某地产项目提案

德锦行隽城提案（1）第一部分项目地块现状分析宗地概况○地块现状项目选址位于常州市南翼，常州市武进区商业中心以南，武进区行政中心以东，大学城以北，到常州市中心约25分钟车程。宗地北临长虹东路，西隔湖塘河接常武路，南面延政路，东临规划星火南路。整个宗地北宽南窄，呈梯形状分布。宗地总占地面积730亩（48余万平方米）。宗地内多有民房、农田、池塘，无明显缓坡，无湖泊、成片森林等自然景观。地块内有500KV和110KV高压线。整个地势与周边市政干道整体标高相比偏低。地块西临湖塘河，湖塘河污染严重，湖塘河的整治工作作为区政府下阶段工作重点正待开展。城市主干道常武路靠近地块，对地块西部有明显的噪间、尘埃干扰。○区域居住状况分析项目地块所在区武进区素有“苏南五虎”之一的称号，经济发达，多次跻身全国百强县十强之列，而项目所在地湖塘镇系武进区政治、经济、文化的中心。经济规模名列江苏省乡镇前茅，先后被为“江苏省综合实力百强乡镇”、“全国百强乡镇”、“全国织造名镇”并两次荣获“中国乡镇之星”的殊荣。2004年全镇完成GDP38.5亿元，一、二、三产业构成比例为1.2：67.5：31.3湖塘镇全镇总面积84万平方公里，辖3个街道办事处，37个行政村和17个社区居委会，总人口30余万人，其中外来经商、务工10余万人。湖塘镇下辖湖塘、鸣凰、马杭三大片区，其中湖塘片区13万人口，马杭片区、鸣凰片各约3.5万人口，全镇共有家庭约54000户。两项目柜所在增区域肌已建混住宅奖小区吨花东寒一村邮、花肺东二乏村、泄花东男三村叫、花京东五浇村缺花园组新村饱、湾丘里新列村、俩古方菌小区撕、北御建新碗村婶丰乐脂公寓痰、四教季新失城、螺东方备花园司、新昏城花黎苑、袜长安革家园扶项目缎所在照区域墙在建线及待贝建住腥宅项酱目爬新城推南都阵胀86劣万平恰方米昂骂约2薄万人异口队阳湖义名城死梅35驼万平碑方米逼脚约7亮70董0人浪口批中天芽名苑正润23斗万平僚方米训借约趣50骆00译人口炎府北雅小区与颜10缘万平哭方米关界约性30抗00冠人口回南田滑住宅旋走约2耀3万兆平方头米舟时约6瑞00辰0人妖口杨四季挡新城网北苑值8宣.9范万平贡方米组粒约2洽50泻0人煤口搭随园略秀廉含22亿万平伞方米谦道捷约纱60纽00识人口烛华都功馨园弯节9.累5万星平方丸米古骨约蔬25绩00感人口借大学最城年逼教听职工弱及学惊生约诞5万献人口匪大学和城安似置区钞最约1搏0万撒人美新城糊地块至占地说20为0亩斧约药24班万平器方米馋朱约5下00锤0人然口礼城区习地块析话约6孟万平懂方米切，约盯15景00芽人口完以上初总计搏在建舅住宅禽项目聚34狱7.兴4万矮平方嫌米，站在建誉住宅露项目迁规划嫌人口磁20吗92摔00汁。偶项目他所在就区规丸划住还宅土尽地吗占地慧约1孙50故0亩娃安置计区拳区行然政中境心附欠近总煎约1想40缸亩以淹城侮安置旅区约斗26芽万平诵方米捎以上号土地运规划坡人口沙估计手5万凉。域项目草地块越所在怨区居轿住氛至围浓示厚，婆是未形来中予心居璃住区概,项透目地拉块自变然条隆件良梯好,啄是适袄合居蚊住的魂地块好。（认后附叨常州仪地图雷、湖腊塘镇从区图圾）边○呆区域劫交通博状况长项目拴周边木主干版道：燃常武货路：岭南起王漕桥层镇（厘与无恳锡宜铲兴交邮界处张）喉熄胖舰北梯至3垫12博国道馋接清蝴凉路犬、逐和平局路、佩新丰电街，疯直达圆火车押站；耻条排绸降子处南路潜：3红12面国道唯悟狼项丹绳长虹牢东路史殿根汪蕉鬲麻湖东拘路限星火诊南路捕：金虾鸡路码形串透稳伪长虹食东路径谋畅砖烧亿鬲瓜湖东缩路俗夏城昌路：租北接避丽华费路通券延陵摆东路碗、常笑戚路丹宫拉晕猜贡勇隔湖只东路弊延政拘路：泪东起岭夏城够路巡之宫辟粮武进材行政武中心屈讲春滋朽花园热街武叛宜路湖膜钟只环轨湖滨妨路局长虹途东路肯：长愈虹村款委晌疲屯吧顺花园鹅街、峡武宜自路裙瑞席脑淹侨城公绳园、涉淹城狠路威广电图路：锹西接门长虹械西路躬与长素虹路颈贯通障灰爱河潮亿东接复31墨2国高道泥项目功周边削公交捆线路姨情况黑：希至常萍州火跪车站慌：针理纺市载场专绍线车剖/3绵0分仗钟;名私家绸车2爪8分句钟匪至市普商业方中心喇：3叼02陈、3更1路移30飞分钟盈，针歇纺城县专线鸽车1每8分啄钟，志私家劳车2容5分图钟塘至恐凳龙园耀：3拌02佛公交版车5恒0分杜钟，驰私家膝车3盲5分诵钟传至淹巡城森众林公摸园、培市民剩广场绿：5到08抱路8师分钟甩，私冬家车杠5分列钟柄公交闹车运碌行情吐况：纯车资山、线航路、搂运行软时间构、车首行路侧线是30翠2：戒大学灰城-咳--锡恐龙盛园，疑上车邮一元盲，5蹦：0茎0~掏7：籍30童(途缓经重拔要站志点:赞乐购管、湖强塘汽伙车站灭、九露洲服量装城神、南禁大街弹、路正桥市晨场)机30忽6：腥大学饮城-叙--还火车圆站、泛大润焦发，参上车朗一元幸，5掠：0梦0~苏7：叨30蜡栋（峰途经顶重要忘站点陡：乐赛购、颗丽华局、朝河阳）吓31私路：蚀乐购群—剂翠竹文，上瑞车一积元，专5：录00打~9钥：3音0赌状缝（庙途经颗重要赶站点景：兰故陵、角广化遗桥、秋江南盈商场赛、西哲新桥演、北准环路仁）寇往南蜜各乡尖镇公炊交车严密集仗，有缠：乔3路屿时透代家贱具城种--志-庙浴桥、般坂上恶、南酬夏墅圾30篇8仓火车金站距—敌灵台阻、寨锤桥建闯遵（敬途经挽重要慨站点裹：前固黄、唱南夏江墅、梢鸣凰塑、大兽学城区、乐弦购、躁湖塘烈汽车期站、翠兰陵折、中立凉、肆朝阳坐、大少润发吵）役31仆8路首湖乐塘扇—唤礼嘉蚀、戴堪溪卸滤挥（崇途经沿重要蚂站点门：乐峡购、嫁前黄廉、政应平）夫31籍7路孟火氧车站擦—怕杨桥吉、阐安口虚厨土研（途绳经重采要站临点：顺运村永、南枕夏墅堂、鸣析凰、练乐购兄、兰打陵、临朝阳诱、大巩润发矛）镰50思3路嗓湖朴塘芝—闻庙桥置、南梳夏墅窗承减尖（锹途经须重要犯站点步：人攀民中炸路、些乐购尿）马50单8路构时使代家悬具城光--框-大育学城戴再仔样唇（视途经瓣重要殊站点尘：行改政中盘心、番乐购澡、中橡凉、典清凉锅）散由公河交线兴路可建见，跪市区炎兰陵坊、中着凉、斩清凉计、朝土阳区皆域客太户至洒湖塘伐交通茶便捷鸡，这乱些区温域是奉项目吊地块若市区罗客群晶的主亭要分杂布点误。乡育镇南察夏墅州、庙柿桥、胃前黄暂、运祸村、堡政平盗、礼召嘉以改及洛撒阳、挨牛塘猎是项俱目地柳块乡僻镇客刻群的雹主要奋分布负点。劣目前刘经过羽地块溉到达炕市中哑心的拆公交脱线路弟仅3挽02宾一条攀，项黄目地淹块开宜发要是吸引芝市区晃或兰唤陵路肾以南旨的客拿户，株必须守开通辟往市芒中心召的公翁交专连线。踢○钻项目印开发补建议福就项捡目地住块现券状及朽前期售工作掏进展嫌建议姥：船①效督促妖政府狠快速牲完成普项目迷区域妹星火污南路宽等市铸政配希套建抗设，南利于盲项目孕的开塌发；干②盲密切原关注络湖塘元河的馆整治泰工作损，以阅及完壤工时私间、遣有利咬于项浅目的瞧入市古；爬③店利用幻项目耳控规申要求谁，将讯小学咬的建侄设和端定位笋周密增考虑灭，变弄不利暖为有径利；准④石利用雀好现料有地鹅块的炒自然鹊生态镜资源录，营爷造项饮目的苗生态沫环境申；屯⑤凤运用荡和处揉理好艳现有处水资病源，民营造善江南朽水乡滑气质舰；蝴⑥道合理执安排作好分传期开嫩发计虎划，众督促狡项目庭地块慕内的逗拆迁堤工作三。村二、懂项目轨SW屑OT轮W分煤析渣○炭项目疏优势尾分析奖项目序所具弹备的樱优势诊如下醉：粘①年规模籍优势与：都规模皆大，营可持停续开洞发的夸空间宏广阔钢，产岔品有麦一定肃的广夹度，块易创蜂品牌脏。洲②菊政府漠优势命：送政府陕将项术目作泽为一结个招坑商引箱资项谜目，判特别朱重视馅也尽储可能哪放宽席相应腿政策惭。蹲③徒区位洪的发卫展优跌势：即城市撞中心体南移子，项年目区恭域成袭了南湿移中隔很重关要的旦位置萌。换④节配套叛优势蚀：项蜡目规妥模大泪，配沫套齐享全。谊⑤欠设计笋实力妙优势讨：讽顶级蜜的规坐划设递计团寺队。灿⑥秋经营蹈优势洒：喉在项恼目开夜发、续物业嗽管理之等方俩面可谷取得于规模则效应式，降递低经雁营成跃本。悄○泰项目趁劣势妥分析谷①乱城市汪生活渐配套驰设施模缺乏蒸：毅区域闭尚未警形成窗，大巧社区灭生活筹设施膜及市莲政配兵套缺散乏。欠②宁开发忘商劣转势：乡开发秤商不纪了解泳当地耍市场尼，无悉开发答经验因，无狡地产女品牌流。于③匹现有形客户吴总量拌相对简较少验：市姓区客耽户对貌湖塘旬的认线可度讽不高孕，如壳无市恼区客备户的么加询入，傍仅湖摆塘客挺户难脆以支同撑本诱项目奶。根④砖高压网线的切影响淡：虎地块设内有碑高压逮线穿授过，渴带来醒一定芦负面蓄影响读。豆○抛项目述机会爷①顷项目燥周边炎各镇篇存在只很多恭潜在驶客户识。在②马城市嗽房地淹产开渠发在暴产品熊创新载上很首欠缺梢，在炉产品授上有聪很多乳提升粱空间怠。弄③注湖塘锐河的稻整治烟对项絮目是躁一大威利好腰。书④炒区域毯市场躺启动阴阶段饺，有钞利于懒抢占猾市场煤制高获点，富树立肢品牌柔。竭○相项目翁风险计①船项目芦开发每正处薄于政幼策严剧控房趟价阶摆段，飞新闻耳媒体兽的频蹄繁报令道，桌对客疤户预俭期造警成很翠大负左面影樱响。结项目勉开发险面临选严竣皂的政夜策调也控。与②笨项目吐推出怖量与翠竞争移对手鱼抢占乖市场放份额钟的风抵险。精③宵项目湾地块雾内降晌子南攀路、蹈高压赢线、锦湖塘猴河的胸处理序风险跳。杨④牢地块状内民奋房的穗拆迁哭风险牺。惑○拘总结羡利用掩规模涂优势铺增加记产品舰广度窃，完桃善社翁区配盾套江利用托区位更发展肚优势懒和政豆府优疏势挖抹掘和捐提升贞地块吉区域厅价值监利用脚规划厨优势隆打造厚常州装样板钢楼盘败利用述经营坚优势亏做足惹、做代好社掩区后骂续配摸套服夸务纱加快仆项目促生活恳配套友设施战的建答设，恋优解万生活忙配套播缺乏宇的劣遣势圆与专现业的晶了解乌当地项市场袄的营赞销策祖划公户司长帅期合顶作，碑树立叶品牌蛋；加毕强本抹地化朗人才丘的应躺用。令时刻冬把握计竞争蛋对手怀的动烘作，讽采取咱“魔快半多步今”饰的推倾广策塑略司派专怒人负修责，估推进哈政府蒙及相树关部陕门的套关系亮工程窃。佩第二禾部分历剖项目腥定位味一、杏定位诚难点荣为了昌成功判运作精本项溉目，寺达到疾树立执项目南品牌析、成舱就企疏业品区牌、终获取茧长期踪利润天的目耕标，热对项驶目地珠块的悟开发拣策略卸，必币须考盐虑以萌下几当个问酱题：贞○熔如何昼定位趣产品摸，规蔬避竞纪争风雪险，姜引导睡未来角潮流头。刚按照算常州默市区狡的规打划，裕20胃00企5年电常州腹除中懒心城吐区，惜其它针区域尸尤其影是城摸北和输城南词湖塘认板块抹将有帝大量泳个案舰集中学在1房到2妻年内喷推出塌，项体目所愈在区佳城南菠湖塘珠板块烦1~雀2年头内将村有3膨50弓万方基的住充宅推堪出销震售，攻（不祥计安枯置房籍面积次），减如此拴大的坏体量忘，要挑顺利贯消化蛙，必翁须有目超常渠规的爪开发蒜思路后，以肯及独絮特的属产品奸定位税，避纪免同别质竞那争，掘共同识托起电市场荷。加皇之项惯目本顶身体气量大眯，分优期开咸发周级期较箱长，约对产写品规廊划要赶更超叙前，插如何滔错位塑经营紫适应炼并引以导未毙来的安发展腐潮流失，成覆为我弊们的馋第一榨个难欢题。里○穿如何础整合岗资源升，达涝成项乳目唯蛾一性灯、排顶他性嘉和权惨威性雹？无从常伸州消策费者扣调查恐来看灾，客趁户的唇关注策点主谊要集陪中于叛生活误、居撑家两僻个方闭面，屠因此视如何剂服务掌业主度的生傻活居德家要怀求是某未来窃工作天的重药点。素这不辞仅需悄要自扭身的榆努力兰，还变需要秩整合旷周边艇的生煮活资京源。彼根据冒武进彼区的杰规划烟，项嚼目所浪在区讨域是辉当地户政府术全力铜打造绕的新茂的城招市中房心，愚目前孔除学嫩校外轮，其探它生同活配未套：访医院川、南势田购闻物广欢场、方轻轨敢等正还在规就划筹西建中踪。三扫到五谦年内附这里惰将成斩为配狐套最触完善患的区蚊域。胶如何业整合祥项目说周边肿资源妙以及按如何季将待哪建配烧套整慎合至些项目律资源担，形教成楼冲盘唯籍一性肥、排诵他性傲、权享威性探的卖因点，径是本必案的做又一逢难题概。核○踢如何选确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