某物业管理公司年度工作回顾及工作计划和月度固定资产需求计划编制

第1页共41页[物业管理处]2011年度工作回顾及2012年度工作计划编写人：日期：2011年12月目录一、 2011年度财务收缴率分析 4二、 2011年两次客户满意度调查问卷 5三、 2011年度投诉分析 9四、 2011年度能耗 10五、 2011年度工作小结 151. 保安管理 152. 工程管理 163. 客服管理 284. 人事行政 285. 财务部 29六、 2012年度工作计划 301. 保安部： 302. 工程部： 313. 客服部： 344. 人事行政部： 345. 财务部： 35七、 项目人员组织图 36八、 2012年部门目标及岗位职能说明 37九、 2012年工作计划汇总表 491. 工程部 492. 客服部 513. 保安部 524. 人事行政 525. 提升服务品质 54十、 2012年各部门作业管理时间表 551. 工程部 552. 保安管理 573. 绿化清洁管理 584. 客户服务管理 595. 行政人事及财务管理 60十一、 2012年各部门作业执行说明 621. 清洁绿化作业执行说明 622. 保养维护执行说明 633. 客户服务部执行说明 644. 行政人事及财务作业执行说明 65十二、 总结： 66

2011年度财务收缴率分析月份收缴金额收缴率1100%2100%3100%4100%5100%6100%7100%8100%9100%10100%11100%12100%2011年平均收缴率：100%。

2011年两次客户满意度调查问卷上半年度下半年度2011年度投诉分析2011年度（截止12月）我处共接到投诉3例。其中：保安：0例工程及清洁绿化:2例客户服务以及管理处:1例2011年度能耗大楼各系统能耗分布比例估算如下（包括水、电、煤）：系统给排水系统污水处理系统IT机房冷却水系统中央空调系统电梯大厦排风系统卫生间及热水器系统公共照明系统弱电系统物业管理用房及机房照明耗能%2011年能耗费用统计(单位：元)2011月平均能耗统计 项目JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDecWater（水费）2010实际费用（元）Electricity（电费）2010实际费用（元）Electricity（电费）2010回收电费（元）Gas（煤气费）2010实际费用（元）月平均总能耗（元/平方米）月平均能耗（元/平方米）项目（2010）JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec月度能耗(元)2010回收电费（元）扣除回收电费单位月度能耗（元/平方米）2010平均每日单位能耗（元/平方米）能耗曲线图说明：2010年12月－2011年11月能耗费用比例电费对比示意图水费对比示意图天然气费用对比示意图2010年12月－2011年11月能耗费用比例类别电水天然气费用（元）比例2012年度工作小结保安管理检讨改善目标执行要项实施人督检人工程管理外包工程维保项目类别内容实施人督检人工程维保电梯维保消防维保安防维保中央空调维保中央空调水处理维保水泵维保高压托管

工程部保养项目类别内容实施人督检人消防系统消防设备安防系统主机视频巡更门禁空调系统中央溴化锂机组新风系统租户盘管风机电梯系统电梯维保曳引机强电系统高配间楼层低配间设备房弱电信息机房给排水生活泵房防汛备件BF报修BF报修统计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月公共区域维修租户单元报修二次装修项目类别内容实施人督检人二次装修

工程改造项目类别内容照片督检人工程改造工程改造工程改造

其他项目类别内容照片督检人意外缺损设备保养设备保养设备保养客服管理项目改善目标执行要项实施人督检人人事行政项目改善目标执行要项实施人督检人财务部项目改善目标执行要项实施人督检人

2012年度工作计划保安部：ABCD工程部ABCD

客服部：ABCD人事行政部：财务部：第22页共41页项目人员组织图2012年部门目标及岗位职能说明部门职务主要工作内容部门目标部门职务主要工作内容部门目标部门职务主要工作内容部门目标部门职务主要工作内容部门目标部门职务主要工作内容部门目标部门职务主要工作内容部门目标部门职务主要工作内容部门目标部门职务主要工作内容部门目标部门职务主要工作内容部门目标部门职务主要工作内容部门目标部门职务主要工作内容部门目标部门职务主要工作内容部门目标2012年工作计划汇总表工程部项目属性预计完成时间（月）完成未完成完成日期123456789101112计划实际计划实际计划实际计划实际计划实际计划客服部实际实际保安部项目属性预计完成时间（月）完成未完成完成日期123456789101112人事行政项目属性预计完成时间（月）完成未完成完成日期123456789101112实际提升服务品质项目属性预计完成时间（月）完成未完成完成日期123456789101112实际计划实际2012年各部门作业管理时间表工程部项目属性作业时间（月）完成未完成管理周期123456789101112工程管理外包项目：计划计划计划计划电力系统：计划计划计划给排水系统：计划计划计划计划计划消防系统：计划计划计划项目属性作业时间（月）完成未完成管理周期123456789101112工程管理弱电设备：计划计划空调系统：计划计划计划计划保安管理项目属性作业时间（月）完成未完成管理周期123456789101112计划计划计划计划计划计划计划计划计划计划计划计划绿化清洁管理

项目属性作业时间（月）完成未完成管理周期123456789101112计划计划计划计划计划计划计划计划计划计划计划客户服务管理

项目属性作业时间（月）完成未完成管理周期123456789101112计划计划计划计划计划行政人事及财务管理项目属性作业时间（月）完成未完成管理周期123456789101112附：租金及管理费的催缴流程图第37页共41页2012年各部门作业执行说明清洁绿化作业执行说明执行要项执行重点与方式配合厂商保养维护执行说明执行要项执行重点与方式配合厂商客户服务部执行说明执行要项执行重点与方式执行者行政人事及财务作业执行说明执行要项执行重点与方式执行者

总结：

月度固定资产需求计划编制范围月度采购计划包含全公司范围内的生产设备和办公用设备（信息类设备除外）月需求计划的编制、审批、下发及相应固定资产调拨计划的制定与下发控制目标确保审批同意的固定资产采购计划符合技术可行性和经济可行性要求确保月度需求计划控制在年度计划内确保资产闲置率降低主要控制点计划人员根据物料品种确定是否本年已有签约供应商，没有供应商的重新进行选择，已有供应商的确定供应价格由生产厂、设备和技术部门对设备添置的技术可行性和经济可行性出具可行性分析报告，设备主管依据报告进行审核主管副总审批超预算固定资产采购计划设备主管汇总各部门需求计划，判断是否可以公司内调配主管副总审批超预算固定资产采购计划特定政策凡属于下列控制购买的非生产性装备的项目，无论是否预算内，必须报主管副总审批：小汽车（包括小轿车、吉普车、旅行车以及属于小轿车型、吉普车型、旅行车型的各种封闭式车辆）大轿车（指车内座位在20个以上或车长在6米以上的旅行车）。摩托车（不包括三轮货运摩托车）。录像设备（包括录像机、放像机、摄像机等）。空气调节器（指用于调节室内温度、湿度的各种设备，包括制冷机、制热机、增湿机、除湿机、负氧离子发生器等）。各种音响设备（包括录音机、放音机、多用机、激光唱机、激光唱盘、卡拉OK及音箱、音柱）。单价在500元以上的照相机和放大机（包括各种镜头）。无线寻呼机和无线移动电话。各部门上报固定资产计划时，应将生产性固定资产和非生产性固定资产分开上报。考核固定资产预算的执行情况，应以固定资产到货验收起计算，即使合同规定要运行若干时间才付款也如此。月度固定资产需求计划编制流程说明步骤涉及部门步骤说明各固定资产使用部门各固定资产使用部门根据固定资产运行记录、固定资产检修记录和年度固定资产添置计划编制本部门月度固定资产需求计划设备能源部－设备管理员设备管理员对各部门的需求计划进行整理、分类，结合工作经验和固定资产现状，具体了解需求必要性。对于确认为不需要的项目，与对应部门协商修改需求计划。设备能源部－设备主管设备主管汇总各设备管理员的