万里大厦可研报告

PAGE万里大厦项目可行性研究报告二O一三年四月淮北市万里大厦建设项目可行性研究报告PAGE73目录一、总论 4（一）项目背景 4（二）项目概况 7二、需求分析与建设规模 9（一）需求分析 9（二）建设规模 12三、场址选择与建设条件 14（一）场址现状 14（二）建设条件 14四、工程建筑方案 22（一）工程设计指导思想和原则 22（二）项目总体规划方案 23（三）建筑工程方案 25（四）公用工程方案 30（五）社区主要经济技术指标 36五、节能节水措施 38（一）节能措施 38（二）节水措施 39六、环境影响评价 40（一）项目环境保护执行的法规、标准 40（二）环境现状 40（三）环境影响分析 40七、劳动安全保护与消防 45（一）劳动安全 45（二）消防措施 47八、组织机构与人力资源配置 49（一）项目建成后组织机构 49（二）人力资源配置 49（三）人员来源 50（四）人员培训 50九、项目实施进度 51（一）建设工期 51（二）项目实施进度安排 51十、投资估算与资金筹措 52（一）投资估算依据 52（二）建设投资估算 52（三）资金筹措方案 54十一、财务分析 55（一）财务评价基础数据与参数选取 55（二）销售收入估算 55（三）项目财务效益分析 57（四）盈利能力分析 57（五）偿贷能力分析 58（六）不确定分析 59（七）财务评价结论 60十二、社会评价 61（一）项目对社会的影响分析 61（二）项目与所在地区互适性分析 61（三）社会评价结论 62十三、风险分析 63（一）项目主要风险识别 63（二）风险程度分析 64（三）风险防范措施 65十四、工程招标 68（一）发包方式 68（二）招标组织形式 68（三）招标方式 69（四）本项目招标形式和招标内容 70十五、结论与建议 72（一）结论 72（二）建议 72一、总论（一）项目背景1、项目名称：淮北市万里大厦建设项目2、承办单位概况（1）承办单位：淮北市万里置业有限公司（2）联系电话3）单位概况淮北市万里置业有限公司注册地址位于安徽省淮北市南黎路９１号，主要经营房地产开发与销售；经销房产建筑与装饰材料；房屋租赁，室内外装饰，物业管理。于2007年12月13日在淮北工商注册，业务经理陈文军，公司目前已经成为淮北房地产开发商行业的知名企业，公司坚持诚信、互利，为客户提供最好的服务和最实惠的价格。3、可行性研究报告编制依据（1）项目建设单位编制可研报告的委托书（2）《淮北市“十二五”发展规划纲要》（3）《淮北市城市总体规划》（2006—2020年）（4）《淮北市住房建设规划》（2008—2015年）（5）《安徽省人民政府关于进一步加快城镇住宅建设的决定》（6）淮北市人民政府《关于促进我市房地产持续健康发展的若干意见》（7）《淮北统计年鉴》—2012（8）国家及安徽省有关城市规划和住宅建设现行法规（9）《建设项目经济评论方法与参数》第三版（10）建设单位提供的其它有关资料4、项目建设背景房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。近两年我国由于商品房价格快速上涨，引起了社会各界人士对我国房地产市场的强烈关注。2010年3月3日，十届全国人民代表大会四次会议和政协第十届全国委员会四次会议正式拉开帷幕，“住房”话题成为最受公众关心的重中之重。温家宝总理作《政府工作报告》时表示，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。保增长、防通胀、调预期、促稳定将是今年楼市的基调。基于房地产对中国经济的拉动作用，在整个国家经济没有完全好转的前提下，中央政府对房地产的宏观调控政策就不会发生根本性的变化，只是会采取一些针对性的措施抑制投资和投机性买房，即保持房地产市场持续健康稳定发展的战略不变。国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的系列政策，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，但对于房价较低的二三线城市、特别是中西部的中小城市，该政策的负面影响较小，反而可以促进这些地区房地产市场积极理性、健康发展。“十二五”是我国全面建设小康社会的关键时期，而我国城镇住房定量的理想化目标应为，到“十二五”期末，城镇户均建筑面积80平方米，2020年户均90平方米。因此，“十二五”的发展目标就是要做到“人人有房住”。改革开放以来，我国城镇居民的住房总面积已经从1990年的20亿平方米增长到了2008年的124亿平方米。在住房建设规模和速度上，以及人均住房面积水平上，我们都已经创造了一个世界性、历史性的奇迹。客观判断，我们已经走过了严重的“房荒”阶段，已经解决了“大多数人有房子住”的问题，从总体上已经基本实现了住房“脱困”的目标。但由于起点的住房水平过低、发展历史短、城镇化速度不断加快、发展不平衡等原因，低收入群体住房困难状况仍然普遍存在，城镇化过程中向城镇聚集人口的住房需求远未满足，普通工薪阶层住房改善的迫切要求面临收入和房价的尖锐矛盾。“十二五”到2020年，我国城镇住房发展仍处于“脱困优先、适度改善”的阶段。在“大多数人有房住”的基础上，我们要努力实现的下一战略目标应是“人人有房住”、“大多数人适度改善”和“中低收入群体优先改善”。也就是说，下一战略周期内，我国城镇住房基本目标，仍是“住有所居”。当前淮北市委、市政府提出的建设百平方公里、百万人口“双百城市”的目标和要求以及城市发展战略，使得房地产业在国民生产和日常生活中发挥着越来越重要的作用。淮北市房地产业近年来得到了长足的发展，已成为继煤炭、纺织、电力、酿酒支柱产业之后的又一生力军，成为我市经济增长亮点。随着招商力度的不断加大，大批外商陆续进入淮北，带动并激活民间资本，为房地产业的发展增添了新的活力；随着消费观念的更新，信贷投放的增加，市场将进一步开放。根据淮北市委市政府的统一部署，以党的十七大和十七届三中全会精神统揽房地产发展全局，按照全面建设小康社会和“加快发展、富民强省”的要求，树立全面、协调、可持续的发展观，加快建立和完善房地产市场宏观调控机制，着力整顿和规范房地产市场秩序，进一步加大房地产开发投资力度，努力搞活住房市场，正确引导住房消费，大力促进房地产业持续快速协调健康发展；努力改善中低收入家庭住房困难问题，认真解决住房拆迁建设和流通消费过程中的矛盾纠纷，切实维护群众利益；加快住宅产业现代化进程，全面提高住宅建设质量和物业管理水平。综上所述，无论是从国家政策还是地方政府都对房地产业采取着积极的调控政策，保证房地产业良性健康发展。因此，根据淮北市城市经济社会的快速进步和房地产市场发展现状，淮北市万里置业有限公司提出建设万里大厦项目。本项目的建设符合国家政策，符合淮北市城市发展需要，项目的建设是必要的。（二）项目概况1、拟建地点本项目拟建地点位于淮海路与闸合路交叉口以东，淮海路以北，东临天香花苑，西接供电公司办公大楼，北为供电公司住宅小区。项目占地面积约6200平方米，约9.3亩。2、建设规模及内容本项目共由建筑2栋高层（25层，住宅二十层，裙楼五层）及其它综合配套设施组成。地上总建筑面积约40766平方米：其中办公建筑约17610平方米首层5.1m，2-4层4.7m，5层3.6m；住宅约23156平方米，6-25层，层高3m。地下建筑约9250平方米，两层，首层4.2m，二层4.7m。道路广场1752平方米。小区总居住户数156户，总居住人口约546人(按3.5人/户估算)，综合容积率6.58，绿地率32.5%，地下机动车泊位154个，非机动车位722个。3、主要技术经济指标（1）项目总投资：10000万元，其中项目承办单位自筹资金3000万元，申请银行贷款3000万元，剩余部分4000万元由销售房收入补充。（2）利润总额：5293万元（3）投资利润率：40%（4）销售利润率：20%（5）项目投资财务内部收益率（税后）：47.42%（6）项目投资财务净现值（税后，ic=13%）：907.14万元（7）项目投资回收期（税后，含建设期）：3.9年（8）建设借款资金偿还期（含建设期）：4.5年（9）盈亏临界点：71.22%二、需求分析与建设规模（一）需求分析1、淮北市房地产建设现状2009年1-12月份房地产开发完成投资17.5亿元，同比增长40%；开发建设面积237万平方米，同比增长10%；房屋销售面积86万平方米；销售额178858万元，商品房均价2160元/平方米，同比增长8%。2010年，新建住宅17110套，总建筑面积约140万平方米。其中，规划普通商品住房8830套，建筑面积约87.4万平方米；规划保障性住房8280套（经济适用房6820套，廉租住房1460套），建筑面积约52.6万平方米。2011年淮北市总开发面积348.98万平方米，同比增长9.37%，完成开发投资29.3亿元，同比增长31.48%，商品房销售面积168.6（包括存量房）万平方米，同比增长67.47%，销售额41.15（包含存量房）亿元，同比增长79.85%。与市政府下达的目标任务开发建设面积（250万平方米）和开发投资（19亿元）相比较，分别增长39.35%和54.74%，大幅度超额完成任务。2012年淮北市房地产市场呈健康、平稳的发展态势。淮北市新建商品房均价为3638元/平米，同比增长23.36%；总开发面积为488.56万平方米，同比增长40%；新开工面积218.84万平方米，同比增长27.4%；完成开发投资39亿元，同比增长32.65%；发放预售许可证面积137.33万平方米，同比增长24.2%；销售额37.36亿元，同比增长17.41%。除销售面积和竣工面积分别同比下降4.73%和51.36%外，其他主要指标均出现两位数涨幅。2、淮北市房地产市场需求分析随着淮北市全社会固定投资额不断增长，城市建设步伐加快，淮北市房地产市场逐渐活跃，开发力度进一步加大，预示房地产市场呈现出不断走好的趋势。2012年全市累计完成固定资产投资366.9亿元，其中房地产开发完成投资42.5亿元。从房地产投资额占全社会固定投资额的比例来看，一直维持在11%左右，显示市场相对较理性。根据《淮北市城市总体规划（2006-2020）》、《淮北市城市近期建设规划（2006-2015）》和《淮北市房地产“十二五”发展规划》提出的发展目标，结合近几年中心城区人口增长速度以及住房面积增长趋势进行预测，至2015年，淮北市中心城区总人口将达到78万，人均住房建筑面积将达到31平方米。而至2012年底，淮北市市区居民人均住房建筑面积仅为25.7平方米。依此预测，2010-2015年，淮北市中心城区住房建设用地总需求约为360公顷，住房面积总需求约为613万平方米。2、淮北市房产市场发展分析淮北市房地产市场的启动与最近几年房地产投资的快速增长，很大程度上依赖于市区与矿区城镇建设差距扩大所形成的矿区职工对市区住宅商品房需求的不断增加。淮北市是一个以煤炭产业为支柱的工业城市，矿区职工约19万人占全市职工总数的62.2％，其中大部分分布在12个矿区城镇。由于市区与矿区城镇建设差距扩大因素的催化作用，矿区职工对市区住宅商品房的需求在2002年以后持续增长，并导致出现了淮北市市区商品房供不应求的状况，这使得国家对房地产市场的各项调控措施在淮北市房地产市场上均未能产生较大的政策效应，2004年初以来针对房地产市场的多项经济金融宏观调控措施，也没有影响淮北市房地产投资继续加速增长的总体趋势。3、房地产业与国民经济的协调发展房地产业有巨大的后向带动作用。据国外测算，房地产业每增加1个单位的最终产品，可带动关联产品增加1.5～2个单位。在我国建立发达的房地产业，主要通过对住房的有效需求和产业自身的内涵扩张力，推动建材、轻工、钢铁、机械、电气、家具、化工等基础工业部门发展，提高国民经济发展水平和宏观经济效益，促进产业结构优化。房地产业的发展既要考虑住房消费要求，又要考虑产业基础和有效供给能力，做到规模适度，循序前进。在发达国家，建筑业和房地产业共同构成国民经济的支柱产业，其增加值通常要占国内生产总值的10％以上，我国房地产业创造的增加值1993年仅占国内生产总值的1.8％，说明发展潜力较大。

淮北市2009年经济的增长速度为11%，房地产增长速度为6.1%。2010年全年完成地区生产总值455亿元，经济增长速度为13.5%，城镇居民人均可支配收入15100元，增长10%；农民人均纯收入5050元，增长11%。房地产销售额销售额37.36亿元，增长速度为8.2%。据此，淮北市住房建设投资空间还很大。4、房地产应对金融危机的影响近年来，全球经济经历了大波浪，楼市也经历了大波浪，而在这样一轮价格上涨和下跌的过程中，房地产的波动是最小的。房地产业既是国民经济重要支柱产业，又是跟老百姓生活息息相关的民生行业。从09年以来，由于中央政府、地方政府出台一系列政策措施，去年5-7月份，淮北市房地产市场不断上扬，并达到当年价格的顶峰。房地产回暖对国民经济增长和保民生发挥重要的积极作用。5、百万人口城市建设目标给房地产开发带来契机淮北市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。按照淮北市城市规划目标，2012年建成百万人口城市，因此住宅建设必须适应城市化进程和扩张，提高城区的承载力，满足人口聚集的需求，淮北市房地产开发还有很大的潜力，有较好的发展机会。6、万里大厦的区位优势项目位于淮海路北侧，与城市中心距离较近，是承担疏解中心城区人口和功能、聚集办公服务业，带动区域发展的规模化城市地区，在城市格局中呈“南融、北接、西进”之态。与城市中心联系密切，有建安路及鹰山路连接南北，对外交通便利。（二）建设规模本项目总占地面积6200平方米（约9.3亩）。小区地上总建筑面积40766平方米，主要建设高层住宅、沿街商铺及配套的公共建筑，其中：1、占地面积6200平方米2、总建筑面积50016平方米3、地上建筑面积40766平方米4、地下建筑面积9250平方米5、住宅建筑面积23156平方米6、地上办公建筑面积17610平方米7、地下建筑面积9250平方米8、综合建筑容积率6.589、综合建筑密度77%10、绿地率32.5%11、住宅总户数156户12、车位数154辆13、自行车车库面积630平方米三、场址选择与建设条件（一）场址现状1、地点与地理位置本项目拟建地点位于淮海路与闸合路交叉口以东，淮海路以北，东临天香花苑，西接供电公司办公大楼，北为供电公司住宅小区。2、场址土地权属类别及占地面积该项目地块属国有土地，淮北市万里置业有限公司通过国有土地使用权挂牌转让，取得该土地使用权，项目占地面积约6200平方米（约9.3亩），用地性质为二类居住用地、办公金融业用地。（二）建设条件1、自然条件项目区位于安徽省东北部淮北市，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，淮北市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。

淮北市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2009年末，全市户籍人口217.7万。（1）气候条件淮北市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-11.6°C，历年极端最高气温为37.8°C；历年平均降水量为854.7毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。（2）水文条件淮北市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的淮北平原中部。淮北市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72×104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09×104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。（3）地质地貌淮北市地处淮北平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60～400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.5～32.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。封闭型湖洼地主要分布在四铺、百善、铁佛等地区，全系耕地。总面积为86.67平方公里。淮北市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至1992年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。（4）工程地质条件淮北区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7％。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致，由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：①粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。③粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。（5）交通运输条件淮北环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、东进港口城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。2、社会经济状况（1）优良的发展环境在城市发展中，淮北市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了《关于严格控制各类检查活动的通知》、《关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见》，设立了“淮北市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。（2）雄厚的经济基础长期以来，淮北市在坚持做大做强煤炭主业的同时，不断加强其他产业的发展，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒、建材、电子、化工等共同发展的经济格局。一是工业产业实力雄厚。淮北市作为全国重要的煤炭和精煤生产基地，煤炭远景储量350亿吨，以淮矿集团、皖北煤电为代表的煤炭产业，2010年全市原煤产量4734.9万吨，增长10.8%；洗煤产量1013.3万吨，增长7%；焦炭产量228.3万吨，增长9.2%；发电量84.2亿千瓦时，增长25.9%。六大主导产业全面增长，其中煤电、煤化工、机械制造、食品加工、纺织服装和陶瓷建材业增加值分别增长11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。六大主导产业增加值占全市工业的比重达到89.7%，对工业增长贡献达到78.3%,拉动全市工业增长15.3个百分点。二是企业效益显著提高。全年规模以上工业企业实现主营业务收入987.4亿元，增长64%；实现利税106.7亿元，其中利润45.5亿元，分别增长36.7%和55.7%；亏损企业亏损额3.8亿元，增长149.3%。工业经济效益综合指数达到206.5%，比上年提高22.6个百分点。产品产销率98.6%，比上年提高1.9个百分点。2010年全市规模以上工业企业主营业务收入、利税总额、利润总额分别是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“十一五”时期年均分别增长33.4%、32.6%和58.5%。三是建筑业稳步增长。年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业57家，从业人员35169人，完成建筑业总产值47.7亿元，增长14.9%；实现工程结算收入47.1亿元，增长15.4%，竣工产值35.7亿元，增长14%；建筑业劳动生产率13.56万元/人。全年房屋建筑施工面积234.1万平方米，竣工房屋面积145.2万平方米。四是特色农业经济快速发展。初步形成了近郊型、远郊型、工矿型等现代农业发展模式，建成了水果、水产等八大亿元项目基地，植树造林和绿色长廊工程建设实现了历史性突破，“菜篮子”工程连续16年居全省之冠，是华东地区重要的粮、棉、油、水果、蔬菜等生产基地。（3）较完善的基础设施多年来，淮北市始终坚持发展经济与加强基础设施建设并重，不断提高城市的规模水平和整体功能。强力推进城市东进南扩，2010年实施项目27个，新建道路123公里，新东外环、沱河东路、合徐高速淮北连接线建成通车。市人民医院病房大楼投入使用，市图书馆建成，淮北火车站改扩建工程开工建设。持续推进山水生态城市建设，水网一期工程竣工验收，东部山场绿化二期工程全面完成，相山公园被评为国家4A级旅游景区，宇能垃圾发电厂投入运营。认真落实拆迁安置政策，32个城中村改造项目启动建设。深入推进文明城市创建，在全国117个城市公共文明指数和未成年人思想道德测评中，我市分别位居地级城市第33位和第27位，为争创全国文明城市奠定了坚实基础。2010年末，城市人均道路面积10.26平方米，城市用水普及率97.01%，建成区绿化覆盖率43.16%，人均公共绿地面积13.26平方米，燃气普及率92.07%。二是邮电通讯业发达。2010年邮电业务总收入13.0亿元，比上年增长12.7%。其中邮政业务收入8571万元；电信业务收入120023万元。年末固定电话用户42.4万户，比上年增加2.3万户，其中城市电话用户29.6户，农村电话用户12.8万户；小灵通用户1.7万户。年末移动电话用户108.4万户。全市电话普及率达到68.7部/百人。综合发展水平进入全国百强市局，是全国邮电通讯枢纽之一。3、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用开发区已有设施就近解决。四、工程建筑方案（一）工程设计指导思想和原则1、指导思想：（1）按照淮北市经济社会“十二五”发展规划及城市发展总体规划，精心设计万里大厦住宅小区建设工程。（2）本项目建设按照“以人为本”的指导思想，满足人民的生活居住、购物、交通、休憩需求，将人的需求与自然环境的承受能力相结合，做到人与自然的和谐。在注重经济、社会、环境的同时，注重可持续发展。（3）面向未来，认真进行整体空间的规划和单体建筑的设计，结合当代建筑趋向，构筑人人共有的空间和区域中心。（4）本着先进城市规划设计理念，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的安静、安全、卫生、舒适的具有鲜明特色的现代化城市高级生态居住区。（5）本项目建设有其独到的特色，与周围环境相协调。2、建筑设计原则：（1）在项目建设过程中，严格按照《城市居住区设计规范》（GB50180-93）的标准和要求进行规划、设计施工，力争建成一个安居示范工程。（2）遵循经济、实用、安全的原则，高标准、高起点的建筑设计和施工。（3）重视生态环境保护，节约土地资源，力求城市建设和生态环境的协调统一，符合可持续发展的原则。（4）最大限度利用现有景观资源及良好朝向，创造居住生活“复合型”，“开放性”，“场所性”，“均好性”，整体构建的现代理念居住社区。（5）充分考虑办公性房产开发的价值体现。（6）统筹兼顾，量力而行，节约资金，降低成本。（7）实现建筑艺术与技术创新的结合，把本项目建设成淮北市的住宅标志形象工程。（二）项目总体规划方案1、总体规划万里大厦规划用地主要由高层住宅及沿街办公组成。社区功能划分以主入口步行轴和外环道路为界，由沿街商服区、带形中心绿地等分区组成，各功能区通过区内主要车行及步行道路有机连接，形成完整的整体，健身设施结合中心绿地布置。本方案以“两轴一带三组团”为基本结构展开，从北向南依次布置三个居住组团，通过东西景观主轴和南北步行道路景观副轴形成规划结构轴线，以中心景观连接南北两个景观轴线，使自然与住区融为统一的整体，使得小区结构和谐统一。小区主入口处设办公配套，既满足社区居民生活需求，又增加城市的办公气氛。社区景观绿地系统与步行系统有机结合，呈网络状布置，网络状绿地系统在社区主次轴线的控制下，将各功能区连接成完整的整体，并不受外围主要车行道路系统的干扰。社区文化设施与步行绿地系统有机结合，以增强社区的文化氛围。中心活动休闲区分别布置在社区中心部分，精心布置水系及广场空间，为社区居民交流活动，休闲集会提供良好的平台，形成城市开放空间，营造良好的城市设计效果。2、车行交通本方案结合总平面规划设计，在小区主出入口及次出入口处设置居住区车行出入口。在居住区内形成环状的主要车行流线系统（兼消防环道），通往各单元楼的支路则形成次要车行流线系统。停车系统采用地面停车与地下停车相结合的方式。在消防设计方面，除了各车行道能够成为消防应急通道外，在南北向设置了消防应急通道；同时各高层建筑均设置了18米*18米的消防登高面，满足消防要求。3、步行交通本方案结合总平面规划设计，在西部、北部、南部各有人行出入口。住宅区内步行系统结合主要景观轴及社区中心景观，局部设置休闲散步道及情趣娱乐空间，使住户感受到自然的魅力。4、居住区空间品质分析本方案避免了住宅小区“插花式”布局方式，采用通透的半围合式的布局，避免了以往小区存在的视距狭小，无景深的缺点，从而使得楼与楼之间的距离加大，产生长距离景深，形成开敞的视线通廊，使得景观能够深入到每家每户，提升了居住区的空间品质。5、绿地系统绿地系统由楼间绿化、城市绿地及生态绿地形成系统。楼间绿化主要由庭院及广场绿化组成；生态绿地则主要以中心景观形成的带状绿地系统组成；与此同时，结合城市绿地形成了一个完整的富有层次感的绿化系统。6、景观结构在整体景观结构上，以“两轴一带四景园”展开。小区东西向主景观轴和南北向副景观轴及中心景观，将小区主体有机的联系起来。沿南北景观轴各楼之间形成有序的四个景园，渗透到各户住宅之中，每户均有良好的景观面，实现了景观的均好性。沿东西向景观轴设置带状大型生态绿地，连通中心景观，形成独特的开放景观空间。中心景观内树林、草坡、小桥、流水相映成趣，形成优美的自然景观。7、户型分布（1）以景观资源利用最大化为原则，将最大户型设置在景观资源最佳的位置。（2）大户型沿小区景观轴线布置，不仅景观资源优越，而且具有良好的朝向。（3）户型比例设置以140-142平方米为主。（4）部分户型采用东西起居室的布置方式以求对景观借景的最大化。（三）建筑工程方案1、平面设计（1）设计依据①民用建筑设计通则②《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）③《建筑设计防火规范》GB50016-2006④其它相关的建筑设计规范⑤项目单位提供的设计条件（2）平面设计方案①单元平面完整性高层住宅单元平面采用一梯四户及一梯三户的平面布局形式，平面与空间关系紧凑合理、规整，尺度适宜，户型多样。②套内平面套内卧室、客厅（起居室）、厨房、卫生间、贮藏室或壁柜等空间齐备。套内公共与私密空间分区，避免相互干扰。套内交通组织顺畅，不穿行客厅、卧室等主要功能空间。客厅、餐厅、厨房配置紧密协调。③套型功能空间配置主卧室使用面积、其他卧室使用面积合理。供起居用空间面积适宜，优先设置连续直线墙面便于布置家具。客厅、卧室视野开阔，无明显视线干扰。设置观景阳台，方便住户多功能的使用要求。部分户型设有半赠送的空中花园，增强室内绿色环境。④厨卫平面设计厨房位置靠近入口处，并有自然采光、通风。厨房操作台按照洗、切、烧的流程布置设备。卫生间平面设计布置有序，符合使用需求。⑤无障碍设计入口通道净宽不小于1.2m，厨卫通道净宽不小于1.0m。门廊设有坡道。⑥单元公共空间楼梯段净宽不小于1.0m，平台宽不小于1.2m，踏步宽度不小于260，高度不大于175。各层候梯厅深度不小于电梯最大轿厢深度，且不小于1.8m，电梯及楼梯直接通到车库层，方便居民就近停车。住宅底层入口处设门厅，形成归属意向空间。⑦住宅设备设施配置厨房设备成套，并设有通风、换气系统，预留冰箱与其他厨房电器位置。⑧采光与通风强调中间户型的自然通风，落实健康住宅理念，主要功能空间在自然状态下均具有良好的通风效果。卧室、客厅、厨房采光良好，符合日照要求。2、剖面设计住宅层高3.0米；办公层高底层5.1米，2-4层4.7米,5层3.6米。住宅设两部电梯，两部疏散楼梯通达各层。3、建筑造型技术手段和艺术处理完美结合；注重建造方式自身的表现；材料的使用与建筑的功能和形式相对应。建筑以新古典主义的外在形式，展现“典雅府邸，尽享尊贵”。并利用高度上的局部变化创造错落、丰富的屋顶轮廓。外立面色彩深沉稳重，基座部分材质采用高档石材，主体墙采用高档外墙涂料或真实漆。沿街办公立面呼应住宅的古典风格，以简洁的竖向线条分割大面积的玻璃墙体，凹凸虚实的对比的关系营造大气舒展的整体形象，在沿街面多层办公融入部分现代元素，以活泼的形象提升办公气氛。办公体块，以玻璃体为主，入口开敞通透，增强室内外的办公互动。4、结构设计（1）设计依据《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2006版)《砼结构设计规范》GB50010-2010《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《建筑抗震设计规范》GB50011-2010（2）设计荷载基本风压0.45kN/m2基本雪压0.40kN/m2电梯机房7.0kN/m2其它设备用房按实际荷载计算①住宅部分客厅、卧室、卫生间2.0kN/m2楼梯3.5kN/m2厨房2.5kN/m2阳台2.5kN/m2宿舍2.0kN/m2走廊2.5kN/m2②办公部分办公3.5kN/m2（3）结构设计抗震设防烈度六度，设计基本地震加速度值0.05g，第二组。抗震设防类别为丙类，设计合理使用年限为50年。高层住宅：共2栋25层高层建筑。采用钢筋混凝土剪力墙受力体系，剪力墙抗震等级为三级。外墙和内隔墙墙厚200，楼梯间与分户墙为200。钢筋混凝土主梁梁截面：200×500，200×400等，次梁截面：200×400，200×300等。办公,：办公为5层，层高为5.1、4.7、4.7、4.7、4.7、3.6，柱网尺寸为8.4m×7.2m，钢筋混凝土柱断面为600mm×600mm。钢筋混凝土主梁截面：300×800，次梁截面：250×500；地下：两层，层高为3.8m。采用钢筋混凝土框架结构受力体系，框架抗震等级为三级。柱网尺寸为8.0m×8.0m，钢筋混凝土柱断面为600mm×600mm；钢筋混凝土主梁截面：300×800，300×700等，次梁截面：250×600，250×500等。（四）公用工程方案1、给排水设计（1）设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003《建筑设计防火规范》GB50016-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005年版)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《建筑灭火器配置设计规范》GB10140-2005其它现行的有关设计规范和规定、业主及有关工种提供的设计资料与要求。（2）设计范围本专业承担该项目基地内室内外生活给排水、雨水、消防给水和灭火器配置等内容，并做好与其他相关专业的设计配合。（3）用水量①生活用水量名称用水单位用水定额使用时间小时变化系数最高日用水量最大小时用水量住宅楼546人250L/人·d24h2.3235.55m3/d777m3/h办公17610m26L/m2·d12h1.510.8m3/d1.35m3/h车库冲洗18500m21L/m2·d8h1.06m3/d0.75m3/h绿化、浇洒1752m22L/m2·d8h1.09.3m3/d1.18m3/h未预计用水量按10%计26.18m3/d2.59m3/h合计287.93m3/d28.44m3/h②消防用水量：（按最大消防用水量计）室外消防用水量：30L/s；室内消防用水量：40L/s，火灾延续时间2h；自动喷水灭火系统用水量：40L/s，火灾延续时间1h。③室内给水系统：高层住宅楼：1-5F为第一分区，由市政给水管网直接供给，六层及以上由高区供水设备加压供水。6~13层为高I区，14~25层为高II区，供水设备均设在地下车库的生活给水泵房内。沿街1-5层办公用房：均采用市政给水管网直接供水。其它用水由市政管网直接供给。④生活给水水源取自市政给水管，本工程从淮海西路引两条DN150进水管，在基地内连成环网，供本工程各单体生活给水。⑤排水系统室内污废水合流，室外雨污水分流，分别接入市政雨污水排水系统。高层污废水排水设专用透气管，以改善通水条件。地下层设备机房等处设置集水坑及专用排水泵自控排水。厨房废水经隔油池预处理后接入市政污水管。污废水经化粪池处理后接入市政污水管，总体污水管以两处排入市政。雨水采用有组织排水，屋面雨水设计重现期采用5a，室外场地雨水设计重现期采用1a，基地雨水以两处排入市政雨水管。⑥水泵房和蓄水池生活水泵房、消防泵房均设置在地下车库内。地下消防水池有效容积为450m3，储存一次消防所需的室内消防及自喷用水量。小区24F顶设一座20t消防专用水箱作为火灾初期消防灭火的水源。消防泵房内设两台消火栓泵，两台自动喷水消防泵。⑦消防给水系统a、消防用水量：本工程消防用水以地下消防水池及市政给水、屋顶消防水箱作为消防水源。室内、室外一次火灾消防总用水量为450m3。b、室外消防给水系统水源取自市政给水管，本工程从虎山市政给水管引一条DN250进水管，在基地内连成环网，供本工程各单体给生活及消防用水。总体室外环状管网上每隔120m设SS150-1.0型地上式室外消火栓作为火灾时室外消防水源。c、室内消火栓给水系统室内消火栓给水系统为临高压给水系统。管网为区域消防方式。消防泵房设置两台消防主泵，消防泵二条出水管与区域消防环网连接。每栋单体建筑消防环网均以两条管道与该环网连接。33层楼屋顶水箱出水管与消防管网连接。消防泵房设置一套增压设施以满足最不利消火栓充实水柱的要求。室内消防管网按规范要求设置竖向分区。室内消火栓栓口压力超过0.50MPa时采用减压稳压型消火栓。室内消火栓布置保证相邻两支水枪的充实水柱同时达到室内任何部位。室外设SQS150-A型地上式水泵接合器。d、自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统除地下车库按中危险级II级设防外，其它区域按中危险级I级设防自动喷水灭火系统。地下车库、办公、菜市场等处设置自动喷水灭火系统。设置喷头的每个楼层和每个防火分区均设信号蝶阀和水流指示器，以发信号至消防控制中心。喷头温度级别为680C，厨房内喷头温度级别为930C。喷头与墙最大间距为1.8m。水泵房内设喷淋加压泵两台，一用一备，火灾时从地下消防水池抽水送至火场灭火。设置喷淋系统各层末端设放水阀和压力表，最不利点喷头处设末端试水装置。消防泵房内设喷淋系统加压泵两台，一用一备。室外设SQS150-A型地上式水泵接合器。e、灭火器配置按《建筑灭火器配置设计规范》要求配置磷酸按盐干粉手提灭火器。位置在消防柜处。f、特殊部位的消防为高层服务的高低压配电房等特殊场所采用气体消防系统，按《气体灭火系统设计规范》GB50370执行。2、电气设计（1）设计范围及内容本设计承担此项目各单体照明及配电、动力配电、消防设施配电系统、防雷与接地系统、通讯、电视、对讲、消防报警等系统。（2）供配电系统①本工程消防电梯、消防风机、应急照明等33层以下为二级负荷，住宅供电为三级负荷，电源从虎山路引入一10kV独立电源至小区变电所。②负荷估算住宅平均按6kW/户计，电梯按20kW/台，办公按100W/平米，地下30W/平米，其它设备容量40kW，总设备容量3379kW，总计算容量2146kW。建筑负荷估算见下表建筑类别面积/套数用电指标计算负荷办公17610m2100W/m2176kW住宅156户6kW/户936kW地下9250m230W/m2185kW电梯6部20KW120kW其他40kW合计1457kW住宅拟建10KV配电所一座，变压器总安装容量1128KVA。a、供电电源及电压：根据负荷容量及负荷等级，本工程由市政引来1路10kV专用线路。b、供电系统：高压采用放射式供电方式。低压采用放射式与树干式相结合的供电方式。c、计量：高层住宅分层集中计量。公建高供高计。（3）防雷与接地各单体按各自的防雷等级设防，屋面设镀锌圆钢避雷带。利用柱内主筋为接地引下线，利用基础内钢筋作自然接地极，防雷接地、工作接地、保护接地及弱电共用此接地极，接地电阻≤1Ω。采用TN-C-S接地系统，各变电所处均做接地，电源进户处做重复接地；建筑内配线均采用三相五线制。（4）有线电视系统：由市有线电视网引入信号源。住宅内客厅、主卧室、次卧室及书房内均设置电视终端，公建内有线电视终端视功能需要设置。（5）电话及宽带网系统小区内设置电信机房，由市电信网络光缆接入。住宅内客厅、主卧室、次卧室及书房内均设置电话及宽带网信息终端，公建内电话及宽带网终端视功能需要设置。（6）可视对讲系统小区内设置可视系统，各栋住宅单元入口处设可视对讲单元机(内置摄像头)，住户内设置可视对讲户内机，小区物业管理处设集中机。户内机、单元机、集中机可相互对话，以方便管理。同时户内机与集中机均可看见单元机所摄图象。（7）闭路电视监控系统小区内设闭路电视监控系统，监控机房设于物业管理用房处。小区各出入口及小区内主要道路适当位置设置室外全天候360。变焦彩色摄象机。大型办公综合楼内设置独立的闭路电视监控系统。（8）火灾自动报警系统一类高层建筑为一级保护对象，二类多层建筑为二级保护对象。小区内设消防控制中心。3、燃气设计（1）气源按照城市规划，本地块利用城市天然气储备站的气源。（2）调压站本地块规划在小区内设有调压站一座，实现低压供气。（3）管线布置管线采用枝状布置，沿道路在车行道以外埋地敷设。（五）社区主要经济技术指标表4-1万里大厦社区经济技术一览表项目名称数值规划占地面积6200m2地上总建筑面积40766m2其中高层住宅建筑面积23156m2办公用房建筑面积17610m2公厕建筑面积100m2地下建筑面积9250m2建筑基底面积4800m2建筑密度77%容积率6.58绿化率32.5%总户数156户总人口546人停车位154辆五、节能节水措施（一）节能措施1、设计依据《民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）》JGJ26—95《民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）安徽省实施细则》DB22/164—1998《公共建筑节能设计标准》GB50189—20052、节能措施（1）控制体形系数S≤0.3；（2）控制窗墙面积比≤0.35；（3）采用外保温节能墙体；（4）采用单框双玻塑钢窗；（5）住宅朝向以南北朝向为主，可减小建筑能耗；（6）采用大寒日2小时日照标准，争取尽可能多的日照以减小采暖能耗；（7）供电、供暖设备用房尽量设在负荷中心，缩短管线距离，减少能源浪费；（8）集中采暖系统采用水利平衡措施，室内分户控制并预留热表位置；（9）锅炉及机电设备选用高效节能产品，并采取节能措施，鼓、引风机及水泵均采用变频控制；（10）直埋采暖管道采用聚氨酯保温，厚度满足节能要求。（二）节水措施1、设计依据（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003。（2）《民用建筑节水设计标准》（试行）2、节水措施（1）给水系统使用优质管材、管件、阀门等，防止跑冒滴漏；产品符合行业标准；（2）合理设计供水压力，避免系统压力过高或压力骤变；（3）选择高灵敏度水表及节水型卫生器具；（4）适当考虑雨水、再生水的使用，景观用水不采用自来水；（5）绿化用水采用灌喷、滴灌等节水灌溉方式。（6）加强宣传教育和制度建设，共同建设节约型社会。六、环境影响评价（一）项目环境保护执行的法规、标准1、《中华人民共和国环境影响评价法》（2002）2、《地表水环境质量标准》GB3838一20023、《地下水质量标准》GB/T14848—934、《环境空气质量标准》GB3095—19965、《城市区域环境噪声标准》GB3096—936、《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082—19997、《建筑施工厂界噪声限制》GB12523—908、《工业企业厂界噪声标准》GB12348—20089、《饮食业油烟排放标准》GB18483—200110、《一般工业固体废物贮存、处置场污染控制标准》GB18599—2001（二）环境现状本项目拟建地点位于淮海路与闸合路交叉口以东，淮海路以北，东临天香花苑，西接供电公司办公大楼，北为供电公司住宅小区。项目区环境质量良好，环境管理措施有力，周围无工业污染，生活垃圾能及时清理。道路上的机动车产生的噪声和尾气排放，对环境造成一定的影响，项目区总体环境条件较好。（三）环境影响分析1、施工建设期环境影响及对策（1）施工建设期环境影响①施工扬尘的影响工程施工期间、挖掘的泥土通常堆放在施工现场，直至项目竣工，短则几星期，长则数月。堆土裸露，以致车辆过往，满天尘土，使大气中悬浮粒物含量骤增，严重影响市容和景观，给施工现场周围的生活环境带来不利影响。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土。雨天，由于雨水的冲刷以及车辆辗压，使施工现场泥泞不堪，行人步履艰难。②施工噪声的影响项目施工期间的噪声主要来自建设时施工机械和建筑材料运输，车辆马达的轰鸣及喇叭的喧闹声。特别是在夜间，施工的噪声将产生严重扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。③生活垃圾的影响工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时住宿地的水、电以及生活废弃物若不做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境。④弃土的影响施工期间将产生许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。（2）缓解措施在施工建设时期，合理组织施工计划，加强交通管理减少交通阻塞，提倡文明施工，减少扬尘噪声的对外影响，及时清除建筑及生活垃圾。①减少扬尘工程施工中沟槽开挖土方的堆放，在旱季风致扬尘和机械扬尘导致尘土飞扬，影响附近居民和工厂。为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建设施工中遇到连续晴好天气又起风的情况下，对弃土表面洒水处理，防止扬尘，并要求按照弃土处理计划，及时运走弃土，并在装运的过程中不要超载，风天应加盖苫布，确保沿途不洒落。车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁，同时对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建筑材料堆放整洁，用蓬布覆盖。②施工噪声的控制工程施工时，运输车辆，混凝土搅拌以及碾压机等施工设备造成施工噪声。为了减少施工对周围的居民的影响，工程在距民舍200米的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工又要影响周围居民环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的环境质量。③施工现场废物处理应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物；对施工人员加强教育，不随意乱丢弃物，保证工人工作环境卫生质量。④倡导文明施工要求施工单位尽可能地减少施工过程中对周围居民、工厂、学校影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”。组织施工单位、街道及业主联络会议，及时解决施工中对环境影响的问题。2、工程竣工后对环境的影响及对策（1）环境影响按照国家环保总局《建设项目环境分类管理名录》界定，本项目属“对环境影响很小的建设项目”。因为项目运行很少产生废水、废气、废渣、粉尘、噪声等不利影响。①污水本工程产生的污水主要是生活污水，可直接外排市政污水管网输往污水处理厂做进一步处理。②固体废弃物生产及生活中产生的固体废弃物，除了可回用外，定点堆放，注意堆放场地的卫生，做到定期清运。③噪声本项目产生的噪声主要为居民生活中产生的噪声和周围道路上的机动车产生的噪声。居民生活噪声对环境影响很小，周围道路上的机动车产生的噪声，据调查资料表明，距道路30米时测得的噪声值己达到国家的《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93)的标准值。对周围环境不会造成危害。（2）环保措施①执行国家大气环境质量二级标准，居民生活燃料全部采用天然气，严禁用煤，避免造成烟尘污染。②实行雨污分流制，雨水经集水口排入城市雨水管网。生活污水初步沉淀后经污水管网输往污水处理厂。③根据《城市居住区规划设计规范》，设置一处垃圾转运站，并采用封闭式设施，力求垃圾存放和转运不外露。④利用街旁绿化降低交通噪声；⑤组团内不设置有噪声的餐饮娱乐设施；⑥项目竣工后交由物业管理公司负责全面管理。要加强环境保护的组织宣传和具体管理工作。生活垃圾要做到日产日清一日两清。加强对绿化美化的保护管理，杜绝任何对环境的影响、破坏。使业主真正生活在园林式的环境中。七、劳动安全保护与消防（一）劳动安全1、政策依据：（1）《中华人民共和国安全生产法》（2）《建设项目（工程）劳动安全卫生监察条例》（3）《职业安全健康管理体系指导意见》（4）《职业安全健康管理体系审核规范》2、措施由于建筑产品生产的流动性、个体性、生产过程的综合性及受气候条件影响大等技术经济特点，组织施工在整个建筑生产过程中，占有及其重要的地位。而施工组织设计是建筑施工的组织方案，是指导施工准备和组织施工的全面的技术经济文件，是指导现场施工的法规。因此，在组织施工中，应认真执行施工组织设计，贯彻施工技术规范、劳动安全和操作规程，采用国内外先进的施工技术，科学的组织和管理方法，合理选择施工方案，以确保施工安全、劳动卫生和工程质量，降低工程成本。（1）本项目在安全防护方面应采取如下措施：①搭建脚手架必须满足以下基本要求a、搭建脚手架要有足够的面积，能满足工人操作、材料堆放及运输的需要，其宽度不得小于1.5米。b、搭建脚手架要有足够的强度、刚度和稳定性。在施工期间，在各种荷载作用下，脚手架不变形、不摇晃、不倾斜。脚手架适用荷载控制值（均布荷载）不得超过2700牛顿/平方米。砌筑脚手架荷载变动性较大，可按容许应力计算，即安全系数K=3。脚手架所用材料的规格、质量应经过严格安全检查，符合有关规定；脚手架的构造应合乎规定，搭设要牢固，为了保证脚手架的整体稳定，在脚手架与建筑物之间设置连墙点，连墙点的布置：竖向每三步架高（3.6米），纵向每六个框架（12米）设置一处。剪刀撑在脚手架两端部双跨内设置，并在脚手架中间部位每隔30米净距双跨设置。脚手架外侧加设安全网。②工地起重机具应定期作安全检查。起重用钢绳每半年检查一次，当断丝现象在一个节距内超过规定数量时，钢丝绳的承载能力将减低，必须报废更新。在吊装作业时，要严格按照起重机具允许的承载能力作业，不得超载。③吊钩、卸甲（卡环）、吊索和横担梁（铁扁担）等吊具必须在使用前进行荷载试验，否则不准使用。④工地施工临时用电要严格控制，要有专人管理，加强巡视，严禁乱拉乱接。停送电要有可靠的联系方法和警告标志，严禁使用约时或打信号等不安全方法，杜绝触电事故。⑤进入工地工作人员，必须头戴安全帽；高空作业人员必须使用安全带。⑥严禁酒后作业。（2）本项目在劳动卫生方面采取以下措施：①混凝土搅拌站是易产生职业病的场所，对作业人员发放防尘口罩等防护劳保用品，并定期体检。②对噪声、震动等工作环境，尽量采取消音、防震等保护性防护措施，保护职业健康。（二）消防措施1、设计依据《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001版）2、消防措施（1）耐火等级所有建筑的耐火等级均为二级。（2）防火间距所有建筑防火间距均不小于六米，符合防火规范要求。（3）消防通道所有建筑四周均设有消防通道，当沿街长度超过150米或建筑物长度超过220米时，均在适当位置加设消防通道。（4）安全疏散各建筑均按防火规范的规定设置疏散楼梯和安全出口，满足疏散宽度及距离要求。（5）防火构造各建筑在防火构造上均按防火规范要求设计。（6）消防给水①市政消防给水量为45L/S，消防与市政给水合用，形成环状管网；②沿道路设置室外消火栓，间距不大于120米；③小区内设消防水池、泵房；④室外消防管线形成环状，按规范要求设置室内外消火栓。⑤室内消火栓管道采用热浸镀锌钢管，DN≤65mm丝扣连接，DN≥80mm法兰连接。工作压力为1.6MPa。（7）积极推进消防安全进社区、进家庭，开展消防安全宣传活动，宣传消防法律法规，传授防火灭火知识。八、组织机构与人力资源配置（一）项目建成后组织机构项目建成后由万里大厦物业管理公司负责日常管理。1、组织机构万里大厦物业管理公司管理机构采用总经理负责制，总经理负责公司日常运营管理工作。公司下设办公室、财务部、工程维修部、保洁绿化部、安全保卫部。详见组织机构示意图。总经理总经理副总经理工程维修部财务部办公室安全保卫部保洁绿化部组织机构示意图（二）人力资源配置1、劳动定员根据企业建设规范，定员为30人，其中总经理1人，副总经理2人，办公室3人，工程维修部5人，财务部3人，保洁绿化部8人,安全保卫部8人。根据工作需要，公司可随时聘用编外临时人员。（三）人员来源公司管理人员要求均为大专以上学历，应是一支年轻化、知识化、专业化的队伍，有较高的管理水平和竞争意识。其他人员也要求有高中以上学历。因此人员的招聘必须面向社会及人才市场公开考核招聘录用。（四）人员培训根据企业员工素质构成情况，可自行组织政策、法律及相关知识的培训，高层管理人员可赴省内外成功的地区考察学习。实习试岗一个月，经考核合格后，签订上岗协议，正式上岗。九、项目实施进度（一）建设工期本工程从正式开工到交付使用，建设工期预期为两年。（二）项目实施进度安排本工程的建设周期可分为项目前期、施工准备、项目建设期三个阶段，其中项目前期准备4个月，项目建设期24个月。十、投资估算与资金筹措（一）投资估算依据1、《2000年全国统一建筑工程基础定额—安徽省综合估价表》2、《2000年全国统一市政工程预算定额安徽省估价表》3、《淮北市工程造价—价格信息》，不足部分参照市场调研价。4、建设部《工程勘察设计收费管理规定》计价[2002]10号文。5、项目单位提供的有关资料。（二）建设投资估算1、建设投资估算内容本项目建设投资由建筑工程费、综合配套工程费、前期工作费、工程管理费、销售费用、管理费用等构成。根据房地产开发特点和国家法律规定，在可行性研究阶段为简化计算方法，以上费用均形成开发产品，一并计入开发成本。2、建设投资估算（1）建筑工程费：8351万元（2）设备购置安装费：589万元（3）工程建设其它费用：197万元（4）基本预备费：380万元（5）建设期利息：483万元（贷款3000万元，贷款期二年，按单利计算）（6）工程建设投资总额：10000万元3、项目建设投资估算表，详见表10-1表10-1项目投资估算表单位：万元项目投资概算表序号项目名称标准（元/㎡）建筑面积预算金额（万元）备注一前期工程费用328.951三通一平5.00实际发生2规划设计费10.0050016.00503勘探费

5.37土地面积1元/平4环境评估费5.005城市配套费40.0050016.002006墙改费1.0050016.0057防雷设计方案论证费

1.0050016.0058设计、图纸审查费

1.0050016.0059招标费用

23.04建安成本0.1%10监理费23.04建安总价0.1%11绿化审查费0.5050016.002.5二建安工程费7187.251地面建筑140040766.005709.252地下室16009250.001480三基础设施建设费925.001供电工程费1050016.00512供水工程费1050016.00513供气工程费1550016.00754排水工程费1050016.00515小区道路1050016.00516供热、消防配套费2050016.001007绿化、景观工程费10050016.005008其他配套1050016.0051四不可预见费794.1一、二、三项3%计提五财务费用483.00贷款利率7.995%六管理费用264.70前四项之和1%计提七销售费用10八合计10000（三）资金筹措方案该项目建设投资总额10000万元，项目承办单位自筹资金3000万元，申请银行贷款3000万元，剩余部分4000万元由销售房收入补充。十一、财务分析（一）财务评价基础数据与参数选取1、税率（1）营业税率：5%；（2）城乡建设维护税按营业税的7%；（3）教育附加按营业税的4%；（4）水利建设基金按营业额的0.6‰；（5）印花税按营业额的0.5‰；（6）所得税率按利润总额的25%。2、基准收益率：ic=13%3、项目计算期：4年（含建设期）4、销售进度：第一年销售进度24%；第二年销售进度40%；第三年销售进度28%；第四年销售进度8%；（二）销售收入估算1、销售价格确定本项目竣工后即可销售，根据淮北市近期房地产价格走势，确定销售价格如下：按均价按7000元/m2计算，办公用房按均价按20000元/m2计算。2、销售收入确定平方米，办公用房建筑面积17610平方米按均价按7000元/m2计算，办公用房按均价按20000元/m2计算，经估算销售总收入为65276.2万元。具体明细见下表：销售收益明细估算表单位