房地产交易范文10篇

房地产交易范文10篇

其次章房地产转让

第一节一般规定

其次节商品房销售

第三章房地产抵押

第四章房地产租赁

第五章房地产中介服务

第六章法律责任

第七章附则

第一章总则

第一条为规范城镇房地产交易行为，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和行政法规，结合本市实际，制定本条例。

其次条在本市城镇规划区范围内国有土地上的房地产交易及其相关活动，适用本条例。

第三条房地产交易应遵循公平自愿、诚恳信用、公正公正和房屋全部权与其占用范围内的土地使用权主体全都的原则。

房地产交易管理应遵循集中管理与分级管理相结合、依法爱护房地产权利的原则。

第四条市房地产行政主管部门负责全市房地产交易的监督管理和本条例的组织实施。

区、县（自治县、市）房地产行政主管部门负责本条例规定范围内房地产交易的监督管理。

工商、建设、规划、财政、物价、税务等部门应当按职责分工，帮助房地产行政主管部门做好房地产交易管理工作。

第五条房地产交易管理机构根据本条例的规定及市和区、县（自治县、市）房地产行政主管部门托付的权限，负责房地产交易管理的日常工作。

其次章房地产转让

第一节一般规定

第六条房地产转让是指房地产权利人通过法定程序，将其房屋全部权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。主要包括：

（一）买卖（含以房地产清偿债务，下同）；

（二）赠与、继承、划拨；

（三）产权调换；

（四）以房地产合资合作、作价入股，房地产权属发生转移的；

（五）因收购、兼并或合并企业，房地产权属发生转移的；

（六）房屋拆迁中，房屋全部权人以产权调换形式获得的期房权利转移的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第七条有下列情形之一的房地产，不得转让：

（一）按有关法律、行政法规规定，不得转让的；

（二）权属证明文件与标的物不符的；

（三）权属证明文件被注销、吊销或其他缘由失去效力的；

（四）属拆迁冻结通知书确定的时效范围的。

第八条同幢房屋分割转让的，各房地产权利人按相应比例占有土地使用权。

建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。

配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让。

第九条房地产转让应签订书面合同。房地产转让人在转让合同签订之日起三十日内，应持相关的房屋全部权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权证明文件和书面合同到所在地的房地产交易管理机构申办房地产转让登记手续。

对符合转让登记条件的，房地产交易管理机构应自受理之日起五个工作日内办结转让登记手续；对不符合转让登记条件的，应自受理之日起三个工作日内作出不予登记的打算并书面说明理由。

第十条房地产转让，与转让人具有共有关系的房地产权利人、与转让人具有租赁关系的承租人依次享有优先购买权。房地产转让人应当在房地产转让书面合同签订前三十日通知共有权人或承租人。

对涉及共有关系的房地产转让，转让人在申办转让登记手续时，应当出具其他共有人同意转让或者放弃优先购买权的书面意见并对其真实状况负责。

第十一条房地产转让，转让人应当向受让人照实告知房地产权属、质量平安现状和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等状况。

第十二条房地产转让当事人在申办转让登记手续时，应当照实申报房地产交易价格，并按国家及本市的有关规定缴纳税费。

除法律、法规另有规定的外，房地产转让价格由交易各方协协商定。

其次节商品房销售

第十三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。

商品房现售，按国家及本条例的有关规定执行。

商品房预售，预售人应当取得房地产行政主管部门核发的《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十四条取得《商品房预售许可证》，应当具备下列条件：

（一）持有营业执照和房地产开发资质等级证书；

（二）持有土地使用权批准文件；以出让方式获得土地使用权的，已根据土地管理法律法规的规定，交付了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

（四）按供应预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到建设总投资的百分之二十五以上，且拟预售的房屋属多层的，完成主体建筑封顶，属高层的，已建房屋面积应达到规划批准的拟建房屋面积的三分之一以上；

（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、施工进度和竣工、交付使用时间、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并附有专业资质的房地产测绘机构出具的《商品房预售面积猜测绘报告书》；

（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户并签订了监管协议；

（七）涉及房屋拆迁的，已取得房屋拆迁行政主管部门核发的拆迁许可证书；

（八）拟预售商品房及其占用范围内的土地使用权未设定抵押权；

（九）法律、法规规定的其他条件。

进行小区建设的，预售人可以分期向房地产行政主管部门申办《商品房预售许可证》。

第十五条渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区的《商品房预售许可证》由市房地产行政主管部门核发，其他地区的《商品房预售许可证》由所在区、县（自治县、市）房地产行政主管部门核发，有关详细事项可以托付房地产交易管理机构办理。

房地产行政主管部门收到申请后，应当依照本条例规定的条件对项目进行核实，自受理申请之日起七个工作日内，对符合条件的项目核发《商品房预售许可证》；对不符合条件的，应当在三个工作日内书面通知申请人并说明理由。

第十六条《商品房预售许可证》应当载明预售人的名称和预售商品房项目的座落位置、栋号、房号、楼层、用途、建筑面积。

准予预售的商品房总面积不得超过国有土地使用权出让合同商定的商品房总面积。

第十七条商品房预售，预售人应向预购人供应下列资料或其复印件：

（一）法人营业执照；

（二）土地使用权批准文件；

（三）商品房预售许可证》；

（四）商品房预售面积猜测报告书》；

（五）项目及其配套设施的平面示意图；

（六）商品房的结构、户型、装修标准；

（七）施工进度和竣工交付使用时间；

（八）预售商品房价格、付款方式和商品房预售款专用帐户。

第十八条商品房预售，预售人与预购人签订书面的商品房买卖合同。预售人应当在签约之日起十日内持商品房买卖合同，向核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理登记备案手续。

未经登记备案的商品房买卖合同，不能对抗第三人，由此造成的损失，由预售人担当。

预售合同未登记备案的，按下列挨次确定预购人的权利：

（一）已交付价款及预购商品房的；

（二）已交付价款未交付预购商品房的；

（三）未交付价款及预购商品房的，以签订合同的时间为序。

第十九条商品房预售时，预售款应当由预售人托付设立预售款专用帐户的商业银行代为收取，预购人凭银行缴款凭证向预售人换领发票。

代收预售款的商业银行有监督预售款的义务。

其次十条预售款应当专款专用，由具备合法资质的工程监理机构依据建筑工程承包合同规定的进度方案和工程实际进度，书面通知代收预售款的银行向预售人划款。未经工程监理机构书面通知，代收预售款的银行不得直接向预售人划款。

工程监理机构和代收预售款的银行对预售资金监管不当，给预购人造成损失的，应当与预售人担当连带赔偿责任。

一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户；多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用帐户。

其次十一条预售人将已经抵押的商品房进行预售，必需经抵押权人书面同意并书面告知预购人；已经预售的商品房不得进行抵押。

其次十二条预售人转变已经预售商品房项目的建筑容积率或转变已预售商品房的户型、结构、环境整体布局，须经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准，并托付原测绘机构对预售面积进行重新测算，办理《商品房预售许可证》变更手续。

非因基础设施建设或公共利益需要，规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门不得对已预售的商品房项目的建筑容积率或户型、结构、环境整体布局作变更审批。

经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准，预售人转变已预售商品房的建筑设计，涉及合同商定的预购人权益的，预售人应当在有关部门批准之日起十日内，书面通知预购人，与预购人协商变更或者解除商品房买卖合同，并在变更或解除合同之日起十五日内，向原核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理变更或注销手续。

预售人未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准，擅自提高建筑容积率或转变商品房买卖合同商定的商品房户型、结构、装修标准、环境整体布局，损害预购人权益的，预购人可以解除合同，并由预售人担当相应的赔偿责任，预购人未解除合同的，可不担当所购商品房转变后所获增值部分的价款。

其次十三条预售人转让已部分预售的在建商品房项目的，应自批准转让之日起十五日内书面告知预购人。预购人在被告知之日起三十日内，有权解除商品房买卖合同，收回已付购房款及其利息，预售人应当在解除合同之日起十五日内到原合同登记备案部门办理注销手续；预购人情愿连续履行商品房买卖合同或到期未提出异议的，原预售人的权利义务全部转移给项目受让人，预购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理商品房预售变更登记。

其次十四条转让在建商品房项目的预售人，应自签订项目转让合同之日起，停止预售商品房并公示项目转让状况；受让人未换领《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。

其次十五条预购的商品房在合同登记备案后交付使用前可以再转让。

预购商品房再转让的，预购人应当书面告知预售人，再转让双方应在原合同上记载有关合同权益转让事项，并向原登记机关办理合同登记备案手续。

预购商品房再转让的，原合同商定的权利、义务随之转让。超出原合同商定范围内的补充商定，再转让人应与再受让人签订补充条款。

其次十六条预售商品房项目竣工后应经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门验收合格后才能交付使用。预售人应在预售商品房项目交付使用后十五日内到房地产行政主管部门交回该项目的《商品房预售许可证》。

预售人应自预售商品房交付使用之日起六十日内，为预购人办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续；属现售商品房的，房地产开发企业应自销售合同签订之日起三十日内，为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续。

对具备登记条件的，有关权属登记部门应当自受理申请之日起十五个工作日内，核发土地使用权和房屋全部权证书；对不符合登记条件的，作出书面打算并说明理由。

因预售人的缘由，致使预购人无法办理房地产权属登记超过六个月的，双方有商定的按商定处理；未商定的，预购人可以退房，并要求预售人担当赔偿责任。

第三章房地产抵押

其次十七条房地产抵押，当事人应签订书面抵押合同，并向所在地的房地产交易管理机构申请办理抵押登记手续。其中，以跨区、县（自治县、市）的多处房地产设定同一抵押权的，应向市房地产交易管理机构提出抵押登记申请。

房地产交易管理机构应自收到申请之日起二个工作日内提出受理意见，并送房地产行政主管部门办理登记。房地产行政主管部门应对抵押合同涉及的房地产权属的真实性、合法性及是否可以设定抵押关系进行审查，对符合条件的，应自受理之日起五个工作日内办理登记手续；对不符合条件的，应在三个工作日内作出不予登记的打算并书面说明理由。

房地产抵押合同自登记之日起生效，抵押合同登记记载的内容与抵押合同商定内容不全都的，以登记确认的内容为准。

其次十八条共同共有人以其共有房地产设定抵押，必需经其他共有人书面同意；未经其他共有人书面同意设定的抵押权无效。

其次十九条两宗以上房地产设定同一抵押权时，该抵押权为不行分担保物权。

第三十条抵押已出租的房地产的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人连续有效。

出租已抵押的房地产的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

第三十一条贷款购买房地产并以拟购房地产作为抵押物的，购买者、金融机构、开发商应当共同签订房地产抵押贷款合同。

第三十二条尚未到期的抵押房地产因城市建设需要被拆迁的，抵押人应当准时通知抵押权人，债务人可以提前清偿债务或由抵押人供应其他担保。

债务人无法提前清偿债务或抵押人不能供应其他担保的，拆迁安置取得的房地产为抵押财产。

第三十三条已设定抵押的房地产，抵押人如需对房屋翻建、扩建或转变用途时，必需取得抵押权人的书面同意，对抵押合同的内容作相应变更，并到原登记部门办理抵押合同变更登记手续。

第三十四条抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当书面通知抵押权人并书面告知受让人转让房地产已抵押的状况；抵押人未书面通知抵押权人或者未书面告知受让人的，转让行为无效，由此给受让人造成的损失，由抵押人担当。

转让房地产的价款低于其担保债务的，抵押权人可以要求抵押人供应相应的担保；抵押人不供应的，不得转让抵押房地产。

第三十五条下列房地产不得设定抵押：

（一）法律、法规规定不得转让的房地产；

（二）作为文物爱护的建筑和有重要纪念意义的其它建筑物；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体用于公益目的的房地产，但以用于非公益目的的房地产为自身债务设定抵押的除外；

（四）已出售给他人但尚未办理权属登记的现房；

（五）法律、法规禁止抵押的其他情形。

第四章房地产租赁

第三十六条房地产租赁，是指出租人基于房屋全部权将其房地产出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。房地产租赁包括房地产现房租赁和商品房预租。

商品房预租是指房地产开发企业或商品房预购人以预售（购）房的租赁期权让渡给预租人并收取租金的行为，包括以在建的商场、铺面、市场摊点或办公用房向社会公开招租和以在建商品住宅、公寓楼预约出租。

房屋全部权人、使用权人以联营、承包、入股等名义让渡房地产使用权的，视为房地产租赁。

第三十七条有下列情形之一的房地产不得租赁：

（一）未依法取得房地产权属证明文件的；

（二）共有房屋未经全体共有人书面同意的；

（三）未经批准擅自转变房地产用途的；

（四）已被鉴定为危急房屋的；

（五）司法机关和行政机关依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（六）权属有争议的；

（七）违法建筑；

（八）依法以出让方式取得的国有土地使用权未达到法律、法规规定的转让条件的；

（九）以划拨方式取得国有土使用权的建设项目按经批准的规划设计方案尚未竣工的；

（十）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第三十八条房地产租赁双方应依法签订书面合同，租赁合同应当载明房屋用途，房地产租赁双方应自合同签订之日起三十日内持房地产权属证明文件、身份证明文件和租赁合同向所在地房地产行政主管部门或其托付的交易管理机构申请办理合同登记备案手续。未经登记备案的租赁合同，不能对抗第三人。

符合条件的，房地产行政主管部门或其托付的房地产交易管理机构应自受理申请之日起三个工作日内办理租赁合同登记备案手续。

第三十九条租赁期内，承租人与他人互换房地产使用权或转租房地产的，必需征得原出租人书面同意，重新签订租赁合同，并到原租赁合同登记备案部门办理合同变更登记备案手续。

第四十条以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租或以划拨方式取得土地使用权的已竣工建设项目的空地出租的，出租人应当依照有关规定向土地行政主管部门缴纳租金中所含土地收益。

土地收益收缴的详细标准和方法，按市人民政府的有关规定执行。

第四十一条出租公有住房，应当执行国家和市人民政府规定的租赁政策。公有非住宅、私有房屋出租，由租赁双方协协商定租金和其他租赁事项，但国家和本市另有规定的，从其规定。

公有住房使用权及被拆除公有房屋使用人的安置权利，在征得房屋全部权人同意后，可以依照有关规定转让，原租赁关系同时终止，由受让人与房屋全部权人重新签订租赁合同。

抵押人出租已抵押的房地产，应经抵押权人书面同意并书面告知承租人。

第四十二条租赁住宅从事生产经营活动的，须根据有关法律法规的规定，报请所在地土地、房屋行政主管部门批准，并按规定缴纳土地收益。

第五章房地产中介服务

第四十三条从事房地产中介服务的机构应持有工商营业执照和相应的房地产中介服务机构资质证书。

房地产评估机构的资质管理，按市政府有关规定执行。

第四十四条设立房地产中介服务机构，须持市房地产行政主管部门提出的资质初步审查意见，到工商行政主管部门办理登记注册。

第四十五条申请房地产中介服务机构资质初审，应当供应下列资料：

（一）有自己的名称、组织机构、章程；

（二）有三十万元以上的注册资金的验资证明；

（三）有固定的服务场所；

（四）从事房地产询问业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的百分之五十以上。从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师。从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人；

（五）房地产专业中介服务人员的资格证书和聘用合同。

市房地产行政主管部门应自收到房地产中介机构资质初审申请之日起十个工作日内发出书面审查意见。

第四十六条房地产中介服务机构应自领取法人营业执照之日起三十日内持工商营业执照副本到市房地产行政主管部门申请核发资质等级证书。

符合条件的，市房地产行政主管部门应自受理申请之日起十个工作日内核发房地产中介服务机构资质证书；不符合条件的，应在五个工作日内作出不予核发资质证书的打算并书面说明理由。

资质管理的详细规定由市房地产行政主管部门另行制定。

第四十七条房地产中介服务机构变更或终止，应自工商行政主管部门核准之日起三十日内向市房地产行政主管部门申请办理资质证书的变更或注销手续。

第四十八条房地产中介机构承办业务时，应当与托付人签定书面合同，明确规定双方的责任，也可以根据国家规定办理相应的保险。

第四十九条房地产中介从业人员管理实行资格认证制度。

从事房地产中介服务业务的人员，应当取得专业资格证书并经市房地产行政主管部门注册。

取得资格证书的房地产中介服务人员不得以个人名义从事房地产中介业务。

第六章法律责任

第五十条未按规定申办房地产预售合同登记备案的，由房地产行政主管部门责令责任人补办登记备案手续，赐予转让价款百分之五以上百分之十以下的罚款；给对方造成损失的，应当依法担当赔偿责任。

第五十一条未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由房地产行政主管部门责令其停止交易活动、退还预售款，并处已收取的预售款百分之五以上百分之十以下的罚款。

第五十二条不按套内建筑面积计价销售商品房或者将未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门验收以及验收不合格的商品房交付使用的，由房地产行政主管部门责令改正，并处违法行为所涉商品房交易金额百分之五至百分之十的罚款。

预售人未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准，擅自提高建筑容积率或转变商品房户型、结构、环境整体布局的，由有关行政管理部门依照有关规定予以查处。

第五十三条因房地产经营者的责任，致使房地产交易合同解除的，经营者应退还购房者已付的购房款及其利息，赔偿购房者已支付的有关税费等损失。

第五十四条未取得房地产中介服务机构资质证书从事房地产中介业务或超越执业范围从事房地产中介业务的，由市房地产行政主管部门责令其限期改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。

第五十五条未取得房地产中介服务资格或者取得资格证书的房地产中介服务人员以个人名义从事房地产中介业务的，由市房地产行政主管部门责令改正，没收违法所得，可处二百元以上一千元以下的罚款；逾期不改正的，吊销其资格证书。

第五十六条违反本条例规定将预售商品房预售款挪作他用的，由市或区、县（自治县、市）房地产行政主管部门责令其限期改正，处挪用款额百分之五以上百分之十以下的罚款；逾期不改正的，注销《商品房预售许可证》，并可由建设行政主管部门降低或取消其开发资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十七条房地产行政主管部门及其工作人员有、、、索贿、受贿等违法违纪行为的，视其情节轻重，由所在单位、行政主管部门或行政监察机关依法赐予行政处分；涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。给管理相对人造成损失的，依法担当赔偿责任。

第五十八条房地产交易管理机构及其工作人员在房地产交易登记工作中，不遵守法定期限及程序的，由房地产行政主管部门责令改正，并可视其情节轻重赐予行政处分。

房地产交易登记机构及其工作人员在房地产交易登记工作中因工作失误给房地产权益人造成损失的，依法担当赔偿责任。

第五十九条当事人对房地产等行政主管部门的详细行政行为不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第七章附则

第六十条房地产交易合同、预售资金监管协议的示范文本，由市房地产行政主管部门、市工商行政主管部门统一印制。

第六十一条房地产行政主管部门及房地产交易管理机构应将房地产产权及转让资料供应社会公开查询。

在房地产交易管理中，风险管理始终占据着非常重要的地方，是广阔房地产企业在经营实践中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探讨了房地产交易中的风险管理问题。

房地产交易风险管理防范

中国人自古以来都特别重视“家”的概念，而在现代社会，人们会选择购买一套商品房，建立自己的家。近年来，我国房地产的价格节节攀升，房地产市场进展快速。与此同时，在房地产交易的过程中也暴露出一些风险问题。在当地产交易中，假如消失风险问题，不仅会给购房者带来巨大的经济损失，也在肯定程度上影响了房地产行业的健康进展。对此，应当对这些风险有糊涂的熟悉，并且有效管理风险，才能维护房地产交易市场的健康进展。

一、房地产交易的特点

房地产价格属于固定资产，其个别性强、差异性大。房地产交易是房地产全部权、土地使用权等相关权益的转让过程。不像其他商品，房地产的价值一般无法被衡量，并且房地产交易并没有一个固定的平台。并且由于其不能移动，房地产无法被即时买卖，不能做到“一手交钱、一手交货”。房地产交易所涉及到的金额巨大，权益转让的手续比较简单。在我国，就有《商品房销售管理方法》、《城市房地产管理法》等法律来约束和规范房地产交易市场。一般来说，一套商品房从开发商到客户手中，中间要经受多个过程及中介，流程的简单性也滋生了风险。

二、房地产交易中存在的风险

（一）因自然环境变化带来的交易风险

自然环境风险指的是发生海啸、地震等由于不行抗拒的因素造成的环境风险。房产与自然环境息息相关，一旦发生自然灾难，必定会影响到房地产的交易。如在2024年的日本大地震后，有调查显示购房者的购买意愿由地震前的50%快速下降到15%。此外，水灾、台风等自然灾难有可能会对房地产本身造成肯定的影响，给房地产企业带来不行估量的损失。

（二）因社会环境变化带来的交易风险

人们的“钱袋子”满不满、生活是否富足，直接影响到其购买房地产的意愿。在经济下行时，人们势必会削减商品房的购买。此外，国家的经济形势也在肯定程度上影响到房地产的价格走势。最近一年来，政府出台了一系列的政策对商品房购买进行限制，从而抑制房价的上涨。诸如此类的政策对于房地产交易的影响不行忽视。

（三）房地产交易中的法律风险

法律风险指的是在房地产交易中因交易主体而发生的法律方面的风险。比如，若对相关法律不熟识，或是审核不严密，则可能会造成无效的房屋买卖合同。我国《民法通则》中对于无民事行为力量人及限制行为力量人签署的合同都做了明确规定，此外在多种状况下，房屋买卖合同都可能无效，需要特殊留意。又如，若在房地产交易前对房产的权利状况没有足够的了解，或者在办理房地产交易的过程中房屋受到了司法限制等，都会引起法律风险，造成肯定的损失。

（四）房地产交易参加者的道德风险

房地产交易的参加者，包括房地产开发商、中介、购房者等都有可能产生道德风险。首先，一些房地产开发商向公众公布虚假和诱导性的信息，诱导消费者购买房地产。其次，当前房地产中介市场鱼龙混