房地产培训基础知识文档

房地产基础知识1、 房地产房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。2、 房地产权房地产权是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。3、 产权证书产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制作成单一的《房地产证》，由一个部门统一颁发。4、 《房地产证》作用《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。5、 房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。6、 房地产二级市场房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。7、 房地产三级市场房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。8、 商品房房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。9、 福利房福利房是指政府按住宅制度改革方案免除房地产地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房地产。10、 微利房微利房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设,用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠政策。11、 集资房集资房是指各单位自筹资金或集资兴建的房屋，产权属取得土地使用权的单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定补交地价的除外）。12、 安居房安居房是指：“直接以成本价向中低收入家庭出售而建设的住房“。现阶段安居房按成本价向中低收入家庭无房、危房户和住房困难户出售。安居房成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（包括50%小区级非经营性公建配套费）、管理费、贷款利息和税金构成。根据市房屋土地管理局和市住宅发展局1996年规定：购房人可按安居房的成本价购买，也可按职工当年配售自住公房的价格购买。但差价应由所在单位承担，或由家庭成员各自单位协商承担。中低收入家庭的标准和住1/20#/20贷款银行抵押 登记贷款银行—财产保险贷款银行抵押 登记贷款银行—财产保险1、2、3、借款人须到贷款银行指定的保险公司办理抵押物在抵押期间的财产保险；保险合同中要明确借款人的贷款行为是该保险的第一受益人；保险期限不得短于申请借款期限，投保金额不低于贷款的本息之和。-+ 贷款担保借款合同 -+ 贷款担保借款合同 发放贷款 采用专项提款方式，即贷款银行按合同约定的时间将贷款直接转入开发商在贷款银行的帐户。12、贷款期如遇到利息调整，’如何处理?根据人民银行的规定，贷款期间如遇到国家调整利率，贷款期限在1年以内（含一年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上的贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。13、 如借款人逾期还款，如何处理？如借款人逾期还款或存款不足月还款额造成自动扣划不成功的，须由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款。在还款期限内，借款人按合同约定的时间偿还贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，以逾期额为基数，每逾期一天,按人民银行公布的逾期贷款罚息率计收。14、 贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？ 借款人在提前归还贷款时，应提前15日向贷款人提出书面申请，并且该通知一经发出既不可撤销。经贷款行同 意，借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。 15、 银行按揭方式 1） 等额本息还款法：即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期利息的支出最多，本金还的相对较少，以后随着每月利息逐渐减少，归还的本金就逐渐增多。2） 等额本金还款法：即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所支付的利息要高于等额本金还款法。因此，如果打算提前还款，最好选择等额本金还款法。 16、 提前还款方式第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。（不用还利息，但是以付的利息不退。）第二种，部分提前还款，剩余的贷款每月保持还款额不变，将还款期限缩短。（节省利息较多）。第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。（减小月供负担，但是节省程度低于第二种）第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。（节省利息较多）第五种，剩余贷款将总本金不变，只将还款期限缩短。（月供增加，减少部分利息，但相对不合算）。17、如何还贷比较划算？ 提前还贷主要是为了减少利息，尤其实在贷款的前几年，本金基数大利息相应也高。因此，理财专家建议, 在贷款的前几年，尤其是前5年一定要争取多还款，使总贷款数中的本金基数减少，在剩余的贷款中利息负担回减少。 如果你选择的是公积金和商贷构成的组合贷款，先还商贷会优惠许多由于公积金贷款含有政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少，此次加息幅度也比普通商贷小，所以提前归还贷款利率高的商贷相对划算一些。 如果你是纯商业贷款，又有两种还款方式的区别。具专家分析，两种还款法相比，由于同样贷了一段时间后，等额本息还款法所要支付的利息要高于等额本金还款法。如果有提前还贷打算的最好选择等额本金还款法。但是并非所有人都要用等额本金还款法。这要看你自己的财政计划了。对于高薪者或收入多元化的人不妨采用等额本金还款法；假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可以减轻日后压力，其特点是随着时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。如果你是一位公