日本地产学习资料专辑

日本地产学习资料专辑王石在最近一次采访中说到：“我认为中国的市场更像日本市场，我们可以暂且按日本市场的份额来假定中国情况。”借图腾镜举办日本地产考察研讨会的余音，本人收录了有关日本地产的学习资料，供业界分享交流。日本地产用地不多环境美规划得当城市靓日本地域狭小，人口密度很高，特别是首都东京人口数与北京大体相同，土地面积却只有北京的1／8。在这样的生存条件下，争取美好的生活空间成了崇尚自然的日本人梦寐以求的理想。因此，日本很多小区十分重视住宅区的环境绿化问题。居住小区内随处可见角落式布置的绿化小品，贯彻“用地不多环境美”的原则，在细微之处体现出自然的气息。笔者在随访中了解到，日本住宅供应渠道主要有3个，即公共住宅、民间住宅和住宅金融公库贷款建的住宅。公共住宅包括公团住宅、地方住宅。民间住宅则由民间经济力量投资建设。日本住宅的建设特点是：小巧实用，住房质量好，居住环境优良，高度智能化。无论城市规划、建筑设计还是房产行销模式、住宅产业化发展的路子，日本都有值得我们借鉴之处。路网规划得当、交通控制得力东京城市发展健康有序。首都东京人口1200万(与北京大体相同)，土地面积却仅2156平方公里(相当于北京的1／8)。在彩虹大桥上看东京湾，东京整个城市天际线控制得非常好。呈带状的核心商业区高楼林立，超高层建筑很多，而往周边分散是逐渐平缓下去的次级区域，用于居住等用途。城市分区非常明确，在各区域赋予很强势清晰的功能，节约交通和服务成本，并有效缓解商务区对其他区域的溢出性影响。繁华喧嚣与安静互见。这种形态，得宜于政府积极的城市规划和基建实施。一是政府保证历史古迹、议会等政府院落、公园自身和周边的宁静，通过路网规划(以道路宽度、单行等方式)、绿化、过渡绿地等形成一个个的城市绿肺。二是发达的轨道交通及限制汽车消费。东京地铁轻轨非常发达，加上与郊区及其他城市联结的线路达30余条。陪同我们考察的东京人讲，他们上下班基本上从住处到附近的站口都可以用15分钟之内步行到。高架道路也非常完善。以东京的城市密度，如果用北京以前的规划方式和管理思路，加上日本人的消费能力和汽车工业的发达，基本上路网和路网上的汽车会把整个城市吃的不成样子。而正是东京发达的轨道交通、高架道路的收费制度、对汽车消费的限制和高税收，才引导民众主要依靠轨道交通解决出行问题，并帮助各区域更好地功能分工和衔接。三是以几个主要轨道交通中心为基点发展次级商业中心。除了银座、新宿这些世界著名的商业和办公中心外，以池袋、秋叶原、惠比寿等地，形成非常繁华的商业中心，大型商场、写字楼等分布周边。而围绕它们再通过轨道交通和公交联结更远一些的居住区、学校、厂矿等，可以有序地形成城市肌理，分级自我发展和共同发展，并减轻所谓CBD的负荷。这种模式，我在新加坡考察时，也有相同的感觉。新加坡也是以轨道交通环布全岛，围绕轨道交通组织各区域的功能，并合理发展多个副中心，更好的解决了商务、居住、工业、健康休闲、教育的布局，才形成花园城市的美景。正是有效的控制引导，东京在繁华、现代的同时，仍然能有序和疏阔自如。自身缺乏造血机能卫星城幕张今非昔比日本也进行了在远郊区发展卫星城的尝试。我们参观了位于千叶以西的幕张。东京明确把它建设成为东京几个都市副中心的定位，计划居住和工作10万～15万人。并建设了一些大型的高级写字楼，引导一些国际性的大企业来投资。在20世纪80年代初东京地价、房价高涨的时候，也的确有些企业搬迁到幕张来办公、一些个人也来居住。政府兴建了大型的展览中心、公园和市政广场等。应该说相对于东京城里老新区共处的样子，幕张新城非常整齐、优美、现代。但随日本经济的衰退，东京的地价已回落到高潮时期的1／3以下。此时，在成本因素不再重要后，在幕张与合作单位的联络、交通成本等问题凸显。许多企业选择搬回东京本市。据陪同的东京当地大学建筑系老师介绍，幕张现在实际入住人口仅5万人左右，政府尝试建立卫星城的想法，实际上已经逐渐搁浅了。卫星城的尝试不失为一个解决都市发展负荷，并形成都市圈、带来更强经济活力的模式。但仅凭土地级差和政府引导是不够的，关键是自身在经济上的造血功能。如果自身没有产业，就业机会有限，就会成为都市的卧城，白天进城工作、晚上回来睡觉。这会带来一系列社会问题。深圳蛇口之所以能够成功，就在于其自身的经济很活跃，并在城市上有相应的配套、自成体系为一城。今日的深圳从蛇口往东和从福田往西延伸交汇，大鹏已形成一盘棋。建设卫星城，城市最初形成就是因为经济效率，经济自发的需要才是决策的基础。否则还是会反复。产业化支撑住宅公园大行其道城韵在东炮京、巧京都危等地雹，我唐们也烈参观烤了几籍个住慧宅公啊园。箩违在日泻本，慕房地差产商范分建敏造商膜(M间AK播ER锣)和梳发展叫商(品DE蛛VE杀LO训PE避R)窄。日询本有动很多混小住贺宅(的类似插于T兄OW甘N?垂HO郑US经E)缓，客核户把飞房屋钟拆掉熊后，练可以羊找建麻造商哑来造秤新住舅宅。馋发展给商则痕要获义取地待皮，灯在上贞面发项展住谁宅。板建住宅最公园搬通常光是在还城市脚里的忘某个砌街区耽，做变出一怀个完少整的爸展示吹场。壳由专轻门做揭住宅园公园篇的公鞠司租油赁或够购买溪地皮市，做漂出市悠政设侍施和贯公共焦庭院妻、道毅路。摇各个骄发展盗商和递建造是商在岂其中滚建造眯各自者的产卷品，砖展示脏其设己计、舱材料看、技蕉术等轻。消啦费者傅可以庆到住座宅公痒园里包，看厉很多丙公司希做的小住宅父产品熊，最仓后购教买。羞肉这种旺形式趋很有捆意思素，介迷于国贤内的育房展员会和推现场厌销售树之间固，既房可看斗见完滚整的发现楼阁产品孩，又杠可在甩一个免地方籍看到尊许多谈公司遣的供恼应。毅葵而支散持住男宅公踩园的集，除痰了客乎户需新求、孤专业号公司肚的运钢营外斜，还育有日眼本高焰度的鲁产业跨化和虾工厂搁化。终实际禾上做汪住宅骄公园布的公椅司做辅出公亩园般沙的环慧境和们展示良场所蜓，各父个入戏场企园业接译到客走户订访单后筹，可卵以用薯4个避月时轿间建川造同亩样的随住宅惊出来荐交付刑使用畜(2幻个月句作基纸础处广理和壁工厂井预制袄、2杂个月及作现葡场安垂装和感外围泡的装桑饰、疗接市堪政等哗工作刚)。迁这其樱中，战住宅滴本身逝几乎兄可以垫完全可工厂劲化生讨产、呀现场暑安装虽。尚间国内嫩如果嘴尝试探这种阳住宅粒公园礼的经语营模怠式，趣让客慢户在粮展示刊场自奥选产坡品，狂之后洪完成屋建造耐交付拐。会础面临内一些辫问题求：一好是国区内统捎一交茧楼，小需竣轻工验皂收和怕规划馅验收还。如右今大速规模遗的经匠营，叹这种川一对吴一的穗方式挠开发交商会躺没有葱兴趣阴、承粉建商凝也无医必要棒；二蚕是自俘选的钞困境套，国国内还剃是以搂大规释模集判合住惭宅为非主，洞在多蠢层和场高层誉形式通里面你，完耍全独忍立的脉单体纽选择矛不可膝能；锈三是并住宅狗公园疯场所乞的寻无找：驴发展拍住宅喂公园恼需要牵购置鱼或租拢赁地河皮，信做好恒公共韵环境纯和小挥市政红配套嘴。这风种形杂式目渣前国爽内还薄无相幅应法独规。嗽底旧城浅改造讲惠比够寿街耽区堪爷借鉴平旧仓逆库区杆整新环横滨忌港区叨好样逮板男往在日耗本特辰别留寇意了今两个伯旧城急改造道项目尊，一厕个是威东京碧的惠拣比寿显街区湾，一争个是财横滨伯港区首旧仓啊库区洲的整客新。压服惠比点寿街道区在夺东京兆西南饺。利侨用自渐然的托台地欧，连留接车奶站、躲展览捞馆、尊商场付、写笑字楼肺、公腹寓、唇影院答。以向一组遍很轻宝巧的步天棚仰式的好雕塑光(《鼓来自麻天堂跑的声晕音》苗)、抱下沉体式广橡场和疯水体余、老脸教堂巾、公屡寓楼抄群，哲形成木连贯盲的城移市景包观轴疑。驻朝足其涂中，高开放合型的特交通艺体系枯、分益流的建步行叔和车炒行流煎量、帝核心抗的深靠红色梯低层侍的商比场、蛮展览辫场、侮车站造与景添观轴吧对侧姨挺拔皇的暗笑灰的龟公寓筐、写伴字楼搭群形部成极孔好的得对比凯基础筛上的艰和谐伞。在饿北京优如果奉做核随心区绞域大你型工迹厂搬弃迁，胞实施咸商用骨与居胀住综沉合体向，我昂想惠优比寿浩项目早中对背各功打能的枕控制县、总并体规博划上炉明确戴的轴租心感弊和分刘性质车建筑捷的美挤学对史比、家社区阵成为灯街区因中心肉和充祸分的坛开放规感，酱都是混很值遗得借片鉴的赤。厉扇横滨考港区愁优美成的港奥湾里漆，有扔一组玩非常昨安静引而时晕尚的宫建筑弯，是报原旧昏仓库遮区的猫整新姻。发棚展商走维持惕原来散的外屠立面投并修锻旧如狗旧，航在里售面重腿新进拒行空疏间分详格，但里面祝经营泉的是似时尚绸的酒爱吧、旦餐馆虏、精呜品店坐等。千除了晴本身拌经营晒店家隶的品包级带裙来的屈城市瞧客户帅流量艺外，并其旁俱边是舟日本沃第一烤高楼款及其漠他高快楼形担成的恶横滨咳湾高肆档写僚字楼此区、漂商场拉街区杏及优明美的第横滨留港，鹅外地盲外国季旅游凳客户爪流量碌很大黄，旧完仓区模的怀长旧情显调本梯身形票成港转区和闹谐的峡风景蛮，成盲为游寺客参奔观驻铜足的仰地方烛。这症个项橡目和惰上海寻的新沉天地银有相子通之键处，煤本身堆近商散务区例、有桥客群头基础警，同培时注提意修记旧如乘旧、荡营造潜怀旧抛感觉奏和安黄静浪扣漫的艰情调浙，店枣家业对态控我制上育也注注意品闯级控避制、冒成为熔城市猎时尚准消费蛙地和滨观光刮胜景乞、更萍反洒过来搅带动杠商业唉经营赚。水从亭日本杆城市午建设它得到陪的启巨示（冒上）老景挥愿泰达罩城市店开发史公司座成立衔后，忧一直这在思神考和亩研究拢泰达倦城的棒开发秒模式超及建拘设内编容。祝20叛04胞年5姓月1寨9日戏至2肿4日液，泰愉达集刑团与券泰达插城市鼠开发柏公司惑一行临5人震赴日水本，挡重点棚对福寿冈、片大阪服和东态京的斗城市坚综合启社区季、游屯乐场遇项目呆进行丰考察竿，以碗期对炭泰达惕城项希目有郑所启踏发、抵借鉴产。此快外，绣还与出日本衰专业杯游乐逼场设埋计制掘作和消运营耻公司商冈本雁制作储所就做未来屯合作言事宜欺进行普了商塑务会美谈。盏地倒一、悉考察辩项目支综述僻底辽在考拜察的事9个产项目战中，嫂都有杂其独客特性娱，对歪泰达昌城市科开发槐来讲溉，以途下几尿个更斥具借避鉴意弟义。蝶垂屿1紧．带雾动城姿市发给展的崖城市糖新功丰能区拍：博翼多运容河城戏性刺1铲．1扒福冈疼位于剖日本罗西部克，1娱40巧万人续。是眯日本畜第六对大城引市。旗博多巴运河浑城位悔于福渡冈市用东部瓣中心匠地带狠，占斩地3壮.5叛万平槐方米钟，总餐建筑改面积场19瓶万平应方米搜。以蹦南北躬流向敢的运象河为食中心更，集疲中了强游艺竿、商鞋业、系餐饮货、娱纪乐、腐酒店脚等多尖种设幕施，茫成为浴一个呀综合灯功能茎的新柜城区腊。赏跑运河辛城于浑20锯02俘年建每设完灵成，束建成败后极赛大地衰带动润了所竭在地探区乃救至城许市的絮发展刻，现冠在它骗已成呼为福毒冈是僚的标如志性捧区域节，甚来至日企本的柔一个招旅游川景点摩。岔怒1轨．2掏福冈西运河棒城是疼一个诚城市甜综合习体。涨19秆万平婚方米景的区脾域里肿有两搁家酒截店，仗一家禾大的洲百货捏商店映，一烂间家什居连伙锁店讲（无抛印良撑品）翼，一锐个世扰嘉游将戏城捉，一宗座电妥影城顽，一疾个剧拳场，宰一条遇美食载街。激基本督上城拆市购箭物休功闲生茂活的蛋大部沾分功五能已秆具备按。而暑运河躺城最掠成功腔的地悬方则势是这葬些功拾能的春有机螺、巧梳妙结微合与磨独特英环境蛮的营朴造。真废戒1疑．3念运河陆城位躬于福概冈市按中心携区，烫毗邻弟一条管城市望主要肯河流鼓。面毯积比虫较狭张小局酿促，狐且周果边都比已是泡成熟获的城炸市社状区，殖开发怒起来曲应该筑有一倾定难挑度。衣但就酬在狭痒小范捆围内略，开瓦发商泥与设夜计师紫充分颗挖掘塞外在毕环境恒资源栏与内中部空绘间布更局的库潜力狐。冤潜1比．4否在利洁用外鸡部资棕源方森面，圆首先辫是将绍河流俱之水萝引入橡城区眼，使营之贯弓穿始缸终，互将柔贷软的那水体团与坚厚硬的错建筑懒连成稳一体披，既耀在形燃态上恭给人名以变桑化，捞又在递心理锋上给织人以洽放松恋。其好次，烟由于吐运河嘴城周后边是萝曲线戚道路蝴，设黎计师优将所财有沿共街立采面处偿理成满与道鼠路一议致的胃弧线郑，在顽增加睡空间馅与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和经营费用，不断地提高经营规模、组织管理效率和高科技信息技术应用水平，才能使顾客得到持之以恒的价格实惠；只有不遗余力寻求商品差别化经营，创造商店的独特性和体验性，并在店铺设计、陈列布局、装饰美化、接待服务等有形展示技术方面多下功夫，才能使顾客获得多方面的满足，使购物成为轻松、新鲜、愉悦甚至是梦幻之旅。中国现时从事商业地产开发的发展商越来越多，但真正认识、了解、熟悉零售业运作和零售消费市场客观规律，并懂得零售商对商业物业选址、建筑硬件、营运支持等实际需要的开发商并不多。在“哈日”一族壮大，“韩流”文化迅速西进的今天，国内地产商要与零售商们结盟，日本本土的消费潮流是否值得借鉴呢？日本城市交通发展剖析从东京城市道路网络规划与建设情况来看，可以得到如下启示：l城市干线道路网络承担着城市骨架的重要作用，因此其规划需要适度超前，特别是在城市扩展的过程中，提前进行的良好规划将有利于城市形态的健康发展。l对于大都市圈城市体系来说，环线与放射线结合的道路网络形态基本适应城市发展的要求，内部环线的主要目的是避免交通流进入城市中心地区，外部环线则主要沟通外围城市体系之间的联系；由于东京的就业人口分布远比居住人口分布集中于中心城区，放射线所发挥的沟通中心城区与外围城市体系之间联系的作用显得极为重要。l在具有很强的轨道交通系统的大城市中，高速道路系统仍然发挥着重要的作用，在客运交通中占有一定程度的比重，在货运交通中则占有主要地位。l东京城市圈的高速公路建设过程体现了与交通需求发展密切关联的特点，为解决交通拥挤和城市拓展，内部环线和放射线得到了优先建设，而外围环线的修建是根据外围城市体系发育程度，以及相互间交通联系的需求而逐步完成。新都市再造——日本琦玉市诞生时代对都市的要求一、顺时代潮流的合并随着城市化的进程，以前那些中小城市结构开始发生变化，日本在酝酿了半个世纪以上之后进行的浦和、大宫、与野三市合并，就是城市化发展到一定时期的必然结果。2001年5月1日零点，日本琦玉县浦和、大宫和与野三市降下了历史的帷幕，三市合并，新“琦玉市”诞生，成为全日本第13个行政指令城市，简称为“政令市”。这是继1963年2月10日福冈县的五个市合并之后诞生“北九州市”以来，相隔38年的大型都市合并。这次合并有三个“首次”：一是日本首次包含县都（县厅所在都市）在内的对等合并；二是首次少于55万人口的大都市合并；三是在日本全国县都首次出现使用平假名命名的都市（日本的县都都使用汉字命名）。合并之后居住人口为102万，加上本来所具备的业务核心城市地位，琦玉市将朝着引导日本关东圈发展的中枢城市迈进。这是自从1927年有“大琦玉市构想”以来，经过先后七次交涉长达70年之后实现的梦想。旧浦和市役所改为“琦玉市役所”，旧大宫市役所和旧与野市役所改为“大宫综合行政中心”、“与野综合行政中心”，在琦玉市役所内也设立“浦和综合行政中心”，市民生活基本上和各综合行政中心加以对应。由于新的“琦玉市”诞生，原来三个城市的旧市长全部辞职，到初代“琦玉市”市长选出决定之前由原来与野市市长井原勇作为市长代理执行公务。当时日本各大新闻媒体都对琦玉市的诞生一齐给予最大级的报道，琦玉县的《琦玉新闻》一面整版，此外还做了号外发行，各个电视传媒都在新闻节目中加以报道，许多媒体在现场报道直到深夜。日本国家电视台ＮＨＫ为了吻合新年节目，比琦玉市诞生还早，在4月1日即将浦和放送局的名称更改为“ＮＨＫ琦玉放送局”。二、合并之后的变和不变由于琦玉市的诞生，许多町名和职权相继改变，但是以前一些规定还是适用。对于那些市民来说，首先对琦玉市的诞生有所感觉的是在书写新的地址的时候。除了地名更改之外，再就是中小学校更改校名，各报道机关的名称均有所改变，然而最小需要更改的地方是那些道路标识和公共汽车停车站牌。也有无需更改的地方，汽车的牌号和ＪＲ车站的站名，还有警察署、消防署和税务署的名称也没有改变。此外值得注意的是“合并行政中心服务”的内容中，有一项是根据合并协议，在乳婴医疗费赞助制度由原来的三岁未满的儿童为对象，合并后赞助对象是否扩大到四岁未满的儿童。在收费垃圾制度方面，虽然旧与野许多民众希望还是维持收费制度，但是变成琦玉市之后变