国际农产业物流城项目可行性研究报告

36-XX国际农产业物流城项目建议书编制单位XX经济发展研究院XX大学南亚研究所XX省社科院区域经济研究所开放经济研究中心编制日期：二○一二年十二月 目录项目提出及论证委托序篇项目概述第一章项目概况一、项目开发计划二、项目建设背景三、拟投资商优势四、项目价值体系第二章项目定位一、项目功能定位二、项目形象定位三、项目客户定位第三章规划理念与功能区分一、项目规划理念二、项目功能区分第四章项目发展目标与产品组成一、项目发展目标二、项目产品组成第五章投资及效益分析一、项目投资分析二、项目经济效益分析三、项目社会效益分析项目提出及论证委托书委托单位：成都XX投资（集团）有限公司受委托单位：XX经济发展研究院XX大学南亚研究所XX省社科院区域经济研究所开放经济研究中心委托单位作为对外投资控股类专业投资公司，随时可抽调上亿资金对外投资，对于优秀项目可以整合投资的全资和控股子公司联合投资10亿资金，对于特别优秀项目可以整合公司股东、公司投资的全资和控股子公司联合投资10-30亿资金。因希望抓住国家“成渝经济区域规划”战略的实施、启动乌蒙山片区区域发展与扶贫攻坚、启动秦巴山区区域发展与扶贫攻坚的发展机遇，在XX对外开放合作中有所作为，特委托上列受委托单位联合代为寻找、提出、论证符合国家、省府产业支持的投资项目。受委托单位愿意联合接受委托，并将寻找、提出、论证的有关开放合作项目成果提交委托方作为对外投资参考。特此委托委托单位：成都XX投资（集团）有限公司受委托单位：XX经济发展研究院XX大学南亚研究所XX省社科院区域经济研究所开放经济研究中心二O一二年元月序篇项目概述泸州是长江上游和XX重要的农业综合开发区，是全国和XX重要的商品粮、猪、林竹、水果、烤烟生产基地。盛产粮食（特别是水稻）、牲畜、家禽、林木(竹)、水果(特别是合江荔枝、张坝桂园、护国柚)、烤烟、茶叶、蚕茧、席草等农副产品。国家“成渝经济区域规划”战略的实施和正式启动乌蒙山片区区域发展与扶贫攻坚，川滇、川黔合作及四XX向门户的打造为具有传统优势的泸州农业，迎来了黄金般的发展机遇。以农业工业化、农村城镇化和农业现代化为理论支撑的XX国际农产业物流城，是时代赋予我们伟大的建设任务。泸州市东邻重庆市，南界贵州省、云南省，西连宜宾市，北接自贡市、内江市。泸州凭借地处川渝黔滇结合部，运输方便，商贸发达经济繁荣由来已久。唐宋时期城区商品繁多数量巨大，商号遍布城乡。成都蜀锦，自贡食盐，内江砂糖，黔铅，滇铜，泸州大米、白酒、药材、猪鬃、山羊皮、山货等经此地集散辐射。以农业产前农膜、种子、化肥等农业生产资料物流中心，产中农药、农业机械和农村机具物流中心，产后农产品物流超市、冷链物流中心、竹木工艺品物流中心、东南亚及南亚农产品物流中心、农村生活用品物流中心，以及以农产品深加工企业超市产业集群等业态总成的XX国际农产业物流城，在确保农业现代化生产、发展，农业科学技术推广以及农村生活保障、城市农产品供给等条件下，为农资、农产品、农副产品深加工企业及产品打造一个辐射川、渝、滇、黔及东南亚、南亚永不落幕，包含信息共享和资源整合的博览中心。第一章项目概况一、项目开发计划1.1、项目名称：拟建项目名称为“XX国际农产业物流城”1.2、项目拟建地址：泸州市沿江高速出入口内侧备选地址：泸州市成自泸赤高速出入口内侧1.3、项目开发规模：共计1000亩，65万㎡（如规划用地允许，3500亩，240万㎡更佳）一期：300亩；建筑面积：18万㎡二期：300亩；建筑面积：18万㎡三期：400亩；建筑面积：29万㎡1.4、建设周期：一期：15个月，二期：15个月，三期：30个月1.5、投资规模：一期：5亿元，二期：5亿元，三期：8亿元1.6、项目综合税收（全部建成运营）：一期：0.6亿元/年，二期：0.8亿元/年，三期：1亿元1.7、土地指标：物流混合用地【物流60%，兼容商业30%，住宅配套10%】二、项目建设背景2.1、天时：紧扣时代主题，顺应大势所趋。“三农”问题是指农业、农村、农民这三个问题。实际上，这是一个从事行业、居住地域和主体身份三位一体的问题，但三者侧重点不一，必须一体化地考虑以上三个问题。中国作为一个农业大国，“三农”问题关系到国民素质、经济发展，关系到社会稳定、国家富强。在21世纪里，农业、农村、农民问题同样将在中华民族走向伟大复兴的新的历史征程中处于极其重要的位置，发挥着不可或缺的基础和保障作用。从这个意义上来说，中国的社会主义现代化建设成功与否取决于农业、农村、农民问题的解决与否，解决“三农”问题是中国现代化建设的重要工作任务。党的十六大提出全面建设小康社会的奋斗目标，中央新的领导集体对“三农”问题尤其重视，提出实现全面建设小康社会，必须解决“三农”问题。只有解决好“三农”问题，才能使改革开放和社会主义现代化建设继续深化下去，才能全面建设小康社会。鉴于此，中央连续若干年的一号文件内容都直指三农问题。党和国家关于“三农”问题的方针政策指引，农产业及其物流集群资本化是未来城乡统筹发展的创新模式。按省委省府的部署，“十二五”期间将加快全省物流基础设施建设，重点扶持粮食物流、冷冻链物流、IT、陶瓷、酒业等产业物流超市。充分发挥重点物流城市和公路、铁路、航空、邮电、通信等物流体系的作用，统筹规划，培育一批重点现代物流中心和物流品牌企业，建立现代物流服务体系以配套提升川内产业支撑。2.2、地利：得天独厚优势、整合行业资源。泸州是长江上游和XX重要的农业综合开发区，是全国和XX重要的商品粮、猪、牛、羊、林竹、水果、烤烟生产基地。盛产粮食（特别是水稻、高粱、玉米）、牲畜、家禽、林木(竹)、优质水果(特别是合江荔枝、张坝桂园、护国柚)、优质烤烟、茶叶、蚕茧、席草、油菜籽、中药材等农副产品。国家“成渝经济区域规划”战略的实施和正式启动乌蒙山片区区域发展与扶贫攻坚，川滇、川黔合作及四XX向门户的打造为具有传统优势的泸州农业迎来了黄金般的发展时代，但在黄金般发展机遇的背后同样面临和其他地区一样的产业配套滞后等问题亟待解决。作为东邻重庆市，南界贵州省、云南省，西连宜宾市，北接自贡市、内江市的泸州，辐射面积人口2亿，堪称西部的半壁中心。泸州凭借地处川渝黔滇结合部，运输方便，商贸发达经济繁荣由来已久。唐宋时期城区商品繁多数量巨大，商号遍布城乡。成都蜀锦，自贡食盐，内江砂糖，黔铅，滇铜，泸州大米、白酒、药材、猪鬃、山羊皮、山货等经此地集散辐射，历来为兵家必争之地。“十二五”期间，XX将全力提升综合交通枢纽功能：对外，打通XX对外大动脉，加快建设进出川综合运输大通道；对内，加密毛细血管，完善内部交通网络。到“十二五”末期，将总共形成29条高速铁路、高速公路进出川大通道。2.3、人和：集群力塑龙头、尽显众志成城。在XX省委和省政府相关部门的指导下，在泸州市各级领导的关心支持下，项目编制单位专家的全力支持与配合下，拟建的泸州XX国际农产业物流城投资商有能力联合政府、社会各界人士，整合原投资领域各种优势资源，成就西部乃至全国最具代表的国际农产业物流综合平台。项目委托编制单位的优势3．1、资源优势：项目委托编制单位成都XX投资（集团）有限公司现有全资和控股子公司8家，涉足了金融、建筑装饰工程、地产开发、家具制造、家纺布艺、园林绿化、餐饮娱乐、酒店管理、创意文化、消防工程、广告等领域，主要股东在多个行业协会和商会担任领导职务。3．2、管理及团队优势：3．2．1、公司集合物流业、农产业、商业等综合性产业地产行业优秀的运营管理团队及物流行业内经营管理高级人才，对物流地产的综合运营有极强的资源整合能力，公司针对XX省物流业的发展规划，以产业地产为载体，充分整合农资产品、农副产品、农机农具、五金机电、农村生活用品等生产及市场经营方；整合物联网产业、金融担保业、房地产开发、资产经营等各种资源，打造一支专业产业物流地产投资运营的高素质团队。3．2．2、专家顾问：李明洋（中国农业大学有机农业技术研究中心副主任、博导、教授、北京东方嘉禾认证有限公司总经理）；陈青云（中国农业大学农学与生物技术学院副院长、博导、教授、农工党北京市委常委、中国农业塑料应用技术学会副会长、中国农业工程学会常务理事/设施园艺工程专委会主任）；周鑫（欧洲良好农业操作标准组织驻京办事处代表）；王征（原中国投资协会农村经济委员会主任）；廖果（省政协常委、省政协地联委副主委、民进省委常委、民进XX省委发展工作委员会主任、省发改委顾问、省经信委顾问、省招商引资局顾问、XX省社科院区域经济研究所开放经济研究中心主任、研究员、硕导)；谢元鲁（民进XX省委常委、XX师范大学历史文化与旅游学院教授、XX师大旅游与城乡规划研究院副院长、成都市城市科学研究会理事、成都巿科技顾问团顾问、省人大民宗委委员、成都市人民政府参事室参事）；陈雩桢（省农业厅农经总站站长、省政协社法委副主任）；文德华（XX现代物流协会副会长兼秘书长）；马雄（XX国际商会物流专业委员会常务副会长、成都铁路运输学校校长)；张锦（西南交大物流学院院长、博导、教授、西南交大物流与交通规划研究中心主任、中国城市交通规划学术委员会理事、中国物流学会副会长、成都市物流协会副会长）；李胜（西南财大物流研究所所长、教授）；冉瑞平（XX农业大学博导、教授、XX省农村发展研究中心副主任)；赵康由（XX省农科院科技产业处处长）；李伟（原工商银行泸州分行行长、昆仑银行XX省分行行长、乐山昆仑村镇银行董事长）;宋成均（XX省立法协商专家、XX省物业管理专家、成都仲裁委员会仲裁员、成都金融仲裁院仲裁员、民进XX省委发展工作委员会副主任、成都市优秀律师、XX省十大杰出青年志愿者、XX舟楫律师事务所首席合伙人）。3．2．3、合作专业机构：香港经典商业策划招商管理公司、香港欧华尔顾问有限公司、新加坡DS鼎实国际上海公司、美国那郭达刘联合建筑师事务所、日本D-Brain商业建筑设计研究所、思彼思营销策划(上海)有限公司、香港环球商机地产集团。3．3、资金优势：公司通过全资和控股子公司所在领域融入了国家级、省级、市级十余个行业协会和学会，通过公司股东籍贯与在蓉30余个异地商会建立了密切联系。公司除集合全资和控股子公司随时可抽调近十亿经营性资金，集公司股东之力随时可以调集出近二十亿资金，可整合在蓉异地商会数十亿经营性资金外，还与经省政府领导批示,在省政府物流办指导下设立的XX省物流产业融资担保股份有限公司和XX省物流产业小额贷款股份有限公司建立了战略合作关系。另外，公司还与国家开发银行、农业发展银行、浦发银行、工商银行、昆仑银行、农业银行、成都银行、浙商银行、建设银行具有广泛的合作，满足及时的融资需要。四、项目价值体系4.1、项目建设是促进产业链相关产业重视农业管理和成本控制的驱动力，往往只重视降低生产成本和销售成本，却忽视了物流中潜在的利润。物流不仅具有在企业生产、供应和产品销售领域提高经济运行效率的价值，同时在降低企业生产成本、增加企业盈利、推动企业经营的价值方面也具有显著的意义。许多国家把物流称之为“降低成本的宝库”，是“第三个利润的源泉”。4.2、有利于发挥农业在国民经济中的基础作用，降低和分散农业经营的风险。通过农业产业物流体系的建立，可以促进农产品生产者与其材料的供应商、农产品的加工商和销售商形成战略联盟，使众多农民、农业中小企业形成集约化运作，降低物流成本。4.3、有利于促进加工制造业的发展，通过农产业物流体系建立，整合加工企业原材料采购的渠道及价格资源，与市场结轨，又可降低产品的销售压力，减少库存，盘活资金，有更多的条件和精力去提升企业的发展平台。4.4、有利于农业产业链的全面整合。通过超市产业集群平台，产业链上的经营厂家、商家可以迅速搭建投融资平台、人力资源平台、市场信息平台，解决上下游产品供应及销售渠道，实现国际化、产业化的迅速发展。4.5、有利于促进项目所在地区形成又一个重要的区域性经济发展地带。农业及以农产品为主的农产品加工企业在国民经济中占有极为重要的作用，也符合中央三产结构调整的总体思路：“加强农业基础设施建设，大力发展农业现代化服务水平，加快形成以高新技术产业为先导，基础产业和技术产业为支撑的现代农产业体系，推动农产业由大变强，加快发展农产业服务业，推动涉农第三产业成为国民经济发展的主导产业，逐步形成涉农第三产业带动农产业增长……”4.6、大大提升项目所在地在国际国内经济中地位。通过国际农产业物流超市的成功运行，将极大地整合国内外知名企业集团及农业产业相关优势资源，带来农业科技、信息、资金的同时，也会有效促进技术研发、经营管理水平及大量专业人才的快速引进，带动项目所在地区相关产业的发展，扩大在国际国内的影响力。4.7、项目直接价值表现价值名称价值提升比例（/年）一、农业产品价值15%1、粮食畜牧业渔业产值2、农/林产品加工产值3、农林牧渔服务业产值二、农业科技服务价值25%1、新品研发收益2、各种展览收入3、信息技术收益三、农业生产工具产业链产值20%1、农业机械研发、生产2、农业产业链上的贸易四、农副产品产值30%1、农副产品贸易增值2、农副产品深加工服务业五、物流仓储产值35%1、农产品仓储/分拨及运输2、冷冻链仓储/运输产业发展六、农业金融/信息产值35%1、农业产业融资、贷款、保险2、农业检疫及信息技术服务第二章项目定位一、项目功能定位1.1、运输服务区。是专线企业、快递企业集中作业的场所和铁路（水路、航空）物流作业场所，包括专线企业超市产业集群、快递作业中心、铁路（水路、航空）作业站场等子项目。1.2、仓储配送区。是仓储配送企业、总经销总代理、电子商务企业、冷链物流服务企业、城乡配送企业等作业的场所，包括公共仓储中心、金融仓储中心、总经总代分拨中心、电子商务配送中心、冷链物流中心、城乡配送中心等子项目。1.3、流通加工区。是通过集加工厂、一级批发商、流通加工服务商等产业材料核心供应服务商资源，为周边地区相关企业提供仓储、加工、配送、交易、金融、信息等一站式集成化物流供应链服务。1.4、国际物流区。是提供进出口产品综合物流服务的场所，包括保税仓库、集装箱堆场、国际商品展销中心、海关商检中心等子项目。1.5、商务总部服务区。是通过提供商务办公用房，集聚现代农产业物流服务要素资源，重点吸引主管部门、行业协会、农产业物流企业、农产业设备供应商、农产业深加工龙头企业、物联网应用服务商等进驻。包括现代农产业物流服务枢纽、涉农现代物流产业培育基地、涉农三产配套服务中心等子项目。1.6、农业旅游体验观光区。发展婚庆度假、休闲养生、花卉培育、观光旅游创意产业基地。1.7、教育培训文化基地区。发展涉农养生、文化、教育培训及科研基地。项目形象定位2.1、本项目集“加工、批发、零售、会展、仓储、物流、办公、休闲、餐饮、电子商务、居住配套”等十大功能为一体，将传统农业、农业加工业、商贸、物流分离的产供销分离的模式与现代创意设计模式紧密结合，打造全新的、现代化的农产业物流超市，以“模式新、档次高、规模大、理念新、管理优”为特色，将成为中国西部，乃至全国推动农业产业集群化的行业标杆。该超市将引进国内外知名农业投资企业、农产品加工企业、农机农具生产企业、专业市场营运机构、品牌服务业经营商及行业相关的国内外一线、二线品牌企业，大力发展第三方物流的现代农业物流产业模式，推动西部农产业行业健康、快速发展。2.2、本项目业态划分标准：加工基地+物流仓储办公+市场贸易展示+独立街辅+办公总部+Loftoffice+农业研发及生产基地+农业观光/养生/度假基地+住宅配套加工基地：以生态、环保、科技、科技含量高的农产品生产为主导，面积每家以100㎡至1000㎡型的企业为主。物流仓储办公：以大型农产品商贸企业配送总部、知名农产品国际物流集团、规模化农产品生产企业配套仓储及行业内的知名企业配送服务基地。市场贸易展示：以单体5000-30000㎡左右的面积建设多功能搭配的农产品和农业机械、农村生活机电产品展示交易中心。独立街辅：将为中小型品牌商家提供展示、交易、小型仓储、办公等系统独立的经营场所。总部办公：将为省内外农产业品牌企业提供集产品展示、办公、研发等功能的区域总部集群。LOFT办公区：为有独特创意的人或机构提供办公场所。农业研发及生产基地：农业科技创新，引入国际先进的农业生产理念，发展新型农业，培育农业新型产业。农业观光/养生/度假基地：发展生态农业，引进农业高科技，发展休闲、度假及文化教育培训，为商家及客户、消费者提供酒店食宿、休闲、商务等配套商业。住宅配套：为让厂家、商户及投资者更加安心的全力投入超市产业集群经营，打造高端住宅及其他配套设施。总结：国际农产业物流超市是一个规模大、行业全，集产品研发、加工生产、物流仓储、批发贸易、电子商务、休闲娱乐、总部办公及住宅配套为一体的一站式综合服务平台，使之真正成为国内最有影响力的农产业及物流总部。三、入驻客户定位1.国内外知名的涉农物流集团公司；2.国内外知名农业产品研发机构及生产商；3.国内知名农副产品代理商、经销商；4.农业机械行业相关市场、研发及服务机构；5.知名农资产品代理商、经销商；6.知名饲料、兽药、鱼药代理商和经销商；7.农副产品相关专业市场、研发及服务机构；8.国内外知名品牌餐饮休闲娱乐等运营公司；9.具有极强品牌效应及资源整合能力的投资商、经营商；10.知名的金融机构、投资、设计、广告、建筑、文化、咨询服务类公司。第三章规划理念与功能区分一、项目规划理念1.1、道路和交通规划规划原则：按照10年发展规划，满足大型货物物流运转的各种功能需要，按大型专业市场的相关标准设定道路及交通规划，营造商贸物流综合营运的舒适环境。1.2、机动车停车各区域按照当地规范合理配置停车地，满足未来机动车不断增长的停车需求，停车场以地面停车场为主，地下停车为辅。1.3、专业物业管理1.3.1、物业管理模式选择本项目规模较大，物业品种繁多，物业配套设施完善，项目功能内容丰富，是一个综合性较强的大型综合业态集群。因此鉴于项目的规模和内容的复杂性，建议实行分级管理，并可以采用一般服务和特殊服务相结合的方式，针对不同的客户群体，满足他们不同层次的需要。物业管理可采用顾问型的方式，降低物业管理的收费标准；也可以达到宣传推广本项目目的，从而提高项目和发展商的知名度。1.3.2、服务内容物业管理公司接管物业以后，全面实行对项目关于物业安全，防火防盗，清洁卫生以及其他设施的管理等。另外，业主及商家除了可以享受这些简单的服务外，还可以在项目内得到一些有助于工作和生活需要的辅助服务，譬如说教育、家政、保育、洗衣及商务服务等等。服务项目的设置要根据对象的需要来设置，既满足商家的需要，也给消费者提供更多的方便，同时提升了物业的档次。1.3.3、服务费用标准服务项目的收费不仅是建立在服务的品质和内容上，更重要的是建立在超市综合集群和业主/商家之间相互利益基础之上，服务费用的收取在部分项目上可以尽量扣除利润的因素，部分项目可以考虑给予免费的待遇，通过商铺或商业办公楼的租金来支援部分物业管理费用，实行以业养业，确保项目可持续发展。1.4、超市智能化规划采用国际领先的星级智能化管理系统，充分考虑到用户将来对宽带的需求，将信息技术与生态技术有机结合在一起，形成自己独特风格。超市集群智能化系统包括管理中心、网络布线、办公智能化三部分，以新技术提高系统的所有功能，简化操作，极大地方便用户。智能综合管理中心既是超市集群智能网络的管理中心，又是将超市集群内局域同广域网络连接起来的通道。1.5、人文环境营造规划通过营造超市集群人文环境，可让项目建设变成一座现代化的工作和生活的好场所，对于在这里的商家来说，工作充满了乐趣充满了活力，切实享受到崭新生活方式带来的工作放松和心情愉悦，对于带旺超市集群人气、传播超市集群品牌起到很好的作用。1.6人文环境营造规划要点1.6.1、原则：超市产业集群的文化设计既要对地域文化有一定的反映，又要体现对传统超市产业集群文化的继承和对现代文化的引导。1.6．2、内涵：体现现代主义简约风格、宜商绿城和全功能商务中心。1.6.3、手法：在建筑风格上吸收现代主义建筑简约精华，在环境规划设计上尽量用现代的元素进行演绎，适应商家不同的品味，满足超市产业集群规划的可持续发展要求。1.7、本项目可从以下几方面来营造超市产业集群人文环境1.7.1、修建基地内部活动设施：硬件的设施必不可少，、这是开展各项休闲活动的基础。设施的建造要注意功能的综合性，充分结合项目背后所包含的自然气息、文化气息、商务气息，营造出特色来。1.7.2、注意软件性配合：硬件设施相对较为生硬，必须要有人参与，才会充满灵性，参与的人越多，文化就越浓厚。在超市产业集群中充分挖掘和培养各种人才，发动大家的力量，举办各种活动。如超市产业集群运动会，分兴趣班的组织和学习等。大型超市产业集群提供了充分的场地，充分的空间，设施因为活动的开展而派上用场，超市产业集群因为活动的开展而充满文化氛围，商家因为活动的开展而增强了友谊团结，发展商因为活动的开展而强化了品牌，丰富了品牌内涵。二、项目功能区分1、农副产品生产加工中心：涉及农业产品精深加工、种苗培育、花卉无土栽培等相关农、林、牧、渔、畜方面产品的深加工，以及肥料、饲料、农膜、农机具工业生产，带动农业产业链上相关产业的发展。2、农业工艺品生产加工中心：以林竹工艺品、旅游产品、小工艺品的生产加工为特色，提升农业产品的附加值，探索、引导农业多渠道不断发展。3、创意农业产业发展基地：打造具有国际顶级水平的现代科技对农业发展的贡献及应用成果的展示、示范功能（包括花木展示交易），全方位体现世界最新的科技研究成果，引领新时代农业发展趋势，向世恩展示农业未来的发展方向，同时做为面向大众的农业科普教育基地。4、农业产业博览中心：打造无国界的农业成果实时交流平台。农业博览中心是国内外农业产品、农业成果、农业机械等展览、展示、交流、传播平台，它将成为连接农业科技机构、涉农企业、投资商、经销商和农民群众的交流纽带。举办大型国际农业展览，满足全年持续性常态展览、定期大型国内外国际展览以及各种规模展览的需要，为实现产业落地及科技成果的生产力转换，开辟分割有序的常设展区，实现农产品展示、商务洽谈、电子交易、金融贸易等农业商贸一天化功能，打造一个开放式的、无国界的农业成果及农产品的实时交流平台。5、粮油仓储及物流配送中心：建设大型仓储中心及运输中心，搭建现代物流平台，整合XX地区分散的仓储配送市场，提升区域物流配送能力及管理水平。6、东南亚及南亚农产品物流中心：以东南亚和南亚进口农产品商城为特色，打造特色区域进口农产品展示、贸易平台，提供广泛的贸易合作及服务。国内区域特色农副产品物流中心：打造特色优势明显区域专业贸易平台（其中打造1万㎡以上XX特产超市、5千㎡以上贵州特产超市、5千㎡以上云南特产超市、5千㎡以上新疆特产超市），提供特色商品及服务，提升项目的竞争优势。8、农业物流中心：专业物流公司经营，设保鲜库及操作中心，为特殊商品的专业储存、发拨及配送提供先进的管理及服务。9、XX食品批发物流中心：搭建XX食品展销、批发、贸易平台，以茶叶、烟酒、调料、干杂等交易平台，打造永不落幕的XX区域糖酒会。10、冷冻仓库及配送中心：专业的冷冻设施设备，满足于更多专业需要，提升物流综合服务项目及能力。11、农业产业超市产业集群：整合农业产业链相关优势资源，推动农业产业大力发展，农业融资洽商、资本运作的金融投资、贸易与交流平台，打造成为世界农业华尔街。世界农业金融大厦通过创建国际化、多元的农业融资、投资等资金流通渠道，不断吸引海内外资金注入，实现农业发展的产业升级、科技升级、效益升级。在实体经济的基础上，创建农业电子商务交易网络平台，通过实体经济与虚拟经济双重系统，助推农业产业化和科技化的进步，不断创造、挖掘农业产业经济新的增长点。12、农业机械物流中心：农业机械的发展直接关系到农业产业化、现代化发展的进程，本项目就打造农业产业链研发机械、播种机械、收割机具、生产加工机械；仓储物流机械等相关产品研究、开发和交易中心。13、农资物流中心：包括种籽（种苗、种畜、种禽）、化肥、农药、兽药、鱼药、饲料、地膜以及农业生产所需的其他原料、材料、燃料等，包括电力资源和水利资源的贸易及物流，包括物料回收、二手产品交易等。水产品批发物流中心：依托XX优势水资源，为XX水产品、海产品批发物流提供整合平台。15、林产品批发物流中心：为XX以及川、滇、黔、渝、东南亚、南亚竹木等林产品提供批发物流整合平台。16、农村生活用品及家电物流中心：以农村生活日用品和农村家电产品商城为特色，打造满足XX、辐射川、滇、黔、渝为主的农村生活日用品和农村家电产品展示、贸易平台，提供广泛的贸易合作及服务。17、修理修配及配件、备品中心：打造为超市物流企业及物流机械提供修理修配服务和配件、备品超市相结合的配套平台，以满足国际产业物流超市的可持续发展。18、配套办公及酒店、餐饮等商业中心：建设配套的星级酒店、写字楼、公寓、信息化大楼及商业街、专业市场等辅助设施，以商招商，以商养商，实现超市产业集群各行各业可持续发展。19、物流企业超市产业集群：引进国内外知名涉农物流集团企业，大力发展第三方物流，立足XX，辐射国内各大城市。20、农业养生、观光度假、住宅、学校及医院等配套：提供多功能住宅群开发，发展生态农业体验观光庄园，导入旅游产业，完善居住及工作功能，满足企业及员工生活、工作全方位需要。21、配套公寓、住宅：提供培训机构的公寓及超市产业集群居住配套用房。项目发展目标与产品组成一、项目发展目标1.1、升级农产品品牌、提升现代化农业发展水平，形成以项目所在地为核心的XX地区连接滇黔渝的重要区域性经济发展圈。1.2、建构调整，带动相关产业的快速发展，成为西部与国际、国内农产品及农业设备的双向一站式采购、展示中心。1.3、成为农业机具研发、制造及交易的重要基地。1.4、成为西部乃至全国农产品及农业设备的物流、集散、交易、信息中心。1.5、成为西部乃至全国最大的农资、种子、种苗最大规模的研制、生产、交易基地。1.6、树立农业产业化行业标杆，以国际化先进理念，保证农业产业链上各个环节的快速发展。二、项目产品组成2.1、项目建设以单体高层标志性建筑结合中低层砖混及钢混构成特色建筑综合体，让建成的XX国际农产业物流城在满足项目功能基础上，成为一道风景和传世艺术品。2.2、单层物业面积占10%，二层物业面积占35%，三层物业面积占35%，四层以上及标志性高层物业面积占20%。2.3、物业配备先进的安防、监控、智能化系统，同时融入信息统建设，大力发展电子商务。2.4、项目建设基本指标：项目名称占地（亩）指标分布总用地面积1000可出让用地面积（㎡）1000总容积率0.9-1.5建筑密度0.5绿地率集中绿化计容积率占地面积（㎡）1.农副产品生产加工中心402.5万2.农业产品生产加工中心402万3.创意农业产业发展基地201.5万4.农业产业博览中心301.2万5.粮油仓储及物流配送中心402万6.东南亚及南亚农产品物流中心504万7.特色农副产品物流中心504万8.蔬菜瓜果批发物流中心504万9.水产品批发物流中心201万10.林（竹木）产品批发物流中心201万11.XX食品批发物流中心402万12.农村生活用品及家电产品物流中心402.5万13.修理修配及配件、备品中心301.3万14.冷冻链物流仓储配送中心201万15.农业物流超市产业集群203万16.农业机械集散物流中心502.8万17.农资贸易物流中心502.8万18.配套办公及酒店、餐饮等商业中心10010万19.物流企业超市产业集群203万20.农业养生庄园、观光度假基地、学校及医院等配套设施等201.4万21.配套公寓/住宅10012万22.市政广场、道路等公共设施100停车位：共1万个，地面0.9万个，地下0.1万个合计1000亩65万㎡第五章投资及效益分析一．项目投资分析1.1、项目总投资分类预算经测算，本项目开发总投资成本未180000万元，（不含项目经营二次投人）具体组成见表：项目名称占地（亩）建筑面积（㎡）投资单价万元/亩投资金额（万）1.农副产品生产加工中心402.5万13045002.农业工业品生产加工中心402万11040003.创意农业产业发展基地201.5万16030004.农业产业博览中心301.2万21060005.粮油仓储及物流配送中心402万11040006.东南亚及南亚农产品批发贸易中心504万17080007.特色农副产品物流超市504万17080008.蔬菜瓜果批发物流中心504万17080009.水产品批发物流中心201万150280010.林（竹木）产品批发物流中心201万140250011.XX食品批发物流中心402万150500012.农村生活用品及家电物流中心402.5万170500013.修理修配及配件备品中心301.3万143400014.冷冻链物流仓储配送中心501万169800015.农业物流超市产业集群503万190900016.农业机械集散物流中心202.8万310600017.农资贸易物流中心202.8万310600018.配套办公及酒店、餐饮等商业中心10010万3103000019.物流企业超市产业集群203万460900020.农业养生庄园、观光度假基地、学校及医院等配套设施等201.4万210400021.配套公寓/住宅10012万3603500022.市政广场、道路等公共设施100300023.配套安装及其它公共费用6000合计100065万1800001.2、项目投资分项测算项目名称：XX国际农产业物流城序号成本项目项目预算总成本单项成本占总投资比例单位建筑面积成本（元/㎡）建筑面积（65万㎡）180000万元2770公共设施建设可售面积（50万㎡）--一土地获得价款1政府地价及相关费用万元/亩×1000亩=万元2合作优惠政府返还及补贴万元3土地单位成本价格元/㎡土地成本合计万元二前期工程费项目项目可行性研究费用勘测设计费报批报建三通一平费临时设施15000万8.33%230.77三建安工程费项目商业建筑工程配套建筑工程（含土方）商业分包项目及甲供材配套分包项目86760万48.2%1334.77四配套工程款项目智能化系统费管网费自来水系统燃气系统消防系统园林工程等23454万13.03%360.83五配套设施费项目地下室超市产业集群门岗其他设施等6400万3.6%99.69六工程管理费项目工程监理费质检费安全监督费工程保险费施工外合同奖金招投标管理费预结算编审费合同鉴证费11160万6.2%171.69七开发间接费项目行政管理费物业完善费税务成本不可预见费12060万6.7%185.54八期间费用项目营销费广告费推广活动费财务费用14400万8%221.54项目开发成本合计180000--1.2、资金筹措项目一期300亩总投资为50000万元，资金来源包括设立公司股东投资、分两次的增资，在项目进展过程中也可以考虑通过金融平台部分融资。具体方案如下表：编号项目名称总额（万元）比例1公司注册资金1000020%2股东第一次增资2000040%3股东第二次增资2000040%4资本性总筹集50000100%二、项目经济效益分析2．1、项目经营收益及税收（/年）序号项目名称计税金额（万元）税收比例税收金额（万元）1加工/分拣/包装/配送200005%10002展示交易1000007.5%75003总部办公区3000010%30004物流/金融/物管/电子商务5000015%75005配套商业经营1500015%22506超市租金收益400020.5%8107土地使用税年收入/税收合计219000220602.2、一次性税收1、建安税及建筑企业及从业者所得税1166146%6996.842、预估物业销售产生营业税、契税、所得税等2500009.5%237502.3、项目经营难点2.3.1、项目为吸引更多会员——实力单位及品牌商家加盟，用他们已有的客户资源带动本项目的经营，超市产业集群前期将给予极大的招商扶持优惠政策，部分企业将给予1-3年的免租期；2.3.2、项目前期为扩大影响、提高知名度，带动更大的商气人气，以吸引更多的投资者到项目所在地投资，吸引消费者来项目消费，提升整个超市产业集群的知名度，在营销整合推广上将加大力度，广告投入成本比较高；2.3.3、农业物流超市产业集群经营项目，特别是物流仓储及配送项目，因为行业的原因，占地面积大，经营利润薄，在前期未大量形成产业链时经营压力较大。因此投资单位将整合行业内的各优势资源，对经营商户给予多方面的经营帮助，一提高项目的经营水平，需要政府给予相应的扶持政策。三、社会效益分析3.1、解决直接就业人员项目名称面积㎡说明就业人员（人）1.农副产品生产加工中心2.5万按每30㎡一人8002.农业工艺产品生产加工中心2万按每30㎡一人6503.创意农业产业发展基地1.5万按50㎡一人3004.农业产业博览中心1.2万按每30㎡一人4005.粮油仓储及物流配送中心2万按每60㎡一人3306.进口农产品批发物流中心4万按每30㎡一人13007.特色农副产品物流中心4万按每30㎡一人13008.蔬菜瓜果批发物流中心4万按每30㎡一人13009.水产品批发物流中心1万按每30㎡一人35010.林产品批发物流中心1万按每50㎡一人20011.XX食品批发物流中心2万按每30㎡一人67012.生活用品及家电物流中心2.5万按每30㎡一人80013.修理修配及配件备品中心1.3万按每40㎡一人32014.冷冻链物流仓储配送中心1万按每50㎡一人20015.农业物流超市产业集群3万按每40㎡一人75016.农业机械集散物流中心2.8万按每40㎡一人70017.农资贸易物流中心2.8万按每30㎡一人93018.配套办公及酒店、餐饮等商业中心10万按每50㎡一人200019.物流企业超市产业集群3万按每50㎡一人60020.农业养生庄园、观光度假基地、学校及医院等配套设施等1.4万按每50㎡一人28021.配套公寓/住宅22.市政广场、道路等公共设施总计直接解决就业人口14180人3.2、衍生行业就业量大增。项目建成后，XX国际农产业物流城将容纳约3000余户商（厂）家进场经营。以每户直接产生6人就业计算，将产生超过18000个岗位的直接就业需求，间接影响相关产业链条等衍生行业预计约十万人的就业机会的容量。3.3、提升地区形象，带动地方经济发展。XX国际农产业物流城将配合政府以“集中发展超市产业集群建设促进企业形成品牌；多方举措提升城市形象；搭建平台科学规划XX国际农产业物流产业中心；健全机制进一步提升服务水平”为主旨，为当地厂家、商家提供良好的经营平台和良好的竞争氛围，必将极大地提升项目所在地形象、带动项目所在地经济的发展，让项目所在地在四XX向门户发展战略中独占鳌头，在滇、黔与XX结合区域地缘竞争中抢得先机。3.4、设立大学生创业“孵化园”，提升城市商业的整体形象和助推农产业及涉农物流产业的优化升级。多方面优惠条件，提供一定的广告、培训学习支持，吸引创业大学生，这些切实的优惠比将吸引一大批正准备创业的大学生前来创业发展。为解决地方就业，带动地方经济发展，培养专业人才做出企业应有的贡献。目录第1章总论 11.1项目背景 11.1.1项目名称 11.1.2建设单位概况 11.1.3可行性研究报告编制依据 11.1.4项目提出的理由与过程 21.1.5项目建设的必要性 41.2项目概况 51.2.1拟建地点 51.2.2建设内容 51.2.3建设目标 61.2.4项目总投资 61.2.5项目建设条件 61.2.6主要技术经济指标 61.3结论与建议 71.3.1结论 71.3.2建议 7第2章需求分析与建设规模 82.1需求分析 82.1.1半导体行业发展现状及前景预测 82.1.2北京地区半导体分立器件市场需求与发展预测 102.1.3北京XX国际产业基地半导体分立器件产能分析 112.2生产工艺流程 112.3建设规模 112.3.1标准厂房 112.3.2研发楼 122.3.3地源热泵机房 122.3.4综合水站 122.3.5门卫 12第3章场址 133.1场址现状 133.1.1地点与地理位置 133.1.2场址土地权属类别及占地面积 133.1.3项目现有场址利用情况 133.2场址条件 143.2.1地形、地貌条件 143.2.2工程地质 143.2.3气候条件 143.2.4交通条件 143.2.5社会环境条件 153.2.6周边建筑物与环境条件 153.2.7公共设施条件 15第4章建设方案 164.1建筑设计原则 164.2项目总体布局 164.3建设方案 174.3.1编制依据 174.3.2建设方案描述 184.3.3建筑工程 194.3.4装饰装修 204.3.5给排水工程 214.3.6通风空调工程 214.3.7电气 224.3.8电梯 234.3.9道路及绿化 234.3.10停车位及硬质铺装 234.3.11围栏与门卫 23第5章节能节水措施 245.1节能措施 245.2节水措施 25第6章环境影响评价 266.1项目场址环境现状 266.2项目建设与运营对环境的影响 266.3环境保护措施 266.4环境影响评价 27第7章劳动安全卫生消防 287.1危害因素分析 287.2安全设施 287.3消防设施 28第8章组织机构与人力资源配置 308.1组织机构 308.2人力资源配置 30第9章项目实施进度 329.1项目建设周期 329.2项目实施进度安排 329.3招标采购 32第10章投资估算与资金筹措 3410.1投资估算编制依据 3410.2投资估算编制的范围 3410.2.1工程费 3410.2.2工程建设其他费用 3410.2.3预备费 3410.3投资估算 3410.4资金筹措方式与来源 39第11章财务评价 4011.1基础数据选择 4011.2服务收入支出预测 4111.2.1服务收入估算 41\l"_To