第8章编写一校二校

P179比较法概述、对可比实例价格进行处收益法概述、计算净收益的求取、率的求成本法的基本假设开发法概述、基本P181

的双方，以公平方式在价值时点自愿进行的金额抵押价值是房地产假定未设定优先受偿权下的价值减去法定优先（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）P1811·单选题】房地产在某一特定时间的实际状况下的价值是（【答案】P181

，，过且符合一定条件的与估价对象相似的房地产然后将它们与估价对象进行比较，对它们的价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法★在具体一宗房地产中双方可能有利害关系，可能对对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致价格偏离正常价格生且具有一定可比性的房地产的价象生的项目，以及在建工程之类可比性很差的房地产项搜集实对可比实例价格进行处P1812·多选题】下列属于市场法估价步骤的有（搜集实核算成对可比实例价格进行处【答案】（1）（2）（3）（4）考点三搜集实例、选取可比实搜集实例、选取可比实（1）搜集内容完整、真实的实例，是提高估价精度的一个基本保价格；④日期；⑤付款方式；⑥情况，如目的、方式税（1）需要从搜集到的实例中选取3～10个符合一定条件的作为可比实可比实例的类型应与估价目的吻合；③可比实例的日期应尽量接近值时点；④可比实例的价格应为正常价格或可修正为正常价3·单选题】可比实例的数量并不是越多越好，一般选取数量为（）1～33～100～1515【答案】P182考点四

将分期支付的可比实例价格折算为在日期付清＋in1i＋in统一币种和货币单位。①不同币种之间换算，一般应采用一货币单位方面，按照使用习惯，、、港币等，通常都采用“元”使用面积下的单价＝P183考点 情况修

，，可比实例的价格如果是不正常的，则应把它修正为正常的。这种可比实例价格进行的修正，称为情况修特殊情税费负担的：应由卖方缴纳的税费，协议由方缴纳；应由买方缴纳的税费，协议由卖方缴对税费负担的修正，是将价格修正为依照税法及和自己应缴纳的税费下的价修正正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实得金额正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实付金买方实付金额－卖方实得金额＝应由缴纳的税★如果卖方、买方应缴纳的税费是正常价格的一定比率，即：应由卖方缴纳的税费＝正常价格×应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费＝正常价格×应由买方缴纳的税费比率 1－ 【例5·单选题】某宗房地产的价格为3000元/m2，应缴纳的税费共计为价格的10%，税费均由买方缴纳，则该房地产的正常市场价格（A.3000元B.3000元C.2700元D.3300元【答案】【解析】本题考查情况修正的相关计算。税费由买方缴纳，意味着3000元/m2是3000元/m2高。P1846·2011320000元/m220119100【答案】【解析】本题考查市场状况调整。9月价格＝3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数/m2P1847·单选题】下列不属于房地产状况调整的内容的是（【答案】P187【例9·多选题】收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益， 【答案】P188（二）收益年限为无限年且其他因素不变的（永续年值收益年限为无限年且其他因素不变的A～PniV＝YP189 【答案】V＝A ]，5000＝

] n

1030 【答案】Y＝A100%＝

【例12·单选题】某写字楼预计持有2年后，持有期的净收益每年216万元，时的价格为5616万元，率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。【答案】【解析】本题考查预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的V＝A ]＋

82P190【例13·单选题】净收益＝潜在毛收入 ）＋其他收入－运营费用【答案】P190【例14·单选题】率的计算为（A.率＝投资回报/（所投入的资本＋运营费用B.率＝投资回报/所投入的资C.率＝投入资本的回收/所投入的资D.率＝投入资本的回收/（所投入的资本＋运营费用【答案】【解析】本题考查率的计算。率的计算为：率＝投资回报/所投入的P191考点十 成本法概（4）房地产（包括投保和理赔）及其他房地产损害赔15·（）【答案】P191考点十 成本法的P【例·单选题】某商品住宅开发项目的用地是年前以楼面地价元/m2取得的，建2000元/m2，税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为（）元/m2。【答案】安装工程费＋用＋销售税费＋开发利润，即3000＋2000＋（3000＋2000）×50%＝/m217·单选题】某房地产商要重新接受开发一个停工的住房建设项目，已知该公司已经建设中的住房花费900万元，该土地花费了700万元，该片住房的折旧为400万元，则接手前该项目的价值为（）万元。【答案】700＋900－400＝1200万元。P19218·单选题】利用有关成本指数或变动率，将被估价建筑物的历史成本调整到价值时点的成本来求取建筑物重新购建价格的方法属于重新构建价格求取的（。C.分部分【答案】P193

计算建筑物折旧＝的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏残存等缺陷过去的过低人们消费观念的改变建筑技术进步出现了（供给过量或需求不足因素（环境改变，包括景观被破坏、自然环境、环境污染、交通拥挤等也可能是其他因（政策变化宏观调控措施等经济折旧分建筑物自然：竣工至不能使经济：竣工至产生的收入小于运营费用之实际：竣工至价值时点的年有效：价值时点显示的剩余剩余自然＝自然－实际剩余经济＝经济－有效年限法中最主要的是直直也是最简单最普遍的折旧方法其步利用以下，计算年折旧额 D（2）有 为t年的建筑物折旧总额E＝DtNttNV＝C－EtNt）Nt—N于建筑物折旧的（。【答案】价格为600元/m2，年折旧额为1440元，用直计算该建筑物的成新率是（ 【答案】年折旧额的值，所以可知P194考点十 假设开发（一）（1）了解待开发房地产的状P195

P196似房地产开发项目所要求的平均率，它体现了的利率和开发利润率P19621·单选题】房地产假设开发法中，开发经营期的终点是（【答案】【例22· 【答案】（2）（3）P196考点十 房地产估价报。。房地产估价报告一般应当采取形式报告按照格式，分为叙述式报告（1）（3）（4）房地产估价师★房地产估价师是房地产估价师对估价报告的、真实性、合房地产估价师都应在该中签名但非房地产估价师不应在该中签名。该对签名的房地产估价师也可以起着一种警示作用【例23·单选题】便于委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体的了解，易于找到感的内容是指房地产估价报告的（ 【答案】【解析】本题考查房地产估价报告的。通常是按照前后次序列出估价报告各个组成总体的了解，易于找到感内容的部分。 ）等组成房地产估价师【答案】P201下列不属于房地产估价中所涉及的“价值”概念的是 （）要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值 ）是选取一定数量发生过且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。比较法适用于评估 采用比较法估价时，要求选取的可比实例的日期应与 ）接近100m280m2套内建筑面积的单价为（）元/m2。元/m2，则其建筑面积的价格为（）元/m2进行面积内涵换算时，套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格 100m28000 ）元某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为1000/m2，该类房地产以为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设与的市场汇率2006年1月30日为1＝7.98元，2006年9月30日为1＝7.95元，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为（）元/m2。某一住房的使用面积单价为3000元/m2，套内建筑面积为120m2，套内住房面积的单价为2400元/m2，则该住房的使用面积为（ 市场法估价时，因可比实例价格不正常而对其进行的处理，属于 格为（）万元。以3000元/m2的价格了某住宅小区的一套住房，税费全部由负担；同日，以3100元/m2的价格在该小区了一套几乎相同的住房，税费由各自负担。已知该地区住房中卖方应缴纳的税费为价格的6%，买方应缴纳的税费为价格的4%。与的实际价格相比（。的实际价格的实际价格两人的实际价格相不能判断谁的实际价格某宗房地产，在合同中写明买方付给卖方2400元/m2，中涉及到的税由买方来负担。该地区房地产中应由卖方交纳的税费为正常价格的7%，应由买方交纳的税费为正常价格的5%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2201133000元/m210020117月的价格为（）元/m2需要设定一种“标准房地产”为基准进行比较的房地产状况调整方法是（某房地产，收益年限为无限，率为8%，每年可以获得净收益40万元，则该房地产的价格应该为（）万元。某房地产收益年限为50年，率为10%，每年可以获得净收益60万元，则该房地产的价格应该为（）万元。房地产的价值为（）万元。某套住宅未来每年的潜在毛收入为2万元空置和收租损失为潜在毛收入的10%，运营费用率为20%，该住宅的年净收益是（ 价值来求取估价对象价值的房地产估价方法是指（。如果物业的年净收益不变，率不变，则收益年限为无限年计算出的物业的收益价值 房地产在被充分利用、没有空置情况下所能获得的归因于房地产的总收入是 收益法中的运营费用率是（从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则 率无风险在建设馆、学校等设施时，一般采取的估价方式是 1000元/m21500元/m2，管 在房地产估价中，建筑物折旧＝建筑物重新购建价格 某旧住房因没有独立的卫生间所造成的价值损失，属于 建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失，属于 ）折旧/m2。该幢住宅的这种价值损失属于（某建筑物实际与有效的关系是 实际＝有效实际＞有效实际＜有效A、B、C100m210500经济为30年，残值率为5%。用直计算折旧，则此建筑物的现值为（）元50年，则利用直计算的该建筑物的成新率为 某10年前建付使用的建筑物，建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为元/m2，年折旧额为1800元，用直计算该建筑物的成新率为（用成本法评估某宗房地产的价格时，建筑物现值 建筑物重新购建价格－年折旧额×剩余经济B.建筑物重新购建价格－年折旧额×经济房地产开发估价中，以下（）利用假设开发法进行房地产估价，下列情形中会使评估价值高的是（在下列估价方法中，需要投资利息估算的是 在建工程、待开发土地等房地产项目的潜力估价时，一般采用的方法是 评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用 房地产假设开发法中的开发经营期的起点是 ）的时间成套住宅抵押估价报告采用的报告形式是 评估房地产的市场价值应遵循的原则有 下列选项属于房地产估价比较法适用对象的有 房地产估价搜集实例时，应包括的内容有 房地产估价中，选取的可比实例应符合的要求有 C.类型与估价目的的吻D.日期与估价时点接E.价格是付采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际价格只有经过了（ 房地产估价的市场法中，建立比较基础一般要做的工作有 房地产状况调整的内容包括（将多个可比实例的估价对象价值综合成一个最终估价对象价值的方法有（根据收益法，房地产价值的大小，主要取决于 以下属于收益法的估价方法有 房地产运营费用与会计上的成本费用是有区别的，是从估价角度出发，不包含 抵押的还本付息求取率的基本方法有（下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的有 下列关于房地产重新购建价格的表述正确的有 正常使用造成的建筑物物质磨损与 ）正相关求取建筑物折旧的方法有（对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有 用假设开发法进行估价时，现金流量折现法和传统方法的主要区别在于 假设开发法中的开发期包括（下列有关房地产估价报告的叙述，正确的有 房地产估价报告一般采面形式，分为叙述式报告和表格式报房地产估价报告通常由 ）等组成房地产估价师估价的假设和限制条件主要包括 对委托人提供的有关情况和资料的真实性、的假P207房地产开发用地等数量较多、经常发生的房地产的价值。【解析】本题考查可比实例的选取。选取的可比实例的日期应尽量接近价值时点/m2，得到/m2x，8000×100＝120x，解得：x＝6666.67（元/m2/m2＝2400×120÷3000＝96（m2卖方还需交纳税费，所以题中的297万元，是买方实际支出的。根据：正常价格＝买方实付金额－应由买方缴纳的税费应由买方缴纳的税费＝正常价格×应由买方缴纳的税费比率/m2，/m2，3300＞3224，X＝2400÷（1－7%【解析】本题考查可比指数形式的市场状况调整的计算。估价时点的价格/m2（万元V＝A

1050【解析】本题考查收益年限为有限年且其他因素不变的收益法的的计算V＝A

1035A价格V＝A/Y与收益年限为有限年且其他因素不变的房地产收益价格【解析】本题考查运营费用率的概念。运营费用率＝运营费用//m2/m2B因素所造成的建筑物价值的减损不利因素包括经济因素区位因素政策等其他因素。R＝5%N－15833＝34167（元【解析】本题考查成新率的计算。成新率＝[1－（1－0）×（有效/建筑物经济【解析】本题考查成本法的一般。建筑物现值的计算为V＝C－E t] ） 发利润－取得待开发房地产的税