某房地产项目定位报告

前言房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的项目定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从项目持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。东和湾项目定位报告东和湾项目定位考虑的因素项目所在地的经济发展状况，项目所在地的房地产发展水平。项目所在地的消费者心理和特征当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。项目地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价值，才能实现项目的价值最大化。目开发咽商的兆资源拼整合良:开友发商详在人片力，蹄物力建，财朝力资背源上墨的有掘效整目合利窄用.政东和滤湾项葬目定吓位背锁景分啄析帮对重庸庆东妥和湾连项目稠予以孟明确救、科负学的慕定位聚，应爽充分纵考虑获重庆境房地斗产市塘场的筹状况凶。主重庆涉房地铜产发侮展状问况恢重庆章房地衔产供飞应量粮呈高战位增可长态自势果。近唱年来欺重庆刃致力疲于商牲品住判宅建充设，记房地村产投肿资继遣续保纯持较涨快幅晕度增沸长，霞在2曲00委2年湾1-雨5月栽份，者重庆后房地玻产完瑞成开约发投广资5剂7.句29牺亿元鄙，同套比增通长1贸9%晨，施幸工面棍积2京64够3.闹81较万平蛇方米术，同持比增寒长3致2%淋，其惜中住动宅面发积2逃50枣83朗.3寒万平碗方米怕，同闪比增幅长3止2.坟3%教，可散见重焦庆房阿地产然供应做量呈福高位育增长叔态势剃。躬重庆特房地台产市攀场的绪竞争乖越来皱越激鱼烈。饰随着绢重庆榴房地鼓产市仅场的态不断杆演变看和发匹展，灾许多塘开发充商都漆放慢减了开磁发节泪奏，所要么移推出与少量烂产品阶试探循市场莫，要久么圈汽地以女观望韵。因使此在连20赌02旋年1励-5花月份普，重籍庆商标品房喘竣工平89稳.2死万平键方米擦，同测比下猾降2千3.食1%巨，其度中住激宅竣昌工7喊1.促59钱万平蓄方米坟，同狐比下百降6袋.7貌%，懂但是哈仍然皮阻挡映不了统房地幼产价赖格下掘滑的遵趋势吩，今滨年1绿-5亦月份扯，商秤品房鱼平均衫销售坏价格银仅为够18坝50蹈元/欣平方贴米，移同比知下降摇了1兰5.暮6个践百分困点。昂可见班房地岗产市迈场的惭竞争角将越炊来越渔激烈坛住宅厌消费虏主体惑和二铜手房园市场嚷进一坟步发亡展。今重庆枯房地底产住音宅消兄费主遵体9伟7.劫6%汇为个劲人。私另外段重庆标主城雕区二灶手房雨成交誉面积厦和金气额较石20战01制年同坟期均现出现穗了大索幅度修增长芒，2贞00音2年延1-港5月找份，蜂二手匙房市拢场成仓交7墓1.稿81锹万平记方米纲，交完易金肿额达瞒5.准9亿塑元，锈同比姐增长粱30丛.6织%和嘴19既.9此%。悼这从搂侧面挑反映舍出重从庆房触地产役的良洋性发享展态械势。析[附住]赚重庆行市2病00烦2年纳上半纲年房迟地产绪开发埋投资犹完成贞情况冲1-罢6赌月略同比米增长遗（天%）绢比重不（脉%）泥投资您额传住宅槽49鸦.7族0亿垦30切.2幸60铸.5销办公惹楼放3.与24例亿刮-4征.0殖3.逃9序其它穴14徒.9鸽8亿汉36锋.8冰0弱17努.4寨土地胞土地劳购置普量资16魔0.持07蚁平米蚂6.起7坝开发今土地两量技95寿.0愁5平五米杜19嚷.2捡重庆敏市2居00悉2年切1-悬6月瞎商品旨住宅签开发内销售窜情况详1-躬6朵月液同比偷增长羽（筝%）附比重乐（醉%）呼住宅畜施工帖（M膀2辨）含21匆94器.3铁8瘦41招.4蛋69口.6戚新开打工面淋积（肚M微2锋）膝61漠2.率46鄙24剩.3勿77匠.0贱住宅毫竣工确面积犬（M之2疫）夏16柜2.滨79愚22屋.6搬78卷.9词住宅剥销售嫩面积记（M璃2诚）积18赖9.血78裹28算.9堵85赞.9拜住宅动空置之面积泄（M明2钉）禾18纵9.胖28世4.稻1殊41品.2底住宅丧销售折金额隶（M头2挪）序21扶.7刺2殖21善.0划68天.5乐销售禾价格障（元关/M慰2逝）文11稀44扁-6杠.1琴近期酸重庆残房地追产市烂场景燕气指暮数（衬搜房摸网）号重庆寺五月肤房产次综合此指数倒：隔49曲7冤点；缴重庆恶五月苹住宅弯指数塑：商30巡0拖点。问重庆锄六月落房产苦综合屡指数舌：4询96素点；倘重庆割六月拖住宅届指数菌：2素98摧点。崭重庆踏七月输房产冻综合户指数氏：4圾96徒点；涌重庆辫七月君住宅浆指数唤：2卷97偿点。盗重庆冰八月印房产茂综合丝指数钓：4露96事点；芬重庆滤八月夏住宅按指数骗：2烂98否点。着渝中滤区及诸房地丧产消躲费特涂征伯重庆胀市主假城区秆十二赌组团庸的总颜体规家划中蝶，渝枪中组旺团规历划定葱位如宾下：薄东起心朝天纪门，漆西至全鹅岭店、佛股图关挖一带骆的半涌岛地衣区，妥规划唤建成予区域怎面积忘约1坝2平英方米蚂，人责口近榴60略万，缺是全情市的绞政治佛、金侦融、盏商贸谱中心针和水乎陆客舒运交惧通枢挽纽。搭作为戴重庆汽“苏母城它”非的渝禁中半杜岛，办在末“否城市泰空心挡论慎”偷和环稀保绿钞化概随念等扰因素纯影响奖下，俗随着道重庆卫城市头化扩株张和挨城市心规划围引导耽，商盘业功稠能日小益突递出，众居住馋功能亦相对症淡化穗，住咽宅土砖地供粉应也遭将越肿来越词少，著特别证是解烘放碑腊、朝策天门牺片区坑出现毅大规污模住争宅开精发已剩不大耐可能雷，但丛是都尊市的垃霓虹蛾以及膨中心草商业洋区的告繁华章便捷孩仍然穿令市舱民难册以割雕舍，交“复永远菌的渝春中站”哗仍然颠散发验着沿“斧永远圾的魅盈力各”该。睡渝中补区与君其他从主城劲区房猛地产凳消费辽相比湖，具后有明呆显的亡“注包容副性纪”黑特征撞：虽磁然消叔费者辛群体设一部醒分来赴自本插区域绍，有寇一定费程度挖的地席域识砌别征带。但粘是渝粘中区歌是各脆主城梅区的央中心部，其高它消著费群情体不亩断的遍涌向扒渝中鸽区购遇房，念体现谨了渝蜜中区排“躺兼容踪并包遗”泪的特妥点。皇主要臂是因爸为重基庆市翠民有询浓浓萄的母周城情娱结。极“潮只有鹅去了掌解解哨放碑同，才钞算是摧进城路”岁的心职理影威响甚映大。终一旦年事业巩有成梅，资燕金宽划裕，木不少夹人就授想在蛇解放昼碑附崇近置杠业安裕家。盐不但姨享受贸物质慨的丰玻富，率精神规上也俘有满遣足感愿。并目且渝照中区申万商跃云集闪，吸站引各胞区英踪才，辨人才毫高度渣集。震而不县少外药资、但合资机及外朴地来鞭渝企痒业也疏都在猫渝中愚“虹安营苍扎寨尽”门，招庭贤纳悄士，粉这些挠企业形职工役也因写工作制之便岂就近苏购房含。因丢此，过渝中衫区住怒宅消这费群格范围唱广泛本，包搭容性捞强和屯消费修能力由都比衣较强美。被结叔论察东和铺湾的习项目叔定位础应适狗应重趴庆房太地产僻市场觉现状忧，在涛产品葬定位厕设计崖上具蛋有一按定的性超前宋性，称并保裕持与主重庆同房地是产发肥展趋指势相街吻合盾，符差合重脑庆市灿民的竿房地脖产消胞费心馒理和看消费应行为梅特征笼。这述样的轻定位兄才将雷会对般项目瞒后续帖的营狼销工尚作起科到强凶有力俗的指逃导作队用。洗三、臂项目施地块零调研坑及S耕WO慢T分窗析呈（一趁）东蚁和湾咱项目嘴地块江分析音项目男地块忌地理公形态填概况顷东和磁湾项芬目地软块位渐于重俘庆市肿渝中队区嘉嘱陵江会畔千锣厮门弹。紧俱邻棉家花街锯农贸厉市场张，北东为嘉牢陵江庙高架槽的滨牧江路些，其喉下面循为重右庆二士码头超，南天为朝结干路环，西馆南为最本项靠目二厚期工慰程用壶地，颜东端技为朝绍干路亦与滨云江路挑的交客会点栗。整锻个用葡地呈盖条形每状，晨东西屠长约运11的0米犁，南刮北宽稍约4愈0米链，总现面积踢46竭73艳.0史0平炕方米崭。竖该项排目集废停车育,商毕贸和散居住孔建筑汪与一调体.尼地下拐四层刘为裙旱房,钻一层列平朝尤千路歉,为直架空它景观躺平台五,戏场地贵地面昂南高榆北低尼，临具江面五最低贷标高半18沉2米奔，南息面最棚高处孙为2双00锈米。难目前唇场地鹅已基您本平束整，耽在用论地范脖围内陪路面于标高延西端刺为2荡08牛.0搏9米姑，东不端为俩20被3.渠60驰米，北路面馅坡度根约5敬%。卸东和掩湾术阵经济粮指标瓶列表磁如下注：艰名挽膊称语单解受位什数蕉其量缓总用北地面研积挡M以2洽46样73庙.0覆总建借筑面逆积(醒含架竖空层衰)慕M辩2睛69充62共5.恰2秒总建绒筑面赤积(室不含调架空醒层)碧M唐2樱67扇96挪2.门2剪地上碧建筑欲面积幻(不骄含架情空层置)鬼M独2估56真46冲8.给6荐其中桥：A驴座住卫宅旺M战2扑28旧30因6.衫1染B座赏住宅皇M逢2音28桑16祸2.蕉5组车库碌及设烦备用开房建铸筑面江积守M榨2谊99贫83脂.6镇商业适网点泽建筑和面积突M蝴2柿15户10衣.0令架空语层赌M邮2趁16掩63喘.0沿建筑斥占地首面积谜M悲2糟16长63鲁.9丽容积惹率牧1：年12拾.1疗覆盖浊率悉%虹31止.5浮绿地距率迟%陷30捡.2爽住宅揭总户蝴数抓个他51赞2昏住宅朗人口污(3隔.8抢人/怠户)句户逐19坟45使定内扁停车蔽位追人假12问4汇工程野地质族条件铜东和引湾项晋目地任块朝鸣干路属北侧悦，嘉仔陵江取南岸剪，场跪区内热为河长谷岸保坡地站貌，读经人轨工改铃造后扬现为涂一阶蒸状斜词坡。标场区猴内年址平均锤气温井17染-1控8.沙8度弱，最脉高气组温4瑞3度烈，最眨低气昨温-眠3.肆8度逼。场悠内地当层结葛构较赞为简偿单，杂基岩谜为侏贪罗系妹中统罪上沙菠溪组皮（J绒2S瞎Z）便，斜妨坡顶洁路（认朝干绩路外扰侧陡狼崖）欣为一两巨厚礼层状悠长石毙石英情砂岩量，其锦下以甘紫红语色粉港砂质衔泥岩教，泥缺质粉易沙岩啊为主瞧夹二锤层厚器层状令长石海石英摘砂岩蜡，上变覆第狐四系穴全新衣统人粉工填畏土层宫及冲乡洪积驶土层都。人是工填拨土层泉以杂命填土僵为主晌，冲同洪积骗土层牛位于画人工幅填土四层下须部，诸基层夸之上尘，其植厚度右为2占-1农1米逼。烧场区更地质羞构造镇位于叮江北述向斜猜的南卡东翼核，岩竭层单巧斜产韵出，执产状烛平缓誉，倾虎向2江20已度，党倾角巷为8独-2诚0度谅。构湿造裂值隙主芽要见插于边袭坡顶母部的羊厚层顾砂岩毯中，缓仅一坑组裂壁隙较俱为发行育。夸但是悼该组是裂隙馆规模全小，轧与边过斜坡攻交，桃对岩废质边里坡的方稳定音性不壮构成跨重大轿影响踏。场疑区之逢内未鼓发现程崩溃甩、滑道坡及剩边坡咸失稳助等不宾良地未质现忘象。虽且岩姿土富痰水性踪差，愚含水帖极微腿，地设下水沾对混政凝土欠无侵差蚀性羞。辛3．棉项目让周边累状况显（一尚）购炕物场镰所魄东和映湾项推目周僚边有樱家乐色福仓昼储超撤市，寻万鞋廊服等策大型矿购物喘场所超，虽经项目兴与渝悟中区吓解放细碑商劈业中化心十桌分繁悦荣，淋但业题主到处解放茎碑尚笨有一筛段路聪程，痒但行愚走该辛道路浪有不悟够整树洁和爸舒爽糊的遗肌憾。顷（二耍）文按化教询育全该项校目与践29奶中、援实验安小学讲、大荒同路暮小学明、新兼华路喊小学摩、八阀一路倦小学冤等教米育配办套设不施相同对较休近，向若能碍利用祸专车霸把与队皇冠漫东和鼓实验遥中学五与东寻和湾纳业主五子女化就读采互动岩起来夜，对健项目化的推网广也造是有责极大疯促进道作用久的。缸（三倚）医舞疗卫而生启项目绘与周饰边医饰疗点甚和药骄店的义距离计不远胶，但盗是步赶行起注来总坑显不元便，籍因此冷建议踏项目鼠物管泛能把梁附近案的医毒疗设尼施或滋销售宾点联芳动应轧用，蓬能为粗业主领提供毒更好燃的更扬快捷砌的贴休心医旺疗卫艘生服我务，转减少泄项目脉业主班的后毛顾之某忧。娘（四暂）餐击饮娱脖乐往项目软附近哪步行延几分约钟就跃有丰令富多繁样的赴餐饮岗配套朱，但车是如郊果会榨所用茫引进差特色艘餐饮萌、娱贯乐休愁闲等坏设施俩，力掉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