新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则

新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则(新政规〔2023〕5号)各镇人民政府、各街道办事处，马陵山风景管理处，新沂经济开发、锡沂高新区，市各有关部门和单位：《新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则》已经市政府研究同意，现予以下发，希各单位严格遵照执行。新沂市人民政府2023年8月18日新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则第一章总则第一条为规范全市国有土地上房屋征收估价技术行为，维护国有土地上房屋征收当事人的合法权益,保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《新沂市国有土地上房屋征收与补偿办法》，参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。第二条为了公共利益的需要征收本市行政区域内国有土地上单位、个人房屋和用于产权调换房屋的房地产估价活动，适用于本细则。第三条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第四条本细则所称被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的合法土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积以及建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等因素以及占地面积、土地使用权等影响因素，对其房地产市场价格进行的评估。被征收房屋的价值构成为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。柴第五归条双证房屋刺征收太估价眯的价蒜值标忘准为夹公开捷市场谈价值活，即孩不考死虑房凉屋租芦赁、亡抵押界、查纸封等袄因素叔的影繁响。露第六疗条趁作委托陷国有石土地象上房农屋征嘱收估蹈价的威，房呼屋征谋收人笨应当朱明确判被征爆收房模屋的舌性质成和面西积。友完平第七照条垄冶房屋告征收密估价璃的估隶价时亡点一众般为腔房屋兽征收窄决定隆公告稀之日吴。夕用于善产权焦调换股房屋坟价值秧评估滑时点淘应当督与被艇征收葛房屋鼻价值题评估所时点谷一致贞。悉皮第八披条顿岗房屋府征收锋估价傻人员削应当验对被退征收相房屋别进行助实地锹查勘白，做日好实辉地查架勘记赢录，壤拍摄辈反映熔被征止收房武屋外介观和漠内部俭状况丝的影聪像资魔料。摸实地粥查勘预记录减由实啄地查巷勘的英估价虚人员缴、房树屋征财收人钉、被府征收拌人签躲字认匹可。冶丈因被选征收章人的建原因某不能洗对被具征收眠房屋点进行市实地分查勘须、拍乓摄影固像资汤料或摩者被雀征收杰人不逢同意竖在实苦地查智勘记席录上根签字摆的，讽应当特由除症房屋临征收稿人和溪估价相机构晓以外阅的无烘利害苹关系懂的第译三人码见证潜，并松在分胶户估川价报孝告中秀作出矮相应希说明臣后，顿评估狗机构顿可以盐依据量被征于收房管屋的浩相关禽权属悬资料偶，参紫照同侵类房菜屋进克行评界估。拐评估陆机构服应将弦拒绝缸评估森可能典产生词的后静果告姑知房省屋征每收当砖事人柿。评穷估结损果可鞠以作奴为确其定房聋屋征持收补坊偿金绪额的辫依据世。成踪第二蜻章恋谈杰估价闹程序顿第九万条析碎征收迟估价奸应当框按照谅下列尤程序龙操作疤：捎1.护公布这备案止名录倒，选炉择评巷估机聚构；嘱2.前接受松评估仇委托喊，明帐确基享本事挂项；傍3.顿查阅苦相关括资料娱，开文展前师期调输查；僚4.妖拟订最作业笨方案转，进痒行现猴场查括勘；阳5.钢参照君技术肝细则疮，进迫行评趴估测由算；愉6.劳确认爪测算去结果谁，撰启写估古价报公告；黑7.早汇总缘相关驻资料渠，提北交估闲价报输告；适8.遗现场泥咨询用答疑钟，估怀价材当料存土档。剖第十辆条螺尤房屋耗征收置项目骂补偿酸资金配评估廉结果探以项兔目征近收补驼偿评斯估报君告和讨项目迁征收黄补偿从资金暗评估甲汇总垒表反错映；宿房屋夜征收娇分户翼补偿箩金额景估价制结果绿通过帐分户丘的评晶估报纠告或钻分户迟估价置表反量映。灭第十锈一条救盏估价虽机构浸应根从据估捕价委挂托书塘及相解关法斜律、曾法规通、技狭术规巾范等进要求眨，选卡定估楚价技脾术路岩线，雨搜集纳证据那，确斜定相宁关参叛数，轰进行妇数据映测算族，并涝在约斗定的固时间毅内向晃委托恰人提娘交估少价报三告。妖滑第三寒章握瞎捏被征周收房话屋性鞋质认着定及扶分类度第十拐二条塑短依据堂国务吴院《句国有唐土地怠上房堡屋征脏收与热补偿慎条例立》第扎十五描条和映《新裁沂市祸国有缺土地挪上房缩屋征悉收与朴补偿碌办法酱》的扮规定行，房陵屋性吸质认掩定以享房屋逝权属且证书凉标明军的用别途为开准。纹房屋途权属数证书关与房胞屋登鱼记档熟案的惭记载捏不一菜致的恩，以寺房屋胳登记气档案材为准棋；房滨屋权优属证狡书未吗标明尊用途之或标零明的蹦用途鲁与建正设工麦程规致划许拌可证昨记录掌的用爱途不喝一致汉的，程以建蹈设工忽程规叔划许汁可证丽记录亩的用爽途为叠准；叹已经伏改变顺用途走的，躲以规翼划行溜政主姻管部贯门的储批准方文件共为准巩。对秧取得泛工商派营业秤执照爹并已县持续挪依法虽经营董、持骑续依倚法纳属税一鼻年以志上的堆住宅栋房屋殊，可若以按观照本踪细则成的相咱关规应定进忠行估验价。基第十川三条爽云被征研收房意屋分写为住沃宅和启非住葵宅两立类。福住宅梯房屋扒可分哲为成螺套住啄宅和片非成衫套住稳宅两掌类。塘成套触住宅忙是指暖房屋章套内机（建抗筑主傍体内立，不蜻包含属附房那的另邀外配挥套）吧有卧辟室、景厨房支、卫唤生间作、起芝居室柴等，崇经规燕划等际部门横同意嘉，按耽统一构规划姨、设巩计、醉建造辞的，民一梯列二户伸或二峰户以舒上多钥层单促元式知住宅学；非腹成套香住宅右是指进除成兼套住雕宅以先外的拦住宅佣。非伪住宅侍房屋毯可分谨为营攀业用肉房和赏非营梅业用把房两颂大类哥。其极中，镰营业宝用房歌主要单指商舰业、限餐饮沫业、杜服务队业、安娱乐器业、节金融互保险唇业（楼对外琴营业魔部分色）；恼非营行业用盐房主误要指恰办公龄用房汽、非盗营业耕的单读位用愤房、锡公益继事业哑用房玻、以按及工哗业、明仓储愤业用寿房等腊。帐第十齐四条屈筑景国有乐土地栏上房荐屋征渡收当曲事人暗应当外提供陷房地埋产权精属管证理部恭门核慢发的诵产权呆资料穗及被羞征收办房屋贩占用育范围填内的驱国有英土地朝使用腐权取趴得方患式证援明文醉件，姨不能箱提供坦土地畏证明响文件灿且估赤价机背构又告无法割核实驳的，两可以宽假设会其为矮划拨卸方式编取得岛。以李划拨皮方式洪取得锅国有此土地添使用沉权的这，其舍房屋难征收酷补偿仙估价藏结果灯，不林包括茅正常粘交易奥过程森中应驾补交址的土植地出昂让金疮或相荒当于她出让必金的著价款百。略第四模章践阁刺估价挨方法利第十忠五条钟额注册劫房地图产估鲜价师你应当碰根据铲评估念对象格和当案地房师地产艺市场粱状况泻，对备市场错法、察收益根法、订成本坏法、睬假设苦开发外法等苦评估湾方法陷进行疗适用澡性分支析后艺，选煎用其宪中一章种或颠者多品种方氧法对落被征慧收房游屋价锄值进幕行评陡估。求被征尼收房扣屋的脸类似突房地剥产有遗交易摸的，肤应当鸣选用睛市场僻法评福估；泼被征泼收房邻屋或凉者其垮类似极房地闸产有崇经济节收益术的，折应当源选用寸收益串法评惨估；兼被征验收房欣屋是焦在建皆工程掘的，课应当灵选用肠假设年开发盲法评榴估。靠可以印同时朵选用咸两种耻以上橡评估最方法灾评估女的，趟应当盾选用椅两种秃以上舅评估士方法狱评估墨，并掉对各携种评兼估方诚法的满测算川结果殃进行箩校核亡和比圣较分打析后野，合弄理确属定评陪估结板果。廉第十柏六条感方被征堆收房黑屋有捐稳定巷收益彩或潜羽在收熄益的枕可以速采用谢收益伟法估描价，生估价恋结果答的确自定应情符合吉《房留地产拍估价效规范塘》的菠有关筋规定豪。房肺屋收阀益应蕉按照羽房屋怨租金躺的纯厌收益膏确定闻，房仍屋租看金的怒纯收舒益按搞照同章一用镜途、影同一跟区域夏的社山会平翅均收拉益水怒平修史正确小定。铸资本蒜化率唇的求践取可挽采用领市场启提取机法和犹安全真利率滴加风摘险调补整值耍法计经算，伪应用肠安全治利率宅法计满算时伞，资院本化雕率＝扭安全动利率贡＋风档险调螺整值缩，安约全利遵率宜歪选取想1贷年期雕定期净存款识利率买，风旗险调村整值服一般彩取3侨-5湾%。碌第十遥七条绕诞被征代收房茫屋不菊具备窗市场糊比较漠法和颈收益巴法评汉估条谈件的坊，可馅以采寒用成易本法各估价丸，应芳当采泛取房锅地分攀别估巨价的债方式胖，估貌价出如房地猫产市隙场价川格。槽房屋争占用应范围崭内的吉土地赛价格知应采搅用市咱场比秩较法倒、成岛本逼机近法问或基迫准地糠价系冬数修弃正法无等方顽法求趣取。僻建筑元物重吃置价晕格以描政府呼有关栋管理花部门多发布药的重核置价旨格标微准为盯依据咱。房宽屋折拖旧以广直线槐折旧锻法计扛算。镜不适别用的贯，可泡以使娘用成狐新折石扣法鹿（尚汁可使流用年表限）王计算煤。房农屋建涌筑设漏备应互单独存计算赔折旧牢。亿第十晓八条竖贫特殊苹用途轻房屋页征收则补偿绪估价骂，有伞相关号估价穷规定偷的，漆从其亡规定絮。估第十闹九条爷担被征甲收房摸屋价护值评柄估应准当考细虑被般征收嫌房屋厕的区宇位、乌用途烧、建诱筑结病构、丽新旧魔程度舍、建话筑面榜积以绍及合乘法占类地面户积、豆土地易使用绵权性增质等吵影响腿被征术收房氧屋价缸值的昏因素饥。碎被征诱收房跟屋室啊内装伤饰装奖修价身值、究机器挣设备红、物门资等溪搬迁耳费用哀，以躬及停擦产停脚业损建失等挂补偿粒，由险征收佳当事帜人协尝商确大定；截协商屋不成雪的，举可以杨委托承房地竭产价盒格评烂估机搜构通基过评扣估确惹定。锻第五知章永绿住宅矛房屋锹的估女价者第二傲十条染律住宅傲房屋顾征收育估价惊一般少采用珍市场男比较硬法评坑估。裳一些禽较为炕特殊告的住巧宅房达屋在风不适溉用市箭场比驾较法堪时，累可采卸用其惕他估荒价方盒法评锣估。哗第二粒十一娃条势姥采用滑市场类比较章法估犁价的住，可某采用卷以下衰三种票方式倚进行债评估烫：钩（一刑）可者比实突例直导接修立正方称式秤限可比虽实例晕直接停修正凤方式食是按悄《房侧地产亏估价俱规范牧》要庭求的驻步骤交直接资测得积各被苏征收约房屋陵市场传价格勾的方醒式。絮发（二耳）标犁准样弊本房腿价格茅修正搏方式疏孟标准疫样本耍房价除格修衡正方捆式是焰首先休选取丰“夹标准末样本饼房屋满”纳，用驴可比述实例陆直接驰修正神方式垂评估舅出废“肝标准贝样本浑房屋脖”租的单镰价作皮为样抖本价扛格，早再把境样本抖价格社修正洒为各仆被征它收房府屋的姓评估厦价格运的方保式。补坟（三狸）区领位价忘修正顽方式彼盆区位颠价修惧正方赶式是戴依据惜市场长比较伤法的影基本妈原理燃，通目过修废正被拘征收霞房屋均所在堂区位幅普通讲商品锦房的询市场拥价得饥出被艺征收旦房屋栗评估蹈价格纯的方源式。励第二含十二旋条佛艰在房渐屋征观收时兆，涉计及户持数较迟少且维主要悼为成厨套住萌宅的泽情况湾下，磁可选加用市鞠场比稳较法嘉中的干可比怖实例丝直接剧修正思方式身估价蜓。泽第二鞠十三销条桥协可比崭实例倒直接倘修正筋方式芝的操迎作步胖骤：罢吉（一辛）搜雷集交令易实盼例；甚（二锈）选求取可箱比实轮例；惜盯（三廊）建予立价狼格可草比基洗础；愧（四趴）进拍行交陵易情凑况修娘正；搏亦（五倒）进卡行交左易日敞期修马正；紫吸（六跳）进训行区梳域因旅素修荣正；重猴（七辅）进和行个系别因愿素修赢正；当篮（八勇）求蹈出比凯准价顾格。目第二题十四胸条笑签选取言的可影比实主例应缸符合匹的要倾求（刚见附率件帐1协）。猛微槽第二剂十五税条掠唱建立瓜价格勤可比醉基础旗。锈绞选取婶可比酿实例限后，遮应对辩可比墙实例谎的成冬交价堆格进贞行换匙算建阵立价口格可兆比基消础。被统一绍付款夕方式厘为在兔成交粱日一嗓次性唇付清妄方式毁；统惑一采绳用每岁平方垫米建宏筑面也积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析级带结构钳装修站及设温备状避况王元趣/m卵2巨框欲架扶结线构委高蹄层绵1布层高果2.阔8米妻,钢滴混砼旱基础阻，钢逼砼框构架或丹剪承请重，咐砖墙两围护传，外症墙面狠砖或哀乳