成都房地产发展走势和预测

2006成都房地产发展走势和预测政策规划从2004年开始，国家就先后通过多种宏观调控的手段（包括税收、金融、土地等），加强了对房地产市场的监管力度，对抑制投机、投资起到了积极作用。成都的房地产市场也进入了一个在国家宏观调控下合理科学健康发展的时期，房地产开发商、投资商和将面临更加严峻的考验。根据2003年政府规划，未来成都的都市区将由5城区、高新区和近郊的六个区县（6个组团）组成，城市将依照"向东向南"的发展策略，大成都都市格局将逐渐形成。同时，为了更有效的利用土地资源，成都政府提出向"高密"发展的战略方针，为未来房地产指出了方向。地铁的开通促进了地铁沿线物业和远郊物业的发展，但由于地铁将城郊与市区距离缩短，过去着重于市区中心的物业投资势必受到分散，传统的物业格局尤其是商业物业格局将被打破，区域商圈将在地铁经济的带动下进入一个快速发展的时期。土地市场在2004年，以"8.31"大限和"三个暂停"为标志，政府加强了对土地市场的控制和管理。在"三个暂停"结束后，国务院紧接着发布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，建立了国家土地督察制度，一方面可促进土地的节约使用，另一方面加强了土地市场规范。由于加强了对土地市场的合理科学控制，2005年土地供给总量比2004年有较大幅度下降，具体表现在：1）大块土地供应减少。2004年，和黄、中海分别拍下的两宗地块占地面积均在千亩以上。2005年以后，除2006年8月金牛区挂牌出让一宗3000亩土地外，没有再出现千亩以上的大宗土地供应；2）2005年小块土地供应面积增多，成交单价涨幅较大，同比增长109％。虽然在区位、规划限制、现状和宗地大小上都各不相同，但这一涨幅足以说明近2年成都市地价大幅上涨。预测：1）土地供应区域性明显鉴于城北区域环境改造及城东产业结构调整，预测未来1-3年中，大城北及大城东都将处于土地供应的热点区域。2）单宗供应面积仍以小块宗地为主除2006年8月金牛区一挂牌出让的集文化娱乐、二类住宅、商业、主题公园为一体的宗地占地3000亩以外，其他单宗土地供应面积仍将受到控制，以小块供地为主。3）土地成交单价将继续上涨。随着城市化进程的加快，可供开发的土地面积有限，土地成交单价将继续保持上涨的态势。椒物业窃市场即总体删情况井概述缝门1）印房地徐产开记发投射资规爱模日禁益增利大边活从1仇99祸7年斗开始痰，房业地产兔投资含开始脊进入礼快速雹增长忠阶段栋。作拖为我辣市投需资的完三大拖主体沈力量惊之一派，房拦地产休开发大投资扇稳步公上涨紫，2头00愧5年糟同比淘增长习54互.6漠％，络占固真定资旺产投匪资的痕31棍%，酬今年饼上半辟年房论地产炕投资宾所占樱比例猜持续横增长匹（参秒见图壁1）若。皮辩图1获：成少都房刻地产壤开发誉在固熔定资疏产中许所占俊比例医走势纸分析跳赵坚资料烤来源驼：成状都统怖计局竿峡答土地剧成本婆的大促幅增停长是僚推动渣房地陶产开在发投玻资增辛幅提社高的泰重要球因素纳之一躲。2摊00绕2至睁20看05其年间迹，成还都地骄价上雁涨4酷0%回。2肤00惭6年护１－有５月健，在岂开发党投资华完成买额中屑，开灾发商京支付者的土葬地取品得费真用７言４.没０６认亿元石，同竖比增帜长１院５０乳.１生％，猜土地厨成本只占投邀资完暗成额询的比悲例为圣４４串.２造７％丢，同犁比提甜高１振３.虏５２疾个百屿分点弱。刊牛2）脱外来坐资金竹对房押地产膨投资赌的影价响越题来越礼大。席瞒就成都形房地抄产整役体市拆场的涌另一忧个特奶点则走是外蛇来资貌金对疾房地乌产开荒发投住资中谨的影易响越徒来越垄大。普根据厉"戴饰德梁侍行研雁究顾缎问部芬－北纵亚区境"对小多年姥市场丰动态识趋势厨进行装分析息可得圾知：绞自1副99粗2年严华新乡国际驼进入劲成都呼房地省产市慕场至篮20踪05句年春陕，入脸驻成丙都的何外来越房地葵产开草发企苗业总葛数为僻53幻家，舅入市驳资金祖已超帝过人世民币放10院0亿区元。泳第一忠、外茂来开叫发商梅的介峰入直柴接推塌动土谣地价常格上顽涨；等第二快、楼阳盘竞志争、孩相对卡品质仗的提检升与画外来携大品少牌的咬影响廉势必椒导致春房价渴的快借速上泛涨。刚捷巧3）惭成都益房地羊产市询场供负求关乌系趋箭于平辨衡期肌图2蒸：成悟都五画城区矛房地锦产总安体供咏应销蔽售表辫消躬资料廉来源枕：成纹都市牧房管吸局锁崇由上略图可拍以看际出，挎从2乞00仪4年馋开始当，在纠宏观见调控受等各喷种影因响因眨素的告作用悬下，宋一方泰面，乳市场揭需求宴受到冻抑制婚，成胖交面樱积增新幅放轨缓。丘20柏05稍年商庭品房嘱的成到交量湖同比雄增长习2％漏，增缠幅下牌降1卫0％涨。袭另一跟方面阁，五尖城区毛商品破房供扣应面挽积增显长较购快，棋20旨05乔年的冠供应保同比画增长时8.软6％猾，增训幅为咬20谢04蹲年的骄一倍送。成渴交增盖幅的顾放缓道和供齐应增浸幅的妻加快盈，使稳供求纪关系期逐渐鸟趋于惊平衡尾。在偷20吨05埋年，张供应链面积旦开始峡超过关交易埋面积贪，供骗销比丝快速珠上升伙为1损.1桂3。群鸭斑4）恋竞争四日渐桶激烈懒，市钟场细弓分必姨须更位加明址确辆蒙随着葵房地疼产市岗场竞不争的狐日趋勇激烈甘，土释地获敢得的柏难度演和成穴本加哀大，犹开发惭商必蛇须更草加注拜重楼越盘品黄质、章塑造改自身企品牌躺，向蕉着精栽细化型、个驰性化独发展毁，以乏便在住激烈玩的市营场竞咱争中逝立于娃不败教之地拢，因琴此，杨市场倚细分吼必须留更加鼠明确毛。旗住宅把市场拖秤住宅深作为抵房地顾产市劲场中论重要菜的分伴类市律场，铜其市烈场走删势对南整个娇行业上产生驾深刻遮的影拒响。后下图塌反映挣了2宏00催2年描-2垄00滚6年秒上半推年五捎城区筑住宅油的供赏销走统势。绕20美02察年-锁20颤04己年，卫五城峡区的撒新增拍供应在面积离均小姥于销宪售面辫积，照尤其姿在2烂00崖3和蜡20庆04错年，达需求职增加过明显栗，五抵城区戒供需冰矛盾违较为然突出属。2李00就5年躁供应客面积锡增大蔬，超厚过销蝇售面丘积，屯供需幸矛盾姐有所换缓解稍。帽缘图3脑：住俗宅市匹场供园销售镇情况形（2离00段2年论-2聪00第6年陆上半过年）称如忧资料宁来源懂：成旗都房的管局劝抱坝在价竞格方程面，趣住宅洞交易律价格事逐年允攀升绿，2映00鸦5年饿涨幅打为近筒几年队最大策，进虽入2攻00碧6年内，住来宅均扬价的球涨幅至受到明宏观寇调控顾等多迟方面鞭影响鸡开始纯放缓梢。忽凭图4叔：住汇宅均蚊价（药20从02迅年-妇20资06沿年上铁半年膀）快璃资料考来源塑：成属都房痰管局筒素预测声：沸抛1.代住宅靠供应馒量将冠进一湿步增芬大乔唱根据楼近三活年五称城区音的土父地供胜应规引模（午20原03略-2趴00耍5年玩土地揉供应讲量分豆别为影22更6.含56匆、2哲67所.8岭7和务24锻5.毫84著万平勿方米据），造可以类预测冤，在服住宅扩市场帜保持比平稳牺发展提的情概况下秩，住愉宅供锈应理局论上讨仍然暮会持碧续增见长。其陈效2.呢需求洒持续蚁平缓驻释放你。锡树根据笔近三世年来村购房漠者需迎求变菠化趋来势，蛇可以宝预测仿，未责来1黑-3恳年内膛，随宵着城咽市化个进程页的加善快、晨人居胃环境喂的改口善，赛将会酬吸引奖更多羡的外贱地人炕，需据求将充持续鞭上涨递。但习在国焦家宏讽观调蝇控和剩购房栗成本窜提高侧等因等素的胸影响奇下，兽上涨杏幅度弊将趋清于平筋缓。戴杰喝3.牧住宅炉价格摘继续取上涨获，但债涨幅柳放缓和。苹滥根据饱近几能年价柿格走释势和子目前汗市场熔需求略，我熟们预盯测住夺宅价呀格将梦继续狂上涨飞。但难由于粥受到顷国家摄宏观洒调控赵的影蜓响，胡涨幅夕将有谊所放柜缓。童蚀甲级珍写字返楼市文场油葡由于除成都絮目前坦缺乏剖真正闹意义斥上的券甲级仿写字惹楼，史我们简对甲奔级写城字楼菠的选冈取是奶在参绸考国浓际甲雄级写外字楼惩设施掩设备捕标准例上做根出的猾。愚笑根据捎我们出Q2归季度懂做出怒的最除新统煌计，宪成都绩目前漂投入盾使用昆的甲呢级写籍字楼带总共识有7酿座，蚁其中雅5座吹位于方CB项D区贪域内偷（川苹信大修厦、矿城市宴之心疾、时悉代广刷场、邮中环皇广场岩和冠醋城大窝厦）革，2周座位穗于S杨BD份区域睬内（柱威斯幻顿联剥邦大庆厦和径开行垃国际瞎广场谷），粘总存提量面粗积为凭27衡8，差99醋5平逆方米固，平窃均租惑金为以98学.5抛元/干平方各米/测月，断空置拥为3河3.艳1％悦。I男T，洒银行般和电屯子企躺业是松成都困甲级萌写字仆楼的权主要偏客户火。下缩图显弦示了肃成都中甲级汁写字饮楼1男99义8年氏-2束00堪6年厦第二誉季度居的租刻金变酷化情碌况。肃可以故看出桑，成者都甲教级写讽字楼份的租泻金保申持着遗平稳好上涨宪。竖胖图5挺：甲摧级写储字楼马租金验变化横（1粥99锦8年澡-2启00胸6年弓上半奋年）香乐德资料罚来源淋：戴虫德梁于行研题究顾鱼问部年钢项由1豪99展8-僻20茶06枣年第配二季塌度甲助级写艺字楼恼供应猾、占航用和百空置摸变化卵情况诵（图烧6）禽可以吧看出眉，从笨19想98粮年-掩20散04例年，扭甲级却写字安楼都席基本音处于漫一个极供需贴平衡蚕的情凭况下吐。而派20金05刚年和法20纲06哪年上漏半年军供销洁比和测空置匀的上幕升主惭要是脱因为透新入借市的停三个舞甲级侮写字凶楼（讯时代霞广场盘、中粒环广但场和院汇日脉央扩思国际子广场传还处被于市誉场吸存纳阶译段，的因此型造成碌短期角的供资销比岸和空嫩置率暂上升绸。甜主图6柴：1筹99柔8-滥20鼓06顾年第倦二季斤度甲勉级写谋字楼件供应就、占恋用和绑空置白变化瓜情况验牙恋资料供来源播：戴造德梁激行研加究顾钻问部虏敏预测垃：珠罪随着叹外来抢知名起企业垂的增蚕多和棵企业基扩张露需求烧的增炕大，竿成都责甲级睛写字醒楼的木需求离将进赢一步怠增大猎，甲捉级写示字楼系市场疑看好声。品商业尼市场语突商业绒地产堪市场婶的需层求从迅20闻01捆年开免始明顾显地后显现挖出来址。2甲00班3年益商业喇地产臭销售搏面积刚为7夏6.朗53脸万平垄方米敬，同筛比上秒升3编2.危24陪％，犬销售剃金额螺同比淡增长仆73恩.7戏6％廊，被狮称为叶"成搜都商箱业地桥产年钥"。示然而赌，进颤入2连00什4年哗以后闭，过窃度的配开发疯导致宋了供桐销比仰从2毅00科3年剩的1迎.2证5直染接上摇涨到号1.劳58呜，供远应增拐长过贿快，机需求雕出现似疲软挡，商恳业用锦房空困置面遥积大奉幅增删加。徐20趁05光年，距政府烂加强司了对绩房地还产市影场的呢宏观违调控茂，减铲少部难份盲闻目投赵资，谣开始港消化欣之前质商业占存量倘，2山00并6年守上半圈年，海商业到用房隆的供邮应面慧积同供比下译降明麦显，骨为4景6.盗7％爬，销掘售面要积同钳比下披降1痛0.披0％雄，标拣志着萌商业奥地产辉开始驾进入权理性设发展你阶段敌。花倡图7佳：2愿00绪3-敏20云06产年上深半年安商业纳用房胆供需弯情况巴分析洒觉浊资料稻来源午：成姨都房漂管局傻收兰在价苦格方弦面，底20乌04鸭年的榴商业母物业促均价爹上涨宾了1攻8.烛7个棒百分驶点，三涨幅垃为近跌几年逐最大达。2与00袍5年甚，在槐国家患宏观宁调控电作用营下，翼商业丸物业真均价施下降坛了1舒2.波05遵％，粱下降羽幅度齿明显渣。在挪经过居一段止时间茄的理佩性调构整以沈后，写20最06倡年商今业物考业价杀格开荷始有叉所上蚀升，译市场坡开始晒回暖炒（图驼8）败。艺主资料翁来源日：成恼都房拳管局秆颂预测羊：暖急1.暴地铁蓄沿线蹲商业危片区胳将成洋为开粱发热跟点，险新的步商业纸格局衬将逐知渐形稠成。狠备棒2.们根据垃《成榨都市掌商业娇网点考发展危规划名》，命成都扰市的崖主城泄区将啦形成愚1个约CB洁D（根中央良商务灾区）客，6造大组赌团中款心，石19武个区权域商窃业中拘心（谋例如亲:光桥华、棚红牌凭楼商木业中眨心等晴）和音10疯0个促左右咐的社罢区中聋心，压因此清，新屿生的逗商业牵片区敢将成茂为新侍的开快发热何点（播例如趁：发锅展中耕的第式四商持圈―纽―金火沙片骂区）葬。拒二手山房市借场博（商娱品房份）冠向下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