房地产抵押估价报告2

房地产抵押估价报告项目名称：xx（户）拟抵押贷款项目涉及的位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住宅用途房地产的抵押价值评估估价委托人：xx房地产估价机构：安徽xx房地产评估咨询注册房地产估价师：殷乐利（3420230045）周莉（5120230030）估价报告出具日期:二零一六年六月三十日估价报告编号：\o"皖中安（蚌）评（2023）字第3403001018号"皖xx（池）评（2023）字第3417000268号询致估欢价委外托人恰函伤xx哥：确受辞您的软委托留，我预公司而对挪您册位于裤贵池码区翠居微苑夺E1窑2幢饱10日7、伍翠微乒苑小饿区E雹12令幢1捉08诱建筑罪面积录为兄18砌2.庄31罩平方抬米耽住宅苏用途潜房地慈产于膊价值呼时点奔二零纸一六志年匙六月洪二十擦日唱的抵尽押价郑值进宗行了备评估啦与测机算。巧本次节估价宾目的遥：为达确定兼房地音产抵攀押贷劲款额时度提橡供参这考依何据而窜评估颠房地过产抵站押价笛值。收我公眉司专寺业估捧价人劲员秉诉承独食立、融客观计、公浊正、群科学睛的原抚则，捡根据伟估价捏目的表在对漂估价隶对象跳现场筹进行产实地赶查勘盟、广龟泛收举集有未关房纠地产豪市场朗信息叛的基贺础上钉，全惧面分泡析了裳影响毒估价冷对象傻市场姜价格颗的各搬种因药素，缠并运嫂用《太房地穴产估叫价规桐范》错[G觉B/艇T5捐02异91蚕-2钱01眨5柔]规稻定的导科学番的估姓价方阔法（狡本次政评估密采用漠的估现价方宵法为粘比较茫法、塘收益婚法）壤，对厉估价茶对象厨于价仍值时驶点的杠抵押鹿价值舅进行祖了评续估。色其评颜估结驳果如朱下：敢估价泰对象丰未设殃立法撤定优跳先受初偿权也利下谱的价傲值：墨评估铃总价镰：￥涛82爸.0恨4湿万元替(大酬写：躺人民蔬币=820400\*CHINESENUM2半捌拾父贰万慰零肆迎佰述元整嘴)；夏评估村结果超一览牺表墨估价启对象单《房扭地产撒权证匪》味坐落灭建筑屠面积赴（倡m2担）责评估荷单价优（元喜/辞m易2船）垦评估丘价值敏（万哀元）哀1歌房地余权证钱池字俘第0拨10塑61莫68糟7B蜂号能贵池笔区翠蜓微苑陪E1报2幢匪10絮7派83袍.4梢6压45逼00议37氏.5筑6科2纪房地踩权池常字第烈01冷25刺99袖B号柳翠微番苑小杨区E扒12匀幢1泥08崇98哲.8姓5养45贤00修44梁.4减8堆合计由-舌-丹18艇2.哈31姥-打82贫.0骑4倾房地材产估保价师歇知悉照的各都项法吗定优踢先受蛮偿款跌：0偶元余（新法定床优先灭受偿盯权利阁包括驱发包副人拖民欠承溜包人牢的建押筑工坟程价向款，范已抵岗押担搞保的辫债权坐数额际，以制及其结他法言定优凯先受惑偿款我，根符据委明托方寻提供威的资才料和葵估价寻师的裹调查圣，未瓶发现姻估价勒对象徒的存挎在任剖何法沫定优辣先受甘偿懒款习。窑）崇估价门对象设房地氏产抵段押总叔价：市￥8卸2.盟04崖万元蔬(大纽写：张人民湿币=820400\*CHINESENUM2浆捌拾危贰万枕零肆毛佰侧元整辉)。兼评估穷结果斧一览叫表削估价寨对象招《房伏地产宾权证单》陶坐落腰建筑址面积息（答m2帖）金评估痒单价灭（元靠/否m丽2搏）咏评估表价值沉（万葡元）壤1袖房地烧权证浙池字辟第0锤10司61扬68估7B壁号贫贵池宗区翠塔微苑计E1齿2幢良10士7遍83纲.4理6堆45肤00搁37到.5办6胸2徒房地联权池贼字第接01顾25筐99桃B号统翠微妈苑小滔区E继12泄幢1永08崭98缴.8范5踩45后00侵44失.4凑8产合计尝-客-磨18冬2.黄31冒-蜡82纽.0默4庆特别兰提示莲：本疼次估默价目蜓的为讯抵押竖，假沾定估遍价对目象在滋抵押秩期内镰拍卖筝或者逼进行赢变卖害,因摇存在徒市场共状况哨、短凑期内滑强制狐处分电、购泳买群浊体的姿心理峡排斥域因素装影响帅,最跌可能摆实现构的价赚格一乞般与规评估恶的市赞场价旱值的钱差异肯程度潮大约害在5章%-议10陶%，生其合假理的完变现栋时间验一般啄为3切-5城个月待。淡呈米禁施死习烫欲虏发丈倒存含浴安戚徽至xx顽房地医产评缺估咨脏询有晓限公缝司娱法定投代表寇人：风报云扮弦脂乱惯它二零氧一六刷年丹六月帅三十慨日丛目诊咽虏缠录TOC\o"1-2"\h\z\u谈一、报估价办师声箭明心1邀二、台估价羊假设弯和限生制条烟件旱3值三、兰估价亮结果陷报告勤3风（一卧）估炎价委亚托人掏6瓜（二而）房屿地产喊估价盆机构壤6冈（三田）估缎价目鞭的逮6食（四慈）估买价对浴象遥7历（五乳）价剃值时伶点衫7改（六债）价士值类懒型逃8尚（七祥）估宋价依惩据量8险（八熟）估口价原宿则解9苗（九盈）估让价方疤法姐10糊（十谱）估止价结林果阁11余（十尼一）纪估价环人员马13养（十拜二）开实地踩查勘愚期碍13雪（十旗三）词估价港作业洞期量13奔（十医四）烤估价列报告师使用猜期限妄13骂（十冶五）烦估价办对象聪变现杂能力很分析凤及相餐关风丢险提煌示且13叉四、钟估价闸技术衣报告透20迎（一蹈）实逢物状区况描趴述与擦分析晶20尊（二蛙）权阻益状网况描释述与府分析何21滤（三圈）区乖域状比况描蒙述与占分析侍21屋（四辞）市鹿场背捡景描拢述与哀分析福22卧（五执）最盯高最棒佳利姿用分拖析傲22犁（六嗓）估撇价方挤法适表用性绩分析案29焦（七伸）估畜价测马算过捷程润31期（八屯）估因价结密果确炉定墙44塑五、茫附优皆腹件动47表附件略1：拜估价桑委托幻书及佳法定张优先东受偿挺款调鸽查记半录昨附件馒2:译估滑价对员象及灯可比湖实例查位置格示意语图才附件残3：悼估价使对象蚕及可波比实效例照巧片帝附件蒙4：皱房地站权证竭池字嫩第0损10绝61违68失7B戏号、拨房地桂权池恶字第烘01径25莫99免B号舌《锋房地既产权榆证晕》尽复印革件挂附件旋5：解池土到国用烛（商南品房谅）第摔23绣0/烟20内06描号、移49急04什/2陷01柴0号倍《国膀有土胖地使屯用权兄证》见复印建件锋附件去5：差委托壮方身毯份证畅复印拘件总附件版6职：房沟地产缠估价鞠机构太资质荐证书术、房连地产节估价搜机构朽营业枣执照粗复印骆件君附件总7杂：注技册房刘地产薄估价王师资皂质证赚书复迷印件指附件寺8则：其跃他资料料材估价圆师声厉明叠我们枕郑重嘴声明槽：忘1、阔我们蔬在本惭估价巷报告戴中陈凯述的臭事实丈是真党实的陷和准铁确的蜂。嫂2、冠本估锈价报配告中负的分版析、轰意见浪和结从论是倘我们宅自己盲公正商的专订业分际析、誓意见框和结其论，酿但受洒到本届估价眨报告晓中已众说明炸的假乳设和游限制乏条件但的限别制。店3、域我们茶与本仁估价通报告捧中的师估价灯对象法没有鸡利害众关系指，也盏与有府关当柔事人等没有讽个人慌利害抵关系随或偏塑见。肾4、递我们羊依照央中华牧人民悔共和葵国国岗家标锈准《很房地畅产估腐价规鹊范》违[G霞B/负T5掀02寿91愁-2茫01槐5]昆和建退住房保【2菠00纪6】削8号效《关纷于规马范与霉银行爷信贷悦业务渐相关鸟的房周地产选抵押顿估价搅管理送有关舰问题订》进岸行分慢析，扶形成砖意见袭和结唤论，寿并撰请写本疲估价陡报告丸。办5、喂我们边已对羞本估血价报帜告中占的估诞价对御象进末行了缺实地仍查勘第，实箩地查才勘满期武为缺20愤16筐年鹊6月丑20坏日甚，即筑本次欲价值毁时点愈。参炒加实拔地查摧勘人盏员有资：朵殷乐农利小(注兔册房崇地产堤估价重师)厌、顽周莉肾(注俱册房桌地产遍估价盗师)歉。弹我们崖对估类价对涨象的咸实地义查勘晚仅限路于其恨外观浙和使某用状珍况，见对被暑遮盖串、未魔暴露泳及难枝以接杀触到绘的部阀分，筐依据避委托贷人提隙供的蝴资料紧以及胡当前彻建筑才行业选一般剂标准延或相涌关规抽范进略行评启估。泪我们因不承历担对久估价欠对象厘建筑男结构感质量危进行蜓调查女的责氧任。栏6、社本估嚼价报筑告是蒙由专革业估迷价人递员完身成的乖，没拉有其裕他人诞对本迁估价晴报告践提供臭重要困专业丈帮助野。碗7、乘本估限价报岁告未钓经估仪价机肤构书饥面同赛意，痰不得唱向委较托方鞭和评郊估报页告审奋核部渡门之油外的浅单位枝或个棒人提层供，弃报告叼的全杜部或吧部分苏内容害，未烤经许朱可不私得发叔表于微任何朋公开叶媒体出上；寻对因侨忽视瓜本估级价报敌告揭铜示的磁相关架事项堡所引订起的犹相关燕法律安责任贷，本株估价梁机构服及估厚价人富员不撤承担盘相应倍的责姜任。桨8、壶本估牺价报堵告是究我们必根据爷估价拖目的俱，遵邀循估搜价原劈则，烫采用啊科学段合理沫的估榜价方知法，绪在认择真分驶析现谊有资悄料基叮础上筹，经邪过测岛算，误结合扰估价罗经验资与对启影响夜房地掉产市篮场价缎格因恨素进掠行分跑析，冻为确疑定房候地产岛抵押凑贷款腊额度王提供粗参考洁依据缓而评线估房矩地产毛抵押损价值荡。晌参加秃本次张估价抢的注芝册房郊地产应估价尺师灯：隔姓后名迫腹淹案闻孟木例肾注册页证号堤驶将哨忙啊布兽签夺字骂殷乐肠利足34贝20甲09削00级45滑周计莉顷51寻20污11雁00懂30盏估价有假设弓和限慎制条友件昨（一嘉）一蓬般假套设象1、婶根据香估价唇对象懂的使木用现优状，增基础辩设施砖设定中为“苹六通赛一平捞”（翻即通龟上水馒、通谋下水仙、通锹电、坡通讯贪、通痕路、弹通气逢，场伐地平佣整）把。馒2、剂该房怠地产两实际论用途拼为住墙宅，隆证载慎用途改为住每宅，邻按照墓最佳沫最有束效使斜用的疾原则生，估握价对摇象用瓣地最良佳状瞧态为捐住宅毯用地隆。康3、控估价课对象趋四至愈界限付清楚逝，权芹属状纵况为菊住宅搏，无晴权属死争议饮，房症屋建趁筑面亭积、孕宗地捕土地润使用嘴权面身积均仇以证安书登两记面打积为前准。匹4、小估价诞对象提占用友土地芬使用脂权性北质为别国有详出让百用地太；根鹿据《遗中华然人民摩共和缘国物印权法踢》第秀一百顷四十锋九条饭规定亦：“皇住宅室建设土用地侦使用地权期炼间届果满的施，自背动续色期”型。本国次估爷价中足估价客对象杰土地涉为出搁让住响宅用役地，活土地粗使用丢期届忧满后惭，自伶动续树期。柴（如塑果有津未定雄事项皆，应岩说明配清晰己，一捐般不素允许辛抵押缓。）府5、挥本报斧告估庙价结孟果是娱估价燥对象国于价歼值时租点当泛时市侨场状灰况下馒形成呈的客凭观合世理价称格。杏6、浙委托壶方向艰本估葬价机确构提执供的狱有关巷证件粪、资酸料和塌陈述恶的情池况必麻须是葛真实邻的；隆其所减提供狠的数斯据我混们未仓经现冻场测瘦量，服并假挠设其挎为真疾实、烂准确买的。府7、裙本次意估价螺时，父估价云人员墨对房堵屋安略全、次环境弃污染天等影露响估惩价对兽象价佛值的神重大毙因素绑进行结了关肿注，敞未对宫估价呼对象鲜隐蔽膜工程狱进行底测量爽、实盾验；乘本次涉评估抹假设共其无旦基础版、结胃构等殊方面蛛的重戒大质萄量问塑题，偏且符监合国逃家有饥关技狠术、脏质量失、验浴收规鸡范，霜符合翁国家负有关狐安全畏使用攻标准使和环恶保标强准。赔（二侧）未默定事搞项假佛设辞未定钟事项型假设习是指最估价组所必季需的评尚未芒明确但或不胶够明扰确的公土地级用途烟、容厌积率狭等事貌项所计做的团合理爷的、档最可丝能的萝假定暴。虚本次乌估价纲对象清状况坑无未桂定事常项，托故无府未定戚事项耐假设嫩。落（三扩）背夸离事摄实假定设扒背离驾事实肥假设浇是指畅房地掩产设芬定的爽状况胶与实财际状歉况不川一致熊时峰，络根据死价值列时点扰时的堆估价慢目的窜进行侧的假装设状爷况。土估价仍对象加设定造状况登与实弓际状劲况一更致，赵故本唯次评勇估无恭背离粱事实妙假设壁。此（四戴）不何相一贴致假棒设亮不相剖一致失假设翻是指席房地季产名刑称/限地址莲变更皱、辜用途浆、权勤利人劲不一郊致棋时，男而根趁据价故值时舰点时敏的估可价目景的进版行的痒假设况状况邀。葵本次炸估价捎对象眯状况仗之间沟无不炕一致删，故督无不滤相一报致假浸设。恨（五辜）依集据不翻足假贴设欣蹄煎依据姨不足刻假设允是对娃房地乔产灿事实粘不了剖解钱时夫，而怠根据球价值填时点干时的牧估价米目的销进行批的假扑设状趁况。乐本配次估改价对驻象无乎依据肆不足吧，故玉无依年据不抓足假记设。满（摊六尝）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在旋同等雕条件卖下的诉价值众或价享格偏锣差在抽合理的范围哈内。欠5、限价值掉时点等原则徒房地扛产市范场是捕不断乐变化讽的，赠影响购房地烘产价谁格的摊因素霉是不畅断变择化的俭，房夺地产明价格钟自然谅也是陡不断拒变化氧的。蔑因此过，房侄地产害价格子具有佩很强斯的时除间性妙，每勾一个榜价格绣都对幅应着绝一个虽具体白的时泄间，始估价猛结果饭是在染根据军估价得目的残确定灿的某芳一梁特间定时凑间的界价格武或价佩格。你6、柱谨慎侍原则立房地配产市易场价端格的符变化贺受多唤种因虎素制四约，坑每一慢种因虽素的量变化没都反劝过来服影响薪到房冬地产饮价格洽，从扒而影段响到丹评估帆标的尺的抵繁押价滑值和庄抵押驼贷款喷的资陆金安衔全。饰谨慎佛原则蒸就是馆要求台在影芝响估爱价对庆象价青值或沾价格仔的因窜素存藏在不量确定遇的的铸情况耕下对腊其做闸出判注断时誉，应脊充分迅考虑篇其导拍致估冒价对幻象价奔值或痕价格酿偏低婚的一交面。书谨慎舞考虑饭其导套致估斥价对般象价坏值或供价格胜偏高次的一杂面。讨（九充）园估价鲜方法怎估价练人员汇根据剪中华瞧人民拣共和通国国魔家标知准《蹦房地丛产估忧价规列范》京和估咸价对悲象的托特点免以及床此次捐评估叮的目略的选电择估森价方誓法。点《房捉地产谈估价脱规范乔》中炼常用滨的估朝价方丧法有致比较暂法、游成本旋法、短收益额法、肢假设昏开发唉法。威1、炼本次酸评估胳未葱选用忙的估涂价方禽法及么理由份由于凝该房岛产位锻于滔贵池臂区翠涝微苑强E1范2幢鹅10沉7、市翠微办苑小场区E荐12拿幢1想08黄住宅削，该遵区域梅近年踪来征通收、酬拆迁宫资料份少，卖不易只取得徐土地惧成本甘相关抓测算涛数据继，因伞此本咱次估告价不蹲采用猪成本确法；洋另估锋价对矩象不观属于羽待开其发或爪再开笑发房浑地产菌，因筐此不纯适合粮采用云假设盲开发英法。删2、茫本次扒评估双选用来的估验价方侄法及偷理由敞①由蒸于估陶价对只象属痒于遗住宅忘用途飘房地奉产，庄位于摸贵池躁区翠结微苑蜓E1巷2幢敞10轿7、赠翠微喷苑小梳区E夏12债幢1佣08虎，该驶区域董为住衬宅房何地产魄的较既活跃倘区域反，住比宅房爱地产压的成升交案抹例较匪多，奶符合洞比较前法运板用的厦条件锦；育比较验法是斩选取介一定倾数量镜的可默比实豆例，政将它论们与冈估价功对象苹进行栗比较养，根融据其列间的商差异道对可淘比实创例成倍交价裳格进丰行处沈理后畜得到糖估价惧对象脾价值主或价纠格的播方法益。握②又速由于悦此类锻用途誓房地恭产收歪益性狂较强吗，尼用于致出租书房屋茧较多寿且租尖赁需贺求旺馒盛，赞房屋龟的收伟益经临常而仍稳定插，符歇合收验益法惜运用骡的条脾件。岸收益朽法是炮预测励估价挪对象怒的未养来收堤益，瓜利用筹报酬伯率或丑资本喇化率多、收动益乘哗数将羽未来你收益巴转化号为价喂值得轰到估抗价对吴象价屑值或里价格支的方丈法。浅综上量所述杯，本职报告陈将采太用比臣较法耐和收妥益法问对估抄价对窑象进滋行评败估。缝（十茅）寸估价秆结果复此次握估价诸中所塌使用森的币沃种为网人民被币。攻本估住价机摆构根墙据估纠价目瑞的，宁遵循描估价遭原则拉，按资照估阳价工把作程仔序，务采用亡科学时合理修的估荣价方躲法，汽经过票周密扩、准潜确的鹅测算吴，并器结合雹估价杜经验害和对擦影响伴房地探产市城场价丘格的懒因素真分析灭，确赠定估楚价对其象在边符合孩报告竹中已岭说明词的有既关假埋设和密限制博条件反的基浮础上批，于马价值乏时点妙20围16玻年鞠6月斥20银日经的评量估结竖果如虽下：与塌房地巨产夜未设钢立法努定优桌先受稠偿权浓利下贫的谈估价蕉结果范汇总贿表：沿币种城：人痛民币句估价敌方法盗相关焰结果本比较骄法锡收益耍法捆估价梨对象屠一鼠总价丑（万取元）天47屋.4认9瓣28语.0米0它单价刻（元建/裤m乡2销）旗50谅07串33唱20君估价耕对象某二撞总价显（万槐元）水单价衰（元碰/纹m讲2律）希评估快价值约总价飘（万织元）沸82针.0础4耕（大辽写:晋捌拾于贰万眯零肆夺佰季元整肢）胆单价肌（元烂/闹m南2析）亿45近00射房地拜产抵贡押价耀值评锯估结栽果汇湖总表界：疲赵诸填末启旷唱遭复坝昨蒜痛待架捧哗蒸召源场扩斑币费种：剪人民害币挖繁换猪揭咐绢鄙曾从议性估尽价对牙象珠项目间及结溪果客估价损对象摊1、鼓假定瓜未设械立法锤定优即先受江偿权懒下的挪价值赖总价穴（万残元）誉46芝.4鄙1代（大佣写:颠捌拾个贰万弊零肆届佰士元整植）微单价隶（元绢/禁m晴2寇）母45姥00洪2、数估价谦师知厅悉的牌法定躺优先虑受尝德款邀总额飘（万怜元）己0送2.珠1已都抵押撑担保谨的债钉权数技额阿总额纵（万腾元）咳0乡2.很2拖绍欠的且建设拖工程剥价款艘总额恳（万卫元）陆0底2.米3其傍他法坐定优此先受轮尝款政总额加（万北元）隔0辽3、粮抵押成价值微总价修（万萄元）撞46便.4灾1召（大家写:锅捌拾窄贰万罗零肆摊佰汁元整慕）么单价辛（元郊/狡m狐2泥）楚45铜00抛（十彼一）汪估价旧人员动参加瞧估价旁的注久册房坡地产裕估价兔师加姓名朴注册脊号周签名革签名合日期雾殷乐董利肿34远20斯09欧00栋45笑周精莉资51晕20策11摘00穴30众（十弃二）速实地决查勘眨期赠二零烟一六谨年稠六月吃二十供日朝（十词三）泉估价祥作业斥期哗二零痛一六舒年骨六月捷二十包日救至桑六月贩三十迫日印（卸十址四堡）冲估价甜报告沉使用你期限雅本叉估价沉报告熟使用瓶期限蔬自双估价瓜报告袋出圈具之讽日（兰二零赢一六浓年朝六月悬三十萄日地）起躺一年考内有商效夫。捏（十啊五续）港估价脱对象伞变现鹊能力永分析掘及相故关风搭险提梦示鞠1、连估价性对象悔变现骄能力思分析收变现料能力聋是指诉假定糖在价浅值时洲点实炊现抵浊押权还时，毕在没栗有过刺多损传失的毯条件氧下，隔将抵真押房玻地产脉转换味为现仍金的杠可能北性。妇本次吵评估杂主要芽从以涝下几异个方客面对博估价浆对象偶变现贷能力早进行抽分析覆。贸（1家）影皇响房庭地产容变现班能力酷的主储要因分素肚①房蠢地产伯的通怀用性搂：通冤用性摊是指纹是否糟常见则和普壶遍适蚊用。逢一般务而言尸，凡燥越是羞常见灯和普阔遍适便用的驱房地们产，关即通子用性迹越强黄，市驱场流屡动性桥越强的，一滩旦进坐行处越置，黄受众吵面广案（市妙场上脂可能从的购质买者画多）林，易患于处吓置和炒变现帽，变塞现能阿力也度越强困，反竿之亦炕然。黎估价肿对象灶系一扯般常瓣见的弱住宅案房地丝产，信其通旷用性痰较强程。拢②房视地产头的独雨立使招用性类：独授立使档用性哭是指贷能够御单独州的使谜用而严不受榜限制疼。一穗般的角独立朋使用惊性越勒差的血房地尺产，吸越妨烦碍房武地产缴的使蒙用，退变现谢能力厅越弱倘。膛估价旱对象炮基础跌配套斯设施胶达到计“诉六通昌一平授”，兔且估馅价对惭象于娇价值够时点窑处于考正常叔的独撒立使妙用状誓态，扛具有门较强弟的独季立适军用性军。惠③房务地产慢的可循分割厌转让究性：愤可分患割转炊让性梨是指宅在物户理上锣、经边济上旧是否反可以蝶分离嫂开使章用。丢由于援价值逮大的捏房地宗产变绕现能低力弱考，而梁如果涌该房歉地产量容易竭分割区，就暖可以淋分割戚成多滑个价鹅值量蝇小的大可以疮独立嘴使用蹈的部卫分分绕别转促让，隙这样疼就可爪以提妨高其穗变现相能力壮。谷估价败对象戏系住杠宅用指途房早地产滴，一格般情亮况下社估价烘对象乌分割窄转让旱可能漆性不知大。枯④房掘地产肤的价雪值大庭小：获一般段的说膛，价凭值越乓大的蚁房地帆产，潮所需心的资扎金越眨多，胜越不朵容易含找到父买者母，变社现能桌力自棒然较庙弱。辟价值汗大小复对变赤现的浅影响额是指是潜在昨购买着群体权的承善受能撇力，播房地洞产价申值越渔大，薪潜在覆购买脆群体倍的范暂围就肆越小轧。撒估价微对象搁总价因值适喇中，低变现醒能力调较好如。股⑤房峰地产霸的开呜发程车度：税一般翻来说拌，开喜发程厉度越铸低的型房地项产。咏不确筐定因盛素较塌多，检变现屯能力慨较弱享。乓估价提对象量所在出区域继内基场础设疲施达谎到宗元地外杀“吼六通垃一平崇”，璃开发初程度依一般遭，其寒变现缠能力庙一般梢。脸⑥房带地产哀的市拘场状精况：摇一般执来说括，房聋地产怠市场闷越不搂景气塑，出塔售房革地产辨越困卖难，驾其变乳现能矮力也撞就越佣弱。渴估价洗对象啦系住吼宅用尝途房色地产禽，同才时异池州订市贵耍池区辞房地虹产的姑“二慧手房要”市责场发少展较钩成熟枯，需木求较挪旺盛驼，住克宅用溉途的红房地邪产市齿场较接繁荣尚，估盐价对深象变塞现能院力较加好。燥⑦房她地产忧的区挖位：刻一般册来说颤，区役位越披偏僻挖，越载不成随熟区宝域的绸房地途产，搜变现排能力思越弱苦。谊估价炮对象救所在著区域你内生锁活配篮套设梅施比秩较完滤善，阁人口桃密度凑较好躺,已逆经形堆成成休熟的将住宅弃区域丰，变轧现能掏力较森好。鼠（2目）背假定利在价闹值时柱点拍我卖或屿者变惊卖时笛最可丹能实妄现的象价格届与评殿估的她市场裂价值死的差玻异程叠度折这种耀可能披实现泛的价绑格与植评估忌的市狡场价炮值的秀差异暗程度生是指而在“保价值居时点恰”,先而且生是“于拍卖待或变惩卖”刷的情茄形。哲而这节种差跳异程竞度主值要取坑决于小:市法场状迹况、城短期面强制吸处分锈、购派买群昼体的更心理汉排斥葬等因踏素的领影响当,其桐最可全能实尸现的帐价格灾肯定狱要比犬评估唐的市居场价券值(舍指合图理的赔市场禁价值惰)要掌低。摸①乐市场突状况誉:估巡价对松象位足于植贵池拢区翠蓄微苑青E1唱2幢胃10吗7、部翠微贤苑小若区E递12念幢1瓣08底,区吃域内头新建删成的达住宅忌小区剩较多亿,二册手房轨交易牺较为能活跃快,房开地产更市场塞状况稿较好榴。死②肿短期课强制根处分越:估湾价对竭象位拔于疲贵池欲区翠蔽微苑腹E1辟2幢妄10沙7、枝翠微听苑小堂区E惹12罗幢1枝08维,周症边公淡共配皂套设评施较千齐全猫、自杏然与句人文哄环境绳良好青,但艇由于惧区域鸣内同获类型扁住宅另存量伶房较铁多,核供需顽处于敌饱和范状态腥,估波价对验象短尤期强凭制处花分时挤间相碍对较糠短,瓣快速催变现深能力吵一般厌。逆③旬购买喷群体暮的心栋理:梁由于隙估价屈对象慕是“捞拍卖龙或变围卖”补的情采形,哪购买园群体呜在购黑买时餐可能校存在途一定台的排谊斥心君理,贞影响再估价融对象头的变娱现能各力。佛（3裂）狱最可穗能实设现的式价格猎一般陵比评掘估的任市场舱价值吧低的且原因绢：怨①期却限限刮制：孕相对猫于正恼常市百场交镜易而润言，历拍卖番成交责对于妈时间义的要罚求更摩高，指首先很拍卖定会召毒开之溜前一订般只演有不烫超过肤15早天的舒时间它进行嫂宣传健，而耀且拍庭卖成优交后扬往往认要求叨购买文者在冲较短浩的时程间内贺付清仙款项交，这衔样就逃不符聪合假速设条顺件中侵的有芽较为陶充裕把的时秀间的呜设定何，从振而造纺成拍录卖成牢交价乳往往肯同市黄场价扑有所湾差异惨的现抬象。剑②税叫费差作异：片根据吵《拍扶卖法竖》的舰规定间，拍贪卖人框可向吐委托义人和厦买受浇人各旷收取颠不超惯过拍随卖成杰交价丘5%逗的佣饲金，冻这就继意味奋着买趋受人突要较银正常沟市场肚交易怕多负忘担拍薄卖佣睡金，熟造成遵了实梯际承裙受价蜘高于币市场晃价，另在这馅种情因况下享，购刑买者宇往往圾会调椒低购缓买上统限，拴造成通拍卖底成交欣价格凤要低苍于正族常市仔场价存格。诱③心纽理因留素：持心理隐因素嫂是影学响拍匹卖成携交的帅重要预因素榆，很脉多人燃认为勇法院泪拍卖防的房乱地产残不吉肃利会浙造成津其不抹去参乒加竞斤拍，塔参加奶竞拍惠的人凶群也崖容易始受到步拍卖钓气氛横的影争响，沸如竞柳买不脖活跃撕，会朗造成号观望鸡、等子待，症心理匆期待勇降价左从而丘造成大一拍简成功道率低死，且蝴最终央成交绍价位衔低，斜也可白能会行有竞晨拍非狠常激顺烈，构造成鉴购买笛者不搅理智建冲动晋购买节，造络成成灾交价车高于饱市场弦价。甚④买光主限革制：踩拍卖卸公司钩在进抹行宣宗传时静，往词往通圈过网絮络、禽平面皂媒体典、推舌介会抄等形仇式进贤行信柿息的晋发布嘉，考甘虑到递不同谋人群版接受货信息随来源竟的习非惯，红造成与了可述能的盏潜在归购买神者可渗能看匙不到杀相关糠信息下，对差于某罢些通千用性皂较差委的房卫地产摇，因叔其房统地产追性质政决定寻可能搏购买乌的群逆体集勒中在阶一个家较为涨狭窄蚁的范拖围内慢，这饶样也妙就造镜成了抢拍卖割成交扛价与蛇市场袋价的袋背离咬。杜综上交所述棵，假款定估择价对幻象在赔价值血时点缩拍卖册或者歪进行舞变卖好,因喊存在稠市场催状况挎、短拖期内挠强制殿处分灾、购矩买群渐体的筒心理忙排斥烈因素钥影响场,最准可能冠实现翠的价菠格一演般与称评估笋的市旁场价虽值的逐差异馋程度网大约励在5宇%-饼10哪%。肆（4裁）眨变现坝时间典的长犯短爹处置缴房地奇产时掀,其治变现询的时论间长租短与禽处置肯方式盼、估邻价对愿象的易面积蛮、用额途、厕价值择、成亲新等贝因素课有关絮。一却般说诱来,尽以拍何卖方泰式处车置房居地产近时,孤变现者时间是较短晓,但强变现杜价格义一般性较低储,变婚现成原本较网高,须变现崇时间苗的长意短直云接与着变现桨能力瞎的大搞小正点相关罗。缓估价观对象捧抵押钥房地炉产如爪在价古值时矩点进否行拍贺卖或炭者变涌卖,贴其合棍理的袭变现款时间名一般唉为3洞-5础个月仅，变仆现能径力较危好。抗（5盯）观变现独的费粥用、吓税金愧的种鹅类和赵清偿平顺序抱①兆变现器的费宏用:绢一般推包括弱法院蜓执行桃费、痛评估震费、纹拍卖网佣金侦及办毛理过陕户手失续时坚发生禾的行新政事陵业性馅收费怠，一兵般情瘦况下内,抵男押物近的处进置都紧需要麦经过恨司法点程序穿,这说个过翅程中订产生岗的费怀用可回统称鸽为诉解讼费铲用。躲根据览《诉隶讼费霞用交果纳办恶法》捧(中究华人颤民共巧和国骆国务片院令睡第4隐81车号)冠,人毅民法渴院收郊取的营诉讼译费用第主要刷有案痕件受轨理费够和申候请执讨行费所,另豆外还丢有执栋行中梨的实唤际支表出费没用,虾包括才人民电法院容执行滚人员煎异地赚执行僵本案买时按捷照国冻家有运关规价定标皱准支姜出的附差旅妄费用钳,有规人民纪法院蛋或人溪民法赢院委珍托其呆他单恶位或宇共同酿进行尤的与堪本案盘有关吗的勘潜验、论鉴定庄、评适估、邪拍卖恭、仓迟储、秘保管嗽、运妄输等衰实际朽支出似费用赖。另据外,振诉讼舌费用羊还包壳括抵玻押权寄人支灿出的虽律师润费用竿等。邀②氧处分船抵押嚼房地腰产应甜缴纳介的税臭费主感要包扔括营私业税揪金及漆附加弯、土猪所得翠税、惭印花蛮税、泥交易键费等属。估茅价对宇象若嫌在价羡值时娱点进插行变毙现,俗其过区程中介发生哲的税嫩费主膜要涉强及营原业税穿、契鸽税、示印花堵税等泊税金慢及交旗易综让合服岁务费倚等费态用;芒以拍脆卖方倍式处裤置抵荷押房恩地产俩时,断要支腊付拍戏卖佣余金、假评估题费、变法律荡诉讼骆费及喂保全争费等沾费用服;抵闲押房竞地产昂原欠耗缴的原各种油费用门(除爬优先核受偿乓款)兔,需各要在陡变现脂过程血中补氏交的书,也普应计投入变澡现费茂用中扰,主钥要包横括欠让缴的规水电尝暖费营用、厦物业送管理瓜费等修。毁③即抵押咱房地助产如酒在价绑值时崖点进采行拍惩卖或益者变深卖时巩,变夫现后海所得括价款疮除了前法律皂规定帆优先义于本懒次抵余押贷伐款受梯偿的舒数额竭外,宏一般命应按择下列瓦顺序昌进行恭清偿并:A港、支棵付处心置费费用和遣佣金仰;B赞、偿拔还法肌定优鞭先授苦偿款想;C鸭、偿器还抵医押权肝人(叛或债用权人晕)的遭债权吴本息确及违剥约金国;D瓦、余吉款交筒委托济人(历或抵姨押人税)。悉估价创对象行如在董价值什时点撒进行傻变现阳,其双清偿园顺序枕如上孔所述踢。满2、装相关阿风险宇提示减（1恳）撕预期拒可能唱导致港房地以产抵鹅押价再值下秧跌的比因素叔:缓①染近几逃年来魔,国曲家针逮对房掠地产巷相继触出台窑宏观凑调控沾政策寻,将甩会影趴响房荷地产奇市场燃价值跃,使娇得估顶价对耍象房叉地产稍的价暴值未支来下径跌存蓬在一址定的耽可能闲。培②炸如果三未来皂发生惨区域母经济杏衰退吼或和笨其它阔社会居、政引治因唱素的筹剧变嗓,都已整体轮下跌华,估奋价对纵象房橡地产如的价随值下找跌成赤为可吼能。爱③粗如果山未来盟估价笛对象丑房地屯产的惧环境似因素脆以及吓区位块条件重发生杰恶化节也会笋对估咳价对阻象房踢地产罩的贬徒值成名为可琴能。欠④弱房地绞产抵完押期祝间,元抵押继房地流产仍判由抵巡押人偷占有知、使扒用。躬若抵赶押人唉人为鼻使用偶不当效,如邻擅自店拆改崭建筑饰物,冶破坏停建筑灰结构忙等,急将会苍加速拒建筑醋物的俘物理馆折旧忌,导告致房间地产拢的贬茄值。线⑤配如果自未来滑遭遇捉不可貌抗力淡的因辜素(败如火更灾、狸地震银、水铲灾)法等,叠也会主对建望筑物蚁产生丈破坏扇作用惭,进尤面导友致建挠筑物狸折旧壤加速冶,使肺房地振产价稠值下充降。疾（2蜻）慢估价壮对象疗状况觉和房慰地产杰市场手状况闭因时漫间变铁化对拳房地茎产抵节押价念值可扯能产宾生的偷影响偿:造本估督价结沃果是党估价冠对象留在特磁定的鸦价值嗓时点悼和特卸定的嚷估价务目的灯之前价提下火的市卸场价中值,滚随着厅时间睁的推织移,膨估价种对象惭房地潜产状灯况会渔发生扬变化末(尤腾其是样房屋嘉折旧歉,土较地使漏用年着限缩监短等群),贞房地灯产市究场也梢会发序生变赖化。希因此县随着绩时间零的推扁移,槽估价呈对象新的价底值也烧会发巡生变剩化而支与本阵估价革结果揉产生汉偏差婶,这都是属牙于正尚常的近房地矿产市撕场现车象,党作为垮抵押言贷款喇之目届的,贤提请疼抵押雁权人疫注意趟估价衬对象镇价值骗的减筹损。哥①你估价忌对象侍状况度因时迎间变捡化对圾房地询产抵毁押价非值可驱能产罚生的铲影响致估价城对象迅状况向因时知间变缘化对元房地译产抵绳押价辅值可进能产抚生的捏影响跳，从妈物质他折旧晕和功拜能折陶旧的饲角度续考虑置，其借影响挖一般纠都是虽负面鲁的，氧房地牛产抵饿押价哨值呈授一定殊程度宣的逐翼年下艇降趋训势，巡下降回的幅弦度视孩房地猴产类涌型的灯不同贞而不犯同，摘以及滋视估泻价对董象使掠用情讯况的督不同来而不伍同。惊因估伍价对示象是葛住宅捞房地梦产，辩住宅驻房地丸产其蛙抵押粗价值凤下降逃的幅污度一拳般较借小。橡②奴房地餐产市核场状盖况因鉴时间溪变化畏对房采地产潮抵押孕价值候可能己产生唉的影宵响楼（郑3些）抵既押期壁间房钞地产婆信贷早风险闲关注壮点分别析李①缴抵押有房地饶产本苏身的轨风险磁适应复性风备险：挡并不区是所拐有的手房地扯产都干适合产作为峰抵押患物，位作为烘担保骂物的惩房地交产必骄须具啦有合务法性酬。昆预期厉风险忽：抵河押期盟间房停地产叙市场鼠变动超或泡箭沫破肉裂造粪成市呜场价均值下请降就忆会形绢成预身期风泥险。婆变现尼风险集：因苏处置晌抵押将物的叙短期历性、游强制胡性、玩变现卸能力粗差和可处置观发生焦的税馋和费汤形成肯价值刮减损欣甚至惹资不炭抵债段的风喘险。搬耗损卡风险宣：在友抵押侦期间验正常捎使用谎房地盈产也签会造质成抵毛押物余的一许般损废耗;太不正腹当使蕉用或么空置承，质比量隐纽患，掠管理层维护钞不妥稳，甚刷至火萍灾等水意外和都会座造成聚其价伪值严秒重减复损甚灾至消溉失。珠②塞系统窄风险梦分析劫市场陆供求韵风险毯：抵搞押房任地产链所在链的地振区房观地产惩市场猜供求轮关系总的变遥化所晶带来睁的风辆险。钢政策士、政穷治风贴险：袍政府联有关救房地仍产的材税收渔、金抚融等劈政策腾都会赞对房吐地产陪收益居目标像的实筛现产牧生巨洋大影战响，除从而充给抵馆押权旬人带批来风鄙险。堪政治州风险具一旦击发生烦，不著仅会旋直接局给建蚊筑物抵造成字损害贪，而必且会绵引起松一系相列其氧他风隆险，相这也孩是对渔房地考产危弃害最等大的惨一种洋风险场。争信用衔、道醉德、缺经营摆、管绣理等景风险骑：抵传押人鼻（贷滥款人局）信载用、粘道德芽影响碌着还福贷计姐划，不其企灶业的述经营睬、管国理决句定着柳还贷培能力催的实珍现。寒或然植损失凳风险钱：火症灾、狂风灾拣或其幸他偶艰然发朽生的品自然务灾害糕引起昼的抵像押房旷地产逃的损玻失。恨③棋估价葛报告滚中忽桶略考皱虑或劣者无缓法考道虑的违某些疼因素彩（条屡件）贩对估核价结贩果可巡能产踩生风傅险的凯披露胃估价贱报告时使用价者应善合理盗使用逝评估教价值闯,关获注处诉置房肠地产要时快我速变眼现及阁费用悦的影此响,苏当房抢地产辟抵押逗估价堤报告厉出具廊后至讲抵押圾登记稠之间氧,是损否会鉴出现赴法定伸优先芒受偿鼠权利具。黎（祸4丸）合秋理使斑用评救估价著值袖请充逢分注烧意市子场风执险及座估价恳对象蚁的变脚现能姻力，甲合理隐使用星本抵挪押价哨值。兼（牵5姿）定赤期或辽者在闲房地普产变捉化较呢快时朋对房纱地产锹抵押狐价值快进行吐再评辫估众抵押拆期间拒抵押熟权人绵应每雄年进钱行房设地产海抵押辨价值谨再评困估，昨在价糟值时纪点后蝶,有狭效期挡内若喊房地膜产市滨场价叹格发走生较涝大波尊动,倍并对买估价俱对象略价值元已产谣生明滋显影劫响时气,委论托方击应及句时聘蝴请翁房地俘产津估价喷机构么重新涉确定渠其市超场价益值。挤估价唤技术活报告支（一拴）实粥物状税况描访述与坐分析翻本次压估价久对象虎为间贵池姜区翠川微苑扁E1涂2幢厉10杀7、巨翠微湿苑小诉区E脾12炊幢1饼08舱建筑薯面积颜为砖18龙2.度31恐平方四米籍住宅层用途脱房地突产。税估价纵对象甚四至袄：固东临虫九华表山大争道，肯南临拦人民牧路，榨西临触清溪持河，概北临勤秋浦性东路广。弯估价秆根据概委托裹方提膨供的绞资料观及现蓬场查轨勘情挪况，州现对堂估价铅对象酱实物稳状况毒描述斥如下熔：者土地刑实物祥状况召描述烫与分皇析先四品宫至别东临贫九华普山大放道，锯南临塘人民甚路，鲜西临得清溪袖河，某北临职秋浦叛东路职用甜惑途辞住宅摔用地趋土地红使用漂年期羊根据堤委托寇方提胖供的披池土盼国用胁（商膝品房养）第趟23许0/催20郑06千号、肢49言04啊/2弹01掘0号扬土地如证坦显示帜，该陡宗贺土地毯使用腿年期卸至山20滴68户年1椒2月偷25雪日哭。因咬此自留价值拖时点丙土地泥剩余鸦使用哪年限法为期52冒.5给1泛年度。潮开发亡程度轿宗地匆外“国六通第”（武通路衔，通雨电，灶通上叹水，泼通下蝇水，丈通讯界，通航气）床，宗孙地内蠢场地就平整臣。记土地破实物港状况即分析乱综上战所述谈，估六价对岸象四篮至界哲限清抵晰，鞋面积佩适中找，用赢途符饮合规辽划且贫为最血佳用汗途，外土地槽形状堡规则扩便于踩利用爆，地巡形为刘平原先地，株地势袋平坦恢，所灰在区甜域基逗础设剧施已庙达到紫“六亡通”惭（通分路、堵通电型、通派讯、妥通上键水、蜘通下命水、训通气叶）及罢宗地膊内场怠地平伟整，污对估夸价对轿象房跑地产公价值哗具有诞明显包的提币升作怪用。妻2、序建筑拌物状之况描坝述与站分析蝶估价蒜对象纳位于稼贵池甲区翠肢微苑顽E1庸2幢移10揉7、偿翠微嚷苑小伍区E励12辛幢1饼08姜，登建筑秒面积煮为游18盛2.底31蔬平方艰米败。乡建筑眨物实祝物状蜻况描炒述叉名称桃贵池蒸区翠真微苑骨E1敏2幢当10稳7、鼻翠微色苑小膊区E算12王幢1技08寺房地捧产权颂证般房地炎权证新池字偏第0辆10前61洲68扬7B紫号、钳房地劣权池抄字第江01构25佩99掉B号虫所有后权人负xx仪规模专18挥2.午31办平方软米齐用途蒜住宅许层数落/总看层数富1/叼5忘建筑逝结构创混合连结构页层高扔约3黑.5渣米而设施性设备述估价躬对象揪的供栗水、胡供电项、通梅讯、踏卫生号、照释明等居系统块和设闹备配疼置齐赔全。仿装饰遥装修敢普通蛙装修乏，墙废面为秃乳胶抄漆粉绢刷，穴地面事为地范板砖矩及木极地板浮，天持花为耳乳胶接漆草，门瘦为防丸盗门纠，塑弟钢窗内。油空间中布局知估价架对象摧均轮为外两室帖两厅牵一厨缎两卫杀，入避户首外先看梨到的忙是客雹厅餐托厅，识客厅森、主超卧室谈、次园卧室港朝南借，餐狡厅、霞厨房肢、卫拳生间段朝北腊。裕建成寨时间呜20疗01帜年链使用型及维宇护状唱况容估价围对象闹使用牛及维僚护状迈况良尾好。拥完损捆状况百估价明对象垒结构碑构件裁完好虚，管茄道畅扶通、肢现状斥良好金。吩建筑瞎物实平物状午况分说析霉综上延所述暑，估辈价对央象规国模适裙中，胞适宜厦作为薪住宅打，用位途符兵合规阻划且曾为最岂佳用贪途，食装饰宾装修脉为猎普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