天津某地产项目综合业务执行方案

天津金盛国际项目业务篇

2007-7提报目录业务目标业务执行方案销售节奏安排业务目标1、保证整盘销售速度在2年内实现100%的销售率2、整盘的销售均价：12500元3、实现整盘总销金额：7.5亿元业务执行方案1、项目的重要节点2、业务策略【项目的重要节点】项目前期销售期8月9月10月11月12月8月10日临时接待处进驻9月25日初现场售楼处样板大堂交付使用10月15日样板房交付使用

10月27日开盘集卡期9/26~10/20房展会11月12月8月销售期

项目前期9月25日售楼处交付使用9月10月下旬开盘10月7月25日前售楼处通电门窗到位8月1日现场售楼处进场施工8月15日样板房电梯厅装修房方案确认8月底电梯施工开始8月27日样板房、电梯厅装修进场施工7月8月25日样板房土建施工完成10月初取得预售许可证7月25日现场售楼处装修方案确定7月25日前临时接待处选址确定8月10日前临时接待处入驻10月中样板房，电梯厅交付使用【建议的工程节点】业务策略1、客源累计策略2、销控策略3、价格策略客源累计策略高效、迅速的累计本案的客源利用重要的工程节点，即售楼处公开、样板房样板区公开之际和强势的媒体配合，迅速邀约意向客户前来咨询，进行产品针对性的介绍精确落位的业务执行本项目从售楼处公开后大量累计本项目的意向客户，在第一次推出的房源前，我们要完成本项目的客户房源锁定，将目标客户锁定到具体的房源中去，以保证本案第一次推盘的成功率在80%以上客源累计目标目标累计客户1000组，意向客户500组07年8月：300组（前期截至到07年7月围墙来电800组）07年9月：200组（户外广告和围墙贡献200组）07年10月：500组（大量投放广告和样板房、样板区的落成、房展会可提供来人300组）客源累计策略建议采用“小步快跑”的原则造成项目稀缺性的市场口碑，采用“少量多开”的方式，每2~3个月开一次盘，每次开盘的数量控制在100套左右,第一次开盘量大概在200套左右建议先推高层(23层)，后推超高层(40层)考虑到项目23层位置和后续价格提升，我们建议先推高层(23层)，后推超高层(40层)3.3层高房源结合部分4.36层高房源，3.6层高房源结合部分4.36层高房源建议除4.36层高房源外，3.3和3.6层高房源不可一起推出，但可以结合4.36层高房源相结合推出，这样可以通过价格策略，保证标准层高房源快速去化，同时也能够保证3.3和3.6房源不冲突先推西北，后推东南鉴于项目的东南西北四个方向的景观和视野，建议前期累计的客源的时候就向西北方向引导，待西北方向的房源累计完毕后，再累计东南方向的客户适当销控4.36层高的房源建议保留B座6层4.36层高的房源，以便以后支撑整体价格体系销控策略高开高走从项目的整体定位和资金安全的角度考虑，建议项目公开时的价格遵循略高于市场中普遍的酒店式公寓的价格后期根据推案节奏，采用逐步上涨、递进式的定价原则价格策略超高层以16和28层为价格定位分界线,高层以14层为价格界定线采用越高越贵、楼层差价小的原则南高北低、东高西低的原则拉大标准层高房源和非标准层高房源的价差根据实际接待客户的情况，后期做好调整定价原则1、楼幢差价：A座40层与B座24层的楼座差价在500元左右2、东南西北差价：南面价格为最贵；东面其次；西面第三；北面最便宜的定价方式，南面和东面的价差在500元，南面与西面的价差在700—800元左右，南面与北面的价差在1000~1200左右。3、楼层差价：24层B座以14层为标准价格区间开始划分，40层以16、28层为价格区间划分，楼层差价在20—30元左右，特殊数字如8、18、9、16等幸运数字的楼层差价加大为30—50元。4、房源差价：3.3的价格和3.6的差价为300-500元,3.3和4.36的价差在1000—1500左右具体定价初步方案项目共分7次推盘07年1次08年3次09年3次时间销售套数销售面积销售均价销售金额0722013000110001.43亿0843926300122003.21亿0935220700140602.91亿总计101260000125807.55亿销售节奏安排08070911月12月3月5月9月11月3月5月8月10月10月27日开盘12月底销售到90%强销期销售楼层：7、8、9、10、11、13、15、17、19、21、23共11层（B座）销售面积：13000左右销售套数：220房源配比：销售均价：11000推案说明：为了保证资金正常运做建议开盘房源为220套因考虑采光,商业的影响建议开出较低楼层房源(高层)因楼盘的客源累积期比周边的楼盘都短,建议开盘时间为10月27日周六为佳层高3.33.64.36套数018040所占比例082%18%【销售节奏】08070911月12月3月5月9月11月3月5月8月10月3月中旬开盘4月底销售到90%强销期销售楼层：7、8、9、11、15、17销售面积：7500左右销售套数：126房源配比：销售均价：11500推案说明：3月份开盘推出高层房源用来试探市场的反应通过前期的客源累积可以保证楼盘的去化。层高3.33.64.36套数010521所占比例083%17%【销售节奏】08070911月12月3月5月9月11月3月5月8月10月5月2日开盘8月底销售到85%强销期销售楼层：12、13、16、19、20、21销售面积：7500左右销售套数：126房源配比：销售均价：12000推案说明：利用五一黄金周快速去化3.3层高的普通户型，推出3.6和4.36房源来截流其他个案可能推出的小户型房源客户层高3.33.64.36套数84042所占比例66%034%8月【销售节奏】08070911月12月3月5月9月11月3月5月8月10月10月初开盘12月底销售到80%强销期销售楼层：10、22、23、24、25、2636、37(A座)12(B座)销售面积：11300左右销售套数：187房源配比：销售均价：12800推案说明：金九银十是我案快速去化和迅速积聚人气的最佳时期,而且折扣方面也会较大所以均价上调800元层高3.33.64.36套数147041所占比例78%022%12月【销售节奏】08070911月12月3月5月9月11月3月5月8月10月3月中旬开盘4月底销售到85%强销期销售楼层：27、28、30、31、32(A座)18、(B座)销售面积：7500左右销售套数：125房源配比：销售均价：13500推案说明：3月份是起伏较大的阶段,价格和房源都做较小幅度的调整,而且楼层的选择较为平均层高3.33.64.36套数105020所占比例84%016%【销售节奏】08070911月12月3月5月9月11月3月5月8月10月5月2日开盘8月底销售到90%强销期销售楼层：33、34、35(A座)、14、16（B座）销售面积：6400左右销售套数：103房源配比：销售均价：14000推案说明：目前的房源都为景观楼层,价格也突破也会给带来所以较大的压力，且周边可能全是小户型房源，我案则推出优势房源抢夺周边客源层高3.33.64.36套数63040所占比例61%039%【销售节奏】08070911月12月3月5月9月11月3月5月10月10月初开盘11月底销售到90%强销期销售楼层：18、38、39、40（A座）20、22（B座）销售面积：6800左右销售套数：124房源配比：销售均价：14500推案说明：此批房源是最后一批房源,保证销售率达到100%层高3.33.64.36套数63061所占比例51%049%9月11月【销售节奏】谢谢指导主要经济业务采购业务生产业务销售业务利润形成及分配业务资金筹集业务借贷复式记账法的应用

——工业企业主要经济业务的核算目录采购业务核算采购业务核算的主要内容从结算方式看钱货两清货到款未付款付货未到预付定金，日后购进货在途中（2）从资金内容看②支付价外费用（记入所购资产的价值）。①支付买价③支付增值税进项税额购进材料时，包括运费、保险费、挑选整理费、装卸费、途中损耗等；购进固定资产时，包括运费、安装费、保险费、调试费等2.需设置的账户借原材料贷（1）原材料，资产类发出库存材料的成本验收入库材料的成本借在途物资贷（2）在途物资，资产类期末库存材料的成本已购入但尚未验收入库材料的成本验收入库材料的成本期末在途材料的成本借固定资产贷（3）固定资产，资产类取得的固定资产的原始价值（4）应付账款，负债类减少的固定资产的原始价值借应付账款贷购进商品、劳务时，应付未付对方的款项偿还时借应付票据贷因购进商品、劳务而签发商业汇票时。票据到期还款时（5）应付票据，负债类（6）应交税费——应交增值税，负债类对商品的增值额征收的一种税，在商品的销售环节按销售额的17%征税，先由销售方向购货方收取，由销售方月末向税务局缴纳，缴纳时，可以扣除购进材料时已支付的增值税。购进材料1万元（向对方支付税金1700元——称为进项税）生产时耗用材料1万元，发生其他生产费用1万元以3万元的价格将生产的商品销售出去，收取5100元的税金——称为销项税。增值额20000元，月末按实际增值额向税务局交纳增值税3400元。（月末交税=销项税--进项税）应交税费——应交增值税（进项税额）（销项税额）（已交税金）借应交税费——应交增值税贷月末，缴纳税金购进时，支付进项税额销售时，收取销项税额该账户需要设三级明细账户：借预付账款贷（7）预付账款，资产类购进商品后，注销原预付定金按合同预付采购定金时（1）1日，向红星工厂购进甲材料一批，价款10万元，增值税进项税额1.7万元，款项尚未支付，材料已验收入库。借：原材料——甲材料100000

应交税费——应交增值税（进项税额）17000

贷：应付账款——红星工厂1170003.会计核算举例（某企业11月份业务）（2）2日，向天龙工厂购进乙材料一批，价款3万元，增值税进项税额5100元，运杂费300元，款已通过银行支付，货未到。借：在途物资——乙材料30300

应交税费——应交增值税（进项税额）5100

贷：银行存款35400（3）11日，以银行存款向东华工厂预付购料款9万元。借：预付账款—东华工厂90000

贷：银行存款90000（4）12日，以银行存款向方正公司偿还前欠的购料款35100元。借：应付账款—方正公司35100

贷：银行存款35100（5）15日，向东华工厂购进乙材料一批，价款7万元，增值税进项税额11900元，对方代垫运杂费100元，货款前已预先支付，材料已验收入库。（6）16日，本月2日向天龙工厂购进的乙材料已到，验收入库。借：原材料——乙材料30300

贷：在途物资——乙材料30300借：原材料—乙材料

70100

应交税费-应交增值税（进项税额）11900

贷：预付账款——东华工厂82000（7）19日，向光明工厂购进甲、乙两种材料，甲材料20吨，单价1000元每吨；乙材料10吨，单价1500元。价款合计35000元，增值税进项税额5950元，对方代垫运杂费1500元，按材料重量分摊。开出为期三个月的商业汇票抵付货款，材料已验收入库。借：原材料—甲材料

21000—乙材料

15500

应交税费-应交增值税（进项税额）5950

贷：应付票据——光明工厂

42450（8）20日，东华工厂退回预付的购料款中多付的款项。（9）22日，购入新设备一台，支付设备价款3万元，增值税5100元，运费1000元，款项以银行存款支付。借：固定资产31000

应交税费-应交增值税（进项税额）5100

贷：银行存款36100借：银行存款8000

贷：预付账款—东华工厂8000借预付账款贷90000（3）82000（5）4.说明：材料采购过程中采购人员差旅费的核算其他应收款－××人职工借款时职工报销或还款时余：尚未收回或

报销的款项资产类账户核算要点：一次借款，一次报销，一次结清例1：3月1日，采购员李明因公出差，预借差旅费500元，财务科当即以现金付给。借：其他应收款－李明500

贷：库存现金500例2：3月5日，采购员李明出差归来，报销差旅费450元，余款50元退回。借：管理费用

450库存现金

50贷：其他应收款－李明

500假设3月5日，采购员李明出差归来，报销差旅费550元，财务科补付现金50元。？？？借：管理费用

550贷：其他应收款－李明

500库存现金

50二、生产过程核算（一）生产过程核算的主要内容生产经营过程中的耗费直接费用间接费用期间费用直接为生产产品发生的费用，如生产产品领用原材料（直接材料）、生产工人的工资和福利费（直接人工）间接为生产产品发生的费用（主要是车间发生的费用），如车间领用原料、车间管理人员的工资和福利费、车间固定资产的折旧费、车间照明的电费等其他部门发生的与生产无关的费用，包括：管理费用（企业管理部门发生的费用，如管理部门人员的工资、企业的办公费等）财务费用（为筹集资金发生的费用，如利息）销售费用（为销售发生的费用（如广告费）记入产品生产成本记入当期损益按与产品生产之间的关系分（二）需设置的账户借生产成本贷1、生产成本，成本类，核算处于生产阶段的产品的生产费用（即：在产品的价值）生产领用的原材料生产工人的工资、福利费月末分配转入的制造费用产品完工，验收入库时，入库产品的生产费用月末在产品生产成本借制造费用贷

2、制造费用，成本类，核算为生产产品而发生的各种间接费用。月末按一定的标准，全额分配转入生产成本车间管理人员工资、福利费车间设备、厂房的折旧费车间办公费、水电费、机物料消耗借管理费用贷（3）管理费用，损益类（核算内容见书上P241）期末转入“本年利润”账户，以便计算当期利润发生各项管理费用时借财务费用贷（4）财务费用，损益类期末转入“本年利润”账户，以便计算当期利润发生各项财务费用时借销售费用贷（5）销售费用，损益类（核算内容见书上P242）期末转入“本年利润”账户，以便计算当期利润发生各项销售费用时借库存商品贷（6）库存商品，资产类，核算企业库存的各种商品的增减变动情况验收入库产品的成本发出库存产品的成本库存产品的成本借应付职工薪酬－工资贷（7）应付职工薪酬，负债类应付未付的职工工资、奖金实际支付的工资、奖金借应付职工薪酬－职工福利贷应付未付的职工福利费（可以每月按工资总额的14%计提）实际使用的福利费尚未支付的工资尚未使用的福利费（8）累计折旧，资产类，反映固定资产的磨损、折耗程度，是固定资产的抵减账户。累计折旧的增加是固定资产净值的减少。借累计折旧贷固定资产减少时，注销已提的折旧每月提取的折旧数（当月的磨损数）累计提取的折旧数借固定资产贷增加固定资产的原值减少固定资产的原值现有固定资产的原值现有固定资产的净值（折余价值）（1）3日，生产车间为生产A产品200件领用甲材料86000元，为生产B产品200件领用乙材料32000元。借：生产成本——A产品86000——B产品32000

贷：原材料——甲材料86000——乙材料32000（2）4日，以现金支付厂部办公人员张三出差预借的差旅费800元。3.会计核算举例（某企业12月份业务）借：其他应收款——张三800

贷：库存现金800（3）5日，购买厂部用办公用品计900元，以银行存款支付。借：管理费用900

贷：银行存款900（4）6日，以银行存款支付广告费用1000元。借：销售费用1000

贷：银行存款1000（5）11日，张三出差回来报销差旅费650元，退回现金150元。（6）13日，生产车间领用润滑油3200元。借：库存现金150管理费用650贷：其他应收款——张三800借：制造费用3200

贷：原材料——润滑油3200（7）18日，从银行存款提取现金60000元，备发职工上月工资。借：库存现金60000

贷：银行存款60000（8）18日，以现金60000元发放职工上月工资。借：应付职工薪酬－工资60000

贷：库存现金60000（9）19日，从银行存款支付本月办公用品费1200元，其中，企业行政管理部门800元，基本生产车间400元。借：管理费用800

制造费用400

贷：银行存款1200（10）22日，从银行存款支付本月水电费2000元，其中，企业行政管理部门1020元，基本生产车间照明用980元。借：管理费用1020

制造费用980

贷：银行存款2000（11）31日，用银行存款支付本月短期银行借款利息600元。（12）31日，用银行存款支付本月份负担的财产保险费1000元，其中，企业行政管理部门负担700元，基本生产车间负担300元。借：管理费用700

制造费用300

贷：银行存款1000借：财务费用600

贷：银行存款600（13）31日，分配本月职工工资68000元，其中，生产工人工资50000元（工时记录为：A产品耗用工时3000小时，B产品耗用工时2000小时），车间管理人员工资8000元，企业行政管理部门人员工资10000元。借：生产成本——A产品30000——B产品20000

管理费用10000

制造费用8000

贷：应付职工薪酬－工资68000（14）31日，按规定以职工工资总额的14%计提本月福利费9520元，其中，按制造A产品的生产工人工资提4200元，按制造B产品的生产工人工资提2800元，按车间管理人员工资提1120元，按企业行政管理部门人员工资提1400元。借：生产成本——A产品4200——B产品2800

管理费用1400

制造费用1120

贷：应付职工薪酬－职工福利9520（15）31日，按规定计提本月固定资产折旧费9000元，其中，生产车间6000元，企业行政管理部门3000元。借：管理费用3000

制造费用6000

贷：累计折旧9000（16）31日，分配本月制造费用20000元，其中A产品12000元，B产品8000元。借制造费用贷（6）3200（9）400（10）980（12）300（13）8000（14）1120（15）6000（16）20000本期发生额20000本期发生额20000将制造费用按生产工时比例在A、B产品之间进行分配借：生产成本——A产品12000——B产品8000

贷：制造费用20000分配率＝20000/5000＝4元/小时A产品应分摊的金额＝4×3000＝12000元B产品应分摊的金额＝4×2000＝8000元（17）31日，假设A、B产品各200件全部完工入库，分别计算A、B产品的生产成本，并作完工入库的分录。借生产成本－A产品贷借生产成本－B产品贷8600030000420012000借：库存商品——A产品132200——B产品62800

贷：生产成本——A产品132200——B产品6280032000200002800800013220062800借生产成本贷库存商品原材料应付职工薪酬-工资应付职工薪酬-福利费累计折旧银行存款制造费用①①①领料②②②分配工资③③③计提福利费④④计提折旧⑤⑤付车间保险费⑥⑥结转制造费用⑦⑦商品完工入库三、销售业务的核算（1）从业务内容上看主营销售业务1.核算的主要内容主营业务收入主营业务成本增值税销项税额营业税金及附加销售费用（3）从资金角度看销售时收款预收款，按合同所定时间销售销售时未收款（2）从业务结算类型上看销售价格增值税销项税额银行存款应收账款、应收票据预收账款2.需设置的账户借主营业务收入贷（1）主营业务收入，损益类主营销售业务发生时，取得的销售收入（按销售价格计算）借主营业务成本贷（2）主营业务成本，损益类月末转入“本年利润”账户销售时，售出商品的实际生产成本月末转入“本年利润”账户假设本月投产的产品400件全部完工入库，每件生产成本为250元，本期销售300件。则：生产成本＝400×250＝100000主营业务成本＝300×250＝75000（4）应交税费，负债类，下设“增值税、营业税、消费税、城市维护建设税”等二级明细。借营业税金及附加贷（3）营业税金及附加，损益类，核算企业发生的应由营业活动负担的与营业收入有关的税金及附加费，包括消费税、城市维护建设税、教育费附加等。月末转入“本年利润”账户销售时，售出商品的实际应纳税金及附加（5）销售费用，损益类。（6）预收账款，负债类借应收账款贷（7）应收账款，资产类销售商品或提供劳务时，应收未收对方的款项收取款项时（8）应收票据，资产类借应收票据贷销售商品或提供劳务时，收到的商业汇票票据到期，收取款项时借预收账款贷向对方发运商品时预先收取对方款项时（9）本年利润，所有者权益类借本年利润贷月末转入的有关费用、月末转入的收入、利得损失

余：截止到本月的净亏损余：截止到本月的净利润（1）3日，销售给花园公司A产品一批，价款200000元，增值税销项税34000元，价税均已收到，存入银行。借：银行存款234000

贷：主营业务收入——A产品

200000

应交税费——应交增值税（销项税额）34000（2）4日，销售给天河公司A产品一批，价款150000元，增值税销项税25500元，价税均未收到。3.会计核算举例（某企业12月份业务）借：应收账款——天河公司175500

贷：主营业务收入——A产品

150000

应交税费——应交增值税（销项税额）25500（3）5日，销售给长城公司B产品一批，价款100000元，增值税销项税17000元，收到一张为期3个月的商业汇票。借：应收票据——长城公司117000

贷：主营业务收入——B产品

100000

应交税费——应交增值税（销项税额）17000（4）6日，以银行存款支付广告费用6000元。借：销售费用6000

贷：银行存款6000（6）13日，按合同向京东公司预收销售定金10000元，收存银行。借：银行存款10000

贷：预收账款——京东公司10000补充说明：预收账款的核算：口径应一致

1.预收款项时；

2.向对方发运商品时；

3.款项不足要补收，多余要退回。假设20日向对方发运商品一批价款10000元，税金1700元，补收余款1700元。则账务处理如下：借：预收账款－京东公司11700

贷：主营业务收入10000

应交税费－应交增值税（销项税额）1700同时，借：银行存款1700

贷：预收账款－京东公司1700假设向对方发运的商品价款为8000元，税金为1360元，如何作账？？？（7）31日，结转本月已销产品成本260000元，其中，A产品成本200000元，B产品成本60000元。借：主营业务成