东莞豪宅市场分析与后市展望

PAGE前言豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。具体地说，豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。在本报告中，东莞豪宅包括豪宅洋房和别墅。根据豪宅的特点，结合东莞本土的实际情况，在本报告中别墅的统计范围包括东莞所有在售别墅项目，而豪宅洋房的选取则主要集中在以下区域：泛旗峰山、水濂湖、环岗湖、松山湖四大豪宅片区，且仅包括在售楼盘。具体主要包括以下楼盘：泛旗峰山片区：天骄峰景二期、愉景花园、荷塘月色、帝庭园、凯名轩、中信·凯旋城三期、花样年·君山、富盈·东方华府。水濂山片区：御花苑•天珑湾。松山湖片区：锦绣山河二期·鹭栖湖、万科·松山湖1号虹溪诺雅二期、三期、万科·松山湖悦。环岗湖片区：湖景壹号庄园二期、丰泰·观山碧水二期。泛观澜湖片区：森林一号、银湖山庄三期、四期。另外，由于花样年·君山、富盈•东方华府、丰泰·观山碧水二期和湖景壹号庄园二期仅有部分楼栋符合豪宅的标准，因此在本报告中以上四个楼盘只选取部分楼栋来作报告分析。目录第一部分20**年回顾 1第二部分豪宅洋房 2一、豪宅洋房市场总体分析 2二、豪宅洋房供应分析 3三、豪宅洋房成交分析 4四、豪宅洋房库存分析 10五、豪宅洋房潜在供应分析 12六、20**年东莞豪宅洋房市场特征总结 12第三部分别墅 13一、别墅市场总体分析 13二、别墅市场供应分析 14三、别墅市场成交分析 17四、别墅市场库存分析 24五、别墅市场潜在供应分析 26六、20**年东莞别墅市场特征总结 28第四部分后市展望 28第一部分20**年回顾20**年东莞豪宅市场总体回顾2008年底在国家出台的各种利好政策的刺激下，东莞房地产市场在2009年触底回升，上演量价齐升的局面。东莞豪宅市场也是水涨船高，2009年更是创下了别墅成交超过2000套的历史最高记录。进入20**年，东莞经济形势进一步趋于好转，房地产市场交投活跃。承接2009年豪宅市场的良好运行态势，20**年年初东莞豪宅市场供需两旺，豪宅洋房和别墅均表现不俗，尤其是1月份别墅供应218套、成交217套，豪宅洋房供应648套、成交320套的良好表现为全年豪宅市场的走势开了个好头。“4.17”新政的出台，在严厉打击了投资客的同时，东莞豪宅市场也开始受到波及。从新增供应来看，5-8月份期间别墅供应量仅有173套。而从成交量来看，别墅成交陷入低谷，4个月的总成交量均还不及1月份单月市场表现，别墅市场开始呈现较大幅度下滑态势。4月份房地产市场遭遇了号称史上最严厉的调控政策，新政明确提出了差别化信贷政策，同时对外地人以及境外人士购房均提出了明确的限制。“4.17”新政的实施，一时间市场走势不明，开发商疑虑重重，观望氛围渐浓，纷纷放缓了别墅推货节奏，这也直接导致了别墅新增供应严重不足，市场以消化库存为主，因此别墅成交跌入低谷。另外，从股市表现来看，地产股不断下跌，股市受到重挫，投资者信心严重不足，转而改投其他行业，这些均导致了当时东莞别墅市场的冷落。相比之下，豪宅洋房的走势则显得相对平稳，5-8月份楼市淡季期间供需皆与去年同期相比差别不大。金九银十如期而至，随着市场对调控政策的逐步消化，市场观望氛围开始减淡。8月份中下旬东莞楼市逐步回暖，金九银十营销旺季的到来更是让开发商楼市预期大为提高，推货积极，9月份东莞豪宅新增供应也呈出现较大幅度放量，随着中信御园、万科·麓湖别墅和绿茵温莎堡等全新别墅项目的上市，以及御花苑·天珑湾、花样年·君山等豪宅洋房项目的推出，市场上累积的豪宅需求得到较大激活，9月份别墅和豪宅洋房成交一扫颓势，成交套数双双破百，创下“4.17”新政以来的最好记录。9月底“9.29”二次调控再次出台，随着广州深圳两市限购令的执行，临近的东莞成了广深限购的最大受益者，豪宅成交量不降反升。与此同时，受CPI持续走高，通胀预期明显提高的影响，豪宅产品由于其抗跌性强、保值增值的特性再次受到投资者的热捧，第四季度东莞豪宅市场供需两旺，在大朗碧桂园、万科·棠樾、万科·麓湖别墅和锦绣山河·鹭栖湖等项目的带动下，成交量达到20**年年度最高峰，尤其是12月份豪宅洋房成交117套，别墅成交324套的记录为20**年东莞豪宅市场完美收官。纵观20**年东莞豪宅市场，市场表现呈现出明显的V字形走势。从全年的市场走势来看，豪宅产品的成交量与新增供应有着紧密的关系。与调控政策相比，豪宅市场受新增供应的影响似乎更大。从别墅来看，与2009年相比，新增供应继续走高，与历史最高峰的2007年已经基本持平；成交量有所下降，主要原因为别墅新品年底上市较多，年内市场未能及时消化，预计2011年1月别墅成交将保持较高水平；成交均价继续上扬，达到15207元/㎡。而从豪宅洋房来看，无论是供需都呈现出逐年上升态势，成交均价也达到了历史最高的12788元/㎡。随着别墅产品的日益稀缺，作为别墅产品的替代品，豪宅洋房的开发也许会成为东莞豪宅市场一种新的发展趋势。第二部分豪宅洋房一、豪宅洋房市场总体分析20**年东莞豪宅洋房市场总体供需情况：据东莞中原研究中心监测数据显示，20**年东莞豪宅洋房供应面积32.34万㎡，合计1693套，按面积同比2009年大增52.80%；成交面积28.57万㎡，合计1406套，同比上涨60.14%；成交均价12788元/㎡，同比增长32.20%。20**年东莞豪宅洋房市场进入快速发展阶段。从上图可以看出，自2008年以来，东莞豪宅洋房市场总体进入于快速发展阶段，无论是供应量还是成交量，都呈现出逐年上升的趋势，而且增长幅度较大。从成交均价来看，豪宅洋房也从2008年的10068元/㎡稳步上涨至20**年的12788元/㎡。随着别墅资源的日益稀缺，以及东莞高端收入群体的增多，作为别墅产品的替代品，预计东莞豪宅洋房还有很大的发展空间，届时成交均价也还会进一步上升。二、豪宅洋房供应分析2007年以来豪宅洋房新增供应大幅放量，逐年攀升。据东莞中原研究中心监测数据显示，20**年东莞豪宅洋房供应面积32.34万㎡，合计1693套。从上图来看，东莞豪宅洋房新增供应除了2008年遭受国际金融危机对房地产市场的影响放缓外，整体呈大幅上升态势，新增供应自2009年起一路走高，大幅放量，到20**年豪宅洋房新增供应量达到32.34万㎡，足比2008年增加1倍。20**年豪宅洋房新增供应集中于松山湖片区。从上图来看，20**年东莞豪宅洋房新增供应分布在四个区域，其中松山湖的比重最大，达到了近75%，主要为锦绣山河·鹭栖湖和万科·松山湖1号供应。另外厚街镇的环岗湖片区由丰泰·观山碧水二期供应，也占据17%的比重。豪宅洋房新增供应面积集中于150-250㎡，呈现出面积小型化的趋势。据东莞中原研究中心监测数据显示，20**年东莞豪宅洋房新增供应面积集中于150-200㎡、200-250㎡两个区间。从供应走势来看，从上图可以看出，自2007年至20**年，面积区间在200㎡以下的豪宅洋房比重逐渐上升，而200㎡以上的大户型供应比重逐年减小。而单从20**年来看，这种趋势就更加明显，豪宅洋房新增供应面积集中于150-200㎡、200-250㎡两个区间，250㎡以上的比重仅有12%，而350㎡以上的超大户型则已经匿迹。另外，90-100㎡的豪宅洋房近4年来首次出现，由万科·松山湖1号虹溪诺雅和万科·松山湖悦供应。从中也看以看出，豪宅洋房面积小型化也许将成为豪宅洋房市场的发展趋势。20**年东莞豪宅洋房新增供应详情一览:三、豪宅洋房成交分析2008年以来，豪宅洋房成交量价呈现出跳跃性增长态势。据东莞中原研究中心监测数据显示，20**年东莞豪宅洋房成交面积28.57万㎡，合计1406套，同比2009年大幅增长44.90%；成交均价为12788元/㎡，同比上涨32.20%。从上图来看，自2008年以来，东莞豪宅洋房成交量以一年一个台阶的速度，呈现出跳跃性增长态势。与此同时，成交均价也呈快步上涨势头，从2009年的9673元/㎡上涨至20**年的12788元/㎡。在走出2008年国际金融危机的阴影后，随着东莞宏观经济的持续向好，东莞本土企业主的财富持续增值，手中资金也大为充裕。另外，东莞中高端收入群体日益增多，刚性改善需求也逐步增加，这些都使得豪宅洋房潜在需求持续在增加。相对而言，豪宅市场受调控政策影响小，东莞豪宅洋房的发展相当平稳。而CPI走高，通胀持续的现实也使得高端客户对房产的投资热情仍然比较高。随着广深限购令的继续执行，以及广深港高铁的开通，尤其是随着深莞两地交通的完善，预计深圳客的置业资金仍然将持续流入房价较低的东莞，豪宅洋房也是高端置业者的良好选择。从豪宅市场发展趋势来看，随着别墅资源的日益稀缺，作为别墅产品的替代品，豪宅洋房的发展极为广阔，未来也许会成为豪宅市场的主力需求产品。调控政策影响有限，东莞豪宅洋房走势平稳上升，供需同比2009年有较大幅度增长。从2009年至20**年东莞豪宅洋房季度供需走势情况来看，可以看出，对比2009年，20**年豪宅洋房无论是新增供应还是需求都有较大幅度增长。另外从20**年各个季度豪宅洋房成交情况来看，豪宅洋房走势显得相当平稳，基本看不出调控政策对豪宅洋房成交走势的影响，调控政策对豪宅洋房影响有限。20**年东莞豪宅洋房成交量对比前两个季度有较明显增长，一方面，20**年东莞宏观经济持续向好，年末企业主资金回笼，手头上资金较为宽裕，购买豪宅洋房意愿比较强；另一方面，广深两市限购令的出台致使两地购买力外溢，投资东莞的豪宅洋房也成了一些投资客的良好选择。从这个角度来看，东莞豪宅洋房反而成了调控政策的受益者。豪宅市场基本不受调控政策影响，豪宅洋房成交量和成交金额占住宅成交总量和总金额的比重逐年上升。从2008年以来东莞住宅成交量和成交金额情况来看，近三年来豪宅洋房墅无论是成交量还是成交金额，占住宅总成交量和总金额的比重都在逐年上升，20**年豪宅洋房成交金额占住宅成交总金额的比重已经达到近11%。这也说明调控政策对别墅市场影响非常有限，而通胀预期升高、CPI走高以及广深限购则是促进东莞豪宅洋房成交量的走高的重要原因。近几年来豪宅洋房在住宅中的成交比重呈逐年上升态势，东莞的豪宅需求在住宅需求中的比例增大已经逐渐成为一种趋势。豪宅洋房成交集中于松山湖和黄旗山片区。从20**年东莞豪宅洋房成交区域分布情况来看，豪宅洋房主要分布于松山湖片区和黄旗山片区，两者占据了近9成的比重。这主要是因为两地的豪宅洋房供应量最大。另外，松山湖和黄旗山片区的山水资源出众，两地富豪集中，市场需求量大，也使得两地豪宅洋房需求量一直居高不下。由于目前松山湖片区的开发还处于初始阶段，作为东莞最具发展潜力的区域，随着东莞市政府对松山湖片区开发的深入，高端产业、道路交通和生活配套的完善，可以预见，未来松山湖片区将产生大量的豪宅需求，该片区豪宅洋房的发展有望引领东莞全市。松山湖片区豪宅洋房成交均价最高，为13397元/㎡。从20**年东莞豪宅洋房成交量价区域分布来看，五大豪宅洋房片区中，所有片区成交均价全部过万，其中又以以松山湖片区的成交均价最高，达到13397元/㎡。松山湖片区在珠三角独一无二的山水资源，万科·松山湖1号和锦绣山河·鹭栖湖这样东莞最顶级的豪宅洋房产品，以及万科和光大这样的品牌开发商，都使得该区域豪宅洋房均价处于东莞全市的最高位。而从长期发展趋势来看，松山湖片区的豪宅洋房均价有望长期领涨全市。黄旗山和环岗湖片区豪宅洋房成交均价稳步上涨，松山湖和水濂山片区后发优势明显，升值潜力巨大。从2008年以来东莞豪宅洋房成交均价走势来看，黄旗山和环岗湖片区成交均价在稳步上涨，尤其是环岗湖片区，豪宅洋房成交均价逐年攀升，从这些也可以看出，豪宅洋房的价格极具上涨潜力，长期看涨。唯一例外的则是观澜湖片区，自2008年后就一直处于下滑通道，20**年成交均价仅有10860元/㎡。而水濂山和松山湖片区则由于豪宅洋房产品于20**年新上市，因此暂无比较。但对比黄旗山和环岗湖片区，由于两大片区还处于开发起始阶段，从黄旗山和环岗湖片区豪宅洋房发展历程来看，可以说水濂山和松山湖片区后发优势非常明显，该区域尤其是松山湖片区的豪宅洋房升值潜力极为看好。超大户型的豪宅洋房市场需求在逐年下降，市场成交集中于150-250㎡面积段，面积较小的豪宅洋房市场需求在逐步增加。据东莞中原研究中心监测数据显示，20**年东莞豪宅洋房成交面积主要集中于150-200㎡、200-250㎡两个面积段。长期以来，在人们的传统观念中，豪宅洋房都属于面积超大的户型，然而从近三年来东莞豪宅洋房成交面积区间发展趋势来看，250㎡尤其是300㎡以上的超大户型成交比重在逐年减少，豪宅洋房成交主力渐渐集中在150-250㎡区间。而90-100㎡、100-150㎡等中小户型的豪宅洋房尽管所占比重不大，但却呈现出逐步增加的迹象。综合以上可以看出，一方面，超大户型的豪宅洋房市场需求在逐年减少，150-250㎡的大户型豪宅洋房最受高端购房者欢迎；另一方面，面积较小的豪宅洋房市场需求在逐步增加。20**年面积90-100㎡、100-150㎡等中小户型豪宅洋房产品主要由万科·松山湖1号项目所贡献。成交均价上涨较快，总价200万元以下的豪宅洋房比重渐趋下降，市场需求渐向200-400万元集中，顶级资源型豪宅洋房仍然最受欢迎。据东莞中原研究中心监测数据显示，20**年东莞豪宅洋房成交总价主要分布于100-200万元、200-300万元和300-400万元区间。其中200-300万元比重最大，比重接近50%，主要由万科·松山湖1号、锦绣山河·鹭栖湖和天骄峰景二期所贡献。从2008年以来豪宅洋房成交趋势来看，总价100-200万元的豪宅洋房比重渐趋下降，这主要是因为近三年来东莞豪宅洋房成交均价上涨较快，因此总价也是水涨船高，致使总价在200万元以下的豪宅洋房比重不断下降。总价200-400万元比例在逐年递增，豪宅洋房成交总价逐渐向该区间集中。由于这些项目主要集中于天骄峰景二期、锦绣山河·鹭栖湖和万科·松山湖1号等楼盘中，这也从正面反映了当前山水资源丰富的顶级资源型豪宅洋房仍然为豪宅市场的主力需求产品。20**年东莞豪宅洋房成交单价前10名（单位：元）：20**年东莞豪宅洋房套均总价前10名（单位：万元）：20**年东莞豪宅洋房个盘成交金额前10名（单位：亿元）：20**年东莞豪宅洋房成交详情（所有项目）：四、豪宅洋房库存分析市场需求增长迅速，豪宅洋房库存相对不足，供应较为偏紧。据东莞中原研究中心监测数据显示，截止至20**年12月31日，东莞豪宅洋房可售面积282858㎡，可售套数1303套。由于20**年东莞豪宅洋房市场成交面积284481㎡，成交套数1405套，按照20**年的去化速度，一年内豪宅洋房可售存量即可消化完毕。考虑到东莞豪宅洋房正进入快速大发展阶段，市场需求增长十分迅速，产品缺口较大，因此东莞豪宅洋房供应相对偏紧。年末豪宅洋房库存面积接近年内新低。从20**年东莞豪宅洋房库存面积月度走势来看，豪宅洋库存面积呈高位回落态势。第四季度由于新增供应偏少，且市场需求量大，9月份达到年内顶点，此后便一路下滑，至12月份降至29.43万㎡，几乎创下年内最低水平，豪宅洋房库存面积缺口大，供应较紧。豪宅洋房可售存量面积段以150-250㎡为主。据东莞中原研究中心监测数据显示，截止至20**年12月31日，东莞豪宅洋房可售面积分布以150-200㎡和200-250㎡为主，比重分别为28.70%和29.81%。另外，250-300㎡也占据18%的比重。库存90-100㎡的产品为万科·松山湖悦项目供应。豪宅洋房个盘库存详情（截止至20**年12月31日）：五、豪宅洋房潜在供应分析据东莞中原研究中心监测数据显示，东莞豪宅洋房潜在供应共有11个项目，潜在供应总量约为为75.06万㎡。从区域分布情况来看，主要分布在松山湖、南城、东城、塘厦、虎门和黄江等区域。潜在供应总量增大，东莞豪宅洋房即将迎来新的大发展时期。东莞豪宅洋房潜在供应项目一览：六、20**年东莞豪宅洋房市场特征总结1、2007年之前东莞豪宅洋房处于发展初始阶段，市场规模较小。经历2008年房地产市场陷入低迷后，2009年东莞豪宅洋房迎来恢复回升时期，整体供需开始大幅增长，20**年更是进入快速发展阶段，供应需求大幅放量，呈现跳跃式增长，市场需求一片旺盛，同时豪宅洋房成交均价也是水涨船高，上了一个新的台阶，达到12788元/㎡。2、调控政策对东莞豪宅洋房市场影响有限，从20**年年度走势来看，豪宅洋房整体发展平稳，稳中有块，与2009年相比，供应需求都有较大幅度增长。3、20**年豪宅洋房新增供应面积集中于150-250㎡，同时90-100㎡、100-150㎡这些面积较小的豪宅洋房尽管所占比重较小，但也趋于增多，呈现出面积小型化的趋势。4、从2008年以来东莞豪宅洋房成交趋势来看，传统超大户型的豪宅洋房市场需求在逐年下降，市场成交集中于150-250㎡面积段，面积较小的豪宅洋房市场需求也在逐步增加。5、从豪宅洋房价格走势来看，由于豪宅洋房成交均价上涨较快，总价200万元以下的豪宅洋房比重渐趋下降，市场需求渐向200-400万元集中，同时顶级资源型豪宅洋房仍然最受高端购房者欢迎。6、豪宅洋房成交集中于松山湖和黄旗山片区。从近三年豪宅洋房区域价格走势来看，黄旗山和环岗湖片区豪宅洋房成交均价稳步上涨，松山湖和水濂山片区则后发优势明显，升值潜力巨大。7、20**年东莞豪宅洋房市场发展迅速，市场需求大增，按照20**年的去化速度，一年内豪宅洋房可售存量即可消化完毕。与旺盛的市场需求相比，豪宅洋房可售库存显得相对不足，供应较为偏紧。8、20**年东莞豪宅洋房成交金额占住宅成交总金额的比重已经达到10%，豪宅洋房的需求在住宅总需求中比重越来越大已经成为趋势。第三部分别墅一、别墅市场总体分析20**年东莞别墅市场总体供需情况：据东莞中原研究中心监测数据显示，20**年东莞别墅新增供应面积65.27万㎡，合计1777套，按面积同比2009年上涨7.32%；成交面积52.02万㎡，合计1436套，同比下降30.63%；成交均价为15207元/㎡，同比增长18.41%。20**年东莞别墅市场仍然处于快速上升期。2004年以来，东莞别墅市场分为三个不同的时期，2004-2007年为起步发展期，东莞别墅逐渐被高端置业人士所认可，别墅市场得到快速发展并趋于成熟；由于受到国家针对楼市一些调控政策的陆续出台，以及国际金融海啸冲击东莞经济增长乏力的双重打击，2008年东莞别墅市场进入调整期，供需均陷入低谷。2009年则为东莞别墅市场的爆发期，由于楼市的迅速回暖，别墅市场也迅速恢复活力，供应大幅增加，成交量更是达到2004年以来的峰值。进入20**年，号称史上最严厉的“4.17”新政的出台，打乱了开发商的推货节奏，5-8月份别墅新增供应大幅放缓，别墅成交也同时走向低迷。随着金九银十楼市的全面回暖，20**年后期别墅新增供应集中放量，市场累积的别墅需求也得到较大释放。尽管在这期间楼市再次遭遇“9.29”二次调控，但由于市场业已成旺势，成交势头势不可挡。广深限购令的执行以及CPI走高和通胀预期的提升，更是令东莞别墅成交再上一层楼，尤其是大朗碧桂园别墅项目的上市更是引发了别墅市场的热情。年末阶段别墅成交极为火爆，大有超赶2009年的火热势头，全年别墅成交均价也几乎达到2007年的历史峰值，为15207元/㎡。但由于年末不少别墅新品上市较晚，市场未能充分消化，因此市场的成交量同比火爆的2009年有所下降。但考虑到2009年别墅成交量中有不少需求源自于2008年，从这个角度来看，即使遭遇史上最严厉的调控政策，二、别墅市场供应分析向上趋势不可阻挡，尽管遭遇史上最严厉调控政策，20**年东莞别墅供应仍接近历史最高峰。据东莞中原研究中心监测数据显示，20**年东莞别墅供应面积65.27万㎡，合计1777套，按面积同比2009年增长7.32%。从2004年来看东莞别墅的供应走势，可以看出20**年东莞别墅市场新增供应已经进入新的提速发展时期。从2004到2006年，东莞别墅市场新增供应处于初始发展阶段，这几年发展平稳。随着2007年东莞GDP规模扩大，居民消费结构升级，市场对别墅等豪宅产品需求增大，2007年东莞别墅供应也相应放量，达到历史最高峰。2008年国际金融危机打断了东莞别墅供应的正常发展，别墅市场转而调整，新增供应也陷入低谷。2009年在国家出台一系列利好政策的背景下，别墅供应量也得以较快恢复。20**年东莞宏观经济进一步趋好，尽管遭遇史上最严厉的调控政策，但由于调控政策对别墅市场影响有限，别墅新增供应再上新台阶，接近历史最高峰。由此也可以预见，在一系列利好因素的支撑下，2011年东莞别墅新增供应将进一步走高。别墅新增供应集中于城区和泛松山湖片区。据东莞中原研究中心监测数据显示，20**年东莞别墅新增供应分布于14个区域，其中大朗、南城和东城所占比重最大，三者占据了50%的份额。由于城区购买力强，豪宅需求量大，尤其是黄旗山片区富豪集居。从进几年别墅市场行情来看，城区别墅升值潜力巨大，且升值速度快，开发商极为看好城区尤其是黄旗山片区别墅市场。另一方面，随着东莞市政府对松山湖片区开发的加快，泛松山湖片区也因此而受益，成为开发商的别墅市场的开发热点。独栋别墅供应比重进一步下降，双拼产品比重逐年上升。从2007年以来东莞各类型别墅新增供应情况来看，作为最正统的别墅物业独栋别墅的供应比重在逐渐下降。随着优质土地资源的日益稀缺以及国家“禁别令”的推行，独栋别墅供应比例的下降属必然现象，独栋别墅的下降也使得独栋别墅的新增供应显得更加的弥足珍贵。在类别墅中作为独栋别墅的最佳替代品，双拼别墅的供应也是在逐年上升。随着独栋别墅比重的进一步下降，双拼别墅也许还会进一步增加。在目前的东莞别墅市场，由于权贵人士更加看重的是别墅产品的品质，因而联排别墅和叠加别墅比重较小，其中联排别墅比重有下降的迹象，而叠加别墅则显得相对平稳。市场需求非常旺盛，.20**年东莞独栋别墅供需比仅为0.77。从20**年东莞各类型别墅供需情况来看，独栋别墅供需比仅为0.77，需求远大于供给，这也说明独栋别墅由于其“卖一套少一套”的稀缺属性，在别墅市场极度枪手。从其它各类型别墅来看，供需比都小于2，最高的双拼别墅也仅有1.64，别墅市场需求旺盛，供应较为偏紧，后市消化压力较小。别墅新增供应各面积区间相对均衡，500㎡以上比重有较大增加。从20**年东莞别墅新增供应面积区间分布情况来看，各面积段大体均衡，比重最高的在300-350㎡区间。另外，500㎡以上区间比例同比2009年有较明显上升，主要由中信御园、四季豪园、绿茵温莎堡和中信·森林湖三期等项目供应。三、别墅市场成交分析20**年东莞别墅成交量跌价升。据东莞中原研究中心监测数据显示，20**年东莞别墅成交面积52.02万㎡，合计1436套，按面积同比2009年下降18.17%。在走出2008年房地产市场整体低迷后，2009东莞年别墅成交放量，创出历史上的最高水平。20**年市场遭遇历史上最严厉调控政策，影响了开发商的推货节奏，年中别墅新增供应大幅减少，这也直接影响了别墅成交量。随着金九银十房地产市场的全面回暖，别墅新增供应集中放量。与此同时，广深两市限购令的执行致使两地购买力外溢，临近的东莞成了直接受益者。而受CPI持续走高，通胀预期明显提高的影响，不少投资客纷纷把别墅等豪宅作为投资首选。另外，国内投资渠道过于狭小也使得高端置业者选择投资别墅。在多重利好因素的作用下，第四季度东莞别墅成交非常红火，成交比重达到全年的45%。由于别墅新品大都集中于年末上市，年内市场未能充分消化，因此同成交火爆的2009年相比，20**年成交量有所下降。但考虑到2009年别墅成交量中，有不少需求是源自于2008年受总体市场不景气而压抑的需求量，从这个角度来看，20**年别墅成交量还是趋于上升势头。新政影响有限，别墅成交受新增供应影响更大。从20**年东莞别墅月度供需走势情况来看，别墅成交量与新增供应有着非常紧密的联系，两者呈现出非常明显的正相关关系。从上图来看，凡是新增供应充裕的月份，别墅成交量也处于较高水平。1月份新增供应较多，别墅成交也取得很不错的销售记录。5-8月份别墅成交量很少，主要原因就是号称史上最严厉的“4.17”新政的出台，市场走势不明，开发商谨慎推货，新增供应大幅减少，别墅成交也因此直接受到影响。从9-12月份来看，金九银十房地产市场已全面回暖，9月新增供应放量，别墅成交也一路走高。10月份因为“9.29”二次调控政策的出台，新增供应再次明显减少，但由于9月份新增供应充裕，10月市场得以继续消化存量，别墅成交仍然保持高位，甚至比9月份还略有增加。随着广深限购令的执行，累积的需求持续释放，市场成交继续向好，11、12月份新增供应大幅放量，别墅成交也因此水涨船高，达到年内最高峰。从20**年别墅供需走势来看，调控政策对别墅市场影响不大，别墅成交受新增供应影响更大，成交量与新增供应有着直接的联系，两者呈正相关关系。从中也可以看出，别墅市场需求量巨大，别墅新品往往一上市就被抢购一空。调控政策影响小，别墅成交量和成交金额占住宅成交总量和总金额的比重逐年上升。从2008年以来东莞住宅成交量和成交金额情况来看，近三年来别墅无论是成交量还是成交金额，占住宅总成交量和总金额的比重都在逐年上升，考虑到2009年别墅成交中有不少需求源自于2008年受经济不景气而压抑的需求，从这个角度来看，对比2009年，20**年的这种趋势就更加的明显。20**年别墅成交金额占住宅成交总金额的比重已经达到近24%，约占四分之一。2009年别墅首付最低为2成，而到了20**年别墅最低首付已经提高至5成。尽管如此，20**年别墅成交还是一片红火，这也说明调控政策对别墅市场影响非常有限，而通胀预期升高、CPI走高以及广深限购则是促进东莞别墅成交量的走高的重要原因。近几年来别墅在住宅中的成交比重呈逐年上升态势，东莞的豪宅需求比例增大已经逐渐成为一种趋势。20**年别墅成交套均面积再次扩大，反映了高端置业群体更看重别墅产品品质等内在价值。从2004年以来东莞别墅成交的套均面积走势来看，20**年东莞别墅成交套均面积达到362㎡，达到历史最高峰。从个盘成交情况来看，大面积段的别墅项目集中于中信御园、四季豪园、万科·麓湖别墅和中信·森林湖三期等楼盘中。这也从一个侧面反映了面积较小的别墅尽管具有总价较低的优势，但在别墅市场，高端置业人士更看重的是产品品质等内在价值，而不仅仅是价格。独栋和双拼别墅需求比重逐年递增，叠加需求平稳，联排呈下降趋势。从2008年以来东莞各类型别墅成交比重情况来看，独栋和双拼别墅比重逐年递增，这也反映了高端置业者青睐纯独栋别墅，以及类别墅中与纯独栋产品最为接近的双拼别墅。叠加别墅需求平稳，但比重最小。联排别墅市场需求尽管呈下降迹象，但也占据近20%的比重，市场欢迎度远大于叠加别墅。20**年各别墅类型成交套均面积趋大，舒适性仍是置业者主要考虑因素。从近三年来各别墅类型成交套均面积来看，除双拼别墅略有下降以外，20**年均有增大的迹象。这也表明舒适性好、楼间隔大、私密性强等因素仍是别墅置业者购买别墅时的主要考虑因素，而不仅仅是价格。独栋、双拼别墅成交均价呈上涨趋势，叠加稳中微涨，联排降中趋稳。从2007年以来东莞各类型别墅成交均价走势来看，作为最“正统”别墅的独栋别墅由于日益稀缺，成交均价呈上涨趋势；而作为独栋别墅的替代品的双拼别墅，成交均价也是日益趋涨；叠加别墅以稳为主，稳中微涨；联排别墅2009年之前呈下降趋势，但进入20**年却又表现出降中趋稳的迹象。20**年别墅成交各面积段分布相对均匀，250㎡以上的面积区间有增大迹象。从20**年别墅成交面积区间分布情况来看，各成交面积区间大体均匀，其中300-350㎡比重最高，约为22%。而从2008年以来各成交面积区间比重来看，自250㎡开始，至500㎡以上的各区间比重呈现出逐步增大的迹象，这也表明市场上大户型的别墅产品比较受欢迎。尽管面积大的别墅总价也高，但在别墅等高端物业市场，舒适性才是高端置业者的首要考虑因素。附：各别墅类型成交面积区间比重分布详情一览：20**年别墅成交总价集中于200-400万元，400万元以上比重同比2009年有增大趋势。从20**年东莞别墅成交总价区间分布情况来看，主流总价仍然集中于200-400万元区间。与2009年相比较，总价在400万元以上区间的别墅有增加趋势。这主要是因为20**年成交面积较大的别墅数量较多。而从成交面积区间分布情况来看，250㎡以上的别墅比重由较大增加。成交面积的增大，也意味着总价在上升。附：各别墅类型成交总价区间比重分布详情一览：注：联排别墅中总价100万元以下的别墅为樟木头镇的帝豪花园三期和寮步镇的丽景阳光项目所成交。城区别墅升值快，镇区别墅成交价格保持平稳。从近三年来东莞城镇别墅成交均价走势来看，城区的别墅成交均价应经从2008年的17447元/㎡上涨到了20**年的19304元/㎡，上涨幅度为10.64%。而镇区的别墅成交均价则变化不大，与2008年的13405元/㎡相比较，20**年成交均价为13302元/㎡，相差不大。由于城区购买力强，富豪群体集居，别墅等豪宅市场需求大，而后备别墅资源却日益稀少，因而城区的别墅较具升值潜力。20**年东莞别墅成交单价前10名（单位：元）：20**年东莞别墅套均总价前10名（单位：万元）：20**年东莞别墅个盘成交金额前10名（单位：亿元）：20**年东莞别墅个盘成交套数前10名（单位：套）：四、别墅市场库存分析市场需求旺盛，尽管别墅库存再上新高，总体供应仍然偏紧。20**年东莞别墅新增供应放量，截止至20**年12月31日，东莞别墅可售存量为67.80万㎡，合计1657套。按照20**年东莞别墅月均去化速度统计，别墅可售面积的市场吸纳周期为15.64个月，可售套数则是13.85个月。尽管20**年东莞别墅供应量大增，但相对于旺盛的市场需求而言，总体供应仍然偏紧。第四季度别墅新增供应大幅放量，年末库存面积达到年度新高。从20**年别墅可售存量面积月度走势情况来看，年中由于新增供应大幅放缓，别墅库存面积也持续低位徘徊。进入第四季度，别墅新增供应大幅放量，库存面积也是一路走高，12月份达到年内最高位。尽管如此，别墅库存面积与全年成交面积之比也仅有1.30，跟旺盛的市场需求相比，别墅供应还是偏紧。别墅可售存量各面积区间比重以300-350㎡和500㎡以上最高。从别墅可售存量面积区间分布情况来看，别墅库存呈比较明显的正态分布，即两头小中间高。其中300-350㎡和500㎡以上比重最高，分别为21.61%和27.70%。独栋别墅库存比重最高。从各类型别墅库存情况来看，独栋别墅比重最高，达到34%。另外双拼和联排别墅也分别占据近25%的比重，叠加别墅最低，为14.54%。附：各别墅类型库存面积区间比重分布详情一览：别墅个盘库存详情：五、别墅市场潜在供应分析据东莞中原研究中心监测数据显示，东莞别墅潜在供应共有36个项目，其中城区8个，镇区28个，潜在供应总量约为为70.61万㎡。从区域分布情况来看，主要分布在厚街、塘厦、万江、高埗和大岭山等区域。面对日益稀缺的土地资源，开发商仍然钟情独栋别墅。联排别墅后市消化压力最大。从2011年东莞各类型别墅潜在供需比测算情况来看，各类型别墅的供需比，即（20**年底库存面积+2011年潜在供应面积）/20**年成交面积，以联排别墅的比例最高，为3.9。这也说明联排别墅后市消化压力最大。另外独栋别墅和双拼别墅比例都低于2，反映了作为最为稀缺的别墅类型，独栋和双拼别墅的市场潜在需求较大，后市消化压力相对较小。南城、大朗、大岭山等地别墅后市消化压力较小。从2011年东莞区域别墅潜在供需比测算情况来看，各区域别墅的供需比，即（20**年底库存面积+2011年潜在供应面积）/20**年成交面积，以南城、大朗、大岭山等地较小，后市消化压力也小，而道滘、塘厦等地则相对较大。东莞别墅潜在供应项目供应面积前10名：六、20**年东莞别墅市场特征总结1、20**年东莞别墅市场进入加快发展时期，市场需求旺盛，别墅供应量也接近历史最高峰。“4.17”新政的出台打乱了开发商的推货节奏，年中别墅新增供应大幅放缓，市场成交也陷入低谷。但随着第四季度新增供应的集中放量，别墅成交也创下新高。尽管跟成交火爆的2009年相比有所下降，但考虑到2009年别墅成交量中有不少需求源自于2008年，从这个角度来看，即使遭遇史上最严厉的调控政策，20**年东莞别墅成交仍然在稳步上升。2、调控政策对别墅市场影响有限，别墅成交量与新增供应有着非常紧密的关系，两者呈正相关关系。由于市场需求旺盛，不少别墅新品往往一上市就被抢购一空。3、独栋别墅供应比重进一步下降，双拼产品比重逐年上升。从别墅供应面积区间分布来看，500㎡以上比重有较大增加。4、20**年别墅成交套均面积再次扩大，反映了高端置业群体对别墅产品的舒适性、私密性等特点有更大的要求，也更看重别墅产品品质的内在价值，而不仅仅是价格。5、从别墅类型来看，独栋和双拼别墅需求比重逐年递增，叠加需求平稳，联排呈下降趋势。而从成交均价走势来看，独栋、双拼别墅成交均价呈上涨趋势，叠加稳中微涨，联排降中趋稳。6、从别墅成交结构来看，20**年别墅成交各面积段分布相对均匀，250㎡以上的面积区间有增大迹象。成交总价集中于200-400万元，其中400万元以上比重同比2009年有增大趋势。7、从城镇别墅价格走势来看，城区别墅升值潜力大，升值速度较快。8、由于20**年别墅新增供应放量，这也使得别墅可售存量再上高位，别墅可售面积的市场吸纳周期为15.64个月，但相对于旺盛的市场需求而言，别墅供应还是处于总体偏紧态势。从别墅库存情况来看，以面积300-350㎡和500㎡以上的别墅比重最高。另外，独栋别墅库存比重在各别墅类型中也是最高的。9、新政影响有限，20**年东莞别墅成交非常突出，成交金额占住宅成交总金额的比重近四分之一。第四部分后市展望东莞经济持续增长，本土企业主的财富持续增值，市场对豪宅需求持续在增长。从东莞宏观经济来看，东莞已经完全走出2008年国际金融危机所带来的影响，经济转型升级步伐加快，出口持续复苏回升，带动第二产业快速增长，同时东莞第三产业也持续加快发展。总体而言，东莞2011年经济增长势头明显，这也意味着本土企业主的财富持续增值，高端收入群体继续扩大，对豪宅的需求也是在持续增长。调控政策影响有限，2011年预计东莞豪宅市场平稳发展。从20**年市场走势来看，调控政策对豪宅市场影响非常有限。调控政策对豪宅市场的影响是间接的，即调控政策的出台影响到开发商的推货节奏，豪宅新增供应减少，进而影响到豪宅市场的成交。然而由于市场需求旺盛，但凡开发商延后上市的豪宅项目一经推出，即被市场快速消化。展望2011年，预计豪宅市场亦不会因为新的调控政策的出台而伤筋动骨。广深限购令继续执行，两地尤其是深圳投资客将继续投资东莞豪宅市场。20**年广深两地限购令的实施致使两地购买