世联-北京养老市场专题研究

北京养老市场专题研究养老市场背景1北京养老市场调研2

结论及建议3

未来展望41我国老龄化程度及养老政策2北京养老市场供需分析3

小结一.养老市场背景预计值2014年底，我国老龄人口将超2亿，且未来老龄化程度还在不断加速20世纪50年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年，“十二五”期间我国60岁以上老年人口年均增长800万以上，总量将突破2亿；预计至2014年末，我国内地60岁以上老人将超2亿，60岁以上老年人占比逾总人口的14%；从2001年到2020年间，我国将经历一个快速老龄化阶段，年均增长速度达3.28%；据联合国统计分析，从2051年到2100年间，迎接我国的将是稳定的重度老龄化阶段，全国老年人口规模将达到峰值4.37亿。2000年—2050年中国60岁及以上老年人口按照国际标准，65岁以上人口占总人口的7%或者60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。年均增长800万1.我国老龄化程度及养老政策中国养老市场的八字真相：“未老先衰”“未富先老”世界范围看，德国、法国、英国等发达国家进入老龄化时，人均GDP在1~3万美元之间，而我国刚超过5500美元，差别甚大；现有养老制度仅局限于城镇，只能顾及全国1/4的老年人口，养老金也很少，需今后逐步建立城乡统筹的养老制度；同时退休年龄人口与就业人员之比将从目前的1：6，到本世纪中可能变为1：2，养老金存在的巨额隐性缺口进入老龄化时GDP发达国家中国1~3万美元刚超过5500美元约65%的老人身体某些机能不佳或慢性病北京某养老项目调研中，65%（455份问卷，2013年4月）老人身体都存在或多或少健康方面困扰1.我国老龄化程度及养老政策

第一阶段

传统养老院形成条件

•老龄化初期运营主体

•政府社会保障

•社会保障水平低

第二阶段

老年公寓•老龄化中期•政府+开发商•政府给予一定支持

第三阶段

老年社区•老龄化加剧•开发商为主•社会保障体系完善我国养老市场正处于由第二阶段向第三阶段发展的过程中小结：现阶段由老龄化中期向老龄化加剧转变，政府主导养老地产发展，开发商参与，并且予以开发商政策利好。1.我国老龄化程度及养老政策22013年7月1日《中华人民共和国老年人权益保障法》修订版明确了应对老龄化的战略定位，将每年的农历九月初九设立为老年节，对家庭养老做重新定位，重视老年人的精神需求，逐步建立多层次的养老和医疗保险体系，更加注重对老年人的日常服务，逐步提高对老年人的优待水平，推进宜居环境建设，保障老年人参与公共事务的权利。32013年7月1日《养老机构设立许可办法》为开办养老机构设立了门槛，包括床位数在10张以上，有与开展服务相适应的管理人员、专业技术人员和服务人员，有符合养老机构相关规范和技术标准，符合国家环境保护、消防安全、卫生防疫等要求的基本生活用房、设施设备和活动场地等。42013年7月1日《养老机构管理办法》对养老机构的服务内容、内部检查、监督管理做了规定。按照管理办法，养老机构应为老年人建立健康档案，组织定期体检，做好疾病预防工作。养老机构应当实行24小时值班，做好老年人安全保障工作。12013年4月28日《中央专项彩票公益金支持农村幸福院项目管理办法》指2013年至2015年由财政部安排中央专项彩票公益金，支持开展的农村幸福院设施修缮和设备用品配备等工作。自2013“养老元年”以来，全国重点城市最新十大养老政策1.我国老龄化程度及养老政策52013年8月16日《国务院常务会议：深化改革加快发展养老服务业的任务措施》会议要求加强养老服务能力建设；分层分类提供养老服务；创新养老服务模式；切实加强农村养老服务；推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式。72013年10月12日《北京市人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》扶持居家和社区养老服务发展，鼓励个人利用家庭资源就近就便开展为老服务。同时，将制定社区托老所管理办法，确立社区托老所的设置标准、职责功能等制度规范，社区托老所按照民办非企业或工商登记的相关规定进行登记；社会资本可以利用居民住宅举办社区托老所。82013年10月31日《北京市人民政府关于加快本市养老机构建设的实施办法》提出鼓励与扶持政策，提高了非营利养老机构床位的补贴力度；加大了政府投入力度；强调了配套医疗服务的建设和保障措施。62013年9月6日《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确了我国养老服务业发展的基本定位、依靠力量、主要路径和最终目标，是指导今后一个时期我国养老服务业发展的纲领性文件。自2013“养老元年”以来，全国重点城市最新十大养老政策1.我国老龄化程度及养老政策102013年11月19日《2013年民政部关于推进养老服务评估工作的指导意见》养老机构应将评估结果作为老年人入院、制定护理计划和风险防范的主要依据。对于经评估属于经济困难的孤寡、失能、高龄、失独等老年人，政府投资兴办的养老机构，应当优先安排入住。92013年11月19日《上海市养老机构条例》（草案）条例草案明确政府应当通过补助投资、购买服务等方式，鼓励支持社会力量举办、运营养老机构。针对当前部分政府投资办养老机构建设标准过高、偏离基本养老服务保障等问题，条例草案也作出相关规定，其入住条件和评估标准由民政部门制定。自2013“养老元年”以来，全国重点城市最新十大养老政策1.我国老龄化程度及养老政策四部委联合公告2014年2月13日《通知》表示《通知》要求应使符合标准的日间照料中心、老年人活动中心等服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和60%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。多个城市出台相应规定，2014年2月开始，新建小区内养老服务设施人均用地不低于0.1平方米，否则无法通过验收。《通知》反应《通知》表示，各地住房城乡建设主管部门要将养老服务设施建设规划纳入城市、镇总体规划，全国社会养老床位数应该达到每千名老年人35~40张。住建部、国土资源部、民政部、老龄委等四部门联合发布了《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》。四部委的联合公告1.我国老龄化程度及养老政策床位少运营成本大服务水平低1.示范机构2.人员补贴1.“十二五”规划增加了床位2.增加社区居家服务1.水电气居民价2.税收优惠3.床位补贴1.养老模式化2.养老机构规划分布3.养老机构档次发展不平衡养老服务供应针对养老服务供应的多种问题，北京市政府颁布了一系列对应政策1.我国老龄化程度及养老政策税收优惠；水、电、气等优惠；“鼓励社会力量兴办养老服务机构”优惠措施新建床位补贴（4-5万元/张）老年人入住补贴（300-500元/月/位）九养”政策“养老服务机构服务质量星级评定”北京市政府采取的养老政策支持

所需证件多

门槛高落实度低产生问题民办机构较少享受新建床位补贴民办机构缴纳高昂水电费用民办机构较难享受税收减免优惠北京市政府颁布的部分养老政策例举1.我国老龄化程度及养老政策近几年来，北京市GDP、人均GDP和人均可支配收入增长较快，总体经济环境好，居民支付能力变强；自2011年以来，北京市人均可支配收入稳定保持在10%的增长率。2013年的人均可支配收入为2007年的二倍。北京市GDP总量和人均可支配收入的稳定增长，为养老地产发展埋下基础2.北京养老市场供需分析需求：2013年北京市60岁以上老龄人口占21%，属于高度老龄化城市，每年老龄人口增加20万人，老龄化程度逐年提速，市场需求巨大《北京市2013年老年人口信息和老龄事业发展状况报告》表示，到2013年底，60岁及以上户籍老年人口280万人，占户籍总人口比例从2012年的20.3%增至21%。2.北京养老市场供需分析高龄老人（80+）将逐年增多2.北京养老市场供需分析北京市80岁以上老人约30万，其中孤独老人2万多；北京市65岁以上女性人口明显高于男性，反映失偶孤独老人较多，约10万人；推测至2014年北京80岁以上养老缺口约9万。保守分析刚性需求量19万左右。需求：北京市养老市场现状实际需求量分析北京市刚需养老缺口图供应：北京市养老市场规划及推测养老床位供应量分析根据规划入住依据：2020年达到“9064”养老发展目标，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。北京市老年人群体以每年20万的速度递增，养老床位占比自2010年至2014年保持稳定，基本保持养老现状。根据规划自2015年起，北京市将大幅度提高百名老人拥有床位数占比，届时，将为养老市场打开巨大发展空间。2.北京养老市场供需分析北京市规划养老缺口图养老缺口“难填”，商机“乍现”目前床位不到9万入住量约6万目前刚性需求19万

现状

刚需

规划规划2020年养老床位16.8万规划缺口控制在3万-4万实际刚需缺口13万以上！刚需

规划3.小结城区3成住满，郊区入住一半，入住率约65%刚需以80岁以上老人数量（30万）的一半与65-80岁失偶孤独老人（8万）的一半之和求算以2020年北京老年人口420万的4%求得二.北京养老市场调研1老年客户群体分析2养老院分析BECDA情感交流需求人际交往需求文化娱乐需求自我实现需求知识教育需求老年群体调查需求分析精神需求我们对处于四环内有支付能力的老人进行访谈和调研，通过对100多份调研样本进行分析，得出老人对养老院服务的五大主要需求。1.老年客户群体分析结论：1.几种需求实现难度呈阶梯状向上分布，情感交流容易些，自我实现最难。2.老人最渴望得到自我实现的需求，但均明确以情感交流和人际交往为基础。3.从得出的几种需求和需求难度可以看出，老年群体希望得到高质量的服务与生活。老年人群体调查消费需求——健康状态55~70岁65~75岁有慢性病的老人75岁以上的高龄老人健康状态非健康状态衰老状态主要的消费点是吃和玩（老人的其他消费比较少）；老人的玩法：老年大学（社区式）、生态农庄（近郊式）、度假旅游（远郊式）。主要的消费点是康复、缓解病症和抗衰老；其中，康复又可以分为“慢病康复”和“院后/术后康复”。主要的消费点是长期照护、专业护理和医疗救治；对医院的依赖度比较高，依托城市资源，很难离开城市。1.老年客户群体分析观念认识价格需求“健康老人”非潜在客户对养老院的认知收入低无法承受月3000以上的消费传统观念的误解“无子女照顾，被遗弃”刚性需求和子女一起的意愿强子女供养的意愿和经济能力强适应居家平淡日子养老院服务差存在虐待现象等死的气氛1.老年客户群体分析养老院养老是大趋势不想给子女添麻烦观念养老院服务逐步改善已有服务质量好的中低端养老院养老院活动多入住养老院是大趋势认识价格需求子女不在身边失独老人不能忍受生活单调“健康老人”潜在客户对养老院的认知有理财意识有一定积蓄1.老年客户群体分析经济承受能力低不想被子女抛弃子女在身边平淡生活过惯了养老院是没有希望的地方……

潜在客户（60%）经济承受能力增强不想给子女添麻烦子女不在身边对生活品质要求高……非潜在客户（40%）vs非潜在客户与潜在客户对比分析结论：随着生活水平的提高、人们经济承受力的增加、养老服务质量和结构的改变和不可避免的“421”家庭的形成，大部分健康老人在主动或被动的了解养老院的过程中，其养老观念已逐步发生改变，至可以接受入住养老院。1.老年客户群体分析55~70岁65~75岁有慢性病的老人75岁以上的高龄老人健康状态非健康状态衰老状态主要的消费点是吃和玩（老人的其他消费比较少）；老人的玩法：老年大学（社区式）、生态农庄（近郊式）、度假旅游（远郊式）。主要的消费点是康复、缓解病症和抗衰老；其中，康复又可以分为“慢病康复”和“院后、术后康复”。主要的消费点是长期照护、专业护理和医疗救治；对医院的依赖度比较高，依托城市资源，很难离开城市。1.老年客户群体分析老年人群体调查消费需求——非健康状态及衰老状态一半以上的老人希望自己和子女共同承担费用半自理老人支付意愿<6000元/月；全护理老人支付能力<1.5万元/月注：本结论为北京养老调研项目问卷调研结果（问卷样本566份）1.老年客户群体分析小结：视老人的身体状况与养老机构的服务内容，老人及其家人的支付意愿也将随之改变A押金2万；月消费5000元以下服务内容：长期居住专门为老年人设计的公寓、提供日常生活照料和卫生保洁（理发修脚、房间清扫、衣物清洗）等；B押金10-20万；月消费5000-8000元服务内容：提供高血压、糖尿病、风湿病、关节炎等慢性病或术后患者的康复护理治疗及就医回诊服务，中医保健和针灸按摩等服务；C押金80万以上；月消费8000元以上服务内容：主要针对老年性痴呆或瘫痪患者提供康复训练、日常生活起居方面有关护理、心理治疗、提供临床治疗、康复疗法等、结合器械、心理、膳食营养、中医调养等多种康复方法、最大限度恢复患者智力和运动功能。1.老年客户群体分析大城市周边的优美小镇生态人文资源强势的全国目的地城市高龄化的经济发达城市1234宜居型经济发达的移民城市北京作为高龄化经济发达城市，更适宜发展养老地产北京——北京太阳城上海——上海亲和源杭州——万科良渚文化村青岛——长乐国际颐养中心乌镇——绿城乌镇雅园桐乡——平安养生养老综合服务社区嘉兴——保利西塘越琼海——天来泉广西巴马——巴马童话2.养老院分析养老院的分布2.养老院分析北京市400多家养老院，约30%分布在城区，70%分布在郊区。城区和郊区的养老院在运营能力和吸引客户能力等方面，各有特色。项目位置：北京市南二环，龙潭西湖公园西侧项目规模：占地2600m2，100张床位住宅类型：双人间、三人间、四人间（宾馆改造）民营（租房）总费用：押金2万元，根据自理程度和房型，租金1900-6300/人/月。医护配套输液室房间普通装修，没有护理设施服务内容1:4护理输液服务；送餐、洗衣服务描述：入住140多位老人，以自理、半自理老人为主，极少数不能自理老人；没有呼叫系统，护理床很少，护理设施欠缺；老年人活动单调、区域小。分析：市区方便子女探望，但老人生活乏味，护理条件一般，入住速率一般，入住率约50%。基本情况收费情况配套服务描述分析长青敬老院项目位置2.养老院分析——传统养老项目位置：北京市朝阳区将府公园西侧项目规模：建筑面积1650m2，64张床位住宅类型：双人间、三人间民办总费用：押金2万元，根据自理程度和房型，月均3600-6500元/人/月。医护配套紧邻清华大学附属医院华信医院房间普通装修，呼叫器服务内容1:4护理输液服务；送餐、洗衣服务描述：入住率100%，半自理老人居多；公共区域温馨；分析：市区方便子女探望，老年活动丰富，价格平民化，因此入住率100%基本情况收费情况配套服务描述分析酒仙桥乐居老年公寓项目位置2.养老院分析——传统养老康馨养老院项目位置：丰台区西南三环内，中国戏曲学院附近项目规模：

4层楼中的两层，52张床位住宅类型：老旧居民楼，以二至四人间为主总费用：押金5000元，租金1600-2300元/月，一次性入住费500元，采暖费200元/月，餐费600元/月。医护等配套周边游铁营医院1:4的护理人员服务内容24小时值班人员基本饮食，喂药，打针等描述：没有老人活动区，医疗、护理配套欠缺，没有电梯，公共卫浴，住宿条件差。分析：市区交通便利，附近铁营医院，便于就医和子女探望；客户群体针对半自理、不自理老人。价格低易于接受，入住率较高，达到90%以上。基本情况收费情况配套服务描述分析项目位置2.养老院分析——传统养老金秋园养老院项目位置：北海公园附近项目规模：30张床位住宅类型：胡同老旧平房总费用：

床位800元/月，总费用1500元/月左右。医护等配套只有院长和院长爱人两个护理人员服务内容基本饮食，照看描述：居住条件较差，出入道路狭窄。分析：处在耳环之内的传统敬老院，自然环境好，适合自理老人居住，床位有限，目前正在规划建新的民宅增加床位，入住率100%。基本情况收费情况配套服务描述分析项目位置2.养老院分析——传统养老什锦花园养老院项目位置：东城区东四北大街什锦花园胡同31号项目规模：三层楼，每层面积大约200多平米，共50张床位住宅类型：老旧居民楼，以一至二人间为主总费用：

床位3100元/月，外加200元/月采暖费，北京户口老人押金5万，京外户口押金10万。医护等配套1:4的护理人员有专门的医生能进行日常病处理简单的医护配套（喂药桌等）服务内容24小时值班人员基本饮食，喂药，打针等描述：养老院在胡同深处，交通不便利，相关医疗配套不齐全。分析：限制于地域原因，无更大空间发展老年活动区，所以客群主要为半自理和不自理老人.由于地处东城区内，区位较好，入住率较高，达到90%以上。基本情况收费情况配套服务描述分析项目位置2.养老院分析——传统养老丰台怡海园养老院项目位置：丰台宋家庄地铁附近项目规模：占地面积2000余平米，100余张，35间房住宅类型：单人间、双人间和三人间总费用：押金5000元，根据自理程度，单人间2800-4700元。医护等配套15名护理人员服务内容24小时专职人员值班衣服、床单、被罩等清洗服务描述：离市区较近，便于就医和子女探望；房间为独立卫生间，收费价格受到大部分老人接受；没有医疗和护理配套设施，条件相对较差。分析：尽管环境条件一般，但价格较低，受到广大老年消费群体的认可，且在市区，便于子女探望，因此，入住率较高，达到95%以上（仅空出3间房）。基本情况收费情况配套服务描述分析项目位置2.养老院分析——传统养老南磨房养老院项目位置：北京市朝阳区南磨房乡项目规模：大约1000平米，87张床位住宅类型：老旧四合院总费用：约2800-3200元/月，自理双人间1300元/平方米、半护理双人间1600元/平方米。医护等配套20个护工老年活动区服务内容基本饮食，照看描述：居住条件较差，院内自理老人自行组织活动，气氛较好。分析：医护条件较差，只适合自理、半自理老人；运营几十年，硬件条件没有更新，只能达到基本收支平衡；体量小，位置好，针对客群群体单一，入住率达到90%。基本情况收费情况配套服务描述分析项目位置2.养老院分析——传统养老沙河镇敬老院项目位置：昌平区沙河镇医院附近项目规模：占地面积3000余平米，约80个房间，200张床位住宅类型：单人间、双人间总费用：押金5000元，单人间2150元。医护等配套与镇医院5分钟路程服务内容24小时专职人员值班衣服、床单、被罩等清洗服务描述：离市区较远，与镇医院距离较近；院内活动娱乐项目自行组织打麻将，没有其他项目；有市区老人入住，入住率大约40%左右；半自理老人相对较多。分析：价格在2150左右，属于市区老人可以接受的价格区间，孤独老人及子女无法照料的情况下，前来入住；独立卫生间，没有独立浴室，板房，住宿条件一般，大部分市区老人入住会有被遗弃的感觉，郊区老人思想是不愿入住敬老院，因此，入住率较低，40%左右。基本情况收费情况配套服务描述分析项目位置2.养老院分析——传统养老观音堂养老院项目位置：王四营北路，北京CBD国际高尔夫球会北侧项目规模：建筑面积8000余平米，床位300余张，客房160余间住宅类型：单人间和双人间总费用：押金2万，租金3220元/月/间，餐费730元/月，根据老人护理程度不同，加收600-1600元/月护理费。医护等配套药房（正在申请医保）有专业医师，简单医护配套（打针，喂药等）1:4的护理人员服务内容24小时专职人员值班身体健康评估1次/月日常测血压等描述：生活、医护硬件配套基本齐全，后门为古塔公园天然氧吧；老人房间内部电器配套齐全，干净整洁；有独立的小院和老年活动区域，老人可选择在小院内或老年活动中心活动；护理人员素质高，热情、有礼貌。分析：养老院二楼正在重新装修，规格高于一层，现在接受预定；院内居住气氛好，护理医疗较好，价格不高易于接受，入住率较高，达到90%。此类养老院是由传统向新型过度的典型。基本情况收费情况配套服务描述分析项目位置2.养老院分析——传统向新型过度养老观音堂养老院过度养老典型分析传统养老院只负责老人的吃、穿、护理环境卫生差医疗配套差无相应的娱乐活动场所新型养老院24小时值班人员配比药房、专业医师专业的伙食处理大空间的老年人活动区域（古塔公园、院子、老年活动大厅）较高标准的室内配套过度观音堂养老院虽然有了新型养老院的资源配套，但不齐全，未完全转化，尚处于过度阶段。2.养老院分析——传统向新型过度养老寸草春晖养老院项目位置：北京市北三环内，位于和平园小区项目规模：占地1700m2，100张床位住宅类型：双人间总费用：押金10万，按自理程度月收费，半自理老人4000-5000元/平方米，不自理老人5000-7000元/月医护等配套紧邻中日、安贞、东直门、煤炭等医院就医直通车1:4的护理人员服务内容24小时无缝对接护理身体健康评估1次/月日常测血压等特殊护理（口腔、皮肤、泌尿系统、褥疮换药等）健康管理档案描述：生活、医护硬件配套齐全，100%的入住率，尚有400位老人左右在排号等床位，目前只要考虑接收半自理和不自理老人。分析：市区方便子女探望，价格接受度高基本情况收费情况配套服务描述分析项目位置2.养老院分析——新型机构养老北控光熙国际康复老年公寓项目位置：北京市北三环内项目规模：占地7054m2，110张床位住宅类型：单人间、双人间、五人间总费用：押金10万。套间18800元/月；单人床位7000元/月，各项费用超过10000元/月。医护配套紧邻中日、安贞、东直门、积水潭、煤炭等医院，3分钟车程；院内医疗大楼（煤炭医院合作）；中医针灸、推拿室1：2护理配备服务内容24小时无缝对接护理身体健康检查1次/天健康管理档案描述：生活、医护硬件配套齐全，老人活动区域条件好；开业3个月入住入住50多位老人。分析：市区方便子女探望，硬件配套档次高，精装修房间，医护服务全面、到位，价格1万多，可接受此价位的老年群体多，因此入住速率较高。项目位置基本情况收费情况配套服务描述分析2.养老院分析——新型机构养老项目位置：北京市东四环东侧，百子湾家园内项目规模：占地3000m2，100张床位住宅类型：单人间、双人间、三人间民营（租房10年）总费用：押金10万，开业的第一年4500/月，第二年开始7500元左右/月医护配套医务室；中医康复；房间精装修，护理设施齐全服务内容1：5护理配备；长短期托养、日护、居家护理康复护理及训练24小时无缝对接护理健康管理档案描述：居家氛围感较强，以半护理高端老人群体为主，即将开业，拜访客户60多人。分析：市区方便子女探望，硬件配套档次高，精装修房间，医护服务全面、到位，价格接受度高，因此拜访客户较多。基本情况收费情况配套服务描述分析项目位置北京中加枫华敬老院2.养老院分析——新型机构养老项目位置：北京市东三环，百子湾南二路项目规模：占地13000m2，439张床位住宅类型：单人间、双人间（独门独户）民营（自有房产）总费用：押金几十万至100多万元不等，床位费1万元—3万元/月，护理费60-220元/人/天医护配套120急救中心专设急救站；24小时紧急呼叫系统；房间精装修，护理设施齐全服务内容康复护理及训练24小时无缝对接护理健康管理档案描述：居家氛围感较强，招收半护理、不自理高端老人（80岁以上）为主。分析：市区方便子女探望；硬件配套档次高，独门独户；价格较高；医护服务全面、到位，老年人活动丰富多彩，陆续有老人入住。基本情况收费情况配套服务描述分析北京双井恭和苑项目位置2.养老院分析——新型机构养老北京太阳城项目位置：北京市昌平区小汤山镇立汤路30号项目规模：占地面积42万平米，建筑面积33569平米养老类型：高端养老公寓、银龄养老公寓、养老住宅高端养老公寓年租金制：10万的医疗押金，20万5年为最基本租约，签约时间长会有优惠，退房不退租金，押金租约到期退。银龄养老公寓：床位租金在2100—4100元/月之间，采暖费1200元，伙食费600月/月，护理费在1500—4500元/月之间，合同签订期1到3年，押金10万。养老住宅：纯粹的房屋出售和租赁，售价在18000-21000元/平方米，房租在3000-4000元/月。

基本情况收费情况项目位置2.养老院分析——新型社区养老北京太阳城医护等配套北京安贞医院太阳城协作医院、社区超市温泉健身中心、文化艺术中心、阅读室、棋牌室服务内容老人免费温泉（周一开放、二手房业主无洗温泉的权利）免费体检（每年一次）24小时医疗人员值班紧急呼叫系统送餐服务描述：生活、医护硬件配套基本齐全，环境较好。距离市区较远，临近交通主干道，有公交车通过。分析：高端养老公寓尚未开业，目前已经接受预定业务，主要客群为自理和半自理老人为主，南面向阳的套间基本出租完，北面套间部分出租；银龄公寓自理、半自理和不自理老人都可以入住，目前无床位，入住率达到100%入住率，入住需要预约；养老住宅二手房销售情况不佳，租赁较好。配套服务描述分析2.养老院分析——新型社区养老太申祥和国际敬老院项目位置：昌平区中关村生命科技园地铁站附近项目规模：占地面积10万平米，300张床位住宅类型：单人间、双人间总费用：押金80-110万元，80万25平米，110万元50平米。医护等配套中医馆、西医馆服务内容每年两次常规体检、游泳、桑拿、棋牌、图书描述：地处郊区，交通相对便利，附近有地铁昌平线地铁站；院内自然环境好，中医养生馆、古代建筑风格和休闲娱乐室等，要求入住老人能够自理，且年龄在80岁以下，入住率100%

分析：客户群定位准确，瞄准能够自理的高收入高积蓄老人，并为其配套相应设施及活动，满足客户需求；3年的押金期，平时月花费不到700元，收费方式被客户群体认同，因此，入住率100%的同时，一直有人询问入住。基本情况收费情况配套服务描述分析项目位置2.养老院分析——新型社区养老温都水城金手杖国际温泉养老公寓项目位置：昌平区北七家镇项目规模：5栋公寓楼，1500套房间住宅类型：双人间总费用：押金80-130万元，80万25平米，110万元50平米，其他月消费750-1500/月。医护等配套安贞医院（在建）服务内容健身中心、歌唱室、阅读室、棋牌室等，一层2万平米的服务配套描述：交通较便捷；入住老人大多为清华、北大等高校退休教授，平时入住，周末回家；社区内共有15座公寓楼，其中5座自持经营，其余出售；自持公寓楼配有幼儿园、歌唱室、书法室、健身室和形体室等；根据房间大小确定押金数额；分析：

开业1年左右，已经入住270位老人，入住率10%，入住速率相对较慢。原因：1.医院、护理等配套尚未完全实际落实，短时间内难吸引大体量的高端客户群体；2.主要客群为自理老人，对家人及社会有一定的依赖性，入住的驱动因素是生活方式的多样性，但目前的娱乐活动和人气氛围尚不足以吸引大多数城区内的目标群体。基本情况收费情况配套服务描述分析项目位置2.养老院分析——新型社区养老养老机构硬件配套示例图2.养老院分析养老机构的收费价格与硬件配套、服务等呈正相关单位：元/月租金模式：养老院与附近一居室租金对照表根据根据养老院与附近一居室租金对照分析，得出大部分养老院床位租金收入远远大于住宅出租。新型养老机构由于其医疗、文娱配套齐全，服务完善，租金收益远远高于其他养老机构。处于传统向新型养老过度类型的养老院，通过对自己医疗、文娱配套服务的完善，租金收益同样十分可观。例：观音堂。社区养老两个典型案例的押金都在100万之上，且租约到期后只退还押金无增值收益。押金收益丰厚！2.养老院分析单位：万元44%31%自理和半自理半自理和不自理自理、半自理和不自理25%养老机构的入住率普遍较高，有雄厚客群市场支持根据调研案例分析，大部分养老院的入住率都在80%以上，甚至入住率达到100%的也大有存在。例，寸草春晖养老院入住率已达100%，尚有400多位老人排号。社区养老中太申祥和山庄目前也在满客状态，正在提高入会门槛。新型养老院与传统养老院都有着大量客群支持，但新型养老院由于其医疗、文娱配套齐全，服务完善，又兼具养生等功能，市场口碑更佳，蓄客相对容易。各养老院都兼收半自理老人，这势必对医疗、养生、服务等配套提出更高要求。新型养老院符合市场发展趋势。2.养老院分析调研走访分析2.养老院分析

低端养老院入住的自理老人大部分为孤寡老人（结伴入住）；

养老院的接收群体中，半自理老人占比最高；

新型养老院入住的自理老人看重院方提供的服务，多为高收入阶层；

新型养老院的客群定位准确，配套高档、齐全；

传统养老院盈利低，城区的勉强运营，郊区运营困难；新型养老院或养老社区入住率或入住速率较高，运营模式适当的情况下，盈利好。

三.结论及建议1调研结论2北京未来养老发展方向建议3

未来展望中高端新型养老地产更受青睐1.调研结论我们认为：为了提高养老地产的盈利水平，应将目标客户锁定在中高收入人群，发展中高端养老市场！！！传统养老院收费低廉，成为接纳低端老年客户的主力，但难以有较高的持续性收益；大多少数老人接受养老服务，并且希望养老院有医疗、文娱设施，能够享受精神娱乐；中高收入人群老年人更愿意享受老年生活，希望入住中高档次的养老机构；

北京传统养老院数目多，高入住率反馈出客群对市场的需求；

传统养老院收费低廉，成为接纳低端老年客户的主力，但难以有较高的持续性收益；

新型养老院收益更佳。

新型养老市场的两种模式：市区机构养老vs郊区社区养老北京养老市场机构养老（集中在市区）社区养老（集中在郊区）格局分化vs1.两种格局的优劣性如何？2.两种格局的发展模式又如何？2.北京未来养老发展方向建议市区养老地产发展分析—机构养老市区养老优势丰富的医疗配套便捷的交通多彩多样的文娱设施市区内，与家人距离较近，老人心里容易接受…市区养老的劣势及解决方案建议土地价格昂贵，导致空间狭小。解决方案：1.用不景气的企业建筑进行改造，如北控。2.租用老旧办公楼、酒店等建筑进行改造，如中加枫桦；难以实现快速变现。解决方案：靠