物业能耗管理制度

#/14各管线老化情况（是否有过载或跑水、漏水风险情况或风险等），发现的问题拍照记录，排查完毕后形成报告明确整改方案和责任人，限期整改。正式交接时，应该提前确定能耗承担主体及时间，在约定时间双方共同对所有计量表进行抄录，按照要求完成交接或过户手续，双方负责人签字确认。项目接收后15天内，工程维修负责人建立计量台账（《外单位（个人）用电（水）情况登记表》和《能耗统计表》），对所有计量装置信息进行统计汇总，统计信息包括但不限于：①用户名；②用户编号；③表号；④使用起始时间（物业公司开始承担能耗的时间）；⑤底数（起始时间计量装置读数），计量台账报公司运营管理部备案。根据计量台账制定能耗统计汇总方案，自用能耗、公共能耗、业务合作能耗、市政公用能耗每月都能够独立并精确统计。自用能耗管理自用能耗用户的管理资料应该齐全、有效并且持续性的；新项目接收建立计量台账时必须确保所有自用能耗用户均有登记，包括住宅室内、地下室、商铺等业主或使用人固定且长期的能耗使用；每月根据供电局或自来水公司等单位抄表时间同步抄表，之后对各用户分表和总表数据进行对比，检查损耗情况是否合理（一般在5%以内），对各用户分表进行对比分析，重点关注用量极高或极低的用户，关注能耗用量较大的用户（如：饭店、洗车行、网吧等），发现异常情况及时上报、检查并处理；对于饭店、洗车行等用水大户，每月最少两次对其消防给水设施进行检查。4.3.1.8公共能耗管理公共能耗的图纸及管理资料应该齐全、有效；项目维修人员熟悉公区能耗使用情况，使用量较大、容易造成浪费的能耗点必须每天巡查（如：利用球阀进行补水的自来水补水装置、消防补水装置、中水补水装置，地下车库照明、路灯照明等）；每月根据供电局或自来水公司等单位抄表时间同步抄表，之后对各系统能耗用量进行对比分析，发现用量波动较大时，必须立即检查原因，发现问题及时上报处理；4.3.1.8.4配电室、水泵房等区域在显眼位置张贴能耗对比图，可以更直观地观察能耗波动情况，提示相关人员注意节能降耗。能耗柱状图示例：XX项目XX区域用水/电量对比业务合作能耗管理项目业务合作需要使用水电的应提前查看现场，安装施工方案需经工程维修主管和项目负责人批准；施工完成经工程维修主管验收通过后可以正式启用；业务合作能耗每月根据供电局或自来水公司等单位抄表时间同步抄表，之后进行分析对比，发现问题及时上报处理。市政公用能耗管理项目接管验收时应提前确定哪些地方属于市政公用类能耗；因市政公用类能耗用量一般较大，需明确各阶段承担主体；市政管理单位开始运营使用前双方共同抄录计量底数，并签订用水（电）协议，提前约定结算时间（最好一月结算一次）；正常使用后每月根据供电局或自来水公司等单位抄表时间同步抄表，之后分析用量是否正常，发现问题及时上报处理。项目接收后1个月内（特别是老项目），对于无法确定用户、无法确定用途、无法计量的能耗使用点上报运营管理部，按要求关闭开关阀门并粘贴封签（必要时可将其拆除）；项目接收后2个月内（特别是老项目），增加对自用能耗、公共能耗、业务合作能耗、市政公用能耗等抄表频次（20天一次，必要时10天一次），计算分析对比确保其用量正常，发现异常及时上报、检查并处理。4.3.1.13项目每月抄表后，填报月度《能耗报告》，每月25日前报运营管理部备案，提报数据必须真实、有效，且经项目负责人审核。4.3.2能耗控制项目根据本地区本项目实际情况结合本管理办法制定具体的能耗管控措施，加强能耗使用的控制，规范管理，提高使用效率，减少能耗用量。加强培训，使每个人都养成节能降耗的良好习惯，形成节约意识和风气。能耗控制常用措施序号降耗管理分类节能降耗管理措施备注1景观水系能耗控制1、假期、周末等重要日期设备开关时间为9:00-11:0016:00-18:00（常规日可视情况关闭，开发单位有特殊要求的依开发单位要求执行）；2、每月抄表结束后检查结合两期能耗数据读数进行防漏检查；3、销售案场半月清洗1次，全委项目每季度清洗1次；4、喷泉喷射高度因设计情况执行，检测标准为喷射水系不超出水池外。2照明系统能耗控制1、公共车库、楼梯、大堂、架空层等区域开关设置常闭、常开红蓝点标识管理（红点常开、蓝点常闭、红蓝相间白天常闭晚上常开）；2、路灯安装时控器，根据当地季节、气候控制开启，（原则上每日照明时间夏季控制在7小时内，冬季控制在10小时内）；3、车库出入口或天井照明灯管可更改回路开关，白天采

取自然采光替换照明。3电梯设备能耗控制1、电梯内夏季空调温度开启控制26度，冬季关闭开启鲜风替代（电梯内有空调的情况）；2、全委项目双梯单栋入住率未达到40%实行单梯使用管理（建议）；3、电梯内风口（空调过滤网）每月清洗一次；4、全委项目双梯实行夜间凌晨12:00后单梯运行（建议）；5、电梯内筒灯、射灯类照明更换为单个LED等照明。4绿化设备能耗控制1、绿化区公共水龙头改装为钥匙开启管理；2、绿化接口管理统一使用插口式装置设备；3、绿化浇灌时间规定为日出之前和日落之后（建议，必须控制在早上和傍晚）；4、按照浇灌标准草坪湿度地下土壤10厘米，树木湿度地下土壤20厘米。5岗亭能耗管理控制1、室外温度超过30度岗亭空调设置管理标准26度，室外气温低于10度岗亭空调设置管理标准23度，其他时间禁止开启；2、对讲机、电筒等充电完成关闭充电插板；3、岗亭内照明灯开关使用标准与路灯管理标准一致；

4、岗亭空调过滤网每月清洗一次。6业务合作能耗控制1、多种经营单独安装计量表按月进行核算；2、电信基站、宽带合作单位等付费周期较长的单位在合作初期根据使用情况预估用水（电）量，预付一部分水电费；3、业务合作能耗核算单价应按照商业用水、电单价进行核算，报公司审批后执行。7外部管理能耗控制1、定期抄表检查偷电、偷水行为；2、巡查电动车未计费私自充电；3、检查未计量施工单位私接电线、水管；4、检查装修期间业主使用公共电源；5、外单位使用能耗费用支付渠道清查。8办公后勤能耗控制1、办公设施设备空调、水龙头、冲水器、照明控制开关安装节能节能标识；2、外出办事、休息日等长时间不使用办公设备，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座；3、办公区域和宿舍区域设置照明开关常开、常闭标识；4、其他参照《工程管理制度》-“安全、节约用电管理”要求执行。机房能耗管理措施1、机房温度降温每日早晚采取开关窗户，利用外界条件和风扇结合降温；

92、机房每日巡查时开启机房照明，离开时关闭（必要时预留少量灯管照明）；3、排风系统根据季节情况合理使用，非夏季时间尽量不开启使用；10能耗管理制度措施1、消防水表每日计量检查对比数据；2、每周六夜间20:00进行各楼栋照明开启情况检查；3、每月各计量数据检查对比；4、每月10日利用电笔检查设备通电情况；5、每月25日项目全员能耗分析会；6、每季度评项目节能标兵和耗能黑名单（建议，并有相应奖惩）；7、每季度对项目社区节能减排进行推广宣传。4.4能耗费用管理4.4.1自用能耗费用4.4.2.1抄表计费4.4.2.1.1项目自用能耗由物业公司代收的，维修工每月与抄表员沟通，同步抄表；维修负责人核实抄表信息无误后，交项目负责人和收费员；收费员根据能耗用量和单价计算费用，交客服部负责人；客服部负责人安排各区域客服管家通知、收费；4.4.2.1.5自用能耗的收费周期为15天，自抄表后5日内需将收费信息通知到业主或使用人，抄表10日后仍然没有交费的下书面通知（通知内提5醒日内仍然没有交费将限制其使用），抄表15日后仍然没有交费的，由客服部负责人将欠费明细（特殊情况列明欠费理由）交项目负责人，项目负责人安排维修负责人停水、停电（开关或阀门处粘贴封签）；4.4.2.1.6自用能耗欠费超过1个月的，项目需将欠费明细报至公司财务（特殊情况列明欠费理由）；4.4.2.1.7项目收费员负责自用能耗费用代收执行情况的监管。4.4.2.2预付费4.4.2.2.1项目自用能耗由物业公司代收，且采用预付费系统的，由收费员负责费用的收取和充值，项目需另外指定1人临时负责费用的收取和充值（收费员不在时）；4.4.2.2.2预付费系统的管理员账号由公司财务部控制，收费员等使用操作员账号进行充值，操作员账号专人专用，人员调岗或离职时需办理移交手续，密码每3个月更改一次，不得使用“0…0”、“1…1”、“1…6”等重号、连号或有规律易于破解的数字作为密码；每次收费充值都要进行登记，登记内容包括但不限于以下信息：充值人员姓名、房号、联系电话、充值金额、日期及操作人员姓名等；项目收费员每月20日从系统中打印前1月充值明细和汇总与收费明细进行核对，核对无误后交公司财务部和项目负责人备案。为弥补设备及管线运行损耗，代收自用能耗的核算单价需在代缴单价基础上进行上浮，居民类上浮不低于5%，商业或其他类上浮不低于20%，代收核算单价需经总经理审批方可执行；财务部对物业服务中心的自用能耗费用的收取情况进行财务核对，对物业服务中心自用能耗费用收取情况进行监督管理。4.4.2公共能耗费用分摊费用前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等公共能耗设施设备运行消耗的费用需要向业主分摊的，必须在物业服务合同或者其他合同或业主协议中进行明确。如在合同或协议中另有约定的，则按照约定执行；项目向业主分摊的能耗费用须明确责任人及责任区域，与物业管理服务费一起收取；4.4.2.1.3物业服务中心应将按实分摊的公共能耗费用向业主公示，按（前期）物业服务合同约定的公示周期向业主公示；4.4.2.1.4财务部对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行财务核对，对物业服务中心公共能耗费用收支情况进行监督管理；4.4.2.1.5能耗管理测算指导公式①楼内公共照明系统电费:计算公式=照明灯总数（楼道灯）*功率*每日预计开启时间*30天*电价②楼外公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数*功率*每日预计开启时间*30天*电价③喷泉水系电费：计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12④弱电系统电费：（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*电价⑤消防泵的电费:计算公式=总功率*每月开启时间*电价⑥排污泵的电费:计算公式=总功率*每月开启时间*电价⑦通风机计算公式=功率*运行时间*30*台数*电价⑧排风机计算公式=功率*运行时间*30*台数*电价⑨绿化用水计算公式=1吨水约浇100平方米绿地/每次（或0.3吨/平方米•每年）⑩保洁用水计算公式=6层楼一次用水0.03吨计算4.4.3业务合作能耗费用4.4.3.1业务合作能耗的核算单价在合同中需进行明确，在代缴单价基础上上浮不低于30%；4.4.3.2业务合作能耗费用每月结算一次，结算周期超过1个月的需要预付部分费用，预付款项根据结算周期和设施设备设计用量进行预估；4.4.3.3业务合作能耗欠费超过15天的，关闭开关阀门停止使用，欠费超过1个月的，项目需将欠费明细报至公司财务（特殊情况列明欠费理由）；4.4.3.4项目收费员负责业务合作能耗费用收取执行情况的监管。4.4.4市政公用能耗费用4.4.4.1市政公用能耗施工调试阶段的费用由开发单位协调支付，接管验收时需要确定支付周期，项目按时抄表，到期后向开发单位发函催收，超1个月未支付需将欠费情况报公司财务；4.4.4.2正式运营后由管理单位负责能耗费用的支付，项目按时组织三方抄表（物业公司、开发公司、市政管理单位），正式运营15天内须与市政管理单位签订用水（电）协议；4.4.4.3市政公用能耗费用原则上每月收取，签订协议时需要明确，收费周期超过1个月需上报公司。4.4.4.4项目收费员负责市政公用能耗费用收取执行情况的监管。4.4.5各能耗数据的抄录、统计、分析由项目工程维修部负责，工程维修部将抄录底数报收费员，由收费员根据收费要求核算费用，项目客服部及收费员负责各费用的催收。4.5节能改造项目接收后3个月内，项目根据对公共能耗的分析对比情况，制定节能改造计划，报公司审批；公司每季度组织一次节能专题会，各项目参与讨论制定本项目节能改造方案；节能改造方案制定完成经公司审批后执行；4.5.4改造方法业内常用节能改造措施（参考）序号改造名称改造内容改造周期改造参考价格费用备注1电梯技术节能改造1、电梯控制板改造并联群控技术1周单梯改造费用约500元

2、电梯控制柜热能转