房地产销售常见问题及其解决措施

第一节房地产销售常见问题及其解决措施房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客户和公司“双赢策略”、努力提高成交率的同时，销售技巧的不断自我检讨则是现场销售人员成功的阶梯。下面，我们将其中最常见的一些情况罗列出来，以飨读者，避免在销售中产生更多的失误。一、任意答应客户要求（一）分析原因一般说来原因有二：一种情况可能是销售人员因长时间没有签单而急于成交，另一种情况可能是被一些别有用心的客户诱导。（二）解决措施1、确实了解公司的各项规定以及不确定的状况，并向现场经理请示。2、相信自己的产品，相信自己的能力。3、认真审核所有文字载体，包括列入合同的内容。4、注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。5、明确规定，若逾越个人权责而造成损失，由个人负全责。二、产品介绍不详实（一）分析原因造成该类情况发生的原因，无非是销售人员对产品不熟悉，对竞争楼盘不了解，对于迷信自己的个人魅力，这种情况特别见于年轻女性员工。（二）解决措施1、对楼盘公开销售以前的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟读所有资料。2、多讲多练，不断修正自己的措辞。拾3、暮进入统销售集场时叮，应烤针对您周围米环境放随机林应变浩，再得慢慢倍对具导体情赶况产眯品做歌进一遗步了墨解。渠4、四端正治销售央观念报，明晚确让焰客户珠认可炒所定港尺度熄，明付确房债屋买落卖是基最终奔目的虾。变5、胁随时绿请教草老员元工和猪部门闭主管山。辰三、某未做抄客户朴追踪吨（一咽）投分析弦原因饿造成笔此种迟情况马发生肚的原首因，们主要虫是：颂现场艇繁忙乒，没抢有空罗闲。剩自以松为客骄户追劲踪效饥果不各大。肯销售奋人员膨之间较协调钥不够盟，害钥怕对肺同一层客户获进行不重复详追踪汗。金筹（二翻）解目决树措施注1、生每日预设立此规定发时间题，建搭立客匪户档钱案，杏并按家成交印的可蚕能性啦分门鸽别类牌。超2、虫依照粒列出等的客饿户名劈单，趟大家示协调鸽主动允追踪鸟。旗3、腥对每遭日追妻踪都婚要记测录在倡案，馆分析嘴客户晴考虑绩的因代素，筒并且汇及时租汇报淹现场隶经理让，相令互探会讨说竖服的稀办法连。映4、遮尽量偿避免山蓄游说紧，最犯好能最邀请镰来现腿场，蕉可以猴充分痰借用们各种粥道具漫，以膊提高果成交放概率吧。提5、孝跨追踪轮或人编员拜跑访，澡都应疗事先义想好还理由颠和措岔辞，僻以避燕免客灿户生妖厌。扶四、音不善慈于运咳用现庆场道着具喝（一雷）分迈析原辫因醉造成内此种更情况普的原吉因，普主要嗓是两酸种：畜一是仇销售岂人员谢不明称白、北不善钻于运膛用各宽种现狐场销姓售道摩具的胳促销宗功能擦，二颂是迷惯信于陵个人井的说恋服能齐力。印（二尊）解社决措印施酬1、创营造劳现场贿气氛蹦，注罢意团掌队配背合。辫2、吐了解毙现场挑销售怀道具迹对说亮明楼斩盘的或各自别辅助围功能膏。杂3、许多问补多练虑，正剥确运派用名砖片、聪海报饰、说嗽明书孩、灯许箱、祸模型伸等销乒售道馋具。称五、千不满央奖金才制度陶（一崭）分冰析原辨因胜此种液情况符的发纺生原裁因主拜要是拿：喝自我缓意识活膨胀纸，不岔注意窗团队岂合作俭。竖销售榴现场葛管理鸡有误为。六奖金清制度恶不合崭理。鸣（二汽）解垄决措拌施氧1、敬征求辆各方朽意见核，制挣定合烧理的亿奖金洁制度哥。罩2、五强调谜团队疯合作中，鼓瞒励共观同进难步。坚3、伯加强戏现场妨管理霉，避闲免人朱为不症公。摧4、吃对于柿个别季害群霞之马偷，坚婆决予介以清箱理。鸟六、偏客户撞喜欢酬却迟候迟不湖作候决定甜（一立）分票析原迎因懒遇见汪该类悉情形祝时，务首先铁可能继是客羊户对细产品黄部了尸解，浅想再蜡作比漠较；执其次锄可能添是客妖户同息时选队中了瞒几套由单元徐，犹约豫不服决；锅再次声可能恋是客旧户想百付定略金，挣但身太边钱瞧带得书很少难或没将带。宾（二觉）解菊决措绪施坝1、吓针对病客户拘的问宽题，杜再作五尽可夜能的亩详细古解释拌。啄2、笋缩小暴客户廉选择辆范围飞，肯练定其健某项刊选择仿，以院便及蛇早下燕定金晶签约平。掌3、制若客具户来负访二塑次或俊二次屡以上商，对房产品旅已很由了解制，则访应力饥促其述早早蚂下定窗金。担4、葱暗示拆其他色客户徐也看旅中同记一套本单元桶，或街房屋减即将子调价换，早阿下定测金则厚早定毛心。卡5、挪定金舟无论害多少跃，能薯付则娃定；肉客户鞭方便登的话橡，应津该上擦门收产取定鱼金。彻七、炊客户田下定选金后搬迟迟叠不来浙签约便（一序）分贿析原厘因辉此原三因可醒能是识：命想通各过晚椅签约耻，拖斜延付闻款时给间。宫事务秘无意叹忘记秃了。臭对所剃定房延屋又云开始介犹豫天不决刚。抽（二符）解蹦决措止施刃1、除下定药金时私，约征定签敏约时地间和暮违反梯罚则尊。岔2、滚及时读沟通速联系精，提州醒客泳户签绪约时肉间。衫3、吴尽快吼签约宣，避路免节堤外生涝枝。陪八、熟退订吉或退真户盯（一卡）分山析原漏因霸一般才来说栋，此悄原因案大多不见于菜：盘受其压他楼踩盘的谱销售块人员愧或周浆围人佣的影霸响，阀犹豫书不决脑。乔的确震自己费不喜未欢。种因财合力或教其他早不可且抗拒蛾的原缸因，夺无法晶继续灵履行锤承诺案。指（二口）解锻决措缠施锋1、敏确实云了解塑客户淹的退椅订原燃因，岗研讨女挽回答之道成，设涉法解返决。休2、联肯定露客户鉴选择望，帮萌助排夕除干灶扰。奇3、残按程热序退携房，拾各自关承担师违约槐责任弄。蔬九、也一屋青二卖怖（一治）分柄析原接因盲该类规原因炉有二剂：一捆种情胶况是爆销售雁人员队因自沃己疏克忽而锻出错午；另祸一种界情况陵是没幕做好肠销控伤对答耍，现还场经文理和将销售滥人员沸配合成有误轨。扣（二越）解口决措恶施舰1、丢明白剖事情跨原由逗和责痒任人眠，公亩司另晒行处痛理。仔2、况协调配客户辫换户慎，并瓣可给负予适元当优预惠。柳3、烫先对海客户防解释段，降门低姿艳态，胆口气房婉转息，请剂客户刻见谅偷。券4、刻若客钻户不坦同意自换户福，报羞告公旺司上析级部陆门，迁经同如意后龙，加屯倍退帆还定变金。假5、分务必慕当场阿解决毯，避拨免官皇司。蒙十、赠优惠线折让糊（俘一挺）径客户哲一再兆要求白折让雁1、善这种僻情形专主要脂见于抢：外（1柿）知适道先谋前的图客户谜成交蹄有折驼扣妻（2窃）销贤售人谣员急龄于成蹲交，秤暗示血有折滥扣示（3枕）客冬户有晃打折姐习惯餐2、骑解决页措施伐（1抬）立佩场坚恰定，剧坚持型产品佩品质膨，坚主持价阵格的沫合理羽性生（2除）拟狗定价攀格时寒预留和足够革的还猫价空罗间，毙并设忘立几娱重折称扣空浪间，捏由销肺售人篇员、下现场许经理绵和各将等级漫人员毅分级域把关蜜(3灭)大落部分检预留陕折让框空间情，还胳是由速一线跌销售再人员睡掌握挽，但桂应注窄意逐要渐退扇让，贪让客云户知战道还苗价不拥易各，以雁防无嗽休止嚼还价住。匠（4借）为快成交翅而暗汤示折步扣，幻应掌雁握分走寸，邻切忌堪客户财无具瑞体行学动，怀而自向己则卸一泻万千里付。亿（5芽）若盐客户捧确有述困难嗽或诚赌意，尽应主唱动提顺出合愚理的吊折扣雪。恩（6剩）定取金收程取愈从多愈货好，孝便于染掌握厘价格时谈判舍主动鸟权。贸（7秒）关贴照享额有折葱扣的胆客户贡，因暑为具侦体情阅况不归同，夸所享镰有折给扣请周误请叛大肆勺宣传蔑。著（二驰）客币户间那折让捆不同盒1、籍分析掩原因逮这种瞎情形厅主要样见于欲：一凯是客因户是春亲朋探好友葬或关洞系客况户；州二是掌在不新同的玉销售堡阶段愈，有付不同旱的折丙让策为略。院2、愈解决串措施秧（1网）内篮部协哪调统怒一折慌扣原示则，漫对特溉殊客忽户的谢折扣拐要有唱通过骄一的笑解释屠口径灵。齿（2释）尽君可能堤了解薯客户用所提僻异议窝的具新体理隐由，简对合康理的靠要求形要尽棍量满藏足。情（3赛）给此客户绍的报酬价和只报价茎表，挖应说以明有夏效时洋间。袖（4摊）不龄能满耕足要烈求时捷，应面耐心喜解释枣为何暖有不缺同的旱折让短，尽驳请谅侍解。贴（5旱）态效度要扔坚定该，但情口气国要婉雷转。应十一悬、订榴单填酱写错马误傍（一搂）分酿析原溜因售造成掠此种胖情况坝的原课因一辱般是宅由销不售人嫩员操谅作错易误引逆起的妹；或册者是罚公司盘有关切规定株发生胀调整列造成晴的。腔（二再）解议决措睬施缝1、祖严格零操作双程序合，加萍强业顷务训殖练。占2、傅软性矮诉求出，甚资至可拥以通位过适皱当退渡让，电要求览客户痒配合揭更改揉。裳3、犯想尽失各种泻方法培立即秤解决孕，不脖能拖碍延。助十二颈、签秀约问区题贩（一膜）分辉析原侨因寺造成标此种每情况会的原续因主税要是悦：闯签约荐人身六份认膛定、哗相关圈证明山文件足等操躁作程杜序和废法律居法规跨认识彼有误校。趴签约暮时，跨在具蛮体条痰款上洁的讨寇价还个价（牙通常著会有袭问题扇的地活方：妨面积支的认颤定、龟贷款铃额度静及程订序、可工程荒进度饮、建饲材装竖潢、兵违约套处理顶方式找、付悬款方嫂式桑……惩.）夺。色客户语想通踢过挑大毛病飘来退倾房，厨以逃身避因嫌违法惧而承泡担的矩赔偿赛责任难。梦（二鄙）解帽决措飘施振1、买仔细娱研究优标准篮合同竹，通晕晓相跪关法刷律法丑规。亲2、如耐心视解释边，强享力说默服，鸣以时度间换旁取客岭户妥劝协。蛛3、温在职贴责范麻围内梅，研铲讨条蔑文修庭改的维可能生。械4、晨兼顾轧双方吩利益急，以惠“平双赢晓策略牲”集签订厌条约王细则脱。陕5、弃对无赴理要培求，易按程宵序办劈事，旨若因陶此办贪事，慌若因辜此毁捕约，顿则各骨自承纯担违告约责彩任。袭第二独节卖房茄地产博纠纷秆的种兴类套盒泥人录们时钱常提惭到闹“劣购房勿陷阱垒”场这个陶词，擦这是裹因为存在商毛品房填的开除发建瓣设过糟程中锁，开表发商龟为了沈谋取石最大牛利润艺，进艳行不套规范根的开脱发；船在销思售过胖程中要为了讽保护脚自身惑的利喊益，摧不惜备损害锻购房茅人的舅利益脾。这杜些行厕为造服成了呈购房尊人与隔开发嘱商不顷仅在码购买篇商品六房过榨程中死发生戒争执炉，而宵且留敞下了扔不少乳后患垫，严蕉重一福些的择甚至拐会诉货诸法零律。作常见杆房地徒产纠概纷的荣种类丝“飞购房笑陷阱染”伏到底努是怎帜么样桑产生励的？仰甘挺国似家建孟设部叙在劫20山00完年9疏月1黎3日哨下发催的关卧于印蜘发《袄商品状房买堪卖合启同示甘范文涌本》盆的通跨知中失指出急：硬“盘近年双来，支消费孔者对膜商品示房扇投诉衔较多钩，投岸诉的湖主要籍问题扎有广屯告虚翠假、辱一房饼多售绣、面匪积缩栋水、蜓质量套低劣拍、延佳期交地房、肾产权船纠纷误等。遣”浙出现线这些饮问题伪有制革度不浓健全企、管监理不链到位养的原炼因，孔也有掘合同腐不规旷范的榴原因单。停体竟下暖面介膏绍一山些常喉见的虽购房熊纠纷么，希雹望能但引起奋房地巧产开刷发商害们的锣注意迁：渡刃超（田一）汁房地玉产开滑发商吃没有型开发沃资格物由于妄房地苦产开色发利缸润丰慎厚，孙很多挪公司咬企业熊、组罚织甚毛至个臭人进炎入房墨地产难市场搁，其四中主勉要形模式有立：企控业利艰用国容家无瓣偿划滑拨的较土地烛集资涉建房刷，拿招出剩译余的卧一部贺分房傍屋作拐为商尸品房脑对外乔出售拾；村舟里搞提旧村虎改造灭，多闲建的爪商品咽房向悔外出照售等削。如诸果这妇些单坛位或雨个人浆向外池出售侵房屋奇，购锄买人羞很难转办到罗房产折证。傍（二坚）开愚发商摘开发士手续归不全衔开发盆商开录发房老地产兄必须撞要办驴理完踩善的龙开发颂手续咽，即拦通常携所说杰的柜“旁五证妻两书庙”沟，劳五证尿为《使建设裁用地透规划尾许可拜证》饥、《聋国有吐土地霉使用御证》鞭、《拢建设详用地潮规划撒许可棒证》焦、《君建设赖工程糟施工赞许可画证》麻、《蒜商品浊房预批售许柴可证蔽》；元两书拣为《吵商品范住宅奥质量态保证菌书》荡、《红商品寨住宅受使用筐说明张书》瘦。如怪果开呢发商杰的开勤发手去续不竭全，吹那么袍，该扇房屋阅的产候权证氏就难拳以办示理下劫来。蛾（三败）开姐发商事逾期鬼交付锻房屋白由于塑房地闷产开浙发复闭杂，委涉及险面广冷，开讨发周被期长励，如乎果开协发商遍经验吉不丰替富，激计划遵不周趟全，脸难免凭会出烟现逾彻期交讽房的庆现象沫，严网重的胀逾期忙时间置长达讽几年独。由鞭于开班发商胶的资特金都夹投入削了项滨目，热购买颈人经预常要遵经过黎漫长吴的诉杜讼才斜能讨段个说抄法。峡（四束）购粪房人狭逾期忠交款互出现改购房拣人逾梢期交欠款的为情况担主要矿有以痛下几萌种：雕1、硬购房薄人本忙来购长房资筐金不侮够，穷担心平自己顺喜欢毫的房台子被抓别人己先买柔走，物就先静签合类同。护可是棋，等渴筹集嫁资金搂的时叛候发角现，煌筹集经资金确并不缸如想版象中钩的那辣么容脏易。鹊2、健从事怀经营阵的购君房人翼，由妈于经饶营急筒需资汪金，颈想着招等资至金周首转过乐来以给后再警缴纳森房款崭，可唱是，勇生意秤出现锻预想际不到油的结撇果，仰无法困继续粗支付姿。秤3、肌有的凶购房花人在野刚看菊到房犬子时羞，认分为房狠屋很符符合漂自己灵的需宏要，惠可是无，签绒订合圆同以们后，乱发现黎并不籍如自岭己想蹄象的仆那么玩好，膜便不藏想购娃买了兄。手4、欧一些群有社些会关煤系的口购房约人，亦签完瞒合同远以后尽，又很四处钓寻找尘关系伙，希考望能疫在价捧格上塌一降欲再降伟，迟盼迟不窑交剩际余的亡房款坛。床5、塞办理轮银行较按揭衬付款倘方式型的购以房人碎，由叹于银肆行所硬需的呈资料惭迟迟肢办理讽不全鼻，银筒行的钻贷款丽办不蝶下来缝。宾（五纽）房峰屋面摩积雷“犹缩水贷”贷或扩闻大郑商品圈房作祝为昂循贵的穷商品倘，每涉一平拾米都兔价值荷不菲帮。因辜此，劫一些队开发宫商就尼在面着积上贯做手胸脚。百为了嚼谋取纵不正瘦当利库益，栽故意早在签纸订合碗同的畅时候沾多或位少写债房屋敢的面燕积，访然后悬再交左付房借屋的趋时候男，另经行结泪算费剂用。代（六伸）规窄划一因变再质变余现在诵，大桃多数熊开发镇商销干售房齿屋采日取预陈收方摸式，券俗称渐“炉卖楼侵花达”劈。开烧发商多为了糊房子鞠好卖倡，有碧时故坊意在凑第一梁次规肆划的菊时候抄，将境绿地子、公掉共设衣施规赠划得渐多以而些，伪待房稼子出跟售出直去一倾部分局以后泳，再叨改变脸规划日，占水用大舒量的盈绿地沫面积迈。芹（七布）对恐房产哗质量旬不满皱意笨一些喝房产叔在验冈收的里时候芒是合垄格的鸟。可标是入经住不症久，播就会添出现捡屋顶虑漏雨贴、卫筐生间霞漏水竞、墙陵皮脱吊落等黑情况触。这菜时找楼开发蛾商维圈修，粪开发董商大杆多采画取不狼予理不睬的翼消极苍态度伍，直递接结现果是暂买方冰子剑“忌买沈”慰出了概麻烦宅。常（八蜜）房灾产证浆迟迟音办不殊下来骡不少薯业主畅反映耐，入健住一变两年扯了，缘房产森证迟龄迟办菠不下山来，则向开院发商付索要仪，开事发商阔答应桨尽快桃办下咳来，球但何斯时办群下来攀仍遥旦遥无困期。消想向骄开发自商索俊要赔赔偿，派但合湖同中竹又没哪有约业定如旬何赔拉偿，软只好岸等待深。坚（九汗）物浇业管挎理粗套暴无饶理挽城市委小区皱住宅扬须有理物业玻管理索。但隐是，睁由于妨我国钓有些患物业麦管理厅公司缘不规竹范，诉从业寻人员覆参差慰不齐康，服赌务不垦完善炼，有查的甚塌至只封收钱患不服命务，逢严重司损害迷了业描主的蚊权益店。同霞时，焰广大便业主犁或参散与意伴识不云强，行或遭朋受侵资害以赴后投欧诉无书门。源房地苦产纠打纷的湖解决雨方式如解决姿房地棍产纠良纷有沉四种帖途径愧：协奶商、缴调节适、仲息裁、洁诉讼黑。撞通过形协商求和调踢解这稳两种伏形式消解决证纠纷临的，刺通常皆不具钉有法彩律效笨力，炒对当抽事人叔没有郊法律楼强制箩约束死力。饰如果芹确认亦错误粮或当英事人名重新亏提出执异议射，有魄关机赔关可任以依燕法审京理，物再予夺确认预。熊通过演仲裁河和诉己讼解轮决纠阔纷的朱，所根作的析裁决辟书和旷判决球书是膛由仲傲裁机拌关和喉人民浸法院勤严格伟依照煎法定夸程序家和法攻律规涝定确拢认的健，对泊当事妄人具薯有法送律约福束力献。弃房地米产纠塞纷当乓事人货有权拔选择滋解决罩纠纷茧的途对径和第方式状，既旷可以张由一删方直恭接向区法院念起诉字，寻魔求法债律解妥决，时也可视以由脏调解圾机构侵或仲最裁机死构处捆理，驰用诉锅讼外牛的形龙式解郊决。辜本书摧主要兆谈些陕仲裁杰和诉开讼方饮面的挑问题马。舍（一炼）房零地产创仲裁故房地辫产仲铲裁是护指房王地产汇仲裁蜓机关所根据熊公民枯或法怖人的之申请吓，依水法对屡其发惨生的慈有关悲房地碑产所妨有权确、使挑用权萄、买手卖、钟赠与酱、交批换、宅租赁偷以及勺宅基游地院染落的择使用顿等方驼面的柿争议完或纠封纷，议作出枣具有污约束桑力的捎调解卫或仲林裁。爷房地筑产仲坑裁机饮关是述市（讽区、潜县）箭房地殖产仲偿裁委傻员会挥。市寸房地宵产仲过裁委垫员会瞧一般尺由市饺政府眨法制婆办、关市国嘱土资每源和扣房屋代管理代局、颈市规善划局甩、市胆司法范局等毕有关化部门因共同无组成悦。下壮设的惹办公养室是纱仲裁闲委员怨会的姥办事萝机构荷。倘1、闯房地在产仲妹裁的要条件巩：抹（1星）罩房地像产纠共纷属抱于房识地产排仲裁磁管辖山的范叨围胁（2枕）申正请人径是与托本案玩有直荐接利郊害关秩系的恼当事室人在（3犁）有悔明确项的被强诉人读、具臂体的匙申请拉请求佛和事睬实根记据认（4侨）房旨地产域纠纷晨既未脆向法需院起适诉，傅也未西经仲台裁机苗关作却出仲历裁裁婚决夺（5倍）未薯超过衬仲裁乏时效煤。房桶地产应纠纷台案件寇的仲附裁时团效为陶1年姥（6严）申惨请人溪向仲杯裁机杠关申戏请仲灾裁，街应当温递交蜂申请房书，芳并按终照申碍请人盾数提即交副自本。某其中据仲裁姿申请塔书中鼓应当从注明逐一下简四方含面事堵项：狭申请吓人的聚名称亦、住再所、双法定摸代表监的姓障名和页职务爽；被鞭申请瘦人的拨的名则称、桐住所合、法咽定代战表的隔姓名吩和职串务；万申请激的理声由和乖请求鼓；证沾据、蛮证人悟的姓贝名和日住址志。率2、蓄房地扔产仲凶裁的否受理紫范围湿（1询）房馆屋买炒卖的湾争议洽。其穿中包吨括房锅产买贫卖合猪同、执价格傻、优桂先购挨买权振等卷（2革）房够屋所扰有权舱争议启。含萄所有昼权归牛属、蚁份额赤、变拦更、叶析产即、交甜换等穗（3深）养房屋嘱使用而权争贷议。斩包括打租赁蜓、租掘金、瞎强占贱、返经还、头占有逮、交炸换、拳转租携、转诉让等替方面持的争乐议。塞（4必）他流项权舞利与揭相邻旧关系朽。包撒括通途行、悼典当软及相阀邻房猛屋发腹生的默权利窃和义米务关汤系。艳如：贯影响病房屋庙的安封全、此完好喇、通归风、旬采光头、滴童漏水导和上互下水举的正们常使帝用等派。旁（5丸）房红屋修丧缮的搜争议振。包双括房唯屋修谈缮的岩工程误项目伏及安泪全检佣查的露鉴定僚，各茄项工秩程费武用的驰承担助等。笑3、魂不能捐申请吩仲裁严房地享产纠牲纷的苦形式贱。根鉴据《纯仲裁用法》镜的规锦定，捕以下忘纠纷军不能盏仲裁雅：校（1魔）人胜民法巧院已束经受踏理或朋者审喘理办败结的拘房地胸产纠镜纷父（2斑）涉茂及落圾实政疾策问茶题的伶房地乐产纠草纷渣（3责）涉亦及落比实政予策问沃题的处房地舟产纠专纷秤（4韵）依胁法应欢当由鸦行政义机关内处理哥的房钥地产收行政押争议共（5唇）经翠过公苏证机李关公日证后汪发生驳争议样的房璃地产益纠纷宇（6杏）机磁关、葡团体昆、企粗业、业事业把单位砖内部醋分房起的房叹屋纠吴纷擦（7足）驻以军内榆部的册房屋蜓纠纷肉（二帮）房廊地产春诉讼亏1、确房地荷产起召诉的净条件恳消费拣者在塑选购另商品驳住宅清的过检程中篮，与粥房地检产开强发商爆发生燥了纠误纷，尊如果柔想通甜过人卡民法珍院解锦决，愉那么危购房竭者就锁应该狗向该竹房屋蝶所在避地的负人民创法院兴诉讼脉。按郊照《预中华脖人民湿共和恰国民烘事诉扬讼法时》的陡规定史，当也事人郑向人暴民法设院起时诉必例须符撞合下景列条不件：殃原告吸是与喝本案生有直学接利德害关徐系的摇公民等、法库人和问其他珍组织秒有明请确的卷被告培。也衣就是土说要糕求原辣告在氏起诉销时指冤明谁呆是被属告透有具朝体的惧诉讼怎请求责和事模实、则理由伶。歉“厅具体减的诉亏讼情芦况桶”那是指滩原告压对被碑告提瘦出实勤体权伴利的乓要求聋：卷“皇事实笋和理碧由妖”谦是指坝提起泛诉讼孙的理抱由宗属于躺人民进法院心受理烦民事捉诉讼颜的范挡围和交属于零受诉灭人民昨法院沟管辖尺。遥“涌属于爬人民柏法院爽受理害民事豪诉讼字的范剑围幸”熊是指宪案件酸应属酒于人久民法迟院办翻理，丢而不档属于库中产伶机构砍或其抵他机位构办摩理；形“椅受诉仓人民灰法院乏管辖北”棕是指烘该案懂件应遍归受码理案骗件的歼法院竿管辖助，而奸不是预其他姑法院洪管辖抽。事2、宽诉讼需费用抱根据普《中拒华人易民共露和国丸民事握诉讼突法》幼、《毁中华痰人民妻共和教国行盏政诉扣讼法扫》和旦《人训民法翼院诉买讼收损费办扇法》辞的规胜定，胖当事圾人进圣行诉趣讼时宣，应惧该交遍纳案讨件受风理费安和其茄他诉既讼费围用。谋案件冒受理智费是异指人盟民法卧院经为审查初并决岂定受圾理当汁事人杂的起籍诉后狼，依影法向扰当事匙人收叙取的堪费用姐；其吉他诉低讼费孩用是膊指人扰民法周院在穿审理旬案件毕及处示理有裙关案坡件的杏其他拨事项垃时实皱际支妄出的山费用袭。王案件特受理属费一认般由吴案件柿的原详告预朗交，姜被告恨反诉抱的也盆应当旧预交扛案件子受理弯费用羽。上式诉案属件费境用由偷上诉扭预交予，双取方都菊上诉桑的由懂双方陈当事那人分绑别预券交。白在房乐地产按案件田中，络当事年人所逝应缴银纳的宿其他闲诉讼窝费用步有以像下几喇项：顾（1缝）、和勘验考、鉴卫定、蛮公告殃、翻双译（喊当地割通用腿的民理族语棒言、涉文字纤除外斗）费能。唐（2勤）、斤证人观、鉴草定人炭、翻高译人绍在人狭民法矮院决烂定日少期出禁庭的越交通逗费、和住宿篇费和袄务工症补贴例费。丹（3突）、胜采取铜诉讼蒜保全垫措施冷的申冷请费扫和实渡际支详出费殃用。乞（4帆）、婆执行暂判决玻、裁牵定或妨者调丑解协末议实麦际支掀出的烦费用费。建（5喘）、飘人民芝法院坐认为狱应由旧当事筒人负货担的激其他陕诉讼罗费用取。析依据照《人马民法榨院诉横讼收对费办培法》陵的规难定，红房地狗产纠族纷诉早讼（肿民事状案件橡）的棕案件镇受理湖费，螺按财送产案帆件的碧收费劣标准仗缴纳排：季不满色1千华元的坊，每唐件交首50拥元；攻超过佩1千旁元至法5万馆元的姿部分闲，按恰4%面缴纳营；难超过证5万闻元至焰10筑万元少的部圾分，杂按3凑%缴妙纳；圣超过库10茧万元刊至2动5万画元的谈部分糟，按眯2%哑缴纳恐；茫超过世25均万元话至5扫0万云元的妻部分伞，按袄1.画5%荷缴纳寨，超阁过5草0万贝元至难10世0万亲元的堤部分淋，按鉴1%投缴纳近；锤超出效10周0万蛮元的种部分防，按爪0.旁5%构缴纳忧。舱另外叙，按他照《教民事钓诉讼类法》沃和《黑人民彻法院妨诉讼跃收费搭法》形的规约定，次案件枣受理斯费虽窜然由别原告骨预交台，但医最终巾由败盯诉的晋当事鸣人负脏担。俯双方坏都有牲责任醒的，副由双舰方负浩担。焰共同刮诉讼妖当事巩人败饥诉的松，由宏人民犬法院毁根据巴他们辞各自劝与诉进讼标问的物督的厉贵害关场系，浅决定晋各自趁应负导担的栋金额歇。除废案件锋受理殃费外槐的其耻他诉焰讼费则用，败由人破民法痛院根定据具朋体情风况，储决定滔当事呀人双湿方应钉负担纺的金营额。恋最易驶发生锯的房尘产纠突纷指房地拿产广守告和躺宣传转资料伸方面兄的纠铸纷；摧广告烧中有乌承诺竞，而虽合同絮中未孩明确听规定近。屿社区煎整体攀或部汇分改茎变使油双方劫之间被发生糠纠纷蓝：写（1政）、咱绿化触面积笋减少我；（击2）汪、社呼区功消能调膀整；占（3此）、沿总建乖筑面厕积增捐加或秤减少泉；构（4午）、既剥夺种了阳桐光权搏、眺挥望权模；（摊5）泊、社款区整酱体规闷划均册不在籍单个表买卖朴合同板中。叼3、嘴建筑但物外舅立面弄改变瑞而发笼生纠咸纷。畏4、秩已售州出的丰房产绕，在催未办容理产魂权证饼前，氧又抵泼押给锹第三捉人。耽5、眼按时捏交房雀，但逃配套级设施门不完抛善，毫发展旁商可昨能违办约；献（1刷）、凯道路眨不通专、其膛他应棕该配末套的雨设施践不到贤位；潜（2崖）、么无正云常用心电、呈无煤权气、乱无法彩正常王生活姻。食6、轮建筑砌面积翅不变朽，套葡内建线筑面逢积减熄少，尊实际稻上市巨公摊晚建筑虏面积督增大耻，使博用面围积减祥少而冒引起形法律步纠纷闹。逐7、茄已抵缎押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切捎将按家照新殊合同纪来运遍行，古包括捎交房种时间仆、违扒约金算、房晶屋面额积等蚊条款此都已井变更即，客鸟户也蓬接受发了这性样的扎变更孔。或魄者说抱，客腾户为准了得悄到保膝障及勺维护泻自己然的利撤益，摇不允意许合僵同的居主要膨条款看作变裹更，众要求武在新雨合同利中继长续规不定原末有旧便合同根的条德款，邪房地长产公然司也朵接受站了这殃种意息见，卫那么羊，双范方签亏约是断建立锋在公受平、拥合理膛、平腊等的少基础处上的脱，从霜而确封立了邪新的培权利沙义务订关系怎。这掉种关撕系是胆独立声的，病并非刻是原搂有旧饲合同减的延悲续，搜哪怕遥是新警旧合菌同中沿部分宜条款脂完全倚一样枯。这季样的湿新合漫同是擦有效洽的，沈双方而都要霞受新旋合同洞约束援。房倚地产熊公司洒应按要新合青同约孟定的鸭时间箱、面倘积、阳条件刘交房赤，客伶户也蔬不可典以随拆意退杏房。振但本罪案中围情形盼不同央没售丑楼人付员一陡方面铅称旧往合同胞继续裳有效技，另仿一方删面新赖合同践与旧散合同桐之间执截然穷不同窗。前这就件不能沃理解包为意丙见表漠示真况实，愧应该讽说客迷户是草在一嚷定的亭误导原下签船订合督同的筋。这乎样签喊订的兽新合拒同应天是无爷效的临，要蓬求腾吴颂先生茫完全净按照林新合式同的欠约定顽办也叹是不是合理潮的，卖吴滤先生则尽可毁以要良求退舒房退郑款。勺案例问六：婶售楼惩广告够内容多不实结，客贞户可原以撤紧销合捕同佳20跃01洋年4般月北盯京市缝某房劲地产房公司枯在报赛上刊认登了叨一则首广告学，宣慰称其面开发夜的楼舱盘置鞭于绿鲜树鲜疮花中辈，绿茅化面凡积不揉低于兆40湿%，炕楼盘迹间距岁不低彩于冬20絮米甩，提垂供全淹方位锄物业酿管理挥。杨苦某看披了感都觉不扔错，森遂与坝之签绘订了胀购房育合同从，2垦00怪2年立8月励入住矮后，促却发率现该茶楼盘矿地无冠寸草勒，根否本谈浆部上鞭绿化养。杨船某遂犹要求兼房产慕公司答退房己，承亡担违鹅约损脚害赔劳偿责筛任，飞但房烂产公惠司说旺售楼担广告鹊不是左合同气的内勉容，娱根本革不存佳在违复约。内分析炕：悔房地谜产开候发商库为宣亏传、菜推销这其房凶地产胞，常昆常通汗过各着种媒蚀介发灾布商安品房威销售估广告汇。此挣类广叠告的狗目的捐主要贱是为侵了美慢化商塘品房释形象猎，引脊起公宋众的资兴趣祖，其膊本身起不是辱以订匆立售岛房合滋同为视直接辣目的寻，其兰内容视只是载宣传墙自己岸房地交产项选目的肆优势尿，远纳不具登备房披地产绍买卖协合同员的基摸本条新款，孕广告询发布航的人映也未吗标明管一旦舞有人句承诺主即受营其意棚思表仇示拘续束，盏成立醋买卖搅合同雨。因阀此，禽此类述广告剂法律订上一冻般视某其为级要约惑邀请抢，不素能直剖接成巨为合皂同的佩内容邪。连在本数案中请，房炊产公道司提蔽供的猎房屋锤虽美宵欧广搬告上协承诺革的内夏容，森但杨灿某不咐能要安求其户承担诊违约障责任等。此挨时杨青某并钥不能汪主张唯任何属权利只，杨油某可肃以房拆产公谅司实考施民容事欺飞诈行形为提棋起民律事诉骄讼。轻所谓恢民事屑欺诈丙，是束指一蜻方当隶事人环以虚待构事岸实或缎隐瞒锈实施雪事实培真相买的办蹲法，柜使对请方陷狂入错董误认拢识而许与自徒己订去立合跑同。词根据造案例折所述傅事实台，房碧产公窜司在政报纸效上刊职登的久售楼掌广告帖与其坐楼盘往的真辽实情柄况不麻符，遭其行岗为的盈目的鸽在于叼诱导庙客户脸与自丈己签醒订购盯房协付议，招而杨险某正锡是相平信了稻房产企公司僚广告药上的我内容刑，才亡与其恶签约鄙购房概的，陶如果愧杨某义知希杰了事视实真鲁相，键可能嗓不会鲜与房尚产公叛司签绪约。填正是摆由于宇房产铺公司数的欺口诈行捷为，辆使杨嘱某对响这份沟购房厌合同证的内徒容发桑生了悼错误君认识府而与桨之签现约。纱《合登同法圾》第袭54向条、戴58珠条规逼定：瞧“陈一方西以欺档诈胁垮迫的积手段杂或者长乘人窗之危谣，使脑对方院在违牙背真泽实意附思的解情况乓下订员立的像合同施，受汤损害绿方有际权请搅求人捞民法叶院或宿仲裁艺机构廉变更巨或撤烧销。首”“结合同铲……召撤销身后，佩应该垫合同命取得问的财曲产应赖当予饶以退晕还；爷……欢.。庙有过书错的暖一方飞应当猫赔偿筒对方狱因此扬所受俭到的饥损失匪，盆……尤.舒”喷因此拣，杨塞某《味合同垫法》喂第5敢5条限的规冒定，齐杨某撇应当傻在知示道或闸应当兼知道探撤销楼由之龄日起序1年虑内行滚使撤垦销权矿；杨跌某还肺想维用持双抬方的现合同迈关系速，可挡向法汽院申茎请变垫更合档同内掌容，孩如降质低房盼屋价草格等蜓。仓现实昏生活被中，言由于醒轻信层房产密公司烛的不能实广企告而爆与之邻签约狡的案呼例很禾多。绑对于汉买方弟，可奋以在烦签约补时要劲求卖担方将诵广告岩承诺白的内祖容写更入双酿方协移议，半使其枯成为堤合同查内容央的一塞部分踏，以闹便在散名不蠢符合剖时告鞠卖方离违约迈。但案例宵七：失民告颜官要紧具有侵原告甜主体粪资格咳北京良某房坏地产凶有限忘公司丈（简蒙称A贤公司西）按潜照惰《北品京市必实施宝〈中滩华人知民共宫和国刃城镇肤国有烤土地挠使用竭权出铺让和撤转让揭暂行迈条例我〉细向则》斤的规扔定，歇与原数北京猴市房贩地产们管理厌局签酷订了标《北世京市他城镇娘国有硬土地劣使用磨权出凳让合炼同》严，并芳由北求京市爷人民岔政府闲审定踪颁发替了市飞西中都外国陕用《再中华侵人民些共和匆国国济有土此地使岛用证撞》，棋取得个了北枪京市畜某地成块的浑土地稀使用局权。矿A公治司在柿上述脉地块杠上建归设一狂个广选场，虎由北雪京市灯城市雨规划番管理绣局审湾定颁雀发了康《中肝华人标民共坐和国委建设奏工程生规划邮许可涉证》扶，准夫予建喝设。停该建获设项端目投果资总敌额为穴6.高5亿鸭元，售19纳99梳年投核资金揭额已得完成浇工程息建设服总投管资额伍的4黑0%稍以上丑，交把付使右用日腿期刷已经河确定雕为2亡00次0年傍1月僚31诸日向化北京址市房辞地产势管理损局申邻请预糖售。响根据拳北京绩市人靠民政矿府《转关于萝外商惹投资怜开发主经营妹房地削产的成若干控规定裤》，端该建耐设项但目已膜具备锡规定另的预幼售条呀件，骂因而邻于2升00瘦0年要2月俭向A趣公司盒颁发傲了《废北京社市商怎品房海外销翻预售勒许可范证》艇，准阻许上适市预匆售。陷20秩00洁年6予月至旗20从01型年5柿月期学间，搜买房猫人耿杰某自饼愿购单买广泼场写乔字楼互部分累商品办房，矿与卖谣方A劝公司柿签订瑞了北纵京市疗外销匀商品歌房预净售契来约。充耿某鞋依约揉向A文公司腔分别袋支付浇了房劣价款材，A去公司葬于2悉00巨1年滑4月升和5影月先医后将登预售雕的房逢屋交漫付耿荐某使饺用。幸20剑02修年期苗间耿玉某以级A公会司在边土地抄使用关权抵挣押期贼间出揭售房启屋，惯且不吧能按鱼合同硬规定燕为其优所购都房屋谅办理非权属绒证件雅为由聚，先饼后向挖北京向市西在城区桂人民掏法院厨、北偿京市甘第一铸中级轧人民议法院拐提起皮民事忽诉讼部，要拼求法轧院确辱认其般与A醉公司省签订掀的购义房契出约无坝效，息由A辰公司极返还店房价纵款并捐支付城利息受。上担述法绑院经弹审理窄后，但确认内购房杜契约衔合同替在A帮公司近没有泉付清寸地价顾款的府情况锋下，未向A宵公司在颁发杜《北词京市湿商品小房外蜻销预最售许裕可证偏》的叉具体赴行政湿行为坚违法画，致牺使其拘购房略后至硬今未草能得狱到房盗屋土盘地的蒜权属吹证书阻，损萌害其熄合法辟权益引为由奇，提秀起行通政诉严讼，陡请求摔北京匀市东啄城区不人民轰法院戒确认负被告爆给A婚公司付颁发醒的《世商品共房外戏销预泊售许劝可证演》无浩效。咐东城失区人概民法碍院通娘过审诉理认凳为原等告系揭《北爹京市柱外销真商品因房预娘售契星约》夸中订恒立合后同的灵一方裹当事遵人，胃其与咏被告征向A义公司能颁发添《商糖品房傅预售瞎许可胡证》惹这一田具体蚀行政旁之间看，不恶具有烂行政碗法律庙法律秧关系紫，故获其不启具有歇此案蓝中原垄告的圣主体蔑资格别且又劲系在舌起诉蔬期限泽满之午后提寸起行耻政诉挣讼，庙故人突民法萍院不勇予受峰理。肯依据颗最高茄人民城法院重《关雅于执兔行股〈中屡华人拐民共员和国厕行政与诉讼虽法〉演若干腔问题泳的解孝释》帮第4津4条肃第1努款第依（2尼）项阀、第川（6经）项锡，第懂63侨条第忙1款瓶第（踪2）喊项的予规定李，驳爽回原含告耿珠某的孩起诉荡。代耿某位不服栏一审舅法院隶的裁凉定，捧以其巩与原诚市房羞管局率颁发促《商打品房含外销脚预售桌许可屑证》世的行族政性芳我i闭有利牺害关绣系，瓦具有辩原告仆主体短资格货为由站，上坐诉到王第二烈中级龟人民搁法院沈，请鸽求撤她销一印审法卵院裁犬定，吨重新揉审理之。北姿京市百第二昆人民绸法院傻受理扇后，星依法液组成铺合议束庭，薯审理目此案征。认螺为上家诉人激耿某梳自愿谅与A箩公司煌签订驶外销似商品睬房外摆销预阔售契乒约，狗双方厉因合衫同履盟行问醒题发如生的低纠纷辫应通扇过民营事诉箭讼解商决。虹原市忌房管恨局向袭A公江司颁牵发商场品房蚊外销垫预售矛许可删证的饶具体因行政干行为挤，与见购房寸人耿汗某之蛮间不拣具有信法律图上的遵利害弓关系挣。原鞭审法辆院裁册定驳捷回耿脾某的头起诉腐是正便确的谦，应谊予维例持。端据此春驳回些上诉袭，维旨持原取裁定闻。盛分析努：辽原北富京市来房地冻产管谦理局挥在为班A公路司颁驱发《鸭商品言房外巷销预岁售许做可证胸》工郑作中筋，依少法行螺政，滋不存损在违贡法、烛违规败的问粪题。骄该预寒售许芦可证磁是合那法的拜、有第效的矮，不姑可置迷疑的忘。原汁告耿誓某要逐求确责认该翁预售油许可厦证无鼻效党，缺节乏事佛实的摇法律厚依据抓。所些谓窄“洁被告门（指喉原市疾房管执局）矿在A守公司毒未付绸清地寻价款灿的请印款下逆，即照向其疤颁发学了预捐售许瓜可证倒，致全使原梳告在迹购房骗后，货至今摆未能援得到距房屋马、土籍地确唤权证届书，约侵害忧了原飞告的套合法炎权益裤”包的指佩控，得不符旦合事沉实真湿相，虾不能棵成立剖。牵在这票场民侨告官尤的行织政诉惨讼中乌，原幼、被肾告之平间根浇本不袍存在登行政帝管理纺关系柔。原些市房域管局秃向A吉公司笨颁发蹄“哑预售皂许可导证疑”漂的具粒体行逗政行摩为，基并无泊侵权邻原告摄合法膏权益养之处相。原帅告没鲁有资絮格提朋起行恭政诉喝讼。久原市半房管喝局作倍为行哥政机侄关向线A公狂司颁愈发霸“帆预售盏许可净证护”港的具让体行私政行晒为，持只是桶与A先公司兄发生浆特定鸦的行临政关记系，培A公繁司的息预售起资格乱取决肠《预忘售许例可证梯》，句A公际司是忙直接浑承担次该具弟体行寺政行搅为法仅律后章果的顶行政仇管理抚相对垫人。虚担原夜市房汁管局悟向A献公司各颁发晚“奸预售汇许可短证地”娃的笛具体备行政案行为币，与毁原告微耿某城之间驻不具亩有法智律上消的利雀害关匆系。绑该具披体行悲政行温为对捎耿某床是否杨购买来没有睁任何己约束杨力，译也谈乒不上杂侵犯策其合过法权侧益。酿行政置诉讼再的原晶告，愧只能拉从行趁政管默理关示系中换产生槐。由省于原洲、被损告之壁间根玻本不升存在竹行政啊管理脉关系洒，因章而耿碍某没将有震资格穷向原臭市房途管局极提起婚行政鱼诉讼戒。如葬果允淹许这射些不熟存在泊行政章管理奇关系果人，韵不具横有法箱律上没利害故关系忧的人怖提起概行政远诉讼支。那誉么，攻对于生行政北机关闯每一室个具屡体行恰政行浊为，闯就可捧能有容一大算帮原支告。楼行政拢机关绪就会鞋陷入封无穷论无尽厚的干熊扰之佳中，菌没办校法进犁行行况政管崇理，斗势必贱消弱畏国家张的行沉政权延力，棚法院钉也将类疲于恒奔命菠，无予法应伍付。睛因此理，两笛审法凶院对咽耿某读请求步确认露被告胖与1欺99躲5年舟向A保公司污颁发著的《竖商品秩房外秘销预跳售许哨可证下》无沸效之扰诉，漠以其脚不具劣备行础政诉返讼原榆告主馋体资洲格，愧依法峰驳回黄其起烟诉和留上诉窗的裁妙定，好是完夏全正错确的笨。惧建立肺行政桑诉讼记制度指的根规本论目的折在于蓬通过播监督代行政报机关丑依法销行政衔，来界保障雪公民塘的合家法权详益。朵在行雅政诉第讼法框实施幸的初幅期，蒸老百五姓对壮这种幸民告油官的春诉讼娃制度齐还不袜熟悉撕，不船少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