酒店项目定位报告书

远东世贸酒店公寓营销策划方案目录项目属性分析（2-7）项目定位（8-19）营销策略（20-35）包装建议（36-37）销售与施工的配合（37-40）销售实施（40-44）附件1开盘前工作进度细化表（45-46）嫂第一疲章昏讨项目础属性仿分析炎项目匠属性幅：哥本项征目是归原海毕洋酒击店改眉造项晃目赞；懒本项目目原待产品锐定位伍为四旋星级顾酒店裳；食本项荡目目弓前面楚临定差位改悉变和闻产品娱改造烘阶段玉；少本项慈目目淘前急骗需改覆变形叉象；乱本项忌目需若要迅袭速回湖笼资卖金，融滚动客开发搅。鱼二、桑项目驳概述最：挽（一泪）项厅目技生术经具济指丑标：孔总建皱筑面敌积：洲22旋69荒0继㎡（租不包芝括车如库）佛住宅贪面积晨：1梯94争85族.9肿0㎡膀会所希商业供面积拔：3罗20岁4.竟10洁㎡舱层数州共1批5层众1-挡2层膝：商敲业配网套、享会所零3-助6层桶：原失会所社，改罢造住疤宅层赖高梁价下4殿.6救米代7-陷15培层：辩原酒页店客尺房锤（二找）周每边配怀套分贺析：咽1、折位于摧东门险中路还，各情种配态套完逮善。塌2、压项目凡周围刻商业壳氛围践较浓蠢，小上户型评住宅建较多亚；州3、能对面侨是人书民医售院和滴心血约管医且院，睬具备废较强朴健康倍概念迎；龄4、念紧靠凤翠竹弃中学对，具傲备较岁强教筝育氛踢围。朴（三绵）景挥观价对值分贡析渔项目惯的景衫观资便源丰颠富，转坐拥延东门跳中心播位置爹，中伯高层漂单位炊基本休无遮祖挡，黄四周带景色傻秀丽糕。沾三、烤项目羊SW欠OT讯分析临（一叶）优猜势（闷S）匀1、块周边蔬各类记市政蕉配套广设施沫完善炎；雷2、阀紧邻姻交通刃干道棋，具度备良羡好展使示面岔；连3、景项目且原设海计为堂酒店岭，拥喊有完凭善酒泼店内晨外部考配套连；瘦3、业周围牌学校河优势爪；芹4、蜻发展今商具芽有的裳健康扩资源违和周越围医嚷院的称健康摇资源活。钳5、尤罗湖尺东门依地区钳良好斤的商恢业氛地围和脆投资牙氛围坡。鉴（二标）劣足势（烦W）眨1、龄项目缠临近爽医院炭，对嫂客户城购买么心理膛产生却不利程因素陕；帖2、须项目发为改企造工仓程，幸且工昨期较政长，惨影响吸客户看购买莫信心誓；璃3、叶与于“司虹楼副”杰一墙纷之隔惕，给膛本项吵目形很象带跳来负辅面影运响；盐4、课本项攻目只膊有5神0年蚁产权惑；恩5、您本项梯目不私允许禽业主权自行搜进行麦对结摇构有罩损害盏的装晶修工梦程。辨（三薪）机盖会（幅O）谨1、饼WT悲O、慌CE煌PA来带来泉的政隙策利著好，洪为该恳区域因投资径型物锦业的都良性份发展扛奠定熊基础带；分2、礼罗湖贵区靠冷近香性港，城以及饼罗湖妄本地磨居民蛋浓厚饰的投徐资意纱识；号3、能非典米病毒减及禽池流感聚流行寺之后泡，使诱人们删越发蚁关注蚕健康食；队4、辩孩子此上学灯问题丑逐渐味的成宰为深湾圳一泛大部程分居锦民家践庭面女临的者问题弃。寻（四碗）威摩胁（赴T）塑1、号投资形型物腿业市考场整燥体环享境不爸容乐快观，舱市场绩潜在端竞争画压力剖巨大屈；谣2、技罗湖街小户袜型住郊宅过笔多，居竞争访激烈滤；厚3、宣国内谦经济触持续姓过热原，房旬地产私和金肢融政察策收垮紧，别物业臂税的赖开征抗等给盼项目允的经始营带泄来不失确定详因素技。辞四、浑小户或型、斜酒店便公寓线概念啊及基逆本要览求以齿及结习合本碍项目叶物业里发展半方向骗建议不1、溪各种度不同茎类型霉概念琴小户阴型住怖宅妖商务茫型立酒店临式公度寓毕服务桑型何酒店扮式公乡寓厘度假特型为酒店姿式公唤寓座居住升功能叙非常吵强屠一般抛较强镇一般带服务究功能拖一般狠较强只非常苹强缎较强引办公评功能不一般悟非常闸强楚较强改差背度假好功能奋差眨差贤差刑非常碧强上投资圣功能扑较强超强蛮较强猪较强链2、赵各种似不同锅类型嘱对一相般功普能的折要求贯小户爆型住悄宅赴商务嫁型亡酒店种式公冠寓吸服务扒型认酒店欧式公配寓蜡度假创型书酒店桂式公她寓撕阳台寄非常悄强愉一般兆一般切非常滩强炊绿化寒非常纲强冰较强挑较强渠非常针强待会所旺较强讲一般灵较强躬一般嘱停车动位召较强没非常刮强百较强押一般芒厨房逮煤气率非常诉强异差慕一般届差大采光兆非常释强赞较强奥较强洒非常装强梁3、际本项知目的僚基本辰特征荡很多迅户型轮很难华做出鞠厨房起；窄每种挑户型亿几乎烤都不砖能南店北通雹透；离由于幸进深垒较深映，内跃部采高光较榨差；逼黑厕角所比皱较普帮遍；朗周围缠度假填价值巴较低扣；博不是默商务设办公刊集中预区域完；轨车位罢相对假不足孩。闭五、谋SW狼OT屯应对末策略宰（一什）S乖O策维略（犯强化锁优势吵与利吐用机饶会策挥略）蜂1、黑在营铃销中低紧紧诞抓住雹酒店霞服务只和片因区物接业的吧强投撕资性薯卖点杂，作猛为提黎升档鸭次形灰象和芬价格佩的最铜核心熔支撑纹点；溪2、本在营砍销中土紧紧迫抓住垄CE割PA焰、W朗TO剃和2元4小鸡时通逆关等蚕政策闪机遇罢，注摔重巧钳借外述势策们略；房3、适利用离沿东呆门路现的昭夫示性停优势嗽，充请分利畜用楼伪体包蓝装（瓣如；壳户外候广告见、霓倦虹灯巴光字盆、喷斗绘、董围墙聪等）解作广出告宣衔传，饥节省柳媒体住广告侵投入抚成本框；畏4、园针对典硬件浆配套药的弱爬点，律加强南软性奇配套游的优罩势，识形成滩差异津化卖景点，竟（二坏）W点T策葱略（弹化解纳劣势扮与规搂避风传险）亿1、蛇加大思营销怎力度趋，在饮产品好难以断提炼绳差异唉化的哀情况糖下，洒通过闸提高尝营销虾的水棍平应珍对周室边项荷目的祝竞争漂；夕2、哗在营议销中趴通过及强化除外界墨优势皂，创装造内杨在的缴软配溪套优偷势（刃如：帽装修利标准茄、会昂所配后套、拦酒店抬服务脊等）庸，来若化解支产品突档次感相对旷不高桑的劣附势；怖3、虹通过斯送精悉美装挨修，揪直接惭入住盼、直慧接收泊租等炎概念挂的炒讲作缓酒解本新项目扇不允至许业茶主自呈行进盐行对识结构滩有损呈害的膜装修区工程毫的劣衡势；逃4、肾通过仪价格驾上的成调整逐，缓肯解本般项目针只有坊50既年产洪权的纽劣势汪；绿5、丢通过际对复舌式小寿户型你公寓亿产品伪差异去化的钳宣传皮，缓提解与秤周围豪楼盘捕同质裤化竞某争的虹危机按。唯第二兵章凡项目拜定位含一、泼项目酸属性滨定位权东门灾北张·膛超性破价比规·蹄多功尾能酒监店公迟寓详以上艺定位摔是本靠项目斤的核埋心特惨征体逢现，策项目伞开发纸能否请成功乒关键蜘在于神能否趋凸显宅这些段核心想特征坡，因饭此，滑以上封定位早将会帜对本呆项目尺的规骂划设赚计和奸推广亮营销蜓起核袄心指驰导作锤用。种属性基定位抢诠释撤：福主体全属性献——建酒店惠式公巴寓牵定位伐依据传：絮本项损目原裙项目维定位遮为产顷权式及酒店舌，因隐此，糠无论双在大扬堂和燃外立协面都土依然各能够讯反映坡出酒怕店的性气质苏，另炊外，她从本罚项目猪的会宏所功肺能以妻及其缸他配锣套服氏务都蝴能够桂体现姜酒店奶式公临寓的够基本赢要求聋。菌因此科，酒陵店式团公寓如也是板本项漠目的砖基本赵属性肥。凤重要淘特征稳1泉——熟东门依北写强调沈本项锦目的绘绝佳社地段近：东芳门路私翠竹专路交掏汇，驼东门钟繁华柏商业摇氛围蹄和翠裁竹北姐便利樱生活薯条件裕交汇怒，动爹静社站区两毅相宜典，以手此与杯东门林纯投执资型孔物业煎和翠查竹北客居住糕型社轻区形姻成差罪异化使；武健康眼和教袭育概蚕念在省深圳垦已经昌是深笨入民硬心，叼其聚每合效傍应已命受到疲广大述市民解的高粒度认隆可，转翠竹铸小学果、翠稻园中硬学、码人民竿医院略、孙揉逸仙债医院尽的价矩值在吓深圳纷市居授民尤横其是累东门齿北周禽围居介民心永中已绑经不哥言而贫喻，瞧虽然籍社会基公共疤设施肾是周兄边物喊业的兽共同节特征讨，但感强调冈这些坛的目云的在户于体阀现我乘们同荷时拥礼有这骡些便饥利的揉生活史设施趣，而枕且区康别于盒同期夺在售浆的东程门片赖区的批酒店寒式公素寓和戴小户谦型项碑目。祝重要莲特征黎2姻——肯超性作价比住依据动我司构市场捐调查掏，东续门片暗区小截户型赏及酒商店式其公寓休的均垄价约价为8景50敞0元故/平令方米瓶，发田展商旁对本貌项目励对本却项目作初步蚂的价雀格定办位大方致是感75栽00节元/广平方膀米，阿因此齿可以坛看出森，本车项目厅在价扶格上态是有艺相当阅竞争驳力的产。贞在价厉格具曾有相粒当竞携争力桐的同尘时，院本项衬目拥抬有教旗育、舍健康亚、居虚住社乐区、河商业央配套需的集扑中价路值，溪体现皇了本峡项目菜的性园价比菊特点揭。丝重要傻特征接3暑——察投资米性反东门绘北片玻区公裹寓的侨高出信租率段（据倚我司陈调查勤统计涨约为共70咐-8浊0%辩）和商能够童维持艰在较没高水孙平的李出租犹价格精（据笛我司咐调查治统计蓄公寓盾价格慌约为污11寺00素-1磁30园0元悼/月所，一梁房一运厅约桶为1若30园0-医16应00判元/煎月）宏是本懂项目炒高投闹资性鱼特点愚的体袜现。寸客户巾可以转在享产受了敲周边贺教育突资源塑之后险，另探外享袄受高除出租遵回报政；牛客户忠可以千在享投受周锦围健你康资静源之敞后，筹仍能折够享育受本凡项目命的高希出租币回报月。侨二、库客户姐定位微客户直定位铸将对闲本项部目的多销售架方式就、宣任传手降法、屋推广必媒体柏、营按销广秘告费诉用投狭入比畏例，迅以及帽现场糠销售由的引关导等此方面愁具有盗重要苍的指辉导作芬用。融1、溜购买待物业疮用途闯定位摸本项遣目按膜客户溪的购绕买物圆业用校途分寇析，驻主要紧来自号于三芹大类规型客馋户步——斧自用努、投御资和抚办公葱。求自用毛型客歇户臭投资滋型客浩户窗办公屡型客韵户辩所占雀比例壶30徒％汁50厘％怀20曾%闸分析走：倒因为丽目前钻东门栽片区赤发售绑的物忽业中猎投资口的占劲较大蹦比重点，由紧于竞熟争激逮烈，洒再加锅上本叹项目候较靠烛近翠爹竹片仰区，每离东程门商石业街搁有一鲜定的珍距离英，不裤能只头考虑意投资每客户瑞，目逼前平累均而若言，宋东门扰片区恭自用朋客户晶大致引能够肿达到浊30庙%的叛比例岂，另青外由齿于本冤项目通户型次灵活停，拆般合均浅能够撒达到漫户型幕方正始、易成于布葡置的送效果未，本械项目姜周围酬办公扩客户纠大致可能够锯达到趴20绳%的蛛比例委。上岗述卖捞点中买阐述惭本项遮目拥戏有地去段优抄势、鹊周围嫁社会践配套该优势老、租器金和誉出租朝率优批势、趁以及蹄项目爬本身隆产品月优势航、价翅格优弃势和抬周围脸罗湖均居民剃传统运投资热意识哑较浓晓特点谢，因鸭此，纳会有彩大量则投资爹客户炕购买亭，故浑我们哲认为萌本项闷目投锄资型寻客户魂将会析占蚊5斥0％六左右两。灶购买厚特点揉：侍1父、东哨门片滋区公遇寓投粱资型硬客户岗的关御注重震点依跌次为咳：价场格、嘱地段旋、外企部配意套、机外在偏形象拆、内寄部配坟套、蜂成本叉、物然业管盐理。景2、闲东门短片区兄公寓仪自用晓型客海户的骄关注出重点亦依次龟为：同地段强、价淘格、路内部贸配套燃、外弯部配柜套、汗物业摸管理冠、外王在形买象、很成本架。脑3、凉东门沾片区灭公寓卡办公沙型客侵户关特注的射重点孩依次规为：肯地段训、外度在形集象、孙价格登、运湿营成宜本、糟内部握配套斧、物娘业管帝理。族2、京根据询购买耐面积煮大小忽进行仇目标鸽客户倒定位缓公寓悬需求面客户写一房殿需求吊客户井复式低公寓畜需求盐客户佳偏向迫于投杯资和裳办公员；承有一独定经茧济基笼础人嗓士愿的过园度性仪住宅是；松为子捏女教隆育问轿题而灿购买撇。念偏向邀于居皮住，狠对居嗓住环臂境要滔求较稻高；闯有一扮定经骨济基肉础且铅对生垃活品逃位要蜘求较瓶高的晌白领都阶层亿或自案由职敲业者潮；丽为子弦女教那育问广题而捐购买醋；锻小型左公司筐办公狠用途俯。系有较晚独特重的生每活品酬位和枯较好疑的经轮济基予础；敏看好兽投资缘性价询比，帆且对岔于居董住、蹈办公葱、投璃资均路有需晚求的坝人士繁；因为子院女教酸育问侮题而妖购买毛。询20转%熔50瑞%恨30烛%随我司庆根据瓦对东安门片独区公零寓购冤买使仆用客霜户实唉地调季查和圾分析郊，结馅合本占项目赴的市凭场定佛位和乔自身惕特点少，对孕XX衔国际弄目标闻客户真按购咽买户篮型的市大小里进行绩定位节，这宿将会其对本烧项目慈的销仅售以印及销鞭售控粒制起霉重要狮的指若导作淡用。遣分析纺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