控制性详规课件

控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划一.控制性详细规划的涵义1.概念控制性详细规划是以总体规划为依据,以土地使用控制为重点,

详细规定建设用地性质使用强度和空间环境。它强调规划设计与管理及开发相衔接,作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制.2.我国编制控制性详细规划的案例1982年,上海市虹桥开发区编制土地出让规划,成为我国最早进行控制性详细规划尝试的地区之一.

1998年,深圳市在<深圳市城市规划条例>将控制性详细规划的内容转化为法定图则.借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国特色的规划类型；城乡规划法明确的法定规划之一；反映各个利益集团在城市建设中的责权利关系；建设主管部门做出建设项目规划许可的依据（行政许可法范畴）；公众参与最具实效性的内容；法律严肃性越来越高；编制技术不断探索与进步。二、控制性详细规划的基本认识三、控制性详细规划的特征

1、控制引导性与灵活操作性控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性定量定界的控制和引导.

某些指标在一定范围内浮动.2、法律效应:是总体规划法律效应的延伸.3、图则标定:区别于其他规划编制层次的重要特征,四、控制性详细规划的作用（1）控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。从规划到管理——依法行政的依据；从规划到实施——控制、引导、监督。

控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，正确引导开发行为。

（2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。从宏观到微观——上接总规（分区），下接修详（设计）；从定性到定量——控制要求深化、量化、具体化；从整体到局部——控制指标细化、分解、落实；

控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接修建性详细规划、具体设计与开发建设行为。它以量化指标和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制，并作为具体指导地段修建性详细规划、具体设计、土地出让的具体设计条件和控制要求。

（3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。从二维到三维——平面控制与空间控制的结合；从规划到设计——规划要求与设计条件的结合；从消极到积极——控制与引导的结合。控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性详细规划责无旁贷。（4）控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。从个体到群体——利益协调的平台；从分歧到统一——公共政策的具体化。

控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利益，是城市政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平台，体现着在城市建设中各方角色的责、权、利关系，是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的公共政策内容的具体化。五、控制性详细规划的基本特征

——介乎于土地管理与建筑管理之间，内涵丰富。（1）通过抽象的表达方式落实规划意图。落实共性控制内涵；提供个性设计空间。

控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表、图则等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定性的内容、粗略的三维控制和定量控制内容，深化、细化、分解为微观层面的具体控制内容。该内容是一种建设控制、设计控制和开发建设指导，为具体的设计与实施提供深化、细化的个性空间，而非取代具体的个性设计内容。（2）具有法律效应和立法空间。具有法律效力而不是法律；具有成为法律法规的可能。控制性详细规划作为法定规划，法律效应是其基本特征。控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。我国控制性详细规划不是法律也不可能变成完全意义上的法律，但控制性详细规划中具有法律意义的部分应该以积极的方式形成法律条文，提高其在规划管理中的权威地位。（3）具有相当的综合性各纵向系统的设计综合；各专项内容的横向汇总。控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的各纵向系统和各专向规划内容，如土地利用规划、公共设施与市政设施规划、道路交通规划、保护规划、景观规划、城市设计以及其它必要的非法定规划等内容，并将这些内容在控制性详细规划的控制尺度上进行横向综合，相互协调并分别落实相关规划控制要求，具有小而全的综合控制特征。（4）刚性与弹性相结合的控制方式

规定性与引导性的结合；通则式与判例式的结合；动态控制与相互转化的可能；强制性内容的提出。控制性详细规划的控制内容分为规定性和引导性两部分。规定性内容一般为刚性内容，主要规定“不许做什么”、“必须做什么”、“至少应该做什么”等，引导性内容一般为弹性内容，主要规定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的适应性与灵活性。刚性与弹性相结合的控制方式适应我国的开发申请的审批方式为通则式与判例式相结合的特点。一、产生的背景1、城市建设方面的要求1)土地使用制度改革提出新问题2)建设方式与投资渠道变化带来新要求3)城市经济产业等结构的大调整所提出的新要求

第二章控制性详细规划

产生的背景及历程2、规划管理方面的要求1)土地管理的观念与方法的转变2)房地产开发的管理方式的转变。3、新形势下对规划设计工作的要求1)城市规划要适应规划管理工作的要求2)要求规划具有弹性3)要求下一层次规划符合总体规划的意图4)要求具体体现城市设计构想最初的尝试（80年代初）上海虹桥开发区规划领事馆区，为了国际惯例与国际接轨，借鉴了美国的区划技术而编制的详细规划，改变了原有“摆房子”的做法。有益的探索（80年代中后期）

桂林中心区详细规划（1987）控制性详细规划正式命名，提出综合控制指标体系。

广州市街区规划（80年代末）更接近于ZONING的分区规划方法，一直沿用至今。

苏州桐芳巷改造规划（87年）按现状——规划——管理进行三次分区，区分对待可开发用地和公共设施。

汕头龙湖片区分区规划（89年）适应市场经济的二级用地分类，提出土地使用兼容表，探索了工业街坊的土细分开发模式。

苏州桐芳巷改造规划汕头龙湖片区分区规划步入成熟（80年代末90年代初）温州旧城改造控制规划几个相关课题研究：《上海市土地使用区划管理法规的研究》（上海市规划局；

《控制性详细规划编制办法（建议稿）》

（江苏省城乡规划设计研究院）

《城市规划编制办法》颁布实施（1991年9月3日）控规与区划的比较区划（zoning）的研究区划的产生与发展（起源于德，发展在美）。区划的本质与精髓（初衷是保护即得利益,本质是对利益分配的认定与控制）。区划（zoning）与控规的比较规划体系不同(英\美\法)管理审批方式不同（通则与判例）法律地位不同（法与法定规划）出发点与侧重点不同（控制层面\针对性）控制层面不同（Zoning\Subdivision\DesignGuidelines）区划及国外其他相关规划类型借鉴相关结论伴随市场经济和土地有偿使用而产生；根据建设管理需求而发展变革；借鉴区划技术的中国特色的规划形式。新时期的变革（90年代末）深圳法定图则——关注法制层面的革新控规调整——控规动态维护的尝试城市设计的兴起——弥补控规不足的努力

深圳法定图则

关注法制层面的革新借鉴香港土地契约；法律关系明确；程序设计是关键；编制技术上没有突破；实践中面临挑战。控规调整——控规动态维护的尝试在英国的规划许可制度下的行政复议规划许可制度，对具体规划采取个案审定的方式；通过规划行政救济的有关行政复议的程序来改变开发许可的决定；复议的具体程序比较复杂，复议成功的机会主要依赖于方案的合理性及其与地方和国家政策相适应的程度。美国的区划修改(ZoningAmendments)和变动（Variances）

申请修改区划实际就是要求修改法律；修改区划的程序与最初通过区划的程序相同；通常由于土地本身自然特点而无法满足区划法规的要求，而申请变动。城市设计的兴起——弥补控规不足的努力

城市设计概论城市空间、美学、人的活动；城市未来、城市结构、联系组织；设计与法规的结合；社会活动、连续决策的过程。城市设计与城市规划相互影响，互为补充。不平行，不对应。国内的城市设计更象一种快速反应规划，针对实际问题采用不同的形式与解决问题的方法，更加灵活而有针对性，对于弥补法定规划的不足具有重要作用。控规与城市设计的区别法律地位不同；深度与层次不同；关注的焦点不同；控制方式不同。两者衔接方式城市设计渗透控规；城市设计与控规分工协作；控规中表达城市设计内容。第三章控制性详细规划的控制体系和控制要素

1、土地使用控制2、环境容量控制3、建筑建造控制4、城市设计引导5、配套设施控制6、行为活动控制规划控制指标体系土地使用土地使用控制用地边界用地面积用地性质土地使用相容性环境容量控制容积率建筑密度居住人口密度绿地率空地率建筑建造建筑建造控制建筑高度建筑后退建筑间距城市设计引导建筑体量建筑色彩建筑形式其他环境要求建筑空间组合建筑小品设置规划控制指标体系设施配套市政设施配套给水设施排水设施供电设施交通设施其他公共设施配套教育设施医疗卫生设施商业服务设施行政办公设施文娱体育设施附属设施其他行为活动交通活动控制交通组织出入口方位及数量装卸场地规定环境保护规定噪音震动等允许标准值水污染允许排放量水污染允许排放浓度废气污染允许排放量固体废气物控制其他一

、土地使用控制一)用地面积与用地边界1、用地面积单位地块划定的平面投影面积,单位为公顷.

用地面积与征地面积。2、用地边界规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线用来划分用地的权属。3地块的用地边界划分的原则1)严格根据总体规划和其他专业规划，根据用地部门、单位划分地块2)以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种性质.3)建议有一边和城市道路相邻。4)结合自然边界、行政界线划分地块5)考虑地价的区位极差。6)地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发。7)对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好，规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标。8)规划地块划分必须满足”专业规划线”的要求。9)规划地块划分、地块现有的土地使用权和产权边界。新区的地块规模可控制在3-5公顷,旧城改建区可在0.5-3公顷。地块划分规模可按新区和旧区改建区两类区别对待。二)土地使用性质控制参照国家标准<城市用地分类与规划建设标准>三)土地使用兼容主要由用地的适建表来反映1、土地使用兼容表的控制2、土地使用兼容的原则1)促进相关功能建筑的集中2)提高土地经济效益3)减少环境干扰4)确保非营利性设施市政设施用地不被占用5)保持土地使用的有限灵活性,6)提高应变能力

用地兼容与混合用地用地兼容：是指用地对建筑类型的兼容，指在用地属性确定的情况下可以或允许兼容其他类型的设施，由于比例很低，不会影响用地的主导性质。允许的含义指的是可以建设商业设施，也可以不建，建设与否同开发商的设想有关，但需要通过规划管理部门的认可。兼容类型的控制和兼容比例的控制。兼容类型的控制现在一般采取《各类建设用地适建范围表》，一般分为适建、不适建和有条件适建三种情况。关于兼容比例一般都没有明确，目前国内一些特大城市在制订控规编制统一技术措施时，一般都规定兼容的建筑面积不得超过总建筑面积的20%。注：√适建×不适建〇由城市管理部门根据具体条件和规划要求确定。土地使用兼容控制表土地使用兼容控制表居住用地公共设施。。。R1R2R3R4C1C2。。。1低层居住建筑√√√√〇〇2多层居住建筑〇√√〇〇〇3高层居住建筑〇√√〇〇〇4教育设施√√√√〇〇5商业服务设施√√√√〇√6文化设施√√√√〇〇7医疗设施√√√√〇〇8体育设施√√√√〇〇10办公建筑√√√〇√√11旅馆〇√√〇〇√12商住综合楼√√√〇√√13对环境基本无干扰、污染的工厂〇√√√×〇14对环境有干扰、污染的工厂××××××15普通储运仓库××〇〇×〇16危险品仓库××××××17社会停车场〇〇〇〇〇〇18加油站××××××。。。。。。混合用地：主要是描述一个地块的用地性质容纳多种用地属性，并具有一定的可选择性。另外，混合用地一般要求不得由单一的使用类型占据全部用地，而必须有不同的使用类型混合，并且混合应达到一定的比例。对于混合类型的控制，应当重点考虑如下原则：1、用地关联原则：优先考虑用地关联的类型的混合，这种混合能够降低交通出行，增加社区活力。例如，根据相关研究，办公设施由于能够提供就业岗位，通常和其他用地有天然的关联性，因而在混合用地中所见较多，办公用地同住宅用地、商业用地、娱乐用地的混合是较为多见的混合类型。2、互不干扰原则：容易产生相互干扰的设施类型不宜混合在同一用地上。如娱乐设施由于其人流、噪音等原因，通常对住宅的私密有相当负面影响，因而，也不宜混合，即使混合的话，也应当附加相应条件，如要求保持一定的合理的间隔、提供不同的出入口等。3、合理比例混合原则：对于混合比例的控制，通常应当以用地上不同类型设施的规模来计量其混合比例。一般意义上，一种用途的建筑面积如果超过50%比例，就可认为是主导用途。一般宜采取比例上下限的控制要求。混合用地的使用案例借鉴：RM：以居住为主，同时有公建及其他用地混合用地，居住用地的建筑面积必须大于总建筑量的50%，并保证不多于80%，超过80%的话，则应当算住宅用地兼容公建及其他用地。CM：以公建为主，兼容居住及其他用地，公建用地的建筑面积必须大于总建筑量的50%，并保证不多于80%。多于80%应算作公建兼容其他用地。VM：多功能混合用地，一般直在城市中心或交通枢纽周围，鼓励混合开发的方式，并且必须保证用地功能的混合。混合的方式和比例具有相当的灵活性和适应性。一旦确定为多功能用地，不得进行单用途的开发建设，必须保证大于兼容水平20%的建筑面积兼容量的混合开发。F多功能用地数种互无干扰的设施的混合用地。F1居住兼容公建及其他用地以居住、公建及其他为主的用地，公建及其他建筑面积低于总建筑面积的40％F2公建及其他兼容居住用地以公建及其他、居住为主的用地，居住建筑面积低于总建筑面积的40％F3数类设施的混合用地除居住之外的数类设施的混合用地。北京关于混合用地的分类定义，规定主导比例大于60%，但不高于80%。

控制指标主要指标:容积率、建筑密度、绿地率还有:空地率、人口密度、人口容量一)容积率(FAR)1、概念：地块内所有建筑物的总建筑面积之和与地块面积的比值。2、意义：能够计较综合的反映对城市土地进行开发建设的使用强度。二、环境容量控制3、容积率的确定每一层面的容积率制定应符合上一个层面规划的要求，每一地块算术平方和应该等于平均容积率。需考虑的因素：1)使用性质2)地块的区位3)地块的基础设施4)人口容量5)地块的空间环境条件6)地块的土地出让价格条件7)城市设计要求8)建造方式和形体规划设计4、容积率

的相关问题与城市开发的关系与可持续发展的关系容积率的奖励规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积之比。三)人口密度单位建设用地上容纳的居住人口数二)建筑密度四)绿地率规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面积总和。绿地包括公共绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，不包括屋顶晒台的人工绿地,绿地率、绿化率、绿化覆盖率、公共绿地率的区别。绿地率=(A1+A3)/S绿化率=(A1+A2+A3)/S公共绿地率=A3/S三建筑建造控制指标:建筑限高、建筑后退、建筑间距一)建筑限高建筑物的高度H与旷地W的比例关系给人的视觉心理感受如下:H<0.3W宽阔,空旷

0.3W<H<0.6W亲切,宜人

H>0.6W高耸,压迫

二)建筑后退

指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界的后退距离，通常以后退距离的下限进行控制.1、保证必要的建筑后退距离1)避免城市建设过程中产生混乱。2)保证必要的安全距离。3)保证必要的城市公共空间和良好的城市景观，2、建筑后退距离的确定一般包括建筑后退用地红线、

道路红线、河道蓝线、绿线黑线、紫线等,<长沙市城市规划管理技术规定>三)建筑间距四、城市设计引导一)建筑体量建筑形式与建筑色彩控制二)建筑空间组合控制三)建筑小品五配套设施控制一)公共配套设施控制一般包括文化、教育、体育、公共卫生等公用设施和商业、服务业等生活服务设施.二)市政设施配套控制1主要内容1)市政设施用地控制参照<城市用地分类与规划建设用地标准>，控制到小类，划定工程设施的用地界限。2)市政管线控制:应和城市工程管线规划同步二)各专项规划的主要内容1、给水工程2、排水工程3、供电工程4、通信工程5、燃气工程6、供热工程7、管线综合8、环卫工程9防灾工程1)消防规划2)防洪规划3)人防规划4)抗震六行为活动控制一)交通活动控制

控制性详细规划阶段的道路及其设施控制,主要指对路网结构的深化,完善和落实总体规划和分区规划对道路交通设施和停车场的控制.1、交通方式2、出入口方位数量3、停车泊位4、其他交通设施二)环境保护规定七、总结一)现有控制指标的类型1、规定性指标用地性质、用地面积、建筑密度、建筑限高、建筑后退红线容积率、绿地率、交通出入口方位2、指导性指标人口容量、建筑形式风格、体量色彩要求、其他环境要求3