上海2016年上半年房地产估价师制度与政策：公共利益的特点考试试卷

上海2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：公共利益的特点考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定.预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%.用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为.【2007年考题】 一A：358.85万元B：360.49万元C：362.93万元D：365.29万元E：工业用地的监测点评估价格2、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%,从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的—风险。A.政策B.财务C.市场D.经营3、拍卖的基本原则中不包括—原则。A.公开B.公平C.客观D.诚实信用4、下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。A.用途B.建筑规模C.容积率D.绿地率5、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产—价格申报制度。A.评估B.成交C.协议D.核定6、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除—的余值为房产税的计税依据。10%〜20%10%〜30%20%〜30%30%〜40%7、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括_。A.购买价格B.容积率C.权益投资比率口.空置率8、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起日内给予答复。A：3B：5C：7D：10E：执行层的组织协调9、土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用20年后转让，受让人的使用年限只有一年。A.20B.30C.40D.7010、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是_。A.目标定价法B.价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法11、设立地役权通常会使。A：供役地的价值下降B：需役地的价值下降C：供役地与需役地的价值都下降D：供役地与需役地的价值都上升E：工业用地的监测点评估价格12、赵某以12000元/面的价格购买了230面的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为_。0.120.21C.1.26D.2.0513、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00B.4.58C.4.625D.5.1614、土建工程、给排水工程、照明工程估算时，按建筑平方米造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法叫做。A：单元估算法B：单位指标估算法C：工程量近似匡算法D：概算指标估算法E：借款合同15、《中华人民共和国物业管理条例》属于。A：房地产的法律B：房地产的行政法规C：房地产的部门规章D：房地产的规范性文件E：房地产估价机构必须加盖公章16、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与万元的资金等价。A：2000B：400C：4000D：10000E：工业用地的监测点评估价格17、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000近，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200面.按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为.【2004年考题】A：1%B：1.5%C：2%D：2．5%E：工业用地的监测点评估价格18、完全竞争的市场同时具备的条件中，不包括_。A.市场上有足够多的生产者和消费者B.市场上的产品是不同质的C.资源完全自由流动D.市场信息是完全畅通的19、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是_。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法20、关于房屋转租，下列表述错误的是_。A.房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为B.房屋转租合同不用办理登记备案手续C.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期D.转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止21、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是一万元。8.0011.7616.8024.0022、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（）的状况。A.估价作业日期B.成交日期时C.估价时点D.交易日期调整后23、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得。A：抵押人无权优先受偿B：抵押人有权对全部房地产优先受偿C：抵押权人有权优先受偿D：抵押权人无权优先受偿E：工业用地的监测点评估价格24、通常是构成居住区的基本单位是_。A.居住小区B.居住组团C.独幢住宅楼D.分户家庭25、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以—为准。A.登记记载的内容B.抵押合同为准C.公证书内容D.重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、所有者权益包括四个项目。A：实收资本B：资本公积C：盈余公积口：已分配利润E：未分配利润2、正常成交价格的形成条件有。A：理性且自私的经济行为B：买者和卖者都具有完全信息C：买卖双方是出于利己动机进行交易的D：不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价E：适当的期间完成交易3、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第三阶段初期D.第三阶段E.第四阶段4、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有。A：该抵押属一般房地产抵押B：该抵押是最高额抵押C：若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为15亿元D：若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元E：该抵押可以不经登记即产生合同效力5、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。A：向原估价机构申请复估8：申请行政复议C：向人民法院提起诉讼口：自行委托估价机构评估E：申请估价专家委员会鉴定6、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为投资。（过时）A：建筑安装工程B：新建和扩建C：设备与工器具购置D：迁建和恢复E：其他费用7、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商。所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行—登记。A.转移登记B.变更登记C.先进行变更登记再进行转移登记D.先进行转移登记再进行变更登记8、某宗地面积为5000m2,现状容积率为0.8,土地市场价值为4000元/m2,拟进行改造，批准的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/m2,则理论上应补交地价一万元：12501750205021509、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有_。A.客观原则B.合法原则C.最高最佳使用原则D.估价时点原则E.替代原则10、假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即__。A.估价时点B.待开发项目开工之日C.待开发项目取得土地使用权之日D.该开发项目开始销售之日11、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为PElTs具有。A：较高的收益性B：较强的流动性C：直接融资的功能D：抵御通货膨胀影响的功能E：借款合同12、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括—等。A.图书馆B.钢铁厂C.空置的写字楼D.单纯的建筑物E.加油站13、要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的_。A.适应性B.相互影响性C.位置固定性D.各异性14、房地产交易中的特殊交易情形包括_。A.交易双方曾经有过业务联系B.购买相邻房地产C.交易税费由买方承担D.卖方不了解市场行情15、房地产中介服务业包括。A：房地产交易B：房地产咨询C：房地产估价D：房地产经纪E：物业管理16、抑制通货紧缩的对策中，实施积极的货币政策就是。A：较大幅度地减少货币供应量，尤其是减少中央银行基础货币的投放B：较大幅度地增加货币供应量，尤其是扩大中央银行基础货币的投放C：下调法定存款准备金率和完善准备金制度D：上调法定存款准备金率和完善准备金制度E：下调利率与加快利率市场化相结合17、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经—讨论通过后实施。A.当地房地产行政主管部门B.房地产开发商C.业主大会D.物业公司18、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。A：当地工商行政主管部门B：当地计划行政主管部门授权机构C：当地计划行政主管部门D：当地建设行政主管部门授权机构E：当地建设行政主管部门19、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有。A：房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本B：大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C：依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D：房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E：无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入20、因为估价的目的不同，所以_。A.估价的依据不同B.应评估的价值类型可能不同C.估价时点的选取不同D.估价中应考虑的因素可能不同E.选用的估价方法可能不同21、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%,其余为银行提供的年利率为7.5%,期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%,则在贷款期内的税前现金回报率是_。8.17%13.62%14.00%23.33%22、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%,期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为_。12%19.27%17.18%27.10%23、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2,报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2,报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定24、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场