地产开发项目报告6篇

地产开发项目报告6篇房地产开发项目可行性讨论报告

一、项目背景

1、项目名称：

居住小区（暂定名）

2、可行性讨论报告的编制依据：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《a市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1）地块位置：该基地东起

，南至

路，西至

路、北至

，围合区内土地面积约

平方米，该地块属a市类地段。

2）建设规模与目标：

土地面积：

亩（

平方米）

容积率：

开发周期：

土地价格：元/亩（a市国有土地使用权挂牌出让起价）

建筑面积（估计）：总建筑面积：

㎡

3）四周环境与设施

（1）步行约10分钟可至a市中心。

（2）西侧为市城市中心景点。

（3）东侧为

城市绿化带，南侧为

广场。

（4）西南靠近a市

学校。

（5）北面为a市人民银行。

4、项目swot分析

优势及机会

(1)该项目地处a市最具进展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2)a近几年的经济进展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3)东侧

的胜利开发，为该区域的房价定位供应了市场认可性。

(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了肯定的基础。

(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有肯定的缓解作用。

(6)该项目以毛地出让，起价

元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7)该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的阅历可以为之借鉴。

(8)我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的进展。

(9)物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有肯定的优势互补的性。

(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价胜利制造了肯定的机会。

劣势及威逼

(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目胜利与否的关键。

(12)a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的猜测具有肯定的风险性。

(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有肯定的不确定性。

(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有肯定的不行确定性。

(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来肯定的抗性。

(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

(18)

花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析

1a市概况（参考）

a市位于

河南岸，面积

平方公里，人口

万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物爱护区、国家级水禽湿地爱护区。全市森林掩盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通通信便捷，大路已形成了以国道、省道及沿江大路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐力量达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于

江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

2a市房地产住宅市场分析

a市房地产业从起步到进展，大致经受了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为其次阶段，统代建行为逐步消逝，商品房开发渐渐兴起。1999年至今为房地产业进展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模快速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序进展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二oo三年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。a市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市gdp增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。

对今后市场的猜测：

---—从购房力量看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

——从投资角度看

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

——从消费结构看

随着房地产市场的进展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满意于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

——从需求关系看

依据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里进展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的状况下，单从住房需求分析，a市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业供应宽阔的进展空间。

3、主要竞争项目分析

住宅小区具体状况如表：

项目

套数建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位置

向阳小区1500

22

1400

宝山路

新华小区785

8

1344

黄河街

银河小区170

1460

银河街

成光小区130

1400

学院路

太阳神小区500

6.9

1508

英雄路

部分商业网点具体状况

项目

面积㎡

单价元/㎡

位置

汇丰花园

40~~80

4000~5600

新城区

秋爽花园

50~~70

5000~1XX

市中心

碧苑小区

36~~50

6800

建设路

桃园小区

车库

550

秋浦路

荷花村

车库

550

建设路

三、项目财务分析

（一）、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（试验学校职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，

拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。

依据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有肯定的房屋拆迁阅历。

拆迁成本估算：

根据a市《城市房屋拆迁管理方法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等：

1）、搬家费：

住宅：200户*300元=60000元

经营性用房：9户*500元=4500元

小计：64500元

2）、过渡费：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

小计：632535元

其他费用

3）、管理费，托付拆迁费：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、房屋拆迁评估服务费费：35000元

5）、嘉奖：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述全部费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

根据a市人民政府令，对a市城市区域内房屋拆迁，在XX年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理方法》，在XX年7月1日开头执行后。a市城市房屋拆迁就困难重重，特殊全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：XX㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在

路靠近

小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同s小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。

地块内大致布置

一栋15层29.4*13.8*15层；

一栋

12层29.4*13.8*12层；

三栋

12层40*15*12层；

一栋

15层40*15*15层；

占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡

总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%

总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17

高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

建设成本估算

（一）、工程前期费：

1、拆迁成本

2、土地出让金

3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元

4、人防基金：配套建地下室

5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元

6、墙改：61460*8=49.168万元

7、散装水泥：61460*2=12.29万元

8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元

9、质量监督费：61460*2=12.296万元

10、施工图审查：61460*1=6.15万元

1

1、防雷审查：61460*1=6.15万元

1

2、消防审查：

1

3、文物：0.2万元

1

4、规划设计：10万元

1

5、建筑设计：XX*12+59460*30=180.78万元

1

6、地质勘探：61460*2=12.29万元

1

7、测量定位：10万元

1

8、煤气增容：2500元/户

1

9、供水管网配套费：20元/㎡

小计：627.93万元

（1

8、19项代收代缴，未计）

（二）工程成本

1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元

3、主体：59460*900+XX*500=5451.4万元

4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元

5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元

6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元

7、监理费：6337.66*1%=63.38万元

小计：7527.1万元

总计、8155.03万元

（三）项目费用分析

依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：

小高层住宅1900元/㎡

商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡

销售收入住宅1900*56160=106704000

商铺6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

总计：142392800元

营业税及附加142392800*5.5%=7831604

各项费用

142392800*4%=5695712

总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2

毛利润：销售收入—总成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

四、项目费用分析结论

如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有肯定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不行行。

房地产开发公司项目部副总监竞职报告

敬重的各位评委、各位同事：

大家好！

感谢公司这种“赛马不相马”的竞争体制，才使我有机会这次参加这次竞聘，今日作为一位竞聘演讲者，我感到特别感动和骄傲。我于一九二年毕业于__省广播电视高校，大专学历，二000年七月参与工作，于二00二年入司,先后担当房产事业部置业顾问，房产二处代理副主任，飞山新城营销策划主管，飞山新城总监助理等职。这次，我竞聘的岗位是飞山新城副总监。

俗话说“文如其人”。同样，工作就是一个人的人格表现，看一个人所做的工作，就是“如见其人”了，我情愿接受挑战，迎接考验。我竞聘_____副总监总的思路是：完成董事局下达的任务指标、创新适用于县城的营销策划思路、加强执行力、激发员工的奋斗激情，我将在董事长及相关领导的大力支持下，结合原项目部几代领导的管理阅历，带领飞山项目部全体人员把飞山项目部建成全房产公司、乃至全集团的模范样板。这是我的愿望，也是我竞聘的目的。

回顾自己几年来的工作，总结起来有如下几个特点：一是做事较有急躁，日常工作繁杂而琐碎，毫不起眼，我因此也敷衍塞责过，一推了事，但在董事长及项目部几代领导的细心调教下这一点有了相当大的改善；二是做事有恒心，不服输，对既定的工作目标都能用心一意地努力，对于这一点飞山的前几任总监表现出来的毅力和精神力已让我感动,也让我明白只有平常一点一滴的努力积累才是实现任何目标的唯一方法；三是做事方案性强，面对繁杂的工作，通过几年来在工作中的积累能够很快的总结出规律，提炼阅历，做事不能说是井井有条，方案得当，但也提高办事效率；四是适应性强，在__工作的几年来，依据工作需要我曾先后在几个岗位上工作过，我都能很快的把握本岗位工作所必需具备的基本条件，准时调整自己的思维和行为，使之与工作相适应，顺当的完成角色的转换；五是信守诺言，具有团队精神。总监是项目部的核心，在工作中起到承上启下的作用，而我作为副手就必需具有协作意识与听从性，前几任总监就是始终坚持从听从大局动身，坚持公司的利益才有了今日的飞山新城,我相信对房地产行业日趋成熟的我肯定能为总监的工作开石、铺路，辅之以成；六是始终保持着对工作的执著和喜爱，对待工作的热忱与精神状态，打算了一个人的工作效率，多年来我无论做任何工作，都保持着良好的工作状态，做到干一行爱一行，干一行就努力做好这一行。

一年前，我被公司领导调到项目部我始终很懊丧甚至颓废，我始终认为项目部工作简洁，缺乏激情，人又在外地无法让我有胜利的愉悦，只不过做些上传下达等鸡毛蒜皮的小事。现在还有人说项目部就是为公司守边疆的，是公司的基层工，而我却认为到项目部工作的员工才能真正的体现到__企业文化的真正内涵，群狼文化的实质(狼是世界上最具有执行力、团队精神及忍耐力的动物)，项目部是企业和项目之间的桥梁和纽带，是一个执行总公司信息传递与反馈的中心，一个好的项目部起到了沟通，协调、输血与帮助的作用。所以，做一名好的项目负责人的副手要有相当的协调力量、执行力更要有耐得住孤独     的思想预备。钟董事常教育我们要做到“不简洁”和“不简单”。什么叫做不简洁？就是把简洁的事情千百遍都做好，就是不简洁；什么叫做不简单？就是把大家都认为特别简单的事情特别仔细地去做好它，就是不简单。做一个优秀的项目负责人或许并不需要多高的才智与才华，而更应具备剧烈的责任心，热忱与敬业精神。

项目部的现状与今年的前景分析：

今年所面临的主要困难：对飞山新城项目部而言，困难比大，通过几代总监的努力，飞山新城在__的知名度与美誉度已有了很大的提高，但由于项目部销售状况的好转也使得更多的竞争对手参加到原来就不大的一块市场蛋糕中，目前__在建和拟建的纯住宅与商住楼盘已达xxxx，且地理位置都很不错，城市配套设施也较为齐全，这也是我们现在所面临的最大的困难，当然也是挑战。

今年面临的主要机会点：在困难越大，抢食者越多的时候实际上也把__从方案经济时代带到的真正意义上的市场经济时代，经济学中的二八定律告知我们能在市场立足的只能是做好了一切预备和有充分服务意识的开发商，市场只属于强者。尽管说我们目前的城市配套设施与交通仍显得比较薄弱，加上现在股市分流房地产资金额度很大。但我们有一整套大公司才能运用到的资源和服务理念，更加关键的是今后几年内县政府的搬迁，使得我有理由相信，飞山新城将从原总公司的输血部门彻彻底底转变成造血部门。

通过这几年

的工作，我懂得了这样一个道理，做什么样的工作和有什么样的头衔并不重要，重要的是尽自己的努力去做好它，完成它，能够做好每一件小事才是胜利的铺垫。假如我竞聘上这个岗位，我将集中精力，脚踏实地的突出做好如下几个方面的重点工作：

一、紧紧围绕董事局下达给项目部的工作目标，与总监一起完成它并做好各项详细工作；

二、紧紧围绕提高工作效率与日清日高的原则，提高工作的合理性、紧凑性、提高办事效率；

三、紧紧围绕重点工作，有针对性提出操作性强的对策和建议，做到督办内容，完在时限，完成结果三明确；

四、紧紧围绕变现回款这个中心，激发员工的奋斗激情和创业成就感；

五、紧紧围绕项目部的相关工作，仔细学习，全面把握与本行业管理相关的政策，法规和业务学问协调与政府各职能部门之间的关系，当好总监最好的“帮助者”；

诚然这次竞聘飞山项目部副总监我是本着勇于尝试，敢于接受挑战的精神，本着哪怕是百分之一的机会也要做百分之百的努力的精神来参与竞聘的。我想在绝大多数竞聘者的竞聘报告中都会提到同样一句话“尽自已最大的努力仔细做好本职工作”，看似很简洁的一句话，真刚要做到它其实很难。可以毫不回避的讲，这几年的工作我没有做到尽心尽力，更没有做到十全十美，面对压力有过退缩，面对困难有过妥协，面对工作有过埋怨，我想这是一种潜藏在人性上的一些弱点，在今后的工作中我会努力克服这些弱点，使之不成为一种惯性的进展方向，不成为工作上的绊脚石，我会一步一个脚印踏踏实实做好本职工作。我盼望一年后假如有机会再次走上这个讲台，面对大家我可以坦然的说：对工作我真的尽力了！

感谢大家！

房地产开发公司项目部副总监竞聘报告

房地产开发公司项目部副总监竞聘报告

文章标题：房地产开发公司项目部副总监竞聘报告

敬重的各位评委、各位同事：

大家好！

我叫__，————岁，中共党员，大专毕业，工民建专业，工程师职称，国家二级项目经理。入司十三年多，在此前始终从事建筑施工工作。

我能以一个竞聘者的身份走上讲台，向各位展现自己，心里既感动又紧急。感动是由于我幸运地赶上了公正竞争的大好时机，紧急是由于我可怕有负董事长和领导的厚望。但无论如何，我要对__能给我这个机会表示诚心地感谢！并借此向全部关怀和支持我的领导和同志们表示深深的谢意！至于说到对竞聘的熟悉，我想房产公司的项目主管竞聘的胜利实践已经作出了回答，公司上下呈现出的“百川归海，百舸争流”的可喜局面就是最有力的证明。对此，一我举双手赞成，二要乐观参加。我要竞聘的岗位是飞山新城项目部副总监。

入司后，我从事过工程施工管理和工程材料选购，二0xx年四月调入__飞山新城项目部工作，现任飞山新城项目部代理总监、工程主