房地产项目可行性报告

上海****办公项目收购可行性报告摘要上海***资产经营有限公司(以下简称“***资产”)认缴“上海**投资管理合伙企业（有限合伙）”（以下简称“**投资”）基金有限合伙9000万元份额（首期实缴6000万元），并在支付首笔款、及第二笔款项时以委托贷款形式向基金及基金下设的全资子公司发放约2.7亿元贷款本金，从而参与收购****项目1号楼和2号楼的事项。1号楼收购办公建筑面积11,092.21平方米，2号楼收购办公建筑面积11,693.58平方米，总建筑面积22,789.79平方米。项目收购总价约6亿元（折合单价为*元/平米）。收购总价加上交易产生的契税、收购中介费维修基金费等总计约6.4亿元。假设4年后按4.5%资本化率推算得出退出单价####元/平米。如果股东贷款利率按11%/年计收，则***资产综合年化收益率13.35%；如果股东贷款利率按6.6%/年（基金利率上浮10%）计，则***资产综合年化收益率14.05%。本项目位于上海市四大城市副中心之一五角场区域。符合集团“以上海为中心，一核多点”的区域布局。同时，通过对于该项目的合理化运作，将进一步树立我司品牌形象并扩大品牌影响力。目录一、 投资概述 41.1 投资关键条款 41.2 投资回报分析 51.3 投资亮点 71.4 投资风险 71.4.1资产尽调结果及拟解决 81.4.2法律尽调结果及拟解决方案 111.4.3市场调研结果及风险揭示 12二、 项目介绍 132.1收购标的主要经济指标 132.2“五角场-新江湾”区域未来规划及现状 16三、 “投、融、管、退”各环节分析 203.1投资环节 203.1.1“纯办公”与“办公加商业”收购方案比较 203.1.2收购安排 213.1.3项目SWOT分析 233.2融资环节 243.2.1股东方资金安排 243.2.2各银行融资方案比较 253.3管理环节 273.3.1物业管理设想 273.3.2招商运营策略 333.3.3未来三年租金现金流预测 363.4退出环节 363.4.1退出策略 36四、 投资测算 384.1主要财务指标 384.2敏感性分析 40五、 投资框架 425.1基金结构图 425.2基金情况 425.2.1子基金主要条款 435.2.2###入伙基金（如有） 44六、 可行性结论 44投资概述投资关键条款表1-1投资关键条款收购标的****四期311地块c3-05小办公1&2号楼办公及部分车位交易内容总面积22,789.79平米；车位115个；自交付日起3年物业管理费（1号楼办公建筑面积11,092.21平方米）（2号楼办公建筑面积11,693.58平方米）交易价格交易总价为610,766,372元，单价为*元/平米交易价格细分为三部分：1.办公楼：按单价25,500元/平米；2.车位115个：按15,000元/个；3.物业管理费：按15元/平/月；款项支付进度如下表所示：表1-2支付进度序号项目时间节点金额累计金额支付前提条件1意向金《意向书》签署后500万500万2定金（预计春节后）《框架协议》签署后5,500万6,000万办理完预售证3第一笔房款（预计3月）网签协议签署后11,500万17,500万物业撤销抵押4第二笔房款预计4月份13,000万30,500万5第三笔房款完成银行所需手续30,500万61,000万投资回报分析本次投资期为3+1年期、经过测算：最乐观情况下，按退出资本化率4%推算得出退出价格约为9.55亿（折合单价为41,881元/平米）。在委贷利率11%/年的情况下：预计***资产股权加债权综合年化收益率约为20.44%/年。在委贷利率6.6%/年的情况下：预计***资产股权加债权综合年化收益率约为21.49%/年。中性情况下，按退出资本化率4.5%推算得出退出价格约为8.48亿（折合单价为####元/平米）。在委贷利率11%/年的情况下：预计***资产股权加债权综合年化收益率约为13.35%/年。在委贷利率6.6%/年的情况下：预计***资产股权加债权综合年化收益率约为14.05%/年。最保守情况下，按退出资本化率4.75%推算得出退出价格约为8.03亿（折合单价为35,268元/平米）。在委贷利率11%/年的情况下：预计***资产股权加债权综合年化收益率约为10.36%/年。在委贷利率6.6%/年的情况下：预计***资产股权加债权综合年化收益率约为10.91%/年。敏感性分析请见下表：表1-3投资回报分析保守平稳乐观购入单价*元/平米总价（购房款）610,766,372元买入时收益率4.51%（预计购入时2015满租净租金/收购总价）退出时收益率6.25%（2019年净租金/收购总价）退出资本化率4.75%4.5%4.25%4%退出售价（元/平米）35,268####39,41841,881***年化综合收益率（11%/年股东贷利率)10.36%13.35%16.68%20.44%***年化综合收益率（基准利率上浮10%）10.91%14.05%17.51%21.49%年均租金上涨6-6.5%一年及三年一轮租约平均增长预计20%投资亮点项目地理位置处于杨浦CBD核心区域，大楼外观形象出众，毗邻地铁10号线和8号线，五角场地区公共交通便捷，地铁出口延伸段的完成，将大大方便办公楼租户。平面布局方正实用，单层面积划分可以满足中小型企业使用，偏心筒设计间隔紧凑，进深合理，保证单元内部的自然采光。房屋公共部位交付质量标准高，绿色二星建筑，可以帮助吸引部分优质企业，成为整个杨浦的新地标。周边大型商场（万达广场、百联又一城等）、大学路餐饮购物娱乐场所一应俱全。投资风险1.4.1资产尽调结果及拟解决方案表1-4资产尽调结果及拟解决方案内容问题简述解决方案大堂的使用和管理商业及餐饮区域人员从地下车库电梯到地上有可能穿越大堂，给日常管理造成不便。1、建立合理的导向标识；2、增加电梯门禁系统，保证外来人员不会上到2层以上；3、加强日常物业管理。停车位管理1、本次交易原计划包含102个车位的产权以及13个车位的20年使用权，车位产权问题尚待明确；2、由于地下区域和酒店住宅联通，专用停车位日常管理存在问题。1、产权问题通过框架协议和卖方进行明确，确保我方有115个车位；2、专用车位区域日常管理根据今后管理需要再决定是否增加车库车牌自动识别系统，届时需要对车行路线重新进行规划，报交港局审核确认。广告关于所购物业建筑外立面和屋面广告、楼宇冠名权以及公共区设置广告问题。1、通过框架协议明确建筑物广告和冠名权在符合政府有关要求的前提下我方具有的权利；2、公共区域广告位根据业主委员会的决议办理。太太阳能设备设施屋面太阳能系统主要供裙房餐饮使用，1#、2#楼公共卫生间未接入太阳能系统。目前太阳能设备设施都在1#、2#楼上，管道系统经过1#、2#楼管道井，日常维护使用责任需要明确。明确保养责任由太阳能设备权属单位自行负责并不属于维修基金的使用范围；因太阳能设备的设置、使用或维保造成我方损害，由太阳能权属单位承担责任。设设备管线维护维修1、小办公区域设备管线的划分；2、日常维护、维修范围和维修方式的明确。1、小办公区域设备设施是一个完整的系统，和酒店住宅区域能够完全分开；2、公共设备设施的日常维护先使用维修基金，维修基金不足按物业管理要求进行分摊。物业管理区域划分****发展有限公司将C03地块整个区域委托给上海##物业管理并在市房管局物业处备案，不便于将来维修基金的使用和进一步提升小办公区域的物业管理品质。1、通过框架协议保留专有区域选择物业公司的权利；2、和政府物业管理部门沟通，争取将小办公作为一个独立的物业管理区域。空调室内机安装变频多联机空调工程室外机及公共区冷媒管已经安装完成，未安装室内机1、室内机由租户自行安装；2、原安装单位承诺按卖方合约价给我们提供室内机，具体待框架协议签订后进一步洽谈。1.4.2法律尽调结果及拟解决方案表1-5法律尽调结果及拟解决方案主要问题描述可能之影响解决方案未提供土地出让价款及契税已全额缴纳的凭证。1、影响到取得大产证时间及进而影响是否能够取得目标房产的小产证。2、如未缴足将来再转让目标房产时可能被要求就地下面积补缴出让金。1、卖方同意补充提供补缴土地出让金之凭证2、在满足115个车位合法使用前提下，要求卖方办理完产权车位后我方再支付相应款项，否则折价受让使用权车位未提供工程建设合同及合同履行情况。不确保不存在建设工程承包方存在优先受偿权或不会发生承包方可能因此阻挠交易或影响受让方之后经营目标房产的情况1、卖方已提供竣工验收时施工方加盖的已按约支付工程款的确认单2、框架协议中约定如有此对我方造成损失，卖方承担赔偿责任****提供的《物业管理项目中标备案表》显示，目标房产所在物业管理区域的四至为：东至智星路、公共绿地，西至锦崇路，南至伟康路，北至政学路，涵盖了目标房产所在的整个项目，业态包括住宅、办公、酒店、商业等。1、若以目标房产所在项目整体作为一个物业管理区域，则交易完成后贵司持有的目标房产面积与项目总面积相比将达不到2/3且所持房产证数量亦达不到业主总人数的2/3，贵司从而在业主大会层面将没有决定权。2、目标房产并非全幢大楼，该大楼内的公共空间、共有部位及共用设施应由相关部位的全体业主共同享有权益。1、卖方协助与房管局沟通使得目标房产或至少目标房产所在的大楼能够成为独立的物业管理区域2、要求原业主公约部分条款不适用于1-2#楼3、框架协议中约定我方的独立使用区域1.4.3市场调研结果及风险揭示表1-6市场调研结果及风险揭示事项指标信息来源成功因素失败因素风险把控租金4.64元/天/平米多家中介市场调研结果周边同类型产品租金已达该水准，并有望突破租赁市场对项目接受度不高规定租赁中介方指标要求租金涨幅6-6.5%/年及20%/轮****一、二期案例项目周边地下3公里走廊商铺开通及交通便捷、氛围成熟市场未达预期效果，2015-2016年项目北面新增办公体量不小出租率2016年4月达到95%参考****三期内汇丰、招商两栋楼宇达到满租的速度推盘同期，同类产品少竞争压力小经济下行，对办公需求急剧下降续租率70%未来杨浦发展核心地带，已入住企业满意度佳城市副中心核心区位，配套优项目管理水平未获租户认可提早沟通续租、寻找新租户尽力达到无缝对接免租期1.5个月****惯例****区域特殊性及同期资源稀缺营销未到位市场行情，可根据租户大小调整退出价格36,000-41000元/平米按照2019年单价反算得出租金及出租率均可以达到预期房地产行业整体下行1出租率及租金提升2预留足够时间蓄水退出3考虑其中1栋资产转让项目介绍2.1收购标的主要经济指标（1）项目区位****项目位于上海杨浦区智星路政学路路口，位属杨浦区五角场新江湾城板块。杨浦区政府对于该板块的地位是“上海中心城区东北部最大的知识贸易商务区和综合性商业商务中心”。项目位于杨浦区核心区位，距离陆家嘴金融区及上海火车站仅12公里，距离人民广场和虹桥机场约14公里和30公里。此外，项目附近有包括3号线、8号线、10号线以及规划中的18号线在内的多条轨道交通线路。其中10号线的“江湾体育场站”出口步行2分钟即可到达项目入口处。（2）用地范围****项目北临政学路，东靠智星璐，南近伟成路，西侧为311街坊大办公区域。（3）项目基本信息收购项目相关指标简列如下：表2-1收购指标项目楼号1号楼，2号楼地址上海市杨浦区伟成路70号上海市杨浦区政学路51号竣工时间2014年12月建筑面积1号楼办公建筑面积11,092.21平方米；2号楼办公建筑面积11,692.58平方米标准层面积1号楼标准层面积1066.55平方米，共11层；2号楼标准层面积1161.41平方米，共11层办公单元1号楼共有51个分割单元；2号楼公有51个分割单元楼层标准层高1号楼2号楼一层大堂层高为7米,二至十二层层高为3.8米停车位115个车位(4)主要交付标准（具体详见附件10）（a）楼宇电力供应：4800kVA(三个P型电业站)（b）标准层租户电力供应：办公100W/m²（c）办公室照明：预留电源（d）暖气、通风及空调系统：变频多联空调系统（日立VRV)，卫生间机械排风（e）新风系统：部分全热交换器，部分新风机（f）通信系统：光纤到户（g）电梯数量：每栋楼客梯3台、货梯(兼消防电梯)1台(通力)（h）幕墙：玻璃及石材幕墙（i）建筑品质：高品质绿色办公楼，国家绿色二星认证（j）节能环保：车库配充电车位，提倡低碳出行；低挥发物质环保装饰材料；中水雨水回收系统，高效节水；可再生能源太阳能热水系统2.2“五角场-新江湾”区域未来规划及现状（1）五角场-新江湾整体规划杨浦区五角场拥享立体交通网络，快速连接内中环高架、翔殷路隧道等城市主干道，四方通达。新规划涵盖了如下几个重点发展区域：新江湾城：生态活动区占地9.45平方公里，定位比肩古北、联洋的“第三代国际社区”，标杆楼盘包括九龙仓玺园、仁恒怡庭、华润置地橡树湾橡府、祥生御江湾等；北部：知识商务区占地面积1.29平方公里，建筑面积250万平方米，建设成世界总部经济集聚区，以铁狮门“尚浦领世”为中心；中部：知识创新区占地面积0.86平方公里，科技园区办公建筑面积约40万平方米，打造以“****”为核心的上海中央智力区（CID），主要分为****中心、创智坊、江湾体育场与****科技园等，本项目位于该园区；南部：环岛商业商务区占地面积0.96平方公里，建筑面积140万平方米，体验式消费商业定位，商圈集合了合生国际广场、东方商厦、万达广场、百联又一城等。（2）中部****区域****规划面积约0.86平方公里。规划理念和设计灵感来自美国硅谷和巴黎左岸，形成“城市的大学、大学的城市”的典型示范区域。中央智力区将连接复旦江湾新校区、大学科技园区和复旦邯郸路校区，是专为国内外机构和投资者、创业者、大学师生等提供公共交流活动的“智力社区”。主要分割为四个功能区，分别为****中心、工作生活区、创智科技园区和江湾体育中心。****中心：由十八幢办公楼组成，现项目所在区域。重点引进以跨国公司为主的总部级研发和销售中心，园区一期已引进的大型企业有EMC、IBM、甲骨文和易保软件等。工作生活区（创智坊）：以大学路为中心，该区域以乙级办公楼和公寓式办公楼为主，重点引进具有自主知识产权的创业型企业，外包服务企业等。****科技园：以定制总部级公司办公楼为主，重点引进企业总部，目前已有IBM入驻整栋办公。江湾体育中心：设有足球场、游泳池、室外活动场地等多项运动设施。（3）产业支撑伴随着五角场地区的经济不断发展，存在大量原有客户需要扩大企业规模，但目前的办公已无法满足该类企业的需求，同时，副中心的北移将会使客户的视线聚焦新江湾-五角场新核心。****项目恰恰位于市级副中心北移动线上，将受益于两大板块的发展。****区域主要产业为创业型企业及500强企业总部，行业为IT、咨询、金融服务、创意设计等。（4）租户支撑****中心已引进十余家外资大型企业，行业涵盖IT咨询、投资金融服务、创意设计研发等。优质高端客户群有着较强的租金承受能力及实力，且能为本项目带来上下游企业的入住及对未来租金提升有显著的效果。下图为****产业分布图：产业名称已入住主要租户IT咨询IBM、甲骨文、易安信、EMC、易保网络、卡巴斯基投资、金融服务中国银行、浦发银行、汇丰银行、中建投信托、德勤创意设计研发耐克、德国汉高、NAV2、迪卡侬、英孚教育、金宝贝“投、融、管、退”各环节分析3.1投资环节3.1.1“纯办公”与“办公加商业”收购方案比较方案一：仅收购****311街坊1号楼及2号楼，共计22789.79m2办公部分及115个车位。方案二：较方案一增加1号楼及2号楼底商面积约902.98m2。两方案办公部分报价相同，商业报价为65,000元/平米，且售后返租5年无包租底价。两方案优劣势比较如下表：表3-1方案比较表事项方案1办公楼方案2办公楼加商铺退出时净租金收益率6.25%6.02%收购条件无强制性条件商铺租赁的招租管理权需交予卖方5年，租金实际收入归买方所有持有运营卖方自持更有动力运营带动办公市场配套我司持有，卖方将先推大办公商业后推我司商业股东占用资金414,000,000455,000,000综上所述：如同时收购一层底商部分，其一将摊薄整体租金收益率；其二增加投资人自有出资金额约4100万元；其三，无法体现卖方在商业部分强大的运营能力进而影响办公楼对外出租单价及速度。因此，我们建议选择方案一仅收购办公楼部分。3.1.2收购安排下表为项目时间安排计划：表3-2后续时间安排计划表交易事项文件截止时间1各方完成内部审批程序投决会决策会议2015/2/122签署房屋买卖框架协议签署房屋买卖框架协议（以取得预售证为准）2015/2/28

完成投资正式签约2015/2/28

支付10%定金2015/3/6第二笔款20%房款2015/3/27第三笔尾款2015/4/30银行贷款发放2015/5/15基金事项文件截止时间1内部审批程序母基金投资决策委员会、LP大会2015/2/122成立主题基金确定基金发行方案、设立说明书、基金合伙协议2015/2/16项目公司设立完成2015/3/3会计师聘请2015/2/163.1.3项目SWOT分析S优势1、位处杨浦区CBD核心区域，大楼外观形象出众，10线轨道交通无缝对接，周边大型商场、大学路餐饮购物娱乐场所一应俱全；2、户型方正、进深合理，主力户型150-200平米、灵动空间分隔，自由组合；3、物业交付标准高、已获得绿色二星认证；4、收购价格远低于市场水平，安全边际较大。W劣势1、物业为一手房交易，目前空置，资金压力大；2、此次交易仅收购办公部分，底商仍由卖方持有，物业管理上无法完全划分清楚。O机会1、项目位于五角场-新江湾发展纵轴的核心位置，离铁狮门“尚浦领世”不远，未来升值潜力大；2、****园区已形成品牌效应，且周边租户品质高，可以较快速度招租；3、杨浦区政府历年来对该区域扶持力度大。T威胁1、2014-2016年全市办公供应量大，项目北部亦有中行天盛、国正中心等多栋楼宇推盘，会分流部分东北区域潜在客户；2、未来中国经济形势的不确定性使办公型物业的需求规模受到限制。3.2融资环节3.2.1股东方资金安排如前述，项目资产规模（含契税、尽调费等）约为6.32亿元。2015年第一季度需支付1.75亿元，2015年第二季度需支付4.57亿元（含银行贷款部分）。匹配银行贷款要求需收购方自有资金出资交易总价的50%以上即3.2亿-3.3亿元。***资产拟通过实缴6000万元基金份额同时向基金及基金下设项目公司提供股东贷款2.7亿元方式进行投资。其中：6000万实缴基金份额将于基金到期后按实际收益在各投资者之间进行分配。2.7亿委贷将按年向借款人归还利息到期一次还本。由于前期项目租金收益仅能覆盖银行贷款本息，如***资产要求按年付息项目公司需额外申请贷款，贷款时间及金额如下表：借款主体**投资下设项目公司款项性质本金用于归还利息超募本金用于归还利息超募2015年1季度120,000,0002015年2季度150,000,0002015年4季度20,500,00024,500,0002016年4季度15,500,00016,000,0002017年4季度17,000,00021,500,0002018年3季度5,500,00023,500,000合计120,000,00058,500,000150,000,00085,500,000项目股东贷总借款4.14亿元。3.2.2各银行融资方案比较****项目剩余房款融资已同多家银行接触并获得了中国银行、农业银行、兴业银行及浦发银行的《融资意向书》（详见附件7）。融资方案汇总如下表：表3-4融资意向书汇总表银行中国银行兴业银行农业银行(五角场)浦发银行（五角场）类型购房贷款法人商用房按揭法人按揭法人按揭规模3.05-3.15亿，受托支付3.05亿元3.05亿不高于3.15亿期限5年

可后续追加经营性物业贷款10年不少于10年5年利率基准利率基准利率上浮5%基准利率上浮10%基准利率上浮10%资金用途支付购房款用于单位购置物业付剩余房款支付购房款分次提款按合同约定按合同约定按合同约定按合同约定增信方式若以抵押预告登记作为放款条件，由卖家出具阶段性担保若以抵押预告登记作为放款条件，由卖家出具阶段性担保房产抵押

若以抵押预告登记作为放款条件，由卖家出具阶段性担保房产抵押，若以抵押预告登记作为放款条件，由卖家出具阶段性担保审批时间2个月左右

支行发起，分行审批，上海分行风险管理部1-2个月1-2个月1-2个月上报条件项目公司成立，购房合同签订项目公司三证齐全，签订购房合同签订买卖合同，自筹资金比例到位且反应在所有者权益中公司成立，签订框架性协议或签订预售合同放款条件项目贷款放款前需落实抵押登记手续，自有资金先行支付证明项目贷款放款前需落实抵押登记手续，自有资金先行支付证明凭他项权证放款（凭收件收据放款给开发商）项目贷款放款前需落实抵押登记手续，自有资金先行支付证明其他条件可设2年宽限期，宽限期内只还利息不还本金

已提供意向函已提供意向函；等额还本息，递增还本需和分行沟通已提供意向函；可递增还本已提供意向函：可递增还本3.3管理环节3.3.1物业管理设想（1）物业管理工作现状目前工程已经通过竣工验收，小办公部分物业由卖方房地产全资拥有的子公司上海##物业管理有限公司管理(物业管理一级资质)，酒店部分物业将由酒店管理公司承担，从图纸和现场尽调了解，地下车库小办公区域只有一个出入口，在西南角和西侧住宅地块联通，小办公和酒店地下空间设施设备可以划分清楚。（2）项目移交阶段物业管理工作a.物业管理单位的确定：对于现物业管理单位进行调查，如果符合要求进行留用，如果不符合管理要求提请业主委员会要求更换。（需修改业主公约加入成立业主委员会）b.落实设备设施维护及保养单位：变频多联机：由于变频多联机空调工程室外机及公共区冷媒管已经安装完成，因此在框架协议签订后立即开始和原空调施工单位进行接洽，了解今后租户入住后空调室内机设备采购费用和安装调试单价；同时通过其它渠道和第三方空调施工单位沟通，做好备选工作，避免给今后租户入住装修带来矛盾。通风、消防设备维护单位：今后租户装修过程中由于分隔变化或者局部吊顶，不可避免的要涉及通风、消防等设施的改动，明确租户入住装修期间通风、消防整改单位的确定方式和单价，同时做好另行选择消防、通风施工单位的备选工作。c.明确公共分摊方式和方法明确多产权建筑共有设备设施的日常运行、维护费用的分摊方式，根据分摊方式完善物业管理制度和完善。（3）项目移交阶段物业管理工作计划表3-5项目移交阶段物业管理工作计划时间工作内容2015年1月20日~2月10日缺陷整改阶段，抽查整改情况2015年2月11日~2月13日缺陷整改情况验收2015年3月1日~3月15日1、物业管理工作调查，确定原物业管理公司是否留用；2、设备设施专业维护单位调查确定（空调、消防、通风等）。2015年3月16日~3月31日物业管理制度建立和完善说明：上述计划是建立在原物业公司不进行更换的前提下。（4）物业管理的日常工作：A．指导物业对租户装修进行管理，对较大或者重要的租户装修进行不定期跟踪服务，解决租户装修中存在的问题。B．每年进行一次物业服务意见调查，调查租户对物业管理方面的意见及建议，对物业管理服务进行评定。C．审核物业公司年物业计划报告，结合上年物业管理发现的问题进行修改；审核物业公司月工作报告，不定期出席物业公司管理例会。D．不定期抽查物业管理的日常工作，重点对访客登记、安保巡视、出入口车辆管理、保洁清洁、园艺养护、公共设施设备养护等进行检查，发现问题及时反馈给物业公司，督促物业公司进行整改。E．审核物业年保养工作计划表，对于发生费用较多的维保项目进行现场调查了解，和物业共同确定维修或更换方案，保证设备设施完好。F．缺陷责任期间保修金支付审核根据和****发展有限公司的约定，对于牵涉到1#楼、2#楼的施工单位质量缺陷责任保修支付单进行审核，配合物业进行缺陷责任的界定。G．做好主要设备设施维护单位的选择工作，参与电梯维护、高低压电力测试、消防维护、通风空调维护、安保等主要单位的选择确定工作。（5）物业维护工作流程A．缺陷责任期内保修流程租户报修或物业发现问题租户报修或物业发现问题现场查验判断是否属于保修范围租户自行维护或者物业维护问题发书面整改单至原承包商/供应商明确响应时限和保修内容原承包商/供应商及时进行响应确认整改结果确认整改结果原承包商/供应商进行保修另行选择维修方同时发函通知原承包商/供应商保修完成，签字确认原承包商/供应商进行保修否是是否不合格不合格合格B．非缺陷责任期内维修流程租户报修或物业发现问题租户报修或物业发现问题现场查验判断是否属于日常维修范围租户自行维护或者物业维护问题编制方案及预算报业主委员会业主委员会审核确认整改结果确认整改结果物业或者选择维修单位进行维修保修完成，签字确认是否通过未通过否不合格不合格合格3.3.2招商运营策略前期我们向莱坊国际KnightFrank、戴德梁行DTZ、世邦魏理仕CBRE、第一太平戴维斯Savills以及同策等多家招商代理公司发出招商代理竞标函，最终莱坊国际、戴德梁行DTZ和世邦魏理仕CBRE反馈了****企业中心项目的初步方案。具体详见附件3-5。主要条件汇总如下：表3-6招商中介汇总莱坊国际戴德梁行世邦魏理仕起租时间（签订租赁意向书起）2015/32015/32015/4整体平均成交租金（元/平/天）4.64（2015年）4.6（2015年）4.8（2015年）三年租金涨幅（2016年起）6%-6.5%/年5%、5%、15%5%、7%、8%租赁进度（95%出租率）7-12个月15个月12个月装修期及免租期（平均）2个月0.5–2个月1-2个月不等收费标准1.5个月面价(<500平)、2个月面价（>=500平）；驻场费及营销费另计。1.5个月面价营销费另计2个月面价有无考核有暂无暂无根据代理公司提交的初步方案，招商运营策略初步计划如下：（1）2015年整体平均成交租金根据代理公司分析，本项目与类比项目在品质、区域、发展规划及其他方面的对比，本项目2015年平均成交租金为4.64元/平方米/天。（2）租赁进度2015年3月开始入场蓄水，2015年5月份（过户完成）租赁工作正式开展，预计将在2015年9月出租率达到50%。至2015年11月出租率达到70%以上可满足经营贷需求。至2016年4月份，12个月出租率达到95%。（3）未来租金增长预期一轮签约的租户租期暂定为3年，假定项目在1年内租赁完毕，在3年租约期内将保持租金不变，3年后续租租金增长率在15%-20%左右。（4）优惠策略本项目交付标准较高，因此装修期可适当减少，在装修免租期方面，主要参考租户的承租面积给予以下优惠政策：单元租户：装修+免租1个月半层-整层租户：装修+免租1.5-2.0个月但有些情况之下，也将参考租户的品牌为本项目所能带来的形象提升或增值因素等，因此对于知名大客户可给予更加灵活的条件。（5）推案策略在租赁初期，以中低区相对较低的租金价格吸引优质客户入驻，奠定了形象之后，后续推出部分在租金上可有所提价，形成鲜明的梯度。（6）客户组合主力租户（多层租户）与整层/半层及整层以下租户形成合理配比，在相邻楼层间，保持大小面积租户的交叉分布，以确保未来大面积租户向上下楼层扩张的需求以及获取较满意的现金流。（7）营销推广策略2015年3月-4月期间开展营销活动，包括营销物料及推广工作。平面基础物料、VI体系、样板层看板、户外广告牌。项目可建立自己的微信平台，以宣传项目本身与企业形象，同时可在同一微信平台上为我方所持有的多个物业做整合营销与推介。通过举办中介推广会及公关活动，宣传本项目，以便在目标市场中建立知名度。（8）代理公司选聘2015年3月-4月我方开展营销活动期间，莱坊、戴德梁行、世邦魏理仕同时进行本项目的租赁代理工作，截止5月份（过户完成）以签订租赁意向书最多的两家公司联合驻场代理或者独家代理。3.3.3未来三年租金现金流预测项目首年将以快速去化招租为主，预计于2016年4月份达到95%出租率，3年一轮租约，续租租金增长20%左右。三年预计税前租金收益约为1.21亿元。3.4退出环节3.4.1退出策略项目出租完成后，可通过基金转让股权/出售资产方式退出。政策条件允许时，以房地产信托形式打包上市。潜在买家包括：（1）基金及机构投资者：高质量的写字楼+高租金收益受到众多国内外基金和机构投资者的青睐。（2）保险公司：市场预计保险资金将对商务地产的价格和交易量有积极的影响。地产现占国内保险公司整体投资的比例很小，这个比例将提升至3-10%，与国际行业水平接轨。这将新增5000亿人民币的商务地产投资需求。（3）国内外企业：为了满足业务扩张的需求和自用需求，众多企业需要大面积的购买优质写字楼。表3-8退出策略优劣分析资产转让股权转让优势在分割散售情况之下，可实现相对较高的成交单价实现资金的整体回流；不影响物业原本之租赁情况；交易税负成本明显低于资产分割销售；对于项目之前所建立的理想租赁形象无负面效应劣势分割散售情况下，二次交易税负成本（土地增值税等）巨大，影响投资人收益；需要一定时间周期耐心寻找优质买家，完成整个谈判与交易流程按照本项目的情况考虑到物业之二次转让的成本、销售速度以及物业后续的运营角度，建议本项目未来理想的退出模式为：（1）首选1&2号楼股权转让（为便于灵活操作，分设两家项目公司持有资产）。（2）2号楼优先资产退出回笼资金，1号楼股权退出。投资测算4.1主要财务指标表4-1主要财务指标（假设：股东贷利率11%/年&退出资本化率按照4.5%计算）合计2015201620172018总体收入(租金、车位和物管费）(a)135,010,37910,653,12139,611,74041,389,83543,355,682运营成本合计(b)(b)38,614,97911,437,1968,935,5667,846,69610,395,520经营现金流（c)=(a)-(b)96,395,401-784,07530,676,17433,543,14032,960,162融资现金流（股东贷加银行利息)（d)141,088,15527,837,14139,352,85541,215,67432,682,485税后现金流（e)=(c)-（d)-44,692,754-28,621,216-8,676,681-7,672,534277,677退出净收入合计(f)839,509,910---839,509,910收购成本合计(g）630,557,864630,557,864---基金管理费（h）38,400,0009,600,0009,600,0009,600,0009,600,000项目现金流（贷款前）(i)=(f)-(g)-[(d)]-(h)125,859,292-668,779,080-18,276,681-17,272,534830,187,587银行贷款-305,348,123---305,348,123股东贷款-174,500,00016,000,00021,500,00023,500,000-235,500,000项目现金流（贷款后）125,859,292-188,930,958-2,276,6814,227,466312,839,4644.2敏感性分析表4-2敏感性分析敏感性分析1：假设为11%/年支付股东贷利息综合收益率（起始租金及退出价格）起始租金退出出格13.36%36,00036,20036,40036,60036,80037,00037,2005.0011.82%12.12%12.42%12.73%13.03%13.34%13.64%4.9011.74%12.04%12.35%12.65%12.96%13.26%13.57%4.8011.66%11.97%12.27%12.58%12.88%13.19%13.49%4.7011.59%11.89%12.20%12.50%12.81%13.11%13.42%4.6011.51%11.82%12.12%12.43%12.73%13.04%13.34%4.5011.44%11.74%12.05%12.35%12.66%12.96%13.26%4.4011.36%11.67%11.97%12.28%12.58%12.89%13.19%4.3011.29%11.59%11.90%12.20%12.51%12.81%13.11%4.2011.21%11.52%11.82%12.13%12.43%12.73%13.04%敏感性分析2：假设退出时净租金收益率为4.5%综合收益率（起始租金及起始增长率）起始租金租金起始增长率13.36%4%5%6%7%8%9%10%5.0013.61%13.65%13.68%13.72%13.76%13.80%13.84%4.9013.53%13.57%13.61%13.65%13.69%13.73%13.76%4.8013.46%13.50%13.53%13.57%13.61%13.65%13.69%4.7013.38%13.42%13.46%13.50%13.53%13.57%13.61%4.6013.31%13.35%13.38%13.42%13.46%13.50%13.53%4.5013.23%13.27%13.31%13.34%13.38%13.42%13.46%4.4013.16%13.20%13.23%13.27%13.31%13.34%13.38%4.3013.08%13.12%13.16%13.19%13.23%13.27%13.30%4.2013.01%13.05%13.08%13.12%13.15%13.19%13.23%投资框架5.1基金结构图5.2基金情况本次***资产将认购新设立的收购合伙企业有限投资人份额，间接参与收购****。因为***资产是纯国资背景，不能直接作为收购合伙企业的普通合伙人，故将指定王勇同志作为普通合伙人进而满足相关法律法规的要求。王勇将放弃在收购合伙企业中的相应管理职责，其管理职责将委托给基金管理人上海###基金管理有限公司（以下简称“###”），保证国资的安全性。基金规模为92，000,001元，其中，***资产认购份额90，000，000元（首期实缴6,000万元），占总份额的99.8%;王勇出资1元；上海坤富认购份额2,000,000元（首期实缴133万元），占总份额的0.2%。上海**投资管理合伙企业（有限合伙）将下设2家项目公司分别持有1号、2号楼，为未来多元化退出方式做好准备。5.2.1子基金主要条款基金名称：上海**投资管理合伙企业（有限合伙）执行事务合伙人委派代表：由***资产指定；基金管理人：由***资产指定；基金管理规模：约6.4亿元；普通合伙人：王勇总；基金期限：首次募集在2015年3月31日前完成，自首期出资金额实际到位之日起3+1年；资产管理费标准：资产规模（收购总价+交易产生的税费+前期装修费）的1.5%/年计（由***资产确定）；***资产基金份额转让：按基金份额评估价转让份额。5.2.2###入伙基金（如有）****项目已在###内部完成项目立项。###拟于2015年年底前，通过增资或转让的形式持有收购合伙企业的有限合伙份额（按评估价）。###如通过增资方式持有**投资份额的，需按照相应比例认缴**投资份额并等比例向基金及基金下设项目公司提供银行委托贷款。###如通过转让方式持有**投资份额的，###按照评估价全部受让***资产所持份额及债权。转让完成后，**投资持有**投资全部份额，***资产不再持有**投资份额及债权。可行性结论项目位于上海4大市级副中心之一五角场板块，该版块融“商业、金融、办公、文化、体育、科研以及居住”为一体，以科教为特色的现代服务业聚居区，周边综合功能集聚、商业业态齐全。项目处于五角场“一圈五线”辐射线上，连接五角场传统核心区域与“新江湾”新兴核心区域—尚浦领世。交通便捷，距离轨交“江湾体育场站”仅需2分钟步行，四条轨道交通（3号、8号、10号、18号）贯穿项目；地处“三横三纵”（中环、逸仙高架）公共道路中心区域；3公里长的淞沪路地下步行系统与五角场环岛周边各大商厦无障碍互通。1号楼及2号楼为****区域仅有的“产权分割到户”项目，产品稀缺周边无同类竞争楼盘。交易为资产交易，通过尽职调查结果来看，项目法律工程风险较小，无财务风险。项目客观存在的潜在风险因素也不容忽视。主要为项目所在地五角场-新江湾地区未来两年供应量较大导致的租金上涨的风险和未来退出价格的不确定性。这两点将直接影响项目的投资收益。总体而言，虽然项目存在一些潜在的风险因素，但项目所在地的四大城市副中心之一五角场-新江湾地区整体的发展潜力优势、经济发展的上升趋势、周边配套的不断成熟，将在一定程度上支撑项目预计投资收益的实现。综上分析，我们认为，投资本项目是可行的。附件：1.《****商务办公楼项目工程尽职调查报告》2.《****项目初步法律尽职调查报告》3.CBRE关于《上海市杨浦区****企业中心1&2号楼市场分析及租赁代理建议书》4.DTZ关于《上海市杨浦区****企业中心1&2号楼市场分析及租赁代理建议书》5.莱坊关于《上海市杨浦区****企业中心1&2号楼市场分析及租赁代理建议书》6.****项目测算7.四家银行《融资意向书》 8.《房屋买卖意向书》9.《****业主公约》（未定稿））10.《项目交付标准》投资发展部二〇一五年二月九日基于C8051F单片机直流电动机反馈控制系统的设计与研究基于单片机的嵌入式Web服务器的研究MOTOROLA单片机MC68HC（8）05PV8/A内嵌EEPROM的工艺和制程方法及对良率的影响研究基于模糊控制的电阻钎焊单片机温度控制系统的研制基于MCS-51系列单片机的通用控制模块的研究基于单片机实现的供暖系统最佳启停自校正（STR）调节器单片机控制的二级倒立摆系统的研究基于增强型51系列单片机的TCP/IP协议栈的实现基于单片机的蓄电池自动监测系统基于32位嵌入式单片机系统的图像采集与处理技术的研究基于单片机的作物营养诊断专家系统的研究基于单片机的交流伺服电机运动控制系统研究与开发基于单片机的泵管内壁硬度测试仪的研制基于单片机的自动找平控制系统研究基于C8051F040单片机的嵌入式系统开发基于单片机的液压动力系统状态监测仪开发模糊Smith智能控制方法的研究及其单片机实现一种基于单片机的轴快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于双单片机冲床数控系统的研究基于CYGNAL单片机的在线间歇式浊度仪的研制基于单片机的喷油泵试验台控制器的研制基于单片机的软起动器的研究和设计基于单片机控制的高速快走丝电火花线切割机床短循环走丝方式研究基于单片机的机电产品控制系统开发基于PIC单片机的智能手机充电器基于单片机的实时内核设计及其应用研究基于单片机的远程抄表系统的设计与研究基于单片机的烟气二氧化硫浓度检测仪的研制基于微型光谱仪的单片机系统单片机系统软件构件开发的技术研究基于单片机的液体点滴速度自动检测仪的研制基于单片机系统的多功能温度测量仪的研制基于PIC单片机的电能采集终端的设计和应用基于单片机的光纤光栅解调仪的研制气压式线性摩擦焊机单片机控制系统的研制基于单片机的数字磁通门传感器基于单片机的旋转变压器-数字转换器的研究基于单片机的光纤Bragg光栅解调系统的研究单片机控制的便携式多功能乳腺治疗仪的研制基于C8051F020单片机的多生理信号检测仪基于单片机的电机运动控制系统设计Pico专用单片机核的可测性设计研究基于MCS-51单片机的热量计基于双单片机的智能遥测微型气象站MCS-51单片机构建机器人的实践研究基于单片机的轮轨力检测基于单片机的GPS定位仪的研究与实现基于单片机的电液伺服控制系统用于单片机系统的MMC卡文件系统研制基于单片机的时控和计数系统性能优化的研究基于单片机和CPLD的粗光栅位移测量系统研究单片机控制的后备式方波UPS提升高职学生单片机应用能力的探究基于单片机控制的自动低频减载装置研究基于单片机控制的水下焊接电源的研究基于单片机的多通道数据采集系统基于uPSD3234单片机的氚表面污染测量仪的研制基于单片机的红外测油仪的研究96系列单片机仿真器研究与设计基于单片机的单晶金刚石刀具刃磨设备的数控改造基于单片机的温度智能控制系统的设计与实现基于MSP430单片机的电梯门机控制器的研制基于单片机的气体测漏仪的研究基于三菱M16C/6N系列单片机的CAN/USB协议转换器基于单片机和DSP的变压器油色谱在线监测技术研究基于单片机的膛壁温度报警系统设计基于AVR单片机的低压无功补偿控制器的设计基于单片机船舶电力推进电机监测系统基于单片机网络的振动信号的采集系统基于单片机的大容量数据存储技术的应用研究基于单片机的叠图机研究与教学方法实践基于单片机嵌入式Web服务器技术的研究及实现基于AT89S52单片机的通用数据采集系统基于单片机的多道脉冲幅度分析仪研究机器人旋转电弧传感角焊缝跟踪单片机控制系统基于单片机的控制系统在PLC虚拟教学实验中的应用研究基于单