楼王推售方案

PAGEPAGE4城市8号楼王推售方案在制定本推售方案之前，我们需明确方案沟通的主要着力点。本次方案针对的主要任务：建议四栋中央楼王分批推盘，前期先行推售5＃、6＃号楼44套房源。我们的目标：项目层面：塑造城市8号楼王全新形象，通过楼王特有的产品质素及推广力度，将继续拔高项目形象及项目价值，使城市8号继续领衔并成为上饶西城片区的品质代表，提升品质感与形象力；销售层面：实现5＃、6＃号楼房源的良好去化，以期同时，通过楼王标杆的树立，带动剩余房源的快速去化；企业层面：实现合禹地产品牌价值的继续升华。面临的问题：市场有一定的回暖迹象，但疲态依旧，虽然7/8月份市场成交量有所回升，但到目前为止，上饶本地其他楼盘均没有明显的开盘活动/暖场活动，客户观望氛围不减，价格敏感度依然较高，市场库存量居于高位，未来政策走向不明朗。城市8号原有房源产品销售价格高于周边竞品楼盘价格，本身价格抗性就较大，尤其是前期13＃楼王标杆价格市场接受度极低，而5＃、6＃中央楼王的再次面市，楼王价格的核定将成为楼王能否实现突破的关键点所在。而于城市8号项目而言，为了彰显楼王价值，必须实现项目品牌形象、产品价值以及生活方式的不断更新和再次拔高。由于项目样板房迟迟未能制作到位，现场缺乏复式错层空间样板体验，现场景观仅有少部分样板，楼王实际价值缺乏形象支撑。如何完成目标：于项目而言，当前缺乏客户基础，当务之急，储客、储客、再储客！进行有效的客户积累！在明确项目着力点之后，我们将正式开始城市8号中央楼王的推售方案的讨论。项目剩余房源分析1、剩余房源盘点楼栋总推出已售套数保留房源套数去化率1#5452296.30%2#54540100%3#44440100%7#44440100%11#4441395.30%4#4327162.80%8#4333176.70%12#4322551.20%13#44449.10%合计4133211677.70%分析：根据统计，城市8号项目自启动以来，已经实现房源去化共计321套，现有推售单位存量房源中，1#、11#、4#、8#、12#、13#楼剩余92套（含16套保留房源）。2、剩余房源面积区间分析剩余房源面积区间分析面积区间E上（129.33-129.5）E下（129.33-129.5）D上（116-118.04）D下（116.28-118.04）C上(92.29-93.81)C下(92.73-93.88)F上(116.03)F下(116.03)共推1713201336302420剩余套数8773641917销售套数34119302613保留套数62210040去化率17.60%30.77%55%69.23%83.33%86.67%16.670分析：从面积看：129㎡的E户型剩余量为23套，占比为27%；116㎡的D户型剩余量为13套，占比为15%；93㎡C户型剩余量为10套，占比为12%，116其成为价格的标杆。当价格成为标杆之前，亟需做的一件事就是建立至高楼王形象。3、何谓王者?从产品与客户群体的对位关系而言而言，楼王代表着品质生活、精英阶层、一种高端生活状态。4、王者居住品质要求根据营销经验，我们试图发现城市居住高端王者对居住的要求主要存有以下几个方面：一定住有优质环境的社区；一定住地标性地段；一定坚持高居住舒适度；一定要有领先的教育配套一定和高邻住在一起一定住高优物业服务的社区四、客群分析1、客群分析行有车出行、讲求身份居生活居住环境、重视家庭、子女教育享注重配套、商业会所、购物休闲购买力较强，年龄35岁以上，事业成功，重视家庭，进入享受人生阶段，珍视自我精神质感，有车，好私享空间，注重子女教育的富贵阶层上饶地区富贵阶层、政府公务员、私企或者经商老板在一个讲究占位的年代里，拥有楼王的人或许本身就有成功人士的王者气度。2、客群心理动机分析生存需求生存需求安全需求归属与爱的需求自尊需求自我实现是好房子！物业管理和私密性好！有家的感觉！是有身份感的住宅小区！步入上层尊贵生活圈从马斯洛需求层次模式看城市8号3、我们的客户在置业中的核心需求元素我们的目标人群，对产品需求的多样化，寻求他们心理共性是我们的目的。根据马司洛理论，我们可以了解到，我们的客户购房动机将主要集中在较高层次的实现自尊和自我需求，因此，我们的客户未来置业需求的核心元素主要有如下几点：对稀缺资源的占有；物业所体现的身份感和归属感；优质的物业配套；安静、整洁的小区环境；增值潜力；卓越的物业品质和持有价值；优美的社区环境和景观；精神的愉悦、闲适和放松；创新性的产品类型和所彰显的生活方式；营销推广核心策略1、项目营销推广核心策略树立楼王价值标尺！经历两年多时间，城市8号销售了300余套商品房，于城市8号而言，最为宝贵的财富即是业主资源，真正拥有了一批城市中坚业主资源和中产圈层。引领老客户忠诚度，扩大口碑传播，提升新客户群体层面，带动楼王产品及4号楼、8号楼、12号楼、13号楼剩余房源去化。当前市场环境下，面对高价，我们必须全面提升城市8号项目整体档次，才能实现形象创新高、客群创新高。2、核心策略分解推广层面推广层面战略战术层面树立楼王标杆，提升整体形象，全面提升客户层面利用网络、户外、圈层等进行强势传播挖掘购买楼王产品的富裕阶层，带动其余房源去化我们要把5号楼、6号楼、9号楼、10号楼楼王打造成为城市8号楼王形象，就需要先声夺人，表明姿态，暗示级别，并通过楼王价值属性的定位实现资源等级与人的级别的对应，从而引起了广泛的共鸣。3、中心楼王价值再认识小区正中核心位置；臻品小高层，仅88套；中心景观组团，远瞰湿地公园；4米挑高客厅，116~123平米阔景大宅；超宽楼间距，大尺度观景阳台/露台；复式错层空间，高达130%得房率，一层支出双层享受；稀缺实景准现房。中心楼王，归结到个体消费者的意义，不只在于提供了一个真正高品质的居住场所，更在于提供了一个显性的楼王标签。一个NO.1的房子，一个NO.1的身份符号，一个NO.1的私人领域，一个NO.1的圈子。5号楼、6号楼、9号楼、10号楼，占据小区最为核心的位置和景观等优质资源优势，足以作为城市8号楼王发言，必将成为城市8号项目中最有份量的一张名片。营销策略第一阶段：楼王新面貌上市，老客户内部+外部，全面蓄水以内部+外部客户的双线储客方式，配合活动、渠道为主的精准营销，带动楼王全面蓄水。阶段任务：确定楼王推广方案宣传资料设计准备户外广告设计、制作通过报纸、网络、短信、电影院片头插播广告等完成楼王形象入市，同期启动楼王认筹。主题活动：中心景观楼王认筹；活动时间：8月31日（建议）开始认筹；活动地点：现场接待中心；氛围营造：现场包装；认筹形式：内部认购+日进百金程序；认筹政策：执行诚意金3000元抵30000元的认筹制度，自认筹之日起到选房日止，每日增值100元，增值金额可以与诚意金一起在购房时充抵房款。以高价高折形式，一方面彰显楼王的价格，另一方面，以高额的认筹优惠吸引客户积极认筹。推广安排：幸福来敲门，城市8号压轴楼王新品，揽湿地公园，拥名校七中，一层支出，双层享受，认筹即享3千抵3万，日进百金8468888【合禹地产】推广媒体：沿用前期的路旗广告；公交车体广告建议更换为楼王形象主题内容；适当时候可以临时租用2-3个月城区优质广告位；短信媒体继续沿用，适当加大短信群发频率；住在上饶网广告媒体启用；电视媒体增加飞字传播；电台媒体建议启用，主要覆盖有车一族；开发电影院影片片头广告，抢占白领一族客群。营销活动：正常现场接待，鉴于当前房地产市场行情存有较大的不确定性，小型聚客活动都有可能遭遇冷场情况，本次认筹不建议举办重大活动配合。由于老业主可能会成为城市8号楼王的目标客户群，在整个认筹活动推出期间，建议可酌情安排如下两场小型营销活动。配合活动一：电影文化周活动【活动目的】为丰富城市8号业主及来访客户的文化生活，在中央楼王认筹活动过程中，举办“城市8号电影文化周”，倡导休闲惬意和健康向上的生活方式。通过现代较为流行的电影文化，引起中高端客户的关注。【活动对象】城市8号新老业主、以及来访的客户。【活动内容】在9月7日-9月21日，启动“城市8号电影文化周”活动，对于在活动期间来访的新老客户，将赠送9月21日由城市8号组织的专场电影票。每日限量赠送10张，送完为止，以此吸引客户前往。预计活动期间赠送的电影票为160张左右。配合活动二：香槟文化时尚嘉年华游园活动在集中认筹后期，即9月29日（中秋及国庆节期间），启动并展开部分小型的业主嘉年华亲情游园体验活动。【活动策略】邀请新老业主积极参与，以尊享、体验、娱乐主题贯穿整个活动期间，通过景观园林、样板房开放，展示品质，强化形象，树立客户信心；从而笼络已认购的准客户群，进行开盘预热。【活动主题】香槟文化展示体验，景观园林、样板房开放、游园活动、游戏（套圈中礼品、飞镖盘等）【活动目的】景观园林、样板房开放的目的在于拉高项目形象，重在传达城市8号项目高质量、高品位的产品，也要传递本项目的软卖点——优越生活方式，同时衔接业主嘉年华活动，形成环环紧扣的态势，继续积聚之前已经积累的人气。鉴于项目样板房没有制作到位，建议前期与业主和装修公司联系，利用正在装修或者已经装修好的房子，作为实景样板房，并在9月29日-10月3日集中接受客户的参观品鉴。而在小区游园活动展开的同时，相关的物业管理人员需到位，小区里面可以设置一定的情景式的人性化参与活动，诸如香槟美酒，美食品鉴。最大限度的提升城市8号文化生活品味以及与众不同的时尚生活方式。其他配合小型活动：客户维护体系建立口碑营销在现代销售中占有越来越重要的作用，特别是针对本案所在区域客群当前居住生活情况，因此建议项目在销售过程中尽快建立客户满意度体系，关注客户的需求，善于与客户沟通，让客户在购买本项目后，时刻感受到项目及合禹地产对业主的关注，增加客户对项目的归属感及认同感，达到口碑传播项目的目的，增加朋友介绍成交比例。体方式如下：向客户发送节日祝福短信向客户发送各类温馨提示短信项目动态信息短信不定期组织客户联谊活动.......第二阶段：臻品楼王销售经过前期蓄水，可以判断客户的具体诉求点及价格接受度，加上楼王的重新包装面向市场，市场对楼王认识应达到一定高度。预计9月底至10月上旬，房地产市场形势将有所好转，城市8号5#、6#中心楼王将在期待中趁势公开。此时建议本次意向客户累积以4:1计量，趁势追击，意向客户达90组即可推出5号楼、6号楼楼王。建议：先推5号楼、6号楼。楼王开盘时间：初步定在10月5日，具体将根据届时的客户量进行调整。推盘的价格建议：鉴于12号楼的折前均价约为5406，13号楼折前均价约为5715，从前期案场反馈以及销售实际情况来看，遭遇价格抗性较大。为了避免后续的5号