房地产项目尽调报告

中融国际信托中融-北京实地集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2023年月日）经办业务部门：产业投资部声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据合作方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字：撇年爪月惊日躁直接贫调查嫂人签蹲字：轨年区月我日混部门尾负责茶人签主字：屈年驶月医日目录捆一、纽项目味背景晒6暴（一刊）项雕目来怨源序7梳（二宜）交萝易对煌手需宫求翁7引二、绞信托疮方案价7惯(田一捆)禽信托停基本吧要素萄7像(眉二拴)拍交易牧结构逮图薯8洁(竖三逐)逼信托昼资金循运用红9畅(药四屠)酱风控疑措施豪9粘(交五闭)棒信托快计划炉的退假出松11炼(看六粘)浇项目蛾总结旬11燥三、关交易饿对手检情况护调查室12迷（一他）项稳目相侧关方曲股权毙结构钟图个12怪（二彩）项幼目公正司实就际控拐制人颈12低（三恨）项业目公齿司听14蜜北京半实地分房地刃产开翠发有巨限公吸司使14耐1.埋项目但公司求基本唱情况赢14搬2.模项目体公司耳历史编沿革轰14牵3.丹项目摄公司辩财务涉状况仗15倾4.龄项目牢公司边信用斑记录健21消5.柄项目蒸公司倚税收蜻政策丛21浓6.岂管理禽层介坡绍芝21泰7.征仲裁浩、诉秋讼等匪情况叫说明风22杀8.偷7.杂2掀执行价案件他情况巩22蛮汇天杰网络承科技除有限腿公司亦23隔1.烟汇天似公司笋基本愧情况桶23互2.逗汇天协公司哄历史饱沿革贱23薪3.响汇天塔公司膀财务发状况滴24栋4.董汇天兆公司既信用肺记录潮27逝北京绪美融床加投菠资有煤限公惧司泻28单1.临美融技加公富司历拘史沿炭革粱28捆2.稼美融烟加公朵司财解务状锁况谢29荷3.注美融波加公励司信峰用记极录涝30谜4.伐美融办加公总司管亩理层醋介绍枯30说5.培美融架加公铜司用发款项辉目情聪况滤30诊四、悠标的岛项目透32质北京秒on仰e朽项目叶33齿（一碎）药北京穷on亭e-蛋项目辞基本牌情况疮33纹1今、洒项目拼现状蹲33蒜2骡、益控规纲指标刚35鼠3浅、熔开发认计划包36灾4荒、其设计边、施疯工、茂监理倾情况汇38嚼（二饭）项助目市个场情滤况栏38呢1.困宏观枪经济浪概况爸38螺2.顽当地箭总体捕房地已产市歼场络39拖3.饰项目妙市场并情况驻40漠（三浴）项躁目分波析恶44缝1忌、曲项目左’朱四三宫二开’寄情况旗说明箱44短2绵、妈总投络资预烛测日45共3飘、物已投勿入资失金的烤合理谢性换46矿4床、曾项目姑资金耽来源扒与运穗用预妥测表数48马5丧、竿银行券贷款械安排咳49悔6宽、居销售凳预测另50素国际软健康匪城项万目狠-胸云端汇产业臭园项椒目醉56歇（二盏）丈国际向健康条城扬-航项目避基本烈情况缓56食1旧、努项目逮现状北56络2腔、丽控规奉指标咏58负3良、略开发途计划当59膜4身、隶设计扑、施毒工、辞监理拳情况奴60扯（二雹）项衫目市主场情恋况散60棚（三搬）项演目分弊析液63含1桌、冠总投贵资预阵测框63勒1愁、志已投录入资厦金的淹合理堤性防64装2等、荒项目俘资金顽来源序与运爱用预广测表茶66天3括、翠银行泄贷款拴安排炮67蝇4揪、约销售资预测帅67市五、衰还款篮来源崭69贞六、疫抵押浩物担碗保分兆析沃70丝七、她本信诚托计象划风贡险评沸估果71和（一博）范信托果风险供分析效71祸1拦、讲市场饥风险播71荒2折、团政策袜风险液71逢3废、攀受托送人经迫营及映操作雕风险稼71五4址、字保管瓦人经多营及教操作穷风险跑71宗5湖、干利率镇风险艇72干6掘、钱其它蜜风险唇72死（二瓣）鼓主要嫌风险奴防范裤措施乐72瓶1原、腊信用翠风险惭应对钉措施嘱72功2裁、教市场趴风险洗应对得措施餐72野八、锻结论猜及建出议干72、水一、贪项目吓背景捉根据户融资朝方品北京摆实地刻房地望产开裁发有浙限责顾任公马司（吐以下漠简称魂“叫实地妄公司气”玉）症的实新际用么款需窜求，草拟竹发行梁中融馆-打北京顿实地慧集合昨资金咐信托朴计划至，捕本信莲托计芬划办总毯规模忆为竟1兄7车亿元寨（优次先级箩12限亿元学，次牲级垮5铁亿元尿）楼，乞其中寇优文先级肉资金闷8寒亿元忧用于璃北京达On腊e项幅目的破后续握开发趣工程捏款环，卖4叛亿元裂用于述实际管控制粉人名料下汇击天网镰络科庸技有瓣限公手司的站名下羽云端视产业婆园项扒目存。平实际铜控制锯人以嗽云端宿产业编园项吸目公澡司，受即汇馆天网甩络科腐技有暮限公颗司（耐以下认简称菠“蓝汇天昆公司知”嚷）由10面0%旗的股平权午，以勒及对封项目腿公司疫的股娇东借煤款姜认购著信托碌计划午次级佳。诵实地谎公司陡目前感正在困开发牵北京坝O孤ne旱项目疮，扯项绑目已随经取闲得预炸售许谷可证店，融凭资人坐以本跪项目袜部分塘土地危和在鲁建工款程作讯为抵爆押谈；云脱端产师业园遣项目揪已经覆拿到鸟土地安证，女工程务形象象进度搜也已球经出堆正负孤零谦，宰部分鲁楼栋待已经罪结构乘封顶咬。鸟北京筛ON喜E斧项目斜地处固通州高核心伍区域经，地程理位跪置十资分优桂越。趴随着帝近两恭年新栋城建狗设的则深入闻开展井，通甲州贸“卧一核宫五区巩”市的整探体规例划逐费步清冶晰，这葛洲填坝、挠绿城灯、万深达、身万科裹、富棉力、堡远洋杯、新愁加坡宣鹏瑞宋利、愧华业瞒、富米华等拌一大淋批各帅类型棉知名补房地馒产企惯业进泪驻通判州，给区域少房地奉产市胖场更冲加活燕跃。仍位于默通州兰区新笨华大较街与趁新华幅南路近交叉涌口西呈南角探，毗田邻运迎河核始心区败，四龙至范凭围为搬东邻狼新华亩南路悄；南宗邻中类山大念街；爆西邻挪规划戒路；螺北邻么新华裳西街旨，与是通州滥区人牺民政玩府隔殿路相贩望，找既是鹅通州傅老城啊区最券繁华秋地段纸之一捧，也管是新好城规笋划的免核心损区域瞎，是钞新城糕建设占的重晋中之畅重。锣该区皆域貌3浅平方株公里河控规被、综刚合交娃通规知划、个基础昨设施父专项准规划烤以及若重点卖地块积控规具已全来部获裁得市泊规委摸批复赚，区搏域内敞京杭京广场理项目右已开脚工建慨设，璃并确另定了固彩虹宪之门亡、华窃业塔网、富参华低嘱密水凉乡、返鹏瑞偷利商浊业综魂合体为等一泡系列袖重点财建设历项目扯。区惩域内瞧东关祥大道笼、北刷关地咽下环盼隧、柔地铁义六号购线等驱一系诚列基删础设源施建蒙设已炮初具胡规模忌，为溪该区固域未盈来发终展提刺供了嫌良好钩基础曾。而茄北京底ON波E锄在该婶区域螺内具矩有先三发优率势，揪有望笑成为筑通州谦新城聚高端粱楼盘唱的领想跑者尾。广（一涛）项漠目来熟源修本项泽目来予源于把交通户银行眼推荐杨。袜（二筐）交槐易对要手需董求堂实地揪公司遮成立羡于迎20浮01拔年炼12桨月，钞注册重资本醉4,草00镜0幕万提元威。采实际宁控制愤人为钉杨美漆玲，播20唇00永年峡1帐月杨扔美玲氏注册芳成立酸了北尘京美型晟房艺地产避开发松有限相责任婶公司剩，开别始从门事房血地产宇开发锋建设思，实目际控僚制企别业包窄括北哈京实丈地房怎地产母开发宫有限足责任接公司训、北兔京美栗融加叫投资嫌有限苹公司菠、汇禽天网补络技餐术有瓦限公往司和芳北京音漕运吧码头牵投资盟发展壳有限爬公司信等（徒以上订统称糕“戚美晟起集团延”放），兽本次凤借款址主体台实地省公司炕为杨扰美玲鹊于略20报04授年收映购获饰得。赠二、头信托抖方案驼信托欺基本捎要素职信托译计划妹名称吊：冲中融撇-北吧京实蓄地集像合资慰金信赵托计霸划顾；兼信托峡类型捐：巾集合贵；求信托冲期限涌：冷3年扶，满监一年惧可提疤前还顾款织；良信托园规模洪：隙总规胆模此1倚7受亿元途，其贼中优壁先级亿资金篮12彻亿元林，次掏级资稀金权5毫亿元比；材资金郑运用谢方式摔：妄信托邪贷款披及股俱权投烦资梅；恰资金锯用途治：惜8罗亿元代用于铅北京滨On抚e项销目的化工程泉开发艳费用车；坏4尚亿元积用于笑云端飞产业括园项嗓目的子工程掀开发杆费用勒；副融资率总成制本嫩：凭年化良18惹%换；肃信托详报酬盾为弱6%喂/召年左采右。酷发行杜计划拜：翠第三攻方理取财机段构代贵发喝，分傍期发寨行，雾分期纷成立更，每夕一期燕规模直不超沙过3母亿元只，期扇限均叮为两腥年。暂还款膏来源记：智第一沈还款删来源物：助北京愈on贞e贺项目肾的销叠售收佛入；污第二注还款浊来源丧：云弯端产壤业园灵项目暖的销喂售收音入；尊第三协还款鸭来源撇：运仿河核谣心区槐项目袍开发进销售厦收入胡。茄信托阵收益唤分配霸：诉按信永托年旋度支崖付利势息，嫂到期芒后一览次性俱支付静本金识及剩坛余信宋托利蝴益。热交易恩结构辅图中融信托中融信托优先级受益人认购优先级受益人认购汇天100%股权认购实际控制人中融-北京实地集合汇天100%股权认购实际控制人中融-北京实地集合资金信托计划无限连带责任担保认购次级受益人认购次级受益人还本付息⑥信托贷款归还股东借款增资入股汇天4亿元股东借款认购保管还本付息⑥信托贷款归还股东借款增资入股汇天4亿元股东借款认购保管土地及在建工程抵押土地及在建工程抵押保管银行保管银行北京实地汇天公司北京实地汇天公司宅信托啊资金阁运用偷中融开信托拘成立箩中融抱-北相京实春地集牵合资宴金信抬托漆计划敌，话一期批优先铃级成层立规袜模4峰0,君00望0万胸元条，为其中盾，优合先级悔资金政4晚0,肤00慧0眨万元劝由中橡融信越托硬向合摄格投奋资者消募集送资，竹用于卵向汇爷天网甲络科皱技有极限公考司进肢行增瓦资校。凉次级腊资金朴5殖0,乒00谋0胆万元暖由北调京实莲地项缘目实租际控患制人高杨美剪玲以箭其所创持有痒的铺汇天吨网络寻科技赛有限卸公司痒10失0%粮股权乳及股棒东借鼻款危40渗,0脉00火万元宜认购井。控汇天贯科技材10掏0%埋股权中，在凶信托汪成立师时，但已经助以次众级形娃式加禁入信给托计法划，雹全部粮股权叹已登土记在容我司狮名下统。开信托裕资金招用于突云端愿产业题园项假目的司工程搬款罪。倦二期猜规模爪为8厦0,鞋00赶0万测元站由中姥融信互托向衣合格盯投资茅者募缴集资肠，磁于闷实地光公司圾满足或“转43哲2县”父条件蹈后，弊以塘信托染贷款觉的形锄式向恭实地猪公司震发放脸，资破金用嗓于北利京O蛾ne润项目脱的工约程款螺。悄风控菌措施葛北京况ON漏E炕项目鸭土地滥及在舞建工摆程悼抵押形担保士北京满on岗e祝项目既部分崇土地饱及在钻建工铁程抵析押，轿抵押狠率较唉低，酬具体疲如下吓。醉抵押蚀物价亏值测如算过薯程如沙下：煌B攀地块艳可抵协押销蛋售面嘉积为及5浓1,湾06裂4.锯88图平方太米，担其中亩住宅哪5马0,赤4臂32舱.络17保平米世，商是业毅63蛮2.安71每平米痕；根典据项演目历饱史签良约数口据计活算，拐B茎地块数住宅谢部分究平均兼售价泻为砖22块,9励22枣.4似3丝元职/关平方懒米，论商业伴部分冻平均粘售价驶为环58煌,5不98蚊.8买2悄元撑/译平方门米；吉按上距述历讽史签毒约均熟价对谁B土地块泡抵押钉物价滚值测张算结疑果为乳1季19攀,3始10饲.蔑39域万元浸。恢由于岔A烦地块灯目前帐仅有主两套半办公呼用房忆签约谋记录堆，历樱史销移售数告据难协以作缺为抵辫押物勒价值督测算浆依据纠，因臂此，基我们兔聘请疏北京日天健夜兴业僻资产扛评估剖有限童公司晓对位轧于嫁A游地块甘商业疗、办呀公部阵分的阀抵押帆物进狭行评鼻估。磨根据抄该机币构出编具的跳评估爹报告改，夫A絮地块德抵押舌物评堪估值凭为述2魄55组,荐50徐0岗.督00壁万元麻。蒸综上颈，根A龙、榴B扩地块讽抵押恶物价漆值合谈计每37盆4消,饼85饰6熔.快97腔万元异，抵筝押率咽为宰3充2径.叉0败1且%鹊。昌可售瓦面积堪历史运单价有销售俗额小/划评估丑值泉B汇地块乓住宅装教积5仙2,屈64奴6.班75话匪挪22煤,9摆22熔.4提3斑颤际1,翠15左6,滤02晓7,燕88栋6.蹄57取杏B使地块申商业就哀磨掏码谜63配2.忠71孕门蒜58忘,5乐98稍.8虏2驾纤怠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