房地产市场报告 -2022半年报-2022年深圳楼市半年报

2022年上半年中国经济继续承压，一季度GDP增速4.8%，二季度增速预计将远低于一季度，GDP增速显著放缓。一方面，去年底中央就提出我国经济将面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，上半年三重压力继续加大，特别是需求端持续萎缩，对经济冲击进一步加大。另一方面，全球疫情扩散，国内也快速传播且多点扩散，深圳、上海、北京等全国主要城市都有疫情暴发，国内防疫措施严格，国内外经济交流受阻，进一步加剧了经济下行。同时，俄乌冲突也加剧了国际紧张局势，大宗商品价格飞涨，世界经济不确定性增加。为稳住经济大盘，中央出台了一揽子政策，从财政、货币、促消费等方面稳经济。首先是财政政策上，积极主动，宽财政保经济。一方面扩大投资规模，主要发力基建、制造业投资；另一方面，进一步减税降费，缓解企业经营压力，解决就业问题。针对中小微企业，上半年已累计新增退税减税降费及缓税缓费超2万亿元。其次是货币政策上，随着经济形势的恶化，货币政策力度也不断加大，总量加结构性货币政策轮番上阵，1月、5月两次下调LPR，4月降准，提前上缴结存利润，同时多方面引导金融机构加大对重点领域的信贷支持，保证流动性合理充裕。在促消费方面，地方政府发放消费券或采用消费补贴形式鼓励居民进行大宗消费。多项政策形成合力，市场资金面宽裕，利率持续走低，消费逐渐企稳，缓解了经济下滑压力。财政与信贷的宽松不仅支持了实体经济，也利好房地产市场的复苏。上半年萎靡的房地产市场加剧了经济的下行，一季度房地产行业进入了深度调整，商品房销售量大幅下滑，房地产开发投资累计同比首次负增长。无论是一二线城市，还是三四线城市，一季度成立量都跌至谷底，房地产市场需求明显疲弱，整体供大于求。究其原因，一是经济下行，居民收入预期下滑，置业者更为谨慎；同时，市场对房地产未来预期减弱，观望情绪较浓，需求明显下降；多个知名房企暴雷也是一个重要因素，置业者对于期房存有疑虑。房地产作为经济的重要支撑，稳定房地产市场至关重要。自3月度的三四线城市到近期的二线新一线省会城市，从限购到限贷限售松绑，房地产调控步入全面放松阶段。而随着调控的松绑，信贷的放宽，加上疫情好转，4月开始但经济环境、市场预期未能转向，刚需客户观望情绪依然浓厚，房地产交易活跃度未能明显回暖。虽然调控松绑不断深化，但是也要看到中央对于房住不炒、因城施策总体原则的不动摇。6月2日，央行强调将继续坚持房住不炒基本定位，因城施策实施差别化住房政策。政策松绑还是集中于二线或者新一线，北上广深四个一线城市尚未见明显放松，政府对于一线城市的放宽还是很谨慎。再加上武汉政策一日游，广州接力贷一日游，南京发布政策2小时就撤回，多个城市政策一日游。可以看出，虽然调控松绑是主旋律，但是房住不炒、因城施策这个底线仍是不可触碰的。深圳市场来看，上半年深圳房地产市场步入历史低谷，二手成交不过万套，创近15年半年度成交的新低。新房市场打新热也退潮，去化率走低，日光盘难现。一季度，受春节假期、疫情以及经济大环境的影响，深圳二手成交持续创历史新低，2月二手成交不足千套。二季度，全国调控步入宽松周期，深圳贷款利率下行，加之深圳调控松绑传闻不断，市场触底反弹，需交恢复至2000套以上。但由于政策迟迟未能落地，且全国市场回暖不及预期，进入六月，深圳市场再度小幅走低。上半年低迷市场中表现相对亮眼的是豪宅市场。新房市场核心区域豪宅表现都非常不错，去化好于热点区域刚需盘。二手市场中豪宅也占据主要力量，成交占比大幅度的上升。展望下半年，随着防疫政策的调整，疫情冲击减小，加上大规模的经济刺激持续，积极的财政政策与宽松的货币政策将合力托底经济。房地产市场随着政策救市上半年已完成触底，但也难掩需求的疲弱。深圳市场上半年触底反弹，下半年政策能否出台将成为市场能否继续回升的关键。一经济发展一经济发展一季度国内生产总值270178亿元，按可比价格计算，同比增长4.8%。分产业看，第一产业增加值10954亿元，同比增长6.0%；第二产业增加值106187亿元，增长5.8%；第三产业增加值153037亿元，增长4.0%。一季度GDP增长基本上都是由工业、基建、投资和出口带动，而消费疲软，地产低迷。二季度GDP继续承压，为稳增长，政府对于促消费、稳楼市的政策一直在跟进。——GDP同比增长速度深圳中原研究中心6月官方PMI录得50.2，比去年下降1.4%。2022年上半年，官方制造业PMI在三月后一直维持在荣枯线以下，直到六月才首次重回景气区间。PMI较低的原因主要有：国际形势导致商品价格飙升，特别是俄乌局势，导致国际能源价格大涨，企业生产成本增加；疫情扩散导致部分大中城市停工停产，国内供应的不确定性导致国外订单转移等。近两个月PMI回升，是由于疫情好转加上政策频出，对经济的维稳起到了至关重要的作用。202001202003202005202007202009202011202101202103202105202107202109202001202003202005202007202009202011202101202103202105202107202109官方制造业PMI财新制造业PMI荣枯线202111202201202203202205深圳中原研究中心5月末广义货币(M2)余额252.7万亿元，同比增长11.1%，创近两年新高，增速比上月末高0.6个百分点。自去年以来M2增速持续上升，反映了政府稳增长的货币政策发力，且信贷投放力度加大，流动性水平充裕。全球通胀、美国退出量宽及加息、俄乌冲突加上新冠疫情，中国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力。为了保持经济增长速度、控制经济风险、支持中小微企业和民营企业融资，下半年货币政策将继续向稳增长倾斜，从总量上发力以支持经济复苏。近两年M2增速与增量M2数量（万亿元）—M2同比增长深圳中原研究中心5年期LPR下调信贷宽松提振需求今年1月，1年期LPR下调10个基点，5年期LPR下调5个基点；5月，5年期LPR再次下调15个基点。5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。5月的这两个政策相叠加，首套住房商业性个人住房贷款利率最低下限将在4.45%的基础上再次降低20个基点，即为4.25%。疫情、经济下行等对信贷需求产生了严重冲击，信贷需求疲弱，利率的下调直22.05月中心22.04月究研22.03月原22.05月中心22.04月究研22.03月原22.02月中圳22.01月深21.12月21.11月21.10月21.09月21.08月21.07月21.06月21.05月21.04月21.03月21.02月21.01月20.12月20.11月20.10月20.09月20.08月20.07月20.06月20.05月20.04月20.03月20.02月20.01月振了市场需求，提高去库存效率，增强房企资金的流动性，有利于市场的稳定发展。LPR走势图2019082019082019092019092019102019102019112019112019122019122020012020012020022020022020032020032020042020042020052020052020062020062020072020072020082020082020092020092020102020102020112020112020122020122021012021012021022021022021032021032021042021042021052021052021062021062021072021072021082021082021092021092021102021102021112021112021122021122022012022012022022022022022032022032022042022042022052022051Y5YCPI和PPI“剪刀差”收窄2022年5月份，国内疫情防控形势持续向好，消费市场供应总体充足，全国居民消费价格（CPI）环比下降0.2%，同比上升2.1%。上半年居民消费价格指数同比增速整体缓慢上升，猪肉价格触底回升、疫情囤货与供应受阻，以及国际大宗商品价格上涨带来的输入型通胀压力是CPI抬升的主要原因。5月份，工业生产者出厂价格指数（PPI）环比上升0.1%，同比上升6.4%，从去年十月以来，工业生产者出厂价格指数同比增速一路下跌，主要原因是各地区各部门高效统筹疫情防控和经济社会发展，保障重点产业链供应链畅通稳定；国内以焦煤、焦炭主力合约为代表的大宗商品价格回落；海外对中国商品需求滑坡造成出口动能减弱等。PPI与CPI的“剪刀差”进一步收窄，说明我国通胀水平仍相对温和。不过，当前内需复苏偏弱，工业制造业面临结构性问题等仍然突出，加上国际局势不稳定，各地冲突不断，全球商品价格持续飙升，海外持续通货膨胀，国内需要对输入型通胀保持警惕。______CPI同比______PPI同比6.40%2.10%上半年，在政策、资金逐渐宽松的背景下，房地产市场下跌的势头逐渐得到了抑制。1月到5月全1-5月1-4月1-3月2022.1-2月1-12月1-11月1-10月1-9月1-1-5月1-4月1-3月2022.1-2月1-12月1-11月1-10月1-9月1-8月1-7月1-6月1-5月1-4月1-3月2021.1-2月1-12月1-11月1-10月1-9月1-8月1-7月1-6月1-5月1-4月1-3月2020.1-2月%0.4-1-5月1-4月1-3月2022.1-2月1-12月1-11月1-10月1-9月1-8月1-7月1-6月1-5月1-4月1-3月2021.1-2月1-12月1-11月1-10月1-9月1-8月1-7月1-6月1-5月1-4月1-3月2020.1-2月续，下半年行情逐渐好转。从全国房地产开发投资主要资金来源来看，自筹比例持续上升，而定金预收款和国内贷款比例持续走低，房企开发难度加大，资金端短缺，开发积极性受到影响，针对供给端的有效政策尚待出台。全国商品房销售面积与销售额增速-23.6%-31.5%深圳中原研究中心全国房地产开发投资增速深圳中原研究中心1-5月1-1-5月1-4月1-3月2022.1-2月1-12月1-11月1-10月1-9月1-8月1-7月1-6月1-5月1-4月1-3月2021.1-2月1-12月1-11月1-10月1-9月1-8月1-7月1-6月1-5月1-4月1-3月2020.1-2月房地产开发企业本年到位资金增速深圳中原研究中心全国房地产开发投资主要资金来源占比34.9%31.7%16.2%13.3%深圳中原研究中心.楼市政策逐渐宽松,“房住不炒、因城施策”定位不变据中原地产研究中心统计，今年上半年累计房地产调控政策次数为288次，同比去年下降5%，主要以宽松政策为主。3月16日，六部门罕见联合发声，房地产释放强烈维稳信号，同日财政部宣布今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，此后，各省市的宽松政策不断出台。从需求端出发，各省市主要通过取消限购限售、降低首二套首付比例、提高公积金贷款额度、以及降低房贷利率等方式来刺激需求的释放。从供应端出发，各省市主要通过部分地块取消新房销售限价、下调土竞保证金比例、放松预售资金监管限制等方式，激发开发商拿地热情，降低开发成本，缓解房企现金流的压力。总的来说，去年楼市雷厉风行的调控影响巨大，特别是泡沫大，投资客多的城市，成交量价都出现了很大的下滑。就深圳来说，去年全年的二手房成交量下跌57.3%，创近十五年的新低。而去年的影响延续至今，在3月以前，基本上所有和楼市有关的消息都是防范房地产结构性、企业性风险，保障性租赁住房的筹建，支持租赁等，商品房救市的消息寥寥无几。仅有一些地区的楼市已经承受不住下跌的压力，率先开始放松，但是数量很少，放松程度不高，直到六部门同时发声，提出维稳和化解房企风险，各地区才闻风而动，刚开始是放宽二手调整首付和贷款金额，放开限售，后面又出现了放宽二套房首付，限购区域的调整。宽松政策频次逐渐增多，程度也更加深入。上半年，房地产市场没有加码的政策出台，根据深圳中原研究中心监测，仅有19条关于市场整顿的讯息，涵盖广告行为、物业收费等的规范要求。上半年，深圳、上海、广州、成都、南京、云南等城市印发稳经济一揽子方案，稳经济依然是下半年主题，在房住不炒前提下，越来越多城市出台政策释放置业者需求，房地产政策不断放松，近期在政策的不断刺激之下，跌势减缓，市场见底。随着其逐步趋稳，相信下半年对稳增长的作用会逐步显现。上半年，对于深圳楼市来说利好政策只有两个，一是5月15日央行宣布首套房贷款利率下调，伴随着全国房贷利率下降，深圳也下调利率至4.75%。二是6月9日南方电网官方app发布商务公寓可申办居民用电。相比其他城市，深圳没有明确的放松信号，政策出台仍然非常谨慎，在大家纷纷猜测会有放松消息的时候，迟迟不出。但是深圳的市场行情也受益于全国性政策宽松，市场信心有所恢复，成交也从底部回升。其他的与楼市有关但是相关程度不大的是3月、5月、6月分别提出的关于疫情纾困的措施，仅停留在呼吁、支持房房企合理融资需求，居民信贷需求上，烘托了宽松环境的氛围。总体来说，三四线城市政策调整得轰轰烈烈，但一线城市中除了广州限购政策微调外，深圳和北京、上海一样，相关政策均未出现大的松动。下半年，政策能否出台将成为深圳市场能否回暖的关键。2、土地市场上半年深圳土地市场的成交较去年同期大幅增加，居住用地以32.1万平占上半年土地总面积2成。上半年出让土地的用地性质主要为工业用地，可以看出深圳大力发展新型产业的决心。根据深圳中原研究中心监测，2022年上半年土地市场的成交面积较去年同期增加101.87%，成交金额同比增加38.40%，相较于去年，今年深圳上半年成交土地33宗，比去年增加13宗。工业用地成交20宗，占比60.6%，均以底价成交。2017年以来深圳土地出让金额与成交面积走势图257.26156.24201720182019202020212022H1深圳中原研究中心8宗地全部成交，深圳首批土拍再现“红火”上半年出让的8宗居住用地，除深汕地块外，其余地块均以最高限价拍出。本次土拍整体溢价率约15%，无一宗居住用地流拍，由此看出房企对于整个深圳未来的发展前景仍然看好。上半年居住用地成交面积为33.11万平，较去年下降21.87%，仅占上半年土地成交面积的20.55%。供应的居住用地中有一块是企业自持的保障性租赁住房，面积达5431平。央企、国企成为拿地主力，民企方面仅万科联合人才安居拿下宝安新安地块，由此可以看出目前民企整体仍旧处于资金周转的困境之中。土地储备一直都是房企可持续发展的动力，一方面，市场行情不好，开发商回款速度慢，现状堪忧；另一方面，由于资金问题参与不了土拍，没有土地储备，影响后续发展，综合实力较差的民企在深圳无法立足，只能退出历史的舞台。目前的情况来看，深圳未来楼市以国企、央企开发为主。此外，本次用地也进一步加大了保障性租赁住房供应力度，龙岗区宝龙地块全部用于建设企业自持的保障性租赁住房，而其余7宗用地均建设“普通商品住房+保障性租赁住房”。2022年上半年深圳土地成交面积分布（万平）其他,居住用地,169.1，31.4%商业用地,9.3,1.7%155.5，28.9%工业用地,203.8,37.9%深圳中原研究中心2022年深圳各区土地成交分布图11212333222 其他面积21南山区罗湖区龙华区光明区盐田区深汕合作区深圳中原研究中心土地面积（万平）楼面价（元/平）128.518054.3深圳中原研究中心根据深圳中原研究中心的统计，2022年万科联合人才安居集团以70.51亿拿下宝安新安A012-0112宗地。该宗地位于尖岗山豪宅片区，具体位置是曦城南区南侧、尖岗山公园西侧，邻近京港澳高速。地块面积9.8万平方米，建筑面积21.55万平方米，建成后普通商品住房销售均价不得高于87494元/平方米（毛坯）。最终只租不售面积达4.51万平，占建筑面积的20.92%，可售楼面价达41364元/平方米。将时间线拉长至近三年看各地块可售楼面价，南山和宝安的可售楼面价包揽前五，而福田近三年来仅有一块出售型人才住房供给。上半年深圳首轮集中供地出让的8块居住用地，除龙岗区宝龙街道G02310-0001宗地外，其余用地采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让，最高溢价率仍控制在15%以内。其中有四块居住用地限价有不同程度的上调，以宝安新安街道A012-0112宗地为例，地块周边万科都会四季和佳兆业凤鸣水岸是2021年5月拍的地，限价8.32万/平，相比之下，限价提高了约4千/平，房企盈利空间增加。前有二手房限价调整的信息，后有土地限价松动，加上日益宽松的政策环境，深圳首轮土拍情况相较于临深还是较为乐观。四四2020年至今深圳各区“地王”2020年至今各区总价地王2020年至今各区单价地王2021年二手参考价出台之后，二手房市场成交出现较大的萎缩，月度成交套数接连创下历史新低。而新房虽然热度下滑，但依然是刚需、改善客户的首选，市场仍然以新房为主导。在成交套数占比上，2022上半年一手住宅占比62%，较往年出现较大幅度的上升。在成交金额占比上，一手住宅占比63%，与二手差距仍在扩大。2022上半年一二手成交套占占比二手,996538%二手,996538%62%2022上半年一二手成交金额占比二手,37%一手,63%二手,37%3、深圳新房2022上半年，受疫情和经济压力下行等多重影响，新房市场延续去年下半年以来的降温趋势。在“房住不炒”大背景下，政策略有放松。为了有效刺激需求，降低居民购房压力，央行调整5年期以上LPR利率，降至历史低点，全国多地出台一系列刺激楼市的政策，试图让楼市进一步回归合理范畴。纵观上半年深圳新房市场，打新热不再盛行，多个往年日光盘上半年均出现不同程度的遇冷，近六成楼盘去化率低于五成，购房者积极性明显下降。从供需方面来看，上半年推售面积164.0万平，同比上升2.8%，但环比下滑了63.0%。受春节效应和疫情爆发影响，二、三月份市场供应跌至冰点，四月份开始供应逐步增加，六月份供应大增，楼盘扎堆上市，导致六月末住宅存量大增，去化时间上升至2021年以来高位。在需求方面，新房住宅半年度成交套数跌至2018年下半年以来的低点，处于近年来的低值，市场信心恢复仍需时间。西部依然是成交最为强劲的区域，占据各区成交量前三；中部的福田、罗湖成交量增长加快。改善户型继续受到市场追棒，大户型占比上半年增长较快，中高端改善型产品逐渐成为市场趋势。2022上半年，新房供应量较2021年下半年出现明显下降，但与去年同期相比出现小幅度上升。主要原因是去年下半年开发商现金流面临较大的压力，通过加快项目入市回笼资金导致年底供应大增；而今年由于疫情反复，地缘冲突加大，经济下行，收入预期下降导致居民风险偏好降低，加上楼市刺激政策落空，新房供应明显减少。上半年新房总批售面积为158.4万㎡，比去年同期上升5.1%，环比下降65.6%。从月度批售及推售面积统计图来看，上半年的批售主要集中于四五六月份，其中六月份批售面积达到74.6万㎡，占比47%位居上半年各月份第一。上半年推盘面积164.0万㎡，同比上升2.8%，环比下滑了63.0%。从月度批售及推售面积统计图来看，上半年呈明显的阶梯状分布。在春节效应的影响下，1、2月份市场推盘量明显减少，其中2月份新房住宅推售面积为0；3月份由于疫情反复，期间出现过短暂的封城，传统的金三银四受到明显的冲击，开发商推盘意愿依然不强；随着疫情逐步得到有效的控制，市场信心进一步修复，开发商推盘节奏不断加快，4月份市场供应环比上升124.6%，其中6月份推售73.5万㎡处于上半年的顶峰。2014-2022h1新房住宅批售及推售面积统计批售面积：万平推售面积：万平164.0158.4深圳中原研究中心新房住宅批售及推售面积统计批售面积：万平推售面积：万平74.673.574.673.5210721082109211021112112220122022203220422052206深圳中原研究中心2022上半年深圳总供应量环比下滑，大部分区域也都呈现相同的趋势，仅福田推售面积较去年下半年有所增加。从各区推售面积看，去年下半年西部供应突出，宝安、光明、龙华成推售位居前三。而今年上半年中部供应量位居第一，龙华区推售面积居首，推售面积达到49.2万㎡，宝安、龙岗分别位居二三位。从各区推售降幅看，光明、南山、罗湖、坪山、深汕等区下降幅度较大。从各区推售面积占比看，上半年龙华区推售面积占比30.0%，宝安、龙岗分别占比20.9%、13.3%，前三名合计占比52.2%，盐田、大鹏无项目供应。21H121H222H121H121H222H130.0%20.9%20.9%13.3%11.2%7.6%4.9%1.0%0.0%0.0%9.0%2.2%宝安龙华光明南山福田罗湖盐田龙岗坪山大鹏深汕深圳中原研究中心49.249.234.218.312.48.10.014.821.80.03.61.7宝安龙华光明南山福田罗湖盐田龙岗坪山大鹏深汕深圳中原研究中心深圳中原研究中心监测显示，上半年深圳新房批售项目59个，去年同期为50个，而去年下半年为109个；其中39个住宅项目。批售项目主要集中于宝安、龙岗、南山三区，分别为14、12、10个；上半年住宅入市项目39个，不及去年下半年的一半；3项目开盘售罄，住宅开盘去化率整体走低。从走势看，今年批售、推售量位于去年六月以来的低位，市场整体处于放缓状态；6月出现较为明显的反弹，预计下半年随着经济基本面的进一步好转，市场供应量会上升。每月开盘项目数量走势批售推售深圳中原研究中心上半年受多重因素影响下，访客指数波动较大。由于去年12月份楼盘扎堆上市的原因，1月初访客指数处于相对较高的位置，之后由于春节假期效应，访客指数逐渐走低；春节假期后，市场出现短暂的上升，访客指数回暖；3月疫情加重，全市出现短暂的封城，经济活动趋于停滞，访客指数跌至冰点；4月全市疫情得到控制，叠加清明节假日的影响，部分楼盘成交量短期激增，访客指数走高，5月初创下年内高位。但由于经济下行压力加大，未来收入不稳定性增加，且缺乏有效的楼市刺激的政策，居民风险偏好有所下降，访客指数出现回落。从开盘销售率看，打新热降温，新盘去化整体走低。上半年上市的39个新房住宅项目中，仅3个项目开盘售罄，大幅低于去年同期水平，接近六成项目开盘去化低于五成。优质楼盘数量较少，加上产品同质化严重，市场购房者观望情绪较浓。深圳中原新盘访客指数1(Jan)4(1(Jan)4(Jan)7(Feb)13(Apr)16(Apr)19(May)22(Jun)25(Jun)28(Jul)31(Aug)34(Aug)37(Sep)41(Oct)44(Nov)47(Nov)50(Dec)20211(Jan1(Jan)4(Jan)8(Feb)14(Apr)2022深圳中原研究中心深圳一手住宅周均开盘销售率推售套数开盘销售率1(Jan)4(1(Jan)4(Jan)7(Feb)16(Apr)19(May)22(May)25(Jun)28(Jul)31(Jul)34(Aug)37(Sep)40(Oct)43(Oct)46(Nov)49(Dec)52(Dec)20213(Jan3(Jan)6(Feb)9(Feb)15(Apr)2022今年上半年，新房住宅成交16126套，同比下滑38.3%，环比下滑38.6%；成交面积170.8万平，同比下滑33.1%，环比下滑36.0%。从新房住宅半年度成交走势来看，新房住宅成交套数跌至2018年下半年以来的低点，处于近年来的低位水平。从月度走势看，一月份新房住宅网签套数达3572套，面积达39.1万平，为近半年的最高值。去年11、12月为供应高点，由于网签数据的滞后性，一月份新房住宅成交出现短暂的高位。二至五月份市场供应处于较低水平，市场成交量较为平淡；六月份新盘供应大幅度上升，成交量随之出现大幅度的增加。2014年以来新房住宅半年度成交走势成交套数—成交面积170.8深圳中原研究中心新房住宅成交面积及套数统计成交面积(万平)—成交套数210121032105210721092111220122032205深圳中原研究中心从同比数据看，上半年全市成交量出现大幅度下滑，但各区表现涨跌不一。西部区域南山、光明成交量呈现正增长，南山区成交面积位居全市第一；中部福田、罗湖区成交量同比出现大幅度上升，成为上半年增长较为强势的区域，龙华区下跌幅度接近三成；东部五区成交量均呈现下滑，坪山、盐田、龙岗下跌幅度位居全市前三。从成交量来看，西部依然是全市成交主力，包揽成交量全市前三。宝安、光明得益于供应量大、总价相对不高，成交量保持较高水平。上半年宝安成交2793套位居全市套数第一，南山凭借热门楼盘的推动，去化率较好，成交30.86万平位居全市面积第一，同比增长32.4%，光明区成交量位从各区成交占比走势看，南山区成交占比18.1%位居第一，上升了6.2%；宝安、光明分别占比17.6%、15.0%位居二、三名。在占比降幅方面，受制于前期成交基数较大的影响，宝安区下降幅度最大，下降了8.8%，深汕、龙岗分别下降了3.6%和3.0%。20H221H121H222H117.6%17.6%13.7%10.0%5.8%3.0%1.1%18.1%15.0%5.2%9.5%1.2%从区域来看，西部依然是需求旺盛的区域。一方面，西部近几年供给基数持续较大，是成交量得以保持较高的基础；另一方面，得益于良好的产业规划，深圳中心西移，西部大热，市场看好片区发展的前景。中部区域上半年龙华供应大涨，但整体销售一般，无一片区上榜；东部区域两片区上榜。从近三年看，光明新区成交始终占据第一。一方面是供应充足，另一方面也是新区产业规划佳，基础设施配套逐步完善，性价比上升，市场前景被普遍看好。虽然单价高，总价高，但得益于良好的地理位置、良好的市政配套以及优质教育资源，科技园片区楼盘去化较高，近三年成交首次排名前五。前海区域受益于大湾区政策，市场热度上升较快。龙岗中心城、坪山区域依然保持较大的竞争2020年至2022H1成交占比前5片区114.6%13.4%16.1%29.1%12.5%9.0%36.9%6.4%6.5%46.2%5.8%6.4%55.9%5.0%6.3%TOP5片区成交均价走势光明科技园龙岗中心城前海坪山2019202020212022H1深圳中原研究中心2022上半年受多重因素影响，新房市场热度下降。与以往打新热，开盘去化率高，需要积分门槛摇号不同，今年市场呈现出较为明显的平淡。市场产品分化加剧，热门楼盘持续受到市场的追棒，但热度较低的楼盘面临去化周期较长的问题。根据深圳中原研究中心监测数据显示，上半年近六成8万以上8万以上6-8万4-6万4万以下从价格段成交看，高价楼盘占比持续增加，相反，低价楼盘占比持续减少。8万以上楼盘占比环比上升了3.1%，主要集中于南山科技园、香蜜湖、蛇口、前海以及翠竹、安托山一带；6-8万楼盘占比16.5%，环比上升了5.1%，价格段占比提升显著，主要分布于民治、西乡、坂田区域；4-6万楼盘占比持续下降至不足四成，环比下降了5.3%，此价格段内，观澜、龙岗中心城占比较高；4万以下低价盘占比不足一成，除去深汕外，主要分布于坪山区域。价格段成交面积占比月度走势35.1%35.1%16.5%38.3%10.1%深圳中原研究中心价格段成交面积占比半年度走势34.89%34.89%16.12%39.70%9.29%2019h12019h22020h12020h22021h12021h22022h18万以上6-8万4-6万4万以下深圳中原研究中心从面积段成交看，改善型户型占比进一步上升，大户型提升显著。上半年，大户型占比6.29%，上升了3.01%，主要是海德园、华润城润玺二期项目；90-144平户型占比持续上升至69.12%，反映出市场供需结构的变化趋势，面积是否合适成为市场消费者选择的一大因素；90平以下户型占比24.59%，下滑了6.81%，其中，60-90平户型下滑较为明显。69.12%22.34%1.82%69.12%22.34%1.82%220122022203220422052206>144平90-144平60-90平45-60平<45平深圳中原研究中心6.29%2020h12020h22021h12021h22022h1>144平90-144平 60-90平45-60平<45平深圳中原研究中心上半年新盘入市呈明显的阶梯状分布，受春节效应和疫情影响，二三月份供应较小；随着疫情受控和经济基本面的改善，五六月份市场供应大幅增加，其中六月份批售面积74.6万㎡，占上半年总批售面积接近一半，加上今年新房表现一般，市场观望情绪较浓，开盘去化率不如往期，导致半年度末库存大增。在去化时间上，上半年总体呈上升趋势，去化时间由年初的6.72个月上升至六月底8.07个月，是自2021年以来最长时间，但仍低于去化警戒线。180118031805180718091811190119031905190719091911200120032005200720092011210121032105210721092111220122032205180118031805180718091811190119031905190719091911200120032005200720092011210121032105210721092111220122032205去化警戒线去化警戒线深圳中原研究中心从各区来看，当前库存最多为是龙华，存量76.4万平；其次为宝安、龙岗，存量分别为44.1万平、39.1万平。龙华区上半年供应最多，但整体去化一般，库存进一步上升；宝安区七项目入市，一项目开盘售罄，且五项目集中在六月入市，导致半年末库存大增。南山区库存量最少，一方面，也快，整体销售比较理想。从去化时间看，大鹏去化时间始终处于较高水平，西部区域去化时间偏低。大鹏上半年无项目入市，但由于地理位置及市政配套等原因，成交惨淡，短期内难以改善，去化时间高达54.6个月；传统热门南山，供应少去化快，去化时间仅1.0个月。深圳中心西移，西部大热，市场关注度高，整体去化时间偏低。各区域住宅存量与去化时间走势图存量存量去化警戒线去化警戒线深圳中原研究中心网签数据显示，深铁瑞城上半年共成交1269套，成交量位居第一，其次是华润城润玺二期948套、润峯府680套。住宅套数TOP10中南山、龙华各三个，光明两个位居其次，宝安、龙岗各一个，西部区域合计占据六个成为大热。住宅项目成交套数TOP10共成交6261套。2022上半年新房住宅成交套数TOP10 项目名称区域片区↓套数面积（万平）均价（元/平）深铁瑞城光明光明126912.750299华润城润玺二期南山科技园94814.0131727润峯府南山前海6808.1111874深铁懿府南山安托山6557.2103190合正方州龙岗龙岗中心城6456.547225云科府光明光明4324.349836鸿荣源博誉府龙华4144.575354珑湾宝安沙井4104.053093万科启城家园龙华观澜4053.855935鹏瑞颐璟府龙华观澜4033.954020深圳中原研究中心华润城润玺二期以183.8亿成交额获得上半年住宅项目成交金额TOP10冠军，其次是润峯府，成交90.3亿元，深铁懿府位居第三。TOP10中均价十万以上项目有五个，四个位于南山、一个位于住宅项目成交金额TOP10共成交611.9亿元。2022上半年新房住宅成交金额TOP10楼盘片区↓金额（亿元）面积（万平）均价（元/平）华润城润玺二期南山科技园183.814.0131727南山90.38.1111874深铁懿府南山安托山74.57.2103190海德园福田香蜜湖65.25.2125929深铁瑞城光明光明64.112.750299鸿荣源博誉府龙华33.64.575354合正方州龙岗龙岗中心城30.86.547225招商仕林臻邸南山蛇口26.72.3115010云科府光明光明21.64.349836宝安沙井21.34.053093深圳中原研究中心上半年深圳地铁集团共网签住宅20.3万平，位居住宅项目开发商成交面积TOP10榜首，二三位分别是华润置地、新润园地产。深圳地铁集团网签的住宅项目有深铁瑞城、深铁懿府、深铁阅山境住宅成交面积TOP10开发商共计成交85.9万平。2022上半年新房住宅成交面积TOP10开发商 排名开发商↓面积（万平）套数金额（亿元）1深圳地铁集团20.31959141.42华润置地18.61361212.13新润园地产7.459685.34鸿荣源7.076054.25合正集团6.665531.46万科5.960639.97卓越集团5.652534.68鹏瑞集团5.051727.39龙光地产5.047132.2天安云谷4.343221.6深圳中原研究中心网签数据显示，2022上半年华润置地凭借华润城润玺二期、润峯府等项目登上成交金额TOP1，成交金额高达212.1亿元，深圳地铁集团则凭借深铁瑞城、深铁懿府等项目成为成交金额第二。新润园地产成交85.3亿元排名第三，网签项目为海德园、玖裕茗院。住宅成交金额TOP10开发商共成交644.3亿元。2022上半年新房住宅成交金额TOP10开发商排名开发商↓金额（亿元）套数↓面积（万平）1华润置地212.1136118.62深圳地铁141.4195920.33新润园地产85.35967.44鸿荣源54.27607.05万科39.96065.96卓越集团34.65255.67龙光地产32.24715.08招商31.73003.4931.53513.7合正集团31.46556.6深圳中原研究中心上半年受制于疫情和经济环境下行压力，居民风险偏好明显下降，市场表现较为平淡，但相对于低迷的二手，新房仍然是市场的主导。新房市场产品分化加剧，区位好，周围配套成熟的楼盘依然受到市场的追棒，去化率整体较高；区位和周围配套一般的楼盘整体表现平淡。预计随着经济逐步回暖，下半年市场成交会有所好转。上半年新房供应量偏低，且主要集中于六月份，二三月份供应减少，无法满足市场需求。根据《深圳市住房发展2022年度实施计划》，今年商品住房批售面积约为600万平和6万套，预计下半年市场新房供应会出现大幅度的增加。2022上半年深圳市公寓批售项目共8个，供应面积14.1万平，同比下降69.69%，环比下降68.83%，上半年公寓供应量为去年全年的15.37%。万㎡批售面积批售项目个数20152016201720182019202020212022H1深圳中原研究中心2022上半年全市公寓成交面积10.4万平，同比下降76.28%，为去年全年成交面积的14.91%。公寓成交均价为66911元/平，较去年均价上涨2.92%。成交面积(万平)成交均价（元/平）6691110.42016201720182019202020212022H1深圳中原研究中心从成交面积来看，2022上半年公寓成交主要集中在罗湖、龙岗、宝安三个区域。其中，罗湖成交面积居全市首位，共成交4.0万平，占比达38.24%；龙岗、宝安次之，依次占比为14.31%、14.00%。从成交均价来看，仅龙岗、罗湖、南山、深汕成交均价出现下降，其他区域均上升。其中，罗湖地区受恒大天玺4月大批量备案的影响，成交均价同比上升18.48%，其次上涨最多的是光明地区，同比上升8.83%；降幅较大的是龙岗和南山，同比降幅分别为5.88%和4.43%。2021年H1成交均价（元/平）2022年H1成交均价（元/平）4.04.01.51.10.21.50.51.10.30.10.2宝安福田光明龙岗龙华罗湖南山坪山盐田深汕深圳中原研究中心从面积段来看，2022上半年全市公寓成交集中在小面积段，45平以下户型占比达到五成以上，60平以下占比达66%。对比去年，从占比变动来看，90平以上和45平-60平面积段分别下滑8.4%、4.1%，而45平以下和60平-90平面积段占比分别上升6.6%、5.9%。45㎡以下45-60㎡60-90㎡90㎡以上6.4%6.4%27.7%15.0%50.9%2016201720182019202020212022H1深圳中原研究中心成交总价段：100万-300万公寓成交占比53.4%从成交价段来看，300万以下公寓仍是成交主力，总占比达56.3%，100万-300万公寓占全市成交量的53.4%。从占比变动来看，300万-600万占比上升，比2021年上升12.0%，其他价段占比均下降。小于100万100万-300万300万-600万600万-1000万大于1000万4.3%4.3%3.0%36.3%53.4%2.9%2016201720182019202020212022H1深圳中原研究中心成交量TOP10：恒大天玺公馆获成交量榜首2022上半年公寓成交套数榜首是恒大天玺公馆，成交套数为503套，占上半年全市成交套数的27.82%。成交量前十项目总成交套数为1055，占全市成交套数的61.28%。成交量前十的项目中，罗湖、龙岗各占3席，宝安、坪山、龙华、深汕各占1席。2022年公寓成交套数Top10恒大天玺公馆 中洲铂玺坊建信天宸花园世茂广场深国际万科和颂轩京基水贝时代广场和昌拾里悦府远洋广场深汕绿地商务中心一期汇裕名都花园（三期）深圳中原研究中心成交金额TOP10：恒大天玺公馆成交金额居首位2022上半年公寓成交金额最大的项目是恒大天玺公馆，成交金额高达15.03亿元。成交金额前十的项目成交总额为43.03亿元，占全市成交总额的62.06%。其中，成交金额前十的项目中，福田、罗湖各占3席，南山占2席，龙岗、龙华各占1席。恒大天玺公馆岗厦天元花园 中洲铂玺坊恒裕金融中心京基水贝时代广场深国际万科和颂轩世茂之都自贸锦尚皇庭世茂央玺园岁宝壹品2022年公寓成交金额TOP10深圳中原研究中心2022上半年深圳市公寓批售项目共8个，供应面积14.1万平，同比下降69.69%，环比下降68.83%，上半年公寓供应量为去年全年的15.37%。公寓成交面积10.4万平，同比下降76.28%，为去年全年成交面积的14.91%。公寓成交均价为66911元/平，较去年均价上涨2.92%。从成交区域来看，2022上半年公寓成交主要集中在罗湖、龙岗、宝安三个区域。其中，罗湖成交面积居全市首位，共成交4.0万平，占比达38.24%，龙岗、宝安次之，依次占比为14.31%、14.00%。从成交均价来看，仅龙岗、罗湖、南山、深汕成交均价出现下降，其他区域均上升。其中，罗湖地区受恒大天玺4月大批量备案的影响，成交均价同比上升18.48%，其次上涨最多的是光明地区，同比上升8.83%，降幅较大的是龙岗和南山，同比降幅分别为5.88%和4.43%。上半年整体市场较为低迷，但豪宅市场表现还是较为亮眼。受去年11、12月豪宅项目集中入市和春节假期等因素影响，2022上半年豪宅前四个月供应较少，主要集中在五六月份。相对于刚需楼盘，豪宅去化依然保持较高的水平，提升了市场整体的去化率，受到市场的青睐。住宅类豪宅占据大部分，南山区成为豪宅的主要供应地。一豪宅供应分析一豪宅供应分析2022上半年深圳豪宅批售26.3万平，环比下滑55.8%；推售面积23.5万平，环比下滑59.3%，处于2020下半年以来的低点。7090政策以及别墅项目的逐渐消失，再加上政府严格指导价下，开发商难以获批预期中的价格，导致豪宅项目逐渐减少，楼盘质量更加偏向刚需改善。从近一年的供应看，豪宅项目主要供应在去年11、12月份，批售面积分别为20.37、23.85万平，2022上半年受疫情等因素影响，前四月豪宅批售惨淡，五六月份市场逐渐回暖，但上半年总批售面积仍不及往期水平。2022上半年豪宅供应面积较大的项目有深圳中心天元、华润城润玺二期、海德园A区。批售面积推售面积26.323.5批售面积推售面积202101202103202105202107202109202111202201202203202205各区供应量看，2022上半年获批豪宅分布于福田、南山、光明三区，得益于优越的地理位置和良好的区位配套，南山、福田两区新房价格相对较高，豪宅供应较多。南山区豪宅批售13.99万平，主要为华润城润玺二期、伴山伴海广场；福田区豪宅批售10.86万平，主要为深圳中心天元。对比去年同期，南山豪宅批售面积锐减，福田增加显著。批售推售2022H12022H12021H1罗湖福田南山宝安龙华龙岗光明罗湖福田南山宝安龙华龙2022上半年豪宅成交3094套，环比下降22.7%；成交面积42.0万平，环比下降18.7%。从近几年豪宅成交走势看，2020下半年至2021下半年豪宅成交面积处于上升态势，但由于2022上半年豪宅供应面积的减少，豪宅成交止涨回落。上半年豪宅成交依然处于近几年高位，成为市场热点，主要得益于去年11、12月豪宅大量入市，但网签数据的延迟，让大量豪宅在上半年网签，提升了上半年的成交量。从月度成交量和价格看，去年8月豪宅成交处于顶端，此后市场进入平稳状态，11、12月供应大增，但由于春节假期和疫情，大量豪宅于3月网签，拉高了当月的成交量。从价格看，今年上半年价格基本保持微幅上涨趋势，至六月底，豪宅均价为120978万/平。成交面积成交套数309442.0深圳中原研究中心成交套数成交均价202101202103202105202107202109202111202201202203202205深圳中原研究中心由于南山区豪宅供应的相对较高，上半年南山依然是豪宅市场的成交主力，成交占比81.3%。受益于粤港澳大湾区、先行示范区政策，西部开发加速。上半年南山区豪宅成交34.96万平，同比上升67.1%，主要位于科技园、安托山、前海区域，华润城润玺二期、润峯府项目成交亮眼。福田区豪宅成交6.61万平，同比上升18.5%，主要为海德园、深圳中心天元项目。上半年福田区豪宅获批3项目，均为住宅项目，去化近九成，市场热度高。宝安区域上半年无豪宅项目供应，成交0.35万平，同比大减，表现惨淡。2021H12022H1深圳中原研究中心分类型来看，随着深圳本土别墅项目的大幅减少，豪宅成交逐渐以平层为主。上半年豪宅供应大部分是平层，仅光明1处别墅项目。其中，住宅项目占据主导，成交占比94.4%，环比上涨了6.0%，主要分布在南山区，华润城润玺二期、润峯府、深铁懿府项目成交数量较多。公寓项目成交占比5.5%，下降了5.6%，住宅项目的火热，也进一步挤压了公寓的成交空间，上半年公寓成交占比为近四年的最低。别墅项目上半年成交0.03万平，供给面积的减少，导致市场上别墅类豪宅的稀缺，成交量处以较低的水平。目前成交的别墅项目皆为深汕合作区的纯水岸项目，6月份获批的光明区中海寰宇时代花园，有望带动下半年别墅类项目的成交。深圳一手豪宅分类型成交占比5.5.5%94.4%别墅公寓住宅深圳中原研究中心1-2千万豪宅成交大幅上升2022上半年千万以下豪宅成交占比仅为1.3%，降至历史最低，而去年占比为10.5%，仅为去年的一成。而1-2千万成交占比提升至83.7%，较去年提升了13.7%，遥遥领先其它价格段。3000万以上的豪宅占比则小幅上升至8.1%。一方面，豪宅核心供应区域南山、福田、宝安等区域，新房价格有所上升，加上去年底以来，豪宅供应以南山区为主导，南山新房价格较高，也拉高了新房价格，导致总价上升。2022上半年千万豪宅占新房成交比重为14.9%，上升至历史的高位。其中，1-3千万豪宅占新房比重为13.7%，同比上升8.2%；3000万以上豪宅占比为1.2%，与去年同期小幅度上升0.8%。一手豪宅价格段成交占比2-3千万1-2千万20182019202020212022H1深圳中原研究中心1000万-3000万占比3000万以上占比1.23%1.23%13.71%2015H12016H12017H12018H12019H12020H12021H12022H1深圳中原研究中心2022上半年，销售套数排名前十的项目总计成交3075套，其中，华润城润玺二期成交969套，位居榜首；润峯府、深铁懿府分别位居二三位，前三名合计成交2313套，成交集中度进一步上升。前十榜单中，南山区占据7席，良好的地理位置和市政配套，拉高了区域的地价，虽然但依然受到市场的追棒；福田区占据2席，成交套数较高的楼盘为海德园；宝安区占据一席，为和樾府项目。从成交金额看，上半年华润城润玺二期以187.7亿元的成交额位居豪宅成交金额第一，深铁懿府、润峯府、深铁懿府分别位居二三位。TOP10项目中，七个为南山项目，两个为福田项目，宝安项目仅一个。住宅类豪宅依然是市场主导，公寓类豪宅销售并不理想，TOTP10中仅有一个公寓项2022上半年深圳市一手豪宅成交套数TOP10华润城润玺二期润峯府深铁懿府海德园招商仕林臻邸前海天境花园临海揽山御园深圳中心天元和樾府瑧山海家园969深圳中原研究中心2022上半年深圳市一手豪宅成交金额TOP10华润城润玺二期润峯府深铁懿府海德园招商仕林臻邸前海天境花园深圳中心天元临海揽山御园和樾府瑧山海家园深圳中原研究中心上半年豪宅市场入市项目减少，但受益于去年11月、12月豪宅集中入市和网签备案延迟的影响，上半年豪宅成交同比上涨23%。从价格看，由于限价因素影响，豪宅成交价格趋于稳定。南山区供需依然是主导，热门楼盘成交量占据主导。由于住宅的受追捧，公寓类豪宅成交降至历史低位。2022年上半年深圳二手市场依然极度低迷，上半年成交量创15年来半年度的新低。市场不仅受到疫情影响，二手参考价、大学区的推进，也持续影响市场信心。再加上经济不景气，市场难有明显回升。从月度趋势看，2月市场触底，全国宽松周期到来，全国主要城市纷纷出台政策刺激楼市，房贷利率也不断下调。深圳政策传闻不少，市场信心有所增强，部分客户希望赶在政策出台前入市，需求小幅释放。但是由于政策迟迟未出，且放宽政策的城市也未见大幅回升，导致客户依然偏谨慎，观望仍是市场主旋律。（一）二手住宅成交量分析（一）二手住宅成交量分析二手住宅成交套数同比下滑65%2022年上半年全市二手住宅共成交9965套，同比下降65.0%；成交面积合计94.4万平，同比下滑61.7%。上半年全市二手住宅成交套数为近15年来半年度最低，仅占去年全年的24.5%，二手住宅陷入历史低谷。深圳二手住宅成交套数走势996520152016201720182019202020212022深圳中原研究中心从月度数据看，市场成交呈现先降后升的趋势。2月成交量仅成交872套，为近15年来的最低值。3月开始，虽然疫情再度来袭，但是全国政策宽松周期来临，预期增强，市场信心开始回升，成交量也逐步回升，至5月成交量会升值2318套，为上半年最高。深圳政策传闻不少，但始终未见落地，预期落空导致市场还是较为谨慎，成交量依然维持在2000出头，难出现明显回升。202101202102202103202104202105202106202107202108202109202110202111202112202201深圳市二手住宅成交套数月度走势2021012021022021032021042021052021062021072021082021092021102021112021122022017008202202202203202204202205202206深圳中原研究中心从成交量的区域分布来看，上半年龙岗成交量依然位居第一位，成交套数为2621套，占全市成交的26.3%。龙岗区二手住宅供应量大，价格低，且实际价格与参考价差距小，因此龙岗成交量稳居第一位。从同比变化来看，各区成交量较去年同期都有大幅下滑，除福田外，其余五区跌幅都超过六成。罗湖成交量跌幅最大，同比下滑71.2%。深圳各区二手住宅成交套数龙岗宝安罗湖福田南山盐田2022H12021H126212001148519461644268深圳中原研究中心全市二手住宅成交均价2021H12022H1深圳中原研究中心2021H12022H1龙岗宝安罗湖福田南山盐田深圳中原研究中心1000万以上价段成交占比升至21.1%从成交价段来看，1000万以上价段成为成交主力，成交占比为21.1%；其次是350-500万价段，成交占比20.1%，是仅有的两个成交占比超2成的价段。从占比变化来看，高价段成交占比上升，1000万以上价段成交占比上升3.4%至21.1%；750-1000万成交占比上升1.0%至11.1%。而中间价段350-500万、500-600万、600-750万价段皆下滑。深圳二手住宅成交总价分布20.1%21.1%20.1%14.2%11.1%9.4%11.1%9.4%9.6%4.0%<150150～250250～350350～500500～600600～750750～1000>1000深圳中原研究中心历年深圳二手住宅套均总价走势20152016201720182019202020212022H1深圳中原研究中心从成交面积段来看，60-90平面积段为成交主力，成交套数占比为40.4%。90-144平面积段成交占比位居第二，为27.2%。从环比变动来看，90-144平以及144平以上面积段成交占比上升，其他面积段成交占比下滑。其中，90-144平面积段成交占比上升4.3%，涨幅最大。历年深圳二手住宅成交面积分布2016201720182019202020212022H140.4%40.4%27.2%15.7%10.2%6.5%45㎡以下45～60㎡60～90㎡90～144㎡144㎡以上深圳中原研究中心从户型来看，3房成交依然是成交首位，占比为36.8%；4房及以上成交占比28.9%，位居第二。从环比变动来看，3房、4房及以上成交占比上升，1房、2房占比下滑。其中，4房及以上成交占比上升8.4%，升幅最大；而2房占比下滑7.0%至21.3%。显示上半年市场低迷下，豪宅产品较以往更受青睐。历年深圳二手住宅成交户型分布2016201720182019202020212022H136.8%28.9%28.9%21.3%13.0%1房2房3房4房及以上深圳中原研究中心（一）龙岗区（一）龙岗区2021012021022021032021042021052021062021072021082021092021102021112021122022012021012021022021032021042021052021062021072021082021092021102021112021122022012022年上半年龙岗区依然是成交量最大的区域，成交套数为2621套，成交套数占比为26.3%。龙岗区二手住宅市场供应量充足，价格相对较低，且实际价格与参考价差距较少，甚至部分楼盘价格低于参考价，首付低易上车，龙岗成交量稳居第一位。从同比变化来看，上半年龙岗区成交量同比下跌68.3%。龙岗二手住宅成交套数1531815318105043443 深圳中原研究中心从月度走势图来看，2022年上半年龙岗区成交走势和全市走势基本一致，呈现先降后升趋势，5月达到最高，成交644套。从成交占比来看，龙岗区成交占比1月开始下滑，2月成交占比跌至24.8%，随后开始回升，至4、5月龙岗区成交占比回升至27.8%，达到上半年最高。龙岗二手住宅成交套数及成交占比月度走势成交套数成交占比202202202203202204202205202206深圳中原研究中心龙岗500万以下成交占比超七成从成交价段来看，2022年上半年龙岗区二手住宅成交在350万-500万价段房源成交占比最为集中，为27.4%，但较去年同期占比下滑3.9%。可以看出，龙岗区单价相对较低，为刚需客户较为青睐的区域，500万以下成交占比超过七成。从成交占比变化来看，150万-250万价段成交占比大幅上升，占比19.4%，上升5.1%。变化-1.3%变化-1.3%-4.6%-2.3%8.3%龙岗区二手成交价段分布变化表价段2021H12022H1变化150万以下8.7%8.1%-0.6%150万-250万14.3%19.4%5.1%250万-350万17.8%18.3%0.5%350万-500万31.3%27.4%-3.9%500万-600万9.6%10.2%0.6%600万-750万9.4%7.5%-1.9%750万-1000万5.7%5.4%-0.4%1000万以上3.1%3.8%0.6%从成交户型来看，2022年上半年龙岗3房户型成交最为活跃，成交占比为36.0%，1房成交占比最低，只有12.4%。从变化来看，4房及以上户型成交占比大幅上升，占比30.1%，上升8.3%。龙岗区二手户型分布变化表户型2021H12022H11房13.7%12.4%2房26.1%21.5%3房38.3%36.0%4房及以上21.9%30.1%深圳中原研究中心2022年上半年龙岗区二手住宅1房成交总价在250万之内，2房成交总价在600万之内，3房的购房门槛在150万之上。市场最受迎的房源为350万-500万的3房，其次是250万-350万2022H1龙岗区二手成交价段与户型交叉百分占比150万以下150万-250万250万-350万350万-500万500万-600万600万-750万750万-1000万1000万以上3房4房及以上6.5%1.1%0.0%0.0%5.9%9.1%4.3%0.0%0.0%5.9%11.3%1.1%0.0%4.8%12.9%10.2%0.0%0.5%4.3%5.4%0.0%0.0%3.2%4.3%0.0%0.0%0.0%5.4%0.0%0.0%0.0%3.8%深圳中原研究中心210552611067568492001210552611067568492001龙岗二手住宅成交均价深圳中原研究中心排名项目名称片区1第五园坂田2桂芳园布吉3龙珠花园(龙岗)布吉4振业峦山谷花园横岗5佳兆业中央广场坂田6京基御景印象家园坪山7公园大地花园龙岗中心