房地产项目风险管理对策发起

房地产项目风险管理对策建议房地产项目开发涉及决策、前期、建设、销售四个阶段，主要相关利益者包括竞争对手、银行、顾客、建设方、中介公司、政府等六大类。开发商在项目经营的每一个环节都会和不同利益相关者发生利益冲突。往往这种利益冲突是项目风险的重要直接来源，因此，从项目风险管理的角度来看，减少和各个相关利益主体之间的内在冲突，努力为项目建设创建良好的内外部环境，有利于项目风险降低。本章在前面研究成果的基础上，从企业内部和外部环境建设两个方面提出了创新性和建设性的意见，以独特的视角和思路详细分析了保险及房地产金融创新等手段对风险控制的意义与贡献。本节从企业的角度提出强化项目风险管理的对策和建议。(1)建立现代企业制度目前我国房地产企业从计划体制向市场体制过渡时间并不长，许多企业还是以国有成分为主。在国有性质的开发企业中，其管理体制还不能适应现代市场竞争的要求，面对快速变化的市场形势，等到领导者作出判断，情况又已经发生变化了。同时，从制度和组织结构上讲，企业应当建立相应的风险责任制，实行项目决策风险负责制进行企业经营体制改造，建立以法人制度为主体，以有限责任制度为核心，以股份有限公司为重点，产权清晰、权责明确、政企分开和管理科学的现代房地产开发企业，而现代房地产企业制度是强化开发企业风险管理的组织保障。房地产项目是一项高风险的综合性经济活动，其项目决策工作必须建立在高度责任制的基础上，在法律上、制度上明确由企业决策者全权负责，任何单位、个人都不得代替企业决策者对房地产项目进行拍板决策，也不得干预决策者独立自主地进行科学决策，但同时要建立严格的项目决策风险负责制，要求决策者对其决策行为带来的投资风险负有不可推卸的责任，尤其是对国有房地产开发公司更是如此，如发生重大项目失误应追究相关决策者的经济、法律责任。一个房地产项目在策划和决策的全过程中，应充分体现集思广益，做到民主与集中的统一。只有建立责、权、利相结合的房地产项目决策风险负责制，使项目决策者具有强烈的风险意识，才能保证项目决策的严肃性和科学性，避免决策的主观性、盲目性和不负责任，从而避免和减少项目决策失误，规避项目风险，维护国有资产利益，保障企业的健康、稳定发展。(2)编制科学、完备的风险管理计划书房地产项目风险管理计划书是以开发企业的风险管理活动为对象的计划安排，体现了开发商对风险管理的制度化约束。房地产开发企业必须把企业全体成员的活动和一切工作都纳入风险管理计划中。通过风险管理计划书确定各项风险管理工作的目标，风险管理部门或风险管理人员的权责地位，规定企业各部门的风险管理工作，识别项目活动中可能存在的风险，明确风险防范与处理的方法及其选择应用，确定风险管理绩效评价标准等，以有效保证风险管理工作的持续性。通过对企业资源的合理配置，以最小的成本获得最大的保障，保障开发项目的顺利实施，实现企业的经济效益和社会效益。(3)强化项目的风险研究房地产开发项目数额大、建设周期长、涉及面广，具有较高的风险性，在项目的四个阶段中都容易发生风险，因此要强化风险管理中各个阶段的风险识别，分析判断影响项目风险的主要因素。综合运用专家调查法、幕景分析法、流程图分析法、环境分析法、财务状况分析法和事故树分析法等风险识别技术。在项目决策阶段进行科学的房地产项目可行性研究，通过调查研究和计算分析，综合对项目在技术上、经济上和社会效益上的可行性进行论证。项目开发前期阶段涉及面广，包括政府、金融等方面，不确定的风险因素众多，区域发展形势及地价情况将严重影响该时期的置地决策。风险识别中主要强调置地风险、工程招标风险、合同管理风险和融资风险。建设阶段发生的风险更多是人为处置不当，属于可控风险。租售阶段主要风险有经济风险与内部决策与管理风险，项目如果无法及时租售则会导致财务危机。企业应当不断总结经验，认清各阶段项目风险发现规律，并采取相应的预防措施。(4)建立企业风险管理组织在项目开发的四个阶段都存在风险，对项目风险的规避与控制需要相应风险管理机构来完成。企业必须建立相应的风险管理部门(如风险管理委员会等)，它专门对项目风险可能发生的环节和发展情况进行监督与控制。风险管理部门是项目风险管理的决策机构，负责制定风险管理方针、政策、总体战略与目标，对风险识别、风险评价、监测、控制、处置，研究制定风险管理激励约束机制和评价指标等，实行风险管理问责制。当然，从管理的角度看，应将风险控制在萌芽状态，这样才能切实减少企业损失。为了能较好的发挥房地产项目风险管理组织的作用，开发商必须确定一定的风险管理组织结构和组织关系，使企业各部门协调工作，以实现风险管理目标。目前我国的房地产企业对风险管理认识还不够充分，几乎没有风险管理组织形式和专业风险管理人员，风险管理远没有系统化和组织化，因而必须结合开发商的内外部环境建立相应的风险管理组织形式并配备一定的专兼职风险管理人员，包括风险经理和保险、索理赔等专兼职风险管理人员，负责开发项目风险的识别、衡量、防范和处理以及风险管理的绩效评价等，以规划、设计、实施和检查整个企业的风险管理工作。设立一个健全、权责分明的风险管理组织是房地产项目风险管理的组织保障。(5)建立信息资讯系统信息资讯系统是进行科学的房地产项目可行性研究、项目决策和风险管理的基础。项目开发的风险贯穿四个阶段，而信息量的限制则使开发商在同各个利益相关者的博弈中无法作出准确的判断。反企怀业的风吊险管理距决策也罩需通过省信息资气讯系统桑传达到免各风险绒管理人盼员和相评关工作抢人员。京通过信漆息资讯培系统，约房地产谱开发商尽的风险般管理人抵员可以染及时收誓集有关沟风险信巴息，及忙时掌握森国内外镇政治、组经济、满社会以简及房地软产市场拣等的变没化动态慕，分析租、预测模市场未辜来的变浇化趋势姓，并迅舅速地反蜡馈信息竿以利于略决策者筛进行各菊种决策厉。奴建立一慢个信息封流畅、票遍布整显个企业垦的信息偶资讯系卸统是房镇地产项滚目风险刊管理的钥基础。取(6)辩巾认真研蛙究项目哥利益相如关者化郑竞争为她合作粥房鞭地产项颜目开发乞涉及竞扭争对手抛、银行也、顾客灭、承包劣商、经难纪公司责、政府耕等，一馒个项目岩成功的鹿最佳结枯局是大敏家的共眉同成功爷，研究束每个利励益相关午者的需胃求，在临博弈中旨寻求合肺作，找冶到利益热的共同女点，是队从事房帐地产项旬目风险伯管理的拥最高境欣界。房协地产市差场的繁秘荣有序榜，所有压的项目快开发在辰合理的葬项目定旧位中，纸开发商绵取得利撒润，银宵行取得茅利息，末承包商踪取得劳继务报酬浅，顾客具满足房瓣屋需求声，经纪老公司取矩得服务躬报酬。至实现共齿赢是项鸡目开发纺的理想需目标。密任何仅拿从某方招利益出路发不顾元他人利古益的做姿法势必娱使得项克目陷入捡风险之翅中，使极博弈双佣方陷眠入稻“晶囚徒困类境饿”稠。分(7)煌孤建立风村险管理乎绩效评弱价体系底风辛险管理尊过程中致需要采漠取各种民方案进勤行风险兵控制，箭为实现轧对方案单的评估东，可以哑建立房蹄地产项佳目风险避管理绩雕效评价注指标体储系，评场价体系漆包括包贞括绩效泰评价指讲标、评罚价标准追和评价血方法。华评价指幻标包括绒结果指翠标和行榴为指标热两类，摊相应的梯评价标忽准分为己结果标夜准和行功为标准慈两个方购面，分稼为优良忆、中和霸差三个粗等级，晃能较科窗学地评配价风险绕管理方往案的优弹劣。现收(8)汇澡加强风缎险管理侨培训吵强杂化全员凶风险意败识，房席地产企肾业员工旱的行为僵不当是歪构成开合发项目岁的一个安重要风劫险因素康，因此委要减轻乎与不当狡行为有晃关的风丽险，就皆必须对转企业员覆工进行娱风险和伶风险管跌理教育交，内容坚应包括瓦有关安倾全、项李目、城勿市规划凉、工程摄设计以稻及其它匠方面的屋法律、醒法规、祥规范、辜标准和妙操作规溉程、风言险知识骆、安全混技能和闷安全态咐度等，微使他们啊了解开火发项目陈所面临铸的各种桌风险，碰了解和饶掌握防皇范与处受理风险得的方法乡，强化比风险意宜识，使悟他们深帅深认识连到，任云何个人摘的疏忽绍或错误屋行为都圣可能给述项目造弦成巨大郊损失。丰(9)培盐熟悉并说掌握相劫关法律宾、法规宣及政策龄房纱地产开泥发的各酿个阶段稠涉及许供多相关毅法律、栗法规和惩政策，伙主要有梦《中华覆人民共取和国土把地管理纱法》、摘《中华打人民共剃和国城坦镇国有侵土地使轮用权出煎让和转扣让暂行依条例》此、《城肢市规划迎法》、锁《外商于投资开意发经营勉成片土公地暂行劫管理办叹法》、唉《城市磁房地产候管理法罪》、《森城市房帜地产开切发经营扮管理条区例》、善《城市盼房屋拆贡迁管理共条例》巴、《中绞华人民扣共和国馋经济合盏同法》锐、《建芒筑安装全工程承星包合同芳条例》牙等，不跑了解、被理解不庸透、理露解错误锄或处理嫂不当都镰会导致舟延误工进期、增柄加项目闷成本以睡及损害中开发商腾形象等外。对开亚发商来脂说，法奖律、法供规和政非策不仅泪仅是一慢种行为六约束规久范，而销且也是锅实现经淹济效益侵的保障址，熟悉绍并掌握穿我国现傻行的房悲地产法浮律以及煮各种相错关法律怎、行业宾法规和痕政策，育有利于交有效运罪用法律伟武器防次范和保甘护自身刮的合法貌权益，载预防风节险，将无风险损绘失减少患到最低罗限度。臣从摸前面的还分析中罩可知，歌在房地累产项目搬中遇到崇最多的油是金融被风险。拘对于一牲个项目票而言，匙制约其头顺利开狼发的首披要因素玻是资金偷。有很职多项目枯由于资党金不到榨位或者配别的原政因导致除资金链紫断掉而页使项目眨停滞。垒作为开晕发商应妥该积极五使用各筐种金融膛手段为护项目获鬼取资金滩，以减愉少开发波过程中轧的风险垄。而政贤府、银李行也积屠极创造爬一个良造好的融啄资平台筒、金融别环境和爪保险市剃场。一零个项目西的成功距应当是印项目利灭益相关粗方的共椒同努力屠。下面吉是各种疑可供采引用的风绪险规避溪转移方甲法。理(1敬)贱大力发貌展和完鸭善房地穴产抵押韵贷款修我株国的房确地产项糖目多是冒采用以显信贷为菠主的间卫接融资麻方式。痰这种贷埋款方式赌极大限其制了企沙业可贷别款资金牌额，因的为开发刷商缺乏港足够可闸以信任飞的还贷林资产，攀银行不润愿意给盐太多的辜贷款，碌而且一康般比较刮难以得附到银行弯贷女款战<15艇5浩>叔。而开伟发商一娃旦项目效失败，确企业资弦不抵债填，遭受遍损失的胜最终承刑受者必档然是国绘家，而背纵观国未外则多叔是采用绘抵押贷浆款为主田要手段疗的房地续产融资岂方式，辣通过以慧房地产派作抵押边防范信你贷风险幼，减少雹不良贷逝款，保卷障国家菜的利益肿，同时腰也能有谋助于开规发商进会行成功漆的房地丑产项目暮开发。燃(2秃)刑积极推击动房地剩产证券漏化锅长吃期以来指，银行脏等金融悬机构一赚直是我诚国房地逼产开发公公司的跪主要融使资对象伞，导致欧房地产盯市场受松信贷规盟模的变嫩化而波域动较大壮，这不待利于房户地产开摧发公司宇可持续驼性敢发展。剥房地产汇证券化桌，主要肃是指房哑地产企巡业通过没发行股脂票或债掀券，使顺企业筹倡资社会吐化，降挥低开发协商对金贱融机构甚的依赖赌程度，估使国家度信贷规冤模的变妄动对房却地产业径的冲击必相应减辈小。同退时，通掠过房地嗽产证券湾化还可吉以使得阻社会资趁金流向辱效益好帅、有市溉场需求泳的房地碎产企业辱，从而妨使企业京以市场化需求为虏导向，捏市场供倦求机制垫在资金扇引导下选得到发知挥。另外外，房丧地产证冰券化可攻以将企影业项目云风险分滑散各个盆股东，饶从而分砌散单一丸项目主朝体承担鸭的项目苦风险。秆灭(3思)饿发展房驰地产保珍险躲房岔地产项态目在决隶策、前僻期、开爆发建设视和租售尽阶段时蜜时刻刻印受到各贿种风险职的威胁奶，风险终事件的即发生会锡导致开浇发商项般目损失轨，或者蜡产生某知种责任漂。通过切大力发眉展房地作产保险油业务，沿利用保钟险的风川险分散絮、转移然和规避摧功能达柱到减少何风险损遥失挑<15妈7雷>香。保险喜可以使均开发商勾获得一猴定的经陡济补偿亲，为房娃地产开壮发经营筛提供安于全保障蛇，维护泰开发商啦的经济顿效益。欲我国房植地产保敬险业务梨的发展祝还处于完初始阶相段，一堪方面险症种单一男，主要越以房屋料财产保芝险为主呈，而其没它险种足如房地层产责任翅保险和匆担保保英险开展廊极少，烦另一方帆面覆盖敏面窄，深业务量处小，保陡险业的赖滞后使名得房地扬产开发秃和消费秘中的大眨量风险升无法转雪移、化诱解，直列接影响渐了房地辈产业的膝发展。猴因此，很为促进碗我国房羽地产业突的发展译和加强倡风险管汉理，应片大力建繁立房地场产保险艘体系，交组建专交业房地浆产保险降公司，取扩大保模险险种柱，合理构解决相利关保险忘费率额肠问题，须规范房革地产保纳险技术慧规范、婆投保与妻理赔程抬序，健束全房地孤产保险姻的法律言、规范狡等。为房热地产项座目的成店功运作厕离不开犬外部良惠好的发决展环境答，政府渐宏观调南控政策浪的变化谢，经济氏增长速绸度的变驰化都对惰项目的括成功起怖到很大甘的影响筑作用。辟因此，猫在项目妙风险控喜制中，同尤其要相注意从虫外部环抽境去掌析握市场碗变化，脑不断适社应外部掏条件变鼠化以达庭到降低额风险的灾目的。超下面着浅重分析怨政府如盛何为企第业项目错开发营推建良好余发展环阀境。依细(1圾)五控制房另地产项句目规模凯和供给老结构调狭控舅稍回①征计划调便控挑重失点是合士理规划补现有开瓣发土地悬的投向忧，保护医农用土化地和城斥市待开谣发土地唯资源，介同时将柴房地产制开发按手住宅和廉非住宅笔分类纳暗入国家良和地区忙项目指侄导计划蒸，按物砍业需求桨结构比席例制定苗各种用最途的土贯地出让椒计划，变限制土女地批租属量，调度整房地炼产一级务市场土品地供应侄结构，抗从而达对到扩张档物业供常给比重邀偏小的翠开发规顺模和缩桐减物业墨供给比嚼重偏大患的开发扣规模的捐目的，士实现调斑整各类舅房地产耗开发项餐目的开汤发规模响和供给冤结构。贡住宅是艇居民生愚活的必慢需品，叉涉及面贝广，带枣动性强证，可以下带动房顾地产、北建筑、伐建材等鸦相关产值业以及疲金融保衣险、中惯介服务轰业等的氏发展，趟因此政陆府在土肆地批租朱上应予调以政策凭倾斜，帽大力扶参持，而忠对于楼轨堂馆所音、豪华执别墅等冲相对市离场需求窝过剩的惰项目，谜则应严绿格控制药批租此垃类用途覆的土地拾。裂铁深②仇信贷调凶控牺根排据信贷升资金占注房地产卸开发项公目总额忍的比重捐和房地嫁产项目捆规模、怨速度，具合理安结排各类筝房地产昏信贷资砍金量和露利率，假增加信型贷的有夕效性，稍使各房续地产项假目方向馒的信贷茧规模符些合调整头物业供山给结构朽要求，吧房地产贞项目行貌为按照搂政府预研定的方枕向进行唐。政府途在信贷须调控上收应适当兽增加中迟低收入旨者住宅而建设等哄符合社敲会需求麻的房地赵产开发蚂项目的峰信贷比旱例，增忧加信贷饼资金量啊，降低叮信贷利止率，扩鞋大住宅抵的供给袜比例和慕项目规接模。毛侄通③鸡财政调捎控刊通铁过增加尸或减少成国家预缓算中用纽于房地堆产项目矿的建设智性预算液支出，誉扩大或态紧缩公驼共设施号、安居柿工程等剩方面的窃政府项亚目宫;核提高或执降低与抖房地产圈开发和讯流通相歼关的税苍率，抑拣制或刺慈激房地垒产项梦目链;但利用国微家信用冤发行房四地产债组券，吸路收社会塞资金，亡向房地淋产开发也商或地坛方提供派低息或舒无息贷狱款，以石调节房战地产项城目规模悲和引导齿项目方稼向。政斩府在财绳政调控匙上应对歼中低收岂入者住升宅建设腾等符合仇社会需楚求的房认地产开雪发项目姨予以一厕系列政捞策优惠宗，包括视实行贴粱息贷款阀、免收呜土地出份让金、须减免税畏费等，陈鼓励此怀类房地岩产开发版项目的惨建设，干提高其辛在房地们产供给侨结构中监的比重奴。希突追④筒项目审赶批调控贷控准制项目皇规模，狱引导项设目流向靠，建立泰严格的女房地产言开发项桃目的申升报、审搜批、备险案制度伏和房地汇产开发令预售制市度，各征级房地与产管理扯部门应抄及时汇筹总有关孔房地产昆开窃发项目更的资料丈并向社薄会公布正，对于鸣市场严签重供过妈于求的组房地产失项目在纺原则上永应不予炒批准建温设，尚坚未开工托的应禁新止开工敞。席(2撤)葬房地产僻消费需出求和消吼费结构我调控咳同肠①杯消费信孔贷调控岗围唯绕居民妈对生产闻性和生缺活性房守地产的如合理、岔适度的优消费需拣求，适为应居民津收入水份平的消沿费层次按结构，扭控制住做房按揭值规模、警大力发予展住房究房地产歼消费信良贷，增之加房地严产消费漠信贷资菠金量和案降低消蕉费信贷破利率，偶提高居矿民住房胶购买力讽，实现敬住房从苹潜在需裤求向有稠效需求垮的转化新，增大主住宅在触房地产信需求结折构中的务比重。皆其中，团特别应势注重解怜决中低酱收入者箭的住房靠问题，肥而对于隶别墅、摆写字楼比、商场化以及工反业厂房泪等需求氏则根据只经济发迟展目标份、现状宽，采用染适度从先紧的政上策，把纯对其的减需求纳禁入固定矛资产需堵求控制壶范围内命。季坚介②悲财政税宾收邻利脏用财政霞措施、桂税收杠等杆作用野，调节忧房地产待消费需砌求，推捧动房地织产需求郑结构优沉化。例斥如，通巨过政府委财政消矮费补贴俱、财政行贴息、番税收减溪免扩大仁居民对晓住宅房佣地产的蜘需求，叼增加其歼在房地邮产需求胶结构中惕的比重凳。梯应顷③的相关改增革逐进池行相关或经济体储制改革指，调动醋房地产插消费需懂求。例饭如，深卧化住房狂制度改洞革，尽踩快全面共实现住沃房补贴身的货币漂化，同慨时提高逮公房租爽售比价脑，配合锣住房贷蛮款、按恶揭，以国增加市逼场对商没品房的延现实需谈求量，慈调节商享品房在潮房地产灵需求结慕构中的葬比重。想需榨要指出亚的是，驼调节房换地产商守品社会猫总供给茶和总需点求的平浪衡，重桂点应放盾在一个粘地区或降城市内骑，放在口住宅方眼面，同屠时要注扇意房地咳产商品傅的有效对需求和糟潜在需等求的区价别，还罩要注意蔽协调房纳地产业誓与整个醉国民经躬济特别区是地区休经济发谱展的适葬当比例抱，平衡注发展。嫁总之，婶我国现妇阶段房慰地产项伞目宏观桃调控政片策应是闯控制一故级土地撇市场的壁源头，钉以土地炒保护为港基础，春紧缩高谨档商场弯、写字没楼等楼离堂馆所盯项目，浑盘活和刺消化住柜宅存量周，发展雪房地产臭金融和火中介服桶务，培堪育物业踪管理服浙务体系注，形成己一个注相互衔津接和稳讽定协调赶的房地霸产项目汉规模和逮结构体杠系，确非保房地俊产业健贡康、持阿续和稳勺定发展洽，更好口地满足抽建设和晴生活需圣要。和穷(3巨)甘建立健缩全房地看产项目置风险分等担体系跪和风险易转让市欧场虚房洒地产项授目是一喇项多阶掀段、多痕主体参容与的连离续过程须，参与适主体包昏括开发佳商、政煌府、金坟融机构姿、保险否机构、歇担保机莲构以及姓专业咨态询、中芦介机构搅和消费矮者等，吧不同的岂行为主晃体在房限地产开董发过程出中承担恭着不同庭的风险技，当然婆也分享竿不同的威风险收尖益，正恰是由于纽不同主封体的加嫁入也就姥形成了亲房地产趣项目风浸险的社纲会化分贩担体系铺，从而壶使房地穗产项目粒风险承该担者数街目增加迹，使风秘险能够伏通过各伙种渠道陪疏散到志各单个永主体，老降低单站一主体赤所承担价的风险草，同时吸形成优袭势互补盗，增强匙房地产景项目的胖总体抗凝风险能补力刻<15撑9稻>股。在房漆地产项怠目风险冒分担体伶系中，船开发商去是房地瓣产项目角风险的巨主要承被担者，摧承担了咳其中大奸部分风但险涝;迹政府承铁担的风惰险主要鼓是社会饺效益风静险损失矮和环境扯效益风棵险损航失炼;拳金融机避构、保义险、担草保机构钞作为房艰地产项处目风险易受让方居承担开拌发商转断移的诸袋如融资黎、保险便与担保馅等方面本的部分枝风帖险哪;岩专业咨材询和中括介机构适承担着翻咨询和液代理等毁方面的的风巴险渔;鸣消费者辞作为房贡地产商磨品的最授终购买泰者和使领用者，码承担了图因为购友买的房夜地产商强品达不组到预期常的功效当，即房狱地产商旺品在技鸽术性能杠、质量捆以及保浮值增值里等方面外不能很露好地满罢足消费找者要求抚的风险唱。良好明的房地牌产项目哀风险分猴担体系骡是实现雁房地产耳项目风竖险管理帐的保障左。相对掠于政府脸来说，陈由于其悉具有最耽强的风要险承受哪能力，颜所以政指府应通浴过项目羽补贴、肯税收优绞惠以及炒信贷扶观持等适才当的增派加承担骨房地产旺项目风点险的比乌例。萄现霉代风险旷管理的慈一个基盒本策略射是将风村险转让君给其它寒经济单诊位承担浅。在现敌代经济抓体系中带，不同希的经济下主体具准有不同穗的风险皇承担与造管理能赴力，通闯过风险爆交易，仪风险承型受能力宾低的主执体可以粒实现将忍风险转看让给风抛险承受塞能力高朵的主体纵，并按菜风炉险莫—明—猎收益机欲理让渡饥相应的详风险收牲益给对蓬方。在沟房地产柏项目过乎程中的伍许多风塔险都可迎以通过峡风险转看让来消击除或减要少，例碧如房地乳产营销昂风险可猾以通过我一定的故合同转斩让给销直售代理偶中介机苹构，其乒它诸如菠质量风古险等也纷都可以铅通过保少险等风床险交易考工具转虾让出去蚕。我国丙目前房些地产市顽场还处旺在发展榴阶段，菊而房地对产风险削市场更龙是尚未厅真正起舒步，风依险交易虑工具极旱其匮乏健，风险尾交易成挂本太大蓝且不透思明，房戒地产项牢目风险杂很少能裁实现转巴移出去扯，这无级疑对房回地产项运目风险胸管理不窜利，阻局碍了房努地产业碎的发展宰。五(4糊)颤建立房肠地产项伤目风险沉约束机晒制洽我亭国房地墨产业的奋发展已斩初步形窄成了项猜目主体叙多元化带、项目傲审批多冤层次、壮融通资激金多渠盲道的格添局，但押有些地洒方仍然终存在项远目规模础失控、棕项目结宝构失衡盯和项目水效益不凉佳的问敏题，究画其原因顶就是没裤有建立怎房地产仇项目风粥险约束举机制，漆即在房俗地产项胞目活动川中，没烟有相应蜻的制约促关系以结调节、瓜控制房旱地产项死目行为换，主要停包括项剪目主体块风险约缸束机制雕、项目驱审批风楼险约束孙机制和丰融资风细险约束冈机制。会夺堡①舒项目主非体风险虽约束机科制阴我润国房地甜产项目吓主体目滥前主要添有政府害、房地岩产开发快公司和扫个人项登目者，宣对于政疏府项目绘和国有替房地产释开发公糖司来说察，政府滩主管部妄门拥有堵项目决情策权和袖审批权纽，项目张收益也纱基本上三归政府贫所有，熔但政府弓作为投掠资主体瓣却不能寄作为风挖险承担融主体，锅风险由古项目的狭经营者妙承担，焰而由于轨经营者怪没有决妖策权，仓因此只坐要不是嚷经营失样误引起安的风险须，经营炎者也就蛾没有承练担风险摊的责任子，最终慧只能由朵国家承砖担。因椅此，必润须建立驰房地产逝项目主跌体的风惹险约束毙机制，旬由指导对、制定恢和批准驻部门领惨导对其肝决策行芽为带来蓝的项目使风险负绩责，如阶发生重般大项目愿失误应机追究相句关决策蝶者及主饺管部门逝领导不并同的行犁政和法乘律责任蓝，确保民项目的宋严肃性罩和科学盒性。同占时，应识加快国刮有房地绣产企业套的现代松企业制仁度改革却，实现庄政企分岭开，明瞎晰产权市，所有堪者与经基营者分丝离，由缸企业经忧理对房潜地产项鸡目风险猴负责，数并强化恨对国有目资产管扎理的监辞督。寺殃想②渔项目审禁批风险身约束机修制领目佳前我国恨对于房劲地产项聋目已形玻成多层串次的审面批机构凝，如市丸级审批拉、省级感审批等灶，但各绿级审批剂机构的在审批权室限不明睡确，审挡批权也天分散在撑多个部翼门，如傍规划审别批、建图设审批屯等，这化不仅使废项目审腰批时间泼过长杀，催长延误项孩目时机巾，也使侍各审批果机构没恒有真正雾独立的腐决策权夜，也就腹无法形夹成明确关的审批笼责任。勾因此，煤只有明惑确各级秧审批机殃关的权笑利和责洋任，能筒并的并雀，能撤颂的撤，麻精简项清目审批新机构，屡同时规捕范项目季审批者畜的行为国，制定母明确的异审批权片限标准歌、责任闭标准以屋及奖惩久措施，眠并由其乒作为项沿目审批私风险的悉承担主逝体，出鸽现问题绘由该主团体全面技负责，鸭才能使泽其做到币谨慎地足进行项炮目分析岭和评价貌，按国踩家有关廊政策进勇行房地斧产项目瞒审批，梅严把项亩目审批安关。换红物③箩融资风宰险约束东机制搜从拒我国各凯主要融卸资机构锐的现状哈过来看底，都没拢有独立纵自主的雀融资决趣策权，