地铁运营与沿线物业的统筹发展

地铁脱贫之道——浅析地铁运营与沿线物业的统筹发展□陈明峰

日期：2003-10-31第一部分：地铁与城市发展的紧密关系一、地铁建设的效益

地铁是一种载客量大、快速准点、舒适安全、环保的轨道交通。除了为市民出行提供快速、稳定的交通工具外，地铁的社会效益还体现在以下几个方面：

1、沿线商业提升生活空间和便利度

地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。

在国外，在乘地铁上班途中，人们还能把生活中的事务如洗衣、冲胶卷，都在地铁沿线完成，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。

2、改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化；

地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以发展得越来越大。

地铁与机场、巴士站、的士站以及轮渡等不同交通工具的便捷接驳，使城市内与城市间的距离大大缩短，城市投资环境大大改善；城市距离格局变化，使人们居住在城郊、工作和购物在城市中心的生活已经成为现实。

3、为沿线土地带来增值

地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。

国际研究发现，地铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达到5％-15％；原有区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，地价提升比率越高。[例1]：广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15％~25％，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15％~25％。

对商业价值提升：一号线开通后，带动中华广场商铺升值5％，流行前线的租金也上升了近一倍多。[例2]：天津红桥区随着地铁一号线的建设以及各个公共建筑设施的完善，使得该地区在2003年1月份区域综合指标达67.9点，较2002年12月上涨7.9点，增幅为13.2％。二、面临的困境：地铁投资巨大

政府负担沉重

地铁建设的一个世界性难题是：地铁建设耗资巨大，建设周期很长。而其作为公益事业，地铁只能以低廉的运价提供优质服务，不仅如此，地铁每年还有大额的折旧费用、资金利息和维修费用。因此，世界各大城市的地铁营运都是无法赢利的，必须由政府每年给予财政补贴。

很久以来，多数城市的财务状况决定了给地铁的预算是有限的资金规模，传统的专款政策由于对政府总体预算管理产生的负面影响，不具有可持续性。然而地铁一旦投入营运，就很难停止运作，就象一台不断吃钱的老虎机，成为政府极为沉重的负担。支持数据与案例I.地铁建设时间：莫斯科地铁首期

5年（1931年开始修建，1935年建成通车。）广州地铁一号线

5.5年（1993年12月28日——1999年6月28日）II.地铁造价与其它交通设施造价对比：III.经营成本往往大于运营收入

地铁单凭客流运营收回成本在全世界都没有先例，以广州地铁一号线为例，投资122亿，运营三年下来，平均每年运营收入在1.8-1.9亿元人民币水平，但就去年而言，运营成本却达2.3

亿元人民币。四、难道地铁真的只能成为一条源源不断的流钱线吗？

香港地铁是目前唯一打破“亏钱”规则的地铁。

事实上，香港地铁是目前世界上唯一经营获利的地铁公司。香港地铁自1979年底逐段投入运营，经营初期，是没有盈利的，其一是收入少，二是利息开支大。随着地铁各站投入运营，乘客量不断增加。地铁公司自1998年开始剔除沉重利息开支和其他经营费用后，首次出现2亿元盈利。截至2000年上半年的20年半的时间里，逐步由前12年的亏损，转为盈利，其中1998年的利润达到28.19亿港元；1999年盈利21.16亿港元，

2000年利润已经达到41亿港元。并曾在1997年及1998两年派发股息。

其最主要的两个原因是：

·地铁沿线物业的统筹发展

·商业化运作的运营模式

以下对上述两点进行详细说明。第二部分：地铁沿线物业的统筹发展一、地铁商业运作

发展沿线物业

[案例1]：香港地铁

地铁结合房地产开发可以三得益：一是通过地铁的延伸实现城市拓展的总体规划；二是由地铁来建设新的住宅区，又可为地铁带来新客流；三是可以用房地产的增值弥补地铁运营的亏损。

香港地铁从修第一条线路开始，就建立了一套成功、独特的商业模式，首要的一点是它充分利用地铁沿线地产增值的优势，在结合地铁营运与发展车站及车厂上盖大型物业方面获益良多。目前香港地铁已成为香港最大的房地产开发商。

由于地铁大大改善了沿线的交通状况，使沿线各站形成许多新的繁华地区，沿线的地产也不断增值。地铁公司充分运用这一优势，把发展地铁与发展房地产业结合起来，这给地铁公司带来了丰厚的利润，解决了工程建设部分资金来源。单在1999年，地铁公司在机场沿线5个车站物业发展计划涉及面积约达350万平方米，将军澳支线4个车站及车厂的物业发展计划涉及楼面总面积约达230万平方米。以地铁公司策略性地保留部分已落成之物业作租赁用途，以提供稳定的租金收入。按1999年年底的价值计算，地铁公司拥有的投资物业总值达89亿港元。1999年地铁公司的物业租务及管理收入为75.52亿港元。

地铁公司选取的地皮，通常为车站上盖。其做法是将地下车站大厅与上层物业同时发展。他们首先向政府取得发展车站上层空间的权利，之后寻求合作伙伴，利用发展商的资金，缴付土地费用，建造大型住宅、写字楼和商场。出售物业所得利润，则由地铁公司与发展商共享。例如最近涉及200至250亿港元的九龙站5至7期发展商业项目，就有3份标书，由新鸿基夺得。

地铁公司历年出售物业所获得的利润，全部用于地铁建设，成为香港地铁发展的重要资金来源之一。

数据：

香港地铁沿线物业发展带来的收入主要包括：物业发展利润、物业租金收入以及物业管理收入。沿线物业发展所得收益，亦有助于抵消新地铁建设的大额资本性投资的额外折旧及利息支出。

[案例2]：广州地铁

广州在地铁一号线沿线缺乏可开发土地，上盖物业统筹发展暂时无法实现，目前其物业发展收益来源于车站商铺的租金收入。

2001年，沿线物业出租率保持100％，年收入近7000万元。地铁营运预计亏损两三千万元。

从修建二号线开始，有计划实施地铁沿线物业发展，即进行建设、运营和房地产三块经营。目前三号线正准备以合法手续拥有沿途洛溪、大石、汉溪的三块面积达5平方公里的土地，将通过招商引资、合作等多种形式，全方位启动房地产开发。相信通过规范运作，20年或30年后广州地铁将可脱贫。

结论：地铁建设应该采用先进的商业运作模式，并进行地铁沿线物业发展。只有地铁建设、地铁运营与沿线物业发展形成联动机制，才能建立起持续稳定的资金供应链，促进地铁网络的良性发展，从而大大提高城市的运行效率，加速改善城市空间形态，增强城市吸引力。二、发展沿线物业

统筹是大前提

广州地铁一号线已经正常运行几年了，而当年批出的地铁上盖项目却还有相当部分没有建成或还根本没有动工，应该同步完成的事却因开发商观望坐等地价升值、投资组合出现重大变故而产生大量的空置房和空置地，影响了城市形象和总体发展，教训不谓不深刻。

相反，研究地铁上盖物业成功发展的城市——香港，我们可以发现，统筹发展才是成功开发大前提。

1、香港地铁沿线物业发展方式

香港从建设第一条地铁开始，就采用地铁建设与地铁站点（车厂）上盖大型物业联动发展的方式。地铁公司与政府达成协议，统一征用地铁沿线地块用做站点(车厂)上盖物业发展。地铁公司负责所有地块发展的统筹，包括确定用地规划指标，制定发展计划和物业方案，通过招标选择发展商，对属下的物业进行经营管理。[物业发展案例]：位置：香港九龙湾站项目：德福花园（第一个地铁物业，建成使用近二十年）位置：香港青衣站

项目：青衣城

2、广州地铁沿线物业发展方式

目前已经建成和使用的是一号地铁线。由于是在城市建成区，沿线已经没有可开发的地块，因此站点（车厂）都没有发展上盖物业。

即将开始建设的二号地铁线，将会采用地铁建设与站点(车厂)上盖物业联动发展的方式，并且形成以房地产发展为龙头的商业经营。

3、上海地铁沿线物业发展方式

沿线地块由政府按项目分别批租，没有统一的征用土地。地铁站点和车厂均单独设置，与城市面貌很难融合。地铁公司也有下属的房地产开发公司，但是不是发展与地铁站点和车厂联系紧密的上盖物业，与地铁营运无直接的关联。设施得4、乏北京啦地铁悉沿线都物业尿发展考方式宇任绑地铁别沿线健的地敬块也士是由标政府艳按项浆目批段租给腹开发浮商，乡与地叮铁营泊运没抄有直蚂接的舰联动菜关系渴。站焰点和迁车厂邪的设荣置也副基本颂是独吉立的菌。也漆有少未数开唐发商贞认识取到地绝铁上陆盖物斥业的沙价值堂，与解地铁雹出站耍口进恼行有垫机联字系（闻例如腥东方回商厦裙），望但只畜是自雄发性抄的，政没有茧统筹惨发展砍。凑结论悄：舱1)牙、城隐市地啦铁沿盒线物倡业的弱发展伶如果钳没有拾统筹菠，土宏地的风价值韵没有用最大旬化的小体现吗，是凯对城金市资额源的期极大劳浪费弊；梳2)烈、城针市地鸽铁沿短线物坏业的训发展塞如果钩没有挥统筹屿，地畅铁站吩点的腰建设偷只考切虑了店交通磨出入伟口的单功能深，设反置孤兵立、须缺乏盘连续水性，斜破坏哄城市零景观坟；写3)揉、城股市地亿铁沿桌线物拾业的涉发展功如果连没有绿统筹隔，物挎业管柜理与鸡地铁育的后焦续建违设较猫难协健调，极公众晕得不北到优屋质服倚务，鲜地铁良工程牛质量辟也缺辉乏保氏障。赠三、题统筹奔职责腔明确逮既

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[案例]：香港地铁的筹资和运营模式

香港地铁公司二十多年成立以来，一直以商业原则运作。除了沿线物业的统筹发展外，运营模式也相当关键。主要表现在两个方面：一方面，通过控制成本造价、通过先进设施形成规模效应两个措施降低成本压力；另一方面，通过商业化的筹资方式、运作方式降低资金压力，挖掘价值。1、筹资方式——按照市场经济规则进行筹资

启动期

项目的启动期，银行授信融资为主。可以以地铁沿线物业发展统筹商的地位以及物业发展的利润预期，向银行申请信用贷款。发展期

项目发展期，当沿线物业发展到具有一定的品牌，项目发展具有相当的赢利性时，采取入干股的方式，即不投入实际资金，以项目发展权获得收益分配，这样可以避免资金运作的各种风险。同时，项目发展形成良性循环后，物业的经营收入及物业管理收入也可以用于新项目的发展。[案例1]：香港地铁

香港地铁建设费用，其中政府的投资不足三分之一，地铁建造的主要资金由各类融资安排筹集，包括债券、财团贷款和浮息票据等，通常由政府作担保。

[案例2]：深圳地铁

深圳地铁从开工伊始，便充分抓住其蕴含的无限商机，比如地铁车站广告效应；其装修、票务等共120个项面向市场招标。地铁开通之际，广告媒体、连锁商铺、移动通讯等商业资源将同步运营，银行、书报刊、冲洗胶卷、洗衣、便利店、自动售货机等多种连锁行业也将进驻地铁车站，给乘客提供优质商业服务的同时，最大限制挖掘了地铁的商业价值。2、市场化的经营

香港地铁的经营服务，既接受政府和市民多方面监管，同时又在不受行政干预的环境下运行。这是香港地铁经营取得成功的一个重要因素。

地铁公司的经营收入主要来自地铁乘客的车费。根据条例，地铁公司有权决定票价。香港地铁实行每年根据通胀率调整票价，涨价幅度略低于通涨指标。

按照条例规定，谁乘地铁谁付钱，而不应以其他方式令不乘地铁的掏腰包。所以，地铁车票的收费标准是：足以支付成本、支付利息，不断改善地铁系统和为投资者提供合理回报。地铁公司制订的回报率为10％。尽管每一次提高票价都会招致社会的反对声，包括立法会议员的反对，但地铁公司依然坚持车票标准的原则。政府也没有干预过地铁公司对票价的决定权。二、先进的设施产生规模效应站愉悠成功块的首需要条驾件是曲物质揉基础参：即榜设施靠先进浊，保田障了史庞大惹客运娃流量豆能够非畅通画无阻触，从辱而发套挥了注规模股效应炉。雷三、崭控制南成本诸是经咏营成固功的特重要适因素肺扯誉[案乱例1渐]：任香港顿地铁文公司国页怜自有雁资产举：在共香港犯做生廊意，男最大恼的成规本开遇支是印工资引和租搬金。添对于餐地铁潮公司叮来讲扎，租阴金开再支并耗不多茂，因惜为公右司的远工作决场地狱大部喂分为期自有被资产死。穗烤挥员工网素质呢与控版制员蕉工数盗目：浩相对量而言舞，工勒资成固本占珠的比较例很享大。宗19认98疫年有痛关员毫工薪什酬及大有关桂费用蚕为1回8.摔79北亿港湿元，股19仅99耐

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