XXXX年第二届中国地产年会嘉宾华伟发言

2023年（第二届）中国地产年会嘉宾华伟发言华伟东方房地产学院常务副院长华东师范大学商学院房地产系主任房地产金融学者、住建部市场决策资讯专家，原复旦大学房地产研究中心副常务主任、复旦大学金融研究房地产研究部主任。受聘于中国人民银行上海分行贷款企业资信评级专家。主要从事房地产投融资以及政策、市场研究工作.华伟：各位朋友，下午好！非常高兴又和大家见面了，今天虽然排在下午的最后，但给我的挑战和激励是比较大的，因为时隔一年，又到了到深圳赶考的时候了，4月份很多朋友非常关心我，说“老华，这一次国务院来真的了，你的观点是不是改了？”当时大家都不肯表态，我说今年还是一个字，死不悔改，涨。他们问我，会涨到什么时候呢？我说今年的方法和以前不一样，以前是科学预测，今年是反证法，我们倒推，最迟国庆节以前，已上海为代表的市场一定会复苏，当时大家死活不相信，6月份时很多好朋友表态了，亲爱的老金总结出“百日维新”,一般三个月后政策会出现松动。紧接着，媒体大量的报道，这一次白岩松讲“总理说了不算，开发商总经理说了才算”,他老人家真的来真的了；到了8月份，大家心里发虚，很多开发商朋友希望我给他一个答案，我说别急，做中华鳖精，憋到秋天会也收获的。大家8月份非常担心是不是连铜九都没了，到了9月份的时候，虽然有些地方市场开始好转，但媒体都心有余悸，大家讨论这个回暖是不是假的？是假摔，假回暖，是真的大严冬。但国庆节以前没有人怀疑中国的楼市已经回暖，正当大家欢欣鼓舞的时候，国务院调控的政策和决心不动摇，上海、深圳等很多城市不按常理出牌,出台了计划经济时代的限购令，紧接着限外令又出来了，大家脑袋懵了，我刚刚站起来，脑袋还没清醒，怎么又来一棒子？我认为中国的房地产行业依然处于青春期，虽然有一些小小的躁动，但功能是大大的，过失是小小的，明年的需要极其强烈，今年出现的房价上涨过快的现象，明年也不会得到根本的扭转，但明年的房地产市场会相对更加坚实和稳健，所以今天我给大家汇报的是“后危机时代中国地产业的机遇、挑战和应对”.无庸置疑，我们讨论任何问题都必须有前提，我们认为中国特有的国情和经济发展模式决定了中国的地产业呈现出今天这一畸形的果实，因为我们的计划生育国策已经推行了三十多年，因为中国13亿国民，只有极少部分享受了不完全到位的低标准的社会保障，所以大家看，如果我们的国民每年不能保证1500万左右新增劳动力的就业，将近1000万个以上的家庭，通过市场、通过新增劳动力收入来改善自己的生活水平和社会地位，这个努力会踏空了。一千多万个家庭的不稳定，就意味着社会的绝对不安定，所以中国为了社会稳定，保证1500万个左右新增劳动力的就业，必须“保8”.保8、保7,数字并不重要，但低于8恐怕问题很严重，按照我们现在GDP的增长速度，已经快接近8了。保8是战略要求，手段无外乎老三篇，外贸、投资和消费，但在后危机时代，我们遇到了极其严峻的挑战，原来三驾发动机，连驾濒临熄火，一驾摇摇欲坠，但保8的任务依然在肩，国际环境空前严峻，国内经济形势极其扑朔迷离，所以最后不管战略新兴产业能否远水止近渴，但今天中国的经济稳定和近期的发展离开了房地产市场、房地产行业，将绝不可能，所以房地产在近期不但不会打压，而且一定会走向更加快速的成长之道。我跟各位汇报的第一点、中国需求，国际动力。在后危机时代，底部可见，但发达经济体的经济增长乏力，所以在美国中期选举到来之际，都把中国的需求当成了维持政客、维持政党利益的救命稻草。我们看到近期欧美异乎寻常的团结，集体打压人民币汇率，但是去年萨科奇是中国舆论最不受欢迎的领导之一，但今天他面对200亿的大单露出了微笑。在全球摒弃贸易保护主义时，美国一方面开放了自由的贸易，一方面以贸易平衡为核心，以人民币汇率升值为抓手，辅以台湾、新疆、南海等等问题，用非经济因素榨取中国的经济利益，这个格局尤其明显。我刚才跟几个记者朋友讨论什么叫输入型通货膨胀，并不是人民币升值，或美国印钞多了，因为前提是母鸡才能下蛋,如果我们知道人民币对美元大幅升值，打个比方，美国伯南克不是直升机吗？不是量化宽松吗？他不是印出了6000亿美金吗？如果我们假设中华人民共和国把6000亿美元全部变成美国购买中国的国债，会构成什么样的情况？在1:7的汇率下，六千亿美元我们借来了，立刻可以买石油、铁矿石，买一大堆东西来满足中国的需求,但是当我们买完了以后，把人民币从1:7升成1:6,同样的六千亿美元，我们还帐只要用3万6千亿人民币就可以还掉我们借来的六千亿债，相当于我们借7块只还六块（还不算人民币通胀）。在人民币升值趋势下，再加上中国持有的外汇储备数量增加，不是中国向美国借债，而是美国向中国借债这样一个前提下，才会因为量化宽松的美元政策，导致中国销售物价水涨船高，换一个前提，我们的思路完全不一样。我们总结出来了一个什么原因？美国一方面鼓励跟中国的自由贸易，一方面逼迫中国政府大幅度缩减中美贸易差额，也就是说假如今年中国和美国的贸易顺差是两千亿美元，明年缩减成一千亿美元，而明年我们对美国的出口增加三千亿美元，那就意味着我们必须从美国增加超过中国从美国进口的增量，再加一千亿，美国可以从中国获得四千亿美元的美国到中国的出口，才能够既保证中国对美国出口的增加，也保证中国与美国贸易差额的缩小。悟党餐温总核理讲购了由“锁人民似币再悲升值喜3%服,1借/3兽的出比口型吴企业创就面烈临生似存的男问题理”尽,因尖为我福们出饮口到壤美国蔑的价纪格不卸能随萌着人攀民币穿的升退值而权增长长，但引是美炒国出旋口到斤中国旧的商佳品，呈从波犹音飞估机、悠凯迪岛拉克旺，是遮不是冒可以佩水涨棵船高达？同粥样一芹架波拆音飞斥机，笛一亿士美元圈卖给胳中国括，甚故至之月前我型们1风:7卸,要案用7薯亿人通民币剑去买倾，升暴值以猫后1丸:6星,只士需6没亿人蓝民币障就可螺以换航同样固的商害品，津美国朴的商反品，比在人拒民币饥升值笨的情耗况下井，在萍中国握比欧代洲更粥有价里格竞骄争力纠。如舱果升你值以辨后，牢美国而的波摘音飞誓机涨充价涨遣成1垮.1居亿美锋元一这架，无升值沫前的炎1亿测美元尾相当究于7魔亿人会民币皮，升舞值后槽的1糊.1离亿美洒元，碗相当截于6遥.6慕亿元弦人民乐币，邪对于膊中国饰人来车说，腿还是靠少花粪了四亚千万坏人民虫币，成但对凤美国掉波音级飞机险而言骄，他培可以辨价格续上涨谁，因涨为中秀国生姻产的浮不是勺国际关航线丛的现淹代化仁客机饲，只专是直壶线客冒机，怎在这峡种情换况下膛奥巴仙马用怨的是劝出口黎计划润，在屈印度调、中荷国、稿巴西肉找到廊更大饭的出嫁口增妙长亮摔点，秒来带满动美索国新徐一轮须的增典长，寺所以浅美国开的经辈济增森长有席惯性筒，发袋动机广马力滑不足演，小童马、背大车鞭，需酱要中针国注顽入强里劲的锡动力办。尘炭妨奥巴改马要泻选票昼，难老道萨掉科奇姜不要羽吗？裁大家任只要狠想起诊了选支票，延就想顽起了荐中国誓，想巩起了绝人民占币对圣欧元筑、美蠢元的易升值女，这含才是毁我们瓜讨论尖输入陆型通绣胀的设背景六。质红炭出口村本身邀并不列带来械经济敢的增龟长，间如果咽中国图出口旧一万蜜亿，青进口兼两万浙亿，磨对不钩起，悠那是信中国肚在拉说动全董球的效增长喘,陷所以和只有缴中国替出口协多，怜进口笨少，淡进出姐口贸闯易才物能成浆为保歌8的达动力炒，现泄在我会们看先到中介国外革贸顺萍差最纷大的每两个笋地，网美国勉和欧狮洲，苹中国文获得链的贸肿易顺摸差在碗急剧韵缩小卵。日册本和仰台湾封，我玻们历送史上筝是贸插易逆帐差，捉在中伴国经赔济规卸模日蠢益庞欠大的娃基础卡上，竭在欧脑美联盆手的桶背景撞下，轻中国团的需红求越匪来越寨成为洁欧美亮经济描增长谜的动狸力，封而不沾是成夺为国茫内经镇济增里长的禾动力难，所踩以保昏8靠何外贸鸽越来绵越不国靠谱旧，第带一个楚结论载出来骨了。聚凯雄第二盐个结市论，奥来到炮了深钱圳心结情愉挠快，胞听到茶了乡酒音倍圆感愉绒悦，邮但我采们忽辱然想绣到了毫一个音问题猴，到娃了1贸1月祸初，绕为什还么银贫监局惕公布崖截止迈6月燕末，透地方阵政府励融资妨平台辉欠银云行贷钳款7颜.3港8亿最元，减其中展23僵%是庆不良织贷款戒，银捧行为繁此要知计提伙的风跑险准叠备是慨1.肉5万剥亿元框，但顿实际略上中惑国银岩行全券行业牢的风奴险拨尝备只胸有不央到1筒.3歼万亿豆。这悼个数窑据大胃还是资小？咏绝对邀低估块,用因为肯4万含亿真艺正开深始是网去年土下半帐年，挡修一园条高序铁、勾高速袄，没区有两握三年鸣不可拴能完哄工，乔所以唱大家粮看，丑现在总正在辅大兴李土木妹的高至铁、和高速定、基呈础设网施，寺如果纤立刻贡停掉牺贷款秆就是世烂尾克工程湾，如怠果继亏续硬乞着头烂皮把伍贷款棚放下仓去，袖到它依建成动通车爷之日悠，我掌们看骂到北妄京到挎天津悬的城您际高构铁，乱建成框一年患，亏大损7伶个亿颠，今炒年好正象又包要亏技损了炉。武痰汉到洁广州仰的高余铁脊,一腹日千柜里插绿上了串双翅升，但卸没有个听说瑞过武侦汉到绢广州走高铁怒盈利池的喜阻人信姑息，弓只看伴到武鸭汉到饰广州闪的航尽线纷解纷裁奔减班证次，沾票价腔跳水浑；上能海到芬南京秋73絮分钟遮，上软海到调杭州贴45碗分钟售，很缴快就漫38烤分钟授，但福传出塑的消圆息是返上海鹅到无腥锡的脊动车催组停狼了，股因为往要为乐高铁笋让票妖源。项丛须用贷垃款建购成的过项目犯，不弃建成值是烂园尾，膀建成央以后剃经营线上有茄相当消部分抵很难引立刻友实现葱财务高平衡皂，我个们有领银行蚕拍着编胸脯垮“蜂房价嘉下降守40衔%,并我的柳不良话资产携率只光上去岂一两戚个点砖”仿,对扁不起狼，再深有三扁个月凉卖不也下去沉，地鸟方政条府不障要说幼还本巷,隶连利睡息都慰没了评，大励家看浸看是元不是痛这个穷情况竞？糕平卖为什育么我摧说今涌年国倡庆节械房市戒一定暴会起轮来呢秧？因制为我明们明吩年过戴年的长时间窄是2尸月份间，如巾果农聪民工黎兄弟壤拖欠苗一个弟月工匠资就累算了尸，他饿如果仪1月揪15滴日拿烫不到享工资苦，是雅不是购又要兄请领鲁导去蔑讨工抗资了盯？如哪果全驳国各葵地到脂处讨捎工资界，这钉个场侦景极像其不承和谐剩。1保2月佩15炉日必存须开堪始或耀完成响土地染的出慕让公巷告，项按照悦国家享规定爆，还貌有一脱个月否的公怕告期费。饼走竹量那更么请币问各果位，拣你的具漂亮驶女儿层比武渔招聘客，结害果来兄了一取群少恐年和帅尚，锄咋办踩？无谢效需贫求，闲什么蛮意思府？地冒方政公府想疑卖地刻，但趋是没织有开破发商暑来应侄标，料他也六没钱稼，所幅以开馋发商缴在1买1臣月酬15笔日之扎前至腾少不纠能拿勤到首愁付款脂的话立，他富不会胞来应睁标。朋开发价商在坐11台月紧15劝日之厅前要柔想把挪首付投款拿公到，抱是不脊是还宵有开亮盘的额筹备墨期、继前期酷广告责等时宴间？杠所以神8费月底凳、蹲9洋月初龙不打卸广告絮，穗9品月底模、细10中月初伪不开无盘，弊开盘哗以后混不踊即跃的概定金呢，定泼金以后后不遵踊跃简的签浩首付敲合同侦，是贵不是仗地方拖政府承年底夺希望隶通过拉土地完出让午来获目得大锄量预拌算外居资金毯，来狼平衡扯地方穷融资阀平台环的财甚务压码力这珍一最超后的歼埋单粘者就喊不靠海谱睛了吧窝。壶撇捡各位身朋友湾可能热讲国“贷卖不爪掉就寄借钱樱嘛顶”位,能近借吗池？地料方政雨府再艇向银屿行借牙钱，惯不是迈更大轻的信勿贷规恢模，滔更大字的通跌胀压膜力吗死？地愤方政浇府可懒以发旧债嘛泛，中阶央今枯年发特了一佛万亿姜的债新，其炕中两铺千亿欣是向吸地方弊政府泪发的舰，一蓄万亿羊已经逆占中足国G闻DP载的3钞%,酬超过讯了这比个比盟例，务多发闪了国吹债，溪又是缎新一再轮通包货膨助胀的剥源泉愈，何公况中普国除输了这扔一万屑亿的晃债券歼以外与，还换通过叮中央怖汇金三公司牢增加氏了1普60瞧0亿遵银行狼间债却券，渗干什庄么？呀为几沙大银品行在范香港收和上复海证竞交所剩配股瞒提供劳大股茎东的油配榜股资碧金来门源。助脸售大家引都明论白物简价，诚凭你表们的屯眼睛抓和感诞觉，纱从今半年4具月份舱到今训年1政0月艇份，俱怎么番可能识统计垃出来泥只有箩4.较4%娇的物源价上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