市虑城市僚管理肢的重状要基且础工滑作之味一、书目的扩是为糟了保陶障物吴业管蓝理秩橡序，扛维护遗业主器和居姻民物必业管页理合削法权康益，界促进她社区度建设谈全面柏发展我。债货愈按妖照有挪关规胆定，既社区销居委泊会指平导、申监督绩业主还大会录和业骗主委虫员会泪工作钢，并鲁参与疗成立废业主耽大会筛筹备座组。凭业主逗大会酷、业吊主委痒员会暑应当些配合件公安顿机关顾、与哪社区嘴居委匠会相申互协猛作，推共同杆做好度维护欣物业雁管理论区域咬的社船会治周安的锦相关技工作瓣。雹粪火住缓宅小主区业叔主大艺会会肿议，齐应当军告知辜相关势的社惑区居榆委会角；业里主大箭会、程业主减委员畅会作单出的易决定流，应直当听邮取社理区居自委会窄的建骑议；趋积极记配合鼻社区引居委晋会依抄法履驻行自慨治管盈理职补责，啦支持适居民咬委员禾会开述展工耕作，款并接引受其震指导塌和监旷督。蹲四、以如何死选聘屋和解筒聘物坚业管夏理企躬业哭办君问成38纯、新午建住玉宅是手否必挎须进烘行招挺标选助聘物挨业管向理企遮业？缩殃累答搜：是骆的。偿按照租规定永，国腰家提邀倡通幼过公狗开、猜公平耕、公收正的县市场泪竞争州机制隙选择珍物业辣管理绳企业露；新旱建住惹宅物庆业的险建设闯单位吧，应出通过亿招标顶的方轻式选犹聘具晨有相协应资赞质的慌物业浓管理锅企业长。散牙挖问级39雾、业食主大抖会决坏定续侦聘原仗物业周管理铸企业测，是镜否应事进行扶招标婚？勺欠原答割：不智需要具。物袖业服叛务合随同到较期，德业主谱大会岔决定免续聘亏原物堡业管洞理企洒业提上供服笑务的湿，可起不再贞进行抗招标屯，直红接授轧权业窃主委迈员会腐续签麻物业艰服务些合同靠。凝刮狠问字40明、业慌主大照会决蜓定更甘换物继业管翼理企民业的更决议互，应抵当有孝持有拍多少傻投票失权的兽业主猫同意意？妄敌广答露：业怒主大读会更浅换物平业管绘理企白业的脆决议许，必享须经售物业跟管理秘区域壮内全夹体业耍主所泻持投黄票权茂2/丑3以咽上通罢过。刊借薪问塌41塑、业世主大厨会更肉换物扣业管卵理企炮业，语是否部应当胳告知稀社区踩居委冰会和许街道莲办事弱处？吗患模答等：是鸟的。释作为剖物业袋管理殖区域罢的重万大事锤项，包业主亮大会踏作出岩更换剂物业悄管理灾企业沟的决风议后船，应球当及暑时告吗知当拼地街背道办罢事处抗（乡钓镇人化民政过府）纯和社宝区居烈委会乡。普筝戚问印42言、业亩主委盗员会挠通过惑招标陪方式帅更换紧物业龄管理璃企业村之前纲，应愚当就过哪些坏事项亲形成队决议茂？柜伍典答跟：根悦据不时同情办况，断业主日大会怒应当乡在招泉标前拆决定莲以下重事项立：您周埋（演1）震授权饰业主平委员婚会或戏委托竟招标正代理洪机构使组织量招标咏；泻壶肉（夜2）访确定阳采取躁公开祥招标纯或邀所请招粘标方扒式；年易右（料3）灵授权窝业主围委员舞会直捆接确疑定中脊标人咬或由馅评标虎委员怒会推歇荐中幸标候费选人挎名单骂后，立由业略主大质会最都终确潮定中蜂标人析；轰拳箭（追4）热物业玻服务扩价格降幅度青或水卡平。仰恒只问乌43撒、业夜主委慕员会辛招标循前，引是否雅需要添备案武？块史莫答演：业妻主委霜员会坊招标揪前，愿应当数到项扣目所浑在区柄、县成国土盘资源检和房拣屋管摸理局能备案闹。备拨案时遵，应垫提交诚以下背资料饶：碎培包（教1）绘业主伪大会借决议华；阳误港（泊2）愧招标时公告乖或者河投标协邀请避书；皇疫栏（住3）晃招标命文件剑；倘暴呼（贵4）肃法律脏、法治规规轰定的灯其他芳资料唇。业庆主委乌员会罪委托臭招标心代理模机构闹进行势招标业的，腔还应尝提交胶双方续签订铺的委昏托书东。舍农脆问熟44促、业训主委漂员会扣组织婚招标争过程丝中，同如何备保证表广大饲业主箩的知燥情权馅？蓝展届答席：应鸽从以余下几勺个方冤面保扬障业扯主的脑知情厚权：付烫伸（刚1）雁业主扁大会青会议宵通过割书面布征求填意见遍的形颠式召文开的来，业青主委月员会叫应当添在招去标前性将业絮主大里会决假议在私物业爷管理商区域凳内的爹显著杰位置妄向全雅体业僵主公馆示；芬昂研（挠2）卷评标达过程颤中，炎现场恭答辩兰可采饲用公捧开的锁方式歪，业抚主可座参加山旁听忍；与轿尽（抹3）己评标假结束套后，军业主掩委员纲会可击以将视招标壮的过吨程情施况以葡及评饺标委巷员会飘提交户的评饰标报渗告向宰全体铅业主血公示但；拴缓咏（话4）针中标萄企业弹确定易后，牛业主贱委员狮会应兽将其锐基本怜情况贷和与最其鉴愁定的悟物业亡服务渠合同岸的服愤务内炸容、全范围锡、标面准以其及价替格等读主要仍内容叶在物野业管孔理区脾域的灰显著代位置霜向全蚕体业糊主公归示。蓄燕轰问牲45郊、业渗主委落员会扫通过疮招标锈方式辛更换扑物业饰管理龟企业液的，矛应当汽提前漠多少胳天告夸知原翠物业薪管理市企业申？喷林佣答违：原翠物业帐服务僚合同围即将谦到期公，业软主大垄会决缝定重片新选步聘物初业管鱼理企解业的屠，应雀当及居时召隔开全曲体业窝主大广会，昆并在赖原物卸业服什务合颠同到狂期前违三个拢月将乱有关浇决议症书面爪告知爷物业也管理系企业勉。前睁期物聚业服恢务合奴同尚隐未到眨期，刚业主肥大会谊决定必另行抄选聘充物业话管理析企业拨的，颠应当妙在做彼出决稻议后炼及时毒书面蔬告知隐物业样管理研企业穴。山偿出问臣46痕、业陈主委熔员会怨招标参应当傍何时痒完成扛？僻葬流答帅：业鸭主大辈会通密过招刺标方袜式选告聘物蕉业管棉理企晃业的枣工作匀，应程在原莫物业帽服务怖合同敌到期络前一最个月朽完成块。话抗洪问愁47惯、业漫主委愧员会抖通过网招标雅重新炎选聘烟物业揉管理霞企业傍后，岭应当粘如何颂组织亲新老妹企业泳的交扇接？偶犹伙答柳：业遍主大员会依慢法重肯新选加聘物印业管再理企留业的途，应拜当在的解除缩与原陕物业掘管理楚企业符的(艺前期滚）物丘业服笨务合螺同后主，方伐可组遭织双牧方交阶接。甘交接涂活动瘦由业从主委唯员会叠组织善，原亦物业拿管理雪企业滴应将庄下列萍材料秒移交购给新维物业生管理膨企业弃：训馋翅（申1）厕竣工崭总平参面图衣，单蹦体建准筑、战结构蔬、设蜂备竣逆工图锁，配逗套设段施、夜地下甜管网皆工程悔竣工勾图等别竣工况验收熊资料允；盗苗含（跃2）徐设施振设备记的安遇装、粮使用大和维烫护保帆养等其技术婶资料亦；蚕锡艰（谨3）畜物业霸质量摔保修扎文件骑和物石业使肿用说涨明文生件；且下尊（邮4）杆物业陶管理省所必铁需的深其他暖资料扑。交侄接时顾，应遣当制政作交尊接证叔明并捕由双棋方企委业和怒业主族委员户会加田盖印姜章。名交接痕完毕寿后，漏原物己业管恶理企菌业应熊退出晨物业娘管理枪区域湾。届例注问扫48誉、如朝何与返业主蓄大会袖选聘轻的物聪业管壳理企党业签寄订物厌业服山务合喉同？沫甜汁答采：按租照有截关规维定，颂由业骂主委告员会倘代表洒全体阳业主加，与推业主轧大会删选聘番的物果业管侮理企伯业签储订物维业服弃务合仍同。挡物业葱服务既合同迹生效堵后，霉全体搜业主炊均应蔑履行敞合同铃约定哥。犯围脱物缠业服肤务合盘同主穿要内说容包慎括物讯业管吨理事促项、粒服务库质量晚、服慎务费沸用、做双方阶的权顶利义菌务、品合同勤期限效、违恳约责亡任等纤。北景京市全国土贯资源努和房忠屋管问理局傅20孩04炼年5体月颁璃布了膨物业也服务兄合同融的示阁范文迟本。生五、清物业皂服务省和费梅用分捆疯问迎49子、物吴业服昆务一侦般包职含哪作些内根容？市凉择答绍：物胀业服倍务的报内容遗按照妇物业江服务止合同字的约家定实帆行。尚物业岁服务歌指的袍是对看房屋馆及配禾套的好设施渡设备眠和相份关场范地进育行维方修、辨养护夺、管央理，悉维护雁相关夏区域垒内的守环境恰卫生肾和秩俊序活壶动；哑一般肾包括恳综合洪管理粉、房康屋及摄共用娱设施古设备壳的维选护管柏理、怕公共氏秩序亦维护宽、保粪洁服碰务、厨绿化腰管理防、装聋饰装肉修管鉴理服袋务、捧停车锹管理贸服务腔等。扬小男问坛50煮、什昂么是糠公共技性物搜业管蚕理服往务、吗特约谦性物师业管傲理服赔务？毯属沾答服：公苗共性够物业享管理园服务态指物瓶业管巡理企泄业在睁物业澡管理裂区域洗内提保供的咱共用愚部位冠共用沙设施免设备绵维修侍、养皇护、期环境屡保洁损和公便共秩兴序等书多种询内容趴的综嚼合服宴务。浸一般菊提到销的物演业管蠢理服费务主洗要为响公共洽性物猪业管怎理服瞧务。借至暗特松约性嫌服务络指受究个别喂业主削的单皇独委鸟托提那供的龟服务脸。比撕如户葡内自痛用部产位和旗设备慈的维菌修、党室内疑保洁泡、代湾订机胁票、奏报纸滋等。纤辆古问授51碰、：株《北国京市衬住宅匠物业届服务祝标准侮》规栽定电禽梯服战务应灶达到斩什么泄标准染？婆驱约答熄：：掀《北慌京市蔑住宅摄物业条服务呼标准烛》规赞定电症梯养梁护、类运行谷、维形护服挑务标倘准为策：毒毅它（惹1）菊主梯前6：怜00歼--朱24挤：0拦0不呈间断遥运行何，0谊：0圆0-是-6静：0蚀0呼阿叫运描行，开电梯拘工夜差间值截班，圣并在龙候梯摘厅公锋布呼赞叫电慕话或特房号辱，凡识是楼暑层中衬设有聚电梯桑门的粥，均阴须开贞启载致客；暖桌稠（络2）仔凡有崇高峰宴梯的林，在呆高峰老期6斗点-违8点永、1材7点贫-1马9点故与主恢梯同欲时运怒行；渡太斤（运3）赌主梯激维修燕时，苹有备慢用梯符的，屯用备捕用梯急运行雅，无针备用略梯的窃，属钓急迫涂性维遗修的点，应旅在3下0分蝴钟内街抢修变完工床，其款它维惜修应塌于2饲3点跟至次趋日5浮点以朋内完芝工；妖有发姑生紧鼻急情淘况时狡的处臣置预膨案；困申歇（恩4）肥维修嚼服务而标准愚执行絮京房定地修香字[抚19壳98竹]第软79脊9号馆文件脱规定咱。歪遭德（奶5）拴一旦矛发生交电梯吧停电裤关人房、夹扯人等节危险穷情况理时，碎应迅伏速组鸡织救相助。挽葬桨问悉52劝、《焰北京盖市住河宅物扑业服燕务标竞准》钥规定有普通伪商品念住宅嗽保洁小服务灿应达切到什干么标脊准？奶葛灿答喂：北觉京市难住宅初物业愉服务蝶标准么》规柳定普昏通商渡品住撤宅保灶洁服耳务范败围为型：小绪区规蜘划红香线内简，业谣主户资门以姻外；绍服务细内容会为：庸杏疫（袍1）炎有健台全的养保洁书制度绩，清代洁卫侮生实套行责案任制滤，有醉明确答的分闷工和仅责任顽范围毙；孩涌来（铺2）爽设定沫垃圾密集纳座地点寒，并父每日腾将服长务范邻围内墨的垃率圾归撇集到蛮垃圾清楼、终站，单对垃客圾（滋专用椒）楼唉、站吴、箱栏、桶抬及垃邮圾进闻行管授理；培拼显（辅3）共每日冒对保当洁服轰务范泡围内溉的区疮域进去行一漠次清客扫，械做到剪服务文范围蹦内无吊废弃昨杂物侮；慰拜片（诉4）验对楼压梯间受、门肉厅、训电梯呈间、角走廊眼等的着门、栗窗、核楼梯葵扶手者、栏樱杆、简墙壁肿等，幸进行铜一周蜻一次挺清扫窜；饼蔑螺（享5）匪按政起府有疤关规苍定向刷服务饭范围切内喷我洒、天投放旧灭鼠呼药、剃消毒陶剂、扣除虫婚剂；箭静怕（柿6）捷在雨灰、雪俯天气绞应及祥时对晨区内蜻主路旷、干施路积社水、押积雪逮进行适清扫聚。猴芦干（束7）秘发生年突发月公共妥卫生歌事件嫩时，饺应迅院速组们织人串员对踪物业挑的共着用部件位共肠用设油施设滚备进投行通喊风、捏清洗谜和消裤毒，挽加强拘对业迟主的危宣传膝，维原持正摔常的倦生活嗽秩序且。财问你53脂、物双业管集理企舒业在藏公共悉秩序三维护添服务兔方面普承担探何种删职责京？是速否应热对业他主人名身和梦财产源负责花？拔橡流答仔：物州业管殖理企板业在若公共胖秩序珠维护智的主午要职侮责是糕公共券区域摸的秩习序维润护和除公共埋财产准的看做管，叶包括滔：在引舟（驱1）迹相对嚷封闭锅：做狸到小偷区主寇要出县入口牙昼夜慕有专滋人值界班，津危及词人身座安全要储有削明显猫标志惩和防茂范措给施；煎甩仙（澡2）拌维护倘交通凝秩序给：包懒括对载机动貌车辆案和非坡机动恋车辆毅的行额驶方水向、恼速度蒜、临普时停宪车位译置进撤行管讯理，症保持蜂车辆许行驶笑通畅疗；玉竖予（停3）秋看管嫩公共贱财产毅：包谢括楼创内的恐门、框窗、惠消防抬器材想及小撒区的孕表井定盖、卸雨箅岗子、盖小品活、花她、草锣、树凤木、订果实愉等；获引猴（贷4）孙夜间络对服顷务范纹围内终重点盟部位董、道淹路进巩行不投少于唱一次赶的防粘范检率查和锣巡逻监，巡达逻不炸少于舟2人厘，做佩到有股计划庆、有拿记录凭；滩旗侮（励5）打有发悬生治桑安案怜件、嘉刑事现案件砌、交乳通事牵故的狗处置奴预案耻；发紫生时路，应线立即制采取缠措施汇，并牌及时费报警灾和配谨合公汽安部康门进来行处沿理。贸五馆物葬业管鲁理企瞧业原昌策上济不对三业主递人身卡和户思内财谣产负怒有看织护责腥任，化但物筝业管溜理企堂业违棵反物滥业服红务合昂同约网定，脱导致蜻业主摇人身搅和财巧产受国到损窑失的酱，物谜业管睛理企数业应迎依法盆承担形赔偿义责任序。问54、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。问55、物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止？答：是。物业管理企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。问56、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。问57、经济适用住房小区如何交纳物业服务费？答：目前，按照2000年3月市物价局和市国土房管局颁布的《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》（京价房字[2000]163号），经济适用住房小区物业管理服务费用分为两部分：物业管理服务费和电梯水泵运行维护费，电梯水泵的运行维护费按建筑面积分摊计算。物业管理服务费用于公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、小区的日常管理、房屋及小区共用部位公用设施设备的小修。收费标准为0.50元/平方米.月（绿化率30%以下），0.52元/平方米.月（绿化率30%以上）。有电梯和水泵的住宅，需加收电梯水泵运行维护费。问58、普通住宅如何交纳物业服务费？答：目前，按照市物价局、市房地局1997年6月颁布的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房[1997]196号），普通住宅的物业管理服务费分为两部分：一、住户个人交费项目1.装修房屋垃圾外运费2.保洁费3.保安费4.各项费用统收服务费5.车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车）6.机动车存车费二.产权人交费项目1.绿化费2.化粪池清掏费3.管理费4.小修费5.中修费6.大修费7.小区共用设施维修费8.电梯费、高压水泵费、共用电视天线费问59、公房、安居房出售后，物业服务费用怎么交纳？答：公房、安居房出售后，保洁、保安等使用人交费项目由购房人承担，产权人交费项目包括绿化、管理、公共设施维护、化粪池清掏费用、电梯、水泵等，公房由原售房单位承担，安居房由职工所在单位承担。问60、高档住宅、非住宅类物业的物业服务收费如何确定？答：高档住宅、非住宅类物业的物业服务费采取市场调节价的定价形式。在业主大会、业主委员会成立前，按房屋买卖合同（或物业管理公约、房屋使用维护管理公约）约定的价格收取费用；业主大会、业主委员会成立后，由业主大会与物业管理企业协商定价。问61、交了住宅专项维修资金，还用在交大中修费吗？答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳房屋共用部位共用设施设备大中修费用。问62、自用部位、自用设施的维修养护费用怎么交？答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年（季度、月）交给物业管理企业，也可以发生时再交纳。问63、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。问64、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。问65、公房上市后，物业服务费用如何交纳？答：公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服务费用由房屋购买人承担。问66：电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。问67、物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？答：物业管理企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；保证停车有序，24小事设专人看管；长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。问68、装修时也主是否要交纳装修押金和装修服务费？答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修押金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务：有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调节因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的包行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。问69、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。问70、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。六、专项维修基金问71、建立专项维修资金的法律依据是什么？答：《物业管理条例》规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”问72、专项维修资金的用途是什么？答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。问73、谁应交纳商品住宅专项维修资金？答：凡是1999年1月1日以后签订商品住宅（包括经济适用住房，与住宅结构相连的非住宅等）房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金。问74、不交纳专项维修资金的怎么办？答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。问75、业主交纳专项维修资金的标准是什么？答：商品住宅（异产毗连型）的专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的2%交纳（实测面积后有变化的以结算价款为准）。此外，非异产毗连住宅专项维修资金由购房者按购房款1%的比例交纳。问76、业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？答：商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前由市小区办负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。问77、小区里公有住房建立过专项维修资金吗？答：公有住房售后维修资金由售房单位负责归集并存至市住房资金管理中心系统，由市中心出具交存证明。公有住房出售后，其住宅区成立业主委员会的，经业委会申请，原代收（售房）单位应将维修资金移交给业委会管理，市住房资金管理中心负责监督执行。问78、专项维修资金何时能划回到小区进行管理与使用？答：业委会成立后，市小区办应将维修资金划转给业主委员会统一管理，业主委员会代表物业管理区域内的全体业主在指定银行系统（以下简称经办行）开户存储。经业主大会决议，业委会应委托物业管理企业代为管理，并由业委会与物业管理企业签订《维修资金委托代管协议》，明确双方权利和义务。按照“专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户”的原则进行管理。问79、维修资金的支取使用程序是什么？答：总体来说维修资金的使用应当遵循“年度普算--制定维修计划--编制工程预算--批准预算--委托施工--工程验收--分摊费用与支取资金--公布账目”的程序。问80、支用维修资金时按什么原则分摊费用？答：住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，有责任人承担费用，不得使用维修资金。其他按照受益人（业主）原则分摊使用维修资金。问81、支用维修资金时按什么原则分摊费用？答：如业主维修资金不足首次归集额的30%时，业委会应提议续筹。筹集的标准和具体办法由业主大会决定，续筹金额一般按业主所拥有的建筑面积分摊，由业主直接交存到经办行，计入业委会账户和业主明细户。七、物业使用和维护问81、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。问82、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。问83、因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办？答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处理。问84、业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司同意后，按照规定办理有关手续。问85、业主、物业管理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？答：业主、物业管理企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。问86、能否在房屋楼顶架设广告牌?答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。问87、业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主（临时）公约》和小区有关规章制度的规定。问88、邻居占用了公共楼道怎么办？答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。问89、物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护？答：物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位所有，由供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位委托物业管理企业负责维修养护。问90、物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会业主、使用人，还会影响到相邻的业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业管理企业需要进行入户维修时，业主应当配合。问91、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。问92、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。问93、为什么要规范房屋装修装修行为？答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。问94、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业管理企业吗？答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业管理公司。问95、业主装饰装修房屋，需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议吗？答：业主应当在装饰装修房屋前与物业管理企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。问96、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？答：按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。问97、业主装饰装修房屋过程中，物业管理企业能否进行入户检查？答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。问98、住宅室内装饰装修的施工时间如何规定？答：按照市建委、市规委、市国土房管局《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行）》（京建法[2001]616号），每日12时至14时，18时至次日8时，不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。问99、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。问100、住宅室内装饰装修工程的保修期有多长时间？答：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。物业管理条例中华人民共和国国务院令第３７９号《物业管理条例》已经２００３年５月２８日国务院第９次常务会议通过，现予公布，自２００３年９月１日起施行。总理温家宝二００三年六月八日第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十一条业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经２０％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第三章前期物业管理第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第二十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四章物业管理服务第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。第三十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十七条物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。第三十九条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。第四十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。