房地产整合培训知识孙海伟

培训资料一、地产基本术语房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照土地性质的要求，进行基础设施、房屋建设的活动。“五证”房地产商在预售商品房时应具备：1、《国有土地使用证》：我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转走，只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金；2、《建设用地规划许可证》：根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划；3、《建设工程规划许可证》：房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可；4、《建设工程施工许可证》：只有拥有此证工程才能施工；5、《商品房预售许可证》：没有此证，房子就不能销售或预售，一般来说开发商如果没有前四证，就办不下来此证。两书《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》什么叫“确权”？答：确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。巨房产荷的分铺类笼住宅跑建筑锯物：凉可细捎分为递普通连住宅冬、高帅级公届寓、相花园散别墅鸦等。俯★匪商品微房并商品地房是偏指开贱发商艺以市发场地望价取芬得土酿地使伞用权宋进行线开发纲建设鞠并经但过国严土局号批准巨在市浙场上益流通轿的房抗地产快，它泄是可忽领独静立房侨产证求并可呆转让腰、出谈租、尿继承肯、抵旋押、腹赠予佣、交俗换的锁房地业产。鸟（驳商品塞房是束指具冒有经镰营资稠格的路房地共产开弯发公逃司（致包括秀外商巧投资损企业各）开轧发经肿营的坊住宅牢。由兰于我扯国长氏期以厌来在丢住房羞体制闷上实青行的江是供出给制斯，所鹿以，验商品泛房是第80坑年代提以后社才出预现的颂。其堆价格丸由成配本、闷税金的、利介润、武代收株费用袜以及锻地段才、层水次、束朝向炭、质贩量、傅材料洪差价陵等组洪成。刚）志廉租帮房伍是在见新出向台的教国家群房改辞政策伯中首段次提卫出的薪一种俭概念亿。我愿国的姓廉租辟房只工租不龟售，斜出租分给城挪镇居案民中纲最低之收入关者。样廉租香房的糊来源惊主要序是腾低退的悬旧公根房等搭。拴福利筹商品屈房习福利滚商品索房是只指政矩府按棚住房旷制度痕改革生方案屠免除际房地千产地亩价、执按房巷屋的骑成本膨造价袖售给轧企业遭或符塞合条霜件的睁职工漆，带枣有福李利性膨质的颜房屋的。刚安居衡房孝安居赞房指祥实施括国家亦"安数居（败或康同居）袍工程都"而茶建设抽的住裳房（峰属于冬经济曲适用怪房的侨一类半）。滋是党越和国箩家安颜排贷幅款和非地方估自知添自筹设资金偏建设部的面国向广朽大中扣低收回入家婚庭，币特别杨是对光4平群方米顾以下该特困处户提扒供的急销售阻价格懒低于叨成本弱、由专政府陈补贴轰的非哭盈利统性住歼房。贯经济幼适用于住房哲经济镜适用棋住房能是指喝经各芦级人先民政熊府批失准立猜项建剃设、怎享受株国家苗优惠至政策神、向鬼城镇逢中低童收入膊家庭尊出售框的住睁房足。搜使用未权房瓦使用恭权房犁是指烤由国沫家以朝及国答有企送业、犬事业蔬单位探投资瓜兴建通的住妥宅，耕政府患以规朴定的谁租金袋标准搭出租跃给居燥民的匠公有辟住房叶。

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坦10升）地馆下室身、半牙地下疏室及川其相题应出皱入口伏，层胁高在岭2.标20蛋米显以上扎的，滋按其霸外围鼓（不盆包括菌采光终井、恒防潮梢层及建保护宣墙）裁水平惧投影治面积构计算衣。

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蹦5彻）彼建筑发物间立有顶讯盖的服架空届通廊酷，按剥其投烧影面臂积的哲一半两计算菊面积倘。

驾不计李算建嫂筑面来积的攀范围揉1、捐突出须墙面月的构床件、震艺术椅装饰畜以及拉挂板来突出岩的艺妈术装值饰线也，如融柱、饭垛、锅勒脚旺、台慎阶、低无柱矩雨罩远等。厅2、猎检修近消防辆等用止的室俘外爬窗梯、距宽度杏在篇60绿cm出以内绒的钢帐梯。遗3、稿穿过片建筑铁物的摸通道犹、住佳宅的提首层喘平台右、层踢高在拥2.责2米掌以内侵的设怪备层损。会4、矛深基争础架近空层币仅预谣留门唇窗洞悲口，雀不做辰地面绍及装搬饰的够。所5、黄没有备围护矿结构随的屋衣顶水焦箱间呜、舞宅台及我后台欺悬挂恢幕布违、布倚景的顿天桥嘴、挑宵台。尺6、删单层蕉建筑截物内射分隔鉴的操雁作间社、操注作室颠、仪杨表间恼等单喝层房务间。阶7、某地下慧人防尺、支笑线、罢人防恼通道语、人灯防通鬼道端盲头为求竖向桑爬梯底设置礼的安恋全出影入口葵。雪8、虫宽在广30爆mm豆以上圾的抗块震缝午、有设伸缩榴缝的附靠墙楼烟囱蔑，构构筑物阔如独即立烟泰囱、职烟道腐、水恐塔、侧储水似池、宾储仓先等。视9、盛建筑往物内河外的腿操作乘平台喷、上甜料及各利用算建筑馆物的捧空间铸安置驻箱、勒罐的具平台灵。欣建筑焰密度届建筑屡密度脏是指局在居妙住区脉用地岁内各剪类建泼筑的册基底俱总面颈积与乱居住里区用壳地的轧比率面（％奖），至它可观以反找映出艇一定湿用地耽范围泼内的射空地来率和拍建筑核密集允程度泄。伙容积牌率撤容积尼率是拢建筑猎总面肌积与谦建筑烧用地纯面积隆的比丙。例伙如，柄在乔1万茂平方妹米用的土浮地上狡，有黎40宁00煤平方主米饰的建剩筑总荐面积瓦，其铜容积效率为盖0.浆4。废绿化繁率跪绿化仔率是浩指项颜目规著划建层设用暖地范扶围内摆的绿疾化面辜积与努规划奸建设迹用地知面积指之比掌。对宅购房罗者而鲁言，联绿化剑率高气为好府。臂绿地练率提绿地融率描疯述的送是居舒住区饭用地牺范围律内各从类绿肺地的谦总和其与居黑住区烦用地顶的比准率（朋%竭）。陈绿地衔率所苹指的免"居腾住区野用地后范围贡内各晓类绿忧地"购主要叼包括飘公共布绿地坡、宅重旁绿温地等奋。其脂中，撑公共添绿地组，又灵包括烦居住丽区公让园、照小游浊园、刊组团雨绿地讯及其连他的睁一些悠块状容、带摩状化遵公共哨绿地拣，以吗上这眨些块艳状绿晚地地碧下有年不少冶与秒3米偷的浮禁土层碌。开间倍住宅赌设计黑中，贼住宅月的宽阻度是始指一识间房争屋内侧一面盗墙皮宫到另够一面倾墙皮愚之间菌的实两际距俊离。钩因为帖是就渗一自忙然间潮的宽国度而挡言，东故又磁称开潮间。悦住宅陶开间所一般冲不超羞过陶3.墨0米府--姻3.冈9米痕，砖库混结姿构住苏宅开辈间一疲般不泽超过秒3.柳3米研。诉规定避较小领的开荡间尺衬度，迈可缩门短楼莫板的如空间忠跨度资，增植强住档宅结蕉构整前体性摩、稳门定性因和抗日震性汤。叶开间伞5米娱以上篇，进踏深辟7米侵以上绳的大超开间合住宅笨可为只住户鹊提供追一个酷40污--离50京平方抱米球甚至蒙更大升的居蚕住空芦间，嚷与同萌样建灯筑面元积的蹦小开绒间住锋宅相亚比，挽承重抹墙减膝少一坝半，众使用制面积絮增加兽2%奥，便歇于灵俱活隔搭断、逗装修疼改造哄。进深叙在建律筑学找上是昆指一鼻间独厦立的稼房屋姨或一正幢居喝住建忽筑从夜前墙冷皮到序后墙赛壁之锅间的焦实际蚀长度肠。进筛深大埋的住匙宅可捧以有选效地欧节约轧用地袄，但制为了羊保证线建成邮的住碗宅可油以有顽良好向的自眉然采溉光和不通风透条件举，住帖宅的保进深小在设挎计上汁有一缩定的事要求闻，不榆宜过跌大。苏目前雄我国伍大量响城镇恩住宅剥房间计的进欠深一采般要突限定披在抱5米文左右厉，不盯能任重意扩画大。层高洋层高阶是指争住宅床高度燥以"吃层"蛋为单浅位计脂量，凯每一挣层的趴高度么国家沃在设辞计上牺有要友求，远这个饥高度岔就叫垦层高稳。它忌通常绩包括敌下层党地板彻面或篮楼板俩面到透上层蛙楼板穿面之快间的平距离内。净高遇净高之是指阿层高拾减去农楼板飞厚度薯的净辩剩值着。平台仪平台霜是指春供居匆住者策进行书室外惜活动倦的上廉人屋并面或团由住蛮宅底迹层地怖面伸翁出室绿外的片部分葱。隔断溉隔断军是指机专门沉作为智分隔周室内汉空间桃的不直到顶铃的半幼截立均面。玄关辛玄关用就是谢登堂拐入室来第一蹦步所于在位鸭置，浅他是梯一个抄缓冲犹过度荷的地后段过道兄过道贤是指寿住宅真套内歇使用行的水桑平交厨通空热间。拼土地兴使用数年限屈凡与处城市宁规划钉国土坑局签深订《闯土地勿使用普权出纷让合染同书院》的梁用地躲，其臭土地久使用服年期骑按国察家规鞋定执吩行。不即：依居住竿用地等七十脏年；铅工业告用地执五十厌年；蚊教育逆、科阿技、否文化斑、卫景生、凝体育冬用地鞠五十湾年；菌商业纠、旅隔游、趴娱乐仆用地象四十妻年；暴综合票用地芦或者唤其他还用地悦五十枯年。肉宗地戒图竹宗地畅图是劲土地哪使用供合同切书附兆图及欧房地轨产登券记卡袋附图说。它蜻反映夺一宗冠地的嚼基本填情况挠。包闭括：个宗地技权属糠界线症、界屯址点突位置刘、宗誉地内榨建筑地物位剩置与遇性质化，与恩相邻亩宗地兔的关垒系等注。证禁书附可图即石房地忌产证宋后面蹦的附惕图，看是房跨地产色证的懂重要患组成扭部分痰，主兽要反碎映权惩利人务拥有袄的房暮地产符情况欧及房括地产讨所在尝宗地座情况协。猴房屋折所有舒权换房屋潮所有柄权是养指房漏屋的康所有跨人依啄法对耽自己明的房趟产所鼓享有脏的占蜻有、竭使用漂、收童益和档处分未的权猪力。睛所谓怨的染占有写权示就是富产权驾人对关其房住屋事怨实上来的控而制权派。俗使用黄权会是产港权人康按照迎房产讲的性那能、反作用抽对房泽屋加既以利鬼用的华权利轻。滥收益雨权粮指产星权人剪收取贞房产跳所产返生的灰利益沈的权何利。走处分舞权，本是产惨权人满在事博实上段或法昌律上辉对房周产进滑行处这置的斜权利丑，锁处分龄权渗是房敬屋产展权的夜核心抵，是忆房屋果产权我最根之本的泼权利亿。处脏分权腹一般穷只能旦由房土屋产奴权人柱行使茄（法躁律上击有特辉别规冬定的史除外慧）。耳起价耐：危指商锅品房路在销挺售时挂各楼者层销牛售价笼格中目的最爸低价束格，钳即是钱起价货。转均价相：老指商段品房熄在销素售价烟格相恨加之滔后的梦和数纯除以怒单位辣建筑锤面积忙的和捧数，雹即得趋出每村平方廉米的障均价菌。锋预售盗价：绝指商倚品房吵预售铅的价沸格，派也是煮商品品房预盾（销定）售纯合同愁中的孝专用鹊术语挣。蹲一次牛性买导断价赢：机买方粪与卖生方商嗽定的涉一次另性定慈价。王一次华性买券断价授属房伴产销绘售合键同中义的专贝用价要格术码语，冤确定雨之后预，买输方或纵卖方敞必须煌按此建履行卖付款泪或交差房的挪义务贤，不诞得随箩意变逃更。甘三通勤一平滚：爷是指唯水通迹、电催通、宪路通稀及场林地平嚷整；探七通粒一平虽：悬是指镜水通堤、电私通、狭路通追、排汪水通橡、热庸力宰通、撕通讯锻通、假煤气前通及乒场地谨平整慢；观第一雪章厘房地软产基脑本概团论伯第一杜节餐渔房产陶与地卧产红一、必绕款婆房曲地产童的概仿念期房地顷产具锻体是刘指土辉地、犁建筑第物及炼其地倒上的踩附着嫩物，串包括辩物质驱实体前和依息托于拣物质幕实体苹上的册权益名。又倡称不选动产控，是拆房产宣和地透产的援总称倡，两逗者具痕有整可体性论和不愤可分辟割性覆。包包括：

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咸3蜂、房摆地产型的类只型

蜂按用徒途划叙分：

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只房地隔产住俯宅的碍层数极划分厘的规峰定：眠低层盼住宅生为1骂-3苗层

殿多屿层住京宅为屈4-竖6层

且小高狼层住替宅为镰7-森11旺层

猜

敲中高光层住启宅为钻12荐-1逗6层

另1醋6层旱以上筐为高头层住硬宅局房地壮产土容地的位使用伞年限西是如依何确根定的搁？

交凡与肌省市街规划便国土室局签依订《该土地多使用馆权出惹让合忙同书浆》的颗用地币，其数土地彩使用欺年限猛按国缎家规陪定执告行。独即：占居住懂用地腰七十膛年；疏工业俭用地锅五十俩年；揭教育燕、科辫技、浙文化嘴、卫仁生、乡体育受用地决五十型年；绩商业麦、旅寇游、微娱乐布用地验四十希年；天综合份用地节或者祥其他溪用地顷五十换年。弦（加朱油站坛、加割气站置20得年）胖二、朗正较见地锣产的搭概念踏与分圆类徐地产惑：鱼即指玻能够亦为其假权利督人带诸来收钞益或沙满足尘其权烫利人叼工作心或生捏活需壁要的往土地熊资产仇。臂地产肌类型窑：康l、赖居住把用地惹：指延住宅签区内吵的居暴住建蒙筑本填身用枝地，思以及例与建颗筑有耽关的赏道路松用地陵、绿卫化用帆地和俗相关渐的公论共建忙筑用较地。舞l浓、闪工业戚用地软：主聪要是另指工营业生鞋产用临地，唐包括端工厂勇、动就力设辈施及军工业转区内乌的仓枪库、撇铁路赵专用短线和粉卫生拾防护哥地带求等。议L枣、躲仓库筹用地棕：指敬专门洪用来痛存放萌各种园生活纽资料废和生止产资劝料的光用地协、包拍括国株家储课备仓齿库、逆地区不中转捉仓库骆、市彻内生个活供招应服篇务仓集库、道危险汪品仓须库等冤。嘱l匪交通犬用地贩：指衬城市卖对外建交通赵设施扔用地版，包宏括铁集路、砍公路芳线路剃及相坟关的凤防护浅地带搁等用矮地。蒜l详咏市政兴用地河：指困用于冰建造漏各种写公共坝基础虑设施暮的用晃地，主包括浇城市你供水挨、排阅水、遭道路苏、桥陵梁、径广场块、电说力、组电讯糠、供至热等片基础论设施肠使用腿的用昨地。榆l岗商业自服务预用地蛾：指斤为整颜个城管市或湖小区迁提供替各种联商业养和服愤务业盛的用摧地。殊包括榴商店遇、超举级市目场、凡银行批、饭鬼店、翼娱乐皱场所受等等拍。同l黎构公共武绿化谎用地或：指具城市疑区域哥内的纪公园刷、森脏林公船园、或道路歼及街尽心的倦绿化域带等幼占用以的地井产。亲这类氏用地东主要海是为灿改善隙城市些生态闻环境赌和供江居民助休憩档所用触。旋l述烂教科胆文卫躁设施原用地坝：这燃类用奥地包醉括各企类大差、中亡、小懂学校忆，独阳立用舞地的辟科学群研究纸机构讨、实基验站执、体歼育活糟动场轮所、服卫生暂医疗猪机构姥等的踩地产池。艺l系港口冬码头康用地盆：主哪要是非货运腰、客锁运码尊头、樱民用耕机场汁等用渴途的侦地产禾。些l喇军事逝用地渗：指康提供大为军飞事活躬动服撞务的乖用地但，属怠特殊怜用地挪。盏l漏其它锦用地兄：不挣属于教以上负项目老的其仰它城声市用围地，呢包括帽市区可边缘熔的农飞田、槽牧场棍、空累地等咱。惊三、毕土地秆所有旦权的颠概念瓜与划垦分垒土地直所有甚权：猾指土驰地所中有者纺在法文律规羞定的震范围述内，申对其椒拥有衔的土斯地享碌有占恢有、勺使用利、收买益和善处分冬的权傅利。污土地跟所有恶权可眼分为竟：国服有土帽地和芦集体衰土地感两类递。女国有毛土地思：鹿指属朝于国候家所枪有即齐全民举所有咬的土改地，责国家伙是国反有土家地所片有权慎的唯秩一主晌体，喂用地迟单位盘或个碧人对妖国有株土地年只有潮使用仇权，浊没有睁所有我权。骆集体衬土地家：北属于转农村源居民笔集体日经济末组织软所有渡的土届地，光集体旱土地文所有巧权的肝主体疤是农赛村居票民集肉体经买济组羽织。眯第二贤节伪房煮地产稠市场鉴一、馋房地登产市例场的斩概念孩广义抹概念饰：包捧括土做地的珠出让舟、转惹让、箩抵押谷、开资发、棵房地明产买箱卖、协租赁游、转向让、核互换删、抵普押以眯及一办些与休房地龙产有民关的膨开发鱼、建疤筑、篇修缮暮、装某饰等紧劳务冬活动眼。熄二、袭房地校产市残场的吹特点再：年经营贵对象娘的非系流动陆性漠、耐流通于形式锄的多莲样性损、胜市场窜的统掩一性组、伯市场猾的区尚域性州、辫供给决的稀踩缺性武、顷不完碧全开梢发性么、麦市场绳的不组充分阁性柱、崇房地领产市钢场投努机的排巨大培可能就性。健三、径盼瞎存房部地产拔市场抄的分室类旗房地森产市竞场骑主要舰包括骡地产愁买卖红、租签赁市锁场。照含一录级市蒙场、哑二级惊市场崭和三沫级市胖场；学（1羡）房因地产密一级顿市场词：是旅土地辈交易酬市场孝，是局土地墨所有附者与菌使用唯者间碗的纵搅向交疲流，黑由政愤府直弱接控饿制和忽垄断加经营清。招（2尿）房乎地产杰二级被市场很：是模增量矛房地众产交绿易市矮场，漆指房款地产眯经营外者与永房地亿产使苏用者希的纵猪向流寻通市脉场。爽（假终单的及说是润一手妻房买蚊卖市财场）邮（3想）房萌地产暂三级谁市场改：即断存量犬房地闭产交盲易市枕场，弱是房繁地产窗所有培者将灰房地围产使巧用权皂或所傅有权粪再转逐让的祖市场域，是搞消费繁者间日的横芦向交尼易，闭属于夕消费贯市场维的重缴新配查置。束（简诞单的抢说是骆二手膝房买繁卖市后场）蹈第三惯节某房多地产葵消费泽一、哗房地继产消省费的接类型小：钥投资田型露：房租地产印的消代费主爆体对笑房地退产消间费主颠要不便是为雪了自杂己使杯用，痕而是谋为了管作为讲投资纳对象佳，通霸过投臣入资估金、玩劳动筝力、站技术勿等要态素改掉变原臂有的巧房地抽产性减能、脑结构奉和形沾式，集通过杂出售晌或出捕租来菊获取挥利润畜。闭生产愁型剃：对沙房地肥产的可消费建不是宗为了固用于旋消费阴，而蝇是作蹈为生划产和贤经营叼场所棚，潜为生合产和漠经营培提供园活动屋空间年或场犁地。办消费捆型叙：主揉要是横由国留家机蜓关、弄事业肠单位名和个砖人为盈了消身费使犁用。秆此类桐物业困主要因是住西宅和酸办公鱼用房孩等。汁二、糟房地笛产消气费的泄特点敌普遍惜性趣、括多样千性录、餐不可天替代陷与差虚别性慌、杀连续坛性与贿间断疗性洞、奏增长肌性米、汗消费鸟弹性肢的差绸异性针。戴第二选章店房地宰产开扩发经鹿营寸第一况节委房血地产拨开发贼经营取的主吐要阶伍段及学基本错程序军根据盲房地诵产生熊产和欺再生音产运双行顺帜序，握以及义各阶鸡段经害营管澡理的证内容未，房受地产肺开发龄经营谁大体钱上可盖以划支分为音七个陷阶段湾。大1、当哭建设勤工程欧项目印设立胆或运元行过六程讨2、养颤房地亮产建壤设工校程项芬目规狂划与铁审批夫3、峡壮土地扣使用筝权的晃取得敢4、纱喝征地娃与拆破迁控5、滑执工程场建设腾与管芬理歪6、叛仁房地期产的件租售档管理宇7、惑贝房地凤产的衡物业岁管理撞第二愤节吧商迷品房冠预售垂管理妈商品维房预会购预战售实男际上免就是娱房地介产的鹅期货替交易恨。它亦是在斗房地镜产开劳发商斑还没驻有把败房屋链建设瞧起来驻以前阶或房薯产还尚没有灭竣工正以前情以预渴售的瘦方式纱把房惕屋卖汉了出团去。笛也就散是先朋付款证，后认交货紫。在盾香港罚也叫恢卖楼跪花或节炒楼桂花。牺一、丑预售挂房屋掩条件躲及程杯序炮（1躬）预妹售人票已取促得《穴营业继执照冬》和芦房地睬产开揪发资追质证萄书戒（汗2）贿交付傍全部胃使用延权出微让金侮，藏取泰得潜土地宾使用蛛权证休书。纵（妙3闷）显持津有建先设工侨程规箩划许圾可证犯和施犯工许躁可证货（困4信）按都提供郑预售山的商掩品房遥计算仅，投返入开飘发建五设资浊金达偏到工绒程建荒设总矛投资需的2陷5%闹以上唉，并病已经屡确定御施工捐进度色和竣漏工交西付日袜期傲（哑5口）向庄县级屈以上致人民唉政府说房产绪管理籍部门慎办理缴预售鞋登记牧，取押得商告品房宰预售质许可招证明候。揉（6敲）工荐程施欺工合希同及升关于苹施工按进度万的说织明诵（7煮）已军在项有目所楚在地每商业社银行布开设戴商品低房预虑售款抽专用蠢账户桐（8叼）法汪律法竿规规叙定的瞒其他托条件透二、凳现售驶房屋厅条件盏及程扭序栋（1家）舰现售事商品早房的愿房地芝产开闻发企倡业应汪当具仿有企验业法塞人营远业执女照和遭发地客产开蹈发企徒业资今质证嗓书秆（2拣）向取灾得组土地费使用斩权证败书拜或使煮用土洗地的迫批准拦文件雨（3系）抓持枕有建谋设工删程规栗划许暗可证皱和施听工许那可证阿（4标）已绝通过袖竣工违验收娃（5休）拆闲迁安锈置已掠经落届实邮（6触）具喉备七脾通一骆平（许或三市通一训平）母的使辟用条齿件，惯其他岔配套汽设施蛾和公择共设吩施具毅备交嚷付使贫用条哄件或悟者已谅确定院施工火进度坝和交代付日冤期唐（7技）物冈业管易理方钳案已乞落实先（8卫）房壶地产杨开发宗企业呈应将奔相关腥证明渐交付描相关兄行政您机关洽备案害（可穿有可获无）匪第三挣章什建的筑学枯基础腐知识沸第一散节惊建克筑物浩的分满类诊一、据建筑气物的敲用途离分类葛及特面点广民用那建筑肌：悄供人滚们生陶活、摆居住苏、从青事各捞种文泊化福拐利活隙动的扶房屋罗。按珍其用艇途不脑同，折有以氧下两淋类：唤（1娇）猾居住符建筑客：条供人冷们生神活起的居用纲的建晨筑物加，如应住宅肝、宿鸡舍、懂宾馆附、招小待所阅。牙（2久）劣公共册建筑由：行供人急们从宾事社誓会性唤公共冬活动判的建香筑和碰各种条福利望设施头的建特筑物产，如歪各类问学校舒、图范书馆乌、影明剧院由等。伤工业雅建筑拆：叠供人作们从三事各玻类工化业生仿产活赔动的寨各种多建筑爆物、六构筑脉物的水总称膛。通亿常将谈这些仗生产粥用的惑建筑哈物称陶为工烈业厂润房。出包括匪车间半、变北电站踩、锅纷炉房踩、仓冈库等开。伞二、宾按建同筑结即构的志材料降分类呼1、侧砖木沟结构侧：凡这类谅房屋制的主恳要承运重构感件用陈砖、禁木构委成。碍其中询竖向般承重菜构件齿如墙掏、柱店等采出用砖再砌，予水平摘承重朱构件委的楼植板、长屋架潮等采音用木嘴材制庄作。禾这种怖结构占形式祥的房照屋层参数较膀少，须多用脆于单命层房层屋。题2、壳混合养结构插：接承重舱的主敬要结呼构是奴用钢弱筋混词凝土纹和砖必木建愚造的劫。如币一幢抚房屋邮的梁听是用族钢筋耻混凝街土制李成，肚以砖企墙为记承重情墙，警或者魄梁是挠木材胀制造农，住邻是用转钢筋猛混凝杂土建根造

索3尘、鼻砖混伴结构举：塑建筑龟物的虎墙、拢柱用明砖砌晓筑，棕梁、址楼板傅、楼青梯、逝屋顶酬用钢及筋混淘凝土净制作居，成巩为砖址—捞钢筋择混凝梨土结新构。踪这种连结构蒜多用趣于层冠数不屿多（亚六层手以下准）的驶民用缓建筑在及小闹型工什业厂敢房，怒是目雷前广赵泛采承用的切一种驻结构隶形式才。筹4常、领钢筋著混凝粮土结况构：骗建筑税物的超梁、痕柱、堪楼板葬、基槐础全济部用左钢筋唐混凝击土制各作。嚷梁、培楼板催、柱恨、基逗础组骡成一岭个承境重的坊框架拍，因塘此也缴称框考架结浮构。站墙只茎起围织护作涂用，暖用砖句砌筑担。此恢结构耐用于绸高层匆或大冻跨度辩房屋倍建筑绒中。介5坝、朋钢结躲构：概建筑竖物的煎梁、真柱、极屋架屯等承吐重构觉件用敬钢材照制作勇，墙掘体用内砖或私其他料材料图制成艇。此术结构疗多用衫于大呈型工脂业建刃筑。今6、猎其它疤结构攻：爷凡不吹属于振上述惠结构谜的房谜匿都认归此雾类。浴如竹筹结构扮、砖娱拱结也构、凳窑洞削等

秒三、涌按建惕筑结商构承术重方歉式分坛类替1、说承重辫墙结扣构裂它的善传力治途径岸是：飘屋盖斩的重膀量由驱屋架助（或截梁柱漂）承根担，梁屋架滔支撑窃在承得重墙悉上，炒楼层牢的重拍量由扇组成琴楼盖悉的梁卫、板返支撑巡在承育重墙议上。丈因此刺，屋优盖、厕楼层针的荷领载均苹由承请重墙旷承担胁；墙棉下有得基础小，基粱础下幅为地集基，框全部胸荷载隶由墙非、基五础传刊到地巨基上肾。详2、证框架住结构挣主要品承重种体系墓有横颂梁和旨柱组结成，涌但横渴梁与示柱为孙刚接稿（钢柱筋混稼凝土煌结构旋中通帖常通夏过端撑部钢尸筋焊爹接后灶浇灌典混凝蛇土，愈使其救形成载整体遭）连园接，可从而级构成奥了一使个整扭体刚浇架（横或称途框架请）。内一般戒多层龄工业不厂房炒或大蹄型高数层民唉用建谨筑多钉属于乌框架齐结构梳。外（邮框架泄结构被指由膨柱子练、纵扛向梁闻、横朗向梁斧、楼线板等教构成医的骨气架作他为承珠重结帜构，贡墙体蕉是围榨护结巴构。著寻）痰3、姑剪力止墙结括构怨是用证钢筋泛混凝只土墙统板来婆代替清框架暗结构贡中的疗梁柱商，能薄承担教各类死载荷没引起斯的内妻力，肥并能宿有效黑控制臭结构验的水暗平力姐，这峰种用垒钢筋闯混凝摧土墙匙板来兵承受笛竖向挪和水川平力吨的结吼构简冻称剪替力墙黑结构族。这救种结疯构在糕高层并房屋愧中被蛾大量抄运用车。古（府全剪典力墙根结构丽是利毕用建躬筑物波的内替墙（起或内勾外墙像）作迟为承挑重骨低架，搞来承育受建幼筑物笑竖向汤荷载移和水弄平荷授载的百结构瘦。舱）抬4、疤框架萄-剪秘力墙向结构拥框架载-剪叶力墙肺结构跌也称瘦框剪跪结构辛，这红种结甚构是刺在框蕉架结凤构中钢布置粉一定宁数量洋的剪集力墙瓣，构联成灵民活自皇由的旅使用盼空间录，满瑞足不蚁同建中筑功台能的配要求盏，同景样又痛有足狮够的归剪力化墙，懒有相纺当大董的刚揉度，循框剪施结构累的受紧力特杜点，伟是由学框架晚和剪氏力墙铲结构疾两种桶不同黎的抗江侧力挤结构券组成乘的新幻的受票力形热式，蛇所以救它的赌框架境不同公于纯捆框架它结构殃中的那框架梢，剪集力墙多在框饺剪结影构中僵也不怠同于粱剪力乱墙结染构中扛的剪姑力墙汤。因减为，磁在下侵部楼透层，委剪力瘦墙的邀位移删较小竟，它蜓拉着钟框架灾按弯猛曲型棵曲线目变形秤，剪塌力墙越承受系大部裤分水廉平力葵，上逢部楼此层则纹相反苹，剪寺力墙刷位移娱越来斩越大槐，有州外侧雹的趋项势，哗而框锯架则姜有内溜收的或趋势斧，框纲架拉丘剪力趴墙按巷剪切表型曲装线变沃形，只框架糕除了壶负担唤外荷净载产妙生的词水平拿力外扯，还帽额外太负担奖了把唯剪力现拉回沃来的岩附加找水平呜力，赌剪力扛墙不女但不碗承受予荷载字产生相的水似平力晋，还毕因为亲给框瓣架一春个附兆加水童平力仇而承珍受负崖剪力见，所给以，边上部辫楼层糟即使相外荷软载产骡生的移楼层典剪力须很小躺，框巷架中特也出尝现相毁当大峡的剪流力。舌备注焰：输框架爆的结科构级真别比抄框剪钟的要伸低，狼框架胖是高钞于砖据混的港一种诚结构争，而刘框剪龙的结备构级内别在勾剪力语墙结伍构和湾框架肺结构幼都要柄高。蛾通俗柱的讲夏，就夜是在跟抗震欺效果稻上框葱剪>反剪力沸墙>形框架题>砖婚混，廊当然耗在实苍际施义工中致它们勿的做过法差仿别也典很大旗！各5欢、排特架结惰构孤主要址承重鱼体系幸由屋艘架和昏柱组息成。盟屋架宰与柱薯的顶茂端为绸铰接乖（通沉常为角焊接播或螺拿栓连束接）友，而错柱的制下端戚嵌固狱于基堆础内搬。一续般单请层工夕业厂晚房大品多采胃用此凑法。挤6滤、其宅他勒由于浑城市桂发展糖需要庄建设角一些诊高层穷、超炸高层晶建筑条，上股述结港构形集式不须足以闹抵抗泥水平温荷载拍（风珠荷载麦、地约震荷桨载）熟的作秩用，抄因而哀又发赠展了热剪力散墙结婆构体禽系、难桶式场结构熔体系戚。谋二、瞧房屋倍构造牵组成致部分艇：槽1、退房屋没构成灾部分刑：地设基与从基础卸、墙味或柱汉、楼烧板与闯地面扣、门若窗、屈楼梯勺、屋悔顶等团组成壤。手（1里）地绣基和闷基础邮：省地基盖：谈系建榴筑物驱下面总的土赶层。码它承浓受基牲础传舒来的杀整个烘建筑永物的油荷载牵，包编括建欣筑物负的自展重、脉作用粉于建屈筑物拒上的携人与潮设备肺的重饼量及犯风雪采荷载皱等。负基础慨：罚位于聋墙柱璃下部动，是挥建筑掀物的放地下击部分尘。它听承受堵建筑遇物上贼部的杏全部片荷载依并把俯它传粱给地拔基。笼（2洲）墙乓和柱书：承蒸重墙牛和柱岗是建腥筑物缝垂直蚕承重球构件秒，它志承受舍屋顶眠、楼纷板层乡传来漏的荷宴载连蚁同自导重一求起传炉给基装础。沟此外诉，外滥墙还米能抵赤御风废、霜泡、雨托、雪悦对建夹筑物陕的侵球袭，酷使室糊内具驴有良喘好的杏生活短与工士作条险件，提即起许围护色作用授；内穿墙还漫把建家筑物蒜内部缩分割密成若屡干空师间，贡起分东割作匹用。夜（3裁）楼贿板和爬地面僚：楼紫板是谊水平栋承重昼构件边，主钥要承慈受作保用在亩它上贞面的视竖向商荷载栗，并奔将它柴们连盯同自配重一随起传怎给墙慨或柱贪。同钩时将疮建筑碌物分冤为若报干层春。楼楚板对豪墙身拌还起拜着水遍平支挺撑的舟作用慕。底父层房目间的钳地面撞贴近例地基毕土，密承受秧作用越在它因上面谱的竖誉向荷蜂载，棵并将昂它们偏连同你自重某直接番传给令地基啄。局（秆4）扫楼梯困：是冷指楼角层间验垂直挺交通颗通道陕。坊（5坊）屋倒顶浊：是赚建筑贼物最致上层朴的覆年盖构酱造层夹，它砍既是撇承重溜构件娘又是筝围护寻构件擦。它稠承受栏作用柄在其梯上的登各种沸荷载式并连尼同屋撞顶结膝构自绍重一仓起传转给墙刷或柱悬；同挨时又赶起到某保温惰、防女水等安作用锤。弦（6闯）门陷和窗到：刺一般乖来说妙，基意础、南墙和灿柱、旱楼板祥、地调面、搅屋顶天等是腊建筑纪物的嚼主要窝部分摘；门姐、窗放、楼雾梯等先则是盏建筑复物的踏附属覆部件轰。核2、江基础挥按埋致置深蛇度可偿分为铅：浅谎基础坝、深悉基础科。埋邻置深纵度不矿超过河5M悠者称脾为浅隔基础绕，大辅于棕5M让者称星为深爹基础紫。援按基业础的盏材料舍及受朱力特哥点分接为茶刚性额基础煌、柔织性基捷础两险类。墙体羞（1社）墙计体的销分类醉：脾按其忙在平岸面中个的位锹置可双分为恶内墙斗和外香墙堂。舍凡位巨于房逐屋四锣周的萌墙称摘为详外墙餐，柴其中辛位于亿房屋锦两端鬼的墙易称为快山墙饰。剂凡位减于房布屋内驴部的爽墙称注为煮内墙假。论外墙添主要箭起围帐护作再用，列内墙享主要唇分隔帽房间肾作用承。另蜻外齐沿建导筑物路短轴鸦布置毫的墙称称为代横墙伞，稻沿建己筑物疑长轴势布置你的称订为防纵墙赞。叉按其街受力壤情况区可分断为：机承重纵墙和文非承氏重墙焰。直乒接承觉受上召部传晋来荷需载的瑞墙称扑为承狼重墙惑，而跌不承吐受外饲荷载询的墙慕称为堵非承净重墙否。哄对墙埋面进魂行装环修的净墙称锁为田混水袄墙疯；于墙面巴只做模勾缝锯不进插行其巴它装玩饰的壤墙称序为皆清水杯墙回。庄（2趋）砖亲墙的背厚度握砖墙漆的厚环度符逼合砖弟的规翁格。椅砖墙欧的厚谅度一煎般以否砖长容表示唯，例武如半助砖墙乏、3钢/4俱砖墙费、1吓砖墙闸、2迈砖墙皂等。劫其相宴应厚袄度为刘：堆11汇5m盛m筛、（捷称1神2墙邮）早17梨8m卖m拆、（芬称1食8墙炮）道24外0m徐m克、（剩称2禁4墙浑）术36齿5m担m厚、（蹲称3侧7墙鸭）酷49酒0m烫m记、（怨称5夸0墙驴）烧（3驴）过童梁与贤圈梁牙过梁榨：拴其作矮用是洲承担普门窗削洞口补上部滑荷载铃，并踢把荷念载传练递到蝴洞口呼两侧大的墙屿上。表按使昂用的朋材料邮可分倾为：钞l拜索馆零钢缩筋混傅凝土骡过梁殃：当叉洞口飘较宽预（大剧于盲1.慕5M崭），洲上部李荷载急较大京时，踢宜采摇用钢蛙筋混雾凝土劈过梁否，两抹端深分入墙图内长幸度不摧应小盟于作24昼0滥mm随。尘l暖透竿膝砖病砌过袋梁：功常见乳的有原平拱少砖过斥梁和迎弧拱计砖过锋梁。霉l苹洁式侵钢此筋砖否过梁杰：钢因筋砖乖过梁驳是在弃门窗还洞口刮上方使的砌苏体中录，配蓬置适触量的嗽钢筋档，形蛾成能泉够承裤受弯抽矩的舍加筋运砖砌和体。正圈梁盼：辱为了挡增强雹房屋奋的整罢体刚述度，际防止疲由于罢地基席不均质匀沉撤降或择较大赛的震简动荷感载对抢房屋采引起案的不义利影傻响，唯常在景房屋贺外墙齿和部乞分内乖墙中旗设置语钢筋赚混凝伞土或纹钢筋她砖圈蛾梁。甘其一压般设黑在外欲墙、吨内纵灯墙和推主要放内横轮墙上梢，并朱在平伞面内各形成妇封闭虏系统眨。圈膀梁的藏位置料和数坐量根肯据楼悔层高都度、陷层数本、地魂基等阁状况瞧确定气。万地面筋与楼枝板蜻（1研）阵地面馒：惰是指断建筑牌物底饿层的朽地坪熟。其望基本辜组成机有面仰层、讯垫层点和基漆层三找部分盏。对择于有撞特殊宝要求扛的地果面，接还设小有防炊潮层匹、保逢温层福、找押平层活等构辣造层帐次。屋每层芝楼板围上的滴面层食通常榆叫楼音面，谅楼板狡所起疾的作慈用类柴似地奥面中似的垫曾层和宜基层魄。喷面层朱：扩是人胀们日刃常生散活、亏工作证、生社产直设接接假触的印地方庭，是宪直接璃承受等各种维物理喂和化棵学作无用的培地面序与楼闹面表策层。现垫层闸：鸡在面教层之蔽下、迷基层汽之上鼻，承存受由香面层涌传来休的荷谜载，合并将宾荷载找均匀蠢地传惹至基贤层。客基层垫：徒垫层截下面互的土按层就异是基督层。拴地面该的种膊类：霞整崖体地仔面：叹其面越层是亿一个彻整体哥。它哭包括蒙水泥念沙浆舌地面畜、混饥凝土逗地面棚、水呀磨石范地面罚、沥邮青砂著浆地济面等霸块料票地面皇：妹其面签层不德是一锣个整退体，毫它是择借助裕结合散层将帮面层昂块料势粘贴驾或铺样砌在稀结构笛层上剧。常尿见的偿块料源种类谁有：那陶瓷喂锦砖堵、大挑理石踩、碎扯块大族理石然、水舰泥花攻砖、配混凝四土和渐水磨群石预眠制的闲板块锋等。点（2吓）楼危板：废是分精隔承谨重构晌件，祖它将搁房屋僚垂直币方向虽分隔纸为若樱干层役，并糕把人悦和家堡具等担竖向焦荷载扁及楼盖板自删重通绒过墙畜体、眉梁或查柱传恶给基洒础。彼按其射使用交的材炭料可肠分为狂：砖臂楼板吼、木链楼板究和钢零筋混莲凝土辰楼板行等。辰砖楼奋板的杂施工头麻烦提，抗端震性汗能较训差，外楼板剂层过混高，想现很粒少采灰用。屈木楼红板自芳重轻搂，构决造简椒单，演保温血性能朋好，酒但耐宗久和偷耐火妈性差全，一越般也蔑较少笛采用统。钢泊筋混咽凝土注楼板避具有絮强度落高，杆刚性绵好，责耐久坦、防厦火、顽防水灰性能接好，鞭又便农于工视业化捉生产形等优桃点，劣是现瓶在广益为使料用的择楼板马类型稠。德钢筋棕混凝首土楼险板按纷照施尚工方涂法可象分为星现浇扮和预伯制两原种。萄6、降楼梯叮（1秃）楼留梯的因种类详：楼滚梯是吧房屋咸各层具之间割交通搏连接妻的设篇施，私一般飘设置隐在建唐筑物誓的出招入口疑附近雨。也主有一怠些楼醉梯设肠置在芝室外胀。室呀外楼笔梯的院优点辩是不藏占室贿内使梅用面达积，大但在墨寒冷拖地区鸽易积肚雪结团冰，映不宜屋采用骑。滋楼梯盲按位弃置可熔分为随室内侄楼梯谁和室考外楼葱梯。阴按使毕用性厌质分伸为：减室内置有主勾要楼好梯和堵辅助税楼梯熊，室坝外有在安全甚楼梯纤和防着火楼迁梯。恰按使悄用材智料分绝：木叉楼梯局、钢抽筋混老凝土啄楼梯峡和钢蹲楼梯丢。乏按楼戏梯的纤布置织方式皆可分铃为：蝴单跑内楼梯择、双群跑楼高梯、边三跑军楼梯耳和双鹊分、谊双合艇式楼键梯。洋7、献屋顶熟（1勇）斗屋顶叮的作认用和壶要求唤：屋丢顶是龙房屋脊最上迎层的温覆盖戴物，绿由屋摸面和其支撑功结构傅组成搜。拆屋顶璃的围缺护作占用是魔防止卧自然冒界雨毅、雪华和风柱沙的斗侵袭敌及太链阳辐洒射的欣影响巨。另朋一方择面还踩要承返受屋象顶上庭部的赏荷载挠，包衣括风释雪荷方载、谊屋顶枝自重陶及可脂能出隆现的畏构件麻和人梢群的伏重量躁，并缩把它采传给毛墙体抵。因妖此，老对屋播顶的弯要求集是坚册固耐催久，浮自重处要轻类，具嘱有防然水、穷防火律、保女温及去隔热贼的性井能。命同时爬要求景构件删简单灿、施河工方载便、参并能粱与建话筑物切整体权配合摔，具泛有良森好的绒外观杏。饲（2希）屋派顶的霸类型愈：按革屋面踏形式异大体锯可分焰为四汁类：脾平屋铜顶、导坡屋垂顶、独曲面伞屋顶匙及多概波式僚折板仿屋顶朝。阻第四糖节嘴楼洁面地副价论楼面钱地价俯，又油称单龟位建呈筑面活积地带价，扣是平确均到庙每单枣位建优筑面岭积上飘的土谢地价伐格。过楼面旁地价疫与土骡地总但价格衬的关昏系为垒：感楼面衔地价遥＝土底地总耍价格肿÷戚建筑天总面订积罢由此鉴公式讽可以寒找到叛楼面顺地价加、土见地单窑价、宇容积档率三罪者之荡间的葛关系衡，即飘：稍楼面博地价岂＝土止地单率价垮÷目容积挽率资7、书基准挖地价营、标添定地缩价、贷房屋像重置功价格赌这是误《中愁华人奏民共袜和国卖城市凡房地里产管叨理法翼》中肤提到毅的三进种价喂格。港该法缴第三荐十二规条规微定：棋“蛮基准普地价抄、标袖定地记价和胆各类佳房屋度的重六置价横格应起当定谁期确凡定并衫公布周。灾”缝A基顾准地荡价君城市黎基准锈地价糕是在忙某一侦城市厅的一谁定区棒域范陪围内窗，根区据用盆途相智似、概地段莲相连忘、地斤价相运近的哥原则咸划分涨地价秤区段臣，然铸后调黎查评纠估出祥的个陶地价券区段辆在某低一时葱点的将平均掠水平缸价格脉。趟B标开定地规价太标定询地价惨是指乞一定跪时期舰和一膊定条般件下费，能县代表坝不同另区位芬、不禽同用济途地恒价水欠平的共标志视性宗拢地的缴价格彻。淋C房资屋重万置价倡格滋房屋熄重置青价格拾，简背单地夺说，秧是假普设房届屋在巧估价壮时点边重新佣建造费时，那必要交的建课造费招用加裁平均辩利润烛。具察体地零说，朵是指批按照犁估价言时点采当时葛的社纺会正岭常的否建筑类技术肚、工驱艺水录平、柜建筑蛾材料味价格座、人臣工和稍机械框费用姥等，瑞重新妖建造拜同类查结构排、式垫样、低质量君及功葛能的位新房班屋所早需要典的费浙用加拆平均脾利润搁。辣一、恼税费章基本初知识李税收垮是国免家为厚实现调其职棋能，金凭借俩政治夫权力贴，按和照法韵律规狱定的袋标准备，强杏制地里、无旺偿地宁征收豪货币塘或实博物的呀一种毕经济揭活动撤，是微国家译参与书社会泽产品川和国弹民收芬入分传配和扶再分区配的概重要岁手段价，也资是国教家管球理经他济的期一个决重要即调节祥杠杆鞋。势契税汽和公且共维累修基伏金契税蒙契税没是在腹土地菌、房班屋不引动产摩所有摄权发湿生转罪移，暗国家霞向粘产权狮承受炮人征扫收的厦一种盘一次朵性护税项收醉。

偷征税摧范围腐及纳绿税人菜契税的的征饶税对兽象是赔发生离产权勇转移蒸变动呀的土翁地、陪房屋爽。在踏中国其境内图转移辉土地悟房屋逮权属逮承受磁的单扒位和五个人壳为契副税的染纳税锁人。

零（1努）国应有土让地使榴用权珠出让鱼；

闻（2朋）土范地使阅用权选转让高，包脑括出辟售、锅赠予洋、交寄换；

释（3拥）房炸屋买什卖；

炸（4偶）房以屋赠准予。贵工2、芳公共惭维修衫基金诊房屋扬公共守维修刺基金落是指英住宅滥楼房腊的公侮共部朴位和谣共用牙设施于、设珍备的冲维修推养护寨基金攀。售其本熊金由哄售房井单位仔和购细房人丰共同时筹集收，所饿