房地产德州鲁班御景园项目报告

第一部分：市场分析篇德州房地产市场分析第一节德州概况德州市位于山东省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区，1个商贸开发区，人口550万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里，人口近50万人。德州历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已有4000多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄，东连青岛，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神京门户”之美誉。德州交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速公路贯穿全境，形成了“1小时可上天、2小时可下海、3小时可进京”的交通格局。德州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节明显，光照充足，年平均气温13.1℃，无霜期220天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。

德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方米，煤炭储量9.5亿吨。水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方米，年可引黄河水25亿立方米。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米，调蓄2亿多立方米。

德州工业发展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止2002年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业）862家，资产合计415.3亿元，完成增加值129.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合指数149.4%。全市利税过千万元的企业达到84家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国6大秸杆养牛示范区之一。2002年，全市大牲畜存栏214万头，蔬菜种植面积274万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为全国粮食大县（市）。棉花是全市传统优势产业，夏津、武城、宁津、齐河4县被定为国家棉花大县。近几年来，全市把农业科技园区建设作为科技兴农的突破口，积极引进农业新技术、新品种和高科技人才，“农业科技创新园”先后被中国农业科学院列为全国农业科技创新唯一试点单位、被农业部列为科技示范园试点单位、被国家农业开发办列为全国高产高效农作物栽培示范点。德州商贸发展情况，德州历史上就是鲁西北、冀东南商品物资集散中心，是晋煤东运、东北木材南下的中转站。市区内有27条铁路专用线，各类仓储设施255万平方米。已成为煤炭、木材、建材、粮食、蔬菜、布匹、服装等重要商品的区域集散中心。近年来，先后建成粮食、蔬菜、黄牛、禽蛋、花卉、调料等10大专业批发市场。商贸型城市已见雏型。德百、黑马、扒鸡、龙马金建、古贝春、环宇6家企业进入了全省流通行业重点企业行列；“中国武城辣椒城”投入运营，鲁北木材市场及神马物贸集团木材市场被评为“中国木材明星市场”，庆云商品城被列为全省重点培育的批发市场。目前，全市各类市场共772处，其中年交易额超过亿元的87处。全市十大商品流通部门(集团)完成销售收入171亿元，全市城乡集市贸易成交额达到351亿元。德州金融业发展情况，德州市初步形成了以国有商业性银行为主体、政策性和商业性金融相分离，保险、信托、合作金融等种类齐全、功能互补的金融机构组织体系。2002年末全市金融机构各项存款余额349.4亿元，贷款余额289.04亿元，全年现金收入1302.99亿元，现金支出1330.28亿元，货币净投放27.3亿元。全市证券经营机构2处，股民4.12万户，客户保证金余额1.01亿元，年交易额24.96亿元。德州城区房地产行业发展现状德城区目前人口56.82万人，区划面积为539平方公里，人口密度为1054人/平方公里，是各县市人口密度最高的。成立地级市10年来，德州经济蓬勃发展，GDP连年增长，呈不断上升趋势，2003年德城区实现国内生产总值（GDP）39.73亿元，按可比价格计算，增长22.6％，是六年来增幅最高的一年，人均首次突破7000元大关，达到7069元。其中，第一产业增加值3.82亿元，负增长-29.1％；第二产业增加值18.56亿元，增长9.6％；第三产业增加值17.35亿元，增长7.3％。固定资产投资2003年完成5.29万元，比上年增长98.39％，其中房地产投资开发额为1.42万元，比上年增长27.8％。德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。从房地产的普遍发展规律来看，一个城市人均GDP的增长、城镇居民人均可支配收入的提高、伴随着城镇化进程加快而产生的城市人口的激增、新区的开发等等因素都会对当地房地产市场发生较大的影响。结合德州实际情况，目前我司认为，德州的房地产呈现以下特征：房地产投资量连年增长，建设规模连年突破劈自1席99泊7年关来，育德城瓶区房后地产年投资牢总额抽连年少增加炊，其患中2跌00销1年葵完成惭投资赤1.映73冷亿元觉，比遥20培01灾年增开长7纤3％雪；2愁00白2年侄投资杂扩大佳到2碗。5黄5亿膀元；哀20窄03陈年已暑达到殖3.浪26仆亿元托，预策计2典00玩4年役将高泡达5忽亿元爸。办20讽01潜年、民20烘02仙年、即20矩03鼻年施伴工面太积分今别为签20酸.1欠7万筹平方慌米、黑23订.1悠8万漫平方电米、肆29松.6面1万辩平方协米；唯20错02姨年比挨20环01货年增信长1杜4.亚9％击，2牢00劝3年跃比2逃00完2年舒增长震了2按7.杨8％浮。割开发稳区、前新区胸的开番发带苹动房雄地产酒投资染目前橡市中厕心德晃城区化可供喂开发串土地狐越来傲越少括，且煌相应任的土偿地价卷格也异日益笔趋高稠，加艳之政国府在陪新区沾开发皱建设饼初期份给予熟特别泳优惠孕的土胖地出涉让政厉策，竖势必您会导色致开蒙发商雷的投序资倾缺向东坑移，约新区哑房地捧产市背场的听繁荣卵指日客可待获。据梯市场赛资料哭显示源，德别州市封中心则房价和自去方年至炕今，村上涨震了近番30吨0元饮/㎡貌。房墓价的打上涨做促进赵了消断费者宗对房卖地产跑业投饺资的达兴趣才，尤胜其将爪目光树锁定午在具婆有较孕大增硬值潜涨力的兔区域型。一狡般而夹言，忙开发华区都榨具有言较大坛的投目资价扩值，昂二则形相对澡于市盒中心貌，它汽无污开染的悦自然乖环境尚和超苗前的片市政沸规化鱼优势拿无可环比拟沃。开苦发商透和消纺费者业之间衣的双胡热效每应会消给新厦区和虏开发盖区带市来无司限的博活力娱。乎人口邮增长次使住潜宅需细求更寻加旺讽盛用随着因德城蕉区经锦济的傲发展为，市碰政府晓大力阻启动唯招商刺引资刘，加矮强各船类园狸区规昌划建怎设，做国内咱外诸掩多企钩业的醉入住诉，使饺城区末人口含也得斧以迅葵速膨涂胀，武住房迟需求仿相应尤产生梯。据战德城市区控糊制性胸详细也规划敲，户开发枣区远妙期发战展规累模为遥15懒平方途公里狼，城反市人设口为姜12隙万人迹，新异区发统展规员模为歌25狱平方湿公里霜，城蜘市人谱口将氧达到交32匀万人甘以上碑。按到平均身2.闹3人掀/户助的标其准量妇计算授，仅哀住宅祖需求织就在挽19闪.1牧1万眯套以毙上，锹而开虽发区址、新外区在统建项焦目较贩少的乖供应奉量使作得这伶种需秃求更厅加明舒显，尸这种贞需求殃又从叼另一攀层面松带动唐了老母城区万的购劝房需笋求婚，购命房需秘求更汽加明猴显。里房价瑞会随兔着开蛾发程声度的掀成熟卸而趋侮高亭一般唉来说秒，淡德城醋区恒开发同初期虏，为众刺激思投资朝，土熟地出租让数种量多景，速农度快赢，在勤进入吗成熟泰期后闭，出荒让速拨度逐摔渐减火慢。勺大量唇的土舒地出缘让势等必会混造成览城区乘开发轨热度即频频革上升侧，新搏区的虎投资杂价值迅也逐然渐显梨出。病房地接产开非发机绣会与杰风险淋并存点德城叉区经墙济开腹发给县各行姿各业蚁，尤鞋其是磁房地耀产业得带来更更多悠机会刊。但醉同时仇，风丧险也搞相应棕存在柿。众洽所周姑知，汉德州芒市是逝经济反欠发灿达地竹区，苗工业疤基础宗薄弱絮，高祥素质遵人才批缺乏局，阻骆碍了术本地输经济避的快闪速发建展。河据唤20技0斤4友年统肯计资忍料，命德州尘市人预均年春收入替仅为两85掉68拖元。盼经济箭收入召过低待使住获房需委求转拌变为鸭有效腐需求床的份渗额也怜相对伸较小屈。同哗时，测近年坑来随声着德揪州市司房地孟产迅晒猛发浓展的休影响殖，在盗此形雀势下疏，已市中棒心、趣开发笛区的颂高档给楼盘霜的开险发、炊投资约客对幸新区农、开哀发区尤远景剩规划晋的概汤念炒迈作，仍使德央城区辫房价萍与收抓入比崖渐趋飘偏离纵正常锦轨道柳，房饼地产亭泡沫蛇成份嫁增加绞，购裤房者脂比以渠前更蓬加理旗性，姨所有际这些胜因素省对开芽发商封提出旗了更船高的详要求劲，要尺求文产品娱的自保身品旁质应彻符合著市场瓶需求送，销实行酒准确闭的价楼格策秋略和元独特胳而具旁有冲低击力模的推漆广策板略和碌销售饿策略楚。肉德欠州房臭地产伶市场哥的供犯需情谷况背市场鞠供给打情况金露仆作积20墓00准年以轰来，帖受全需国房蹄地产露大好追趋势舟的影巩响，楚德州虫房地稀产市抵场由架于市拴场空需间的史扩大喜和政懒府招退商引桶资政垃策的拉引导梢，省宿内外盗大型梯一流吵房地疲产开怜发企馋业纷差纷进盐驻德赴州，慨而且押通过悦一年裳的运钟作后扇，在将市场肉上取诱得了首骄人之的业衫绩。露这些这企业俱凭借丰雄厚怜的资碗金实棍力、关优越迟的管畏理团被队、夫先进遍的全研程策扇划理刃念和坦滚动恳式发鱼展的延企业劳战略拥，不滋断在玉强占赛德州顺房地病产市越场份痒额，嚷而德喝州本蹦地房第地产顿开发阶企业岸，由希于观蝴念落叼后、赤人才掀匮乏喝、管斑理松能散，爸又发鸭展多话元化场经营织造成员资金岁不足斩，企疫业竞馆争力门不断收下降竞，市毁场份雕额不侮断减央小。锣塌粗贤尝在徐此机田遇与私风险规并存洋的形崇势下滔，本家土开馋发企同业开队始觉薄醒，右慢慢恼开始史剥离够其它得产业精，把慌主业掘集中衡到房英地产港上来骑，并桶通过淘与强盼手联完合和躺出让征股权婚等形式式与间一流跨的房望地产惰企业敏联合掉，企摩业竞药争力护不断羽提升坦，市读场份伴额逐桐步扩委大侧浙窜号匆截至枝20逃04跃年1悼0月律，德所城区违住宅绩房屋昏施工陆面积除为4租5.孔61纸万平帽方米奸，竣谋工房繁屋面稻积3车9.值35派万平块方米瞧，竣港工房鬼屋价舅值为舱74缠76累5万旧元。叫市场按需求胶方面君伴随鬼德州劫经济味的快栽速发径展和松德州动国民撞经济姿的高奸速发做展，床市场号需求嚷不断逃扩大宝，并因且向坦多样握化、其个性旱化需域求转化变，谁市场承需求拨前景含广阔国，有叙以下丛因素钓促成帮市场慨需求环扩大勇：狱德州窝市经宗济的灾快速惰发展闲支撑录了房豆地产云业的晨发展袍，市元场供碰给增铲加；翠德城交区河筝东新驴区、搞开发撞区的裹规划丽开发怠，城捐市化全进程袋的加绘快，杜拆迁结量加恭大促互成购响房需订求增路长；垃随着树居民钻收入写的提宁高，辟增加置了对爆住房家的需绳求，咱导致崭商品哗房价初格的障提高笋；厦居民团住房斥消费搞观念吗改变肉更新正增大嫩了市益场需抵求量另；喊外来匆人口拖的大于量涌婶入，慰外地意企业满的进两驻又贵进一姜步加降剧了哑购房陈需求削德脆州发带展规战划对伶房地愉产业泰的影捎响跳德丽州市兆总体糟发展插构想躬图乌优20食03办年5代月，疗德州咏市市般委、提市政饶府作脖出扁“稿一城练三区肝、两蜜个东宪近裁”究的战房略决粘策，叶吹响射了启汽动建龟设河沃东新是区的粗号角坏。经等过一堂年多衰的紧认张施馅工，崇河东袍新城史已初欠见规移模。碗新建简、改絮造了趴新河琴路、姥东风资东路嫁、河著东大诵街、燕东方敞红路肆、杏吴园路茫等5云条道绸路，猴搭起唇了新永城骨铺架；同实施足了长哄河公园园、况锦绣序川景污区建零设，寺相继傍开工境建设杯教育舰中心洽、医雹疗中斑心、谢商务挥中心跟、单金位综仔合楼倘、村蹈民安掏置小引区和糕高档榴住宅吴小区鸭，德焰州市峡行政壤综合贫大楼或将于炒近日谜破土秤动工拐，新坏城大组开发夫。大露建设纯、大济招商浪的热瑞潮正湖在兴优起，梅一座徐生态顿环境驳优美根、设复施配吐套齐屋全、土现代叼气息珠浓厚看、充圈满生进机与雷活力始的现旺代化捕、园污林式查、生械态型泰的新服城区项呼之蛋预出砍。反守根缝据相狡关规喜划，序再建府成河贞东新胆城后谱，将逝继续点向东礼开发庙，相贞继建希成经和济开俯发区抓、经锋济开隐发区辩产业吗区两钳个功府能区穷。暖千随文着河抛东新娱城的爪开发坛，市袍政府托的搬昨迁，押那里急将要蜂成为溜未来撤的市拐中心浴的概誉念逐纺步在庸德城讯区市赞民形石成，俗一方凭面相洋应的赛楼盘汁开放皂量逐光步增呜大，垦近来斥的新常公开就的大河盘就贼是嘉羡诚房筛地产括开发蒜的嘉与诚尚梦东，颠总建子面积榴在2宇0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